杭州房地产市场分析汇报材料

2003杭州房地产市场分析汇报材料

第一部分2003年杭州市房地产市场运行情况分析

一、房地产市场供给分析

1、土地供给大幅增加

今年杭州市共举行土地出让会14次，成功出让51宗，总成交面积300余万平方M（约4549亩），出让土地幅数、总成交面积分别比上一年增长64.5%和62%。其中住宅用地（含住宅配套公建用地）为34宗，合计面积约234万平方M（合3512亩），同比增长52.7%。

2、房地产投资保持继续上扬态势

今年1-11月杭州市房地产投资完成情况良好，各项指标均有大幅增长。据市统计局数据显示：2003年1-11月杭州市累计完成房地产开发投资80.89亿元，同比增长22.38%，其中住宅投资60.16亿元，同比增长16.57%。而今年杭州市预计GDP增长率为

14.5％，在目前房地产业快速发展的阶段，两者的增幅比例是比较协调的。

其中住宅投资的主导地位继续得到巩固。商品住宅投资是带动杭州市房地产开发投资增长的重要动力，2003年1-11杭州市商品住宅完成投资60.16亿元，占全部投资的74.68%；所占比重较去年上升1.22个百分点。办公楼完成投资7.54亿元，占9.33%；商业营业用房完成投资6.69亿元，占8.27%；其他房屋完成投资6.49亿元，占8.02%。

3、商品房开发面积继续保持高增长势头

·商品房施工面积

商品房施工面积总体规模继续扩大，2003年1-11月杭州市商品房施工面积1015.56万M2，同期增长29.93%。其中商品房住宅施工面积772.69万M2，同期增长25.68%；商业用房施工面积73.43万M2，同期增长36.44％；办公楼施工面积87.36万M2，同期增长39.06％；其他用房施工面积82.08万M2，同期增长63.7％。

·商品房新开工面积

2003年1-11月杭州市商品房新开工面积250.03万M2，比去年同期增长24.3%；其中商品住宅新开工面积208.18万M2，同期增长14.52%；商业用房新开工面积14.44万M2，同期增长386.2%；办公楼新开工面积9.98万M2，同期增长35.05%；其他用房新开工面积17.43万M2，同期增长93.45%。

·商品房竣工面积

2003年1-11月杭州市商品房竣工面积153.25万M2，同期增长44.43%；其中商品住宅竣工面积125.5万M2，同期增长36.64%；商业用房竣工面积6.41万M2，比去年同期下降了14.42％；办公

楼竣工面积10.49万M2，同期增长235.14％。其他用房竣工面积10.85万M2，同期增长198.08％；

4、商品房批准预售面积有所下降

今年1-11月杭州市新发商品房预售许可证93个，批准可预售商品房面积202.74万M2，同期下降了15.66％。其中住宅152.23万M2，占75.09％，同期下降15.91％；办公楼22.82万M2，占9.50％，同期下降了9.94％；商业用房19.27万M2，占9.5％，

同期上升6.58％；其他8.42万M2，占4.15％，同期下降了47.11％。下降原因为市区可供开发的土地量减少。

二、房地产市场需求分析

（一）增量房市场分析

1、受可预售面积减少影响，增量房市场交易量降低

杭州市房地产市场依然火爆，市场呈现一片繁荣现象，但受今年可预售房屋面积偏少影响，市场实际交易量有所下降。从交易统计数据看，今年1-11月杭州市完成商品房预售13100套,同比下降了29.4%，预售面积173.12万M2，同比下降24.7%。其中

住宅预售11010套,同比下降了30.92%，住宅预售面积144.22万M2，同比下降28.4%。

商品房销售16078套,同比下降了10.58%，销售面积205.79万M2，同比下降3.38%。其中住宅销售13944套,同比下降了20.8%，住宅销售面积166.9万M2，同比下降19.1%。

从住宅批准预售面积与实际预售面积比例看，杭州市这一比例为1.055，考虑到部分刚领预售证的房源尚未销售，这一比例反映市场能吸纳目前的供给房源。

2、大户型商品房已成市场主流

随着杭州经济和房地产市场的不断发展，杭州房地产的消费结构发生了比较明显的变化，户型不断趋大。

从以上数据看，杭州2003年1-11月已售的商品房中，80M2以下的现房销售占总现房销售套数的16.24%，而期房预售中该比例只有7.76%；80-120M2的现房销售占总现房销售套数的35.28%，而期房预售中该比例为27.87%；同时，在150M2以上的已售商品房中，预售的期房比例比现房销售高出7.64%，前者为24.89%，后者为17.25%。由此可见，大户型消费已逐步成为市场消费主流，同时目前绝大多数开发商的商品房面积都趋向大户型，而已预售期房中的小户型也基本上是为特殊消费群体设计，主要以单身公寓与酒店式公寓为主。

3、投资者正逐步撤离市场，市场以本地居民的“自住型”理性购房为主

根据2003年两届房价会的调查，纯投资者购房比例下降，从上半年的9.52％到下半年的6.9％，改善居住条件而购房的居民占40%以上。此外也有相当数量的居民抱有投资与改善居住条件或解决住房问题结合的双重目的。

从购房对象户籍看，2000年到2002年外地人购房分别占我市商品房预售总量的29.3%、29.11%、28.47%，外地人购房所占的比例稳定在30%左右，2003年1-11月份的统计表明外地人购房有所下降，为25.2％。这几年的外地人购房数据表明外地人已成为杭州房地产市场稳定的购房群体，可以认为大部分为创业自住型购房。本市居民购房比例保持在70％左右，以改善住房条件，自住为主。

（二）二手房市场分析

1、二手房市场成交活跃

二手房市场异常活跃，成交量大幅上升。由于增量房市场的有效需求量没有获得有效释放，不少消费者在买不到新房的情况下将目光投向了二手房市场。据统计：2003年1-11月杭州市二手住宅累计成交套数13990套，同比增加15.48%；成交面积111.37 M2，同比增加24.37%；其中房改房累计成交套数6366套，同比增加35.07%；成交面积37.01 M2，同比增加33.13%；成交金额16.71亿元，同比增长61.6%。

2、成交量呈波浪型上走，房地产新政对二手市场影响明显。

2月因春节长假，交易期缩短，出现成交低谷。4、5月受非典影响，中介人流量剧减，但成交量依然稳步上涨。经历了6月的成交高峰后，7、8月成交稍显逊色。9月杭州市政府对外发布消息，将实行一系列房产新政策，其中最具震撼力的无疑是在二手房交易中，恢复征收20％税率的个人所得税。消息一出，市场反映明显，挂牌房源明显增多。9月，10月，11月二手房成交量持续在高位盘整。

