房地产开发与经营-
第一章绪论
关键术语
房地产开发经营管理
复习思考题
1．房地产开发与经营的含义是什么？
2．房地产开发与经营的特点是什么？
3．简要叙述房地产开发与经营的程序和容。
第二章经营理论和策略
关键术语
理论策略决策
复习思考题
1．简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用。
2．简述价格确定理论及其在房地产开发与经营中的应用。
3．简述房地产开发与经营决策的容。
4．房地产经营决策准则是什么？
5．房地产经营决策程序是什么？
第三章房地产企业
关键术语
房地产企业战略管理企业资质行业管理企业组织结构
企业等级信用档案执业资格
复习思考题
1．我国房地产企业的特征有哪些？
2．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。
3．分析房地产企业的现代组织结构设计的发展趋势。
4．简述房地产企业战略管理的容。
5．简述房地产企业资质管理。
6．简述房地产企业行业管理的主要容。
第四章房地产项目及项目定位
关键术语
一级开发综合开发转让定位
复习思考题
1．什么是土地储备和一级开发？
2．房地产综合开发项目的类型有哪些？
3．住宅房地产开发项目包括哪几类？
4．土地使用权转让必须符合哪些条件？
5．我国《城市房地产管理法》规定哪些房地产不得转让？
6．如何进行房地产项目定位？
第五章房地产项目用地的获取
关键术语
划拨出让招标拍卖挂牌复习思考题
1．房地产项目用地获取的方式有哪些？
2．简述划拨土地使用权的特点。
3．简述出让土地使用权的类型、含义。
4．简述协议出让国有土地的围。
5．简述招标拍卖挂牌出让国有土地的围。
6．土地使用权出让与转让的区别是什么？第六章房地产市场调研
关键术语
市场需求调查问卷调研报告
复习思考题
1．房地产市场调研的含义是什么？
2．房地产市场调研的容包括哪些？
3．房地产市场调研的方法包括哪些？
4．如何撰写房地产市场调研报告？
第七章房地产开发项目可行性研究
关键术语
可行性研究财务评价风险
复习思考题
1．什么是可行性研究？房地产投资项目可行性研究包括哪些步骤？
2．可行性研究的种类有哪些？
3．可行性研究包括哪些容？
4．反映投资项目财务状况的指标包括哪些？
5．什么是财务部收益率？什么是部收益率？什么是财务净现值？
6．国民经济评价指标包括哪些？
7．风险分析方法有哪些？如何进行风险分析？
第八章房地产融资
关键术语
融资贷款信托股票债券风险
复习思考题
1．我国房地产融资的渠道包括哪些？各有什么特点？
2．请对比分析不同类型的房地产融资成本。
3．房地产开发成本由哪些项组成？不同融资方式的成本的区别何在？
4．房地产融资与一般性企业融资的相同点及区别是什么？
5．不同类型房地产的融资风险是什么？采用何种方式可以降低融资风险？
6．采用商业企业融资方案的技术经济评价模式，对房地产企业融资决策进行案例分析，对不同投资组合进行成本及收益分析，选择最佳的融资方案。第九章房地产开发项目管理
关键术语
质量管理进度管理成本管理
复习思考题
1．结合房地产开发特点阐述房地产三大核心管理之间的关系。
2．简述中国房地产开发项目管理的任务和发展趋势。
3．影响房地产开发项目进度管理的因素有哪些？应怎样预防？
4．简述常用房地产开发项目工程质量控制的方法及优缺点。
5．横道图、网络图各有什么优缺点？
6．简述房地产开发项目成本构成及有效控制其成本的方法。
7．结合实际简述合同管理的重要性。
8．某房地产项目中屋顶设有八道工序，分别由a、b、c、d、e、f、g、h 表示，下面是工序活动列表：
（1）请绘制出横道图和网络图。
（2）请找出关键线路。
第十章房地产市场营销
关键术语
品牌营销价格营销渠道营销市场细分
复习思考题
1．房地产营销的4P、4C、4R、4V和5S原理是什么？
2．简述房地产品质营销策略及意义。
3．简述房地产市场细分及其作用。
4．简述房地产广告策略。
第十一章房地产交易
关键术语
房地产交易房地产买卖土地使用权交易房地产租赁房
地产抵押
复习思考题
1．土地出让价格及其评估方法有哪些?
2．如何进行房地产买卖市场细分?
3．房地产租赁合同的要点有哪些?
4．房地产抵押登记及其重要性是什么?
第十二章物业管理
关键术语
物业物业管理居住物业非居住物业
复习思考题
1．简述物业管理的含义。
2．简述物业管理的容。
3．简述物业管理的程序。
房地产开发与经营练习1
一、单项选择题
1.房地产是一种特殊的商品，它的（）是与其劳动力、资本以及其他类型商品最大的区别。
A.价值量巨大
B.政策性特强
C.本身是一种物化劳动
D.不可移动性
2.房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的（）。
A.多样性
B.固定性
C.稀缺性
D.体积大，消耗材料多
3.对于投资型物业购买者而言，（）往往决定了其愿意支付的价格水平。
A.自身支付能力
B.拥有物业后所能获取的预期收益大小
C.市场供求状况
D.区域因素
4.下列关于各类用地最高出让年限说确的是（）。
A.文化卫生用地50年
B.旅游用地50年
C.综合用地40年
D.体育用地40年
5.房地产开发的程序主要分为（）四个阶段。
A.投资机会选择、决策分析、建设、物业管理
B.投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理
C.决策分析、前期工作、施工与竣工、租售
D.投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售
6.下列土地不能被视为闲置土地的有（）。
A.未按规定的土地用途利用
B.未经当地人民政府同意闲置的土地
C.超过规定期限未动工开发的建设用地
D.已损坏的商品房用地
7.当自己有专门的市场营销队伍和销售网络，或在物业市场高涨、市场供应短缺时，宜采用（）的市场营销方式。
A.委托物业代理
B.延期销售
C.开发商自行销售
D.预售
8.如果开发商①难于估算成本；②公司打算与同行和平共处；③如另行定价很难了解购买者和竞争者对公司价格的反应。此时往往采用（）。
A.挑战定价法
B.价值定价法
C.认知价值定价法
D.随行就市定价法
9.某宗土地使用出让合同约定的使用年限为50年，土地使用者使用10年后转让，受让人的使用年限为（）年。
A.10年
B.40年
C.30年
D.20年
10.下列哪项不属于房地产开发资金筹集的方式结构（）。
A.成本筹资
B.企业部筹资
C.债券筹资
D.无股票筹资
1.D
2.C
3.B
4.A
5.D
6.D
7.C
8.D
9.B 10.A
二、判断题
1.所谓无偿无期限使用，是指从国家那里得到土地时不支付地价，在使用土地的过程中也不缴纳地租或土地使用费。同时国家在将土地划拨给这些使用者时，也没有规定具体明确的土地使用期限。即使遇到国家新的建设需要使用该块土地，土地使用者也可以无限期的占用下去。（）
2.赛马场、飞机场、车站、码头、别墅、桥梁等属于特殊物业。（）
3.SWOT分析是优势、劣势、机会、技术的合称。（）
4.建设项目开发期的长短会导致建造成本发生变化。（）
5.房地产抵押贷款合同生效后，抵押物一般由抵押人占管，抵押人可以自由处置。
（）
6.在建工程因不具有使用功能，因此不能设立抵押权。（）
7.资金来源与运用表反映了房地产项目开发经营期各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。（）
8.一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分。（）
9.房地产开发企业自有资金的筹集主要通过吸收投资、发行股票、贷款等方式。
（）
10. 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。（）
1.×
2.×
3.×
4.√
5.×
6.×
7.√
8.√
9.×10.√
三、计算题（20分）
某商品房120m2，售价7800元/ m2。某机关工作人员欲购买此房。
1.其购房资金可由哪几部分构成？
2.各部分资金额分别是多少？（假定公积金贷款额度为25万元）
3.若20年分期付款，则其每月还款额是多少？（不考虑利息支出）
答题要点：
1.购房资金由自有资金、公积金贷款和商业贷款三部分构成。
2.自有资金=7800×120×30%＝280800元
公积金贷款=250000元
商业贷款=7800×120－280800－250000=405200元
3.（250000+405200）÷（20×12）=2730元
四、案例分析
某人三年前以4000元/m2的价格购买了一处住宅，现在该处住宅的市场价为8000元/m2。这体现了房地产的哪种经济特性？详细分析该特性受哪些因素的影响。答题要点：
体现了房地产的保值增值性。因其具有使用的耐久性，不仅可以在较长的一段时间里保存其价值，而且还会随着时间的推移，会不断的增值。
影响房地产保值增值的因素：
1.地段状况。除了地段本身的档次之外，另外一个重要的因素就是其周围的交通情况。道路、地铁、轻轨的建设对房产的升值前景影响很大。所以从这一点出发，投资者应更多地关注城市的建设情况，详细了解其规划方案，然后在一些交通的结点寻找自己的投资机会。也要把握投资时间的问题，一般城市规划的建设周期比较长，如果你投资过早，就有可能会有一个漫长的等待期；但介入过晚，此时的房价可能早已涨上去了。
2.周边环境。一套房产并不是孤零零地存在着的，它是与周边的环境紧密地联系在一起的，其中任何的一些变化，都有可能使人们对此处房产未来价值的判断产生影响。比如，你投资的房产旁边未来正好有一片绿地或一个健身中心，那你的房子就可能会变得抢手了。
3.物业管理。房子后期发展都是要靠物业来维护。有价值的小区离不开好的物业，一个好的物业，会把小区管理得井井有条，焕发出长久的生命力。
