2020年(房地产管理)某住宅小区全套智能化系统设计方案

（房地产管理）某住宅小区全套智能化系统设计方案

目录

前言 (3)

第一章智能小区概述 (6)

1.概述 (6)

2.智能化住宅小区的总体结构 (7)

3.智能化住宅小区设计依据 (8)

第二章XXXXXX智能小区设计总说明 (9)

1.工程概况 (9)

2.设计目标 (10)

3.系统设计思想及原则 (11)

第三章XXXXXX智能小区子系统功能说明 (13)

1.可视楼宇对讲系统 (13)

2.停车场管理系统 (15)

3.小区门禁系统 (16)

4.巡更管理系统 (17)

5.闭路电视监控系 (17)

6.周界防范系统 (18)

7.小区电子公告显示系统 (18)

8 背景音乐系统 (19)

第四章楼宇对讲系统 (20)

1.楼宇对讲系统概述 (20)

3.楼宇对讲系统设计 (21)

4.ABB振威楼宇对讲系统特点 (25)

5.AS高频宽带技术系统特点 (32)

6.住宅报警系统 (39)

第五章停车场管理系统 (45)

1.系统功能简介 (45)

2.车场管理系统设计原则、目的 (45)

3.系统特点 (45)

4.停车场系统功能简介 (47)

5.停车场管理系统设计 (50)

6.产品技术指标 (58)

第六章巡更管理系统 (63)

1.硬件系统 (63)

2.配置说明 (64)

3.硬件特点 (64)

4.综合特点 (65)

5.运作方式 (65)

6.系统特点 (65)

7.技术参数 (67)

第七章电视监控系统 (68)

1.系统概述 (68)

3.电视监控设备参数 (75)

第八章门禁系统 (81)

1.门禁系统简介 (81)

2.系统特点 (82)

3.系统结构图 (85)

4.管理软件 (85)

5.系统设备技术参数 (89)

第九章小区信息显示系统 (95)

1.系统需求分析与实现目标 (97)

2.系统构成 (98)

3.系统显示控制电路设计 (99)

4.屏体设计方案及其相关参数设计 (100)

5.系统安全性保证 (102)

6.系统性能分析 (103)

第十章电梯专用对讲系统 (104)

1.前言 (104)

2.系统的基本组成 (104)

3.系统的基本功能 (104)

4.系统设计及安装 (107)

5.系统布线要求 (109)

6.系统的优势特点 (109)

第十一章周界报警系统 (117)

1.系统概述 (117)

2.系统功能 (117)

3.系统组成 (118)

4.系统结构图 (119)

5.设备选型 (120)

第十二章背景音乐系统（参考） (128)

1.系统概述 (128)

2.广播音响系统的组成 (128)

3.背景音乐系统设计 (129)

4.实施方案 (138)

5.产品介绍 (138)

前言

智能建筑已经在世界各地蓬勃发展并已成为21世纪建筑业的发展主流。近几年来，随着计算机的普及和信息产业的发展，人们对居住环境要求的不断提高，也将“智能化”引入了住宅小区和家庭建设中。

智能小区与职能住宅在20世纪80年代中期起源于美国，并在美国得到了迅猛的发展。继美国之后，日本、欧洲、东南亚等国家和地区也得到了飞速发展。在我国，智能小区与智能住宅是在近几年才发展起来的，并且发展速度很快。

智能小区和智能住宅是随着现代科学技术的迅猛发展，特别是计算机技术、通讯技术、网络技术、信息技术、自动化控制技术、办公自动化技术的普及和应用而发展起来的。智能小区和智能住宅是将家庭中各种与信息相关的通讯设备、家用电器设备和家庭保安装置通过家庭总线技术连接到一个家庭智能化系统上进行集中的或异地的监视、控制和家庭事务性管理，并保持这些家庭设施与装置环境的和谐与协调。建设智能小区与智能住宅的主要目的是提高人们的居住质量，给人们带来多元化信息和安全、舒适、健康、便利、节能、娱乐的生活环境。