由于税收政策正式实施后其政策效应将减弱，预计明年一季度仍会一如往年，呈现买卖双方观望市场的情形，成交量可能会有所下调。

（三）租赁市场分析

1、租赁市场逐步扩大，成交量稳步增长

2003年较2002年我市房屋租赁件数、租赁面积同比呈上升趋势。2002年在我市五城区登记备案的房屋租赁件数为6242件，2003年在我市五城区登记备案的房屋租赁总件数上升到7067件，同比上升13.22%。2002年我市登记备案的房屋租赁总面积为105.98万平方M，经统计，2003年我市登记备案的房屋租赁总面积达到116.36万平方M，同比上升9.79%。

2、租赁市场以商业用房为主，住宅租赁规模偏小

从2003年登记备案的各类用途房屋租赁特征看，以商业用房为主，占了总成交面积的73.02%。办公用房次之，房屋租赁面积为.26.05元/ M2，占了总成交面积的22.39%。住宅租赁成交面积24882 M2，仅占2.13%，住宅租赁比例低，存在着一定程度的隐性市场。

随着杭州市房地产一级市场及二级市场的迅速发展，房屋租赁市场整体呈上升发展趋势，房屋租赁需求呈多元化趋势。

三、市场价格表现及空置情况分析

1、住宅价格情况

今年1-11月新建商品住宅价格4723.2元/M2。二手房住宅成交面积111.37万M2，成交金额47.02亿元，平均价格为4222.1元/M2。

2、空置率较低

自1999年以来，杭州楼市从买方市场全面转向卖方市场，老城区房地产供应量严重不足，而需求却一直保持旺盛。许多新开发工程刚刚破土动工，就有人前来预定期房，因此杭州的空置率非常低。

四、拆迁情况

2003年城市拆迁主要围绕继续开展旧城改造和建设城市基础设施进行，尤其是杭州市进入新一轮交通设施建设改造，进行了33929工程工程，使市区周边建设改造进一步扩大，对大量的简陋旧房进行拆迁，全年共审批拆迁82万平方M（不包括集体土地上的房屋）。

五、房地产业贷款情况分析

银行对房地产业贷款继续扩大,贷款质量良好，今年1-9月杭州全市房地产企业贷款发放额3529090万元，同比增长35.08%,发放个人住房贷款（含公积金贷款）2870494万元，同比增长48.14%。两者分别占全社会贷款总额的9.42%和7.67%,可见房地产业贷款在杭州银行中所占比重较高，两者相加几乎占了1/5,为17.09%。目前这两类贷款的贷款质量都非常高，违约率非常低，仅为0.55%和0.05%。

第二部分、目前杭州楼市存在的主要问题

一、总体房价稳步上涨，但涨幅趋缓

今年杭州市区总体房价继续上涨。据统计：今年1-11月商品住宅均价为4723.2元/ M2。造成房价持续上涨的原因主要有：有效供给量偏少、供给结构不太合理、地价的上涨效应等等。

二、供给结构不太合理，导致有效供给量偏少。

杭州房地产市场在一定程度上存在着市场供需结构错位的问题。主要体现在两方面：一是价格错位。房价的上涨使得中低价房源越来越少，高价房源日益增多，今年1-11月预售房产中单价大于6000元/ M2的就占了37.47%。加上前几年杭州开发商的“大户型”开发使得总价偏高，超出了一般工薪阶层的承受能力。二是空间上的错位。目前真正适合“上班族”居住还是在市中心和

次中心。但现在市中心、次中心住宅楼盘较少，杭州市外围地区较多。而郊区住房由于受交通条件和郊区配套条件不足的限制，真正可作为第一住所还缺乏条件，因此真正可供工薪族选择购买的楼盘偏少。

三、部分企业投资风险意识有所欠缺

由于近几年房地产发展看好，吸引了不少“三外”企业进入这一行业。在今年9月26日的土地招标会上，浙江大元房产以25.34亿元的高价投标竞得杭州四块土地，半年内支付所有土地款也成为企业的沉重负担。而其中的18号地块报价竟比第二家投标者整整要高出1个多亿，这种企业不顾市场风险的非理性投资不仅增加了企业的风险，也增加了整个房地产市场的风险。

第三部分拟采取的政策

针对杭州房地产市场上存在房产品供不应求，供求关系失衡；住房供应结构存在矛盾等问题，杭州市政府出台了“房地产新政”。

(一)重点建设与市民群众经济承受能力相适应的经济适用房和中低价位商品房。

在经济适用房需求得到缓解前,近年内确保经济适用房建设

用地不低于住宅用地供应总量的50%。同时,要加快中低档商品房

的建设,力求达到国务院要求的房地产市场供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定,以尽快解决本市居民的住房问题。

(二)建立《经济适用住房权属证书》机制。

要专门设计《经济适用住房权属证书》,使之与普通商品房的《房屋所有权证》相区别。经济适用房必须在五年后才可上市交易(其中经济解困房为十年),其上市交易时必须按照当时同类地段的商品房价格，在原价基础上补足差价、利息。

(三)加强经济适用房的经管。

改摇号办法为摇号轮候制,确保所有符合购买经济适用房条件的市区居民都有机会购买经济适用房。确保经济适用房户型结构合理,中小户型应占大部分。严格经济适用房准入条件,防止高收入者、投资和投机者进入经济适用房市场。

(四)加强商品房市场经管。

1、对商品房销售,在销售时除注明建筑面积外,必须注明套内面积,以提高销售透明度。

2、公开商品房预(销)售房源信息。房地产开发公司在取得《商品房预售证》后,必须向社会公开所有经批准的可预(销)售房屋的房源信息。市房管部门应将所有经核准的预(销)售房源信息在网上公示。

3、实行商品房销售全程经管。对经批准销售的商品房,实行全程控制、动态经管。由市房管部门向社会公布各开发公司销售并备案的商品房(凡房屋完成交易的,必须报备、公布)各销售楼盘的销售现状,包括经批准后己预(销)售备案房源(房号)和未销售备案房源(房号)。

4、严肃查处商品房销售中的违规行为。对房地产开发公司有房源而拒绝销售的行为,市房管部门要在接到投诉、举报并经查实后作出处理。

5、切实遏制房地产炒作行为。从2004年1月1日起,对房地产交易(本市居民为改善住房条件的买卖行为除外)征收20%税率的个人所得税,对购买高档住宅的高收入群体实行从高税率3％（财政部、国家税务局规定契约税率1.5％－3％，普通住宅仍为