4.社区定位。（1分）房产所处社区的背景，里面住户的情况，以及文化品位等。
5.配套设施。配套越齐全，增值潜力越大。
6.本身品质。住宅随着时间的推移会产生折旧，其本身的价值也会相应减少。品质高的住宅可以降低房屋的折旧速度。住房品质好，在某些方面又有一定的超前性，这对于房产未来的保值、增值是十分有利的。
7.期房增值。期房由于价格会比现房低一些，所以对于资金量较大的投资者来说，购买期房也是一个很好的选择。
8.经济周期。经济周期对房地产市场的影响是很大的，如果处在经济的上升期，房价就会上涨。所以，须对一些宏观指标如利率、通胀等多加留意。
9.概念创新。（具有独特创新概念的房产就有较大增值潜力。
10.商圈建设。现在，很多区政府都在规划建设商圈，这对房产的增值也有不小的影响力。
五、论述题
根据房地产开发企业核心业务过程的不同，如何对房地产开发模式进行分类？举例说明。
答题要点：
1. 多元化开发模式
（1）跨行业开发：指开发企业跨行业的互动发展。如：海尔地产集团、雅戈尔集团股份、宁环球股份。
（2）综合项目开发：指诸如融居住、商业、旅游观光为一体的主题社区；集旅游、保健、高尔夫为一体的综合度假区；具备购物、餐饮、综合服务、休闲娱乐等功能的集合是商业经营项目等一类开发项目。如：万达广场。
（3）纵向一体化：指开发企业实行房地产开发建设与物业资产管理并重的经营方式。如：万科、天山集团。
2.专业化开发模式
（1）特定物业类型开发：将某类物业作为企业相对专一的开发对象。如：万科专注开发中档住宅。
（2）特定业务领域开发：是一种非一体化的、非全能型的开发方式，它围绕开发过程中某种业务领域来进行开发经营。可以采用土地整理、以开发流程管理为纽带的协作型房屋、基础设施建设等开发方式。
（3）服务集成式开发：是指开发投资企业以房地产服务集成商业的形式，提供专业房地产服务来推进房地产开发项目，这种服务涉及开发项目全寿命过程，是房地产开发业发展方向之一，主要包括：
①房屋个性化定制与服务：是一种类似“戴尔”式开发模式（服务对象是市场客户。真正按照顾客的要求来设计制造产品，并把它在尽可能短的时间直接送到顾客手上）。
②房地产开发项目管理与服务：是一种“虚拟”开发方式（服务对象是其他开发企业），即开发企业通过品牌授权，输出管理与规模模式，推动当地开发项目的实施。
练习二
一、单项选择题
1.房地产开发是指在依法取得（）土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
A.国有
B.外企
C.私有
D.社会
2.房地产经纪是指为当事人提供（）的经营活动。
A.销售和居间代理
B.服务和销售
C.保险和房地产信息
D.房地产居间介绍、代理和经纪
3.房地产市场的参与者中专业顾问包括（）。
①建筑师；②工程师；③会计师；④律师；⑤估价师；
⑥造价工程师
A.①②④
B.①②⑤
C.①②③④⑤
D.都是
4.在商品住宅市场，多层住宅价格的迅速上升会使居民对高层住宅的需求（）。
A.增加
B.减少
C.改变
D.不变
5.房地产交易实质上是（）的交易。
A.房地产权益
B.房地产实物
C.土地使用权
D.房地产产权凭证
6.获取土地使用权，进行征地、搬迁、安置、补偿是（）阶段的主要工作。
A.投资机会选择与决策分析
B.前期工作
C.建设阶段
D.租售阶段
7. 下列土地不能被视为闲置土地的有（）。
A.未按规定的土地用途利用
B.未经当地人民政府同意闲置的土地
C.超过规定期限未动工开发的建设用地
D.已损坏的商品房用地
8.在开发项目（）阶段开始委托物业代理机构，则更有利于代理工作的开展。
A.建设施工
B.销售
C.物业管理
D.前期策划
9.以出让方式取得土地使用权，可以在不同的土地使用者之间多次转让，但土地使用权出让合同约定的使用年限（）。
A.不变
B.延期
C.另行商定
D.可变
10.某块土地使用权出让合同约定其使用期限为50年，现已用去20年，则签订抵押合同时，该块土地使用权抵押期限应为（）年。
A .10 B.20 C.30 D.40
1.A
2.D
3.D
4.A
5.A
6.B
7.D
8.D
9.A 10.C
二、判断题
1.房地产投资开发除了取得土地、建造房屋，然后预售或出传新建的房屋这种方式外，还有购买房屋后出租，购买房地产后等待一段时间再转卖，对旧房屋进行装修改造，接手在建工程后继续开发等方式。（）
2.中国城市土地使用制度经过改革，找到了一种新的土地使用制度，即在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议等方式将土地使用权无偿、有期限地出让给土地使用者。（）
3.生产方式和工作方式的改变不会影响房地产市场的转变。（）
4.“三通一平”包括通水、电、热力和道路平整。（）
5.开发商公开招标项目应授标给最低报价者。（）
6.土地征用拆迁费分为农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。（）
7.销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用
8. 赛马场、飞机场、车站、码头、别墅、桥梁等属于特殊物业。
（）
9. 资金来源与运用表反映了房地产项目开发经营期各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。（）
10. 房地产抵押贷款合同生效后，抵押物一般由抵押人占管，抵押人可以自由处置。（）
1.√
2.×
3.×
4.×
5.×
6.√
7.√
8.×
9.√10.×
三、辨析题
1. 房地产既存在价值积累，又存在价值的衰减。
2. 某两处房地产的价格相同，它们的价值也相同。该说确吗？并说明原因。
1. 正确。一方面，房地产的每个连续投资是会有成果的；另一方面，房地产经济价值的积累性并不能持续的增加商品的价值，也就是说，一个城市的土地，无论其历史上投入过多少劳动，这座城市的土地价值也只能和当前与此城市相当的新兴城市的土地具有相同的价值，并不会因为过去投入的劳动多，现在的价值因房地产价值的积累性高就会大一些。而且，既然存在价值积累，就必然会有价值的损耗和消耗，所以，房地产价值的积累和衰减是一个事物的两个方面。
2. 不正确。房地产具有异质性的特点，决定了每一宗房地产的价值都不相同。即从时间、
地点和空间位置来看，没有房地产是相同的或完全一样的。
四、案例分析题
A开发商开发3人以下家庭需求的经济适用房；B开发商开发满足5人以上家庭需求的住宅；C开发商同时开发3人以下家庭需求的普通住宅和3—5人家庭需求的高档住宅。其中：市场分为3人以下家庭需求、3—5人家庭需求、5人以上家庭需求；产品分为经济适用房、普通住宅和高档住宅三类。分析这三个开发商选择的是哪种目标市场模式，并说明该模式的特点。
答题要点：
1. A开发商：市场集中化。
房地产开发企业只选择一个细分市场。通过集中营销，企业能更清楚的了解细分市场的需求，建立巩固的市场地位。同时企业通过生产、销售和促销的专业化分工，能提高经济效益。
2.B开发商：市场专业化。
房地产开发商专门为了满足某个目标客户群体的各种主要需求而开发物业。
3.C开发商：选择专业化。
房地产开发企业选择若干个目标市场，其中每个目标市场在客观上有吸引力，而且符合开发商的目标和资源。这种策略能分散企业的风险，即使其中一个细分市场丧失了吸引力，还可以在其他细分市场盈利。
五、论述题
试述如何对房地产项目进行STP营销战略分析？
答题要点：
1.市场细分（S）
市场细分是将整个房地产市场按照购买者的需求特性，划分为若干个具有相同需求的消费者群体。市场细分的目的是将具有需求类似的消费者加以分类，分属于同一细分市场的消费者，他们的需要和欲望极为相似；分属于不同细分市场的消费者对同一产品的需要和欲望存在着明显的差别。
市场细分的步骤如下：
⑴根据需要选定产品市场围；
⑵列举潜在的顾客的基本需求；
⑶分析潜在的顾客的不同需求；）
⑷舍去潜在顾客的共同需求；
⑸为市场暂时取名；
⑹进一步认识各分市场的特点；
⑺测量各分市场的规模大小；
⑻选择目标市场，设计市场营销策略。
2.目标市场选择（T）
目标市场选择是对选择进入哪些目标市场或为多少个目标市场服务做出决策。目标市场选择模式主要有如下6种：
⑴市场集中化⑵选择专业化⑶产品专业化
⑷市场专业化⑸全面覆盖⑹大量定制
3.市场定位（P）
⑴确定定位的动机和目的
⑵考虑土地的规模、条件，确定定位的围和方法⑶市场现状和趋势分析
⑷确定产品定位的目标⑸评估备选方案，确定最佳方案及相关执行计划
练习三
一、单项选择题
1．下列（）不是房地产开发与经营的特性。
A．异质性B．难度大
C．风险大D．政策性强
2．房屋的买卖、租赁、交换、抵押等经济活动，属于（）。
A．房地产消费及使用经营B．房地产流通经营
C．房地产专项经营D．房地产综合经营
3．城市新区开发属于（）。
A．初次开发、外延式开发和综合开发
B．再次开发、涵式开发和单项开发
C．初次开发、涵式开发和综合开发
D．再次开发、外延式开发和单项开发
4．房地产主管部门建立房地产企业的（），是监督房
地产企业经营行为的方式之一。
A．信用档案系统B．资质审批
C．注册登记D．行政组织管理
5．房地产项目用地的获取方式有（）。
A．划拨、出让、转让、出租B．划拨、出让、转让
C．出让、转让、出租D．出让、转让
6．（）属于动态盈利能力指标。
A．借款偿还期、利息备付率B．成本利润率、投资利润率
C．财务部收益率、财务净现值D．销售利润率、资产负债率
7．某项目总开发成本为5000万，销售收入7500万，则成本利润率和销售利润率分别为（）。
A．33%，33% B．50%，50%
C．33%，50% D．50%，33%
8．（）属于房地产个别风险，非房地产系统风险。
A．持有期风险B．市场供求风险
