房屋、公共设施设备配套附属设施日常养护维修工作规定

房屋及公共配套设施设备日常养护维修工作规定

目的

加强房屋、公共设施设备配套附属设施日常管理，保证各项设施设备正常运行。

适用范围

本公司在管的所有服务项目（写字楼、仓库）。

工作内容

?养护：

一、日常设施、设备的养护

1、服务中心主管每年12月底前完成制定服务中心下年度《设施、设备年度保养计划》和

预算，报总经理批准；

2、服务中心维修人员按年度养护计划和预算规定，每月实施养护工作，并记录于各

《保养记录》；

3、服务中心主管每月对服务中心养护工作的实施情况进行检查、监督；

4、公司品质管理处对年度计划和预算的实施情况进行不定期抽查、考核。

二、中、大设施设备的养护

1、公司品质管理处、服务中心主管每年12月底前制定完成各服务中心下年度《设施设备

年度保养计划》和和预算，报总经理批准；

2、公司品质管理处设备维修主管按年度养护计划和预算规定，每月实施养护工作，并记

录于各《保养记录》；

3、对于委托专业公司进行养护的项目，按照合同约定每年由其制作年度保养计划，并按

计划完成养护工作；

4、各服务中心责任人、工程主管及公司设备维修相关人员，对公司工程部或外包单位养

护工作的实施情况进行检查、监督、验收并签字；

5、公司品质管理处对公司设备维修主管年度计划和预算的实施情况进行不定期抽查、考

核。

?维修

一、小修小补项目的维修

1、服务中心日常的小修小补项目由服务中心水电工自行维修；

2、维修要求：

1）、服务中心接到《公共设施设备维修报修单》后立即安排人员进行查看，必要时先采取临时应急措施；

2）、服务中心按本服务标准制定维修计划并落实维修人员；

3）、按维修计划落实材料和维修人员及时完成，并做好相应的成品保护。

二、中、大项目的维修

1、中、大项目的维修可由设备部自行进行或委托专业公司进行；

2、维修要求：

1）、公司设备部接到《公共设施设备维修报修单》后立即安排人员进行查看，必要时先采取临时应急措施；

2）、尽快做出维修的申请报告、施工方案及预算，报服公司维修主管、总经理、相关主本职能部门、总裁批准，专业施工队在规定期限内完成；

3）、功能性维修以恢复其原有功能为准，外观性维修要求与原有部位相比较：表面应无明显色差和高低不平现象。

三、保修期内的维修

1、，服务中心发现保修期内的维修项目及时查看，并填写《保修期内公共设施、设备报修单》将现场实际情况向房产公司项目部反映；

2、项目部联系安排项目施工单位在规定时间内完成维修项目，并要求施工单位出具修复方案，其负责人需签字确认；

3、施工单位完成维修后，服务中心、公司设备维修相关人员到场验收；

4、施工单位未到场维修或未能在规定的时间内完成修复工作，将按照本次维修费用的1.5倍金额从质保金中扣除。

四、维修工作的检查

1、公司、服务中心每天对维修项目进行监理、检查、登记工作进度，并有相关检查记录，

品质处不定期抽查；

2、公司设备维修主管、服务中心主管每周对维修项目进行监理、检查、登记工作进度，

并有相关检查记录，品质部不定期抽查；

3、服务中心主任定期对维修质量进行监督、检查并在记录上签字；

4、定期物业公司品质管理处会汇报工程质量和进度，并要求主管责任人在相关记录上签

字。

五、市政单位在小区内的维修改造

1、施工单位需提前至少一周向物业服务中心提出申请，填写《小区施工申请表》，经物业

服务中心审批后方可进场施工；

2、工人进场施工均需办理临时出入证，不得随意离开施工区域在小区内闲逛。安全员巡

逻岗需关注施工人员在小区内的活动情况；

3、施工期间施工方应做好施工现场的安全防护工作，施工材料堆放有序，产生的施工垃

圾及施工废弃物应及时清理；

4、施工人员在小区内的一切行为均由施工负责人承担，物业公司不承担任何责任；

六、设施、设备（房）的巡视

1、服务中心每日安排专业人员对小区内各类设备（房）进行巡视，发现问题及时处理，

并将巡视结果记录于《设备（房）巡视记录》上；

2、服务中心工程主管每周不定期对各类设备（房）的巡视情况进行一次审核，杜绝巡视

人员弄虚作假；

3、公司品质管理处相关人员每月对各项目的设备（房）巡视情况进行抽样检查。

记录：

《电梯报修记录表》ZJ-304-01

电梯报修记录.doc

《保修期内业户自有设施、公共设施设备报修单》ZJ-304-02保修期内业户自有

设施、公共设施设备报

《保修期内业户自有设施、公共设施设备维修汇总表》ZJ-304-03保修期内业户自有

设施、公共设施设备维

《公共部位维修报修单》ZJ-304-04公共部位维修报修

单.doc

《公共部位维修汇总表》ZJ-304-05公共部位维修汇总

表.doc

《公共设施设备报修单》ZJ-304-06公共设施、设备报修单.doc

《公共设施设备报修汇总记录》ZJ-304-07公共设施、设备报修汇总记录.doc

《业户维修联系单》ZJ-304-08业户维修联系单.do

《业户报修汇总记录》ZJ-304-09业户报修汇总记录.

doc

《电梯设备（房）巡视记录》ZJ-304-10电梯设备（房）巡视记录.doc

《配电设备（房）巡视记录》ZJ-304-11配电设备（房）巡视记录.doc

《弱电设备（房）巡视记录》ZJ-304-12弱电设备（房）巡视记录.doc

《水泵（房）巡视记录》ZJ-304-13水泵（房）巡视记

录.doc

《消防（房）巡视记录》ZJ-304-14消防泵房巡视纪录.

doc

《新风机组（房）巡视记录》ZJ-304-15新风机组（房）巡视记录.doc

《循环泵（房）巡视记录》ZJ-304-16循环泵巡视记录.do

《电气柜（箱）保养记录表》ZJ-304-17电气柜（箱）保养记录.doc

《弱电设备保养记录》ZJ-304-18弱电设备保养记录.