***公司，成立于1997年，是在原电子工业部中国电子器材总公司工程公司的基础上改制设立的；公司注册资本金5001 万元整，截止2008 年12 月31 日净资产逾2 亿元，自有花园式智能写字楼面积5 千多平米。是中国建筑智能化、信息化、智能交通与专业音视频领域内唯一同时具有是中国建筑智能化、国家信息化建设领域内同时具有国家住房与城乡建设部颁发的建筑智能化工程设计甲级资

质、建筑智能化工程承包国家壹级资质、电子工程承包国家壹级资质、国家工业与信息化部颁发的计算机信息系统集成壹级资质、国家保密局颁发的涉及国家秘密的计算机信息系统集成甲级资质和中国录音师协会颁发音视频工程特级资质等“七甲”资质的著名集团化高新技术企业；在军用红外夜视技术、ITS智能交通技术、铁路（轨道）交通安全控制管理技术、无线传感器网络与环境监测等领域拥有核心技术，是中国智能交通行业第一家在软件平台、核心算法、大规模矩阵、数字高清摄像机等均具有核心技术能力且水平国内领先的公司。是中关村科技园区重点扶持的拟上市公司，是中国第一批最新认定的“高新技术企业”。

***公司创业十余年，始终密切关注世界信息文明建设的发展趋势，走出了一条专业化、高速度、健康发展之路，产值、利税、净资产等主要经济指标均有了几十倍的增长。特别是2006年度、2007年度、2008年度新增合同额、主营收入、实现利税等主要经济指标均保持100%以上的平均增长速度。

***公司自诞生以来，始终专注于国家智能化、信息化建设服务领域，并为之提供核心技术产品、全面解决方案和系统集成服务；始终专注于政府、军队、行业等高端客户市场，是推动中国全面智能化、信息化和数字化建设事业的最著名的专业化企业集团之一。近十年已承揽项目约600项，其中：全国海关信息中心备份中心等项目荣获国家最高优质工程奖项—鲁班奖，国家外国专家局外国专家大厦，被评为北京市“优质工程”并获得北京市工程质量最高奖项——“长城杯”；全国海关信息中心备份中心，被评为北京市“优质工程”并获得北京市工程质量最高奖项——“长城杯”；北京市残疾人职业技能培训体育训练中心工程,被评为北京市“优质工程”并获得北京市工程质量最高奖项——“长城杯”；北京奥林匹克公园(B 区)国家会议中心配套设施项目D座酒店视听设备供应工程项目,被评为北京市“优

质工程”并获得北京市工程质量最高奖项——“长城杯”；安徽省合肥市政府政务中心，被评为安徽省“优质工程”并获得安徽省工程质量最高奖项——“黄山杯”；遵义医学院附属医院内、外科大楼，被评为贵州省“优质工程”并获得贵州省工程质量最高奖项——“黄果树杯”。

***公司自成立以来未发生一起项目验收未通过的情况或应由公司承担责任的用户重大投诉，是北京市“北市重质量，守信用企业”。2007年度“完成工程额居全国前三名”，2008年度被评为“北京市优秀建筑业企业”，是国内智能建筑行业仅获得该殊荣的两家公司之一。

***公司实施“以人才为最大资本”的人力资源战略，注重人才的培养和引进，公司现有国家注册一级建造师24人，国家计算机信息系统集成高级项目经理8人，国家计算机信息系统集成项目经理25人，国家建筑智能化专家委员会专家7人，其中国家级权威专家3人，均名列同行业前茅。

***公司立志以“生产信息化知识，集成信息化社会，成为推动人类信息文明建设之最有价值的中国企业”为使命。业已形成的“专业、完美、创新、尊重、简约、共享”的企业价值观，已成为我们这个组织的组成部分，成为一个深深根植于员工心中并不断传承的传统。

***公司企业文化的精髓说到底就是“诚实、信用、厚道，一言九鼎！”。回顾十年的成长历程，我们之所以成就骄人的业绩，就在于始终坚持“以质量为中心，追求完美，并无微不至”的服务方针，就在于始终奉行“尊重为本、诚信为道”的经营理念，就在于“诚信和品质”的口碑相传而闻达于业界，就在于尊敬的行业主管部门领导、顾客、供应商、信息渠道、合作伙伴和员工的信赖与支持。