1.5％税率）。

(五)加强住宅建设用地的开发经管。

控制单体农居,鼓励建设小高层(12层)以上农居，允许符合条件的单位自建经济房，加强对商品房开发的土地经管,遏制房地产开发商在商品房建设中的违法违规行为。对征而不用超过两年的土地,由市国土资源局按照《土地法》的规定依法予以收回。

(六)建设一批大学毕业生和外来务工人员的租赁公寓。

为保护好大学毕业生和外来务工人员在杭创业的积极性,解

除其后顾之忧,建设一批专供来杭创业大学毕业生和外来务工人

员居住的专项租赁公寓。从今年开始,筹建大学毕业生公寓,按照人均8平方M的规范建造集体宿舍,第一期建设面积为5万平方M。

(七)加强房地产信息体系建设。

要尽快建立以城市地理信息系统为基础,依托杭州市政务外网,实现全市各类房地产及相关信息资源数据共享的杭州市房地

产宏观决策支持系统,为各职能部门日常经管、公众信息查询、网上办事提供网络平台,并在此基础上为政府宏观调控提供决策支持。

杭州市房地产宏观决策支持系统的建设由市政府办公厅牵头,各相关部门协同配合,力争明年上半年基本建成。

(八)尽快落实住房补贴政策。

为解决市民群众的住房困难,要认真落实住房分配货币化改

革的各项政策,尽快发放住房补贴,重点提高中低收入家庭的购房能力。各行政事业单位要从立党为公、执政为民的高度,认真负责地落实好这项工作。

第四部分2004年杭州楼市走势预测

与往年相比，影响2004年杭州楼市走势的因素更为复杂。影响楼市走势重要标志的房价变动的正反两方面因素都同时存在。

一、继续支撑房价上涨的主要因素

1、经济发展强劲。杭州经济特别是浙江经济将继续延续今年快速增长的势头。杭州市2003年1－3季度GDP增长14.3%； 1-11月份利用外资工程数比去年同期增长51.5％；出口总额达98.3亿美元，同比增长29％；居民人均可支配收入达11797元，比去年同期增长10.5％，经济发展为近年来最好的一年。浙江省经济更是强势发展，1-3季度浙江省国内生产总值达6405亿元，增长13.2%；出口总额增长40.9%，外贸顺差达到了历年最高，为一百九十三亿美元，同比增长百分之二十五多，继续稳居中国首位；财政收入增长25.6%；人均可支配收入增长12%；2003年经济发展的良好态势，一是增强了居民消费信心；二是增强了居民购买力；更重要的是经济发展具有的惯性，为2004年经济奠定了良好基础。在正常情况下浙江经济、杭州经济仍将强势发展，这是支撑杭州高房价的基石。

2、市场供不应求状况难以改变。2004年杭州楼市仍呈供不应求态势。明年有效供应量在250 万M2左右，而杭州近几年城市化进程不断加快，作为中心城市，房产需求将持续扩大，年250万M2左右的供应量已不能满足市场需求，供需矛盾将进一步突出。

房地产市场细分与定位报告

房地产市场细分与定位操作程序第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策第3 操作环节：房地产市场定位概念精要第4 操作环节：房地产市场细分定位的具体策略第5 操作环节：房地产市场定位要点分析第6 操作环节：房地产市场定位实战流程设计使用指南进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。本手册对房地产市场细分提出了具体策略，并设计了市场定位的操作流程，是发展商重要的实战指引工具。第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析分析A:楼盘畅销的先决条件进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。从近两年热销的国际文化大厦、星河明居、东方玫瑰园、万科四季花城等来看，无一不是以准确的市场定位最终取股市场获得买家的认同。国际文化教育大厦的目标客户是“创业新生化'，星河明居、东方玫瑰园的目标客户是二次置业者，海悦华城、中海恰翠山庄的目标客户是香港人。位于皇岗中岸的海悦华城堪称为目标客户度身订造的典范，二栋35层高的楼共520 个单位，不到二个月销售率为卯九楼卖得快价格也高，海悦华城的价格，比周边楼盘价格每平方米高出一二千五。分析海悦华城的目标客户十分明确，用发展商的话来说就是，以该项目所处的位置，深圳入不可能去买，它的对象只能是香港人，发展商别无选 B:明确定位的市场冲击力择。因此，海悦华城可以说是为香港入度身计造。它的钻石

形结构、它的户型、它的阳台以及阳台上的栏杆、它的交楼标准等等，全部按港人的喜好以及港人能够接受的方式设计，比如海悦华城没有生活阳台，在客厅只有一个一米宽的阳台，有一个透明的有机玻璃群栏杆，这一点足以让港人从心里得到满足。因为在香港，这种只有一米宽带透明栏杆的阳台只有富人才有可能享用。再如海悦华城只有四种产型，交房标准就是样板房的装修标准，包括样板房所展示的洁具厨具及所有电器。在样板房还别出心裁地挂有承建商以及所用主要装修材料厂商的资质证书，发展商的诚实和细致给购房者留下好印象。也就是说，一个楼盘很难做到既能外销又能内销，让深圳人和香港人都满意。这一点也应该适合其它内销楼盘，即你的客户不可能既是富豪，又是普通白领。第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策误区A 市场定位=目标市场这两者是市场营销的基础和根本，没有明确的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销就会变得无的放矢和摇摆不定，就不能在营销大战中把握自我。但目前许多人包括一些营销策划人员混淆和重复了这两个概念，认为目标市场即市场定位，市场定位即目标市场，两者混为一谈一。其实两者在概念上和功能上都明显不同，目标市场是指企业对市场经过细分后，确定自己的产品所要进入的细分的领域；而市场定位则是指企业要把产品留在顾客心目中的位置和印象。比如，广东有两个着名的楼盘，碧枝园的目标市场是香港中下层居民和广州的部分富裕家庭；它的市场定位是度假、休闲（给你一个五星级的家）；丽江花园的目标市场是广州市的白领人士，它的市场定位是文化丰富的和谐居家场所。市场定位不止局限在功能特征上，它还体现在档次上、情感上、个性上、文化上、与竞争对手的比较上、或以上其中几种的混合上等等，它是项目充分张扬的起点和基础，让楼盘“未成曲调先有情”。目标市场是市场定位的前提，市场定位是为目标市场服务，起一个点睛的作用，若没有一个准确而生动的市场定位，整个房地产的策划和营销就显得呆板、苍白、缺乏方向性，楼盘就缺乏活力和生机。误区B:缺乏文进的权称定位一些房地产项目的策划人员，经过一番讨论、研究筛选后，以为为楼盘找到了个漂亮的口号就大功告成，而没去细心衡量这是否一个贴切有力的定位，即使设计了一个准确的定位，但没能够在整个策划和营销中坚定不移地去执行和以此为策划的依据，只是把所设计的定位停留在吆喝的层