C．通货膨胀风险D．利率风险
9．可行性研究费用支出属于房地产开发项目的（）。
A．前期工程费B．房屋开发费
C．管理费D．不可预见费
10．细分市场是根据（）对产品进行的划分。
A．产品B．消费者
C．开发商自身D．产品的有效竞争者
11．下列哪种融资方式不属于直接融资（）。
A．债券B．股票
C．短期融资券D．非银行金融机构贷款
12．工程建设不像一般工业产品，不具有固定的生产流水线和规化的生产工艺，因此其（）。
A．影响因素多B．质量波动大
C．质量变异大D．质量隐蔽性
13．项目工程质量控制的方法包括（）。
A．排列图法、SPC图法B．直方图法、SWOT法
C．SPC图法、SWOT法D．敏感性曲线图法、因果分析图法
14．（）营销理论的基础是以消费者为中心。
A．4P B．4C C．4R D．4V
15．进度计划的制定通常采用网络图和（）。
A．资金流动计划图B．直方图
C．横道图D．控制图
1.A
2.B
3.A
4. A
5. A
6.C
7.D
8.A
9.A 10.B
11.D 12.B 13.A 14.B 15.C
二、名词解释
1. 房地产外延式开发
房地产外延式开发是指在增加面积的条件下，开发城市近郊和远郊农地或未利用地，满足城市规模扩展需求的过程。
2. 影子价格
是社会处于某种最优状态下，能够反映社会劳动消耗、资源稀缺程度和最终产品需求状况的价格。
3. 房地产市场细分
是指将整个房地产市场按照购买者的需求特性，划分为若干个具有相同需求的消费者群体组成的细分市场。
4. 房地产融资
广义是指房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一些列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。
从狭义上讲，是指房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地
产信贷及资本市场融资等。
5. 房地产抵押贷款
房地产抵押贷款，是指抵押人（借款人）以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向抵押权人（贷款人）提供债务履行担保，获得贷款的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
三、简答题
1.房地产开发与经营的区别与联系。
答题要点：
A．房地产开发。广义：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动；狭义：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。
B．房地产经营。广义：包括房地产生产过程的开发环节、流通环节的营销活动和中介服务活动等；狭义：仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。
（一）联系：从广义上看，房地产开发与房地产经营在本质上是相同的。房地产开发是指通过一定的努力使房地产项目改变用途或价值，从而使开发者获得经济利益的活动；房地产经营指的是通过这种努力获得经济利益的活动。这两个概念侧重点不同，“开发”强调了开发这种努力的方向，使项目进行某种改变；经营概念强调了追求市场经济利益的市场行为及动机。
（二）区别：从狭义上看，房地产开发与经营的区别：
⑴房地产项目市场运作中所处阶段不同：开发属于生产阶段；经营属于市场交易、流通阶段。
⑵经营活动的主体不完全相同：开发商从事经营活动；经营商不一定是开发商。
⑶对主体的资格要求不同：开发主体必须是有资质的企业法人进行；经营主体为法人和有正常行为能力的合法公民。
⑷随着房地产市场的完善，房地产开发与房地产经营的作用将发生根本性的变化：从目前的房地产开发为主导，处于核心地位，房地产经营依附于开发；改变为开发与经营分离，经营成为核心活动。
2. 简述房地产可行性研究的基本容。
⑴项目概况
⑵项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定
⑶市场分析和建设规模的确定
⑷规划设计方案的选择
⑸资源供给条件分析
⑹环境影响评价
⑺项目开发组织机构和管理费用的研究
⑻开发建设计划的编制
⑼项目经济及社会效益分析
⑽结论及建议
3. 符合哪些条件的用地可以归为闲置土地？
⑴未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限开发利用用地的。
⑵核准使用的土地，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁布之日起满一年未动工开发建设的；
⑶已动工开发的，但开发建设面积不足应开发建设的1/3，或投资额不足总投资额的25%且未经批准中止开发建设连续满一年的；
⑷法律、行政法规有其他规定的。
4. 列举房地产目标市场选择阶段的目标市场模式
⑴市场集中化。此模式指房地产开发企业只选择一个细分市场。
⑵选择专业化。房地产开发企业选择若干个目标市场，其中每个目标市场在客观上有吸引力，而且符合开发商的目标和资源。
⑶产品专业化。此模式是指房地产开发商集中开发一种类型的物业产品，并向多个目标市场的客户群体销售这种产品。
⑷市场专业化。即指房地产开发商专门为了满足某个目标客户群体的各种主要需求而开发物业。
⑸全面覆盖。这种模式是指房地产开发商通过投资开发各种类型的物业来满足各种目标市场的需求。
⑹大量定制。按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。
五、辨析题
判断下列说法是否正确，如何得出此结论？正确、错误都需通过数据计算说明。
某项目土地面积20000 m2，建筑面积为60000 m2，面积公摊率为25%，销售均价为7000元/m2。开发商开发固定成本为10000万元，单位变动成本为2500元/m2。经项目
安全性分析可知该项目风险承受能力在25%—30%，“较安全”。
说法错误。
列公式：
Q*=10000万元/（7000元/m2－2500元/m2）≈22222m2
f=［60000×（1－25%）－22222］/45000×100%≈51%
练习四
一、单项选择题
1 房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（）。
A.土地不会毁损
B.地上建筑物有耐久性
C.变现性差
D.土地使用权年限较长
2.房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（）。
A 增量供给 B.存量供给 C.潜在供给 D.总量供给
3 关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。
A.区位选择异常重要
B.不易产生资本价值风险
C.存在效益餐溢
D.易受政策影晌
4.商品房开发市场通常是典型的（）市场。
A 完全竞争 B.垄断竞争 C.寡头垄断 D.完全垄断
5 某城市2010年商品住房施工面积为1000万㎡，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万㎡，恢复施工的面积为200万㎡。该城市2010年商品住房新开工面积是（）万㎡。A. 500 B. 700 C. 800 D. 1000
6 从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）。
A.第一阶段
B.第二阶段的后半段 C 第三阶段的后半段 D.第四阶段
7.下列各类土地中，不属于土地储备围的是（）。
A.集体土地中的宅基地B依法收回的国有土地
C.依法收购的土地
D.依法行使优先购买权取得的土地
8.房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（)
A.对原材辛的检验
B.对配套设施的检验
C 确立质量文件档案制度 D.确立成本控制档案制度
9.对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作容中，属于建设阶段工作的是（）
A.土地储备
B.销售方案的细化
C.建设项目的质量控制
D.申领《建设用地规划许可证》
10 为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为
A.认知价值定价法
B.成本加成定价法
C.挑战定价法
D.领导定价法
11.某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（）。
A.有效市场＞渗透市场＞服务市场
B.服务市场》有效市场＞渗透市场
C.有效市场＞服务市场＞渗透市场
D.服务市场》渗透市场＞有效市场
12.商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（）存在差异性。
A.房地产开发企业的特点
B.城市区域功能
C.购房者的需求
D.城市地理环境
13.对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（）分析。
A.需求
B.供给
C.竞争
D.市场占有率
14.我国对外筹资成本通常是在（）利率的基础上加一定的百分点（或基点）
A.纽约同业拆放
B.中国同业拆放
C.伦敦同业拆放 D 新加坡同业拆放
15.某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（）。
A.甲＞乙＞丙
B.丙＞乙＞甲
C.乙＞甲＞丙
D.乙＞丙＞甲
16 某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0%，如果通货膨胀率为5.5%,银行贷款年利率为6.5%，存款年利率为3.0%，则该项目投资的实际收益率是（）
