物业前期接管工作流程说明范本
工作行为规范系列
物业前期接管工作流程说
明
（标准、完整、实用、可修改）
编号：FS-QG-69240物业前期接管工作流程说明
Pre-takeover workflow of the property
说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。
项目物业前期接管工作流程说明
*签订《物业管理委托合同》
由开发商选聘物业公司，并签订《物业管理委托合同》。
*委任物业公司总经理，招聘高、中级管理人员
1.由总部委任或对外招聘具有多年物业管理经验的总经理1名。
2.招聘各部门经理、主管、员工
综合部:经理1名、行政主管1名、总经理秘书1名、采购员1名、文员(兼库房管理员)2名;
财务部:经理1名、会计1名、出纳1名;
管业部:经理1名、客务主管1名、内务主管1名、客务代表2名、
前台接待2名;
保卫部:经理1名、消防主管1名、保安主管1名、消防执机员4名(含领班1-2名)、保安员4名(含领班1-2名);
工程部:经理1名、强电主管1名、弱电主管1名、空调(生活水)主管1名、土建主管1名、技工2-3名/专业(约12人);
建议:在招聘技工时，可以选聘项目工地施工队中对本物业项目(本专业)较为熟悉、了解，技术、素质水平较高的人员，纳入公司编制。
说明:因物业公司组建之初，所招员工对本物业及大厦工程具体情况不很熟悉，招聘施工队的人员可以从旁协助工程部经理、主管尽快了解大厦工程情况。
“公司初期人员架构图”附后
*筹备前期物资，编写前期文件，并到相关政府部门备案
1.各部门共同汇编的文件:
⑴.《房屋使用、管理、维修公约》
⑵.《房屋质量保证书》
⑶.《房屋使用说明书》
⑷.《房屋交付(入住)通知》
⑸.《入伙授权书》
⑹.《业主(使用人)服务指南》
⑺.《装修管理规定》
⑻.《办理装修流程说明》
⑼.《治安、消防协议书》
⑽.《二次装修施工区域治安、消防承诺书》
⑾.《二次装修协议书》
⑿.《业主联络资料登记表》
⒀.《收楼须知》
⒁.《物业管理费收费标准》
⒂.《公约承诺书》
备注:《房屋使用、管理、维修公约》编制后需经开发商确认，并到北京市居住小区管理办公室进行备案，备案生效后执行。
建议:《公约承诺书》与《治安、消防协议书》可装订成一册(一式三份)，在业主收楼时发给业主，由业主签字(盖章)认可、执行;《公约》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《业主(使用人)服务指南》、《装修管理规定》、《办理装修流
程说明》可合装成一册，作为业主收楼时的《用户手册》。同时，在《用户手册》正文内容前增加:“总经理致辞”。
2.各部门在前期阶段编制的文件、规定，以及需要在前期办理的事宜。
△综合部
⑴.编制《员工手册》，经公司领导批准后，统一印刷成册。
⑵.制订《员工考勤制度》，建立“考勤登记表”、“月考勤汇总台帐报表”。
⑶.制订《员工奖惩条例》，建立“员工过失单”、“奖励审批单”。
⑷.制订《员工聘用办法》，建立“应聘面试登记表”、“入职循环单”、“转正审批表”、“离职结算表”、“调动通知单”、“劳动合同续签审批单”。
⑸.制订《员工培训规定》、培训计划，建立“培训审批表”、“培训协议”。
⑹.制订《物资采购、验收、入库、报销流程》。
⑺.制订《员工工服管理规定》，建立“制作工服通知单”、
“工服更换通知单”。
⑻.制订《员工请假制度》，建立“休假申请单”。
⑼.制订《薪金实施细则》，建立“工资报表”、“薪金明细表”。
⑽.制订《印章管理规定》，建立“公章启用、报废、移交登记表”、“用印申请”;统计公司各种印章，经总经理审批后统一刻制(公章、管业部章、保卫部章、工程部章、财务专用章、文件传阅章、审批合格章、餐票专用章、浴室专用章)。
⑾.制订《库房管理规定》，建立“物品入库登记单”、“物品领用单”、“物品入库验收单”、“库存物品台帐”、“月收、发、存报表”、“采购申请单”。
⑿.制订《内部行文管理规定》，建立“文件签收表”、“内部请示报告”。
⒀.制订《档案管理规定》，建立“档案分类表”、“档案(一、二、三级)目录表”、“档案借阅登记表”。
⒁.制订《部门运作手册》:人员编制、岗位职责(经理、行政主管、总经理秘书、库房管理员、文员)、工作程序、管理制度。
⒂.联系印刷厂，对需要印刷的各种表格、信封，经总经理审批后统一印刷。
⒃.制订《开办费使用方案》，统计、制订前期开办物资的配置内容、标准，并负责前期采购工作;建立“固定资产台帐”、“个人办公用品台帐”。
⒄.制订《合同、协议审批制度》、《合同、协议管理办法》，建立“合同、协议审批单”、“合同、协议付款内签单”。
⒅.制订《计划性工作管理办法》，建立“年度(月度、周)工作计划、总结报表”、“计划、总结考核统计表”。
△财务部
⑴.制订《财务报销管理制度》，建立“付款申请及报销单”。
⑵.建立二次装修“付款内签单”、“装修押金登记表”、“装修管理费统计表”
⑶.制订《现金支出管理规定》。
⑷.编制《部门运作手册》:人员编制、岗位职责(经理、会计、出纳)、工作程序、管理制度、。
⑸.制订《预算管理制度》，建立“年度预算报表”。
⑹.编制《固定资产购置方案》。
⑺.制订《库存盘点制度》。
⑻.制订《内部收支报表制度》，建立“月度收支报表”。
⑼.制订《发票、收据有价票据的管理制度》。
△管业部
⑴.制订《物业管理收费标准明细》:物业管理费(押金)、车位费(押金)、租线费(押金)、装修管理费(押金)。
⑵.制订《业主(使用人)收楼流程》，建立“缴款通知单”、“工程返修单”、“返修工程验收单”、“钥匙交接表”、“备用钥匙封存表”、“业主签到表”、“业主档案”，并告知此流程中涉及的部门。
⑶.制定《业主(使用人)二次装修管理流程》，建立“业
主(使用人)装修施工申请表”、“装修审批单”、“装修施工许可证”、“验收申请表”、“施工变更单”、“业主装修区域巡检表(管业部)”、“施工人员出入证”。⑷.制订《有偿服务价格表》:维修费、车位费、电话费、装修管理费、能源费、特约服务费。
⑸.制订《部门运作手册》:人员编制、岗位职责(经理、
客务主管、内务主管、客务代表、前台接待)、工作程序、管理制度。
⑹.编写《车位租赁(购买)协议书》、《电话租线(购买)协议书》。
⑺.落实垃圾房的位置，业主垃圾放置地(楼层垃圾间)。
△保卫部
⑴.制订《停车场管理规定》、《自行车场管理制度》。
⑵.制订《巡视管理规定》，建立“治安巡视记录表(公共区域)”。
⑶.制订《物品出门管理规定》，建立“出门条”。
⑷.制订《钥匙使用管理规定》，建立“钥匙发放记录表”、“钥匙使用登记表”。
⑸.制订《备用钥匙启用管理规定》，建立“备用钥匙启封审批表”。
⑹.制订《一装、二装交叉施工管理方案》，建立“施工、装修期间巡视表”、“夜间情况检查表”、“消防设备、设施日检记录表(业主装修区域)”、“二次装修施工现场检查表”。