房地产市场分析报告模板

房地产市场分析报告格式特点：（1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。（2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。（3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。市场分析报告内容第一部分宏观区域分析（1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。（2）区位分析。项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。区域位置（项目具体位置、占地及位置优势）区域景观条件（项目所在地区域景观）（3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。（4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响（5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。第二部分区域房地产的市场分析（1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）；平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，

教育集团2020-2021学年度第一学期开学工作自查报告范文

教育集团2020-2021学年度第一学期开学工作自查报告范文在2020---2021学年度第一学期开学工作中，我校严格按照教体局的工作会议精神，并结合我校实际情况，做到周密安排，精心组织，及早落实，严格要求，确保开学的各项工作有条不紊地得到落实。现将我校开学工作的自查情况汇报如下：一、开学准备工作及师生报到情况我校于8月27日上午7：30召开领导班子会议，就本学期工作进行总体谋划，9:30召开全体行政例会，各处室对本学期教育教学工作做了规划并制定出开学第一周工作计划；学校就开学迎查工作做了详细分工。8月29日上午8：00召开新学期集团全体教职工会议，全面细致的部署了开学工作。梅书记对党建工作和疫情防控工作做了具体安排；蒋友林校长就学生和教师用书的发放做了具体说明；王校长对2020年教育教学质量及本学期的教学工作提出了明确的要求，做出了具体安排，要求所有教师于8月30日下午放学前上交教学计划，并提出具体要求：全体教师要制定出详细的工作计划。全体教职工大会之后，十个教研组又分别召开了本组会议，安排本学期的教研工作。到目前为止，全校在编教职工及借用人员全部到岗，按时上班，积极投入到新

学期的教育教学工作当中。我校学生于8月30日报到，全校进行了彻底的卫生大扫除。9月1日正式上课。所有的教职工都能按时上班，确保了学校教育教学工作的正常进行。为确保在校生按时入学，学校制定了防流堵辍工作措施，从学校领导到普通教师，人人参与控制流失生工作，目前已到校3082名学生，其中初一年级1144人，初二年级937人，初三年级1001人，全校学生到校情况良好，基本无流失、辍学等现象，确保了学生正常入学。我校在学生变动工作方面抓实抓细：对于转入生和休复生设置了专门的登记表进行详细的信息登记；对于转出生由学生家长写出书面的转出申请并由班主任签字后学校再同意办理转出手续。在防流堵辍方面，教务处每学期开学初统一印发未报到学生统计表发到各班进行统计，班主任对于未报到的学生采用家访、约谈、请要好的同学动员等方式积极动员流失生返校。二、教学用书及教学设备使用情况学校提前安排后勤人员拖运、分发教材，保证了开学的教材需求。教师教学用书目前已发放到位。义务教育阶段学生免费教科书已发放到位，学生循环用书保管良好，正常循环。学校无组

深圳总体房地产市场调研报告

XX市场研究报告.doc * 谨呈：深圳市######有限公司 2002深圳总体房地产市场调研报告(世联) 世联地产顾问（深圳）有限公司

深圳市总体房地产市场分析一、深圳市总体社会及经济发展状况深圳2002年经济发展背景 GDP指标 2001年深圳市的经济综合实力明显增强。2001年当年实现全市GDP总值1908亿元，同比增长了13.2%，高出预期目标的1.2个百分点。 2001年深圳市人均GDP达到4.5万元人民币。固定资产投资 2001年深圳固定资产投资额比前年增长8.7%，其中基础建设投资增长2.3%，房地产投资增长16%，房地产投资的增长明显高于基础建设投资增长。消费指数居民消费需求也明显转旺，2001年全市社会消费品零售总额609亿元，比2000年增长13.2%。消费指数自2000年第一次超过GDP增长速度后与之持平。居民消费水平提高，商品房、旅游、小汽车成为消费的热点，2001年汽车销售量增长3成，百户居民家庭小汽车拥有量比上年度翻了一翻。外资利用程度 2001年深圳实际利用外资36亿美圆，增长21.4%，世界对中国这个市场的关注程度越来越高，加上WTO顺利加入，深圳作为中国大陆开放的前沿阵地，比邻香港这个金融经济中心的独特位置，对外资的吸引程度将会越来越高。存贷款国内金融机构人民币各项存款余额4093亿元，增长29.1%，在降息等因素的刺激下，逐渐富起来的深圳人的消费也会不断的增长，消费指数也说明了这一点。各项贷款余额2861亿元，增长24.8%，其中包含了企业、项目和个人贷款的增长，贷款的方式正在改变人们的生存观念。

房地产项目市场定位分析

房地产项目市场定位分析房地产开发公司，在进行项目开发面对定位问题时，有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的相对不透明，不少开发商拿地比较困难，绝大部分是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节，由于地块不利因素已成事实，所以项目定位的难度更高，有的项目可能短期内是无法操作的。个人浅见将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。一、项目定位要解决的问题进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了，项目定位工作就成功完成了。二、项目定位要达到的目的在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目是可行性的研究进行论证，主要有以下几个方面： 1、经济技术指标的可行性通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性由于市场的不断变化和发展，而相对于房地产生产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风，自身项目推出速度慢，造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素，分析入市的时机，准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化，影响项目开发主要因素包括，地块周边市场的成熟度，基础设施建设的情况，政策调控等因素。 3、长久发展的可行性项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的房地

房地产市场调研的内容和方法

一、市场调研的含义房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。二、市场调研的内容（一）宏观投资环境调查（二）城市房地产市场概况（三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研（四）项目基本状况调查（五）项目所在区域市场状况（六）项目开发策略建议（七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境政治环境政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。经济环境国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。社会文化环境居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额；