A. 5.16%
B. 6.16% C
6.5% D. 8.74%
17 某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第一年的净租金收入为8万元，且每年递增6 %，年租金均发生在年末。若折现率为6% ，该商铺净租金收入的现值为（）万元
A.91.76
B.142.40
C.150.94 D 160.00
18.某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押货款，若年利率为6% ，期限为15年，首月还款额为3000 元，月还款额等比增长率为0.2% ，则该家庭第8年最后一个月的还款额为（）元。
A.3627.06
B.3634.31
C.4818.34 D 4842.43
19.某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10% ，经营期为如果为20年，每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为（）万元。
A 17. 46
B 100.00 C. 117.46 D 672.75
20 投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了（）。
A 抵御通货膨胀的影啊 B.提高资本金的投资收益
C.提高全部投资的平均收益率
D.降低借贷资金的资金成本
21.如果某项目的FNPV 等于零，说明该项目的获利能力（）
A.达到了基准收益率的要求 B 超过了基准收益率的要求
房地产开发有限公司上半年工作总结及今后工作设想
房地产开发有限公司上半年工作总结及今后工作设 想 一、1-5月份工作概况在上级领导的支持帮助下，在广大员工的共同努力下，总公司1-5月份各项工作开展顺利，公司经济稳步、健康地发展。首先，谈一下公司的生产状况1-5月份，镇办企业总收入为7245万元，工业总产值为3267万元；利润总额为634万元。1-5月份，村办企业总收为107711万元；工业总产值为55849万元；利润总额为17563万元。1-5月份，镇、村办企业营业总收为114956万元，完成区计划任务317780万元的36.17%，完成镇计划任务324998万元的35.37%；工业总产值为59116万元，完成区计划任务的123030万元的48.05%，完成镇计划任务的45.59%；利润总额为18197万元；完成区计划任务51690万元的35.20%；镇计划任务53319万元的34.13%。其次，谈一下1-4月份公司各线的具体工作情况。总公司牢牢抓住经济建设这项中心，集中力量解决面临的各种焦点问题。主要完成了以下主要工作：通过班子成员认真研究，广大员工的积极参与，制订出了《XX年总公司经营考核方案》及《总公司管理制度》，为规范员工的行为，发挥员工的潜能，提供了保障；对班子成员的职权范围作了较为明确规定，从而为公司领导决策，提供了制度保障。有利于领导决策的科学化、规范化；进一步抓好房地产开发工作，由于房地产开发手续的繁杂，周期长、
专业性强的特点，原来同一些合作方合作开发房产项目出现了新的问题，例如：东圃广场项目由于原来合同约定不明确，造成合同履行发生争议，为了尽快实现合作目的，经过双方努力最后达成了新的《补充协议》，为明确双方权利义务，及时、正确履行合同提供了保证；将公司合同期满后的有关物业及时处理，例如：将骏美、和光厂的厂房出租了出去，将有关的制衣设备通过招标形式转让了出去，这实现了公司资源的有效利用。以上工作的开展，保证了公司各项重点工作的完成，保证了公司经济稳步地发展。再次，谈一下广大职工密切关心的体制改革问题首先要明确，体制改革是时代发展的必然，是市场竞争环境下集体企业参与市场竞争的必经之路，体制改革是关系到公司的前途与命运，关系到广大职工切身利益的大事。因此，抓好该项工作是我们义不容辞的事。去年，我们就体制改革做了许多基础性的工作，现在体制改革已经到了攻坚阶段，总公司要做到资产评估，股权量化，股东登记，公司营业执照的申领等一系列工作，但是由于政策性的原因，体制改革的方式可能会发生一些变动。但是无论如何，我们都会想方设法加快体制改革的步伐，为公司向“产权明晰，责权明确，管理科学”的现代企业制度过渡。二、公司现在存在的问题：因政企分开的要求，总公司部份领导调回镇政府造成了权力“真空”，新领导班子成员未及时补全，造成某些工作未能协调好。公司的体制改革，
房地产开发与经营-在线作业B
房地产开发与经营-在线作业_B用户名：最终成绩：100.0 1. 我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业 的资质条件要求注册资金不低于（）。 4000万元 2000万元 3000万元 2500万元 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：2000万元 知识点： 2. 下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（） 土地使用权出让 房地产抵押 土地使用权转让 房屋出租 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：土地使用权出让 知识点： 1
3. 下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（） 土地使用权出让 土地使用权转让 房地产抵押 房屋出租 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：土地使用权转让 知识点： 4. 已知某房地产今年的销售成本为4059万元，存货平均余额为426万元，那么存货周转天数为（） 20 30 9.53 37.78 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：37.78 知识点： 5. 正常来说，一座城市住宅的平均价格应该与该城市市民家庭平均收入有一个合适比例，按照国际惯例，这个比 例一般在（）是合理的。
7－12 5－8 6－12 5－11 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：5－8 知识点： 6. 根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：房地产开发企业自 有资金应不低于开发项目总投资的（） 25％ 35％ 20％ 30％ 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：30％ 知识点： 7. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地 最高出让年限为()。 50年 3
房地产开发企业会计实务
房地产开发企业会计实务 一、认识房地产及房地产开发企业 （一）房地产 房地产又称不动产，是房产与地产的总称。其中，房产是指各种房屋财产，包括民用住宅、 工业厂房、商业店铺以及文化、教育、卫生、体育、餐饮、娱乐、办公用房等；地产是指土地财产，包括土地和地下各种基础设施，如供水、供电、供气、供热、排水、排污、通讯等地下管线以及地面道路等。 由于房地产是土地和房屋及其权属的总称，对于土地和房屋可以按以下方法分类： （1）根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为9类：①居住用地；②公用设施用地（含商业用地）；③工业用地；④仓储用地；⑤对外交通用地；⑥道路广 场用地；⑦市政公用设施用地；⑧绿化用地；⑨特殊用地。 （2）按照房屋的使用功能可以分为6类：①居住用途的房屋；②工业用途的房屋；③商业 用途的房屋；④文体娱乐设施；⑤政府和公用设施；⑥多功能建筑（综合楼宇，又叫城市综合体）。 （二）房地产开发企业 1.房地产开发企业的概念 房地产开发企业的前身称为城市建设综合开发企业，是指具有法人资格，以营利为目的，实 行自主经营、独立核算、自负盈亏，主要从事房地产开发和经营活动的经济组织。它从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计、施工建设等过程，建成房地产商品并对外出售或出租。 2.房地产开发企业的经营范围 房地产开发企业的经营范围主要包括以下几方面： （1）土地开发和经营。 （2）房屋开发和经营。已开发完工的房屋，按其用途不同可以分为商品房、投资房、周转
房和代建房等。其中，商品房是指为销售而开发建设的各种房屋; 投资房是指用于岀租经营的各 种房屋；周转房是指用于安置动迁居民周转使用的房屋；代建房是 指接受地方政府和其他单位的 委托而开发建设的各种房屋。 (3)城市基础设施和公共配套设施的开发。 (4)代建工程的开发，是指房地产开发企业接受当地人民政府或其他单位的委托，代为开发建设的各类工程，包括土地开发工程、房屋建筑工程、道路修筑工程，供水、供电、供气、供热管道敷设工程，园林绿化工程、旅游风景工程，以及其他市政公用设施等工程。 此外，许多房地产开发企业具备自行施工的能力，从事建筑安装施工活动，并广泛开展工业、 商业、旅游、饮食服务业以及商品房售后服务等多种经营业务。 3.房地产开发企业的经营特点 房地产开发企业的开发经营活动主要具有如下特点： (1)业务内容的复杂性； (2)协作关系的广泛性； (3)交易方式的多样性； (4)结算关系的复杂性； (5)开发市场的区域性； (6)政策法规的制约性； (7)投资金额的大量性和开发建设的长期性； (8)开发经营的高风险性。 二、房地产项目的运作流程 房地产开发企业将资金投资于具体的房地产项目，包括立项、规划、土地出让或转让、建设、销售或自营