⑺.制订《灭火器租用管理办法》，确定租金费用(押金)，
建立“灭火器材配置记录表”。
⑻.制订《施工违规级别明细》，建立“违章通知单”。
⑼.制订《成保人员岗位职责》，建立“成保人员月度工作考核表”
⑽.制订《中控室(监控室)管理规定》，建立“录像磁带台帐”、“消防中控系统记录表”、“治安监控系统记录表”。
⑾.制订《警具使用、管理办法》，建立“警具台帐”、“警具启用、报废登记表”、“特殊警具使用审批表”。
⑿.制订《部门运作手册》:人员编制、岗位职责(经理、主管、领班、保安员、消防执机员)。⒀.制订《明火使用管理规定》，建立“动火许可证”。
△工程部
⑴.制订《物业接管前巡检办法、计划》，建立“工程遗留问题跟进记录”，并随时将工程遗留问题通知开发商。
⑵.制订《专业机房管理规定》:强电专业(变配电室、柴油发电机房)、弱电专业(电话机房、电梯机房、卫星电视机房、电脑机房)、空调生活水专业(空调机房、新风机房、生活水箱间、中水处理机房、消防泵房、污水泵房、隔油池)。
物业服务前期介入方案说明
物业服务前期介入方案 为了今后的物业服务工作顺利进行，物业服务的前期介入将会起到至关重要的作用，我公司在正式签订物业服务合同后，将根据实际情况，对“锦翠嘉园”制定科学、成熟、相应的物业服务前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业服务工作顺利开展打下坚实的基础。 一、规划设计阶段 在规划设计阶段，规划设计人员和物业管理人员各自立场不同，规划人员仅从设计技术角度考虑问题，往往忽略了小区以后的管理服务问题，结果造成小区建成后管理服务上的矛盾和漏洞很多，整体布局上的缺陷往往很难弥补，因此在规划设计之初，作为早期介入的物业管理人员需要参与小区规划设计方案的讨论，要从管理服务的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业服务工作。 1．监控和消控中心的设置： 2．小区人车分流的设计： 3．公共照明开关设置位置： 4．公共照明开关开闭形式： 5．物业服务用房的位置设计 6．小区垃圾房（桶）的设置： 7．公共洗手间的设置必要； 8．信报箱的设立； 9．公共告示栏的配置； 10．家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留。 二、建设施工阶段 “锦翠嘉园”建设施工阶段的施工质量直接关系到投入使用后使用功能的正常发挥，在小区建设过程中，物业服务早期介入人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，在参与过程中逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题能够早发现，早协调，早解决，为物业服务工作奠定良好的基础。 1．提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建设； 2．分析物业建造选料及安装、降低隐患、改善设备使用效果，减轻后期管
理的压力； 3．审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见； 4．提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见： 5．提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见； 6．帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤； 7．提前熟悉小区的各种设备、线路、管道等隐蔽工程，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能； 8．了解工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期磁面会等）： 9．检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议； 10．配合设备安装、管线布置、进行现场监督，确保安装质量； 11．提出工程遗漏项目的建议； 12．.对小区公建配设施设备的进行探讨，能够使公建配设施设备满足今后客户的发展需要和贯标需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。 三、协助销售阶段 在物业销售期间，良好的物业服务形象及物业服务品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于开发商树立物业品牌形象，物业服务早期介入人员将根据实际情况，参与开发商的物业销售宣传推广活动。 1．制定合理的物业服务收费标准，为物业销售作好准备 2．售楼处及样板房的秩序维护、保洁指导，以规范的服务和形象展示建立良好的物业形象； 3．委派物业专业人员现场解答客户对小区物业服务方面的疑问 4．对物业与销售人员进行物业服务基础培训工作： 5．提供有关售楼宣传所需要的物业服务资料。 四、竣工验收阶段 为保证物业入住后的物业服务工作顺利开展，必须对物业有全面的了解，如果物业公司在物业交付使用时才介入管理，就无法对物业情况了如指掌，物业服务前期介入人员将定期视察施工现场、参与工程例会，及时提出维护开发商利益
物业前期介入方案
物业管理前期介入方案
目录 第一部分前期介入服务的四个阶段 一、物业顾问组建阶段 二、建设施工阶段 三、竣工验收阶段 四、物业销售阶段 第二部分物业管理模式及服务目标 一、服务管理模式的设想 第三部分项目组织架构与岗位人员设置 一、组织机构设置与岗位人员配备情况 二、各部门主要工作职责 第四部分物业前期管理开支计划预算 一、行政办公用品计划表 二、维修工具计划表 三、护卫、消防装备计划表 四、环境绿化装备计划表 五、前期介入日常费用开销预算表 第五部分前期物业管理工作的开展 一、前期物业工作重点 二、前期管理流程及工作计划 三、前期管理要求
四、物业接管验收的前期管理 五、接管验收程序及注意事项 六、设备设施试运行
一第一部分前期介入服务的四个阶段住宅小区的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管理，其主要目的是：及时发现设施、设备的遗留问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保业主顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。针对住宅小区的前期物业管理特点及项目进度安排，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业流程和工作计划，以保障住宅小区物业的正常、有序运转，协助集团使之物业建立良好之窗口形象。 要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据物业施工进度的实际情况，制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。 一、物业顾问组建阶段 对于物业管理前期介入，建议公司邀请极具专业见解及工作经验的各相关专业专家，组建“项目前期顾问团”。根据物业特点，提出合理建议。前期介入人员需要参与小区规划设计方案的变更讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。 1.小区人车分流的设计；人员、车辆进出智能化“一卡通”系统；