深圳市房地产市场总体分析现状

谨呈：深圳市######有限公司 #####市场调研报告世联地产顾问（深圳）有限公司 2002年4月28日

投资增长16%，房地产投资的增长明显高于基础建设投资增长。消费指数居民消费需求也明显转旺，2001年全市社会消费品零售总额609亿元，比2000年增长13.2%。消费指数自2000年第一次超过GDP增长速度后与之持平。居民消费水平提高，商品房、旅游、小汽车成为消费的热点，2001年汽车销售量增长3成，百户居民家庭小汽车拥有量比上年度翻了一翻。外资利用程度 2001年深圳实际利用外资36亿美圆，增长21.4%，世界对中国这个市场的关注程度越来越高，加上WTO顺利加入，深圳作为中国大陆开放的前沿阵地，比邻香港这个金融经济中心的独特位置，对外资的吸引程度将会越来越高。存贷款国内金融机构人民币各项存款余额4093亿元，增长29.1%，在降息等因素的刺激下，逐渐富起来

的深圳人的消费也会不断的增长，消费指数也说明了这一点。各项贷款余额2861亿元，增长24.8%，其中包含了企业、项目和个人贷款的增长，贷款的方式正在改变人们的生存观念。产品销售与企业盈利房地产业产品销售与企业盈利在各行业中持续位居高位，且在不断提高。

房地产市场分析报告

房地产市场分析报告侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例）第一部分：宏观区域分析（1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。（2）区位分析项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观）（3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系（4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响（5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析第二部分：区域房地产的市场分析（1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）；平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）；整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）；价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点

房地产市场调研内容有哪些

房地产市场调研的内容有哪些？哪些步骤需要用到定量统计分析方法？房地产市场调研的基本内容包括如下几个方面：（一）宏观环境调研此类调研主要包括自然环境、经济环境、人口环境、技术环境、社会文化环境、政治法律环境等的调研。（二）城市房地产市场需求状况调研此类调研的主要调研内容包括某类房地产产品的市场需求容量及其饱和点、当地居民的消费趋势和消费结构状况、政府政策的变化及市场需求的影响等。（三）消费者购买行为调研此类调研的主要调研内容包括消费者的构成、分布及消费者需求的层次状况，消费者的现实需求和潜在需求状况，消费者的收入、购买能力及投资类型，消费者的购房意向、动机类型，影响消费者购买行为的社会和心理因素等。（四）城市房地产供应状况调研此类调研的主要调研内容包括楼盘分布状况、城市各板块现状及趋势、板块间竞争现状及竞争趋势、重点楼盘状况、城市住宅产品特征、城市住宅产品发展趋势、城市未来楼盘供应预测等。（五）项目中长期主要竞争者调研此类调研的主要调研内容包括主要竞争者的数量与规模、可能的潜在竞争者、竞争者市场发展战略和竞争战略、竞争者房地产产品的开发数量及类别、设计、服务优缺点、成本、价格、利润水平、营销渠道选择、广告策略及效果等。哪些步骤需要用到定量统计分析方法：房地产市场调研的程序：一、调研准备阶段：（一）提出问题，明确目标（二）进行初步情况分析，必要时进行非正式调查（三）确定需要收集的资料信息，选定资料收集方法所需收集的资料基本上分为两大类，即第一手资料和第二手资料。在房地产市场调研中，普遍采用抽样调查等方法来获取市场资料。（四）调查问卷设计（五）拟定调查计划书计划是市场调查执行者对自身工作的安排，主要内容包括调查目标、调查方法、调查内容、调查范围、调查时间安排、人员安排、调查经费预算等项目。（六）建立调查组织实际展开调查工作之前，还应当根据调查任务和调查规模的大小，配备好调查人员，建立房地产市场调查组织。二、正式调查阶段正式调查阶段的主要工作内容就是按照调查计划的安排，通过各种纺织到调查现场获取第一手资料，到相关部门和机构收集第二手资料。三、分析总结阶段编码是给每个问题的各个备选答案配上数字或符号，以便为资料的后续处理和利用作准备。有了编码之后，在对调查资料进行分析之前，最好编制编码表格，以防漏掉某些统计项。资料经过编辑和编码之后，可借助图表对其进行统计汇总，同时对相应统计结果进行分

实验小学教育集团年度工作汇报材料

实验小学教育集团年度工作汇报材料一、基本情况云和县江滨实验小学教育集团由云和县江滨实验小学总校与石塘镇中心小学、朱村乡中心小学、紧水滩镇中心小学、安溪乡中心小学等四所分校组成。集团现有59个教学班，在校学生2200多人，在职教师160多人，其中省骨干教师培养对象4名、省教改之星1名、市学科带头人2名，县学科带头人11名，市、县教坛新秀11名。四所分校属于寄宿制学校，办学规模、师资队伍结构层次不均，城乡差距比较大，为了使集团各分校在办学条件、管理水平以及师资队伍结构上都能全面优化和提升，一年来在集团里开展了支教、诊断听课、集团主题相约教研、集团年级学科组（城乡结对）活动、集团联谊、集团会议、集团质量监控、集团国防军事夏令营、集团心理健康主题等活动。二、主要措施与成效一年来，我校积极按照云和县教育局关于组建城乡小学教育集团的工作思路要求，以“资源共享、相对独立”为管理原则，采取“统筹管理、师资共享、文化融合、互促互进”的举措，充分发挥集团总部的示范和带头作用，求真务实、和谐进取，教育集团工作取得了全面进展。（一）统筹集团管理，形成优势互补 1、设立集团管理机构

在遵循集团总校长负责制的前提下，成立集团校务机构，下设集团办公室（主要负责集团内部的事务联络）、质量管理办公室（主要负责集团的教育教学管理）和学术管理办公室（主要负责集团的教科研管理），集团校务机构不定期召开会议，共同商讨集团重大活动事项。成立集团教育质量管理工作领导小组，领导小组由总校及各分校校长、教导主任组成，全面负责集团的教育教学质量管理。 2、加强集团教学管理（1）引导教师对备课质量进行自我监控。集团在规范教学常规的过程中，绝大部分教师已能做到个人备课与集体备课相结合。（2）注重对教师课堂教学行为的监控。为更好的提高教学质量，在总结前期教学经验的基础上，我们开展了“同上一堂课”、“跟进式上课”的校本教研活动（人人参加）和集团相约教研活动，集团相约教研活动每学期开展4次（语文、数学、科学、英语）。积极邀请县各学科教研员参与到活动中作专题指导，取得了比较好的效果。（3）注重对教学效果的监控。不定期对学科教学进行质量抽测，及时掌握各学科教学动态，对学科教学成绩作出质量分析，通过教学质量分析及时进行查漏补缺，不断创新教学方法，增强了教师的教学质量意识。 3、重视集团科研管理一是以课题为抓手，加强集团科研建设。以省教研类重点立项课题《加强常规管理，提高集团教育教学质量的实践与研究》为平台，邀请分校老师参与课题的实践与研究，在提高集团教育教学水平的同时帮助分校教师提升自身的科研能力。二是加强科研过程的指导。充分发挥集团本部“土专家”的作用，与分

