养老院可行性分析报告

目

前

言………………………………………………………………………………. 第一章项目总讲明…………………………………………………………..

第二章养老产业现状与进展……………………………………………….

1、中国养老产业的现状与进展………………………………………………….

2、重庆养老产业的现状与进展………………………………………………….

3、居家养老社会化的意义与进展趋势………………………………………….

3.1、什么是居家养老社会化？…………………………………………………

.2、居家养老社会化与房地产开发的关系……………………………………3.3、居家养老社会化的进展趋势………………………………………………..

第三章南山项目特点………………………………………………………….

1、南山独特的自然资源……………………………………………………………..

1.1、交通便利，自然生态资源丰富………………………………………………..

1.2、功能齐全，相互依托，相互支撑…………………………………………..

1.3、完善的获利模式与长期稳定的获利来源…………………………………..

1.4、自成景观，形成了具有独特魅力的旅游资源………………………………

1.5、特有的养老养生人文价值与人文吸引力…………………………………..

2、现存矿山的问题……………………………………………………………….

3、矿山的修复方案………………………………………………………………..

4、矿山修复改造案例……………………………………………………………

第四章项目的建设内容…………………………………………………….

1、A区-对外公共服务…………………………………………………………

2、B区-公园式联排不墅区……………………………………………………

3、C区-运动休闲独栋不墅区…………………………………………………

第五章项目的技术与保障体系…………………………………………….

1、小区智能化………………………………………………………………….

2、医疗社区化………………………………………………………………….

3、服务家庭化………………………………………………………………….

录

4、保障系统化………………………………………………………………….

第六章治理与经营………………………………………………………….

1、治理结构与治理团队……………………………………………………….

2、组织与人员保障…………………………………………………………….

3、治理制度…………………………………………………………………….

4、经营创新……………………………………………………………………. 第七章行业与市场分析…………………………………………………….

1、养老产业进展的历史机遇………………………………………………….

2、市场竞争性分析………………………………………………………………

3、合作与关联行

业……………………………………………………………….

第八章市场营销策略………………………………………………………….

1、目标客户分析………………………………………………………………….

2、营销推广……………………………………………………………………….

第九章项目经济效益分析…………………………………………………….

1、房地产销售收入……………………………………………………………….

2、服务与租赁收入……………………………………………………………….

3、不动产价值…………………………………………………………………….

4、成本分析……………………………………………………………………….

5、年出租纯收益………………………………………………………………….

6、社会效

益……………………………………………………………………….

第十章市场风险…………………………………………………………….

第十一章健康养生理念房地产项目的实例………………………………….

第十二章南山项目建筑规划方案………………………………………….

第十三章南山项目营销思路建议…………………………………………….

第十四章南山项目建议结论………………………………………………….

前言

人口老龄化是世界上许多国家正在面临或立即面临的一个突出的社会问题。我国是世界上人口最多的国家，由于社会、经济、文化科学事业的进展，打算生育工作的推进，人口出生率和死亡率不断下降，老年人在总人口中的数量和比例不断增加。依照联合国将“60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%”作为推断一个国家是否进入老龄社会的标准来看，我国在1999年正式迈入老龄化社会。

当前，我国所面临的老龄化问题势必使传统的养老观念、养老模式发生深刻的改变，老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增长，将直接导致养老设施的“有效需求”远远超过“有效供给”。

如何满足市场上的“有效需求”，如何为企业开创新的利润猎取模式，是我们进行南山那个项目研究的最终目的。

本可行性研究报告是对拟进行的重庆市南岸区南山街道龙井、泉

山、金竹村矿山地质环境治理项目进行前期策划技术经济分析，论述该

项目建设立项、讨论必要性及可行建设程序等。

前期策划立项工作

______托付进行本项目前期策划立项讨论可行研究。

参与咨询机构

加拿大JWH建华国际建筑景观设计有限公司

重庆建筑工程设计院有限公司（当地合作单位）

1.1 策划报告研究编制基础依据

项目有关技术经济资料。

国家纪委关于颁发《建设项目进行可行性研究的试行治理方

法》计资（1983）116号。

评价方法参考依据:依照1993年国家计委、建设部颁发的《建第一章项目总讲明

设项目经济评价方法与参数》的规定。

1.2 项目投资主体

1、企业名称：xxxxx

2、地址：重庆市南岸区南山街道龙井、泉山、金竹村矿山

第二章养老产业现状与进展

1、中国养老产业的现状与进展

1.1、国内老年住宅市场的现状分析

中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为三无老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制、加之没有有力的投资进展环境，养老设施的进展在现时期仍然是有限的和缓慢的。