#新项目物业管理前期介入流程
新项目物业管理前期介入流程 1、目的 规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导新公司物业管理业务的开展。 2、范围 适用于集团内的全资及控股的所有房地产开发公司和其下属的物业管理公司（以下简称地产、物业）。 3、职责 3.1 集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。 3.2 各地物业公司负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。 3.3 各地产公司应和物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料，共同研究，听取采纳合理的建议，对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。4．方法和过程控制 4.1物业管理前期介入的概念 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参和介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。 4.2前期介入的一般程序 4.2.1 双方确定工作内容要求; 4.2.2 物业组成工作小组; 4.2.3 制定工作计划; 4.2.4 计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。 4.2.5 物业和地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。 4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。 4.3前期介入的内容 前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。 4.3.1规划设计阶段包括： 对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。 4.3.2营销策划阶段包括： 物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。
物业前期介入流程图
物业管理前期介入操作指南 一、目的 规物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和容，指导新项目物业服务业务的开展。 二、围 适用于物业公司前期介入工作各环节。 三、职责 各部门负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理早期介入工作的顺利完成。 四、方法和过程控制 1、物业管理前期介入的概念 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产公司开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。 2、前期介入的一般程序 ①.双方确定工作容要求； ②.物业组成工作小组；
③.制定工作计划； ④.计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。 ⑤.物业与地产公司双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。 ⑥.对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。 3、前期介入的容 前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产公司进行竣工验收。 ①规划设计阶段包括： 对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室配置、房屋单体、智能化配置等方面应注意的容。 ②营销策划阶段包括： 物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的容。 ③施工建设阶段包括： 电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。 4、规划设计阶段介入
物业项目前期介入流程图2
置高·物业项目前期介入流程图 第一阶段：前期介入 前期介入由水、电等工程技术组、客户服务组、 综合事务组 承接查验时发现的问题及时书面反馈房开商，明确整改时间后二次查验；如承接查验通过，签收相关资料、图纸、说明书等登记造册、并交由随后成 立的项目处 物业用房及办公物品的配置，人员招聘、培训及管理处的组建；制作各类文书、文印工作；入伙场地规划、布置等 对楼栋号、各类门、强弱电井等楼栋楼层内的各种标示、标牌进行清点；逐一核对每户大门钥匙和公配建门钥匙，发现问题及时反馈给房开商，明确时效后进行二次查验，如无问题，签收留存 并移交物业管理处 交房前2个月，综合事务组负责落实物业办公用房、物业办公物资配置、人员招聘、培训、相关资料制作、印刷等 内部事务 交房前1个月，客户服务组负责对接房开商对房屋、公配标示、标牌、项目资料、钥匙进行清点交接，登记造 册、留存与保管 各组及时汇总，将问题上报领导小组 交房前2个月水电工程组进场负责对接房开商对公共配套设施、设备等按照承接查验标准进 行承接查验
第二阶段：交房 房开商交房前1个月物业管理处成立并进 驻物业项目办公 秩序维护组 客户服务中心 工程技术组环境卫生组 综合事务组 客户服务组房开工作人员、物业人员领取钥匙带领 业主验房，记录并填写收房表入伙场景布置 房开商发布交房通知、收房须知 业主根据交房通知、交房须知提供购房合同交房开、物业人员核对后登记 由房开公司、物业公司、销售单位成立联合交房组 日常物业服务 业主收房时发现的问题登记并反馈房开商，明确时限，二次收房 交房完毕，物业建档 业主收房无问题后返回联合交房办公处签订各项文书，核对交款事项后交款完毕，签字领取钥匙和个项目文书。
物业管理前期介入工作计划
