XX房地产开发有限公司组织架构及岗位职责
铭星房地产开发有限公司组织架构及岗位职责
一、组织架构
二、组织关系
一、机构设置
最高权利机构：
【董事会】金汇（集团）董事会为铭星地产的最高权利机构，主要负责公司的经营决策、公司制度的审批以及高层管理人员的聘用等方面重大决策。
公司部门设置：总经办、营销管理中心、产品研发中心、工程管理中心、拓展中心
营销管理中心下设：市场部、销售部、开发部。
产品研发中心下设：研发部、设计部
工程管理中心下设：工程部、维修部、采购部、审算部
拓展中心下设：拆迁部、拓展部
注：物管部对外作为独立的物管公司，实行独立核算，下设物管部、商管部、工程部、财务部，其中物管部目前下分设云阳、富阳、小河三个项目处。
二、部门职责
（一）总经办
1.组织公司经营项目的现状及前景调研，撰写调研报告供总经理决策参考。
2.组织审议、审订公司中、长期发展规划，经总经理审核、董事会审批后负责部署实施。
3.组织审议、审订公司年、季、月度经营计划，经总经理审批后负责部署实施。
4.监督、协调各职能部门对公司经营计划的执行。
5.对各部门经营计划完成情况进行考核，并报总经理审批。
6.汇集营销、拆迁、工程、招商、财务、人事等公司内部信息，并组织进行综合分析，提取重要信息供各级管理
人员参考。
7.根据公司业务发展需要以及公司目前状况，进行人力资源管理，以适应公司发展需要。
（二）营销管理中心
1.内部立项后，统一安排立项和整体方案设计工作
2.协调管理市场及开发部办理工程项目立项审批：用地计划的报批和报审及工程项目开工的各种手续。
3.协调管理市场部及销售部选择外部营销公司，制定产品方案与营销计划。
4.协调管理工程技术部完成设计规划
5.负责内部立项后，项目部成立前向经理办公会汇报项目进展和结果。
6.负责配合外部销售公司、市场开发部营销工作中对工程的要求
7.负责协调管理工程现场的销售工作
8.负责工程销售过程中的客户服务工作的实施。
*市场部
1.负责公司市场研究工作。
2.及时收集有关房地产市场信息，分析市场动向、特点和发展趋势。并确保信息的有效性。
3.组织项目市场调研，编写调研报告、可行性分析报告、开发建议、定位报告、营销策划报告。
4.负责根据公司的发展战略拟定项目营销策划报告以及各项推广策划方案。
5.负责组织针对本公司房地产商品的广告创意的征集工作，并围绕征集到的广告创意方案开展讨论，尤其关
注广告传播的品牌主张。
6.组织项目营销推广的执行工作。
9.负责确定项目营销方案的制定与配合实施。
10.监督项目营销进程，提出营销计划的修改建议，参与审核项目部提出的修改建议。
11.配合销售计划和方案的实施，协助制定客户政策、管理合同签约和管理客户档案。
12.配合项目部完成客户服务工作，处理客户投诉和争端，选择、管理物业公司。
13.负责建立客户数据库，配合市场分析以及公司项目总结提供信息。
14.负责潜在客户需求调查，负责调查商的筛选、管理和过程监控、成果评估。
*销售部
1.负责办理开发项目的商品房预售许可证。
2.负责根据公司具体要求制定销售管理制度、程序并监督贯彻执行。
3.负责根据市场情况配合市场部确定营销策略；根据市场部制定销售方案，并根据销售方案组织销售工作的开展。
4.负责根据部门实际情况，向人力资源管理部门申报培训需求，并配合人力资源部门进行培训成果的评估及考核。
5.负责组织客户接待、合同签订等销售活动。并注意挖掘开发新的客户，并对销售合同及客户资料进行整理归档、
并进行管理工作。
6.负责已签协议、合同客户的资料收集、按揭办理、销售款催缴、受理客房投诉等相关服务工作。
7.根据销售方案编制项目销售资金回笼计划，并负责执行。并负责协助财务部收取客户需缴交的各项费用。
8.办理房屋注册证，并协助客户办理房屋产权手续。
9.参与物业验收移交等工作，与物管公司交接客户资料及相关资料。
*开发部
*项目开发事务
1.及时收集本市及省内地、州、市的地块供应信息，每季度提出地块供应市场动态分析报告。
2.有目的性的参加地块竞投，洽商会，寻求新项目，做好新项目的储备工作。