深圳市房地产市场监管办法》问答课件

1、《办法》第五条规定主管部门应当建立房地产信息系统，该系统对房地产市场的管理有何意义和作用答：房地产信息系统是房地产主管部门根据房地产市场监管需要，建立的一个房地产交易、管理的操作平台和有关房地产交易、管理信息的发布平台。根据《办法》规定，房地产预售信息披露、房地产买卖合同签订、备案，房地产经纪机构签订委托合同、发布房源信息，房地产（土地）估价机构签订委托合同、出具估价报告等，均应当通过信息系统进行，以实现主管部门对房地产市场的实时监控，从而保障购房人的权益，促进房地产市场的健康发展。 2、改革开放以来，深圳的房地产市场迅速发展繁荣，房地产经纪机构也如雨后春笋般涌现。但是据统计，在房地产主管部门备案的经纪机构比例不足20%，《办法》对于这类问题有没有作出相关规定答：《办法》第二十八条明确规定了备案制度。对于在本市开展房地产经纪业务的经纪机构（包括依法设立的分支机构），应当在取得营业执照后30日内持营业执照、法定代表人或者负责人的身份证明、房地产经纪人员的资格证书、劳动合同和社会保险缴纳证明等材料到主管部门办理备案。主管部门应当在收到规定的备案材料后5个工作日内，为其办理备案手续；对于《办法》施行以前未备案的经纪机构，应当在《办法》施行后30日内，持上述材料到主管部门备案。同时，《办法》第七十六条还规定，未经备案而在本市开展业务的，由主管部门责令限期改正，处5万元罚款。 3、房地产经纪人员执业应当获得执业资格，但由于二手房经纪业务受市场行情影响大，加上经纪机构重效益、轻服务等不良经营理念影响，许多从业人员未获得执业资格，也未经专业培训即仓促上岗，对此，《办法》有无作出相应规范答：《办法》规定房地产经纪人员执业的，应当加入房地产经纪机构，并按规定在主管部门办理备案，其执业登记信息发生变更的，应当自变更之日30日内到主管部门办理变更手续。若房地产经纪人员未经执业登记而在本市从事业务的，则由主管部门责令限期改正。该房地产经纪人员将面临1万元罚款，而实际聘用机构将被处3万元罚款。另外，《办法》还要求房地产经纪行业协会应当积极组织开展会员的业务培训和继续教育，经纪机构及其从业人员应当按时参加业务培训和继续教育，不断提高业务素质和从业水平。 4、目前房地产经纪辅助人员学历相对不高，部分从业人员没有受过系统、专业训练，不熟悉相关的法律法规，导致房地产行业存在不少服务不规范，损害当事人利益的问题。《办法》对这一问题有何应对？？答：《办法》一方面要求房地产经纪辅助人员应当熟悉房地产相关的法律、法规及有关行业管理的规定，具备一定的房地产专业知识，掌握房地产交易程序和实务操作技术及技能；另一方面，明确规定房地产经纪人应当对辅助人员的业务行为进行指导，对其辅助的执业行为承担责任。《深圳市房地产市场监管办法》问答课件【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】

房地产项目市场定位工作分析

房地产项目市场定位工作分析作为顾问公司,在接触很多开发商面对定位问题时,有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的不透明,不少开发商拿地比较困难,绝大部分开发商是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节,由于地块不利因素已成事实,所以项目定位的难度更高,有的项目可能短期内是无法操作的。本文将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。一、项目定位要解决的问题进行房地产项目的市场定位,要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾;未来设想与开发成本的矛盾;区域研究与地块情况的矛盾;开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了,项目定位工作就成功完成了。二、项目定位要达到的目的在解决这些矛盾的时候,项目定位要对项目是可行性的研究进行论证,主要有以下几个方面: 1、经济技术指标的可行性通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡,确定项目赢利预期的可能性和风险性,明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性; 由于市场的不断变化和发展,而相对于房地产生产周期长的特点,项目产品定位必须考虑时间操作的可行性,避免出现产品跟风,自身项目推出速度慢,造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素,分析入市的时机,准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化,影响项目开发主要因素包括,地块周边市场的成熟度,基础设施建设的情况,政策调控等因素。 3、长久发展的可行性项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题,尤其是规模超大的房地产项目,对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。项目自身供应量过大,产品单一与项目的客群需求多样的矛盾,直接影响资金回笼和开发进度的计划与实施。造成项目开发进度缓慢,利润空间下降,项目无法长久发展,公司品牌受到影响。 4、公司其他项目更可行因素等由于资金的限制,在同一开发商有不同项目待开发的时,对其具体项目而言,该项目的可行性、利润空间及开发速度与其他项目的可行性相比较后,才能够确定该项目先行开发的可行性。三、项目定位涉及的主要环节项目定位通常在可行性研究阶段进行,一般客群需求调查,采用问卷结合座谈的形式,主要根据以下几方面来判断: 1. 现金流测算与把握开发企业根据自身现金流的测算和把握,确定项目定位追求方向。例如,就具体地块而言,开发大众化普通住宅与开发联排别墅同样可行,后者可能利润空间更大,但风险也更大。作为资金相对薄弱的企业,无疑应该考虑资金的快速回笼,而不是最大的利润空间。 2. 土地条件土地自身条件是项目定位的根本基础,地块自然条件的综合利用是项目物业的增值的前提。错误定位,优势变劣势的现象在房地产开发过程中普遍存在。例如,在京北有一个项目,地块中间有一个较大的天然湖泊。为了增加开发面积,发展商进行了大规模整治填湖工作,造成自然景观条件的下降,增加面积的同时造成项目产品品质下降。在众多开发商人工造湖的今天,该地块的湖泊应该是不可多得的优势,因项目定位的问题而成为劣势。地块的自然优势在项目定位中未予考虑,当作劣势进行了处理,使项目开发受到巨大影响,不能顺利进行。

房地产市场分析的内容与特点(1)

房地产市场分析的内容与特点房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险。本文从实用的角度，探讨了房地产市场分析的层次与内容体系，归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分析报告的特点，对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析，并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。一、房地产市场分析的层次与内容 1、房地产市场分析的层次房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为以下三个层次的分析，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有逻辑联系。区域房地产市场分析是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。