根据集团的管理要求和物业管理运作需要，物业部将工作分为介入期管理、入住期管理（将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等）和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划： <一>介入期 根据集团公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。 1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各项前期准备工作： （1）根据集团公司相关销售承诺内容，制定《业主临时公约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》，并与集团签定《前期物业服务协议》；对集团公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入伙后口实不符导致纠纷； （2）对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议； （3）参与项目组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对小区的给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议； （4）收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试； （5）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理； （6）配合销售部物业管理咨询，同时与集团销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通； （7）业主入伙前，先行参与房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告； （8）收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息（厂家联系人、联系方式等），以满足日后维修中的材料供应； （9）与集团公司相关部门协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决； （10）建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作； （11）与集团公司协商确定管理处办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案；人员配置、培训计划的制定与实施； （12）拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册（业主入伙时发放给业主）。 （13）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。 2、开展业主服务需求调查 积极参与集团公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售部帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。 3、按规范实施接管验收 充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对大儒世家物业的了解，本着“对业主负责，对集团负责”的宗旨，对大儒世家进行严格、细致、全
物业管理公司前期介入的主 要工作内容
物业公司前期介入的主要工作内容 (1) 方案设计阶段的前期介入工作： 1) 设备房设计： A、中控室 1、中控室和消防控制室合二为一。 2、具备自然采光和通风。 3、位置宜设置在小区相对居中位置。 4、大型社区中控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一 个总中控室，其他中控室信号联网至总中控室内。 5、地面采用抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板（低于2.6米结构顶） 小区出入口数量，配套设施（如会所、幼儿园、泳池等）建造标准，主要景观设施（如水体）大小，小区安防设施及标准等; B、配电室、发电机室、大型空调机房 1、配电室、发电机房宜居中设置，控制其数量，但应考虑噪音、电 磁、排烟对住户的影响 2、不应设置在建筑的最底层，必须设置时其房间地面应高出房外 300mm以上，或采用更安全的防洪防水措施 3、其他设备房根据设计，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居 民区，或采用减震降噪措施 4、商业配电室，冷冻站设置独立值班室 5、通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚 6、配电房、电梯机房、中控室进出通道封堵及防鼠板； 7、强弱电水井采用通开钥匙 8、除设计消防通风系统外，设备房应设置排风扇； 9、底楼和正负零以下强弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵 外，还应用无机堵泥对所有缝隙做再次密实性封堵，防止因室内外温差形成的结露现象对设备设施带来的损坏； C、设备房墙地面 1、地下室设备房墙面1.2米高墙砖，其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮 涂料； 2、设备房地面均采用普通防滑地砖； 3、有水设备房间设置排水沟及铸铁箅子； 2) 出入口数量确定 1、出入口在满足规划的同时，数量宜偏少
物业管理前期介入方案(1)
前 期 介 入 物 业 管 理 方 案 二〇一三年十一月三日
目录 第一部分前期介入服务的四个阶段 一、物业顾问组建阶段 二、建设施工阶段 三、竣工验收阶段 四、物业销售阶段 第二部分物业管理模式 一、服务管理模式的设想 二、 第三部分项目组织架构与岗位人员设置 一、组织机构设置与岗位人员配备情况 二、各部门主要工作职责 三、物资装备需求情况 四、前期介入工作计划 五、日常管理期工作计划 第四部分物业前期管理开支计划预算 1.行政办公用品计划表 2.维修工具计划表 3.护卫、消防装备计划表 4.环境绿化装备计划表 5.前期介入日常费用开销预算表 第一部分前期介入服务的四个阶段华远?华中心的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管理，其主要目的是：及时发现设施、设备的遗留问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保业主顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。世邦魏理仕公司针对华远华
