房屋买卖合同纠纷案件重要判例要点摘要、法律文件、司法解释与答复摘要
一、案例
1、陈柏发诉西街社区居委会等应按合约书的约定恢复其购买的房屋所在楼的楼梯并办理产权证案
——46辑《人民法院案例选》，第106页
本案涉及以下几个问题：
（1）原告陈柏发与被告西街居委会保太综合楼筹建处签订的《保太房屋筹资代建合约书》的性质、效力
（2）原告与被告西龙公司是否存在商品房买卖关系？原告要求二被告办理产权郑是否有理
2、骆顺长夫妇诉骆会群确认双方以转让赡养义务为条件转让房屋的协议无效案
——46辑《人民法院案例选》，第115页
本案是一起合同效力确认纠纷，争议的焦点在与转让效力的合法性，包括合同的实质内容是否合法，形式要件是否齐备
（1）转让协议是否有效
（2）赡养人是否可以约定转让赡养义务
3、陈勇民诉正达公司取得预售许可证后不按事先签订的商品房认购书签订购销合同返还已付放款和赔偿损失案
——《人民法院案例选》（总第45辑），第106页
本案的争议焦点是：
（1）关于《认购书》的性质及法律效力
（2）如何认定陈勇敏预交房款的行为
（3）正达公司的行为已构成缔约过失行为
（4）本案不能以违约责任处理
4、债权人诉债务人房产转让合同无效的处理原则——中国长城资产管理公司武汉办事处诉湖北峰源集团有限责任公司、湖北威邦投资有限公司、湖北鸿骏经贸发展有限公司确认房屋转让合同无效案
——《民事审判指导与参考》（第17集），第276页
（1）本案长城公司武汉办事处能否提起无效合同确认之诉
（2）无效合同确认之诉中债权人的请求权范围和证明责任范围
（3）关于指令审理与发回重申的区别，即一审程序是否违法的问题
（4）关于适用《合同法》第4条问题
5、三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案
——《公报》2004年第8期，第30页
【裁判摘要】：房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。
6、中国人民银行清远市中心支行与广东省第一建筑工程公司城市建设综合开发分公司、清远市华泰工贸有限公司预售商品房合同纠纷上诉案——正确区分商品房预售合同和以房抵债合同的性质
——《民事审判指导与参考》（第14卷），第335页
7、远中房地产发展（上海）有限公司与上海益顺房地产发展有限公司、北京华太三兴建筑设计工程有限公司上海分公司、张进隆等人房屋损害赔偿纠纷案——受损房屋于诉讼期间被买卖和转让，谁应当是侵权损害赔偿的请求权人和受益人
——《民事审判指导与参考》（第15集），第237页
8、中房集团大地土地发展公司与中国银行、北京西单商业区建设开发公司购房合同纠纷上诉案——本案能否一并处理开发合同纠纷
——《民事审判指导与参考》（第15集），第265页
（1）关于开发合同应否在本案中一并处理问题
（2）关于中房公司与中行购房合同的效力的认定及双方如何承担责任问题
9、肖宴生与湖南锦绣实业发展有限公司预售商品房纠纷上诉案——实际损失无法查明如何确定损失赔偿数额
——《民事审判指导与参考》（第15集），第367页
（1）关于违约金条款的效力
（2）关于原告损失赔偿额的确定
（3）合同应否继续履行
10、长城公司诉远洋大厦公司商品房买卖合同纠纷案
——《公报》2004年第10期，第30页
【裁判摘要】：房屋出卖人交付使用的房屋建筑面积超过商品房买卖合同约定面积的，应当按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。
11、厦门振华实业公司诉厦门特拍拍卖有限公司、福建省拍卖行房地产拍卖合同案——在建工程拍卖、拍卖人是否向竞买人尽到瑕疵告知义务的分析
——《民事审判指导与参考》（第16集），第384页
12.黄颖诉美晟房地产公司商品房预售合同纠纷案
——《公报》2006年第2期，第41页
【裁判摘要】：
对所购房屋显而易见的瑕疵，业主主张已经在开发商收执的《业主入住验收单》上明确提出书面异议。开发商拒不提交有业主签字的《业主入住验收单》，却以业主已经入住为由，主张业主对房屋现状认可。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，可以推定业主关于已提出异议的主张成立。
根据合同法第一百零七条的规定，交付房屋不符合商品房预售合同中的约定，应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范，均属另一法律关系，不能成立开发商不违约或者免除违约责任的事由。
13.福建三木集团股份有限公司与福建省泉州市煌星房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷案
——《公报》2006年第5期，第6页
【裁判摘要】
根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十条、第三十四条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人向人民法院提供书证的，应当提供原件，并在人民法院指定的举证期限内积极、全面、正确地完成举证义务。因此，签订合同的一方当事人主张对方向法院
提供的合同文本原件不真实，即应当向法院提供自己特有的合同文本原件及其他相关证据；如果不能向法院提供合同文本原件，亦不能提供其他确有证明力的证据以否定对方当事人提供的合同文本原件的真实性，人民法院应当依据优势证据原则，认定对方当事人提供的合同文本原件真实。
……
关于三木公司提供的申达公司出具的《说明》是否具有证明力的问题，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条的规定，申达公司作为知晓案件事实的证人，有义务出庭作证，作为《协议书》签约一方亦应当出具《协议书》原件，以证实三木公司持有的《协议书》复印件与原件无异，但申达公司没有就三木公司与煌星公司争议的待证事实出庭或提供《协议书》原件，因此，申达公司出具的《证明》不具有证明力，不予采纳。（第15页）
14.新宇公司诉分冯玉梅商铺买卖合同纠纷案
2006年第6期《公报》，第37页
〖裁判摘要〗：
一、根据合同法第一百一十条规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人的利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。
二、在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不同于独立商铺。为保证物业整体功能的发挥，买方行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。
15、戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案
——《公报》2006年第8期，第33页
〖裁判摘要〗：
购房者对开发商的样板房表示满意，与开发商签订定购协议并向其交付了定金，约定双方于某日订立商品房预售合同，后由于开发商提供的商品房预售合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款，购房者对该格式条款提出异议要求删除，开发商不能立即给予答复，以致商品房预售合同没有在订购协议沿途额定的日期订立的，属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，开发商应当将收取的定金返还给购房者。
16、厦门东方设计装修工程有限公司与福建省实华房地产开发有限公司商品房包销合同纠纷案
——《公报》2006年第4 期，第22页
【裁判摘要】：
当事人签订的合同中，对某一具体事项使用了不同的词语进行表述，在发生纠纷后双方当事人对这些词语的理解产生了分歧，人民法院在审判案件时应当结合合同全文，双方当事人经济往来的全过程，对当事人订立合同时的真实意思表示进行判断。不能简单、片面地强调文义上存在的差别。
17、黄秉璋、李淦林诉中国广东国际合作（集团）公司房屋使用纠纷案
——《人民法院案例选》第55辑，第101页
强制拍卖不动产拍卖成交后，不动产所有权应当于人民法院作出的拍卖成交裁定书送达给买受人时起转移，办妥产权过户登记手续前买受人可行使除处分权以外的不动产所有权人的职能。
18、刘天然与徐州久隆集团有限公司因商品房销售请求赔偿纠纷案
——《人民法院案例选》第55辑，第161页
【裁判摘要】：
商品房销售合同与商品房销售广告就同一问题的表述不一致时，应当以合同的表述为准。
在对合同条款进行解释时，如遇合同词语含义不清，应当根据交易习惯进行解释。而停车位的所有权和使用权具有可实现价值，是商品房销售过程中该行业的交易习惯所承认的。在未明确约定提供免费停车位的情况下，应当解释为该停车位是不免费的。
合同条款有两种以上含义时，可以参照格式合同的解释规则，作出对合同条款的制作者不利的解释。
商品房买卖合同中约定出卖人为买受人提供一个非露天停车车位，但该停车位在提供给业主之前即被他人占用，致使买受人无法使用该停车车位时，不论买受人是否对占用方提起排出妨碍的诉讼，出卖人的行为均应构成违约。
19、戴雪飞诉苏州华新国际公司房屋买卖预约合同定金纠纷案
——《人民法院案例选》第55辑，第170页
【裁判摘要】：商品房买卖定购合同是相对于商品房买卖合同这一本约合同的预约合同，其意义和作用主要在于设定了合同当事人按照公平、诚实信用原则进行磋商以达成本约的权利和义务。因此，确定买卖合同订约不成违约责任之构成及归责，不仅要看当事人是否违反定购合同确定的义务，还要考量其确定的义务是否对公平诚信地磋商本约形成影响。只有当当事人明确具有可归责于己的原因而导致签约不成，方承担本约签约不成的违约责任。
20、南京新宇房地产开发有限公司诉冯玉梅商铺买卖合同案
——《人民法院案例选》第55辑，第177页
【裁判摘要】：在合同法司法实践中，如果不存在协议解除或者法定解除情形，一般将实际履行作为违约方承担违约责任的首选方式。但当继续履行出现合同法第110条规定的“事实上的不能”的情况后，应当允许当事人解除合同的诉讼请求。但对当事人受损的利益，应予充分填补。同时，在处理以分割商铺为标的物的买卖合同纠纷中，个别业主对权利的行使应受到其他多数业主整体业主的限制，应有利于物业整体功能的发挥，不能因继续履行合同，造成物的浪费。