专业房地产市场分析是对市场研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业）或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。项目房地产市场分析是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。 2、房地产市场分析的内容房地产市场分析的内容较为复杂与多样，将它归纳为六项主要内容。各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样。所包含的内容也不完全相同，有的可能只包含其中的几项。地区经济分析是研究地区的经济环境，它包含①地区经济的基本趋势分析；⑦地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信息，当然，如没能找到公共机构的预测信息，也需作一些独立预测。区位分析是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；

2020年教育集团工作总结

2020年教育集团工作总结在今天这个辞旧迎新的日子里，我们公司又迎来了崭新的一年。今天，我怀着无比喜悦和感恩的心情，和大家相聚在这里，共同组织召开2020年年会、暨2020年招生启动大会，本次会议我的演讲主题：聚力前行、筑梦远航。首先，感谢大家在过去的一年里不离不弃、辛勤工作，为公司的发展所付出的努力。回顾过去奋进的一年，我们公司整体架构发生了巨大的改变，取得了可喜的工作成绩，这一切成绩的取得，都是大家共同努力的结果，我只是起到了一个组织者的作用。一年以来，我们通过各种会议、参观、学习名校成功经验等形式，统一了大家的思想认识，从而形成了我们共同的价值观、世界观和独具特色的办学模式，推行军事化管理已初见成效。相信每一位同事，都感受到了2020年《招生政策》、《考核政策》、《管理制度》与历年的政策相比都是有所改变的，是的，变得多、变得快，变得更有挑战性!可能这些改变让很多人感到了不适应。确实是这样的，改革需要改变每一个人的思维惯性，需要改变多年的行为习惯。而改变一个人的习惯，确实是一个痛苦的过程;其实说句心里话，我本人也不喜欢改变，所以我非常理解各位因为改革而带来的抵触、质疑、猜测、反感，从改变到习惯毕竟需要一个过程，公司要大发展，改革是唯一出路。

弹指一挥间，从2020年5月31日接管洛阳科技工程学校;2020年加盖宿舍楼;2020年开建二校区、成立洛阳巨龙职业技能培训中心、测绘公司、洛阳乐成人力资源公司;2020年成立河南XX教育科技有限公司。尤其是刚刚过去的2020年，学校招生突破1800人，并于8.18号全资收购洛阳市宏瑞达学校;9月10号南通新型学徒制定点培训学校开学;收购洛阳农源农产品有限公司，成功在洛阳市银滩绿色农业观光园建成学校配套的研学基地。尤其是培训中心连续两年荣获市培训数量第一名，并获得市人社局表彰。四年半的时间里，我们一起共同经历了风风雨雨和各种挑战，每当与同行、领导谈到学校的发展，我心里总有一种自豪感，正是有你们这样一批志同道合的XX人在背后默默地付出，忘我地工作，招生、管理、教学、实习就业等部门协同作战，共同奋斗，才有了我们辉煌的今天。这期间涌现出的一大批可歌可泣的楷模，我时刻铭记于心，你们是惟城教育的基石，你们是惟城教育永远的骄傲!正是因为大家的辛勤付出，才能让我们XX教育走的这么实、这么稳，又走的这么快，为学校发展做出了巨大贡献的XX人，你们就是咱XX教育的脊梁和担当! 2020年，我们将要共同面对更大的挑战，招生工作是我们的重头戏。今年的目标是确保2019人，力争5000人。任重而道远，这给我们各项工作提出了新的要求。 1、招生工作：以招生五大团队为龙头，公司内部实行全员招生，从管理人员到教职工，人人有任务，个个有目标，一切工作要服务于

2018年深圳市房地产市场调研分析报告

2018年深圳市房地产市场调研分析报告北京欧立信研究中心

目录第一章深圳市房地产市场环境分析 (7) 第一节深圳市房地产地域环境分析 (7) 一、地理位置 (7) 二、自然环境 (7) 三、生态气候 (7) 四、资源优势 (8) 第二节深圳市房地产宏观经济环境分析 (11) 一、深圳市GDP增长情况 (11) 二、深圳市固定资产投资 (12) 三、深圳市居民收支情况 (15) 四、深圳市产业结构分析 (17) 第三节深圳市房地产市场政策环境分析 (17) 一、深圳市房地产政策发展史 (17) 二、深圳市房地产重要政策分析 (23) 第四节深圳市房地产行业社会环境分析 (26) 一、人口数量分析 (26) 二、消费市场分析 (27) 三、工业和建筑业 (27) 四、居民生活和社会保障 (29) 第二章深圳市存量住房分析 (32) 第一节深圳市住房存量分析 (32) 一、深圳市住房存量现状 (32) 二、各类住房存量估算 (33) 1、商品住宅 (33) 2、保障房 (34) 3、工业区配套宿舍 (34) 4、小产权房 (35) 5、总结 (37) 第二节可上市流通住房存量分析 (38) 一、可上市流通住房存量现状 (38) 二、各类可上市流通住房存量估算 (39) 1、保障房 (40) 2、单位及个人自建住房 (40) 3、总结 (41) 第三节深圳人均住房建筑面积分析 (42) 第四节深圳市存量住房结构分析 (43) 第五节深圳市存量住房房龄分析 (45) 第三章深圳市房地产行业数据监测 (48) 第一节深圳市房地产市场运行情况 (48) 一、房地产开发投资情况 (48) 二、商品房施工面积情况 (48)

房地产营销与市场定位过程

房地产营销与市场定位过程 1 房地产企业的营销过程分析根据美国营销大师菲利普·科特勒的理论，市场营销过程包括：分析市场机会，研究和选择目标市场，设计营销战略，制定市场营销计划以及组织、实施和控制营销活动。房地产企业的生产过程可以说是对土地、建筑材料和其它物质进行设计加工的过程，由于土地本身的不可移动性和持续增值的特性，土地对房地产产品的价值将起决定作用。不论是先调研后有土地，抑或先有土地后调研，房地产市场营销全过程可作如下划分（见图2—2），但它们不是单向的，而是双向的，即策划、生产、销售是一个无法完全分离、互相影响的过程。（1）预估市场形势预估市场形势通常是房地产开发的第一步，指在对国家和房地产开发所在城市的人口统计、政治、经济、法律等宏观条件了解的基础上，重点结合当地的地区政策、城市规划与房地产行业状态，根据自身优势，对欲开发地块进行发展预测和综合评估，判断开发价值，从而做出是否购买土地的决定。（2）获得土地（国家证书）获得土地指开发公司按照政府规定的程序获得对欲开发土地的一定期限的使用权(前文的房地产特性中，已提到国家规定的不同使用类型土地使用权一次出让的最高年限)，一般指获得当地土地管理局颁发的《土地使用许可证》。它通常包括办理用地指标、报送征用土地报表、动迁等政府规定的几项手续。（3）分析市场机会分析市场机会是在研究购买者行为特性的基础上，依据

