中原产品规划大纲说明
深圳中原产品策划版本纲要
一．整体产品策划
1．项目分析
（1）项目背景分析
l 深度了解项目规划要点（设计要点），以此为差不多数据，制定项目的技术经济指标。利用表格表现，如下表所示：
总用地面积容积率
总建筑面积建筑密度
其中：住宅面积建筑高度
会所面积不计算容积率面积
教育配套面积车位
商业配套面积建筑特征
l 了解政府控规和详规，通过细致的分析，可对具体项目的前景规划用进展的眼光作出更为实际的方案。通过以下几方面总结政府整体规划：
a. 交通前景规划状况
b. 教育配套前景规划状况
l 商业配套前景规划状况
c. 环境前景规划状况
l 定位报告分析，通过对策划定位报告的分析，提炼定位报告的重要观点，以便能使产品策划紧扣项目整体思路。通过以下步骤来做：
a. 着重对产品定位进行总结
b. 用专业的语言进行复述
c. 对其它项目定位进行总结
d. 预示产品对定位的支撑
（2）.项目地块分析
l 地块环境分析，对项目所在地块周边环境进行分析，把深度挖掘的优劣势，一一列举出来，可通过下面具体内容加以表现：
a. 对周边方位进行分析
b. 对周边自然景观及建筑物进行分析
c. 对有关气象指标进行分析，包过日照，风向等。
d. 居住环境分析，包过居住氛围，居住适应等。
l 地块特征分析，对项目所在地块自身进行分析，把一些具体的指标加以细化和研究，可通过图示和文字加以描述。
a. 对地块形状进行分析，包过地块四边的坐标点，角度等。
b. 对地块的地坪进行分析。
c. 对地块的竖向进行分析。
d. 对地块的自身环境进行分析。
2. 项目创意
（1）项目命名
可能可不能是项目的名称，而是项目的创意名，假如有可能的话，也可能是项目的推广名。
（2）项目创意
差不多上从两方面去创意，即抓住人性的东西进行创意，抓住项目的特征进行创意。创意可通过文字（电视脚本形式）或图片（连环画形式）加以表现。
3. 规划设计
（1）规划理念
l 居住理念，要紧从人对居住的理想化去考虑。通过以下步骤去做：
a. 分析客户的背景资料。
b. 分析客户的居住心理。
c. 初步形成产品的轮廓。
d. 形成项目的居住理念。
l 生活方式，要紧从人对生活方式的实在追求去考虑。通过以下步骤去做：
a, 分析客户的背景资料。
b. 分析客户的生活方式。
c. 初步形成产品的轮廓。
d. 形成项目的生活方式。
l 总结，通过前面两种的分析，找出更为符合项目的规划理念。（2）设计表现
l 场地设计，首先大体上确定主出入口，并大体上划分组团。
l 交通组织设计，确定交通路线，区分人车路线。
l 组团细分，依据道路的划分，将各组团进行细分。
l 建筑群布置，依据组团的划分，布置建筑群。
l 环境用地，将一些空地合理安排好，作为环境的设计用地
4．环境设计
（1）项目分析
l 项目规划分析：
a．项目的总体规划分析
b．项目的建筑及其风格分析
l 项目地盘分析：
a．地块形状分析（地块形状、地块周围建筑、周围教育设施、附近
道路环境）
b地块景观分析（项目四面的景观和项目最大的景观优势）
c地块区位分析（项目范围和面积、项目地块进展方向）
d周边配套分析（交通、食肆、购物、附近楼盘的配套分析）
e竞争对手分析
（2）项目背景情况分析
l 分析进展商的项目要求
l 分析项目的文化背景
l 分析项目附近的人文环境
l 分析项目四周居住者的消费能力
l 分析项目的市场定位（包括总体定位、项目客户定位、形象定位、项目功能定位等。）
（3）环境创意
l 环境的创意一定要紧紧围绕项目的自身情况来考虑，依照以上的项目分析来构想环境的创意，扬长避短。因此每个楼盘的创意确信是独一无二的。
（4）小区环境要包含的一些要紧元素：
l 入口标志（物）
l 入口及入口广场
l 中心广场（花园）
l 会所