3.组织对规划性质符合公司战略的地块进行相关资料收集、进行初步实地考察。
4.根据公司的要求，组织对初步意向性地块进行地块分析、投资测算、提出书面建议报公司申请进行深度考察。
5.对公司目标地块展开相关联络、公关活动，参加竞标、洽商活动，负责办理手续，取得土地开发权。
6.负责协助销售研发部开展对拟开发项目的地块分析、投资分析、开发思路、可行性分析等工作。
7.协助研发部进行建设项目的总体规划、详细规划等设计的委托工作。
8.参与项目各阶段方案评审会，提出意见或建议。
9.负责公司与政府各专业职能部门的协调工作。
*项目报建事务
1.负责申请项目选址定点和规划红线、申报项目建设计划，负责办理方案的报批手续。
2.负责办理设计审批申报，办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，办理用地批准书、土地预登记证等
相关手续的申报工作。
3.申办招投标审批手续、申办施工许可证、申报计委立项、申报投资许可证。
4.办理各种行业部门的报建审批手续，主要包括水、电、气消防、排污、绿化、人防等。
5.与各种相关行业部门联系，对场地原有管网进行迁移或拆除。
6.负责组织处理施工阶段可能出现的地界纠纷问题。
7.组织设计单位进行水电气等综合管网的方案设计。
8.申办临时用水、用电手续，协调与水电行业部门协调工地通水、通电等事务。
11.处理与公司项目有关的各种政府机构、行业部门、金融机构的公共关系。
（三）产品研发中心
*研发部
1.负责组织开展对拟开发项目的地块分析、投资分析、开发思路等作为决策依据之一。
2.负责组织项目建筑策划等项目开发的前期规划工作，提出项目总体开发策略。
3.负责组织概念规划设计，提出项目开发的具体实施步骤，并组织相关部门讨论。
4.负责拟定项目设计任务书，并组织项目的总体规划、单体建筑、环境景观的设计，并主持方案评审。
5.对外来方案图纸，组织本部门和相关部门讨论、论证、上报和实施。
6.负责组织编制《项目建设施工组织总设计》，审批各工程项目施工组织设计方案。
7.协调各专业的设计工作，组织提供设计单位所需的项目开发相关资料。
8.负责项目室内、外主要建筑材料规格、品牌等的选用、确定工作，密切与开发部合约预算组配合。
9.参与工程招、投标及工程队伍的选择工作。
10.负责公司产品研发、新材料、新技术的运用等事务。
11.收编并保管工程项目的全部技术档案。
*设计部
1.负责开发项目的工程设计工作。
2.负责设计单位和专业技术咨询公司的选择、委托。
3.负责配合项目规划方案招标和评选工作。
4.负责组织初步设计、施工图设计会审，协助工程部进行施工图设计。
5.在施工过程中根据具体情况与设计方协调设计变更的组织工作。
6.
7.
（三）工程管理中心
1.负责可行性研究中的工程管理和技术管理工作，配合市场营销部完成可行性研究。
2.负责公司的开发项目中的工程技术支持。
3.负责选择、管理工程技术人员进入项目部，并提供专业标准和支持。
4.负责组织对项目部的共性问题、专项难点技术、重大技术问题进行研究。
5.组织开发项目的工程招标工作，负责工程招标协调工作，办理工程招标手续
*工程部
1.负责主持项目地勘、施工、监理及其他单位的招投标工作。
2.负责根据确定的设计方案组织项目各分项工程的施工图设计工作，并组织相关的图纸评审工作。
3.负责严格控制工程预算、结算、决算的审核报批手续，合理使用财力、物力、发挥经济效益。
4.全面负责工程开工前的准备及审查工作，制定各阶段的施工进度计划、采购计划及资金需求计划。
5.组织开发项目水电气管网、单位工程的施工图、项目内部市政工程图设计。
6.根据销售研发部提出的装修方案、组织进行项目售楼中心装修施工图设计，并组织具体的施工实施管理。
7.负责主持项目给排水、供电、煤气、消防、弱电以及其他系统管网的施工图的设计及评审。
8.负责工程施工阶段的质量、进度控制，审查施工组织设计，监督进度计划的实施，完成工期目标。
9.负责管理施工单位并协调施工现场相关合作单位之间的关系，做好材料、设备、人员的管理工作。
