许昌市楼市未来发展预判

许昌市楼市未来发展预判

许昌市紧邻郑州，是中原城市群区域副中心城市，并和洛阳等6个区域中心城市围绕郑州形成一个完整的圈层。是高新技术产业、轻纺、食品、电力装备制造业基地，农业科技示范基地和生态观光区；2013年对于许昌的楼市来说可谓是脱胎换骨的一年，中央经济工作会议“稳中求进”的主题释放出强烈的信号：促使房价合理回归，发展和谐健康楼市。近些年来，许昌的城市化进程不断加快。大型城建项目的增多，公共配套的逐渐完善，多商圈的形成，大幅提升了许昌宜居指数。与此同时，更多像恒大、空港、建业、恒达等大牌房企开拓许昌楼市。

到了2014年，许昌房地产一直在艰难前行，市场不但没有快速回暖，而且持续低迷。竞争压力和库存压力依旧十分严峻，整体均价呈现回落趋势，这直接导致投资性客户持币观望。整个市场反应萧条，部分项目甚至出现数月未成交现象，仅有一些自身优势明显的项目，靠一些少部分刚需来勉强支撑。各大楼盘纷纷使出浑身解数，以图改变现状，但收效甚微。各个项目成交量迅速下滑的情况下被迫调整价格策略，年后的许昌市场价格降幅在200-300元/㎡左右，其中南区的项目整体均价达维持在4000元/㎡，西区各别项目降幅甚至突破500元/㎡，各项目成交量迅速下滑，随之而来的“1000抵3万”“2万买3房”等震撼广告语开始陆续出现在各大媒体的广告语中。整个市场呈现出一股潮水般的降价洪流，大有山雨未来风满楼的趋势。面对这样严峻的形式今后的许昌市场将会走向何方，做为地产从业者的我们又该怎么去做？

从政策环境来看：

三中全会基调是理顺政府与市场的关系，但房地产市场化机制的形成是一个渐进过程， 2013 年房地产市场量价齐升，历经多年多次行政调控成为“空调”后，行政手段的力量在市场面前显得微不足道。到了2014年整个房地产调控转型，不像以前房价指标完全是行政手段，行政调控手段会逐渐退出。

2013年4月1日，“郑州版”国五条终于落地，对广大市民关心的“20%个税”以及“二套房利率”、“限购是否扩大”政策只字未提。由此可以看出，政府的调控政策对于三四线城市也是捉禁见肘。住房城乡建设部部长姜伟新在部署明年工作时明确表示：“继续抓好房地产市场调控和监管工作”，同时传递出三个政策信号：更加注重分类指导，探索发展共有产权住房和强化市场监管。所以，

相信在2014年三、四线城市政策面将有序放宽,各种限购政策的推出并不会给许昌楼市带来多大影响。

“十一五”规划期间，许昌市开始确立“东移北进”的发展方针，以“中原同城，综合成网”为导向，“郑许一体，交通极核”为重点，“异地空港，辐射豫南”为辅助，“一心五团，城际快速”为补充，构建覆盖周边各县市的半小时通勤圈、覆盖所有中原城市的一小时都市圈和我省周边国内主要城市两小时经济圈。这些良好的政策环境，无疑给许昌楼市的发展提供了一个好的生长氛围，相信今后的许昌地产还是潜力巨大大有可为的。

此外，随着“房产税”和“不动产登记条例”等新政的实施，且征收，力度、规模的不断加大，加之许昌中原城市群副中心城市的特殊位置。势必对高端楼市消费者或占有过多房屋资源的精英财阀一族造成巨大冲击；从而加大了一部分剩余二手房源的抛售力度，促进增加二手房销量，压低二手房价格，一定程度上分流刚需人群，冲击楼市销售。