doc

《电梯保养记录》ZJ-304-19

电梯保养记录.doc

《水泵保养记录》ZJ-304-20

水泵保养记录.doc

《消防控制设备保养记录表》ZJ-304-21消防控制设备保养记录.doc

《照明设备保养记录》ZJ-304-22照明设备保养记录.

doc

《设施设备年度保养计划》ZJ-304-23设施、设备年度保养计划.doc

《设备台帐》ZJ-304-24

设备台帐.doc

《小区施工申请表》ZJ-304-25小区施工申请表.do

公共设备设施维修保养要求

公共设备设施维修保养要求 1.目的规范设备设施的维修保养工作，及时发现并消除故障隐患。 2.范围维护维修操作。 3.职责 3.1工程环境部制定维护维修相关规定及要求，并组织培训。 3.2管理处工程维修队长负责指导并组织执行。 3.3管理处工程维修班长具体安排维修工开展维修、检查工作。 3.3工程环境部定期抽查。 4.程序 4.1日常巡查要求 4.1.1维修工每日对供配电室、水泵房、风机房、发电机房、电梯机房、环境照明等所有设备设施的运行状况检查1次，巡查各设备设施是否正常运行，是否按文件要求进行维修保养工作，将巡查情况填写《公共区域/设备巡查表》上。工程维修班长每周至少对维修工的检查情况巡查2次，并在《公共区域/设备巡查表》上签字。该表须悬挂在各设备房内。 4.1.2巡查过程中，运用望、闻、摸、测等手段，去发现设备的跑、冒、滴、漏、异响、发热、堵、缺、损等现象。 4.2.3对检查出来的问题，巡查人要负责跟进处理，并及时向班长反馈信息。 4.2维修保养要求 4.2.1按设备设施维修保养计划的要求，定期进行维修保养工作。 4.2.2除按计划开展维修保养工作外，以下工作须开展： 4.2.2.1维修工每周对机房、配电房、配电屏/柜/箱、水泵房清洁一次。 4.2.2.2维修工每季度对供配电系统、供水系统、自能系统和电梯设备进行周期性保养、紧固。 4.2.2.3工程维修队每半年对设备进行数据分析、维保总结一次，有预见性准备好易损件。 4.2.3维修工对所有设备的改造、维修、保养、增容均应填写《设备设施维修保养记录》表

上，工程维修班长每月至少2次对维修工的维修保养情况进行检查，并在《设备设施维修保养记录表》上签字。该表悬挂在各设备房内。 4.2.4重要设备的大修、维保应有明确的施工方案，按《外委维修管理规定》执行。 4.3根据设备、设施运行频率、状况、性能建立好档案卡，具体按《工程维修日常管理制度》执行。 5.相关表单 A、RQW－D－7.5/05-03-01 《公共区域/设备巡查表》 B、RQW－D－7.5/05-03-02 《设备设施维修保养记录表》

公共设施设备维护方案制定

公用设施设备的维修措施 ?公用设备设施维修保养计划 ?公用设备、设施维修、保养的目标 ?确保公共设备在使用中完好状态，满足服务要求，延长其使用寿命，保证其使用功能得正常发挥。 ?公用设备、设施日常维修、保养的管理 ?工程部作为公共设备设施的专业部门，根据公司设备管理指导书和行业规范规定要求对设备设施实行管理。设备的管理主要为以下内容： ?设备的日常运行和使用 ?公共设备的运行管理由服务使用部门负责，如监控系统由监控中心负责。期于基础功能性系统均由工程部负责其日常运行管理。运行管理为严格执行相应设备运行操作规程。 ?设备的维护保养 ?根据公司设备管理的相关规定，设备的维护保养分为日常巡检保养和定期维护保养，据此设备设施的日常巡视保养由使用部门或责任部门负责，而设备的定期维护保养则均由工程部负责。设备的维护保养根据《设备保养计划》制定的《保养任务书》和《维保记录表》开展工作。 ?设备故障的修理 ?设备常见简单维修，要求当日修复，较复杂或政府部门规定需专职维修的可外发维修，但须在规定期内完成。 ?设备的大修改造 ?公用设备设施维修保养 ?公共设备设施保养范围：

?供配电系统 ?给排水系统 ?公共设施系统 ?日常维修小修费用从管理费支付。大修费用由工程部制订维修计划和维修预算，经业主审阅批准后从管理费中开支或由集团公司和项目公司支付。 ?公共设备、维修保养计划供配电系统

给排水系统 ?房屋本体的维修管理 ?目的

建筑物维修管理的主要目的和任务是为了保证房屋的正常使用和延长房屋的使用年限，防止和消除房屋及其附属设备发生损坏；保障房屋的安全和正常使用。根据需要和可能适当改善条件。 ? 建筑物维修管理的范围与类型 ? 管理范围 ? 类型 ? 指令和工作执行项目部应根据业主下发的工作指令进行并完成。工程完成的时间必须与指令单上的紧急程度的说明联系起来，具体如下表：（1）结构、基础；（2）屋面、外墙；（3）门窗；（4）楼层通道（1）紧急（1）整修（2）一般（2）翻修（1）供电系统（2）供排水系统（3）消防系统（4）技防系统

公共设施设备维护方案设计

公用设施设备的维修措施公用设备设施维修保养计划公用设备、设施维修、保养的目标确保公共设备在使用中完好状态，满足服务要求，延长其使用寿命，保证其使用功能得正常发挥。公用设备、设施日常维修、保养的管理工程部作为公共设备设施的专业部门，根据公司设备管理指导书和行业规范规定要求对设备设施实行管理。设备的管理主要为以下内容：设备的日常运行和使用公共设备的运行管理由服务使用部门负责，如监控系统由监控中心负责。期于基础功能性系统均由工程部负责其日常运行管理。运行管理为严格执行相应设备运行操作规程。设备的维护保养根据公司设备管理的相关规定，设备的维护保养分为日常巡检保养和定期维护保养，据此设备设施的日常巡视保养由使用部门或责任部门负责，而设备的定期维护保养则均由工程部负责。设备的维护保养根据《设备保养计划》制定的《保养任务书》和《维保记录表》开展工作。设备故障的修理设备常见简单维修，要求当日修复，较复杂或政府部门规定需专职维修的可外发维修，但须在规定期内完成。设备的大修改造公用设备设施维修保养公共设备设施保养范围：供配电系统