10.负责工程质量检查及工程验收、工程量增减签证、竣工验收工作，及时解决施工中的各种问题，需要设计变更
12.收集并整理好施工过程中的文件、图纸等资料并做好归档工作。
13.负责主持工程竣工验收及移交的相关工作，并会同有关部门及时办理客户入住手续。
14.协助开发部进行项目备案手续的办理工作。
*合约审算部
1.参与公司开发项目的招投标工作。
2.负责协助相关部门业务合同的谈判、编制等工作，审查各部门拟定的合同，并按程序上报审批。
3.负责审核各类经济合同，并组织管理质量评审、目标评估、进度考评。
4.建立合同台帐，负责做好公司工程类合同的传递、归档、保存工作。
5.在合同执行过程中，依据各部门提交实际完成情况按程序审批各阶段付款，认真实施。
6.负责全部合同、协议、招投标文件、预算书的登记分类存档工作。
7.参与项目可行性研究，工程项目投资策划等工作，从经济性角度提出项目可行性决策依据。
8.参与项目各阶段方案的评审工作，根据项目的各种拟选方案拟定项目投资概预算，就方案的经济性提出可行性
意见。
9.主持项目预决算书的编制，并对工程施工到竣工验收全过程适时进行预决算工作。
10.组织编制项目的投资预算及控制投资成本地，并协助财务部进行项目开发的成本控制等事务。
11.负责配合工程部审核施工单位提交的进度完成情况，进行项目进度款的审核，协助财务部审议工程付款情况。
12.负责做好所有工程预决算相关资料的收集、归档、保存工作。
13.参与工程验收。
*采购部
1.负责公司的招标采购
2.负责标底的编制、审核工作
3.配合招标小组完成大宗工程材料和设备的采购
4.及时收集整理与项目开发建设相关的施工工艺、新技术、新产品以及各种建筑装饰材料的相关信息为公司产
品研发提供信息支持。
5.负责根据项目采购计划以及工程施工需要做好项目采购资金使用计划。
6.负责根据项目工程进度对所需建筑、装饰材料的价格进行询价、审核，并负责对公司采购的材料进行谈判工
作。
7.负责根据工程制定的各阶段施工进度和采购计划做好材料采购工作。
8.对采购进场的材料按规范进行抽验等工作，不符合要求的须督促供货商进行退换等手续。
*维修部
1.组织本部门人员配合工程部进行设备试运行。
2.负责组织对公司开发项目在保修期内的零星维修事务。
3.负责公司办公区域建筑物以及附属设施的维修组织与实施
（四）拓展中心
*拓展部
1.负责公司投资发展－－开发项目投资
2.论证关于项目投资的初步方案并向董事会提交项目投资收益研究报告
5.负责公司投资发展－－其他新增投资
6.负责投资、合作的项目的资料收集、整理、分析、评估工作
7.协助董事会投资委员会的投资论证工作，向董事会提交投资项目可行性研究报告
*拆迁部
1.负责项目征地拆迁的调查、测算、评估以及拆迁方案的拟定等工作。
2.负责办理拟开发项目的土地征用、拆迁相关手续，取得拆迁许可证、办理拆迁冻结。
3.负责确定征界限及拆迁范围，组织好建设用地和市政代征地内的拆迁安置工作。
4.组织拆迁工作的开展，进行拆迁谈判，与拆迁户签订拆迁安置协议。
5.负责根据拆迁方案组织开展开发项目的征地、补偿和安置等工作。
6.负责组织和协调建筑红线内原有建筑物拆除的相关工作，确保拆迁工作顺利进行。
7.拆迁实施过程中，协调组织拆迁处、公证处、法院等职能部门的配合工作。
8.负责组织拆迁户回迁的各项手续及相关工作。
9.协调拆迁现场周边关系，处理征地拆迁过程中可能出现的地界纠纷。
10.负责征地拆迁工作中各项协议的签订，及时解决征地拆迁工作中出现的问题。
11.对征地、拆迁、补偿、安置等过程中涉及的资料做好建档保存工作。
部门人员设置：
【总经办】设总经理、营销副总经理、工程副总经理、拓展副总经理、总工
营销管理中心、工程管理中心人员人员设置表
拓展中心、产品研发中心人员设置表
铭星地产职位说明书：
★总经理（续表）
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★拓展中心副总（续表）
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