第一章智能小区概述

在我国，目前虽然关于智能化小区的定义有不少，但还没有一个完善的智能化小区的定义。2001年，国家建设部住宅产业办公室提出一个关于智能化小区的基本概念：“住宅小区智能化是利用4C（即计算机、通信与网络、自控和IC卡），通过有效的传输网络，将多元的信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境”。这仅仅是一个现阶段关于智能化小区的基本概念，随着新技术、新成果的产生和应用以及我国人民住宅状况的发展变化，智能化小区的内涵也会有相应的变化。

1.概述

近年来，智能建筑技术有了新的发展，人们把智能建筑技术扩展到一个区域的几座智能建筑进行综合管理，再分层次地联接起来进行统一管理，这样的区域称为智能小区，它己成为建筑行业中继智能建筑之后的又一个热点。

所谓的智能小区，就是将在一定地域范围内多个具有相同或不同功能的建筑物（主要是指住宅小区）按照统筹的方法分别对其功能进行智能化，资源充分共享，统一管理，在提供安全、舒适、方便、节能、可持续发展的生活环境的同时，便于统一管理和控制，并尽可能地提高性价比指标。

目前，建设部正组织实施全国住宅小区智能化示范工程，根据建设部规定，将智能建筑分为三个层次：即普及型住宅小区，先进型住宅小区与领先型住宅小区。

但是，如何实现建设部所提出以上三种小区的智能化设计与施工，存在多种不同的实施方式。其中不少方式缺乏可行、廉价的技术支持，并且采用的产品品种繁多，无法实现集成。使得效果不佳，住户不满意。

根据建设部规定，普及型住宅小区应实现六项智能化要求：住宅小区设立计算机自动化管理中心；水、电、气等自动计量、收费，住宅小区封闭；实行安全防范系统自动化监控管理；住宅的火灾、有害气体泄漏实行自动报警；住宅设置紧急呼叫系统；对住宅小区的关键设备、设施实行集中管理，对其运行状态实施远程监控。

按传统的方法，水、电、气等计量、收费采用一种到多种方法与设备，安全防范采用另一些方法与设备，紧急呼叫系统、住宅火灾、有害气体报警等又采用其它方法与设备，一套普及型智能住宅完工之后，家里设备五花八门，住户感觉不到住宅的安全与舒适，反而担心这些智能设备出现故障而无所适从。

2.智能化住宅小区的总体结构

我国从1997年初开始制定《小康住宅电气设计（标准）导则》，“导则”中规定了小康住宅小区电气设计在总体上满足以下要求：

高度的安全性

舒适的生活环境

便利的通讯方式

综合的信息服务

家庭智能化系统

这是我国官方第一次对住宅小区智能化问题提出的设计要求。1999年1月建设部住宅产业化办公室召开关于小区智能化的会议，建设部的官员对小区的智能化

系统提出了五个性能指标：安全性、耐久性、实用性、经济性和环境化。全国知名的智能化专家和十余家企业就小区智能化系统结构和等级划分等问题进行了广泛、深入的交流，并在这两个问题上达成共识：在充分保证居民安全的基础上，切实注重居民将来对宽带数据的剧烈增长的需求，以家庭智能化终端为网络智能节点的网络结构，用先进的技术来提高集成度和智能程度。并将智能化系统分为初、中、高三级。

小区智能化系统由四个部分组成：管理中心、网络布线、公共智能化系统和家庭智能化系统。四者有机紧密地结合为一个统一的智能网络，该结构的设计充分考虑到住户对功能的需求，又注重了网络的建造成本。

智能小区管理中心即是小区智能网络的管理中心，同时又是将小区局域网同广域网（如INTERNET、电话网络、视频网络）连接起来的接口。小区智能化系统中的网络布线部分由于采用了国家建设部唯一推荐的LONWORKS现场总线技术变得非常简洁实用，公共智能化系统提供了小区停车场、公共消费场所、安防、巡更、动力监控、给排水和照明等方面的智能化实现手段。