房地产开发与经营教案
第一章房地产概论 第一节房地产 ?一、房地产概论 ?房地产是指土地及固着在土地上的建筑物和其他附着物的总称。 ?房地产由于自身特点即位置固定和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。 二、房地产的分类 1.按开发程度划分生地 毛地 熟地 在建工程 现房 2.按用途划分:居住、商业、办公、娱乐、餐饮、工业、综合等 ? 3.按是否产生收益划分 ?收益性房地产：直接产生经济收益的房地产（商务楼、商场、酒店、加油站、电影院等） ?非收益性房地产：不能直接产生经济收益的房地产（寺庙、教堂、政府办公楼等）
? 4.按经营使用划分 ?出售型 ?出租型 ?经营型 ?自用型 ?三、房地产的特征 ? 1.位置的固定性和不可移动性 ? 2.长期使用性 ? 3.独特性（由于社会、经济及自然环境的不同，造成没有两个建筑物完全相同） ? 4.适应性（适应客户的需要、适应当地的特点） ? 5.投资与消费双重性（房地产具有保值增值功能所以具有投资性、同时又可以居住所以买房自己住是消费） ? 6.政策影响性（限购令、银行调息） ?7.不易变现性 ?8.外部性（房地产易受外部环境影响） ?9.易受限制性（征税、征收、充公等） 第二节房地产业 ?一、房地产业的概念： ?房地产业是指房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的总称。房地产业是从事房地产这种产品生
产经营的行业。房地产业属于第三产业 ?二、房地产业的内容 ? 1.土地使用权出让 ? 2.房地产投资开发业（土地征收、旧城改造、拆迁安置等） ? 3.地产经营（土地使用权转让、租赁） ? 4.房地产经营（房屋买卖、租赁） ? 5.房地产金融（房地产信贷、保险） ? 6.房地产中介服务（房地产估价、经纪、公正、律师业务） ?7.物业管理 ?8.房地产市场调控和管理（国家宏观调控） ?三、房地产业的基本特征 ? 1.基础性（是我国重要的基础建设） ? 2.统一性和系统性（是一项系统工程，每一环节都影响着房地产开发的经济效益和环境效益） ? 3.高利润性 ? 4.先导性（改善人们生活要优先发展房地产，具有超前性） ? 5.预警性（房地产业有很强的灵敏度，预警性高）? 6.高关联性（房地产业能带动其他行业如广告业、园林
房地产开发经营与管理公式整理复习课程
房地产开发经营与管理公式整理 E(R j ) = R f +βj [E(R m )－R f ] 资产j 预期收益率=无风险资产收益率+资产j 系统性市场风险系数×[市场整体平均收益率－无风险资产收益率] 平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积 吸纳量=报告期销售量+报告期出租量 新建住宅市场需求量（元）=家庭数量（户）×户均可支配收入（元/户）×住房消费倾向 指数平滑法：本期预期值=平滑指数×前期实际量+（1－平滑指数）×前期预测值 11)1(---+=t t t Q S Q αα 式中 t Q -本期预测值 1-t S -前期实际销售量 1-t Q -前期预测值 α-平滑指数，01≥≥α 利息与利率 （一）利息 F n =P+I n 式中F n -本利和；P-本金；I n -利息 （二）利率 %1001?=P I i 式中1I -一个计息周期的利息 单利计息与复利计息 （一）单利计息 i n P I n ??= N 个计息周期后的本例和 )1(n i P F n ?+= （二）复利利息I n =P[(1+i)n －1] N 个计息周期后的复本利和为：n n i P F )1(+= 名义利率与实际利率的关系式 设名义利率为r ，若年初借款为P ，在一年中计算利息m 次，
1)1(1-+=-??? ??+=-=m m m r P P m r P P P F i 等额])1(11[)1(1)1(n n n i i A i i i A P +-=+-+= 1 )1(F 1)1(1)1()1(A -+=-++=-++=n n n n i i i Pi Pi i i i P 等差A t =A 1+(t －1)G 等比A t =A 1(1+s)t-1 注意A 1在等额、等差、等比中计算公式不同 毛利率或毛利额=营业收入-营业成本 营业利润=营业收入-营业成本-期间费用-营业税金及附加-土地增值税（开发投资） 营业利润=营业收入-营业成本-运营费用（持有出租） 营业收入=销售收入+出租收入+自营收入 销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入 运营费用=期间费用+营业税金及附加+城镇土地使用税和房产税+物业服务管理费+大修基金 期间费用=销售费用+管理费用+财务费用 税前利润或利润总额=营业利润+营业外收支净额 税后利润或净利润=利润总额-所得税 可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未
精选房地产开发项目工作总结范文
精选房地产开发项目工作总结范文 XX年即将过去了，转眼间又将跨过一个年度之坎，回首这一年，内心不禁感慨万千，XX年，虽没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺。非常感谢相关领导给我这个成长的平台，令我在工作中不断的学习、不断的进步，慢慢的提升自身的素质与才能。回首这一年，我走过人生很重要的一个阶段，使我懂得了很多，领导给予了我很多的支持与关爱，在此我向相关领导及各位同事表示最衷心的感谢，有你们的协助才能使我在工作中更加的得心应手，也因为有你们的帮助，才能令到公司的发展更上一个台阶。 XX年本人主管的部门是工程技术部，绝大部分精力用在了项目的工作上，工作范围广、任务重、责任大。较好地履行了作为行政职务和作为专业技术职务的职责，发挥了领导管理和组织协调能力，调动了广大员工的工作积极性，较好地完成了所主管的全年工作任务。 现就本人一年中所主管的工作总结汇报如下： 一、生产任务完成情况： 2、在项目的建设中深刻的体会到一个国有企业下的子公司要在现有的市场经济制度下生存并发展，我们还有很多东西要学习、要改变，在公司成立十个月来，工程技术部门
也肩负的巨大的挑战，此项目是公司的成长项目也是形象项目，我们部门在施工中必须要更加努力和细心，具体心得如下： 第一步：思想观念改变： 国有企业有其特定的生存环境，有其独特事务处理方式，但是对于我们部门在对外的施工中还仍然保持以往的高姿态、高调子、以自己为中心的思想，那么我们将遭受到市场经济的淘汰，现行的市场经济奉行的是公平竞争和抓住机遇再加勤奋、实干，目前我们正一步步走向这个区域，我们就要意识到在这个区域生存的条件是什么?该怎么样去做才能生存，不能再依赖于以往的旧思想、旧观念、旧的模式去衡量我们现在新的生存环境，我们必须要有这样的思想转变，只有转变了这种观念和思想我们才会有更好的发挥空间，通过项目二年多的现场施工管理我们也认识到了思想转变的盲目和空白，因此下一个工程开始之前，我们就要先给自己的思想定一个位置，这也是我们部门在逐步努力向前转变的第一步。 第二步：管理模式改变 俗话说：国有国法，家有家规。我们工程部门的来说，管理的好与坏直接影响到公司的经济利益。在此项目中仍然存在老管理模式，与此同时新的管理模式的加入也在逐步取
房地产开发与经营离线作业答案-(2)
一 1、房地产 房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。 2、房地产业 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业，包含开发、经营、管理、中介服务四个方面。 3、房地产开发与经营 房地产开发是指通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。 二、问答题 1、房地产、房地产市场有哪些特征？ 房地产有8个特征：（1）位置固定性；（2）异质性；（3）使用长期性；（4）投资大、开发周期长；（5）保值增值性；（6）价格易受周围环境影响；（7）受国家政策影响；（8）变现性差。 房地产市场有5个特征：（1）房地产市场是房地产权益交易的市场；（2）房地产市场交易形式多样；（3）房地产市场是典型的区域性市场；（4）房地产市场是不完全竞争市场；（5）房地产市场的变化具有周期性。 2、房地产开发与经营有哪些特点？ （1）房地产开发经营难度较大；（2）房地产开发与经营风险较大；（3）房地产开发与经营政策性强；（4）房地产开发与经营专业性强。 3、房地产开发与经营有哪些形式？ 房地产开发的形式：（1）按开发时间划分，有初次开发和再次开发；（2）按开发内容划分，有外延式开发和内涵式开发；（3）按开发规模划分，有单项开发和综合开发。 房地产经营的形式：（1）按经营对象划分，有地产经营和房产经营；（2）按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等；（3）按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。 4、房地产开发与经营的主要程序？ 房地产开发与经营的程序包括投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销、物业管理等步骤。可以划分为五个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段和物业管理阶段。 第二章房地产市场 一、名词解释 1、房地产市场 房地产市场是房地产商品交换的场所和领域，也是房地产商品一切交换或流通关系的总和。 2、房地产供应 房地产市场供给是指在一个特定时间内房地产开发商在各种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产产品数量。 