中心的前期物业管理特点及项目进度安排，拟在世邦魏理仕物业管理平台的支持下，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业规程和工作计划，以保障华远?华中心物业的正常、有序运转，协助集团在长沙建立良好的形象。 要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据物业施工进度的实际情况，对“华远华中心”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。 一、物业顾问组建阶段 对于物业管理前期介入，物业公司将依托集团公司总部强大的技术力量以及与我们合作多年、极具专业见解及工作经验的各相关专业专家，组建“项目前期顾问团”。根据物业特点，提出合理建议。前期介入人员需要参与物业规划设计方案的变更讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使物业的设计方便日后的物业管理工作。 1.小区人车分流的设计；人员、车辆进出智能化“一卡通”系统； 2.电梯联动监控和消控中心的设置五方通话，刷卡上下梯系统； 3.会所功能设计； 4.公共照明开关设置位置及开闭形式； 5.家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留； 6.信报箱的设立，公共告示栏的配置； 7.直饮水系统功能配置；
物业服务前期介入管理办法
物业服务前期介入管理办法 第一章总则 第一条目的 为规范、指导物业服务公司在前期介入的各项工作，帮助物业服务公司理清工作过程的各项工作流程，明确各工作阶段的工作重点，为后期提升业主对x物业的满意度，提升x 物业的品牌价值，提升物业服务公司后期的管理运营能力，奠定一个夯实的基础。为此，本部门特编制前期介入管理办法。 第二条定义 物业服务的前期介入是指物业在承接查验完成为止之前，物业服务企业接受开发商的委托，介入项目的开发建设，参与项目的可行性研究和规划、设计、施工、安装、调试、验收等阶段工作活动的总称。 第三条适用范围 本办法适用于x物业系统服务管理的x地产开发的各项目。 第二章物业服务前期介入的重要作用 第四条前期介入实现了物业开发建设与使用维护的“全过程”物业管理服务。采用前期介入能最大可能的在物业设计与建造阶段及时发现物业使用功能与使用质量上的问题，及时进行调整，使产品设计、生产与使用全过程都有了更多的保障。同时物业前期介入的顾问服务，对于项目的销售也有巨大的支持与促进作用。 第五条通过物业服务前期介入使物业服务公司得以熟悉物业的各项基础信息，为物业服务公司日后的管理与运营奠定基础。 第三章前期介入主体
第六条x发展物业管理部（以下简称物业管理部），主要负责对整个前期介入工作进行指导、监督和支持。 第七条x物业服务公司及其分、子公司（以下简称物业服务公司），主要负责对物业服务中心的前期介入工作进行督导和支持。 第八条物业服务中心（以下简称服务中心），主要负责前期介入工作的具体执行。 第四章前期介入各阶段重点工作第九 条项目启动阶段 此阶段工作以物业管理部为主，各物业服务公司进行配合。主要工作是对项目的启动情况进行跟踪，搜集项目的有关信息。如项目的定位、地理位置、规划设计面积、园林规划设计等。通过上述工作为投标阶段的工作提前做好准备。 组织实施： 物业管理部通过与项目委员会、总公办、品质部等生产部门进行沟通，获取项目启动阶段的有关信息，并进行信息汇总。 物业服务公司经理指定专人通过与各公司总工办、投资拓展部、开发部等部门进行沟通，获取项目启动阶段的有关信息，并进行信息汇总。 物业管理部与物业服务公司进行信息沟通，督导物业服务公司进行项目启动阶段的信息搜集工作。 如当地未组建物业服务公司或是物业服务公司未进行运转，此项工作由物业管理部代为执行。 第十条规划设计阶段 规划设计阶段是物业项目的实施阶段，此阶段主要是对规划设计方案从为公司提升产品质量、业主的后期使用和物业的后期服务、管理与维护的角度进行评审，提出合理化建
物业前期介入的工作总结
物业前期介入的工作总结 导读：本文物业前期介入的工作总结，仅供参考，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 篇一 一.在即将到来的新年伊始，我在感怀逝去的20xx年，回头看看是一份份封装的成长，我在沉思亦需要总结。 我于20xx年11月28号正式加入松芝万象城的松芝物业管理公司，在管理员岗位上发挥自己的所学和服务业主，大致工作内容如下： 1.与公司客服与财务人员共同准备前期交房准备工作。包括业主的商品房相关资料档案和钥匙以及相关填写表格和须归档的填写文件等等。 2.配合售楼部、财务部等相关部门参加前期交房工作。同公司与开发公司的相关部门共同合作完成了前期的交房工作，在此期间接触到一线的相关程序和流程，实在觉得受益匪浅。 3.处理验房相关事项。包括入户门的整修、槽钢调整、槽钢刷漆、推拉门的调整、补缝刷漆、裂缝的重做等等业主提出的意见，在此很感谢左经理给予的相关指导意见以及钱师傅和艳姐、兰姐还有张队在实际工作中的支持和配合帮助。 4.熟悉物业的相关情况并做好每天的巡视，查看是否存在相关的安全隐患。 5.接待业主报修以及处理日常投诉纠纷。首先做好业主的情绪安
抚、降火，再分析、调查问题的原因，结合所学以及相关物业管理法律法规给予业主准确的答复，切不可拖延，及时认真处理，给业主满意答复，建立与业主的友好关系，方便日后相关工作的开展。 6.配合客服前台做好相关已收资料的归档整理。及时更正档案内容，保持其时效性。 7.装修监督管理。主要是配合客服前台检查相关装修手续的办理和实际工作中的施工监督管理。装修手续包括装修许可证和装修工人的许可证的办理，施工监督管理包括监督装修户是否有违规施工的情况，及时发现、及时提出并要求其恢复整改。 8.做好管理处相关领导交付的其他工作。 二.大致工作内容如上，同时我也要深刻反思工作中的不足。 1.前期交房工作中工作内容了解的不够详细。不详细就不能及时给予业主满意的答复，应该做到有备而来，才不会手足无措。 2.对于遗留整改问题处理过后的回访没有深刻的认识导致工作的不到位。例如相 关入户门整改后回访工作的不到位，业主对于整改结果的不满导致现在和维修方的互相扯皮，当时左经理多次提醒，都由于个人的本位思想使工作没有开展，在此表示真挚抱歉并及时改正并希望左经理能继续给予指导帮助，我会好好学习。 3.由于相关工作经验的缺乏，工作中有时出现了一些负面情绪，争取端正态度，摆正心态，踏实工作。 4.在工作中与领导交流沟通上有所匮乏。工作中很多情况应该及
物业前期介入工作程序
