(年度报告)中原地产：东莞房地产市场分析报告

中原地产：11月东莞房地产市场分析报告

一、土地市场分析

1、土地供应分析

11月土地供应继续回落，商住用地位置偏远。

2010年11月东莞市国土资源局挂牌上市10宗土地，总面积33.76万㎡，环比减少47.03%，其中商住用地3宗，占地14.39万㎡；7宗工业用地，占地19.37万㎡；本月总体供应量比上月大幅减少，其中商住用地供应也屈指可数，并且都是位于偏远的镇区。

2010年11月东莞挂牌上市土地情况一览：

2、土地交易分析

11月土地市场归于沉寂。

2010年11月东莞市成交15宗土地，成交面积为45.25万㎡，成交金额6.79亿元，面积环比上月下降47.30%；商住用地成交4宗，成交面积12.99万㎡，成交金额3.04亿元。本月土地市场表现较为沉寂，无论工业地块还是商住、商务地块，几乎全部以底价成交，或叫价一两轮就收兵，仅在道滘镇厚德村地块出现钜隆地产与富盈地产之间25轮的竞价。

2010年11月土地挂牌交易情况如下：

3、商住用地成交量价走势分析

商住用地成交平淡，大牌开发商几乎绝迹。

11月商住用地成交面积12.99万㎡，环比下降52.80%，楼面地价1077元/㎡，环比下降44.80%，可建建筑面积28.21万㎡；本月拿地的开发商钜隆地产、汇景地产、翡翠半岛地产都不是东莞十分主流的开发商，甚至钜隆地产才刚刚进入东莞房地产布局，但它们勇于在这个时间节点底价拿地，也说明了在当前楼市下各家开发商的战略意图有所不同。

近来达鑫地产在土地市场表现最为抢眼，从09年至今已经6次斩获石碣镇鹤田厦村商住地块，总占地面积达到18.71万㎡，可见建筑面积37.42万㎡，整体楼面地价仅为1473元/㎡，该企业加上在售的达鑫?江滨新城，已经成为名副其实的石碣地产龙头。

近期供需小结：2010年11月，东莞土地市场的供需双双回落，虽然没有土地流拍，但只有极个别商住地块有多轮的激烈竞拍，究其原因一方面是缺少热点地块的出让，另一方面央行接连提高存款准备金率收紧银根，开发商拿地对资金有所顾虑。

后市展望：

12月土地市场聚焦石龙。

12月，东莞土地市场收官之月，总体供应量将比上月有所回升，根据监测进入竞拍环节的地块达到52.74万㎡，引人注目的商住用地5宗，商务金融用地1宗，不过大部分都位于楼市发展滞后的镇区，只有石龙镇王屋洲村的

2010G077-78地块具有较大的潜力，可能引来几个开发商的追逐。

12月挂牌交易的商住、商务用地一览：

二、新增供应状况

11月推盘出现“小高潮”；全市商品房总供应44.23万㎡，环比上升136.90%。

2010年11月份东莞新增商品房供应总体情况：

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，11月全市共20个项目有新增供应，总供应面积为44.23万㎡，环比上升136.90%，同比上升39.26%。这其中有以下几个方面的原因：一是年底将至，部分开发商为了年终冲量，供应有所增加；二是一些项目受9.29新政影响，推盘顺势后延，集中在11月推货；三是受深圳“限购令”的影响，部分开发商抓利好商机，大搞莞深二三级联动，加推新货。这些因素使得11月供应显现供应“小高潮”，进入12月份年底的最后一个月，是传统的楼市旺季，开发商也有业绩目标冲量需求，因此普遍选择在此节点上再次发力，加大推盘力度，从而使得市场供应集中释放，迎来一波推盘高潮。这波推盘高潮表现在各大楼盘市场推广力度增强，市场推货量明显加大。

别墅供应陡增，洋房供应比重有所萎缩，非住宅供应明显减少。

11月份新增供应中住宅供应面积为41.70万㎡，供应套数为3907套，其中洋房供应为25.62万㎡，供应套数为2822套，面积所占比重降至57.94%，环比大幅萎缩；供应共13个项目：新世纪宜居、东方银座中心城、天御、万科?棠樾、大朗碧桂园等，这些项目基本是全新项目；别墅供应共6个项目，供应面积为12.64万㎡，环比巨幅增加，其中大朗碧桂园以176套占总量的50%；