21、陈美玲、蔡晨蓉以合同约定土地使用年限少于产权证记载年限10年为由苏厦门厦信发房地产有限公司退还无效约定年限的地价款案
——《人民法院案例选》第56辑，第187页
【裁判摘要】：
房地产开发商与购房人签订的商品房买卖合同约定商业用房的土地使用年限为50年，该约定超出国家法定出让年限10年，故超出10年的部分应属无效约定。房地产开发商对该无效约定存在过错，应赔偿购房人签订合同时因信赖合同约定所付出的对价。
22、卓碧莲、邱旭斌诉中国工商银行福建省工商银行营业部、福建省福兴拍卖有限公司房屋确权纠纷案
——《人民法院案例选》第57辑，第185页
【要点提示】：本案认定受托人将卓碧莲、邱旭斌委托转让的讼争房产以房抵债的行为超越代理权限，并认定讼争房尚未取得产权证书，转让行为违反法律强制性规定而无效，另认定卓碧莲、邱旭斌因已取得讼争房实质上的所有权。本案对目前审理类似房产产权纠纷具有一定借鉴意义。
【判决】：
厦门市中级人民法院认为，本案中，原告已委托邱辉足作出售转让讼争房产，但因合同签订后，开发商仅到房屋管理部门办理合同备案手续，至今未办理房屋产权登记手续，而根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，故原告无权委托他人转让尚未依法领取权属证书的讼争房，邱辉足向被告工行营业部下属的直属支行转让讼争房的行为违反了法律的禁止性规定，邱辉足的转让行为应认定为无效。由邱辉足担任法定代表人的千足食公司未依法取得原告授权转让讼争房，且其同意被告工行营业部与中信公司更改合同购房人名称及购房发票的行为也因讼争房并未领取权属证书而归于无效。
福建省高级人民法院认为，卓碧莲、邱旭斌虽于1998年4月2日出具委托书，委托邱辉足代为办理讼争房转让、租售等一切相关事宜，但并未委托或同意邱辉足将该房产用于抵偿千足食公司欠直属支行的债务，工行营业部认为委托书内容认为委托书内容载明“办理一切相关事宜”应包含邱辉足有权将讼争房产用于抵债，该理解属于对委托书内容的扩大解释，不予采信。……以房抵债行为属于一种变相的房地产转让，讼争房屋至今尚未办理房屋产权证，该转让行为违反了《中华人民共和国城市房地产法》第三十七条的规定，也应属无效。
23、荣华诉新疆聚天房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案
——《人民法院案例选》第59辑，第227页
〖问题提示〗：房地产开发公司在商品房销售广告中就商品房开发规划范围内的房屋相关设施所作的说明和允诺具体、确定，并对商品房买卖合同订立有重大影响的，该说明和允诺是否为要约？
〖要点提示〗：房地产开发公司发布商品房销售广告，就商品房开发规划范围内的房屋相关设施所作的说明和允许具体、确定，并对商品房买卖合同订立有重大影响的，应当视为要约；该说明和允许即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
24、黄葳诉广州番禺奥林匹克花园房地产开发有限公司逾期办证违约责任纠纷案
——《人民法院案例选》第59辑，第237页
〖问题提示〗：房地产开发商协助办证义务具体包括那些内容？
〖要点提示〗：逾期办证纠纷，首先应明确开发商的办证义务是转移房屋所有权的主合同义务，并非附随义务。其次从房管部门登记办证的流程看，转移房屋所有权需要买卖双方相互协助和配合，其中开发商所负有的是“协助办证”或“协助办理登记”义务，具体包括：办
备测绘、权属登记等必要法律文件；披露上述信息及应要求提供上述文件；依约定协助购房人递交办证资料、代缴费用等。未能及时履行上述义务，导致办证迟延，即属于最高人民法院有关司法解释“由于开发商的原因”导致的逾期办证，应由开发商承担违约责任。
开发商以测绘、权属登记迟延有第三方的原因为由抗辩非属于开发商一方原因，要求免责的，不应支持。（第245页）
司法实践中，将举证证明“非开发商的原因”的责任倒置给开发商，这样的司法实践，主要是考虑登记办证期间，开发商对登记办证各环节具有全局性地了解，对于是否存在非开发商原因免责事由，更为清楚，相较购房人而言也更具有举证能力，因此将举证责任分配给开发商，以便更好地平衡双方当事人的利益。
25、王志钢诉程度武侯房地产开发公司预售商品房层高违约应按体积计算损失赔偿案
——《人民法院案例选》第52辑，第107页
〖要点提示〗：房地产开发商在与买房者签订《商品房买卖合同》时出示建筑图纸，向买房者标明房屋高度，根据《最高人民法院》关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，此标明的内容为买卖合同的内容。房屋实际层高低于建筑图纸的，开发商应陈承担违约责任。因没有明确的法律法规或司法解释的规定，法院可以行使自由裁量权解决此类违约赔偿纠纷。
26、许志鹉诉漳浦县向阳开发建设有限公司应依合同相对性担责商品房买卖合同纠纷案
——《人民法院案例选》第60辑，第215页
〖问题提示〗：如何正确处理当事人诉因选择与法院审理范围的关系？
〖要点提示〗：在合同履行中，因履行不当引发纠纷，应依合同相对性的原理确定合同当事人的违约责任。同时，法院应依当事人的诉因而确定法律关系，并据此选择适用的法律作出实体判决。
漳州市中级人民法院认为：上诉人许志鹉与被上诉人漳浦县向阳开发建设有限公司签订《商品房买卖合同》，约定买卖漳浦县向阳开发建设有限公司所有的朝阳花园A幢1#、2#店面房，该合同双方当事人意思表示真实，且不违反法律、行政法规的中的强制性规定，应认定为有效。在合同履行过程中，漳浦县向阳开发建设有限公司应依约交付给许志鹉所购的店面。因许志鹉所购店面由原审第三人漳浦县城镇建设综合开发公司事先与被拆迁户订立拆迁安置协议，而作为安置房安置给了被拆迁户，由此引发了朝阳花园A幢1#、2#店面设讼而被查封，就履行效果而言，漳浦县向阳开发建设有限公司依法也应向许志鹉承担违约责任，
故许志鹉以违约为由，主张合同相对人漳浦县向阳开发建设有限公司应向其承担违约责任的上诉理由成立，应予支持。漳浦县向阳开发建设有限公司与原审第三人漳浦县城镇建设综合开发公司在《漳浦县城朝阳路口联合拆迁改造工程协议书》中的约定，根据合同相对性原则，仅能约束漳浦县向阳开发建设有限公司与漳浦县城镇建设综合开发公司，不能成为其对许志鹉的免责事由，且根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，漳浦县向阳开发建设有限公司因漳浦县城镇建设综合开发公司的原因造成违约的，也应当向许志鹉承担违约责任，至于漳浦县向阳开发建设有限公司与漳浦县城镇建设综合开发公司之间的纠纷，属于另一个法律关系，应另案解决，故漳浦县向阳开发建设公司的辩解与法不符，不予采纳。
27、北京天竺花园别墅发展有限公司与王某商品房预售合同纠纷案评析
——北京市高级人民法院编：《合同法新型疑难案例判解》，法律出版社2007年版，第39页
〖争议焦点〗：
1、商品房预售合同中约定的履行期限条款为无法履行条款，该合同是否为有效合同？
2、购房优惠广告的性质是要约邀请还是单方承诺？销售商是否应该履行其在优惠广告中承诺的优惠事项。
3、如何运用合同解释方法来解释合同中约定不明的事项？
28、温某诉北京汇泽房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷案
——北京市高级人民法院编：《合同法新型疑难案例判解》，法律出版社2007年版，第67页
〖争议焦点〗：
（1）商品房预售合同中的公用面积如何认定？
（2）开发商擅自变更预售合同中约定的设计，是否应承担违约责任？如何承担违约责任？
29、万兴公司诉滑雪公司、银冠公司建筑合同纠纷案
——北京市高级人民法院编：《合同法新型疑难案例判解》，法律出版社2007年版，第147页
〖争议焦点〗：
以房抵债合同的生效是否必须以房产过户登记为前提？
30、纪某诉唐某房屋买卖合同案
——北京市高级人民法院编：《合同法新型疑难案例判解》，法律出版社2007年版，第187页
〖争议焦点〗：房屋产权证上登记的产权状况与实际情况不符，导致善意第三人购买了共有人无权处分的房屋，该购买行为是否受法律保护？
31、交付所购楼房楼层错误的购房合同效力认定
——北京市高级人民法院编：《合同法新型疑难案例判解》，法律出版社2007年版，第204页
〖争议焦点〗：楼房的标识楼层与实际楼层不符，是否构成根本违约？购房合同可否因此而解除？
32、因不可归责于当事人双方的事由未能订立房屋买卖合同的立约定金不适用定金罚则
——北京市高级人民法院编：《合同法新型疑难案例判解》，法律出版社2007年版，第267页
〖争议焦点〗：
（1）如何认定“房屋认购定金”的法律性质
（2）因不可归责于当事人双方的事由未能订立房屋买卖合同时，可否适用定金罚则？
33、合同有效成立情况下的缔约过失责任—徐某诉北京中鸿天房地产有限公司商品房预售合同案
——北京市高级人民法院编：《合同法新型疑难案例判解》，法律出版社2007年版，第271页
〖争议焦点〗：
（1）缔约过失责任的适用范围
（2）缔约过失责任的赔偿范围如何？
34、仲崇清诉上海市金轩大袛房地产项目开发有限公司合同纠纷案
——《公报》2008年第4期，第43页
〖裁判摘要〗：
预约合同，一般指双方当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意，预约合同生效后，双方当事人均应按照约定履行自己的义务，一方当事人未尽义务导致本合同的谈判，磋商不能进行，构成违约的，应当承担相应的违约责任。
35、山西嘉和泰房地产开发有限公司与太原重型机械（集团）有限公司土地使用权转让合同纠纷案
——《公报》2008年第3期，第27页
〖裁判摘要〗：
一、根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府统一转让的，应当认定合同有效。