给排水系统公共设施系统日常维修小修费用从管理费支付。大修费用由工程部制订维修计划和维修预算，经业主审阅批准后从管理费中开支或由集团公司和项目公司支付。公共设备、维修保养计划

给排水系统房屋本体的维修管理目的建筑物维修管理的主要目的和任务是为了保证房屋的正常使用和延长房屋的使用年限，防止和消除房屋及其附属设备发生损坏；保障房屋的安全和正常使用。根据需要和可能适当改善条件。建筑物维修管理的范围与类型

房屋的日常养护与管理

房屋的日常养护与管理第一节房屋维修与房屋维修管理一、房屋维修的概念房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和灾害等因素的影响而造成不断损坏。为了全面或部分地恢复房屋失去的使用功能，防止、减少和控制其破损的发展，就必须要对房屋进行维护、修缮和改建。二、什么是房屋维修管理房屋维修管理是指物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求，对企业所经营管理的房产进行日常维护、修缮，技术管理。它包括房屋日常质量安全检查的质量管理、房屋维修的施工管理和房屋维修的行政管理。物业管理的好坏，很大程度上取决于房屋维修管理的成果。还关系到物业管理企业信誉的好坏。三、房屋维修管理三原则（一）“经济、合理、安全、实用”的原则房屋维修管理要坚持“经济、合理、安全、实用”的原则。经济，就是要加强维修工程成本管理、维修资金和维修定额管理，合理使用人力、物力和财力，尽量做到少花钱多修房；合理，就是要求制订合理的房屋维修计划和方案；安全，就是要通过房屋维修管理，使住户居住安全；实用，就是要从实际出发，因地制宜、因房制宜地进行维修，满足用户在房屋使用功能和质量上的需求，充分发挥房屋效能。（二）“区别对待”原则根据房屋建筑的年限，可把房屋大臻划分为新建房屋和旧房屋两大类。对于新建房屋，维修管理工作主要是做好房屋的日常养护，保持原貌和使用功能。对于旧房屋应依据房屋建造的历史年代、结构、住宅使用标准、环境以及所在地区的特点等综合条件，综合城市总体规划要求，分别采取不同的维修改造方案。（三）“服务”原则在房屋维修管理上必须维护住户的合法权益，切实做到为住户服务；建立和健全科学合理的房屋维修管理服务制度。房屋维修管理人员要真正树立为住户服务的思想，改善服务态度，提高服务质量，认真解决居户需解决的房屋修缮问题。这是房屋维修管理的基本原则。第二节房屋维修管理的内容一、房屋质量管理房屋质量管理就是指定期和不定期地对房屋的完损情况进行检查，评房屋完损等级，随时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法等。它为编制房屋维修计划、进行房屋维修工程设计、编制房屋修缮工程概预算并为作出投资计划提供依据。房屋结构是指基础、承重构件、非承重墙、楼地面、屋面等项目；房屋装修是指门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等项目；房屋设备是指水卫电、照明、暖气和特殊设备（如消防栓、避雷针装置、电梯）等项目，对尚不能包括的房屋组成部分如烟囱、楼梯等，各地可自行决定归并某一部分。一般可将房屋完损等级分为五类，即完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房。

公共设施设备维修养护方案

公共设施设备维修养护方案一、目的为加强对公司公共设施设备的管理，保障业主的利益，特制订本方案。二、适用范围本方案适用于对公共设施设备的维修养护管理工作。三、公共设施设备维护保养周期（见表19-6）工程项目年限（年）区内道路室外照明沟、渠、池、井消防设施机电设备导视牌给排水管道 1 2 3 △△ 4 △ 5 △△○△ 6 △△ 7 8 ☆△ 9 ☆ 10 ☆△○☆ 11 12 △△☆ 13 △ 14 15 △△○○△ 16 ☆ 17 18 ☆△△ 19 20 ☆△△○☆ 21 △ 22 23 △ 24 △☆☆ 25 △△○△ 26 27 ☆ 28 △△△ 29

30 ☆△○○☆注：中修△大修☆更换○ 四、公共设施设备日常维修保养计划与标准（见表19-7）表19-7 公共设施设备日常维修保养计划与标准序号类别项目日常维修计划日常维修标准日常维修实施效果 1 区内道路路面、人行道、缓路径、道牙每周检查一次，及时维修路面修缮质量标准；人行道铺设修缮标准平整、无坑洼、无积水、无缺损 2 室外照明道路灯、庭院灯、高秆灯、投光灯、其他照明灯每天检查一次，及时维修电气作业安全操作规程；灯具施工技术标准灯泡正常使用，灯罩完好，清洁灯杆及灯座无破损 3 沟渠池井雨水口、雨水井、污水井、化粪池、阀门井每周检查一次，及时维修井内无积物，井壁无脱落；化粪池出口及其他分隔池无堵塞；井盖上标示清晰井盖完好，无缺损，少污积，无堵塞 4 园林绿地绿化、雕塑小品、花池循环水池每天检查一次，发现问题及时整改绿化工作标准；园林工作标准绿化管理设施、设备齐全完好；雕塑小品等园艺完好；绿化完好；循环水系统畅顺 5 机电设备变配电设备、给排水设备、空调设备每天检查一次，发现问题及时维修变配电设备保养规程；给排水设备保养规程；空调维修保养规程无故障停水停电，设备正常安全运行 6 消防设备自动烟感报警系统，消火栓、喷淋系统，疏散指示每周检查一次，发现问题及时维修消防设备保养规程；消防设计施工技术标准消防设施正常有效，灵敏准确报警 7 给排水管道管道、阀门每天检查一次，发现问题及时维修给排水管道维修规程管道畅通，无渗透 8 公共标志设施标志牌、警示牌每周检查一次，发现问题及时维修住宅区标志、警示牌制作安装及管理规定标志清洁美观，安放稳固，标示清晰，无损坏 9 文娱场所每天检查一遍，发现问题及时维修会所及活动中心维修工作标准各项设施、设备完好，正常使用 10 地下停车场每天检查两遍，发现问题及时维修路面修缮标准；停车场地面修缮标准道路平整、无积水、无缺损 11 公共智能化系统摄像监控系统、电子巡更系统、车辆管理系统、智能控制中心每天检查一次，发现问题及时维修由工程部负责按智能化系统维护保养标准维护系统性能良好，正常运行，设施完好，整洁有序，无破损 12 其他垃圾堆放点及围栏、每周检查一无破损、脱落，外观完好确保围栏、挡土墙安全使