据统计，1995年我国共有家庭32208万户，其中60岁以上老年人口的户数为9051万户。民政部等14个部委提出，到本世纪末社区服务设施要进展到26万个，85%的街道都要有一所老年公寓。这与现有的不同层次老年人的需求差不多不相适应，假如没有新的举措，仍采取对现有房地产开发商的贷款条件：自有30%项目资金、贷款周期3年，养老设施的建设不可能现代化、成规模和持续的进展，那么在以后的5-10年中，养老设施供需的矛盾会随着老龄人口的迅速进展而日趋加大。

1.2 我国老年人口的进展状况

我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一，1999年成为老年型的国家。进入21世纪以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，更为突出的是，80岁以上高龄老人已高达1100万，并以年均5%的速度递增。本世纪中叶，60岁以上的老年人口将达到 4.4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，占世界老年人口总数的22.3%。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，差不多上世界人口进展史上前所未有的。

从老龄化的过程来看，发达国家是自然老龄化，而我国则是政策性老龄化，人口老龄化进展大体上分为三个时期：

第一时期：过渡时期 1982年─ 2000年

60岁以上老年人口由7664万增长到 1.34亿，占总人口的比重由7.64％增长到10.71％。2000年比1982年老年人口几乎翻了一番。这期间，老年人口以3.02％的速度递增，大大快于总人口年均增长1.47％的

速度。

第二时期：进展时期 2000 ─ 2025年

60岁以上老年人口由1.34亿增长到2.84亿，比重由10.71％增长到19.34％。从1982到2025年的43年中，老年人口净增了二亿多，翻了两番半多。

第三个时期：高峰时期 2025年─ 2055年

60岁以上的老年人口由2.84亿增长到4.4亿，比重由19.34％增长到30％，比2000年翻了两番。

从区域来看，我国目前已有三分之一的省市区人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江苏、天津、山东、湖南、广东、广西、四川等省

市区65岁以上的老年人口已超过其总人口的7%，辽宁、河南、安徽、福建等省65岁以上的人口接近7%。

表一：

2、国内老年住宅的现状

2.1国内老年建筑的现状

据有关部门的调查表明，与目前超过1.7亿的60岁以上的老年人相比较，我国只有42000多所的养老机构，所拥有的床位还不到400万张，只能为2%（1.78亿）的老年人解决住房问题。据可能，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有8000亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%—5%的数据，全国要为700万到900万的老人修建老年住宅，投资总额在700亿到900亿元（人均1万元计算）。

3、国内老年人的居住模式

3.1、购买房屋居住

2010年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房的占2.7%，购买经济适用房的占2.5%，购买原公有住房的占11.5%。其中，市、县购买商品房的家庭占8.2%和7.6%，购买经济适用房7.6%和6.2%,购买原公有住房的户分不为 29.1%和14.7%。能够看出，目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速，己经有4成以上老年家庭是住在自己购买的住房中。

3.2、自行建房居住

个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资合作建房等多种形式。个人出资建房也是我国居民住宅来源的要紧方式之一。2010年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，自建住房的占75.2%其中市、县自建住房的占27.3%和61.7%，而镇乡自建住房高95.5%。讲明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的要紧途径。

3.3、租房居住

这是住宅消费者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用权的一种住房消费形式。2010年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房居住的占4.2%，其中，租用公有住房的为4.1%，租用商品房的占0.5%,假如分城乡看，在市、镇老年家庭中，有14.37%和5.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均为1.5%。居住在农村地区的老年家庭户，仅有0.3%的户租住公有住房或经济适用房。

4、目前国内老人住宅的销售情况

老人住宅的开发觉在才刚刚开始，尽管市场上有一些楼盘中隐隐约约有老年住宅的影子，但从住宅设计的本质上来讲，能够称得上是老年建筑的可谓凤毛麟角。而从规模上来讲，纯粹作为老年住宅来进展的楼盘国内有两个，一个是广州的颐年园——中国第一个规模最大的长者社区，另外一个是北京的东方太阳城——目前国内最大的退休社区。

颐年园的产品有不墅、多层洋房（不带电梯）、带电梯的小高层，销售价格在2500—5000元/平方米，到2002年6月一期销售率达到

69.16%，到2003年一期差不多售罄。

东方太阳城的产品构成为低层的老年公寓（四层以上带电梯）、联排不墅，一期销售均价为3200元每平方米，差不多售罄。

5、重庆养老服务机构需求巨大

据调查，截止2008年底，重庆市60岁以上的老年人差不多达到492万，占全市人口总量的16%，重庆已是全国第六大老龄化都市，老龄化程度居西部第一。而且正以年均增加25万人的速度“跑步进入”严峻老龄化社会，权威部门可能，到2036年，重庆60岁以上的老年人口将达到10 84万，三四个重庆人中就有一个老年人。