二、虽然我国税收管理方面的法律、法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或者第三人缴纳税款，即对于涉及由谁缴纳税款并未作出强制性或者禁止性规定。因此，当事人在合同中约定由纳税义务人以外的人承担转让土地使用权税费的，并不违反相关法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。
三、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，对于当事人在合同中约定的违约金数额，只有在当事人请求调整，且合同约定的违约金数额确实低于或者过分高于违约行为给当事人造成的损失时，人民法院才能进行调整。
36、广州市番禺碧桂园物业发展有限公司诉苏琼、罗庆房屋买卖合同纠纷案
——《人民法院案例选》第61辑，第181页
〖问题提示〗：在合同履行过程中，当事人行使抗辩权的范围与对方不当履行之间不形成对应关系，该抗辩权是否会产生免除自身的给付义务？
〖要点提示〗：在双务合同中，一方当事人享有的权利就是对方所负担的义务，且双方所负的债务之间具有相应性。如果一方不履行的义务与另一方拒绝履行的义务之间不具有相应性，则不得行使抗辩权。另，债权人向债务人提供的地址邮寄催款通知，若其可提供寄件存根及函件内容，而债务人无证据反驳，应依高度盖然性证明标准认定，债权人已向债务人主张了权利，并导致诉讼时效中断。
〖判决〗：广州市中级人民法院认为：双方签订的房屋买卖契约为合法有效合同，双方应依
约履行。被上诉人已依约将竣工验收合格的房屋交付两上诉人使用，上诉人本应按约定期限向被上诉人付清购房款。但房屋经鉴定存在一定质量问题，且多与被上诉人有关，须采取措施修缮，经两上诉人交涉，被上诉人至今未率信不过维修义务，上诉人因此拒付最后一期购房款虽不完全符合《合同法》中抗辩权的行使条件，但鉴于其主观无违约故意，客观又存在被上诉人履约不当的情况，依公平合理原则，以上诉人清偿所欠购房款时向被上诉人支付迟延期间的法定孳息为宜。
37、张瑞龙诉何少玲、张彩兰房屋买卖合同纠纷案
——《人民法院案例选》第61辑，第189页
〖问题提示〗：如何认定未登记领取产权证的房屋买卖合同的效力？
〖要点提示〗：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的第六项关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定属于管理性的禁止性规范，而非效力性的禁止性规范，违反该条规定签订的房屋买卖合同，并不当然无效。
38、开发商在售楼广告中的教育优惠承诺可视为要约
——《人民司法.案例》2008年第14期，第18页
39、周济家诉恒辉公司商品房买卖合同纠纷案
——江苏省高级人民法院审判委员会主办《参阅案例》2008年第5期，第10页〖要点提示〗：开发商因政府部门变更规划，在合同实际履行过程中没有按照原先与业主签订的商品房买卖合同履行义乌，其行为虽具有行政上的原因，但并不能因此而否认其民事行为的违约性，开发商对此行为仍应承担民事违约责任。
40、该房屋产权转让协议的定性及当事人的责任承担
——《人民司法.应用》2009年第9期，第108页
41、武彬诉陈怡买卖合同纠纷案
——《江苏省高级人民法院公报》2009年第2期，第47页
〖裁判摘要〗：《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第六十八条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，致使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。在签订房屋买卖合同过程中，卖方应将房屋存在的重大瑕疵如实告知买方，若隐瞒房屋存在重大瑕疵的事实，则卖方购车欺
诈，买方有权要求解除合同，并要求赔偿损失。
42、梁海权与辽宁伍豪房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案
——《人民法院案例选》（月版），2009年第6期，第223页
〖要点提示〗：虽有房卡，钥匙并进行装修，但未签购房合同的，不能对抗其他权利人。
43、故意隐瞒未取得售房许可证的赔偿问题——刘延生、孟涛诉陕西恒力房地产有限责任公司商品房买卖合同纠纷案
——《人民法院案例选》（月版）2009年第4期，第72页
〖问题提示〗：买受人因出卖人故意隐瞒未取得售房许可证而订立商品房买卖合同的，出卖人须向买受人承担除购房款及利息和赔偿责任以外的已付购房款一倍范围内的赔偿责任，买受人自己有过错的，可适当减轻出卖人的责任。
44、德国联邦最高法院2009年1月22日关于房屋预告登记的判例
——《人民法院案例选》（月版）2009年第3期，第256页
〖问题提示〗：合同解除之后，在破产程序中，涂销登记请求并不代表管理人同意履行合同解除之后的相互返还义务，因为涂销登记簿上的预告登记与返还价金并不互为对价。
45、李娟利、赵峰会诉张波集资房买卖合同纠纷案
——《人民法院案例选》（第66辑），第154页
〖要点提示〗：“集资房”是计划经济向市场经济转轨过程中的一个过渡性的政策。产生于市场经济条件下商品房市场尚未建立，货币化分房尚未形成之际。目前各地一般对集资房的转让实行严格限制或否定的态度。如果集资房转让人在签订了《房屋转让协议》时并未取得该集资房屋的所有权，其对集资房的权利属于资格权利，在法理上属于一种期待利益，属债权范畴，可依法转让。
46、龚福明诉上海天蓬房地产投资咨询有限公司第八分公司等买卖合同案
——《人民法院案例选》（第66辑），第163页
〖要点提示〗：本案中，二手房交易的买卖双方在签订第一份房屋买卖合同后，出于少缴税款的目的，又签订了一份约定房价较低的合同，由于第二份房屋买卖合同并非双方真实意思表示，且该行为损害了国家利益，故该合同应为无效。
47、雷雪琴诉西安是房产测量事务所、西安鑫宇房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案
——《人民法院案例选》（第66辑），第171页
〖要点提示〗：商品房买受人作为消费者享有所购房屋公摊面积的知情权，作为经营者的房地产公司有告知义务。商品房买受人与房产测量机构不是经营者和消费者的关系，也不存在委托关系，其要求房产测量机构就公摊面积履行告知义务，不予支持。
48、刘烈昉与被告余深斌、魏锦春、第三人中国建设银行股份有限公司厦门湖里支行房屋买卖、抵押权纠纷案
——《人民法院案例选》（第66辑），第178页
〖要点提示〗：对于合同的性质，不可单纯从当事人所订合同的名称来判断，而应从合同的实质内容出发做出认定。本案系争“房屋买卖预约合同”虽然名为预约，但内容具体明确，已经具备买卖合同成立、生效的要件，应认定为有效的买卖合同。
就未依法登记领取产权证书的房屋签订的买卖合同，并不必然无效。
49、周济家诉恒辉公司商品房买卖合同纠纷案
——《人民法院案例选》（第66辑），第185页
〖要点提示〗：开发商因政府部门变更规划，在合同的实际履行过程中没有按照原先与业主签订的商品房买卖合同履行义务，其行为虽具有行政上的原因，但并不能因此而否认其民事行为的违约性，开发商对此行为仍应承担民事违约责任。
50、开发商在诉讼中恶意解除合作合同以规避交房义务的司法应对—吴克平诉杨景贤、梅州市恒基房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案
——《人民法院案例选》（月版）2009年第8期，第110页
〖要点提示〗：在商品房交易中经常会出现这种情况：房价上涨时，开发商在利益驱动下，往往会设置各种障碍拒绝交付房屋甚至一房两卖。本案中开发商就是通过在诉讼中解除与合作方的合作合同，试图规避合作方所签卖房合同的交付房屋义务。法院根据诚实信用原则和侵权责任原则，判令开发商仍应在合作合同解除后履行“后合同义务”，协助其合作方为购房户交房和办证，从而使开发商规避法律义务的意图无从实现。
51、丁厚宝诉宝应县环宇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案
——《公报》2009年第3辑，第85页
〖问题提示〗：
房产开发商同意或者认可承建方以开发商名义与他人订立商品房销售协议符合表见代理条件的，应认定构成变见代理。表见代理人与购买人签订的“商品房订购协议书”内容符合合同履行要求的应认定其为商品房买卖合同，即为本约，而非预约。表见代理人又将该房屋代理出卖给第三人的，无法取得房屋的买受人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息，并赔偿可得利益损失。
52、杨昀诉胡昆、张庆国房屋买卖合同纠纷案
——《江苏省高级人民法院公报》2009年第4辑，第62页
〖裁判摘要〗：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但当事人如果有相反证据足以证明不动产登记错误，法院应当根据该证据作出与不动产权属证书的记载相反的事实认定。不动产权属证书取得于夫妻婚姻关系存续期间，并不必然能够认定为夫妻共同财产。
53、刘长福诉安徽皖能置业发展有限责任公司商品房买卖合同纠纷案
——《人民法院案例选》（第69辑），第92页
〖要点提示〗：广告是针对不特定多数人发布的，法律上一般把它作为要约邀请而不是要约。虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）中将宣传广告的性质确定为要约是一种重大突破，但构成要约的广告宣传是有一定限制的，不能一概将所有售楼广告竣纳入要约之列。
54、李明国诉李德元房屋买卖合同纠纷案
——《人民法院案例选》（第69辑），第99页
〖要点提示〗：农村居民因土地征用成为非农业户口，仍生活在农村的，其在农村的购房行为不应视为城镇居民购买农村住宅，在购买宅基地问题上可以享有农民待遇，买卖合同有效。“农村居民一户只能拥有一处宅居地”是对农村居民申请宅基地的限制性规定，但并不限制农村居民通过买卖、承租方式取得宅基地，但不得违反法律、法规规定的最高限度。
55、杨珺诉东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案