设备维护保养计划方案模板

设备维护保养计划 1. 目的保持厂基础设施、设备的良好状态, 以保证使用过程效能, 确保产品满足顾客的要求。 2. 范围适用于本公司基础设施、设备的控制和管理。 3. 职责 3.1检验分室是设备维护保养的归口管理部门。负责厂的基础设施、设备的管理。 3.2检验分室根据厂基础设施、设备的实际情况, 负责建立管理档案, 制订《设备操作规程》, 对设施、设备实施全过程的管理。3.3检验分室负责所有的设施、设备保养及运行操作管理。 3.4维修组负责所有设施、设备的维修。 4 工作程序设备在使用过程中, 随着运行工时的增加, 各部机构和零件由于受到摩檫、腐蚀、磨损、振动、冲击、碰撞及事故等诸多因素的影响, 技术性能逐渐变坏。 4.1保养作业内容按照保养作业性质可分为: 清洁, 检查, 紧固, 润滑, 调整, 检验和补给作业。检验作业由国家指定的检验部门执行, 或由本司专职检验人员负责进行。 1) 清洁、检查、补给、紧固、调整、润滑作业一般由设备

操作人员执行。 2) 电气作业由专业人员执行作业一般由设备维修执行。 3) 压力容器作业由专业人员执行。 5 保养制度本公司的设备保养制度是以预防为主, 定运行工时进行保养的原则, 分为例行保养, 一级保养, 二级保养, 三级保养, 季节性保养。设备保养的分级和作业内容是根据实际使用中技术情况的变化; 设备的结构; 使用的条件; 环境条件等确定。是根据零件磨损规律, 老化规律, 把程度相近的项目集中起来, 在达到正常磨损, 老化将被破坏前进行保养, 保持设备整洁, 发现和消除故障隐患, 防止设备早期损坏, 达到设备维持正常运行的目的。 5.1设备的例行保养设备的例行保养是各级保养的基础, 直接关系到运行安全, 能源的消耗, 机件的使用寿命。例行保养作业由设备操作人负责执行, 其作业中心内容以清洁、补给、安全、检视为主, 坚持开工之前、运行中、收工后的三检制度。检查操纵机构、运行机件、安全保护装置的可靠性, 维护整机和各总成部位的清洁, 润滑必须润滑到位, 紧固松动件等。 5.1.1 设备启动前的工作项目。 1) 清洁设备, 清除与生产无关的杂物。 2) 检查各指示仪器, 仪表, 操作按钮和手柄以及紧急停止按钮

20房屋及维修养护方案

第章房屋建筑的维修和养护一、房屋本体管理与维修措施大纲分析本项目物业所在地区的气候，作为本物业房屋建筑日常维护。为确保本物业正常发挥其使用功能，保持其干净、漂亮、整洁的建筑形象，依据建筑物特点和该地区环境气候特征，管理处将坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，对房屋本体及公用设施采用多样化的维护管理手段，并引入绿色环保型维修养护的概念，编制科学性和操作性强的修缮养护计划，应用环保型新材料、新工艺进行实施。同时对房屋本体及公用设施加强防冻、防裂、防潮、防滑的管理。在保修期内，房屋建筑的主体结构、防水工程和装饰工程出现的质量问题，管理处将积极配合政府市政府相关部门进行检查和监督施工单位进行整改，处理结果以书面形式及时报市政府相关部门。非正常使用因素和保修期后出现的一般性房屋损坏，管理处负责维修养护，管理处将制订大、中修或更新改造工程的修缮计划，报市政府相关部门批准后实施。在管理期内管理处将通过以下管理措施的实施，实现既定管理目标，以保障房屋及公用设施的正常使用功能和独特的景观特色。二、房屋日常维修和养护的标准和实施效果管理处将通过对物业设施的日常巡视发现问题及时处理和定期的保养维修，确保房屋本体和公共设施的维修养护达到达到以下标准和实施效果： 1.维修养护的总效果 1)保证房屋的使用功能和安全； 2)维护房屋外观完好； 3)延长房屋使用寿命，发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值； 4)房屋及配套设施完好率99%以上 5)房屋零修、急修及时率为100%

6)中大修工程质量合格率为100% 7)重大维修工程回访率为100%。 2.房屋本体日常维修的标准 1）屋内地面：无开裂，无空鼓，无凹陷； 2）吊顶，天花板：无残缺，平整稳固，无污迹； 3）门、窗：无损坏，无变形，开顺畅、关严紧，扣把齐全； 4）栏杆、围拦：完整牢固无损坏，油漆无脱落； 5）道路、车场：路面平整，无空鼓、无凹陷，完好路面覆盖率99%以上； 6）热水器、排气扇等各种小型设备：正常运转，加热正常，无漏水。 7)房屋外墙面：无损坏，无污迹，无渗水，整洁统一； 8)房屋内墙面：平整无裂缝，墙面无脱落，洁净无污迹； 9)排水口：无杂物堵塞，护网完好； 10)排污井：无堵塞，排放良好。 11)照明开关：控制可靠，分合灵活，接线无松动、无超负载发热现象； 12)线路：绝缘0.5兆欧以上，表皮无损伤、老化，接点处无发热变色现象； 13)日光灯：不闪烁，无两头发黑、灯管不亮现象； 14)白炽灯：灯口与灯泡结合不松动，应按不同要求合理安装不同功率的灯泡； 15)室外照明：灯具无破损，无漏雨进水现象。三、房屋建筑日常定期维护的实施细则根据日常巡视检查的结果，管理处工程部组织专业人员对房屋建筑的轻微损伤进行日常零星维修养护工作。按时组织房屋定期查勘和季节性查勘工作，全面地了解房屋建筑完损状况，确定房屋的完损等级，以此制订、补充、完善房屋建筑的定期维护计划。另外，遇大风、暴雨等恶劣天气，及时对房屋建筑的基础、外墙、金属构件、屋面等易受直接影响的结构进行全面检查，根据检查结果制订针对性的维护计划和实施方案。 1.玻璃幕墙的修缮与养护