按照预测到2010年，重庆市60岁以上的老年人将超过500万，按平均每百名老人拥有床位3张计算，全市福利机构床位数需要15万张，而目前重庆市的养老服务机构的床位只有7万张，缺口高达8万张；

而到2014年，重庆市60岁以上的老年人将超过600万，全市福利机构床位数还需要增加11万张。

而随着人们生活水平的提高和观念的改变，老年人入住养老服务机构的比例还将增大，如达到目前全球平均水平每百人5张的标准，到2014年，缺口将高达23万张。因此重庆市养老服务机构的建设显得十分重要和紧迫。

6、目前国内老年设施的形式

目前有大型的退休社区——北京东方太阳城、广州颐年园；

酒店式服务的老年公寓——浦东老年公寓、上海假日老年公寓（筹划中）；

按照星级宾馆标准设计的“宾馆型”养老院——上海松江社会福利院；

各地均出现一些私人性质的、盈利性质的小型养老院。

2010年公布的《中国老龄事业的进展统计公报》显示，全国城乡有社会福利院、敬老院、养老院、老年公寓和老年护理院等养老服务机构39904个，总床位约314.9万张。中国６０岁以上的老年人已达1.7765亿，约有20％的老年人有入住养老院的愿望，而实际入住率只有0.88％，远远不能满足老年人的入住需求。

依照《中国老龄事业进展“十二五”规划》，“十二五”期间（2011－2015年），要求新增城镇孤老集中供养床位342万张，以缓解城镇孤老安置床位紧张局面。即使上述目标能够达到，也只能解决650万名老年人的养老院需求。而要满足全国20％的老年人入住养老院的愿望，需要3500万张床位。养老产业的建设有着巨大的进展空间。

在市场需求方面，2005年老年市场需求为6000亿元，2010年达到1万亿，2020年将达到2.5万亿，但我国每年为老年人提供的产品还不

足2000亿元。目前，中国老龄商品要紧以老年保健营养品为主，其他老年人休闲、养老事业开发得专门少，不管是老年服务和老年产品，依旧养老机构和老年服务设施，都有待于产业化、市场化。老年人的消费能力在不断加强，关键是没有开发出满足老人实际消费需要的产品，以及为老年人服务的软、硬件设施。进展老龄产业带动老人消费市场，以造福于老年人，造福于整个社会。

7、居家养老社会化的意义与进展趋势

7.1、什么是居家养老社会化？

“夫孝，天之经也，地之义也，民之行也。”——《寿经》

“夫孝，置之而塞乎天地，溥之而横于四海，施诸后世而无朝文”——《礼记》

中华民族是有着数千年敬老爱老传统的民族。从远古开始，社会文化就把“孝”作为理论依据和精神力量，使“家庭”成为了中国社会养老的核心力量和唯一承担者。数千年来，中国老年人的养老方式无一例外差不多上“居家养老”。

上世纪下半叶，各类新的养老方式开始在中国出现，如福利院、敬老院等。这些养老方式因与中国传统文化格格不入而专门难成为社会所同意的主流养老方式。居家养老仍然是中国社会所能同意的普遍养老方式。

改革开放后，随着中国经济的进展，中国老年人口也开始呈现爆炸式的增长。至上世纪末，中国60岁以上的老年人差不多超过了1.3亿，在国民经济还没有预备充分的前提下，在整个社会还充满迷茫与困惑时，历史第一次让中国进入了老龄化时代。

老年人的养老方式及养老生活的质量，由此成为了当前中国社会最为重大的、最不可忽视的社会问题之一。

而伴随着老龄化时代一起来到的，是中国传统的居家养老方式开始解体。

经济的进展与人口的快速流淌，使中国家庭结构开始分化，家庭日益向小型化、单一化的模式进展，“空巢”老人越来越多，更多的老人没有子女在周围照料，三代同堂、四世同堂的家庭差不多越来越少。以家庭养老、养儿防老为核心的传统“居家养老”模式差不多开始解体。

经济的进展也同样使老年人获得了独立支撑自己养老生活的能力。“独立”了的老年人在迷恋传统“居家养老”温馨与舒适的同时，也希望拥有自己的社交圈子，希望能有符合自己生理特点、心理特点并集老年休闲、健康、学习与活动为一体的全新的“居家养老”模式的出现。

“居家养老社会化”将中国传统的养老文化和现代的养老思路结合在一起，让“养老”不仅成为一种文化更成为一种全新的经济产业，以此促进中国养老事业的更好进展。

“居家养老社会化”的核心确实是“居家”。也确实是讲，“居家养老社会化”必须以老年房地产产业为核心和基础，并借此带动整个“养老社会化”服务链条的产生与进展。只有进展了老年房地产营造了“居家”环境，才能真正实现“居家养老社会化”,并最终以“养老产业化”来推动“养老社会化”的进展。