3、房地产需求 房地产市场需求是指在一而特定时期内，消费者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产产品数量。 二、问答题 1、简述我国房地产市场的基本特征 房地产市场的特征主要表现在以下几个方面： （1）竞争的层次性； （2）供给缺乏弹性； （3）区域的分割性； （4）区域内的垄断性； （5）循环性； （6）开放性； （7）反经济循环现象； （8）双重性。 2、简述房地产市场的基本要素 房地产市场是由利益主体、客体和中介构成。 房地产市场利益主体是指房地产市场上的行为人，即房地产市场商品的供求双方。供应方包括土地供应方(中央政府和地方政府)、房屋供应方(房地产开发商)以及资金供应方(金融企业)。 房地产市场客体是指房地产市场交易的对象，包括房屋商品和地产商品。在我国，地产商品主要是指土地使用权。 房地产市场中介是指从事房地产交易活动或促成房地产交易发生的中介机构。例如，为房地产市场的供应方与需求方实现交易目的而提供服务和技术支持的房地产销售代理商、建筑施工商、设计单位等。 3、简述影响房地产需求和供给的因素 影响房地产市场需求的因素有价格水平、国民收入水平、宏观政策、未来的预期。影响房地产供给的因素有价格因素、开发成本、政策因素、未来的预期。 4、房地产市场机制的作用主要体现在那几个方面？ （1）价格机制 通过地租调控房地产市场的时空布局和规范运行。 （2）约束机制 通过法规、金融、税收约束为房地产市场活动划定明确的界区，并加以规范、制约，从而确保房地产市场运行目标的实现以及房地产市场与国民经济市场体系的协调一致，最终目的是促进房地产市场的高效运行和健康发展。 （3）中介机制 促进房地产市场中介的专门化，其它地区也应尽快制订有关中介制度，以促进房地产市场的有序化、高效化。 （4）竞争机制 竞争机制是市场运行的动力要素，没有市场竞争则市场活动就会陷人停滞。通过竞争可以使房地产市场运行中的资源配置最优化而实现最大的经济效益。 三、论述题 如何理解房地产市场的特殊性？ 房产市场是一个复杂的系统，它是由多种市场因素按照一定的结合方式组成的综合体。因此，它既有一般市场的共性，又有其自身的特殊性。 房地产产品最大特点是每一个产品都是不同质的，同时房地产市场又是一个信息不对称、垄断的市场，因此，房地产市场是不完全竞争市场。 房地产市场的不完全竞争性，房地产市场的信息不充分、市场开放程度的有限性以及开发项目的高风险高收益的特点，以及土地资源的有限性、房地产产品的稀缺性，都会导致房地产市场具有较强的投机性，出现大肆“囤地捂盘”，甚至哄抬诈骗的现象。 由于房地产开发周期比较长，从获得土地到建成出售房屋需要一年或长达数年的时间，因而在市场供不应求时，供给的增加需要相当长的时间。由于房地产产品的耐耗性，决定了在市场供过于求时，多余的供给需要相当长的时间才可能被市场消化。因此在需求变动后，供给需要相当长一段时间才能随之调节变动，达到新的均衡。 房地产产品不仅是人们赖以生存的消费品，同时又具有保值增值胜，可以成为人们投资的手段。从而在房地产市场上存在一种反供求规律的特殊现象。在房地产市场上，随着价格上升，需求也会因此而减少，但由于房地产产品的开发建设周期较长以及土地的稀缺性，供应不会在短期内随之加大，即房地产价格因需求而上涨，房地产的投资或消费并未因此而下降。
房地产经济专业知识与实务
房地产经济专业知识与实务（初级模拟试题含答案） 发布时间[2005-6-7 10:55:00] 1、房屋财产按其使用性可分为______两大类。 A.生产房屋与住宅房屋 B.住宅房屋与非住宅房屋 C.商品房与非商品房 D.楼房与农民住宅 2、《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“国有土地和集体所有土地的______ A.所有权 B.使用权 C.抵押权 D.占有权 3、实行产权调换的拆迁补偿方式，对设有抵押权、留置权的原房屋，该项权利对调 A.经协商后失效 B.失去效力 C.继续有效 D.由法院判定 4、在拆迁范围内，______的居民，方可作为被迁户，由建设单位加以安置。
A.有正式户口，没有居住房屋 B.有临时户口，没有居住房屋 C.没有户口，有居住房屋 D.有正式户口，有居住房屋 5、在房地产产权管理中，清理产权要遵循的原则有______。 A.衡量房屋、设备有无交换价值 B.评价房屋有无价值 C.确定设备有无使用价值 D.全面衡量房屋、设备有无继续使用的价值 6、由于房地产业的性质，房地产业应该是国民经济发展的______产业。 A.第一 B.第二 C.第三 D.第二和第三产业之间 7、确定商品房价格时______不应作为首先考虑的经济价值。 A.成本 B.利润 C.税金 D.质量
8、下列说法错误的是______。 A.每种估价方法都有具特定的适用对象和条件 B.各种估价方法可以同时运用 C.各种估价方法可以相互补充 D.各种估价方法可以相互替代 9、在房地产市场中，无形房地产商品包括______。 A.房地产评估价值、房地产信息 B.办公楼、房地产法律咨询 C.房地产法律咨询、住宅实物 D.厂房、办公楼、住宅 10、地产交易是在______条件下进行的土地使用权的交易。 A.农村集体的土地所有权市场 B.城市国有土地的所有权和使用权相互分离 C.农村集体土地的所有权和使用权分离 D.全国土地可自由转让 11、房地产价格是在开发建设、经营房地产过程中，全部社会必要劳动耗费所形成的
房地产开发与经营综合练习题与答案
一、单项选择题 1．下列各项属于房地产三级市场的是（D ） 2．A.土地使用权出让市场 B.土地使用权转让市场 C.新建商品房租售市场 D.存量房地产交易市场 3．我国目前个人住房抵押贷款的利率采用的是（ B ） 4．A.固定利率 B.可调利率 5．C. 法定利率 D.固定利率与可调利率相结合 6．当开发项目完工并具备竣工验收条件后，（ B ）负责组织有关单位进行验收。7．A.政府质量监督部门 B.开发商 C.监理企业 D.建筑施工企业 8．4.反映企业长期偿债能力的指标是（ C ） 9．A.流动比率 B.速动比率 C.资产负债率 D.存货周转率 10．下列房产中，可免征房产税的是（ D ） 11．A.个人所有的营业用房 B.军队出租的房产 C.学校兴办的工厂 D.企业办的各类学校自用的房产 12．下列表述中，正确的是( C ) 13．A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象 B.房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率 C.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税， 但炸药库用地应该免税 D.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5% 14．建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工可申请延期，延期（ C ）15．A.以一次为限，不超过三个月 B.以一次为限，不超过六个月 C.以两次为限，每次不超过三个月 D.以两次为限，每次不超过六个月16．《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁实施方式是（ A ） 17．A.自行拆迁和委托拆迁 B.自行拆迁和统一拆迁 C.统一拆迁和委托拆迁 D.委托拆迁 18．维修基金的代管服务属于（ A ） A.常规性的公共服务 B.针对性的专项服务 C.委托性的特约服务 D.代收代缴收费服务 19．静态投资回收期可以根据（ A ）中有关数据求得。 A.财务现金流量表 B.资本金现金流量表 C.损益表 D.资产负债表 20．编制工程进度计划的方法有横道图法和（ B ） A.表格法 B.网络图法 C.竣工图法 D.坐标图法 21．单利计息与复利计息的区别在于（ C ） 22． A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率 23．已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投
历年房地产开发与经营(真题与答案整理)