3.智能化住宅小区设计依据

●智能建筑设计标准GB/T 50314-2000

●计算机机房设计规范GB 50174-93

●民用闭路监视电视系统工程技术规范GB 50198-94

●有线电视系统工程技术规范GB 50200-94

●建筑设计防火规范GB J16-87

●民用建筑电气设计规范JGJ/T 16-92

●电气装置工程施工及验收规范GBJ 232-82

●建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范CECS 72:97

●建筑与建筑群综合布线系统工程施工及验收规范CECS8997

●有线广播录音、播音室声学设计规范和技术用房技术要求GYJ26－86

●有线电视加解扰系统通用技术要求GY/T114-94

●有线电视广播系统技术规范GY/T106-92

●防盗报警控制器材通用技术条件GB 12663-90

●安全防范工程程序与要求GA/T75-94

●入侵探测器通用技术条件GB 10408.1-89

●防雷及接地安装工艺标准322-1998

●金属线槽配线安装工艺标准313-1998

●钢管敷设工艺标准305-1998

●建筑电气安装分项工程施工工艺标准533-1996

●建筑与建筑群综合布线系统工程施工及验收规范CECS 89:97

●中国工程建筑标准化协会的《建筑与建筑群综合布线系统工程施工规范》

第二章XXXXXX智能小区设计总说明XXXXXX智能小区景色怡人，环境优美，是高品位的居住小区。作为这样一处高档居住小区在设计中对居住小区的智能化系统也有非常高的要求。因此，我们以先进、可靠、经济、实用为宗旨，本着合理运用建设单位资金为原则，进行小区智能化系统工程的设计。我们的目标——与业主和有关部门通力配合，建设一个智能化居住园区。

为了这个目标的达成，我们将联合设备供应商、系统分包商尽所能发挥在综合电子信息系统建设方面的资源和优势，包括人才、技术、资金、经验等方面优势，以至在尖端科技开发应用、国际信息交流、专业厂商配合等方面的优势。共同努力把XXXXXX居住小区智能化系统建设成现代化样板工程。

本设计方案就XXXXXX居住小区的闭路电视监控、周界防范、可视对讲及一卡通、停车场及背景音乐等系统从方案选型、方案设计及其维护等各方面进行全面的描述。

1.工程概况

1.1建筑概况

《XXXXXX》项目位于天津***区，总建筑面积14.17万平米，占地面积9.6517万平米，绿化率40%，容积率1.47，市政供水，停车位1271个，宽带ADSL，土地使用年限70年。项目由4栋商业住宅和26栋小高层组成，1494户。分别为6、9、11、12、14层到顶，主推分别为60、90、120平米的户型。

1.2XXXXXX小区智能化项目概述

目前该小区处于智能化规划阶段，我们将根据甲方的要求和小区的实际情况及其自身的定位特点，就该小区的智能化系统做一个全面的描述。

针对XXXXXX智能小区的实际情况，对该小区智能化系统进行设计。方案包括以下几部分：

●可视楼宇对讲系统

●停车场管理系统

●门禁系统

●电子巡更系统

●闭路电视监控系统

●周界防盗报警

●电子公告

●机房子系统

●背景音乐系统

2.设计目标

根据甲方的要求，XXXXXX小区的智能化系统设计为：

①安全防范系统设计目标：本方案对小区实施3级安全防范管理措施。

小区主出入口设置闭路电视监控系统摄像机，通过保安人员的尽职职守，可有效地对进入小区的人和车辆进行识别，构成了小区第一级安全防范网络。

单元门口，设有可视对讲门口机，配合闭路电视监控系统、进一步对来访者身份进行确认，组成小区第二级安全防范网络。

周界防范系统，通过人防和技防的有效结合，组成了小区的第三级安全防范网络。

②智能化设备管理系统设计目标

背景音乐系统尽显小区优美环境。

本设计方案结合了先进的现代计算机技术、现代控制技术、现代通讯技术、现代图象显示技术实现系统的有机结合，诣在建立一个整个小区的综合服务中心，为住户提供一个安全、舒适、便捷、节能、高效的生活环境。实现以家庭智能化为主的、可持续发展的、具有二十一世纪风范的智能化小区。