基础设施维护及方案

基础设施维护方案一、概述运行维护，由维护及定检两部分容组成。维护定检不仅是在问题出现时能迅速地定位、解决问题；而更重要的是在故障产生前，能够通过例行的巡检工作及时发现故障隐患、消除故障隐患，使设备长期稳定地运行。对设备良好、有效的维护，不仅能够减少设备的故障率，并且可以延长设备的使用寿命。维护定检的基本原则就是在例行维护定检工作中及时发现、解决问题，防患于未然。如果维护人员能在故障发生之前，在例行巡检之中，及时检测到故障的先兆，将故障解决在萌芽期，这样不但可以避免故障发生后，由于抢修的慌乱、业务中断所造成的经济损失；而且还可以避免故障严重化对整个设备所造成的损伤，从而降低板件更换等维护费用，延长设备的使用寿命。而这一切，不但要求维护人员有深厚的功底，丰富的维护经验，还要有洞察秋毫的高度敏感性。二、总则为基础设施的连续性和信息安全性，制定有效的运行维护策略来保证服务交付的质量，兼顾运行维护过程（及时和规）和运行维护结果（可用和安全），实现“事前防，风险前移；事中控制，快速响应；事后改进，持续评估”的持续改进原则。 2.1 可用性采取适当措施，确保按服务协议提供长期、持续的满足需求的优质服务，保持服务对象符合SLA的可用性要求。包括： a)在服务实施时，建立相关的作业流程和响应机制，必要时按需方要求制定系统冗余和备份规，以满足需方对可用性的要求； b)进行合理的人员岗位设置和职责定义，保证专人专岗并设置人员备份； c)配备具有相应能力的人员和必要的工具，并定期进行专业培训，以提高服务可用性。人员能力具体要求； d)选择适用的运行维护技术，以保证服务的可用性； e)根据运行维护服务级别要求，必要时应建立体系架构的关键健康检查点，并配备相应的运行维护工具，以保证服务水平。运行维护工具等级； f)根据服务要求配备足够的资源，避免由于资源的缺失导致对服务的可用性带来影

公共设施设备维护实施方案

公共设施设备维护方案

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?给排水系统 ?公共设施系统 ?日常维修小修费用从管理费支付。大修费用由工程部制订维修计划和维修预算，经业主审阅批准后从管理费中开支或由集团公司和项目公司支付。 ?公共设备、维修保养计划供配电系统序号项目标准保养周期 1 供电情况24小时正常供电，出现故障立即排除每月 2 配电屏清洁每月 3 电器仪表清洁、显示正确、固定可靠每月 4 继电器、接触器清洁、接触完好、无过热、无噪音每月 5 控制回路动作正常、标识清晰、无变色、无老化每月 6 指示灯、按钮、转换开关清洁、标识清晰、固定可靠、转换灵活每月 7 继电保护动作正常可靠一年 8 空气开关分断正常、绝缘良好半年 9 避雷器动作正常、试验合格二年 10 进出线电源接触良好、牢固可靠、相顺正确一年 11 配电屏对地测试接地良好一年

公共设施维护保养管理制度

公共设施维护保养管理制度 1.0 目的为规范公共设施维护保养工作，保持公共设施处于良好状态和发挥正常的使用功能，特制定此制度。 2.0 适用范围适用于景区以及景区公司内公共设施的维护保养管理工作。 3.0 管理职责 3.1 工程设备部 3.1.1 负责对公共设施定期检查、维修保养，并做好运行记录、维修记录。3.1.2 配备所需专业技术人员，严格执行操作规程进行设施的维护保养，设施管理人员和维修人员持证上岗 3.1.3 部门经理负责对公共设施维护保养工作进行检查、监督，审核检修计划、维保方案及预算并负责组织计划的实施。 3.2 其他部门 3.2.1 各部室人员应按规定正确使用公共设施。 3.2.2 办公室及其他公共设施为公司财产，公司各部门及其人员在使用过程中有责任予以保护。 3.2.3 损坏的公共设施需及时通知工程设备部，由工程设备部派人维修。 4.0 工作规范 4.1 公共设施定期检查、维修保养 4.1.1 设施负责人负责全面检查、监督维修保养工作，发现问题及时处理，并记录在《巡检记录表》中。 4.1.2 维修工负责对故障隐患部位进行修理或调整，预防事故，保证设施正常运行。

4.1.3 对于机械类设施应着重对其电气性能、机械精度等进行检修，必要时更换主要零部件及附属装置。 4.1.4 部门经理应根据检修计划及设施运行情况组织制定维修方案及预算，呈报公司总经理审批。 4.1.5 公共设施保养分为日常维护保养、定期维护保养以及年检维护保养三个层次。 1)日常维护保养主要是由值班人员负责巡视检查和做好清洁方面的工作。 2)定期维护保养主要公共设施的性能、功能状态检查以及计划修理的内容。 3)年检维护保养主要是对公共设施进行全面的调整、检查。 4.1.6 维护保养计划的内容编制计划的目的、依据、指导思想 1) 2)公共设施维修保养目标 3) 维修保养工作的项目、内容、完成时间、负责实施人 4) 完成计划的措施 5)费用预算 4.2 主要公共设施的维护保养 4.2.1 室内外照明设施的维护保养 1)值班人员负责对照明设施定期清扫，保证其正常照明亮度 2)检查灯泡以及灯罩是否完好，如有损坏需及时更换 3)道路灯检查灯杆及灯杆底座无有无损坏，保持良好的灯具外观 4)检查安装在受震动较大场所的灯具防震措施是否牢固，灯泡和灯管有无松动或脱落，如有则应及时进行维修

