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?在线考试平台|在线考试平台 - 浙江广厦建设职业技术学院房地产估价--12房产1
(试卷总分：100.0)
姓名：孟易诚 ，客观题得分： 2 ，主观题得分： 0 ，总得分： 2 ，不及格 ，未阅卷
一、单选题（每题1.0分，共40题)
1、.估价机构出具的估价报告应该一式____。 √ 得分：1.0
A、1名
B、2份
C、3份
D、4份
正确答案：C
2、某工业用地的土地面积为10
000m2，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为____。
× 得分：0
A、500万元
B、1000万元
C、2500万元
D、3000万元
正确答案：C
3、.直线趋势法公式中的常数a、b是由____决定的。 √ 得分：1.0
A、房地产的历史价格资料
B、房地产的未来价格资料
C、房地产的现时价格资料
D、估价人员选取的价格资料
正确答案：A
4、.后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内____。
× 得分：0
A、期初
B、期中
C、期末
D、任意阶段
正确答案：B
5、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，下列哪项一般不计息____。 × 得分：0
A、未知、需要求取的待开发房地产的价值
B、投资者购买待开发房地产应负担的税费
C、销售税费
D、开发成本、管理费用和销售费用
正确答案：C
6、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是____。 × 得分：0
A、估算后续开发经营期
B、.估算后续开发的各项支出、收入
C、估算后续开发各项支出、收入在何时发生
D、估算开发期中的利息和利润
正确答案：D
7、开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用____评估。 × 得分：0
A、市场法
B、收益法
C、成本法
D、推测法
正确答案：A
8、.假设开发法中求取在建工程价值的扣除项目不包括____。 × 得分：0
A、土地取得成本
B、续建管理费用
C、续建投资利息
D、续建完成后房地产销售费用
正确答案：A
9、假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的____的“倒算法”。 × 得分：0
A、市场法
B、收益法
C、成本法
D、长期趋势法
正确答案：C
10、估价上的折旧注重的是____。 × 得分：0
A、原始取得价值的减价修正
B、原始取得价值的摊销与回收
C、重置价值的摊销与回收
D、价值的减价修正
正确答案：D
11、某建筑物的实际经过年数为10年，预计可能再使用30年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的____。 × 得分：0
A、成新率为0.68
B、成新率为0.0074
C、成新率为0.76
D、成新率为0.82
正确答案：C
12、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是____。
× 得分：0
A、16%
B、42%
C、58%
D、84%
正确答案：D
13、某经过年数为23年的零售中心，其内部进行了重新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么该建筑物的有效年龄____。 ×
得分：0
A、等于23年
B、小于23年
C、大于23年
D、可能等于也可能大于23年
正确答案：B
14、某住宅小区附近兴建了一座化工厂，该居住小区的房地产价值下降，这种折旧属于____。 × 得分：0
A、物质折旧
B、功能折旧
C、外部折旧
D、设备折旧
正确答案：C
15、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于____。 × 得分：0
A、自然折旧
B、物质折旧
C、功能折旧
D、经济折旧
正确答案：C
16、某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6％，为吸引3年期的储
户，则其3年期存款的单利年利率应大于____。
× 得分：0
A、6.37％
B、6.12％
C、6.02％
D、6％
正确答案：A
17、在完善、成熟的土地市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款、在购置时应由____和可直接归属于该土地的其他支出构成。
× 得分：0
A、房地产开发商缴纳的税费
B、土地出让方缴纳的税费
C、政府管理部门缴纳的税费
D、开发商与土地出让方分担的税费
正确答案：A
18、预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为____。
× 得分：0
A、13年
B、15年
C、16年
D、17年
正确答案：C
19、某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/㎡；运营费用率为租金收入的25％；该类房地产的报酬率为10％。该商铺的价值为____。
× 得分：0
A、5208万元
B、533万元
C、695万元
D、711万元
正确答案：A
20、建筑物净收益=____×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。 × 得分：0
A、建筑物重置价
B、建筑物现值
C、土地价格
D、房地产价格
正确答案：B
21、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为____。
× 得分：0
A、368万元
B、552万元
C、561万元
D、920万元
正确答案：B
22、某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为____。
× 得分：0
A、2003年6月15日
B、2003年8月15日
C、签订估价委托合同之日
D、估价人员与委托人商定的某日
正确答案：
A
23、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以____进行估价。
× 得分：0
A、保持现状前提
B、装修改造前提
C、转换用途前提
D、重新利用前提
正确答案：D
24、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于____。
× 得分：0