房地产开发与经营（自考试题及答案） 一、单项选择题（本大题共20小题，每小题2分，共40分） 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并在答题卡上 将相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。 1、以下选项中属于房地产产品流通环节经营是 A 13 A、房屋销售 B、房屋建造 C、土地经营 D、物业管理 2、物业管理属于房地产经营中的 D 16 A、地产经营 B、房产经营 C、房地产综合开发经营 D、服务经营 3、下列选项中属于风险型决策的是 C 23 A、大中取小法 B、小中取大法 C、净现值期望值法 D、最小最大后悔值法 4、我国房地产开发主管机构对房地产实行资质管理制度，我国房地产开发企业资质等级可 划分为几个级别 B 41 A、4 B、5 C、6 D.7 5、房地产企业经营目标制定和房地产组织共有的原则是D 49 54 A、分工协作原则 B、授权原则 C、可量化性原则 D、弹性原则 6、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，居住用地使用权的最高出让年限为 D 90 A、40年 B、50年 C、60年 D、70年 7、土地使用权出让一级市场不在实行的方式是A 91 A、协议 B、招标 C、挂牌 D、拍卖 8、根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，由国务院批准的是征用基本农田以外 的耕地超过B 99 A、25公顷 B、35公顷 C、45公顷 D、55公顷 9、下列选项中属于土地使用权出让方式的是 C 91 A、出售 B、交换 C、拍卖 D、赠予 10、下列选项中属于房地产市场调查作用的是 A 119 A、有助于项目投资者制订科学的营销和开发计划 B、是项目立项、用地审批的条件 C、是编制规划设计方案的依据 D、是项目投资决策的基本依据 11、下列选项中属于邮寄调查法优点的是 B 128 A、被调查者，回答率高 B、可以扩大调查区域，增加调查样本数目 C、调查区域、范围不受限制 D、节省调查时间和经费 12、下列报表中属于基本报表的是C 137 A、成本费用估算表 B、贷款还本付息表 C、现金流量表 D、营业成本表 13、某房地产企业长期借款200万元，年利率10. 8%，借款期限3年，每年付息一次，到 期一次还本，企业所得税率33%，筹资费用不计，这笔长期借款的资金成本率是7.24% 162 例题7-1 A、7. 24% B、7.24% C、7.24% D、7.24% 14、住宅建筑净密度等于 B 172 A、住宅建筑面积／居住用地面积 B、住宅建筑基地总面积／住宅用地面积 C、住宅总面积／住宅用地面积 D、总建筑面积／总用地面积 15、房地产开友招标人采取邀请招标的方式进行招标，潜在投标人不得少于 A 183 A、3 B、4 C、5 D、6 16、进度计划的执行主体是 D 202 A、开发商 B、监理单位 C、设计单位 D、施工企业 17、开发商进行反索赔时，下列说法错误的是 D 233 A、由于承包商的原因造成工期延误的，开发商可要求支付延期竣工违约金 B、如工程存在缺陷，承包商在保修期满前未完成应负责的修补工程，开发商可据此向 承包商索赔 C、开发商合理终止合同或承包商不正当放弃合同的索赔的 D、发生不可抗力事件造成的工程损失向承包商进行索赔 18、发布房地产信息最主要的载体是 D 259 A、电视 B、杂志 C 、广播 D、报纸 19、下列说法错误的是 B 269 A、电视是发展速度最快的广告媒体，但在房地产领域的应用尚不普遍 259
房地产开发与经营总结汇编
第一章绪论 第二节房地产开发与经营形式和内容 一、房地产开发的形式与内容 1.开发时间的不同：初次开发和再次开发 （1）房地产初次开发：指对尚未利用的土地进行开发和利用的过程 （2）房地产再次开发：指对已开发利用的土地或房地产项目追加投资，进行深度开发，或投资进行替代开发，转变土地用途等过程（城市开发：a.新区开发：土地用途从“非建设用地”到“建设用地”转换的过程。b.已建成区开发：对原有建设用地进行再开发的过程） 2.开发的内容不同：外延式开发和内涵式开发 （1）外延式开发：指在增加面积的条件下，开发城市近郊或远郊农地或为动用的土地，满足城市用地规模扩展需求的过程。（城市新区开发） （2）内涵式开发：在不增加面积的情况下，仅依靠增加劳动和资金投入，提高土地的容积率和土地利用率，加强土地集约利用的开发过程。（城市旧区改建、城市再开发）3.开发的规模不同：单项开发、综合开发等 （1）房地产项目的单项开发：开发规模比较小，占地不大，项目功能单一，配套设施简便的开发形式。（华南新城、祈福新村、碧桂园（单体楼）） （2）房地产项目的综合开发：指相对开发规模大，占地面积大，开发项目功能齐全的开发形式。（城市中住宅小区，住宅新区的开发都属于这种形式的开发） 二、房地产经营的形式和内容 1.经营对象的相对差异：地产经营和房产经营 （1）地产经营：a.广义的地产经营是发生在土地生产过程、流通过程及消费使用过程中所有经济活动的总称，是指利用各种方式和手段进行土地的开发利用以获取 经济收益。 b.狭义的地产经营主要指流通过程的经营活动，即地产的出让、转让、出 租、抵押等有偿流转过程，其实质是土地产权经营。 (①在我国，特定的产权制度决定了地产经营只能是试用权，而不是所有权 ②地产的经营方式只能采取使用权出让、转让、租赁和抵押等形式，不能采取买卖方 式。 ③城市地产经营：一是以土地出让为主的层次，二是以土地转让、出租及抵押为主的 层次。土地出让市场属于一级土地市场，是国家垄断型市场。主要形式有协议、招标、挂牌和拍卖。） （2）房产经营：这里强调房产交易分别是针对房、地产权的特性及在实际经营处理中的方式上的差别而提出的。房产经营的主要形式有出售、出租和抵押等。 2.经营规模和经营方式：专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等 （1）专项经营：指房地产企业只从事、或主要从事某一方面、某一环节经营业务的形式（万科） （2）综合经营：指房地产企业从事多项房地产经营业务形式。（策划开发销售一条龙）（3）集团经营：从事基础设施建设、房屋开发、工程管理、销售等（建筑材料电器都有）（4）跨国经营：目前少见，担心洗黑钱。 3.活动发生的不同过程：房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。
房地产开发与经营作业
房地产开发与经营作业 西安建建筑科技大学综合楼拆迁重建项目定位研究 姓名：伍旭升 班级：工程管理0902 学号：090410207
西建大综合楼拆迁重建项目定位研究 一、背景分析： 由于原西安建筑科技大学综合楼已达到使用年限，且内部设备年久失修，教室利用率较低，考虑到该地段较好的利用价值，故计划对其进行拆迁重建，暂定项目名称为西部建筑科技大厦。我们结合具体地理条件及相关类型项目策划经验，对该项目拟进行定位研究。 二、客户定位： 西部建筑科技大厦的规划位置在拥有100年建校历史的西安建筑科技大学校园内，外临雁塔东路，所处地段有庞大的新兴经济体，其附属各大建筑设计研究院及设计事务所，都依托其得天独厚的文化科技资源，更是吸引了无数电子科技投资者；雁塔路是西安市区唯一的电子产品专卖一条街，又有文化底蕴的老牌大学与之毗邻，长安大学，西安科技大学均离此不远，有又政府办公地点国有企业比较密集，地理位置非常优越。以下表格可以对其附近的优势资源做一简单阐述。 经分析该项目主要以建筑科技为主打，兼以娱乐消费为次要品牌的多方位客户定位；我们从该项目的主体导向出发，拟可以吸引的客户群类型，公司经营能力及营业特征，区域结构，客户群对该地段商品房的消费能力，消费方式及目的进行了分析，可以得出以下表格，对各种客户群总结结果做出一定的反映。
三、产品定位： 现代市场营销理论认为，房地产产品是人们通过交换而获的需求的满足，是消费者或用户期求的实际利益。 从建大之前所做的“华清学府城”商品住宅的成功可以看出，房地产产品无论从物业实体及其质量，特色，类型，品牌等，还是可以给消费者带来附加利益和心理上的满足感及信任感的服务，保证，物业形象，房地产开发商和房地产销售代理商等，都是做产品策划时所必须要考虑的因素。在此，对该项目产品定位进行说明： 项目名称：西部建筑科技大厦 地点：雁塔区雁塔路中段 占地面积：2200㎡ 建筑面积：2000㎡ 规划：由一栋主楼和裙楼连体而成 楼高：50ｍ 楼层：主楼14层，裙楼两层；地下2层，地上12层
房地产开发与经营作业答案
《房地产开发与经营》作业 第一章绪论 一、名词解释 1．房地产：房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 2．房地产开发与经营：房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 3．土地储备开发：指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 4．房地产企业：是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。 5．房地产项目定位：是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。 二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。 答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。 职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，
部门追求各自的职能利益。 直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。 事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。 矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾 2．我国房地产企业的特征有哪些？ 答：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。3．房地产开发与经营有哪些特点？ 答：难度大：产品具有固定性、单件性、复杂性。 风险大：房地产的投资大，资金运转周期长。 政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。 4．简述房地产开发与经营的程序和内容。 答：（1）投资机会选择；（2）项目定位；（3）前期工作；（4）建设阶段；（5）租售阶段；（6）物业管理。 5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。 答：经济：国民经济发展、产业结构变化、城市化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。 政策：金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等 人口：人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征