房屋及设施设备维修养护计划及实施方案

物业共用部位及共用设施设备维修养护计划及实施方案一、建筑的日常养护维修与计划房屋日常养护维修是指为物业房屋原有完好登记和正常使用,进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。建筑物主要指标 (一)、基础结构养护及巡检 1、对混凝土结构的预埋、给排水设施等的使用情况应制定计划,定期(每年不少于两次)进行检查。发现腐蚀、渗漏、开裂和建筑垃圾、污杂物沉积要及处理。制止不设计及有关部门批准,任意在结构上开凿。 2、钢筋混凝土保护层损坏要及修补,以防止钢筋锈蚀。 3、办公楼的使用应符合设计要求,改变用途时不允许随意超载,甚至于对结构进行改造。 (二)装饰工程养护: 1、楼层地面的养护:保持楼层地面清洁、干净卫生。保持上、下水道不漏不堵,避免因漏水造成室积水,渗入楼板。对于使用中发生小的损坏,要及时修补。制止不加任何保护措施在楼面上拖拉重物。 2.门窗的养护:对使用者进行保护门窗的宣传工作,发现开关不灵、缝隙过大, 五金配件丢失或损坏等问题，要及时修理。 3、饰面墙的养护:定期(每年不少于2次)巡检,可采用观察或用小锤轻划检查。发现问题及时处理,不允许用强酸对任何饰面墙进行擦洗。对楼体外墙面,安装饰物如用铁件,必须刷漆,防止水锈污染墙面。 4、顶棚的养护:定期巡检,发现翘边,裂挂、破损、阴湿应及时修补或更换。

二、设备设施的运行维护与计划 (一)给排水设备运行维护给排水设备运行维护是指为保证办公楼给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。 ◇对设备系统的了解: ◇自来水变频泵系统 ◇自动喷洒供水泵 ◇消火栓稳压泵 ◇排污潜水泵 ◇雨污井排水化粪池系统 1、管道漏水修理 2、管道堵塞排堵 3、水龙头与阀门的维修 4、水泵保养及维修 5、压力表的校验 6、潜水泵的检查保养 7、管道的防锈防腐保养 8、雨污井排水化粪池系统清理 (二)供电设备管理维护供电设备管理维护是指为保证办公楼供电系统正常运行,对供电设备的日常管理和保养维修对设备系统的了解 ◇变压器 ◇高压柜

房屋及公共设施设备管理方案

房屋及公共设施设备管理方案房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到小区的形象、物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人的安全，是小区管理的重中之重。（一）管理内容： 1、房屋公共部位管理：根据现状，小区内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。（1）业主已领房：房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案；加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理；装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。（2）空关房（含业主托管房）：管理处应每月通风打扫一次；对房屋和设施定期检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表），发现问题或尽快处理，或及时通知业主。（3）公共用房做好公共用房（商务中心、公共设施用房等）的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观。 2、设备设施维护：（1）公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修；（2）公共卫生设施每周检查一次；（3）水泵、锅炉、纯净水等设备每天巡查两次；（4）智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案；（5）对业主（租户）自用水电设施报修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。（二）管理措施： 1、加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止； 2、对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护； 3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态；、对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代； 5、建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达98%以上，且有回访制度和记录； 6、采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。仪兴物业有限公司盛源小区

房屋维修处理施工方案

XXXXXXXXXX 维修处理施工方案编制单位：XXXXXXXXXX有限公司编制人：审核人：审批人：编制日期：2018年1月

目录第一章、工程概况 (2) 第二章、编制依据 (2) 第三章、施工进度计划及劳动力安排 (3) 第四章、施工总体部署 (3) 第五章、施工准备 (11) 第六章、施工方案及技术措施要求 (12) 第七章、质量及工期保证措施 (29) 第八章、安全文明施工目标及保证措施 (34)

第一章、工程概况 XXXXXXXXXX（原名XXXXXXXXXX）位于XXXXXXXXXX，该建筑约2003年竣工投入使用。结构形式为砌体结构，该建筑为丙类建筑，建筑物安全等级为二级，基础安全等级为二级，建筑物基准使用期为50年；该建筑基础采用人工挖孔桩基础，基础持力层为中风化砂岩，泥岩单轴抗压强度标准值≥4.16MPa，基础嵌岩深度不小于2.0 m；该建筑厨房、厕所、阳台、楼梯走道及屋面采用现浇板，其余部位均采用预应力空心板。 2016年发现XXXXXXXXXX（原名XXXXXXXXXX）楼面及墙体抹灰存在裂缝，局部地坪存在沉陷，经对 1#、3#、5#、7#、9#、11#楼进行了结构安全性鉴定。鉴定结论为由于地坪回填土层不均匀沉降或温度变化、材料自身伸缩、不同材料伸缩变形不一致产生，现存在的裂缝均为非承重结构受力裂缝，不影响建筑原有结构安全使用。为了保证XXXXXXXXXX（原名XXXXXXXXXX）的正常使用，对预应力空心板间灌缝混凝土裂缝、墙面抹灰裂缝、厨房楼面渗漏、室内外地坪沉陷、架空层非承重墙体水平裂缝进行维修处理。本工程维修处理工程量均为现场实际完成工程量收方签证为准。第二章、编制依据 1）《砌体结构工程施工质量验收规范》 GB50203-2011 2）《混凝土结构工程施工质量验收规范》 GB50204-2015 3）《混凝土结构后锚固技术规范》（JGJ145-2004） 4）《建筑抗震加固技术规程》（JGJ116-2009）