——《江苏省高级人民法院公报》2010年第6辑，第66页
〖裁判摘要〗：
我国合同法规定，买卖合同中，出卖人对出卖物负有瑕疵担保责任，这种责任的承担，不以出卖人有无过错为前提，而只以出卖物存在瑕疵为条件。在商品房买卖合同中，虽然施工设计文件经过有关部门审核且房屋经竣工验收合格，但这仅属对工程施工的管理规范要求，其并不能在民事诉讼中作为当然有效的抗辩事由，更不能对抗质量不合格的客观事实，因而其对未设置屋顶保温层等引起的温度裂缝之类瑕疵，仍应承担相关民事责任。
56、被告人陈培森合同诈骗案
——《人民法院案例选》第68辑，第64页
〖要点提示〗
购房人在不知情的情况下向诈骗分子购买他人住房并完成登记的，依照物权法的有关规定，属于善意取得，其房屋所有权依法应予保护，原房屋所有权人不得追及，但可向无处分权人要求赔偿损失
57、何文龙诉厦门旺森置业有限公司商品房买卖合同纠纷案
——《人民法院案例选》（第68辑），第138页
〖要点提示〗：商品房买卖过程中开发商和购房者之间签订的合同属于格式合同，双方对购房合同的条款发生争议时应适用格式合同的解释规则，先按照通常理解进行解释，有两种以上理解的应作对开发商不利的解释。
58、商品房买卖中欺诈的认定及其解决——崔睿、崔学金诉安徽商地阳光置业有限责任公司案
——《人民法院案例选》（月版）2009年第10辑，第34页
〖要点提示〗：
为了保护商品房买卖中买受人的合法利益，遵循合同法鼓励交易的原则，对商品房买卖中的欺诈行为，要严格依照欺诈的法律要件来认定和处理。
59、震前未过户但已交付的房屋在地震中毁损灭失后相关利益归属问题的法律探析——刘国秀诉杨丽群房屋买卖合同纠纷案
——《人民法院案例选》（月版）2009年第10辑，第41页
〖要点提示〗：
虽然房屋没有过户，但已经交付，不动产一经交付，风险便转给买受人，根据风险与收益相符的原则，利益也应当归买受人。因此，可向当事人进行释明，变更其要求过户的诉讼请求，判令因地震毁损房屋产生的相关利益应由买房人享有。
60、“假戏真做”亦当真——买方以套贷为由主张房屋买卖合同无效不应受支持
——《人民法院案例选》2009年第10辑，第114页
61、虚构交易贷款中的房屋买卖合同应认定为未成立
——《人民法院案例选》2009年第10辑，第119页
62、购房后遇房价整体大幅下调可否要求房管部门责令开发商补差价
——《人民法院案例选》（月版），2010年第2期，第115页
〖要点提示〗：
购房后，开发商因市场变化整体下调楼盘销售价格属市场行为，购房者无权要求房屋管理部门责令开发商补偿差价。本案原告要求房地产行政部门介入房地产买卖双方的合同争议并作出责令开发商补偿购房人经济损等行政处罚缺乏职权依据。
63、冯美英诉金柏年房地产公司商品房预售合同纠纷案
——《江苏省高级人民法院公报》2010年第3期，第60页
〖裁判摘要〗：商品房依法应验收合格后方能交付，开发商与购房人约定此前交付的条款属于无效条款，但该无效条款造成的房屋租金或使用费的损失主要责任在于开发商，其应予赔偿。商品房开发过程中出现的一些特殊情况如文物、遗址的发现、保护和规避、勘查设计的补充和修改等，属于开发风险，应在总体开发计划过程中予以充分考虑和调整补救，故一般不能作为迟延交付行为“不可抗力”的有效抗辩。
64、吴清方诉厦门市寿石山老年公寓开发建设有限公司合同纠纷案
——《人民法院案例选》第71辑，第183页
〖要点提示〗：非农村集体经济组织成员购买在该组织集体土地上修建的“使用权房”或“房屋使用权”的合同，如该合同的实际履行客观上将产生买方违反土地管理法强制性规定而使用农村集体土地的效果，则双方签订的“使用权房”或“房屋使用权”买卖合同应属无效。
65、商品房买卖合同纠纷中定购单的定性及格式合同条款的解释
—《法律适用》2011年第5期，第108页
66、张致清与冯照霞、崔枫、新乡市新华综合服务有限责任公司侵权纠纷案
——《最高人民法院公报》2011年第7期，第31页
〖裁判摘要〗
对于发生在房屋登记制度尚不完善时的案件，在双方没有订立书面协议时，确认房屋买卖关系是否存在，应结合实际履行情况，考虑买受人是否支付了对价、房屋价值与支付的价格是否合理，出卖方交付房屋及房屋所有权证书或买受人对房屋是否长期占有，在此期间出卖人是否主张过权利，能否排除借用或租赁等关系，在此基础上进行综合分析判断。
67、杨珺诉讼东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案
——《最高人民法院公报》2010年第11期，第38页
〖裁判摘要〗：
一、人民法院依法独立行使审判权，在审理案件中以事实为依据，以法律为准绳。人民法院据以定案的事实依据，是指经依法审理查明的客观事实。建设行政主管部门的审批文件以及建设工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件，在关于房屋建筑工程质量的诉讼中仅属诉讼证据，对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力，如果存在房屋裂缝、渗漏等客观事实，并且该客观事实确系建筑施工所致，则人民法院应当依法认定房屋存在质量缺陷。
二、除有特别约定外，房屋出卖人应当保证房屋质量符合工程建设强制性标准以及合同的约定，房屋买受人因房屋存在质量缺陷为由向出卖人主张修复等民事责任的，人民法院应当予以支持。
68、黄燕萍、张毅俊诉竺顺庆房屋买卖合同纠纷案
——《人民法院案例选》总第73辑，第130页
〖问题提示〗：在有蚁害的情况下，如何认定房屋出卖人的瑕疵担保责任？
〖要点提示〗：
1、根据蚁害隐蔽性、长期性、难以根治的特点应合理分配买卖双方的权利义务。买受人并非专业人士，仅知晓蚁害的表象，且出卖人支付的补偿金额与实际损害不成比例，故出卖人仍需承担相应的瑕疵担保责任。
2、蚁害与地震、雷电等自然灾害有本质区别，房屋出卖人不得以不可抗力为由规避质量瑕疵担保责任。
〖评析〗
1、房屋出卖人之瑕疵担保义务
2、中介公司出具《补充协议》的行为是否有效？
69、孙全乐诉天津豪业建设发展有限公司房屋买卖合同纠纷案
——《人民法院案例选》总第73辑，第137页
〖问题提示〗：商品房实际面积与约定不符，且房屋又已被转卖的情况下，面积差价款应如何处理？
〖要点提示〗：当房屋的实际面积与约定的面积出现误差的时候，根据合同相对性原则，只有直接的合同当事人之间可以主张权利或承担义务。房屋是否转卖，并不影响权利人依据合同主张权利。
70、陈小菲诉厦门象屿建设集团有限责任公司商品房买卖合同案
——《人民法院案例选》总第73辑，第137页
〖问题提示〗：先后签订的，买卖同一车位的两份合同（且均经房管部门登记备案）是否均成立并生效？
〖要点提示〗：根据《物权法》的规定，先前的预告登记产生了物权变动的效力，后面的预告登记未经先前预告登记权利人的同意而又预告登记，应不产生物权效力。
依照《中华人民共和国房地产管理法》（2007年修订）第36条规定，对于讼争标的物的转让应办理权属登记，本案讼争的车位虽经两次出售却从未依法律规定办理权属登记。而该法仅规定房地产转让必须经过权属登记，并未进一步规定房地产转让合同经过权属登记才能生效，故依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第9条第1款的规定，在案两份合同的法律效力不受权属未经登记的影响，仍为生效合同，但讼争车位的所有权不能转移。
71、枞阳县公塥供销合作社诉魏宗旅途房屋买卖合同案
——《人民法院案例选》总第74辑，第147页
〖问题提示〗：如何掌握违约金“过分高于”的判断标准及调整原则。
〖要点提示〗：当事人约定的迟延履行违约金在超过造成损失的30%的，人民法院可以依当
事人的申请予以调整，调整后的违约金不得超过因违约造成损失的百分之三十。
72、董凤义诉汪秋香、周海珠房屋买卖合同纠纷案
——《人民法院案例选》第75辑，第132页
〖问题提示〗：二手房买卖合同解除是否影响居间合同的效力？
〖要点提示〗：二手房买卖合同中，非因居间人过错造成买卖合同解除，居间合同仍然有效，且居间人不承担违约责任。
73、适应中国特色社会主义法律体系形成新形势在新的历史起点上谱写民事审判工作新篇章
——在全国民事审判工作会议上的讲话奚晓明2011年6月23日
——《民事审判指导与参考》2011年第2辑，总第46辑，第11页
三、当前审理民事案件需要注意的问题
3.要合理协调物权关系和合同关系。……在审理物权纠纷案件中，要正确认识物权变动与合同效力的不同功能，一般不宜轻易否定物权转让合同的效力，对于当前比较典型的共有物单方处分，一物多卖等合同效力，在依法认定合同效力的同时，要通过违约责任等制度实现当事人之间利益的平衡。
(二)关于合同案件的审理
1、要更为全面地认识合同效力。……在农村小产权房纠纷案件中，要贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，对于无效的小产权房买卖合同，要通过运用缔约过失责任避免当事人利益失衡。
2……对于因国家信贷政策变化导致买受人无履约能力，因限购措施导致履行不能的情形，应当根据合同的不同约定，通过合同解除等制度，使当事人尽快从目的不能实现的合同中解脱出来，并根据案件的具体情况，辅之以返还原物，折价补偿和赔偿损失等，切实保护当事人的合法去权益。
74、最高人民法院判决:北京市外交人员服务局与北京华富房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷案——当事人对商品房结算面积的约定优先于测量规范所确定的房屋面积或者房屋的登记面积
——《民事审判指导与参考》2011年第2辑，总第46辑，第171页
〖法理提示〗：在商品房预售合同中，合同的解释具有十分重要的意义。商品房结算面积条
2021年买卖合同纠纷案件司法解释解读
YOUR LOGO 2021年买卖合同纠纷案件司法解 释解读 When concluding a contract, the parties of the contract purpose should be determined. The conclusion and performance of contracts are also human behavior.