A、该建筑物的价值低于拆除费用
B、该估价结果肯定有误
C、甲土地的价值高于乙土地的价值
D、不可能出现这种情况
正确答案：A
25、对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值____支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。 × 得分：0
A、小于
B、大于
C、等于
D、无法确定
正确答案：B
26、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据最高最佳使用原则应按____进行估价。
× 得分：0
A、服装店用途
B、超市用途
C、社会平均收益
D、地价加房价
正确答案：A
27、在影响房地产价格的各种因素中，房地产投机属于____。 × 得分：0
A、社会因素
B、环境因素
C、人口因素
D、行政因素
正确答案：A
28、下列属于房地产影响因素中的自身因素的是____。 × 得分：0
A、完备程度
B、基础设施
C、区位因素
D、环境状况
正确答案：C
29、城市房屋征收评估应当采用____标准。 × 得分：0
A、清算价值
B、公开市场价值
C、账面价值
D、原始价值
正确答案：B
30、在房地产价格中，市场价格是____。 × 得分：0
A、稳定均衡价格
B、不稳定均衡价格
C、长期均衡价格
D、短期均衡价格
正确答案：D
31、____是在经纪人假设下，或者真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格： × 得分：0
A、市场价格
B、成交价格
C、理论价格
D、清算价格
正确答案：C
32、决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区房地产的供求状况，这是因为____。 × 得分：0
A、房地产的不可移动性
B、中国经济地区差异明显
C、不同地区人们的消费习惯不同
D、地区间的政府管制
正确答案：A
33、房地产估价中的价值，一般是指____。 × 得分：0
A、使用价值
B、交换价值
C、投资价值
D、账面价值
正确答案：B
34、在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本下降，会使该种房地产的供给____。 × 得分：0
A、增加
B、减少
C、不变
D、无法确定
正确答案：A
35、以下不属于房地产存在形态的是____。 × 得分：0
A、土地
B、建筑物
C、房地
D、权益
正确答案：D
36、下列房地产的权利的种类中，____属于担保物权。 × 得分：0
A、地役权
B、典权
C、抵押权
D、租赁权
正确答案：C
37、建筑密度等于____／建筑用地面积。 × 得分：0
A、总建筑面积
B、土地总面积
C、建筑顶层面积
D、建筑基底总面积
正确答案：D
38、下列不属于构筑物的是____。 × 得分：0
A、储藏室
B、水塔
C、隧道
D、道路
正确答案：A
39、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为____。 ×
得分：0
A、估价目的不同
B、作出的估价师声明不同
C、委托人不同
D、掌握的有关信息不同
正确答案：D
40、承担资产评估、验资或者验证的机构提供虚假材料的，由公司登记机
关没收违法所得，处以违法所得____的罚款，并可以由有关主管部门依法责令该机构停业、吊销直接责任人员的资格证书，吊销营业执照
× 得分：0
A、一倍～三倍
B、一倍～五倍
C、三倍～五倍
D、五倍～十倍
正确答案：B
二、多选题（每题2.0分，共10题)
1、估价技术报告一般包括下列内容____。 × 得分：0
A、估价的详细测算过程
B、估价基本事项
C、估价结果确定及其确定理由
D、市场背景分析
E、估价方法选用分析
正确答案：A,C,D,E
2、封面内容包括____。 × 得分：0
A、标题
B、估价项目名称
C、委托人
D、估价作业日期
E、致委托人函
正确答案：A,B,C,D
3、下列影响房地产价格的因素中.不属于国际因素的是____。 × 得分：0
A、世界经济状况
B、政治安定状况
C、政治对立状况
D、军事冲突状况
E、城市化状况
正确答案：B,E
4、.经济适用房的成本包括____。 × 得分：0
A、征地和拆迁补偿安置费用
B、建筑安装工程费
C、管理费
D、贷款利息
E、小区营业性配套公建费
正确答案：A,B,C,D
5、房地产需求形成的条件有____。 × 得分：0
A、购买计划
B、购买决策
C、购买欲望
D、支付能力
E、购买行为
正确答案：C,D
6、从实物角度来看，现实中的房地产估价对象包括____。 × 得分：0
A、建筑物
B、已经灭失的房地产
C、作为企业整体中的一部分的房地产
D、土地
E、划拨土地使用权的房地产
正确答案：A,B,C,D
7、房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。共有可分为____。 × 得分：0
A、按份共有
B、按权共有
C、共同共有
D、共享共有
E、共用共有
正确答案：A,C
8、房地产估价师的职业道德
包括____。 × 得分：0
A、有资格证书即可胜任
B、诚实守信
C、公平竞争
D、社会责任
E、保守秘密
正确答案：B,C,D,E
9、由于具有____特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。 × 得分：0
A、保值增值
B、价值量大
C、不可移动
D、寿命长久
E、独一无二
正确答案：A,B,C,D
10、与非专业估价相比，不属于专业估价的特点有____。 × 得分：0
A、是一种专业意见
B、估计价格或价值
C、实行有偿服务
D、承担法律责任
E、估价作业日期长
正确答案：B,E
三、判断题（每题1.0分，共40题)
1、估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。 × 得分：0
正确
错误
正确答案：错误
2、估价机构出具的估价报告应该一式三份，二份交委托人收执，一份由本机构存档。 × 得分：0
正确
错误
正确答案：正确
3、估价业务应当由估价机构统一接受委托，统一收取费用；估价师也可以以个人名义承揽估价业务。 × 得分：0
正确
错误
正确答案：错误
4、.对于不应承接的房地产估价业务，房地产估价机构不可以向估价需求者介绍其他合适的房地产估价机构和房地产估价师承接该项估价业务。
× 得分：0
正确
错误
正确答案：错误
5、.对可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其标准价格，此标准价格称为路线价。 × 得分：0
正确
错误