公寓新增一扫前三月空白，供应面积为3.43万㎡。非住宅供应整体有所减小，其中商铺供应为1.96万㎡，车位供应为0.57万㎡，写字楼连续两月为零供应。

城区供应相对偏紧，镇区大朗、常平、塘厦等区域供应巨幅放量。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，2010年11月商品房新增供应中城区供应为6.36万㎡，占总体量的14.38%，环比降

17.18%；镇区的新增供应为37.87万㎡，按面积计算占全市的供应比例为85.62%，供应出现了“井喷”；其中大朗、常平、樟木头表现非常突出。其中城区供应项目有：中信御园、葡萄庄园、长城世家二期；镇区主要供应的项目有：大朗碧桂园、新世纪宜居、葵花里、万科?棠樾、东方银座中心城等，其中镇区主要是全新项目的集中推货，使得11月份镇区供应巨幅放量。

中小户型供应聚升，大户型供应有所下降，超大户型供应“爆发性”增长。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，2010年11月东莞新增住宅供应中刚性需求的中小户型（60㎡以下及60-100㎡）再次发飙为市场推货绝对主导，占总量的74.63%，其中60㎡以下产品增幅较大，这主要是由于公寓供应量有所增多；61-100㎡的中等户型所占比重为最多的，这主要是新政后中小户型一直深受刚性需求的持续关注，刚性需求的增多促使着中小户型加大供应。而大户型由于9.29新政后二套房首付需要五成及利率要1.1倍，三套停贷款令改善性需求观望增多，入市积极性不高，这样迫使开发商推货看市场而定，但超大户型住宅产品，尤其是别墅产品供应出现“爆发性”增长，其中200平米以上的产品所占比重由2.15%增加到10.17%。

三、库存供应状况

商品房可售存量降至573.40万㎡，后市销售压力有所缓解。

根据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，截至2010年11月30日东莞商品房的累积可售存量为573.40万㎡，环比10月份下降了6.59万㎡，下降幅度为1.14%，这主要是成交在深圳“限购令”驱逐下，莞城二三级联动持续加强成交量相当火爆，再加上东莞刚性需求确实强大并有所释放，使得11月份的成交量达到了50多万㎡，需求相对供应来说较旺盛，使得商品房可售存量在上月的基础上继续减少。从10月底到11月的深圳客户来莞购房发展趋势看，莞城二三级联动这个势头仍在持续，而且有进一步蔓延的态势。不少东莞楼盘尝到了甜头，继续加大深圳市场的外拓力度，同时市场上其他的部分开发商也开始效仿，预计这波深圳客东莞投资热仍要持续一段时间。再加上年终购房者收入相对有所增加，购房积极性增强，预计后市存量仍有所下探的空间。

目前东莞住宅存量为444.64万㎡，环比下降1.62%，共41108套；其中洋房存量为345.56万㎡，环比下降3.89%，共32966套；公寓存量35.73万㎡，环比上升2.96%，共6464套；别墅存量63.35万㎡，环比上升9.76%，共1678套。

2010年11月东莞商品房各物业类型可售存量变化：

四、潜在供应状况

城区“高价地”项目开工启动，11月新开工面积为59.98万㎡，环比上升26.86%。

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2010年11月全市商品房新开工

面积为59.98万㎡，环比10月份上升26.86%。新开工的项目共8个：君御旗峰豪园、凯旋公馆、万科?金域松湖花园、红和中心、万科?紫台等。11月份临近年终，开工量相对较少，开发商更多的把精力放在年终冲量，完成任务这个重点上。从开工项目来看，城区项目较多，总数目达到5个，其中南城和莞城的高价地块开工已经启动，再加上南城已经动工的中熙?香城名门花园、天利中央花园等，这些项目预计在明年5月份会上市，届时南城西平区域供应较多，竞争比较激烈，同时高价地项目也会给区域价格带来一个标杆；镇区开工主要集中在经济发达的虎门和松山湖万科两大项目。

五、市场成交状况

11月东莞楼市整体保持平稳，住宅成交有所下降，非住宅成交迅猛反弹。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2010年11月东莞共有192个项目有商品房成交，成交面积为51.08万㎡，环比下降4.15%，同比上升1.59%；成交总金额为42.05亿元，环比下降4.99%，同比上升20.69%；其中商品住宅成交46.31万㎡，环比下降9.09%，成交金额为37.55亿元，环比下降10.55%，共成交4218套；非住宅成交面积为4.77万㎡，环比上升102.98%，成交金额为4.50亿元，环比上升97.37%。