专业合同系列，下载即可用 2021年买卖合同纠纷案件司法解释 解读 导语：合同目的具有确定性。一般情况下，在订立合同时，当事人的合同目的应该是确定的。从严格意义而言，任何人的行为都是有目的的。合同的订立和履行也属于人的行为，而且是比较正式的行为，所以更应该具有一定的具体目的。因此，对于特定的合同当事人，其合同目的是确定的。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于20XX年3月31日由最高人民法院审判委员会第1545次会议通过，现予公布，自20XX年7月1日起施行。 二○一二年五月十日 法释〔2012〕7号 最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的 解释（20XX年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过） 为正确审理买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。 一、买卖合同的成立及效力 第一条（辅助合同多样性）当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，
人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。 对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。 第二条（预约合同效力）当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 第三条（无权处分的合同效力）当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无n效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能 转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 第四条（电子合同）人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时，还应当适用电子签名法的相关规定。 二、标的物交付和所有权转移 第五条 (电子信息产品的交付)标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依照合同
最高人民法院民间借贷的最新司法解释
最高人民法院民间借贷的最新司法 解释 为了更好的妥善化解民间借贷纠纷，促进经济发展，维护社会稳定，结合相关民间借贷纠纷案件具体情况，最高人民法院出台了《最高人民法院关于依法妥善审理民间借贷纠纷案件促进经济发展维护社会稳定的通知》，请阅读下面的文章了解全文详情。 为了更好的妥善化解民间借贷纠纷，促进经济发展，维护社会稳定，结合相关民间借贷纠纷案件具体情况，最高人民法院出台了《最高人民法院关于依法妥善审理民间借贷纠纷案件促进经济发展维护社会稳定的通知》，请阅读下面的文章了解全文详情。 最高人民法院关于民间借贷的司法解释 《最高人民法院关于依法妥善审理民间借贷纠纷案件促进经济发展维护社会稳定的通知》 (法[2011]336号)
各省自治区直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆自治区高级人民法院生产建设兵团分院： 当前我国经济保持平稳较快发展，整体形势良好，但是受国际国内经济形势变化等多种因素的影响，一些地方出现了与民间借贷相关的债务不能及时清偿、债务人出逃、中小企业倒闭等事件，对当地经济发展和社会稳定造成了较大冲击，相关纠纷案件在短期内大量增加。为践行能动司法理念，充分发挥审判职能作用，妥善化解民间借贷纠纷，促进经济发展，维护社会稳定，现将有关事项通知如下： 一、高度重视民间借贷纠纷案件的审判执行工作。民间借贷客观上拓宽了中小企业的融资渠道，一定程度上解决了部分社会融资需求，增强了经济运行的自我调整和适应能力，促进了多层次信贷市场的形成和发展，但实践中民间借贷也存在着交易隐蔽、风险不易监控等特点，容易引发高利贷、中小企业资金链断裂甚至破产以及非法集资、暴力催收导致人身伤害等违法犯罪问题，对金融秩序乃至经济发展、社会稳定造成不利影响，也使得人民法院妥善化解民间借贷纠纷的难度增加。因此，人民法院应当高度重视民间借贷纠纷案件的审判执行工作，将其作为“为大局服务，为人民司法”的重要工作内容，作为深入推进三项重点工作的重要切入点，通过依法妥善审理民间借贷纠纷，规范和引导民间借贷健康有序发展，切实维护社会和谐稳定。
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编号： 房屋买卖合同 甲方： __________________________ 乙方： __________________________ 签订日期： ____ 年____ 月_____ 日
根据国家《合同法》等法律的相关规定，甲、乙双方经协商一致签订本合同，以资共同信守执行。 第一条：合同标的即房屋状况 1、该交易房屋坐落___________ 县 _________ 镇 _________ 村 _______ 庄（或________ 路________ 旁） 2、该房屋为______________________________________ 结构，南北长__________________米，东西长________________ 米，共________ 层。房屋占地面积约为__________________ 平方米，院子占地面积约为 ___________________ 平方米。左紧邻______________ 的房屋，右紧邻_______________ 房屋。 3、该房屋为（如宅基地自建房或村镇开发自建房，宅基地审批文件编号： _______________________________ ） 第二条：合同房屋交易价款： 人民币__________________ 万元整，大写：__________________________________________________________ 第三条：付款时间及方式 1、在____________ 年______________ 月_____________ 日____________ 付人民币 ________________________________ 万元。 2、在房屋产权证。土地使用证过户手续办理完毕之日付款人民币______________ 万元。 3、在交付房屋之日，付清尾款人民币_________________________ 万元。每次付款，甲方收到后因岀具收据。 第四条：甲方的权利和义务 1、甲方应保证该房屋在合同签订前确实专属自己所有，岀具村级以上单位对甲方专有该房屋的 证明并交付给乙方。 2、甲方有权按照合同约定收取乙方交付的全部房屋交易价款并有义务开具收据交付给乙方。 3、甲方应保证不存在任意第三人对该交易房屋主张任何未被告知的权利情况。 4、甲方应保证该房屋不属于违章建筑、不属于已被或已确定将被列入新规划而拆除或征用的范围。 5、甲方应告知乙方有关该房屋的质量状况。 第2页共3页
(完整)《最高院商品房买卖合同司法解释》全文解读
《最高院商品房买卖合同司法解释》 为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。 此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好？ 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 【释义】中国的预售制度由来已久，目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整，但是两个文件总共只有17条，如果除去重复和无用的内容，则仅13条1100字，可谓大道至简。 高法的这项解释是一种明显的功利思想前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性。 对于消费者来说，如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼，应快点行动，否则磨磨蹭蹭的等下去，等对方有了许可证后再诉讼，一切都
晚了；因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说，其取得的成本比较低。 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 【释义】本来《合同法》第十五条已经规定了广告内容可以作为要约或者要约邀请，如果作为要约的话，其内容应当作为合同内容兑现，否则将承担违约责任。 但是建设部《商品房销售管理办法》第十五条又说：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这一条看起来是保护了消费者，但实际上它的潜台词是说：“如果广告不写入合同，那么广告就不做为合同的一部分，开发商就不需要就广告内容承担责任”。 幸运的是，起草《合同法》的学者们没有象建设部的官员这么写，否则全世界都会嘲笑中国法律人的弱智；更幸运的是，法官们的良知在他们制定司法解释的时候驱使他们力求恢复法理的真相，虽然只是恢复了“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”这一部分，但已经是巨大的进步了，我们要向法官们致敬。 希望这一条最后直接改成“广告和宣传资料应当做为房地产合同的要约”，因为过长的定语使消费者难以理解，而且还会给欺诈者以更多开脱的机会。 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应
关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定(2018)
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第二条出借人向人民法院起诉时，应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据。 当事人持有的借据、收据、欠条等债权凭证没有载明债权人，持有债权凭证的当事人提起民间借贷诉讼的，人民法院应予受理。被告对原告的债权人资格提出有事实依据的抗辩，人民法院经审理认为原告不具有债权人资格的，裁定驳回起诉。 第三条借贷双方就合同履行地未约定或者约定不明确，事后未达成补充协议，按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，以接受货币一方所在地为合同履行地。 第四条保证人为借款人提供连带责任保证，出借人仅起诉借款人的，人民法院可以不追加保证人为共同被告;出借人仅起诉保证人的，人民法院可以追加借款人为共同被告。 保证人为借款人提供一般保证，出借人仅起诉保证人的，人民法院应当追加借款人为共同被告;出借人仅起诉借款人的，人民法院可以不追加保证人为共同被告。 第五条人民法院立案后，发现民间借贷行为本身涉嫌非法集资犯罪的，应当裁定驳回起诉，并将涉嫌非法集资犯罪的线索、材料移送公