l 成人休闲区
l 儿童活动区
l 运动区（包括球场、游泳池、跑道）
l 水体景观（例如喷泉、水池、流水等）
l 绿化空间
l 消防环道
l 行人步径、车道
l 总结：每个项目的情况都不同，都有它自己的独特之处，小区的环境设计要依照每个项目的实际情况来设计。
5. 建筑群特征
（1）建筑群外立面
l 建筑群的朝向
l 建筑群总体形象
l 建筑群外立面细部
l 建筑群体天际线操纵
（2）.建筑群主色调
l 色调建议分析
l 建筑群总体色调操纵
l 建筑群主色调操纵
二. 个体产品策划
1. 户型
（1）建筑单元确定
l 居住人口密度的确定
l 每层居住户数的确定
l 建筑单元的确定
（2）整体户型确定
l 户型定位
l 户型指标确定
l 户型格局
（3）户型功能用房确定l 厅的确定
l 卧房的确定
l 洗手间的确当
l 阳台的确定
l 配套用房的确定
（4）户型功能用房摆布l “左右”法则的分析
l 厅的布置
l 卧房的布置
l 洗手间的布置
l 厨房的布置
（5）户型功能用房合理分析l 使用功能分析
l 内部空间分析
l 居住心理分析
（6）户内交通路线分析
l 入户路线分析
l 室内路线分析
l 各功能用房路线分析
（7）户型景观分析
l 露台（阳台）景观分析
l 窗外景观分析
l 室外景观分析
（8）室内装修材料确定
l 墙面材料确定
l 天棚材料确定
l 地面材料确定
l 用具材料确定
2. 单体建筑
（1）建筑形体确定l 建筑外立面构成l 外立面建筑符号
l 建筑行为表现（2）建筑外观细部l 建筑语言表现
l 建筑个性化表现（3）建筑外观颜色l 周边环境颜色分析l 建筑颜色类比
l 建筑颜色的确定
（4）建筑外立面材料选用l 新型建筑材料性能分析
l 建筑材料使用比较
l 建筑外立面材料的确定
三. 附属产品策划
1. 政府基础配套
（1）社区服务
（2）邮电、银行功能（3）商业配套
2. 教育配套功能
（1）中学规模
（2）小学规模
（3）稚嫩园规模
（4）特色教育
3. 会所
（1）会所功能的确定（2）会所平面布置（3）会所外立面特征（4）会所外立面颜色4．智能化系统
（1）综合布线系统（2）网络与通信系统（3）建筑设备操纵系统（4）火灾报警操纵系统（5）安全技术防范系统（6）治理信息系统（7）中央集成系统（8）供电系统
4. 项目销售形象
（1）局部小区环境布置（2）销售中心布置（3）销售现场布置
（4）施工现场围板包装
（5）示范单位设计建议
（6）看楼通道设计建议
四．模拟经济技术分析
目录
一、财务分析和评价
1、测算假设条件
2、总投资估算
3、投资收益测算
4、财务分析和评价
（1）现金流量分析
（2）评价指标、方法
A、静态评价
B、动态评价
C、评价结果分析
二、不确定因素分析（抗风险力分析）
1、盈亏平衡分析
2、敏感性分析
三、结论
四、建议
附件：
1、表一：项目差不多数据
2、表二：项目总投资概算
3、表三：项目经济指标评价
4、表四：项目资金投入打算表
5、表五：项目资金回收模拟表
6、表六：项目现金流量表
7、表七：项目造价敏感性分析
8、表八：项目住宅售价敏感分析
9、表九：项目商铺敏感分析
10、表十：项目工程进度表
一、财务分析和评价
1、测算假设条件
（1）本项目一次性开发。
（2）本经济测算引用的成本数据，依数据进展商提供的数据资料及深圳市国土颁布的估价信息。
（3）资金的投入及回笼打算的安排，依据预设的工程进度和销售打算。（4）预设工程进度包括由于气候阻碍的非施工日，并考虑了本项目施工场地的阻碍。
（5）销售打算针对本项目的定位，结合营销策略来预测的具体销售进程。
（6）无无可抗力因素阻碍。
（7）平均楼面地价按元/平方米计算（计算单位按建筑面积，包括地下室）。
（8）销售均价：住宅元/平方米（含装修）