楼宇承接查验 1.目的：确保楼宇住、用的安全和正常使用功能。 2.适用范围：对新接管楼宇的建筑、装修、设备等方面的验收。 3.内容： 3.1接管验收条件 按发展商（或业主委员会）对物业管理公司的委托合同，在大楼竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足住户居住安全、使用功能正常为主要内容的再检验。 3.2发展商需向物业管理公司移交的资料清单如下： 注：对于原有已入伙的物业，发展商/业主委员会应在物业公司验收楼宇的同时，移交楼宇资料给物业管理公司；对于新的物业，发展商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，也应移交一份给物业管理公司存档。 3.2.1产权资料 a.项目批准文件； b.用地批准文件； c.建筑执照； d.小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单； 3.2.2市府验收合格资料： a.工程竣工验收证书； b.消防工程验收合格证； c.市完善配套办公室小区综合验收合格证书 d.用电许可证； e.供用电协议书； f.用水审批表、水费收缴合同书； g.卫星地面接收设施许可证； h.电视共用天线合格证； i.电梯使用合格证。 注：煤气、电话由市有关公司负责维修保养及验收。
楼宇承接查验 3.2.3工程技术资料 a.建筑、结构、电气、给排水、空调、煤气等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等； b.地质勘察报告； c.工程合同及开、竣工报告； d.工程预决算分项清单； e.图纸会审记录； f.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)； g.隐蔽工程验收记录； h.沉降观察记录及其沉降观察点布置图； i.竣工验收证明书； j.钢材、水泥等主要材料的质量保证书； k.新材料、构配件的鉴定合格证书； l.水、电、空调、采暖、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证书； m.砂浆、混凝土试块试压报告； n.供水、供暖管道的试压报告； o.机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。 3.3楼宇接管验收程序： 3.3.1发展商（业主委员会）通知物业管理公司接管验收。 3.3.2物业管理公司按 3.1 及 3.2 进行核对。具备条件的应在15日内签发验收复函并约定验收时间。 3.3.3物业管理公司同移交人对房屋质量、使用功能及外观质量初步检查。 3.3.4对初步检验中发现的问题，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复验。 3.3.5经复验移交人对初检中发现的问题已整改完毕（或双方认可解决方法），物业管理公司应在合同规定的接管日期前７日签署验收合格、同意接管凭证。
物业前期介入流程培训资料
物业前期介入流程
物业管理前期介入操作指南 一、目的 规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导新项目物业服务业务的开展。 二、范围 适用于物业公司前期介入工作各环节。 三、职责 各部门负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理早期介入工作的顺利完成。 四、方法和过程控制 1、物业管理前期介入的概念 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产公司开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。 2、前期介入的一般程序 ①.双方确定工作内容要求； ②.物业组成工作小组；
③.制定工作计划； ④.计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。 ⑤.物业与地产公司双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。 ⑥.对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。 3、前期介入的内容 4、前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产公司进行竣工验收。 ①规划设计阶段包括： 对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置等方面应注意的内容。 ②营销策划阶段包括： 物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。 ③施工建设阶段包括：
物业管理公司前期介入的流程与管理
物业管理公司前期介入的流程与管理 随着一处物业项目的主体封顶，内部设备安装，外墙施工，外围地面铺设等工作陆续进行并进入施工尾声，标志着该项目己接近或进入验收阶段。此时作为对本物业项目后期接管并进行全面管理的物业公司的相关人员开始进场，具体工作分以下几部分。 一、施工的跟进及承接查验 首先物业公司应安排一到两名工程前期人员进入施工现场，通过与建设单位（甲方）、施工单位、监理单位、相关人员进行沟通，结合施工图纸现场查看施工过程，对大楼进行全面的了解。可以从以下八大方面进行查验。 1．土建包括房屋主体、外墙，屋面、地下室、 2．强电包括配电房、配电间、设备机房、配电箱、管道井、3．弱电包括摄像头、弱电机房、弱电井、弱电箱、DDC控制箱、BA系统、电脑网络、通信设备、信号覆盖、监控 设备、矩阵、硬盘录像机 4. 消防包括消防泵、喷淋泵、温式报警阀、层显、消防控制 柜、消防排烟、正压送风、消防风机、各种消防模块5．空调冷冻机组、冷却塔、控制柜、VRV空调、风机盘管、锅炉、全热交换机、循环水泵、中央空调远程控制系 统、落地式风柜
6. 电梯包括电梯机房、轿厢内、轿顶、曳引电机，导靴、导 轨、曳引绳、运行平稳度、平层效果、五方通话、合 格证书 7. 管道消防喷淋管道、消火栓管道、变频供水管道、污水管 道、废水管道、污水井、废水井、化粪池、通球试验以上的施工应结合相应的验收规范（详见附件）逐一进行查验，对于不符合规范的有及影响物业公司后期管理的应提出书面整改意见，并发函至建设单位（甲方），由建设方责令施工方整改，物业公司应持续跟进直至达到验收要求。 二、全程参与工程验收 该项可细分为五方主体验收、竣工预验收、竣工验收。 土建施工单位施工完毕可由建设单位向杭州市建设工程质量安全监督总站（以下称质监站）申请主体验收。同时其它各分项施工（如电梯、消防）等施工完成也可向相关政府主管部门申请验收，对于相关部门提出的整改通知进行整改，以上各项验收均通过后，可向质监站申请竣工验收，由建设单位负责准备各施工项的相关资料，包括由施工单位提供的技术员证、项目经理证、绝缘测试等，由建设单位提供的各项验收报告，如电梯验收报告、消防验收报告、规划验收报告、人防验收报告、交警验收报告、绿化验收报告、防雷验收报告、卫生验收报告、环保验收报告、城管验收报告（简称九个质量报告）、竣工图纸（建施、结施、