设备设施运行维护管理方案

中青旅酒店管理公司管理手册明确要求关于酒店设备运行维护管理工作将由酒店工程部负责落实。广电大厦工程部运营管理方案第一章部门简介第一节部门简介工程部负责为广电大厦运营提供良好的设备设施，以保证大厦能够为客人提供一个良好、舒适的工作环境。具体职责包括：一、负责大厦内机械设备、电气设备、弱电设备、水暖空调设备的日常维修与保养。二、负责大厦建筑、装潢、等设施的日常维修与保养。三、负责水、电、气、燃料等方面的能源消耗，保证大厦最大限度的节能。四、负责大厦环境保护工作。五、与各上级主管部门的联系。确保广电大厦工程建筑及设备设施良好运行。第二节管理范围 1.变配电系统：电力变压器、高压配电柜、低压配电柜（包括各类低压开关柜、低压电容补偿柜）、直流屏。发（备）电设备楼层的强电竖井及各功能区的分配电箱，各类机房，根据设备需要而设置的配电箱和控制屏。动力、照明设备。 2.防雷及接地系统。 3.垂直及特种交通系统：客用电梯、员工电梯（兼货梯、消防梯）、食梯。立体停车设备自动旋转门 4.通讯系统：互联网接入程控数字交换机。手机补盲寻呼机系统

无线对讲机装置无线上网装置 5.音像系统：公共音响系统歌舞厅会议厅灯光音响设施。卫星及有线或开路信号电视广播接收播放系统工程 6.保安监控系统。 7.消防报警监控系统：紧急广播系统自动报警系统自动喷洒系统消火栓系统应急照明系统紧急出口指示灯卤代烷自动灭火系统防火卷帘门消防通道门等。 8.楼宇自动化控制 9.电脑网络管理系统及综合布线 10.暖通空调系统：冷水机组（冷水泵、冷却泵、冷却塔、水处理、稳压设备等）。空调器。空气处理机组。各类风机盘管及控制器。送、排风机。锅炉装置供暖设施及管线。防排烟系统。包括加压送风机，排烟风机。 11.燃气供给及监控报警系统： 12.给排水系统：储水池、水箱。水消毒器。水泵间冷水系统热水系统中水系统

公共设施设备维护方案.doc

公共设施设备维护方案V:1.0 管理制度精选整理公共设施设备维护方案 2020-4-1

给排水系统公共设施系统日常维修小修费用从管理费支付。大修费用由工程部制订维修计划和维修预算，经业主审阅批准后从管理费中开支或由集团公司和项目公司支付。公共设备、维修保养计划供配电系统序号项目标准保养周期 1供电情况24小时正常供电，出现故障立即排除每月 2配电屏清洁每月 3电器仪表清洁、显示正确、固定可靠每月 4继电器、接触器清洁、接触完好、无过热、无噪音每月 5控制回路动作正常、标识清晰、无变色、无老化每月 6指示灯、按钮、转换开关清洁、标识清晰、固定可靠、转换灵活每月 7继电保护动作正常可靠一年8空气开关分断正常、绝缘良好半年9避雷器动作正常、试验合格二年10进出线电源接触良好、牢固可靠、相顺正确一年

房屋本体的维护与管理,日常维修、日常管理方案

房屋本体的维护与管理，日常维修、日常管理方案一、房屋本体管理与维修措施大纲分析本项目物业所在地区的气候，作为本物业房屋建筑日常维护。为确保本物业正常发挥其使用功能，保持其干净、漂亮、整洁的建筑形象，依据建筑物特点和该地区环境气候特征，我方将坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，对房屋本体及公用设施采用多样化的维护管理手段，并引入绿色环保型维修养护的概念，编制科学性和操作性强的修缮养护计划，应用环保型新材料、新工艺进行实施。同时对房屋本体及公用设施加强防冻、防裂、防潮、防滑的管理。在管理期内我方将通过以下管理措施的实施，实现既定管理目标，以保障房屋及公用设施的正常使用功能和独特的景观特色。二、房屋日常维修和养护的标准和实施效果我方将通过对物业设施的日常巡视发现问题及时处理和定期的保养维修，确保房屋本体和公共设施的维修养护达到达到以下标准和实施效果： 1.维修养护的总效果 1)保证房屋的使用功能和安全； 2)维护房屋外观完好； 3)延长房屋使用寿命，发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值； 4)房屋及配套设施完好率99%以上

5)房屋零修、急修及时率为100% 6)中大修工程质量合格率为100% 7)重大维修工程回访率为100%。 2.房屋本体日常维修的标准 1）屋内地面：无开裂，无空鼓，无凹陷； 2）吊顶，天花板：无残缺，平整稳固，无污迹； 3）门、窗：无损坏，无变形，开顺畅、关严紧，扣把齐全； 4）栏杆、围拦：完整牢固无损坏，油漆无脱落； 5）道路、车场：路面平整，无空鼓、无凹陷，完好路面覆盖率99%以上； 6）热水器、排气扇等各种小型设备：正常运转，加热正常，无漏水。 7)房屋外墙面：无损坏，无污迹，无渗水，整洁统一； 8)房屋内墙面：平整无裂缝，墙面无脱落，洁净无污迹； 9)排水口：无杂物堵塞，护网完好； 10)排污井：无堵塞，排放良好。 11)照明开关：控制可靠，分合灵活，接线无松动、无超负载发热现象； 12)线路：绝缘0.5兆欧以上，表皮无损伤、老化，接点处无发热变色现象； 13)日光灯：不闪烁，无两头发黑、灯管不亮现象； 14)白炽灯：灯口与灯泡结合不松动，应按不同要求合理安装不同功率的灯泡； 15)室外照明：灯具无破损，无漏雨进水现象。

建筑物及公共设施的维护管理(新版)

( 安全管理 ) 单位：_________________________ 姓名：_________________________ 日期：_________________________ 精品文档 / Word文档 / 文字可改建筑物及公共设施的维护管理 (新版) Safety management is an important part of production management. Safety and production are in the implementation process

建筑物及公共设施的维护管理(新版) 物业在使用过程中产生的自然损坏和人为损坏，会导致物业使用功能降低或丧失，为恢复其原有功能，必须及时有针对性地进行定期维修和日常养护工作。 1．维修养护原则因地制宜，合理修缮；定期检查，确保安全；及时维修，保证正常使用；最有效合理使用维修费用，最大限度发挥物业的使用功能。 2．检查、鉴定周期正常情况下，安全管理部巡逻员对公共建筑物和设备设施每天巡视一次，综合管理部每周对房屋及公共设施逐项巡视检查一次，遇暴雨等重大情况时，重点巡视检查；每年对房屋及公共设施勘查、鉴定一次，根据完损情况，制定年度修缮方案，分配年度修缮资金。 3．建筑物维修养护项目及频率