2010年11月东莞市商品房成交总体情况：

11月东莞楼市在二次调控、限购令、预售资金监管、加息、限外令、逐渐收紧的货币政策……考验下，没有10月份“火红”，但是由于开发商及时采取了一系列出货的措施，使得东莞商品房成交量仍保持在50万㎡以上运行。这主要有以下几方面原因：一是自10月下旬开始临深圳区域的开发商利用了深圳“限购令”主动去深圳拓客，取得了不错的效果，接着更多的开发商大搞莞深二三级联动，令公寓和别墅成交非常火爆；二是11月份新盘项目上市较多，且新

盘定价低于市场预期，使得个盘开盘销售的非常理想；三是东莞始终是刚性需求为主导的市场，使得新盘上市尤其是刚性盘的上市，这些需求都会有所释放。但是后市随着深圳投资客对东莞的市场有了进一步的加深了解，价格低洼、投资升值潜力大成为了众多深圳投资客对东莞市场的一致共识。预计这波深圳客东莞投资热仍要持续一段时间。

投资性物业成交活跃，洋房需求有所压抑。

2010年11月东莞各物业成交量价情况（单位：元/㎡）：

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，11月份除洋房与写字楼成交环比有所下滑以外，投资性物业如：公寓、别墅、商铺、写字楼物业环比都有不同幅度上升。这主要是由于深圳客户大举入莞，看到了东莞房产价格的洼地，看好东莞投资前景纷纷出手，说明了外来消费力在新政以后在东莞市场上很活跃，同时也可以反映东莞本土消费力受9.29新政的影响较大，购房需求有所放缓，置业消费有所压抑。

（1）洋房

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，11月洋房总成交面积为37.74万㎡，成交套数为3709套，套数环比下降10.43%，成交均价为6769元/㎡，环比下降2.93%，其中大朗东方银座中心城以183套签约量，排名全市第一，签约在100套以上的项目共有7个。

（2）别墅

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，11月别墅总成交面积为7.08万㎡，成交套数为206套，套数环比上升51.47%，成交均价15309元/㎡，环比下降12.31%，其中大朗碧桂园以8901元/㎡地价入市，签约量71套排名第一，签约10套以上的项目有4个。

（3）公寓

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，11月公寓总成交面积为1.49万㎡，成交套数为382套，套数环比上升81.90%，成交均价为7962元/㎡，环比下降12.31%，其中菁英时代以98套的签约量占据公寓成交第一名。

（4）商铺

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，11月商铺总成交面积为3.04万㎡，成交套数为227套，套数环比上升74.62%，成交均价为9357元/㎡，环比上升7.57%，其中金地格林上院三期以40套签约量排第一位。

（5）写字楼

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，11月写字楼总成交面积为1.01万㎡，成交套数为70套，套数环比下降-15.66%，成交均价为9308元/㎡，环比下降27.05%，其中常平嘉骏中心以36套签约量占居第一。

（6）车库

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，11月车库总成交面积为7162㎡，成交套数为570套，套数环比上升134.57%，成交均价为9954元/㎡，环比上涨29.87%，其中世纪城?国际公馆三期以266套签约量排名第一。

南城引领全市，寮步、大朗、常平等区域供需“两旺”。

从各区域成交情况来看，11月份东莞成交的31个区域中共成交5085套，其中有13个区域全线飘红，比10月份有所减少；四大城区总成交1490套，其中南城以685续登全市各区镇龙虎榜首，并且大大超出第二位的寮步，其中比较有亮点的区域是寮步、大朗、常平等区域由于供应量较多，11月份新盘集中推货，因此成交也非常的火爆，后市这些区域的潜在项目较多，因此后市仍有很大的发展空间。

附表：各区域成交套数环比增长情况（单位：套）

中小户型非常走俏，大户型改善性需求持续遇冷。

根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2010年11月普通住宅成交中，40㎡以下及40- 60㎡的小户型成交比重比10月大幅增多，这主要由于市场上中小户型在前期供应较少，其次是受深圳“限购令”的影响，深圳客户看重了个别地段好、价格洼地区域小户型公寓的投资价值，纷纷出手购买，使得小户型非常走俏；而60-100㎡的中等户型基本上是随着市场走势自然消化，其中80-100㎡所占整体比重还有所减少；120-140㎡及160平米以上大户型，主要是受新政影响，首付门槛和利率的提高，第三套的停止商业贷款，使得以本土购房群体为主的改善性需求暂时观望甚至遗憾的放弃购房计划，因此大户型在新政后面临着严峻的考验。