从市场环境来看：

近几年许昌市GDP快速平稳增长、人均收入水平不断提升、货币流动性充裕，东城区、北部新区规划建设的正在逐步实施，大型城建项目不断增多，未来类似城市配套的大型城市综合体建设将逐步增多，商业地产将会进一步发力，住宅设计更加合理,公共配套设施也将逐渐完善，多种综合性新型城市商圈也将逐步形成。2014年的许昌楼市供应均衡，各区域楼盘供应充足，商业、住宅、写字楼、公寓等多类型项目一应俱全，更多的大牌房企陆续进驻，既有空港新城、鼎鑫?鑫悦广场等大型城市综合体，也有建业?生态联盟新城、恒大绿洲、宏安?莲城首府等高品质住宅。以上项目的规划建设不仅给楼市的发展带来新的活力，而且有效的提升了许昌宜居指数。

许昌楼市步入品牌为王的新时代。市场正在吻别“黄金时代”，牵手“白银时代”，因为存量增多，供应加大，竞争加剧，大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼，洗牌等情况会越来越严重。未来房地产指望着土地升值，房价快速上升带来的高利润时代恐怕很难再出现。内功不好、产品差的开发企业将很难生存下去。宏伟.西雅图就是很好的一个例子，虽然地理位置、产品等各方面在西区的优势明显，但也难逃破产的命运；卓建集团做为最新崛起的开发商，又有时代皇庭、水岸金城

等成功项目，但面临新的金融政策也出现了资金链断裂状况，员工已有数月未发工资。再比如德丰地产，做为老牌开发商曾经也一度做过很多好的项目，手握相府和文峰广场两个那么好的地段，但面对市场竞争和资金链等种种压力也不得不选择倒闭。不过，在长时间的调控之下，地产巨头更有可能借此获得收购与拿地的机会，而雄厚的实力也能够保证其研发更为优质的产品。但是，品质的不断提升也将增加客户的产品预期，加剧竞争压力。只有因地制宜的做好前期的产品规划，使产品真正的的适应市场、满足市场需求，树立老百姓心中的良好口碑，才能最终成为品质的代表、品牌的榜样。

从供需环境来看：

随着近些年许昌城市化进程不断加快，北部新区的开发建设已经提上日程，以众信国际、瑞贝卡.潩水庄园为代表各种特色产品已悄然投放市场。好地段、大潜力、新政策等等因素的支持，无不在推进新区的快速发展。但也使得本就库存巨大的许昌市场雪上加霜，本身受城市经济及居民消费能力和消费结构等因素制约，许昌城区和郊县区的市场已逐渐饱和。而周边像北边的长葛，对于这的客户来说，选择北上比南下更具有投资优势和居住价值。除此之外，周边最有效的客群来源无外乎禹州、襄城和鄢陵等地方的中高收入人群。虽说西区个别项目销量大增，但市场逐步饱和已经是不争的事实，由此带来的整体颓势依然显现。十八大之后，中央加快了金融市场的管控力度，银行不断提升利率，各期限资金利率全线大涨，“钱荒”现象进一步升级，甚至某些大型商业银行也加入借钱大军。利率上升需累计到一定幅度才会造成需求衰退，当前利率加速攀升风险凸显，这将抑制市场成交量和价格增速。加之房贷政策的进一步收紧，开发商资金压力将逐渐增大，这些情况的不断加剧势必会给许昌楼市的房价造成不小的冲击。所以，综合各方面因素，今后的许昌楼市还会是一个竞争相当激烈的状态，拼价格、拼实力、拼产品的时代会持续进行，价格方面则不会有大的波动，整体的市场表现还会平稳向前，那些部分自身优势明显的项目，或许会有一定的上涨空间，但这个过程将非常缓慢。

总体来说对任何一个开发商，2014年都是一个不容乐观、步履维艰的年份，可以说许昌市场呈现出的饱和已经是不争的事实。在经历了几轮调控的“洗礼”，对许昌楼市复杂多变性的理解，房地产开发商相对比之前理性了很多，在操盘手

法及营销策略上也都作出了改变。在许昌城市化进程的加快的大背景下，不论是房地产开发商还是购房者，都知道许昌是投资热土，投资量在不断攀升，大项目陆续进驻许昌，无形中为房地产市场的升温“添了柴”。相信未来的许昌地产市场在经历依法波折之后会更加的趋于健康理性发展。