3.系统设计思想及原则

在充分考虑甲方要求的基础上，结合我公司多年从事智能化系统工程经验，对XXXXXX智能化系统方案进行了深入的规划和设计，充分体现出以人为本、合理美观又便于维护、服务的特点，主导思想体现在以下几方面：

3.1 可行性及适用性

系统要保证技术上的可行性和经济上的可能性。当今科技发展迅速，可应用于住宅小区的技术和产品层出不穷，设计选用的系统和产品应能够使用户或甲方得到实实在在的受益，满足近期使用和远期发展的需要。在多种实现途径中，选择最经济、可行的技术与方法。以现有成熟的技术和产品为对象进行设计，同时考虑到周边信息、通信环境的发展趋势，并兼顾管理部门的要求，使系统设计方案可行。

3.2 先进性和可靠性

系统设计既要考虑系统的先进性，更要注重系统的稳定性、可靠性。系统的设计应具有较高的可靠性，在系统故障或事故造成系统瘫痪后，能确保数据的准确性、完整性和一致性，并具备迅速恢复的功能。特别在重要的系统中，应具有高的冗余性，确保系统能够正常运行。

3.3 开放性和标准性

为满足系统所选用的技术和设备的协调运行能力，以及系统投资的长期效应和系统功能扩展的需要，系统设计必须坚持系统的开放性和标准性。系统的开放性已成为当今系统发展的一个方向。系统的开放性越强，系统集成商就越能够满足用户对系统的设计要求，更能体现出科学、方便、经济、实用的原则。

标准化是科学技术发展的必然趋势，在可能的条件下，系统中所采用的产品都尽可能标准化、通用化，并执行国际上通用的标准或协议，使其选用的产品具有极强的互换性。

3.4 可扩展性和易维护性

为了适应系统功能变化的要求，系统设计充分体现以最简便的方法、最经济的投资，实现系统的扩展和维护。

理想的住宅小区，除了要有合理的规划、优美的环境和配套齐全的设施等“硬件”环境外，小区内的“软件”环境也同样重要，即多样化的信息服务、安全舒适的居住环境、方便周到的物业管理和丰富多彩的社区文化。

第三章XXXXXX智能小区子系统功能说明

1.可视楼宇对讲系统

在本系统为联网可视对讲系统。当来访者在单元入口处按下所访房间号时，对应房的监视器自动开启，显示来访者图像并发出振铃声。主人可通过话机与其对讲，通过身份确认后可开启单元门。具备呼叫、密码和非接触读卡开锁三种功能。

所有住户与管理员中心联网，住户可通过室内分机与管理员中心通话，为最大保证住户与管理员中心的通话接通率，本系统可升级为多个管理员主机，并可实现多个管理员机同时通话。管理小区所有门口主机和住户，音、视频联网，管理员可在中控室监视每个单元门情况。本系统具有保密功能，除通话双方其他人听不到通话内容。

系统由三大部分组成：

单元门口机、室内机、中央监控中心。

在正常情况下，对讲单元设置为直通方式，当访客选按相应的单元号码后，自动实现与业主的对讲通话，通话完毕业主挂机后，对讲自动关闭。对于已进入小区内的访客或邻居，在单元门前按可视对讲室外按钮，随时可以实现与业主的可视对话。小区入口的对讲请求与单元门口的对讲请求，以先到优先。

系统应具有自保护功能，某一分机短路时不影响其它分机和整个系统的正常工作。系统具有断电保护功能，配有后备电池。停电时，后备电池自动开始工作，保证系统正常运行不少于4小时。

楼宇住宅报警系统

住户可视分机内预留了4防区报警模块。具有布、撤防功能。住户可根据自己

情况选配相应防区探头，同时报警信号可传到管理员中心。防区探头有：煤气泄漏报警、红外入侵报警、门磁、窗磁入侵报警、紧急求助报警。

在小区智能化中心控制室设报警计算机，采用计算机电子地图软件监控、管理、报警。住户如发生紧急情况需物业帮助可通过按动紧急报警按钮向智能化控制中心立即报警，控制中心计算机画面自动弹出住户资料（门牌号），控制中心立即通过对讲指示保安前往检查。