①房屋本体共用部位 A、房屋承重及抗震结构部位：每周、每年 B、公共屋面：每日、每季、每年 C、吊顶：每周、每月 D、共用照明：每日、每月 E、公共通道及门厅：每周、每季、每半年、每年 F、地面及墙面：每月、每年 G、上、下水主管：每周、每年 ②公共设施 A、路面路基：每周 B、路灯及线路：每日、每周、每季、每半年 C、停车场：每日、每月 D、沟、渠、池、井：每周、每季 E、园林绿地：每日、每周 F、公用标志设施：每周、每半年 G、垃圾中转站：每周

公共设施设备管理规定

公共设施、设备使用及管理规定为加强富康凯旋苑住宅小区的管理和监督，有效地保障住宅区公共设施设备的正常使用及房屋外观协调统一，维护全体业主的共同利益，创造优美环境，保障物业的安全使用。根据国家有关物业管理的法规政策和规定，特制订以下规定：一、不得擅自改变房屋建筑及设施设备的结构、外貌、用途、功能和布局。二、不得在小区内乱搭、乱贴、乱挂、乱摆乱设摊、乱挂广告标语及散发传单。三、爱护小区绿化、不践踏草地、攀折花木，不占用绿化地，损坏、涂划小区建筑小品、雕塑等。四、住户不得向室外（即窗外或阳台外）倾倒污水、抛纸屑、烟头杂物，淋花、晾晒拖把等，不得将水滴到楼下、不得随地吐痰和随地大小便，不在户外晾晒衣物。五、小区垃圾实行袋装化，生活垃圾应系好垃圾袋口，投放到设置的垃圾池（桶）内；装修垃圾袋装化统一放置，不准将装修垃圾堆放在走廊及公共场所，不得倒入生活垃圾池（桶）内，不得影响其他住户出行、生活等。六、为保证小区文明、安静、清洁，养宠物的住户要妥善管理好各自的宠物，不养大型宠物及奇异类宠物，不得让宠物大声嚎叫及公共场所大小便。不得在休息时间（12：00—14：30、18：30—次日8：00）制造噪音（如高音响、装修、纵声喧哗及敲击等）。七、各业主为当然防火责任人，负责做好各自所属范围的防火安

全工作。消防区及楼梯走道出口，必须保持畅通无阻，任何业主或使用人不得占用或封堵，严禁在消防通道上停放车辆及堆放家具或其他杂物。不得损坏消防设备和器材，妥善维护楼梯、走道和出口的安全疏散指示、事故照明和通风设施。房屋内严禁经营和贮存烟花爆竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆物品，严禁在楼道内燃放烟花、爆竹。八、小区范围内公共地方均不得燃烧香火纸张、织物、纤维、塑料制品、木制品及其它废弃物品，烟头及火柴余灰要随时弄熄，教育小孩不要玩火。九、发生火警应立即告知物业办公室或拨火警电话119，并关闭电器开关、燃气阀门和门窗，迅速离开住所；住户及其他人员应迅速有序地从楼梯疏散，切勿惊慌拥挤，业主应服从秩序维护人员的指挥。十、住户应从各种渠道了解、掌握及学习相关的用水、用电、用气的安全知识，避免发生意外，若违反安全用水、用电、用气规定，拒绝物业公司人员检查维修，不采纳安全用水、用电、用气意见及措施，影响供水、供电、供气系统，对其他用户造成损失的，除按实际情况赔偿损失外，还将按相关规定进行处罚。十一、不得损坏或擅自拆除、截断、改变、连接、改造供电、供水、通讯、排水、排污、消防等共用设施。十二、楼宇电梯为客运电梯，以客运为主，如业主(住户)需运送货物时应征得物业公司同意，避开运行高峰时间，所运物品不得超高，超长（宽），超重。十三、乘梯人应爱护电梯，只按所去楼层按钮，不得连续按钮或

民政部房屋日常维修养护方案

一、房屋日常养护维修方案 (一)楼地面工程的日常养护维修（详见下表）楼地面工程常见的材料多种多样，如水泥砂浆、大理石、水磨石、地砖、塑料、木材、马赛克、缸砖等。水泥砂浆及常用的预制块地面的受损情况有空鼓、起壳、裂缝等，而木地板更容易被腐蚀或蛀蚀。在一些高档装修中采用的纯毛地毯，则在耐菌性、耐虫性及耐湿性等方面性能较差。所以，应针对楼地面材料的特性，做好相应的养护工作。通常需要注意以下几个主要的方面：１.保证经常用水房间的有效防水对厨房卫生间等经常用水的房间，一方面要注意保护楼地面的防水性能，更须加强对上下水设施的检查与保养，防止管道漏水、堵塞，造成室内长时间积水而渗入楼板，导致侵蚀损害。一旦发现问题应及时处理或暂停使用，切不可将就使用，以免形成隐患。２.避免室内受潮与虫害由于混凝土防潮性有限，在紧接土壤的楼层或房间，水分会通过毛细现象透过地板或外墙渗入室内；而在南方，空气湿度经常持续在较高的水平，常因选材不当而产生返潮(即结露)现象。这是造成室内潮湿的两种常见原因。室内潮湿不仅影响使用者的身体健康，也会因大部分材料在潮湿环境中容易发生不利的化学反应而变性失效，如腐蚀、膨胀、强度减弱等，造成重大的经济损失。所以，必须针对材料的各项性能指标，做好防潮工作，如保持室内有良好的通风等。建筑虫害包括直接蛀蚀与分泌物腐蚀两种，由于通常出现在较难发现的隐蔽性部位，所以，更须做好预防工作。尤其是分泌物的腐蚀作用，如常见的建筑白蚁病，会造成房屋结构的根本性破坏，导致无法弥补的损伤，使得许多高楼大厦无法使用而被迫重建。无论是木构建筑还是钢砼建筑，都必须对虫害预防工作予以足够的重视。