小区物业前期介入流程及时间安排
小区物业前期介入流程及时间安排 第一阶段：项目立项至规划总图确定期间 实施时间控制要点实施内容对接部门 取得土地使用权以后二个月内在开发商取得土地使用权以后二 个月内，物业管理人员需要到项 目现场了解项目的地理位置、周 边治安情况、周边交通情况、周 地理位置：项目所处的位置。 治安情况：周边大环境的治安情况（周边农民房是否多、出租房是否多、 住宅小区），该周边治安案件发生的形式，管辖区域派出所的位置。 交通情况：现在能够到达项目的公共交通工具，预计以后业主可能需要 地产成立项目组相互信息的交流跟进。知会地产该项目物业的对接人员。 概念性图纸出来以后在新项目地产立项以后，需要与 研发设计部和销售部门保持密切 的信息沟通，并向销售部门或项 目管理部索取该项目相关的基本 资料。 在设计时地产与物业讨论：安防设备的设置、停车场设备设置、车辆流 向、人员流向、商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题、服务中 心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等问题。
闭路监控系统：保持夜间的效果 能够清晰，对重要镜头能够录像，使用硬盘录像机，能够保存一周时间。进出小区的所有人员出入口、车辆进出通道、电梯内、一楼电梯厅、各苑落人员进出通道、小区主要干道、围墙联动镜头、泳池部位、重要隐患点。 停车场系统：小区车辆出入口的设置、道闸位置和数量的设置、车库车辆流向的确认。设计时应该实现人车分流；车辆出入口需图像对比系统，需要收费的出 入口，软件应该保证；在条件允许的情况下，住户车辆和外来车辆应该 分开管理；出入口无人值守的地下停车场，需要安装红外报警，防止人 员进入。 临时停车场车库入口应有场内剩余车位的动态显示标识（电子显示屏）。 门禁系统：小区主要部位设置，卡的挂失量应该与小区的总容量 匹配，建议保证在户数的20%以上。同时卡的有效期控制在1年内安装位置：小区大门、苑门、单元门、车库与地面的通道、电梯厅（建议最好设置成控制电梯按钮）、天台门、会所门等公共通道处。
物业管理前期介入服务方案
目录 第一章前期介入服务的意义与优点 (4) 一、物业前期介入管理是为业主把好验收关 (5) 二、物业前期介入管理是后期管理的基础 (6) 三、物业前期介入管理是社区服务持续发展的保证 (7) 四、物业管理对房地产经营的优良影响 (8) 第二章前期介入的五个阶段 (12) 一、物业顾问组建阶段 (12) 二、施工建设阶段 (13) 三、竣工验收阶段 (14) 四、物业销售阶段 (14) 五、项目的接管验收 (15) 第三章前期物业管理初期设想及管理要点 (16) 一、合理选择配备现场介入人员 (18) 二、做好与现场各方关系的协调 (18) 三、物业接管验收的有关要求与标准 (21) 第四章项目组织架构与岗位人员设置 (28) 第五章前期介入工作计划和物资装备情况 (29) 一、工作计划 (29) 二、物资装备情况 (31) 第六章前期介入管理开支预算 (32) 一、前期介入服务报价 (32)
二、接管验收阶段服务报价 (33) 第七章日常物业管理及员工培训 (34) 一、房屋管理 (34) 二、综合管理服务 (34) 三、设施设备维修养护 (35) 四、公共秩序维护 (36) 五、保洁服务 (37) 六、绿化养护管理 (38) 七、员工培训 (38) 八、日常应急预案 (41) （一）小区治安应急预案 (41) （二）突发公共卫生事件的应急处理 (42) （三）小区物业管理范围内突然断水、断电的应急措施 43 （四）突发性群体事件处置预案 (43) （五）火灾应急预案 (44) （六）小区内发现可疑物品的应急程序 (45) 九、社区文化 (46) 八、日常服务报价 (48) 九、服务承诺 (48) 十、公司简介 (49)
商业物业管理前期介入和具体工作
商业物业管理前期介入和 具体工作 Prepared on 22 November 2020
浅谈商业物业管理前期介入、二装及物业费测算时间 1.项目设计阶段 商业物业管理在规划设计阶段就介入方案的修改、优化和决策，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到商业物业经营和管理的实际需要，提高设计品质。及时带来使用人和管理人长期积累的信息，对在规划设计中可能存在的不足和遗漏，在规划设计时或建设前提请开发商加以修正，使规划设计更合理。 1、根据《商业管理房产技术条件》，结合项目实际情况，组织相关的专业工程师进行图纸会审，会审的重点放在高低压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。如： 1）高低压配电的会审主要关注配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运营等； 2）主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力店自用回路； 3）公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施； 4）计量方式关注各主力店是否可以独立计量，尽量减少代收、代垫情况； 5）水系统考虑不同高度分段加压、低层市政直供旁路等； 6）空调系统要根据业态的分布，合理进行系统组合划分和机组制冷量的选择； 2、从商场日常经营需要出发提出合理建议： 1）各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要；
2）地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划线及流向设置是否合理，停车收费系统设置的建议； 3）外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理； 4）建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理； 5）铺（户）内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业态使用需求； 6）隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要； 7)外立面关注材质的选择，广告位和墙面的占比、安装方式等。 8）管理用房面积是否满足需求；垃圾房、保洁作业间是否合理及功能满足需求等。 2.项目施工阶段 1、物业竣工时验收疏忽会为后期物业管理造成管理难题 质量问题总是给发展商和管理公司留下一个又一个的难题，例如房屋建筑内在的质量问题，施工建造中留下的安全隐患，设备安装调试的欠缺等。这些问题往往在物业竣工时不易察觉，加上验收疏忽遗留下的问题，必然造成后期商业管理的力不从心。 2、必须利用管理公司的专业能力实现长效管理 在项目的施工阶段，物业管理的早期介入能确保项目的功能定位和商业物业的使用功能，从使用人的角度出发监督施工，减少返工，防止留下后遗症。如：