房地产开发与经营全流程沙盘模拟实训心得 - 副本
《房地产开发与经营全流程沙盘模拟》实训心得在两天时间里，公司组织开展《房地产开发与经营全流程沙盘模拟》实训。在导师的指导下，采用小组分工模式，分为总经理、财务总监、投资总监、营销总监、项目总监等多企业职位。通过学习理论知识，针对我们所学的知识，动手实践，模拟房地产公司运营，对构成公司各个组成部分进行沙盘模拟演练。 实践操作过程中，导师带领我们做了第零年的模拟，然后从第一年由我们自己完成开发运营。在团队中我担任了项目总监的角色。我的主要任务是每年年初监督及开展项目启动、规划设计及安排施工。在操作过程中，我意识到做项目管理必须要有过硬的业务知识、管理技能，以及良好的工作协调能力和严密谨慎的业务操作。 在整个房地产开发及经营过程中，从拿地开始，必须做到细心和谨慎，前期的市场研判、企业发展定位、成本测算、资金流等内容环环相扣，缺一不可，否则都有可能导致企业开发经营出现系列问题。每发生一笔经济业务的同时就得在相对应的会计科目上如实登记，做到账实相等，这也是后面计算费用、编制利润表和资产负债表的基础；每一年的年末，资产负债表是一定要做到资产=负债+所有者权益，简单地说做到收支平衡方能使企业良性发展。 通过对房地产开发与经营中的各个环节进行模拟训练，使我们结合自身所学知识，对房地产项目的开发和经营过程有了更深层次的了解，项目分析与决策的能力也有了明显的提高。而且这次培训也特别针对我国房地产行业发展历程、现状及发展前景设置了相关情景，并
进行了相应的环境和市场特征描述，使我们提升了对市场的应变、开拓、竞争策略的能力。过程中，导师还结合实际，根据所学内容，就X城市一地产进行分析测算，研究地块市场可行性分析。 实训虽然只进行了短短两天，但过程中知识及技能的实训浓缩了整整5年企业运行经历。使我们从中了解到房地产开发与运营的奥秘，结合工作实际，今后针对自身在实训中发现的不足之处及短板技能进行后续的学习强化，提高综合素质能力，积极参与到企业的发展过程中来。
2016版房地产开发与经营作业答案
2016版《房地产开发与经营》课程作业答案 第一章绪论 一、名词解释 1、房地产 房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。2、房地产业 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业，包含开发、经营、管理、中介服务四个方面。 3、房地产开发与经营 房地产开发是指通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。 二、问答题 1、房地产、房地产市场有哪些特征？ 房地产8个特征：（1）位置固定性；（2）异质性；（3）使用长期性；（4）投资大、开发周期长；（5）保值增值性；（6）价格易受周围环境影响；（7）受国家政策影响；（8）变现性差。 房地产市场5个特征：（1）房地产市场是房地产权益交易的市场；（2）房地产市场交易形式多样；（3）房地产市场是典型的区域性市场；（4）房地产市场是不完全竞争市场；（5）房地产市场的变化具有周期性。 2、房地产开发与经营有哪些特点？ （1）房地产开发经营难度较大；（2）房地产开发与经营风险较大；（3）房地产开发与经营政策性强；（4）房地产开发与经营专业性强。 3、房地产开发与经营有哪些形式？ 房地产开发的形式：（1）按开发时间划分，有初次开发和再次开发；（2）按开发内容划分，有外延式开发和内涵式开发；（3）按开发规模划分，有单项开发和综合开发。 房地产经营的形式：（1）按经营对象划分，有地产经营和房产经营；（2）按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经
房地产开发中律师实务
房地产开发中的律师实务 房地产开发中的律师实务 一、房地产开发的基本含义 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条的规定：房地产开发是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 按照一般学理解释，房地产开发可分为广义和狭义两种。广义的房地产开发指所有的涉及房地产经营的活动，一般包括土地开发、房产开发、合作建房、联营房地产等。狭义的房地产开发是指房地产开发公司或经政府批准有房地产开发资质的其他企业在城市国有土地上开发经营房地产项目以获利的活动。本文所指的房地产开发专指狭义的房地产开发。 狭义的房地产开发有以下两个主要特征：（1）房地产开发的主体是指房地产开发公司或经政府批准有房地产开发资质的其他企业。（2）所开发的土地是城市国有土地。 关于土地，依据我国的相关的土地法律法规，我国的土地性质类型可分为两大类：一是全民所有制土地；如需利用集体所有制土
地，二是劳动群众集体所有制土地。房地产开发只能利用全民所有制土地，而不能利用集体所有制土地，只有通过征用把集体所有制土地转为全民所有制土地才能进行房地产开发。特别值得注意的是，在集体所有制土地中有一类特殊的土地俗称“三产用地”，是政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后就业及生活问题而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地。“三产用地”虽然位于城市规划区域内，但它的性质是集体所有土地，不能进入土地市场，不能直接用于房地产开发。“三产用地”可以通过出租或合建开发等方式获取收益，该类土地上的建筑物不能办理商品房产权证，且出租期限受法律限制不能超过20年。因此这种土地开发方式不属狭义的房地产开发。 房地产开发可以分为两种类型：一是商品房的开发；二是土地成片开发。本文所指土地成片开发是指对比较原始的建设用地进行基础设施建设和生产生活配套，以获取土地出让（转让）收益或自留经营收益的一种经济行为。及宗地开发相比，土地成片开发具有面积大、容纳建设项目多和整体连片等特征，虽然这种开发周期长、资金占用量大以及风险高，一般多为政府行为，但因利润空间大而受到各类投资主体的青睐。随着近几年我国的经济特区、经济技术开发区、高新技术开发区、旅游区、保税区以及新城建设的开展，土地成片开发的现象越来越普遍。土地成片开发具备“三通一平”（通水、通电、通路、场地平整）或“七通一平”（通水、通电、通路、通通讯、通排污、通热力管线、通燃
房地产开发与经营重点整理(案例分析也包括在内)
房地产开发与经营重点整理(案例分析也包括在内)作者：奚晴 1.（名）房地产是指土地以及定着在土地上的建筑物和其他附属物的总称，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。P2 2（名或选）其他附属物是指为提高房地产的使用价值和功能而建造的附属物体，包括种植在土地上的花草、树木，人工建造的假山、抽水井，埋设在地下的管线、设施等附属物体。P1 3.（选）房地产权利一般包括所有权及其衍生的使用权、租赁权、抵押权、地役权、典当权等。P2 4.（选）房地产交易的实质是房地产权利的交易行为。P2 5.（简）房地产与不动产的关系P2 概念：不动产是不能移动或者移动后会改变其原来性质、形状或失去原价值的物。不动产包括土地、地上改良物和地下矿产资源及其衍生的权利。地上改良物包括定着在土地之上的房屋、构筑物、其他附属物和树木。将不动产与房地产所包括的范围相比，不动产包括房地产、矿产、林产，而房地产是不动产的一个重要组成部分。 6.（简或选）房地产的属性 P3~4 1）房地产位置的固定性 2）房地产使用的耐久性 3）房地产的异质性 4）土地供给的稀缺性 5）房地产投资与消费的双重性 6）房地产的相互影响性 7）房地产的易受限制性 8）房地产的难以变现性 7.（选或判）特殊用途房地产（飞机场、加油站、高尔夫球场、医院、学校）P3~4
8.（名）房地产的内涵 P5 房地产是从事房地产投资、开发、运营、服务和管理活动的主体及其所进行的相关经济活动的有机结合。 9.（选或简或论）房地产在国名经济中的定位和作用P6 1）房地产业是国民经济的基础产业 房地产业在国民经济生活中有重要影响，能较大程度制约其他产业和部门发展的产业。房地产是社会经济活动的基本要素和场所，是居民消费的载体。 体现在①房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的根本保证； ②房地产业是人口素质提高的和社会全面进步的基本条件； ③房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础； ④房地产业是社会财富创造的重要源泉。 2）房地产业是国民经济的支柱产业 房地产业在国民经济中生产发展速度较快，对整个经济起引导和推动作用的先导性产业。其具有较强的连锁效应，能诱导新产业崛起，对为其提供生产资料的各部门、所处地区的经济结构及其发展变化，有着广泛而深刻的影响。 10.（名）房地产开发与经营的含义 P9 是指房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过对土地、建材、基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等一系列经济活动。 11.（简）房地产经营的特点 P10~11 1）房地产开发经营活动的复杂性（自身）体现在活动协调的复杂性，项目操作的复杂性 2）房地产开发经营的区域性（空间） 3）房地产开发经营活动长期性（时间） 4）房地产开发经营活动资金密集性（生产要素） 5）房地产开发经营活动高收益性和高风险性（回报） 6）房地产开发经营活动政策性（政府）