本设计方案提供两种品牌，及两种方式的对讲方案。一种是采用目前较为传统的方式，选用品牌是振威在天津有较多的项目应用。一种是采用高频宽带技术的系统。他是目前较为新型的技术。已经在许多地方得到成功应用。其中如佛山派尔总计2000多户，安徽大地1000多户等。

采用高频宽带技术的系统的介绍：

它的结构简单、使用方便、造价低廉，技术成熟和对多系统传输的兼容性，是目前任何其它网络传输方式无法比拟的。

采用高频宽带方式，提高了信号质量，电缆部分传输距离可以达3 公里；HFC 结构可达60 公里，具对多系统传输的兼容性。

采用高频宽带方式是有线电视原理与技术发展而来的。它将系统的图像、语音和数据等信号通过调制解调的方式传输和处理，从而达到提高信号质量的目的。系统全部采用单根同轴电缆传输图像、语音和数据高频载波信号及电源。从而使施工、维护和联网变得极为简单，节省大量线材和施工成本。同时，系统的可靠性和抗干扰能力得到大幅度提高。

数字有线电视之所以能达到把信号传输数十公里，并能保证数百万用户同时收

到信号质量相同的信号，关键就在于它采用了调制解调技术。而本系统室内分机与门口主机通信正是基于此技术，在室内分机与门口主机中分别加入了调制解调器。在性能方面更有传统方式不可比拟的优点。

（1）信号质量好于传统方式

由于一线通的视频、音频和数据信号全部采用数字电视的调制解调技术。因此，信号在传输过程中，可以抵抗外界强干扰，无频率失真和系统交互调干扰。每个单元在120 户内不必使用放大器。系统完全可以保证每个住户分机无论远近，得到的信号质量完全一致。图像和语音质量与有线电视节目正常收看效果相同。数据传输不会出现相互影响或多用户情况下性能不稳定等问题。

小区信息发布功能

由于室内分机和主机等均采用数字电视的调制解调技术，本可视对讲系统具有信息发布功能，可通过中控主机向小区所有住户广播有关信息，在用户室内分机上显示天气预报、停电、停水等通知，极大方便了物业的管理。

同时基于宽频网络技术发展而来的。它将系统的图像、语音和数据等信号通过调制解调的方式传输和处理，从而达到提高信号质量的目的。系统全部采用单根同轴电缆传输图像、语音和数据高频载波信号及电源。

●维护极为简单

●视频、语音信号清晰

●系统稳定可靠

●系统抗干扰能力大幅度提高

分机采用性价比最高的7寸液晶彩色显示屏，提升了小区的品牌形象。

小区“一卡通”

我们的设计宗旨是让居住在环境一流、风格鲜明、品格高尚的住宅区内的居民，在安定、温馨的家居生活中，时刻感受到现代高科技为人们所带来的便利，也能让小区的物业管理者通过我们所提供的智能物业管理系统，进一步为具有国际水准的住宅小区提供优质服务。为小区最终实现安全现代化管理创造极为有利的条件，为业主提供更安全、方便、快捷、舒适的环境。

实现小区一卡通管理，可通过一张ID卡开启单元门禁，同时可对停车场出入进行管理。

智能小区一卡通管理系统组成：

〖停车场管理系统〗

〖小区门禁系统〗

〖巡更管理系统〗

2.停车场管理系统

在智能停车场管理系统中，对进出车辆管理，分为：临时卡和固定卡。临时卡针对临时出入小区的车辆，固定卡为小区固定车辆。同时可实现对临时卡、固定卡的收费管理。收费模式灵活多样，可为月租模式或计时收费等。

XXXXXX小区共有四个出入口，每个出入口均设置一出一入的停车场管理系统，带发卡机可对临时出入小区的用户自动发放临时卡，同时实现计费、收费。带有图像对比功能。

本停车场管理系统，采用长距离读卡器，读卡距离达到40cm—60cm。将为住户使用带来极大方便性。