项目前期介入流程
项目前期介入流程 1 总则 1.1 物业管理前期介入是指物业交付使用前，物业管理单位向开发商提供的为了优化设计、优化施工、服务销售的一系列有偿物业管理服务，它是前期物业管理服务的重要内容。 1.2 物业管理的前期介入必须保证充分、严密、细致，为后续的物业奠定良好基础，并按管理公司制度规定及时协助、配合项目开发工作。 1.3 对万达地产开发项目而言，管理公司物业管理部、物业分公司（筹建处）均有责任主动参与项目前期介入工作；管理公司相关职能部门、项目所在公司均有责任为物业前期介入提供必要条件。 2 相关职责界定 2.1 物业分公司（筹建处）负责施工图设计阶段开始至项目正式接管前的前期介入作和营销配合工作。 2.2 项目所在公司负责组织和监督物业分公司（筹建处）的前期介入工作，提供必需的工作配合和资源支持，并对物业人员的意见和建议做出反馈。 2.3 管理公司物业管理部具体负责项目规划设计阶段的前期介入工作，并对物业分公司（筹建处）的前期介入工作进行指导和监督。 3 项目前期介入阶段、内容和责任 3.1 根据地产项目开发特点，以及物业服务的需要，物业管理前期介入的阶段和内容包括（但不限于）： 3.1.1 项目规划设计阶段在项目规划设计阶段，前期介入工作由管理公司物业管 理部负责组织，应在规 划管理部编制项目设计任务书之前提供给规划管理部。其主要任务是：a）将集团开发的其他楼盘中出现过的问题整理汇总、分析； b）通过调查 3 个以上当地（或附近地区）类似楼盘，收集并分析这些楼盘在规划及房屋质量方面的通病；
c）从物业的使用便利、配套完善的角度提出建议。将以上问题整理编制成《物业规划设计阶段前期介入意见书》提交给管理公司规划管理部及项目所在公司。 3.1.2 施工图设计阶段在施工图设计阶段，前期介入工作由物业分公司筹备处负责，其主要工作任务是：从方便业主生活，降低日后物业管理成本的角度，向项目所在公司开发设计部提出物业管理《施工图设计阶段物业管理前期介入报告》。也可通过相关项目的调查，总结类似的工程质量问题，如建筑中出现的漏水、墙面冷桥、维护栏的设置等，在接入报告中列入反馈给项目所在公司开发设计部，以便在设计中关注并避免。 3.1.3 项目施工阶段在项目施工阶段，前期介入工作由物业分公司筹备处负责，其主要工作任务是：重点掌握隐蔽工程、配套工程关键部位的材料选择和施工质量，及时向项目所在公司提出改进建议和防治通病的措施，减少业主入伙后投诉数量，为接管验收做好前期准备工作，并及时（每周或每月）向项目所在公司提出《施工阶段物业管理前期介入报告》。 3.1.4 营销配合根据项目所在公司具体提出的配合要求，在房产销售过程中物业分公司（筹建处）有责任提供协助和支持，包括：配合促销活动的实施、销售现场秩序维持，以及销售中心、样板间的清洁和维护等。针对营销推广过程中涉及的物业管理内容向项目所在公司营销（策划）部提出《营销配合物业管理前期介入报告》。 3.2 特殊情况下，物业分公司可提供其它内容的前期介入报告。 3.3 物业分公司（筹建处）在前期介入及营销配合工作所发生成本均应视为第三方提供的咨询服务，按双方合同约定的价格提供服务，费用由项目所在公司承担，列入成本开发项目的物业管理成本。每一阶段的前期介入和配合工作开展前，物业分公司（筹建处）必须按本手册第 6.1 节的规定做好成本测算，并作为工作计划（方案）的必需组成部分报项目所在公司审批（确认）。 3.4 对外承接项目的前期介入必须与开发商签订正式的物业前期介入服务合同，明确约定双方责任、权利，前期介入工作内容和收费标准。 4 前期介入工作的控制 4.1 为保证前期介入工作的密切配合，管理公司规划管理部、项目所在公司在上述
物业工程部前期介入流程讲解学习
物业工程部前期介入流程 物业工程部前期介入阶段的工作，更加注重项目施工现场功能设施设备的合理安装及隐蔽工程的施工质量等，通过现场物业工程技术人员与开发商、总包单位、监理单位进行协调，使初期各项设计建设更加完善合理。确保开发商开发建设高质量、高品质项目的重要辅助途径之一。具体来讲，物业工程部要协助开发商从后期物业管理角度进行现场工程优化；向甲方提供现场施工建议。确保我们物业接管顺利进行，为物业在接管后能够正常运行减少运行成本奠定良好基础。为此物业工程前期介入主要分为三个阶段：规划设计和物业工程部组织架构阶段，施工阶段，接管验收阶段。 第一规划设计阶段 一、做好与现场各方关系的协调 开发商、总包单位、分包施工单位、监理单位、成品保护单位、设备供应商等现场各方关系错综复杂，协调各方关系为现场工作提供便利也是十分重要的，以上是前期介入中需要关注的要点，而前期介入阶段主要是在项目已经完成方案设计，深化施工设计图纸基本完成，进入设施设备安装及二次结构施工阶段，物业工程部工作人员进场，但在一般情况下，深化设计、施工两个步骤会同时开展。 1、深入了解项目特点，拟定现场计划： 在进入项目以前，应当对项目进行深入了解并制定前期介入工作计划； 审读图纸，了解项目系统情况；从设计说明入手，对建筑图纸、结构
图纸、设备专业图纸等进行阅读，标记重要的环节，了解项目的整设计思路、定位、最后对图纸审读的结果进行汇总。 2、物业工程部人员组织架构合理选择配备现场介入人员 现场工作十分复杂，对于物业服务企业而言是一项经验型工作，所以对于现场物业工程技术人员的选择招聘应掌握以下标准：（1）．有丰富的物业工程管理经验，最好是了解装饰装潢管理、设备设施管理、工民建隐蔽工程管理（土建、电气、水暖、给排水、消防、门襟楼宇对讲、智能停车场、小区监控等）的人员； （2）．有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与实际需求结合的人员； （3）．有丰富的现场施工经验，能够保证自身安全； （4）．专业比较全面，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。 第二在建工程施工阶段 （一）土建施工跟进； 1、在建工程土建施工跟进要求：每五天对土建工程进行一次跟进； 2、跟进内容：基础；砌体；楼板；梁；柱；层高；接缝处理；湿渍、渗水、滴漏；外墙保温；外墙涂料；落水管；屋面；风道、烟道；管井；楼梯；踏步；护栏；大堂；单元门；室内墙面；室内棚顶；室内地面；门窗洞口；阳台；等。 3、跟进标准：按物业质量验收标准执行； 4、表格填写：1、如检查结果正常，则在对应栏内打“√”，如异常