正确答案：错误
6、一般的房地产估价方法主要适用于单宗土地估价，而且需要花费较长的时间。路线价法则被认为是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财力，可以同时对许多宗土地进行批量估价的方法。
× 得分：0
正确
错误
正确答案：正确
7、在任何情况下，房地产开发的销售期和建设期都不可能重合。 × 得分：0
正确
错误
正确答案：错误
8、评估毛地的价值，即该土地尚未完成拆迁补偿安置，这时减去的项目中应包括拆迁补偿安置费。 × 得分：0
正确
错误
正确答案：正确
9、在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经营收益状况无关。 × 得分：0
正确
错误
正确答案：错误
10、延迟维修的损坏残存主要是由人工使用引起的。 × 得分：0
正确
错误
正确答案：错误
11、一般的建筑物适用于重建价格，有历史美学价值的建筑物适用于重置价格。 × 得分：0
正确
错误
正确答案：错误
12、某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为5％，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应等于5.25％。
× 得分：0
正确
错误
正确答案：错误
13、成本法中的土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用等的金额，均按照它们在过去发生时的实际或正常水平来估算。 ×
得分：0
正确
错误
正确答案：错误
14、成本法中的“成本”不是通常意义上的成本，而是价格。但价格中不包含利润。 × 得分：0
正确
错误
正确答案：错误
15、土地剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。 × 得分：0
正确
错误
正确答案：错误
16、在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，出让合同已约定不可续期，应以土地使用权剩余期限为收益期限。 ×
得分：0
正确
错误
正确答案：正确
17、预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。
× 得分：0
正确
错误
正确答案：错误
18、资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金与将来同样多的资金相比，资金的价值是更少的。 × 得分：0
正确
错误
正确答案：正确
19、在市场比较法中，可采用时间序列分析法对可比实例价格进行交易日期修正。 × 得分：0
正确
错误
正确答案：正确
20、.设某城市房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6％和3％。现某宗房地产的正常成交价格为2500元／㎡，则卖方出售其房地产实得收入为2350元／㎡，买方购买该房地产实际付出为2575元／㎡。
× 得分：0
正确
错误
正确答案：正确
21、在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。 × 得分：0
正确
错误
正确答案：错误
22、合法原则是最高最佳利用原则的必要条件。 × 得分：0
正确
错误
正确答案：正确
23、合法原则就是指只有合法的房地产才能成为估价对象 × 得分：0
正确
错误
正确答案：错误
24、一般来说，房地产价格的上涨率是高于一般商品价格的上涨率的。 × 得分：0
正确
错误
正确答案：正确
25、高收入者收入的增加比中低收入者收入的增长更能增加房地产的消费需求。 × 得分：0
正确
错误
正确答案：错误
26、低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。 × 得分：0
正确
错误
正确答案：正确
27、交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。 × 得分：0
正确
错误
正确答案：正确
28、一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。 × 得分：0
正确
错误
正确答案：正确
29、.在居住用途中，由于高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济地租曲线的梯度较低密度平房住宅大。 × 得分：0
正确
错误
正确答案：正确
30、某一地带有铁路，该地带如果是居住区，则铁路一定是增值因素。 × 得分：0
正确
错误
正确答案：错误
31、买卖双方因为约定税费的承担方式不同，也可能导致实际价格与名义价格的不符。 × 得分：0
正确
错误
正确答案：正确
32、投资者评估的房地产投资价值大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为能够实现的基本条件。 × 得分：0
正确
错误
正确答案：正确
33、在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格高于卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。 × 得分：0
正确
错误
正确答案：错误
34、当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产的现期需求；相反，就会减少对房地产的现期需求。 × 得分：0
正确
错误
正确答案：正确
35、对于房地产的价格水平、供求状况及价格走势，在不同地区之间可能相差很大。 × 得分：0
正确
错误
正确答案：正确
36、因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。 × 得分：0
正确
错误
正确答案：正确
37、建筑物区分所有权包括专有部分的所有权、共同共有所有权和因共同关系所产生的成员权构成。 × 得分：0
正确
错误
正确答案：错误
38、房地产不仅在转让、租赁、抵押、征收、分割、损害赔偿、税收、保险等活动需要估价，而且房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。
× 得分：0
正确
错误
正确答案：正确
39、估价的含义更精准、更明确、更具体，就是专指对价值进行评估。而评估的含义很宽泛，不只是限于价值评估，也可以指查验某人、某物或某项工作、活动等以判断其表现、能力、质量、效果、影响等。
× 得分：0
正确
错误
正确答案：正确
40、房地产估价结果是一种专业意见 × 得分：0
正确
错误
正确答案：正确