11月份普通住宅中位价格为5561元/㎡，价格稳中有降。

中位值法：1、定义：一组数据按从小到大的顺序依次排列，“奇数”取处在中间位置的一个数（偶数取最中间两个数据的平均数）。2、中位数的优缺点：中位数是样本数据所占频率的等分线‘它不受少数几个极端值得影响，有时也会成为优点。

11月份东莞楼市成交量有所下降，普通住宅成交39.23万㎡，环比下降12.66%，共4012套。从价格分析，普通住宅中位房价为5561元/㎡，环比下降1.92%，这主要是受开发商推市场不于乐观，新上市项目定价低于市场预期，其次是大户型普通住宅成交量较少，再者是东莞本土消费力有所压抑，使得普通住宅的价格有所走低。12月份随着楼市销售旺季来临，很多开发商为了充业绩，再次发力，因此新增项目较多，但面对区域性的竞争加大，开发商定价也会相对

理性，同时从这些预计要上市的项目来看，镇区的较多，城区相对较少，整体价格会有所走低；而受本土消费受新政的压抑，大户型需求持续遇冷，因此12月份的成交量预计有所减少，因此价格预计稳中微降。

六、前11月销售情况

2010年前11月开发商销售排名前十名：（按销售金额）

全市普通住宅销售率为82.94%，需求旺盛，价格预计保持平稳。

据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，截止11月30日东莞普通住宅可售存量为373.71万㎡，其中销售率在50%以下的可售面积有117.38万㎡，销售率在50%以上的可售面积为256.33万㎡，占可售总量的68.59%，说明普通住宅可售存量中五成以上销售情况很理想，供不应求局面凸显。全市可售项目共有332个，其中有286个项目销售率在平衡点以上，其中销售率在70-90%有84个项目，需求较旺盛，价格仍有上升的空间，销售率大于90%有156个项目，可以看出近150多个项目销售压力甚微；近50个项目供过于求，销售率小于50%，相对去货压力较大且有降价的可能性。

前11月品牌开发商硕果累累，成交向优势资源靠拢。

据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，从开发商业绩完成率去分析，2010年全市约200家开发商，其中有175家开发商在2009年和2010年均有销售收入的。在这175家开发商中，有30%的开发商在今年前11个月的销售收入已经完成去年全年的90%以上，也就意味着保守计算超过三成的开发商基

本上完成了今年的销售目标。从数据上去看，30%的比例虽然不高，但今年东莞市场有个明显的特点就是“二八“现象分化比较严重。数据统计显示，销售收入排行前20名开发商的市场集中度从2009年的54.9%上升到今年的63.2%，20%的开发商销售收入占全市商品房销售金额的比重从2009年的69.9%上升到78.2%。而且，在这20%的主力开发商中，数据统计显示超过一般的开发商基本完成甚至是超额完成了今年的销售目标，同时还有部分开发商考虑到项目情况在今年年初定下的销售目标比较低，其全年的销售目标已经达成。综合判断，可以认为，主力开发商大部分已经完成今年的销售目标，这些开发商的项目在12月份的定价由此将保持稳定甚至可能会进一步调高价格。而主力开发商的定价往往决定了市场的主流价格走势，从这个角度判断，12月份整体市场价格走势仍然以保持平稳为主。

七、三级市场成交

1、总体成交情况：

据东莞中原地产研究中心数据统计显示，2010年10月东莞二手商品房共成交3859套，成交面积为45.54万㎡，成交金额为13.49亿元，成交均价3232元/㎡。与一手商品房成交比较，按成交套数计算一二手成交比为1.4：1，与10月相应一二手成交比为1.9：1，两相对比可见，11月二手房市场成交活跃，11月成交总量直逼一手房成总交量。另外，从成交均价分析，二手房成交均价远远低于一手房的成交均价，一二手成交均价比为2.92：1。二手房成交均价低反映的是二手房成交主要集中在低端物业，也反映了东莞购买二手房的客户主要是购买力比较弱的群体。

2、区域成交量价：

据东莞中原地产研究中心数据统计显示，2010年11月东莞二手房成交的热点区域主要分布在樟木头、东城、常平、南城等区域,交投活跃。这里面的主要原因是一手房供应紧缺、价格较高，从导致购房者分流到二手房市场；另外，樟木头二手房非常活跃则是由于历史上香港人置业为主，而金融危机后该镇经济受到较大影响，不少香港投资客看淡樟木头发展前景从而纷纷撤出，导致该区域二手房源增多，二手房均价也相对较低，受政策调控购买新房的门槛的提高,从而促进了该镇二手市场的活跃。