农村宅基地房屋转让协议范本【通用版】
编号：__________________ 农村宅基地房屋转让协议范本【通用 版】 甲方：__________________ 乙方：__________________ 签订日期：____年____月____日
转让方：_______________________(以下简称甲方) 身份证号：__________________________ 通讯地址：__________________________ 联系方式：__________________________ 受让方：_______________________(以下简称乙方) 身份证号：__________________________ 通讯地址：__________________________ 联系方式：__________________________ 风险告知：宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地，包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。村民或者集体社的成员只有宅基地的使用权，没有所有权，宅基地的所有权属于农村集体经济组织所有。宅基地宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员，转让也只能转让给本村、本集体组织成员，一般不能转让给集体组织以外的人。甲、乙双方均为本村/集体社村民/社员，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中
华人民共和国土地管理法》等相关法律规定，现甲、乙双方在平等自愿、诚实信用和等价有偿原则的基础上，就甲方宅基地及宅基地上房屋转让事宜，订立本协议，供双方遵照执行。 风险告知：原宅基地使用权人转让房屋及其宅基地使用权的，应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员，集体成员以家庭为单位，原则上每一家庭单位只能申请一块宅基地，宅基地转让、出租的，不得再申请宅基地。第一条甲方同意将位于___________面积________平方米的宅基地使用权及该宅基地上的全部房屋、构筑物的所有权有偿转让给乙方。该宅基地四邻至：东邻：________、西邻：__________、南邻：_________ 、北邻：_________ 。 第二条经甲、乙双方协商一致，甲方自愿以人民币______元(大写：______________ )的价格，向乙方转让上述约定的宅基地使用权及该宅基地上的全部房屋及构筑物。乙方同意以该价款购买甲方的上述宅基地及宅基地上的全部房屋及构筑物，并同意按______向甲方支付该转让款。 第三条甲方应于本协议签订生效后______日内，一次性将上述约定的转让房屋及宅基地移交给乙方。 第四条双方权利和义务 1、甲方保证该宅基地的使用权权属甲方合法使用，在转让使用前甲方保证没有将该宅基地使用权进行抵押，也不存在其他纠纷和债权、债务纠纷，如上述宅基地使用权转让交接后因甲方
买卖合同司法解释精解
买卖合同司法解释精解 一、买卖合同的成立及效力 第一条【买卖合同成立的证明与认定】 1、可否仅以送货单、收货单、结算单、发票等证明存在买卖合同关系？ 不可。 2、无抬头(没有债权人名称）的债权凭证(对账确认函、债权确认书等)可否直接证明买卖合同关系成立。 可以。 第二条【预约的效力及违约救济】 明确肯定预约合同效力；如不签订本约，守约方可解除预约并追究预约违约责任。 第三条【无权处分之买卖合同的效力及救济】 1、无权处分之买卖合同的效力如何? 买卖合同有效，物权变动效力待定。 【解读】解释依据物权法１５条关于合同效力与物权效力相区分的原则，在学理上出现重大突破,摒弃无权处分之买卖合同效力待定之通说,采纳有效说,同时认为物权变动效力待定。 ２、物权不能变动(所有权不能转移）的救济。 承担违约责任或解除合同、赔偿损失 第四条【判定电子交易合同成立及效力的法律依据】 《合同法》及《电子签名法》 二、标的物交付和所有权转移
第五条【电子信息产品的交付规则】 有约定从约定,无约定按如下规则处理： 1、以交付权利凭证方式交付的—收到权利凭证即为交付; 2、以在线网络传输方式发送产品的——收到约定的电子信息产品即为交付。 解析：买受人在电子信息产品交易中处于弱势，为保护弱者,电子信息产品交付方式不明的推定规则采“收到主义”而非“发送主义” 第六条【多交标的物之保管费及损失承担】 １、代为保管多交标的物，可否索要保管费? 可以。 2、代为保管多交标的物发生毁损灭失,买受人是否担责。 买受人重大过错应担责,一般过错不担责。 解析:对违约方进行处罚：既可收保管费，又按无偿保管合同承担灭失风险责任。 第七条【有关单证和资料的范围】 合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要包括那些? 答:保险、保修、发票、质保、进出口、使用说明等六方面证书及装箱单等。 具体包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。 第八条【发票的证明力】
买卖合同纠纷与借款、担保合同纠纷法律适用及《合同法司法解释二》专题讲座 2
买卖合同纠纷与借款、担保合同纠纷法律适用 及《合同法司法解释二》专题讲座 2 《合同法司法解释二》的主要问题评析及审理借款合同纠纷案件若干问题 主讲专家: 张雪楳最高人民法院民二庭法官、合同法司法解释起草者 时间: 2009年6月28日 一.合同成立与合同效力问题 (一) 合同成立 1. 形式 这里和大家点一个问题, 实践中当事人虽然没有签订书面协议, 但是以实际履 行的默示形式确立的合同形式, 法院都会根据《合同法》的规定予以确认。《合 同法》第三十六条规定, 法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订 立合同, 当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务, 对方接受的, 该合 同成立。这里大家要注意其中的“主要”义务的规定, 只有履行的是主要的义 务才行。实际履行的这个问题实际上就反映出在合同领域, 我们是充分尊重“意 思自治”的, 只要满足了《合同法》规定的条件, 事后的行为可以否定或重新 确认事先的行为。 2. 内容 《合同法》规定了合同成立的必要内容, 但如果我没有具备这些条件, 是不是 说这份合同就不能成立了呢？答案是否定的。虽然《合同法》第十二条规定了 合同一般应具备的内容, 但这仅仅是倡导性的, 以便确认当事人之间的权利义 务关系。合同的内容分为必备性的和非必备性的, 至于哪些是必备性的, 我们 在制定过程中也讨论过, 我们认为, 对于当事人的姓名和名称、合同的标的应 该是必备的。对于标的的数量是否应该是必备性的, 我们在制定过程中是有争 论的。部分人认为合同标的的数量完全可以由当事人在事后再约定、明确, 没
有必要在合同成立时就要求当事人一定要先约定好; 另有一部分人认为, 如果当事人就是不愿意在事后订立补充协议约定标的的数量, 合同的内容就很难明确了。之后, 《合同法》司法解释采纳了第二种观点, 并在司法解释第一条中规定了当事人的名称或姓名、标的和数量是必须的。但是它也有个但书的规定, 即法律另有规定或当事人另有约定的除外。 如果合同中的其他条款没有约定, 那么我们该如何去确认这些条款, 弥补这些漏洞呢？司法解释规定, 首先由当事人签订补充协议, 如果达不成协议, 法院则根据《合同法》第六十一条、第六十二条、第一百二十五条的规定来确定。其中, 第六十一条规定的方法首先是当事人间签订补充协议, 不能达成补充协议的, 按照合同有关条款或者交易习惯确定。如果根据这些还是不能确定的, 则根据第六十二条的规定来操作。而第一百二十五条的规定则是对文义解释、目的解释的具体规定。关于文义解释、目的解释的方法, 我们通过以下案例和大家讲下。 一个企业向银行贷款, 银行要求其提供担保, 其就把在国泰君安的国债和基金拿来质押, 但是这个银行不放心, 担心在质押期间这些证券和国债会流失从而影响质押权的实现, 随后该银行就和国泰君安签订了一份书面文件, 由国泰君安保证, 在质押期间, 该公司的证券账户中的国债和基金的市值不低于人民币8000万元。之后, 这家企业没有偿还银行的贷款, 当银行行使质押权时, 银行却发现原来这些证券的大部分在当时签订书面文件时就已处于回购状态, 由于其实现质押权需要通过中央登记结算公司来实现, 最终, 通过中央登记结算公司实现的质押权只有1600万元, 远远低于8000万元。这时, 银行就起诉国泰君安, 主张国泰君安曾经在之前签订的书面文件中向银行保证公司的证券账户中的国债和基金的市值不低于人民币8000万元, 但现在只有1600万元了, 故国泰君安应在剩余的差额中承担连带责任。 一审法院认定国泰君安应当承担连带责任, 该案后来上诉到最高院。我们首先需要解决的问题就是国泰君安是否应该承担责任, 如果要承担那么需要承担怎样的责任, 这里就涉及到对“保证”的文义解释的问题。一种解释就是一般意义上的保证, 表示确保实现的意思, 但并不表示其愿意承担担保的责任; 第二种观点认为国泰君安承担的应该是担保责任。在这一点上, 既然我们无法用文义解释来解决, 我们就要试着用目的解释的方法来解释, 即探究当事人签订合
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编号：_____________农村宅基地及房屋买卖合同 甲方：________________________________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_______年______月______日
甲、乙双方就宅基地及房屋买卖事项在平等自愿、协商一致以及见证人见证前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。 一、宅基地及房屋情况： 1、坐落于______________省______________市______________区_______镇_________村，东起_________，西至_________，南起_________，北至_________，四边分明为界，面积总计 _________平方米。 2、农村集体土地使用证号码：___________________________ 二、甲方保证： 1、保证该宅基地及房屋的产权真实合法； 2、该宅基地及房屋的所有权完全归甲方个人，并经家人同意； 3、该宅基地及房屋没有任何产权、债务、财务、继承等纠纷； 4、转让符合法律规定的条件，如因甲方原因导致乙方损失，甲方愿承担全部赔偿责任； 5、该宅基地如国家需要，需甲方配合提供相关手续，甲方不得推辞，但赔偿金由乙方 所有。如遇到拆迁占地等事情，所有一切收益均归乙方所有。 三、宅基地及房屋总价、付款方式： 1、经双方协商，宅基地及房屋总价为_________元整(大写: ________________整)； 2、关于定金：甲乙双方签署本合同以后，乙方即向甲方支付_________元整(大写: ________________整)，作为定金； 3、宅基地及房屋交付：甲方承诺在______年______月______日前向乙方交付合同约定宅基地及房屋，并于______年______月______日前办理土地使用证及房产证手续。如因甲方原因，该房屋未在约定时间内交付给乙方，甲方双倍返还全部定金给乙方；但如乙方因自身原因不愿买受合同约定宅基地及房屋，甲方定金不予返还； 4、付款方式：自合同签字之日起的______日内，乙方支付宅基地及房屋总价款 的_______%，余款（减去定金后剩余的部分款项）在甲方向乙方办理完土地使用证及房产证等手续后_______个工作日内支付给甲方；