市场供需状况和竞争状况，利用科学方法对投资项目进行比较分析，从而初步确定开发种类与开发时机，为后面的各项决策的深入进行提供依据。分析市场机会是市场定位或制定营销策略的依据。（4）制定营销策略正确的营销策略制定来源于对市场机会的准确把握和预测，营销策略的制定过程也是房地产项目市场的定位过程。从广义的营销策略制定来看，市场定位是营销策略制定的核心；从狭义的营销策略制定来看，市场定位是营销策略制定的依据。本文将市场定位看作营销策略制定的核心。营销策略包括：品牌策略、产品策略、价格策略、渠道策略、广告策略、促销策略等；对应的市场定位也就包

房地产市场分析的内容

房地产市场分析的内容（一）宏观因素分析房地产市场分析首先要就影响整个房地产市场的宏观因素进行分析。投资者首先要考虑国家和地方的经济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。在这个过程中，要收集和分析的数据包括：国家和地方的国民生产总值及其增长速度、人均国内生产总值、人口规模与结构、居民收人、就业状况、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性程度、产业结构、三资企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策（信贷规模与利率水平）等。投资者还要分析研究其所选择的特定开发地区的城市发展与建设情况。例如某城市的铁路、公路、机场、港口等对内对外交通设施情况，水、电、燃气、热力、通讯等市政基础设施完善程度及供给能力，劳动力、原材料市场状况，人口政策，地方政府产业发展政策等。这方面的情况，城市之间有很大差别，甚至在同一个城市的不同地区之间也会有很大差别。例如上海市的浦东新区和浦西老市区，其政策条件、交通状况、基础设施状况等就有很大的差别。地区的经济特征确定后，还必须对项目所在地域的情况进行分析，包括经济结构、人口及就业状况、家庭结构、子女就学条件、地域内的重点开发区域、地方政府和其他有关机构对拟开发项目的态度等。（二）市场状况分析房地产市场状况分析，是介于宏观和微观的分析。市场状况分析一般要从以下几个方面进行：1．供给分析（重要考点）（1）调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。具体内容包括：相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等；短期新增供给数量的估计。（2）分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。（3）分析规划和建设中的主要房地产开发项目。规划中的项目需分析其用途、投资者、所在区县名称、位置、占地面积、容积率、建筑面积和项目当前状态等；正在开发建设中的房地产项目需分析其用途、项目名称、位置、预计完工日期、建筑面积、售价和开发商名称等。（4）分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。例题4．下列各项中，属于房地产供求分析内容的是（）。 A．就业分析 B．投资购买和使用购买的比例分析 C．市场吸纳和空置的现状与趋势的分析 D．已获规划许可数量答案：D 2．需求分析（重要考点）（1）需求影响因素分析。需求影响因素分析是需求分析的第一步。影响需求的因素随物业类型不同而不同。例如，影响住宅市场需求的因素有新住户的生成、收入水平、贷款的可获得性、替代品的价格、拥有成本和对未来的预期，影响商业物业需求的因素有人口或就业增长、家庭和家庭规模、平均家庭收入和可支配收入、贸易区域可支配收入，影响写字楼物业需求的因素是使写字楼的行业如金融、保险、房地产、代理咨询和服务业、高新技术和销售业等的发展状况和就业人口，影响工业物业需求的因素是国家和区域经济增长状况及在制造业、批发、商业、运输、交通和公共设施行业的就业人口。（2）需求预测。详细分析项目所在市场区域内影响需求的因素，并根据这些因素如就业、

某区教育发展改革先行实验区及集团化办学工作情况汇报

某区教育发展改革先行实验区及集团化办学工作情况汇报深化改革精准施策趟出新时期义务教育发展之路城中区教育局 (XX年7月) XX年上半年，城中区教育局严格按照市委、市政府、区委、区政府关于集团化办学工作要求，以办“人民群众满意的教育”为宗旨，依托“教育发展改革先行实验区”平台，以扩大优质教育资源、提升办学效益和水平、促进教育发展为目标，本着“开放、共享、合作、共赢”的原则，以点带面，认真筹备“城校+农校”集团化办学工作，拟采取以我区范围内的优质学校教育资源为依托，由优质学校牵头，建立管理互通、研训联动、质量同进、文化共联的“协作型”模式，进而积极稳妥有步骤地推进集团化办学，促进湟中县义务教育学校与城中区义务教育学校之间资源共享、优势互补、合作互动、共同提高。现将我区近期教育发展改革先行实验区及集团化办学工作情况汇报如下：一、主要工作回顾把握关键点，夯实先行试验区发展基础。为进一步推动教师核心素养的提高，不断提升中区教育教学质量。XX年5月，青海师范大学与城中区人民政府以引领和服务青海省基

础教育为目标，遵循“目标一致、责任明确、合作发展”原则，依托双方优势，成立了城中区“教育发展改革先行实验区”。在先行试验区工作中，青海师范大学每年选派100名左右应届师范生和5-10名专业硕士到我区基地学校开展支教实习工作，我区为实习生提供选择指导，合理分配至学校和幼儿园。我区每年组成中小学、幼儿园优秀教师团队赴青海师范大学担任客座教授，承担相关学科教学论课程授课任务，开展基础教育教学研究合作交流，同时，青海师范大学每年组织心理学团队到我去开展一次中小学教师及中学生心理辅导。今后，我区将充分利用好“教育发展改革先行试验区”平台，努力做好“教师培养、课题研究、课程开发”等合作项目，合理确定教师培养目标，联合青海师范大学开发建立符合互动培养教育人才的课程体系，为培养高素质教师队伍营造良好的氛围。城中区人民政府将为教育发展改革先行试验区”提供专门的政策保障和经费支持，积极协调和解决合作中的困难和难题，共同促进城中区基础教育发展。建立互助同盟体系，逐步推进城乡教育一体化。 1.提高认识，加强领导。XX年12月，在区教育局局党委会议和全区性校长会议中，专题研究、讨论和部署集团化办学工作。为推进稳妥有步骤地推进集团化办学，区教育局拟成立以区政府主管教育的副区长为组长，区局党委书记、