从各区域的成交均价去看，5000元/㎡以上的区域有塘厦、松山湖等区域；4000-5000元/㎡的区域则有长安、厚街等，其他的都在4000元/㎡以下。

3、户型面积分布：

据东莞中原地产研究中心数据统计显示，2010年11月东莞二手房成交户型主要集中在60-120㎡，合计比重接近7成，环比仍下降4.17%；而140-160㎡的大户型比例占10.9%，环比上升3.6%。随着市场对调控政策的消化，刚性需求市场观望情绪缓解，部分改善性需求转投二手房市场。

4、单价区间分布：

据东莞中原地产研究中心数据统计显示，2010年11月东莞二手房成交均价主要集中在2000元/㎡，占总成交的3成还多，其中樟木头、常平等在此间成交盘源较多，从而带到全市整体成交均价的回落，环比回落19.41%。其次是成交均价2000-3000元/㎡，环比下降2.25%。

5、与一手对照分析

据东莞中原研究中心监测数据显示，11月二手房成交热点区域如樟木头、东城、虎门、凤岗等等，全市1/3区域二手房成交已经超过一手房成交，二手房市场交投活跃。

据东莞中原研究中心监测数据显示，11月一二手房成交均价比值大的区域，如东城、虎门等，由于一手房供应偏紧，市场可供选择的新房相对短缺，从而拉升区域一手房成交均价，购买新房门槛进一步提高。由于市场可供选择二手房相对充裕许多，部分消费能力偏弱购房者，转向二手房交易市场，二手房交投活跃。

八、后市展望：

1、市场预计迎来年底前的一波推盘高潮，新盘及加推项目近三十个。

一方面由于金九银十期间遭受“929”新政二次调控，市场供应在9月份大幅放量后到10月份出现明显萎缩，开发商观望情绪浓厚延迟推盘，这种情况一直持续到11月份的中下旬。另一方面从11月份下旬开始，二次调控已经逐步为市场所消化，市场观望情绪减淡，同时进入12月份年底的最后一个月，是传统的楼市旺季，开发商也有业绩目标冲量需求，因此普遍选择在此节点上再次发力，加大推盘力度，从而使得市场供应集中释放，迎来一波推盘高潮。这波推盘高潮表现在各大楼盘市场推广力度增强，市场推货量明显加大。

从目前掌握的情况来看，12月份新盘及加推的项目接近三十个，其中全新上市的项目有江南第一城三期、万科?紫台、鼎峰尚境、怡丰?映玥明轩、丰泰城?旗山绿洲、新世纪宜居、汇盛国际、盈拓郦苑（石碣）、丰泽园（洪梅）、五福里（道滘）、文一商住城（道滘）等；加推的项目有中信御园、富盈山水华府、

祥利上城、三正卧龙山花园、金桂华府、东方银座、鼎峰品筑二期、罗马景苑（商铺）、新世纪?领居、丰泰?东海城堡、益田?大运城邦二期、中惠?香樟绿洲、中惠?珺庭、金域中央五期?天玺等。从推盘的情况来看，主力户型主要集中在

80-120平米的两房、三房，迎合市场首次置业的刚性需求。

2、12月份的市场整体成交预计大幅放量，有望创出今年月度新高。

一方面是今年的两次政策调控压抑了很多购房需求，市场累积的需求有集中释放的内在需求；同时由于今年下半年以来东莞出口恢复高速增长，企业订单大幅增多，企业盈利状况偏乐观，购买力明显增强；而且随着年底楼市传统旺季的来临，购房者在年终奖金、企业回款等的预期下购房冲动、入市积极性明显增强；另一方面，二次调控对市场的影响逐步减弱，购房者的观望情绪在开发商积极推盘的带动下开始逐步打破，转而积极入市；再者，深圳投资客在“限购令”下持续进入东莞市场投资，进一步推高市场整体成交量。从今年各月份的成交量看，1月、9月、10月、11月是成交高位，基本都录得5000套左右的成交量，预计12月份的全市整体成交量或创出全年月度新高，直逼6000套大关。