解读《最高院商品房买卖合同司法解释》
解读《最高院商品房买卖合同司法解释》 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践，制定本解释。 第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业（以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。 【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义,进一步明确了本解释的适用范围。所谓 商品房买卖是相对于经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人私房的交易行为而言。经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房的交易受国家政策调整的因素比较高，其与商品房交易的主要区别在于市场化程度不同;个人私房交易中，交易各方都不是 开发商，其与商品房交易的主要区别在于交易的其中一方是否必须是房地产开发企业,通俗讲,是一手房与二手房的区别。 另外,此条解释中“尚未建成”和“已竣工”的概念似乎有些模糊,因此有人认为为了避免歧义,应 改为“未竣工”和“已竣工”作为分界点。 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 【释义】《城市房地产管理法》第4４条规定,商品房预售应“向县级以上人民政府房产管理 部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”，该规定应理解为强制性规定。《城市房 地产开发经营条例》、《城市商品房预售管理办法》亦有相关规定。根据合同法第5２条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。所以，在未取得预售许可证明的情况下，开发商与购房人签定的合同效力将不被人民法院认可。在以前的司法实践中这一点也是确定的,本条解释的重点在于条文中的但书部分。但书部分规定,开发商在与购房人签定房屋买卖合同时,虽未取得预售许可证明，但若在合同签定后至因该合同产生纠纷诉至法院 前这段期间取得预售许可证明,则法院不因开发商在订立合同时未取得预售许可证明而认定 合同无效。在交易中若存在此类情况,作为开发商应及时取得预售许可证明,以保证交易的稳定；作为购房人若想解除合同，则应及时通过诉讼主张权利。 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的 房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合 同内容，当事人违反的,应当承担违约责任。
2020最新民间借贷司法解释
2020最新民间借贷司法解释 民间借贷 民间借贷，是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间，而非经金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构及其分支机构进行资金融通的行为。年息36%内受国家法律保护，超过36%无效。 2020最新民间借贷司法解释 1、对民间借贷行为及主体范围、受理与管辖进行了规定。 司法解释规定民间借贷是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为，从借贷主体的适用范围上与金融机构进行了区分。规定了民间借贷案件的受理与管辖，包括起诉条件、民间借贷合同履行地的确定以及保证人的诉讼地位等问题。 2、对民间借贷案件涉及民事案件和刑事案件交叉的情况作出规定。 规定对于涉嫌非法集资犯罪的民间借贷案件，人民法院应当不予受理或者驳回起诉，并将涉嫌非法集资犯罪的线索、材料移送公安或者检察机关;对于与民间借贷案件虽有关联，但不是同一事实的犯罪，人民法院应当将犯罪线索材料移送侦查机关，但民间借贷案件仍然继续审理;借款人涉嫌非法集资等犯罪或者生效判决认定其有罪，出借人起诉担保人承担民事责任的，人民法院应予受理。 3、明确了民间借贷合同的效力。 规定了自然人之间民间借贷合同的生效要件;规定企业之间为了生产、经营需要签订的民间借贷合同，只要不违反合同法第52条和本司法解释第14条规定内容的，应当认定民间借贷合同的效力;企业因生产、经营的需要在单位内部通过借款形式向职工筹集资金签订的民间借贷合同有效;借款人或者出借人的借贷行为涉嫌犯罪，或者生效的判决认定构成犯罪，民间借贷合同并不当然无
效，而应当根据合同法第52条和本司法解释第14条规定的内容确定民间借贷合同的效力。 4、对互联网借贷平台的责任承担进行了规定。 规定借贷双方通过p2p网贷平台形成借贷关系，网络贷款平台的提供者仅提供媒介服务，则不承担担保责任，如果p2p网贷平台的提供者通过网页、广告或者其他媒介明示或者有其他证据证明其为借贷提供担保，根据出借人的请求，人民法院可以判决p2p网贷平台的提供者承担担保责任。 5、关于民间借贷合同与买卖合同混合情形的认定问题。 明确规定，当事人通过签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。 6、关于企业间借贷的效力的认定问题。 根究当前的实际情况，规定企业为了生产经营的需要而相互拆借资金，司法应当予以保护。同时也专门对企业间借贷应当认定无效的其他情形作出了具体规定。 7、关于民间借贷合同无效的认定问题。 具体列举了民间借贷合同应当被认定为无效的情形，包括：1、套取金融机构信贷资金又高利转贷给借款人，且借款人事先知道或者应当知道的;2、以向其他企业借贷或者向本单位职工集资取得的资金又转贷给借款人牟利，且借款人事先知道或者应当知道的;3、出借人事先知道或者应当知道借款人借款用于违法犯罪活动仍然提供借款的;4、违背社会公序良俗的;5、其他违反法律、行政法规效力性强制性规定的。
2019年买卖合同司法解释：特种买卖
2019年买卖合同司法解释：特种买卖 七、特种买卖 第三十八条合同法第一百六十七条第一款规定的“分期付款”，系指 买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。 分期付款买卖合同的约定违反合同法第一百六十七条第一款的规定， 损害买受人利益，买受人主张该约定无效的，人民法院应予支持。 第三十九条分期付款买卖合同约定出卖人在解除合同时能够扣留已受 领价金，出卖人扣留的金额超过标的物使用费以及标的物受损赔偿额，买受人请求返还超过部分的，人民法院应予支持。 当事人对标的物的使用费没有约定的，人民法院能够参照当地同类标 的物的租金标准确定。 第四十条合同约定的样品质量与文字说明不一致且发生纠纷时当事人 不能达成合意，样品封存后外观和内在品质没有发生变化的，人民法 院理应以样品为准；外观和内在品质发生变化，或者当事人对是否发 生变化有争议而又无法查明的，人民法院理应以文字说明为准。 第四十一条试用买卖的买受人在试用期内已经支付一部分价款的，人 民法院理应认定买受人同意购买，但合同另有约定的除外。 在试用期内，买受人对标的物实施了出卖、出租、设定担保物权等非 试用行为的，人民法院理应认定买受人同意购买。 第四十二条买卖合同存有下列约定内容之一的，不属于试用买卖。买 受人主张属于试用买卖的，人民法院不予支持： （一）约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时，买受人理应购 买标的物； （二）约定第三人经试验对标的物认可时，买受人理应购买标的物；
（三）约定买受人在一定期间内能够调换标的物； （四）约定买受人在一定期间内能够退还标的物。 第四十三条试用买卖的当事人没有约定使用费或者约定不明确，出卖人主张买受人支付使用费的，人民法院不予支持。
买卖合同司法解释全文
买卖合同司法解释全文 篇一：关于《买卖合同司法解释》第10条的若干问题关于《买卖合同司法解释》第10条的若干问题摘要：关于《买卖合同司法解释》（以下简称法释）第10条有所争议，有学者认为它排除了《物权法》第24条（以下简称第24条）的适用。如何理解交付、对抗以及登记的效力是解决争议的关键。 关键词：交付；登记；对抗；善意第三人 法释第10条规定：“出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。” 一、基本概念的梳理
（一）对于“善意”的理解 “丙若不知甲已将A船卖与乙的事实且无重大过失时，构成善意，乙将不能对抗丙。”[1]可见，高院有观点认为善意是指“不知且无重大过失”。不知的内容不甚明确，是指对订立在先买卖合同的不知还是指无权处分事实的不知？例1，甲乙签订出卖甲之宝马车的买卖合同；后甲又与丙签订出卖该车的买卖合同，丙为善意。乙的权利我们称之为第一买受人的权利，丙的权利我们称之为善意第三人的权利（后文将以例1作为分析第24条的基本模型）。“不知且无重大过失”中所说的不知是指对什么内容的不知？可能有两种理解：第一，是指丙对甲乙之间已订立的买卖合同的不知；第二，还是指丙对甲无权处分事实的不知（如果甲与丙订立买卖合同之前已经将车的所有权移转给乙）？重大过失的判定标准也不明晰，是否属于重大过失与买受人的注意义务紧密关联。对于不知的内容和重大过失的判定标准在此暂不做深究，暂且假设例1中丙对于买卖合同的不知与对无权处分事实的不知均可作为不知的内容。后文的善意指“不知且无重大过失”。 （二）对于对抗的理解 对抗需要从概念、法理、要件、效力、类型以及比较法和历史沿革来阐明其意义和内涵，本文仅从概念的层面上对对抗的理解提出管见。
(完整版)最高法院发布民间借贷案件司法解释全文,另附十大权威解读
最高法院发布民间借贷案件司法解释全文，另附十大权威 解读 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》已于2015年6月23日由最高人民法院审判委员会第1655次会议通过，现予公布，自2015年9月1日起施行。来源| 最高法院 法释〔2015〕18号最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（2015年6月23日最高人民法院审判委员会第1655次会议通过）为正确审理民间借贷纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国刑事诉讼法》等相关法律之规定，结合审判实践，制定本规定。第一条本规定所称的民间借贷，是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。经金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构及其分支机构，因发放贷款等相关金融业务引发的纠纷，不适用本规定。第二条出借人向人民法院起诉时，应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据。当事人持有的借据、收据、欠条等债权凭证没有载明债权人，持有债权凭证的当事人提起民间借贷诉讼