8、居家养老社会化的进展趋势

社会化居家养老是社区特色服务的一种载体，它既不同于机构养老，也有不于传统的家庭自然养老。从养老的方式来看，老年人是在自己家中养老，而不是去福利院、老年公寓等养老机构养老；从养老资源提供的主体看，居家养老除了需要家庭照料外，还需要来自社会的关心，尤其是强调社区照顾在社会化居家养老中的作用，即这种养老方式是以家庭为核心，以社区为依托，以老年人日常照料、生活护理、家政服务和精神慰藉为要紧内容，以上门服务和社区日托为要紧形式，并引入养老机构专业化服务方式的居家养老服务体系。

8.1划建设专门的养老园区。要象建设旅游风景区和工业开发区那样，规划建设专门的养老园区。请专业机构进行统一规划设计，立足长远，制定短、中长期滚动开发打算；整个园区既风格多样又协调统一，各种档次住宅小区相互结合；要专门配套建设老年人生活需要的公园、草地、市场、图书馆、医院、邮局、老年大学等等；要建设标志性的街道和建筑，让园区既是一个独立的老年人生活区,又是一个有着独特风格的巡游休闲区；让园区与整个银滩风景区融为一体，相互映照。然后将其分包给房地产开发商进行建设。

8.2设真正的老年公寓。老年公寓与一般公寓是专门不相同的。老年人的灵活性、反应力、体力、视力、平衡力都会下降，可能要用拐杖甚至轮椅。因此针对老年人的特点，在发达国家老年公寓都要进行全方位的无障碍化设计。例如，房门、楼道、楼梯都要加宽，便于轮椅通过；老人通过的地点都要安装扶手；开关、门铃和门窗把手等设施的位置也适当降低；厨房和卫生间的面积适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用；地面和浴池底部都要防滑；房间的照明度要提高，但还不能有眩光；煤气等各种开关上的字要专门大，以利老人辨识；老人容易失禁，厕所都靠近卧房，并设长明灯；厕所用推拉门，不用平开门；所有的楼层平台、通道地面，都不能使用黑色和深色面料，因为黑色在视觉上属退后色，

会令老人产生如临深渊之感，不敢投足；在适当的地点还要有报警和应急装置。

老年公寓还依照老年人不同的年龄时期的生理特征和生活需要分为三大种类：居家式公寓、宿舍式公寓、医护式公寓。居家式公寓是每家每户自成一体，不受他人干扰，适合一般夫妇；宿舍式公寓老年人如同住集体宿舍一样，安排在社区相同的一些楼房中居住和生活，比较适合单身老人；医护式公寓是将躯体有较严峻残疾、生活不能自理或行动不便的老年人，集中安排在一起居住，并由专门人员进行护理。

8.3助性与综合性的服务。针对越来越不能照顾自己，而日益要依靠他人关心料理家务和提供医疗保健等社会性服务的老年人来讲，养老园区还要提供诸多的自助性与综合性的服务，包括安全保卫、关心料理家务、备餐、家庭修理服务、残疾护理、家庭生活和医疗保健知识咨询、社会和法律问题咨询服务等等。养老园区要统一提供专业的老年社区服务体系，但可考虑按服务内容的不同，分包出去。分不承包给各大宾馆和医院，培训专业的服务队伍，以自有品牌入园服务。

第三章南山项目特点

1、南山独特的自然资源

重庆南山风景区位于重庆长江南岸，北起铜锣峡，南至金竹沟，总面积约2500公顷，平均海拔400余米，从重庆市渝中区隔江遥看，峰峦叠嶂，沿江列峙，林木联袂，郁郁苍苍，恰似一道护卫山城的绿色屏障。因此南山被誉为重庆的肺叶，对重庆空气净化调节等具有无可替代的作用。南山是重庆主城的绿色珍宝，它不仅是南岸的南山，更是重庆宽敞市民的南山，它是重庆市生态环境建设总体规划所确定的重点地区之一，是主城区的“绿色屏障、都市肺叶”，为重庆社会、经济进展起着十分重要的作用。风景区内旅游资源积淀丰厚，山、水、林、泉、瀑、峡、花等，自然景观俱全；佛、道、基督、天主、伊斯兰教建筑，以及完整的“陪都”遗址群等，人文景观毕集。庙观亭楼飘涉于层峦翠柏之巅，历代朝山信徒，留住斑斑足迹，弄笔骚客，遗下累累华章。游人或涂山禹庙怀古，或陪都遗址寻踪，或林壑龙洞探幽，或南山公园赏花，或临古经堂礼拜庄严神佛，或登一查树俯看字水宵灯，四时有景，八节各异。