3、市场成交价格整体保持平稳，其中11月份新开盘的价格或现低开高走态势。

从销售率指标去分析，截止11月底，全市商品房整体销售率为82.94%，其中销售率≥90%的楼盘占比54%，≥70%≤90%占比21%，≥50%≤70%占比13%，≥30%≤50%占比8%，≤30%占比4%。可以看出整体市场销售率比较高，超过七成五的楼盘销售率超过70%，而销售率低于50%的仅占一成左右。这意味着供求关系上需求比较旺盛而供应偏紧，支撑房价平稳向上；同时也说明大部分开发商在项目运作上普遍销售收入高于盈亏平衡点实现盈利，降价促销可能性较小；而销售率低于50%甚至低于30%的楼盘有降价促销的可能性，但属于这种情况的楼盘毕竟在少数。综合销售率情况去判断，预计近期楼价维持平稳的可能性较大。

从开发商业绩完成率去分析，2010年全市约200家开发商，其中有175家

开发商在2009年和2010年均有销售收入的。在这175家开发商中，有30%的开发商在今年前11个月的销售收入已经完成去年全年的90%以上，也就意味着保守计算超过三成的开发商基本上完成了今年的销售目标。从数据上去看，30%的比例虽然不高，但今年东莞市场有个明显的特点就是“二八“现象分化比较严重。数据统计显示，销售收入排行前20名开发商的市场集中度从2009年的54.9%上升到今年的63.2%，20%的开发商销售收入占全市商品房销售金额的比重从2009年的69.9%上升到78.2%。而且，在这20%的主力开发商中，数据统计显示超过一般的开发商基本完成甚至是超额完成了今年的销售目标，同时还有部分开发商考虑到项目情况在今年年初定下的销售目标比较低，其全年的销售目标已经达成。综合判断，可以认为，主力开发商大部分已经完成今年的销售目标，这些开发商的项目在12月份的定价由此将保持稳定甚至可能会进一步调高价格。而主力开发商的定价往往决定了市场的主流价格走势，从这个角度判断，12月份整体市场价格走势仍然以保持平稳为主。

另外，由于11月份市场受二次调控的影响，市场观望情绪仍然较浓，开发商对市场预期不乐观，因此11月份新盘上市时在定价上偏于保守，基本上是低于市场预期的价格开盘，同时也获得了较好的销售业绩。在成交量的支撑下，预计这些盘在后续的销售中价格或将呈现低开高走的发展趋势。

4、城区供应持续偏紧，镇区供需成市场主力。

从12月份新盘、加推的情况进行梳理，可以发现城区的新增供应明显萎缩偏紧，新增供应项目屈指可数，仅江南第一城和金域中央有新货供应，其他项目都是旧货加推或尾货消化，而且整体可售货量较少，城区市场供应开始进入青黄不接的空档期。而镇区新增供应则表现大幅放量，而且二三线镇区的新增供应明显增加，如大岭山、樟木头、洪梅、道滘、石碣等，这些镇区整体供应量不大，需求累积时间较长，预计消化情况偏乐观。

5、深圳投资性需求在东莞市场持续活跃。

深圳出台“限购令”后，深圳投资客陆续进入东莞市场投资，从10月到11

月的发展趋势看，这个势头仍在持续，而且有进一步蔓延的态势。不少东莞楼盘尝到了甜头，继续加大深圳市场的外拓力度，同时市场上其他的部分开发商也开始效仿。同时深圳的房产代理商和中介公司面对日益缩水的深圳市场，也开始主动开拓东莞市场，有些是打游击，组织一批批的深圳投资客过来东莞市场进行个盘投资，有些则是干脆成立东莞分公司或办事处，专门做东莞市场的生意。通过近两个月的口碑传播，深圳投资客对东莞的市场有了进一步的加深了解，价格低洼、投资升值潜力大成为了众多深圳投资客对东莞市场的一致共识。预计这波深圳客东莞投资热仍要持续一段时间。

6、二手房市场传统旺季来临，预计交投进一步趋向活跃。

从9-11月东莞二手房市场成交情况来看，呈现逐月增长态势，从9月份的1845套，到10月份的2631套，11月份则创出成交新高，成交量高达3859套，直逼一手房市场5085套的成交量。数据分析表明，一方面受二次调控影响，部分一手房购房需求分流到二手房市场，另一方面二手房市场进入传统旺季，购房需求集中释放，从而促成了二手房市场的旺销局面。同时一些触觉敏锐的投资客也开始在二手房市场上活跃，投资价值比较高并且比较稀缺的高端物业，同时也趁低吸纳价格非常低的一些物业，如樟木头的一些价格超低的二手房。预计这波深圳客在东莞投资的热潮中，部分深圳投资客除了投资东莞的一手房外，也开始逐步关注东莞的二手房市场，在一定程度上也促进东莞二手房市场交投趋向进一步的活跃。