的，人民法院应予受理。被告对原告的债权人资格提出有事实依据的抗辩，人民法院经审理认为原告不具有债权人资格的，裁定驳回起诉。第三条借贷双方就合同履行地未约定或者约定不明确，事后未达成补充协议，按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，以接受货币一方所在地为合同履行地。第四条保证人为借款人提供连带责任保证，出借人仅起诉借款人的，人民法院可以不追加保证人为共同被告；出借人仅起诉保证人的，人民法院可以追加借款人为共同被告。保证人为借款人提供一般保证，出借人仅起诉保证人的，人民法院应当追加借款人为共同被告；出借人仅起诉借款人的，人民法院可以不追加保证人为共同被告。第五条人民法院立案后，发现民间借贷行为本身涉嫌非法集资犯罪的，应当裁定驳回起诉，并将涉嫌非法集资犯罪的线索、材料移送公安或者检察机关。公安或者检察机关不予立案，或者立案侦查后撤销案件，或者检察机关作出不起诉决定，或者经人民法院生效判决认定不构成非法集资犯罪，当事人又以同一事实向人民法院提起诉讼的，人民法院应予受理。第六条人民法院立案后，发现与民间借贷纠纷案件虽有关联但不是同一事实的涉嫌非法集资等犯罪的线索、材料的，人民法院应当继续审理民间借贷纠纷案件，并将涉嫌非法集资等犯罪的线索、材料移送公安或者检察机关。第七条民间借贷的基本案件事
2019年新农村宅基地房屋买卖合同
农村宅基地房屋买卖合同 出卖人（甲方）： 身份证号码： 通讯地址： 邮政编码： 联系电话： 委托销售经纪机构： 法定代表人： 业务代理人： 代理人身份证号/执业证号： 邮政编码： 联系电话： 通讯地址： 营业执照注册号： 经纪机构备案证明号： 买受人（乙方）： 身份证号码： 通讯地址： 邮政编码： 联系电话： 根据《合同法》、《土地管理法》、《物权法》、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）之相关规定，
买受人和出卖人在平等、自愿的原则下，就合同标的农村宅基地房屋所有权及其附属宅基地使用权转让达成如下条款。 第一条房屋的基本情况 1、房屋的权属与面积情况 甲方自愿将其位于市区的房屋所有权及其宅基地使用权（建筑面积平方米、土地使用权面积平方米）出售给乙方。转让房屋占有土地性质为：宅基地使用权，宅基地使用权证（或农村集体土地使用权证）号 为：。该房屋产权证书复印件作为本合同附件。转让房屋四至界限以［宅基地使用权证］［农村集体土地使用权证］［］为准。 2、房屋内部设施设备：包括：。 第二条买受人主体资格 乙方的户籍为：，系本合同交易宅基地房屋所在集体经济组织内部成员，乙方不另外享有其他宅基地。乙方依法具备受让该宅基地房屋的主体资格。 第三条付款时间和方式 双方一致同意，地上房屋及其宅基地使用权的价款为：人民 币仟佰拾万仟佰拾元整（￥元）。
签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金（币 种）元（大写），该定金于【本合同签订】【交付首付款】【】时【抵作】【】房屋价款。 买受人采取下列第种方式付款： （1）一次性付款。买受人应当在年月日前支付该房屋全部价款。 （2）分期付款。买受人应当在年月日前分期支付该房屋全部价款，首期房价款（币种）元（大写：元整），应当于年月日前支付。 双方约定全部房价款存入以下账户：账户名称为：，开户银行为：，账号为：。 第四条甲方权利担保责任 1、甲方应保证其房产不存在质量和技术等有可能危害居住安全的问题，如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。 2、甲方保证并承诺对上述房屋拥有所有权，对土地拥有使用权（村宅基地），甲方各方均对处分该标的房产不存在任何异议，对于该房屋及土地的出售，不存在任何享有优先购买权的人，该房屋及土地没有任何诸如抵押等他项权利，该房屋也不存在任何诸如法院查封等权利处分受到限制的情况。交易后如因权属问题有上述事项，由甲方承担，乙方不负任何责任。
最高院商品房买卖合同司法解释-最新范文
最高院商品房买卖合同司法解释 为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。这里给大家分享一些关于最高院商品房买卖合同司法解释,希望对大家有所帮助。 【释义】本条说明了此司法解释的法律依据,我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件,没有一部是行政机构制定的法规或者规章,这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同,为了保证此解释的合法性,作者只引用了相对来说级别比较高的法律。 另外,本人在此做一点常识性解释,根据《立法法》的规定,我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种,像建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。当然最高人民法院公布的这个司法解释不在此列,它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题,进行解释”,由于目前的纠纷多是由人民法院审理,所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效。 第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。
【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义,“商品房”大概只有在中国才有,它的作为房屋的一种,是相对于“公房”和“二手房”来说;不仅如此,我们还给它赋予了新的内容,就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。 此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”?什么叫“已竣工”?为了避免歧义,我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好? 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。 【释义】中国的预售制度由来已久,目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整,但是两个文件总共只有17条,如果除去重复和无用的内容,则仅13条1100字,可谓大道至简。 高法的这项解释是一种明显的功利思想前三句认定预售许可制度的有效性,后两句则认定了开发企业的变通性。 对于消费者来说,如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼,应快点行动,否则磨磨蹭蹭的等下去,等对方有了许可证后再诉讼,一切都晚了;因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说,其取得的成本比较低。 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确
民间借贷司法解释2017
民间借贷司法解释2017 民间借贷司法解释2017 (一)关于民间借贷的界定 (二)关于民间借贷案件的受理与管辖 (三)关于民间借贷案件涉及民事案件和刑事案件交叉的规定 (四)关于民间借贷合同的效力 (五)关于互联网借贷平台的责任 (六)关于民间借贷合同与买卖合同混合情形的认定 (七)关于企业间借贷的效力 (八)关于民间借贷合同无效的规定 (九)关于虚假民事诉讼的处理 (十)关于民间借贷的利率与利息 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》已于2015年6月23日由最高人民法院审判委员会第1655次会议通过，现予公布，自2015 年9月1日起施行。 最高人民法院 2015年8月6日 法释〔2015〕18号 最高人民法院关于 审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定 (2015年6月23日最高人民法院审判委员会第1655次会议通过) 为正确审理民间借贷纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国刑事诉讼法》等相关法律之规定，结合审 判实践，制定本规定。 第一条 本规定所称的民间借贷，是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。
经金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构及其分支机构，因发放贷款等相关金融业务引发的纠纷，不适用本规定。 第二条 出借人向人民法院起诉时，应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据。 当事人持有的借据、收据、欠条等债权凭证没有载明债权人，持有债权凭证的当事人提起民间借贷诉讼的，人民法院应予受理。被告对原告的债权人资格提出有事实依据的抗辩，人民法院经审理认为原告不具有债权人资格的，裁定驳回起诉。第三条 借贷双方就合同履行地未约定或者约定不明确，事后未达成补充协议，按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，以接受货币一方所在地为合同履行地。第四条 保证人为借款人提供连带责任保证，出借人仅起诉借款人的，人民法院可以不追加保证人为共同被告;出借人仅起诉保证人的，人民法院可以追加借款人为共同被告。 保证人为借款人提供一般保证，出借人仅起诉保证人的，人民法院应当追加借款人为共同被告;出借人仅起诉借款人的，人民法院可以不追加保证人为共同被告。第五条 人民法院立案后，发现民间借贷行为本身涉嫌非法集资犯罪的，应当裁定驳回起诉，并将涉嫌非法集资犯罪的线索、材料移送公安或者检察机关。 公安或者检察机关不予立案，或者立案侦查后撤销案件，或者检察机关作出不起诉决定，或者经人民法院生效判决认定不构成非法集资犯罪，当事人又以同一事实向人民法院提起诉讼的，人民法院应予受理。 第六条 人民法院立案后，发现与民间借贷纠纷案件虽有关联但不是同一事实的涉嫌非法集资等犯罪的线索、材料的，人民法院应当继续审理民间借贷纠纷案件，并将涉嫌非法集资等犯罪的线索、材料移送公安或者检察机关。 第七条 民间借贷的基本案件事实必须以刑事案件审理结果为依据，而该刑事案件尚未审结的，人民法院应当裁定中止诉讼。 第八条