银川楼市调研报告

附件二银川宝湖项目

银川楼市调研分析报告

1调查目的

1.1通过客观的分析银川城市的发展状况和发展规划，明确银川市的发展趋势及潜力；

1.2通过客观的分析银川楼市近几年的发展状况，明确银川楼市的发展状况，预测银川楼市的发展趋势；

1.3通过客观深入的楼盘调研和科学严谨的统计分析，明确银川房产市场的整体状况，分析房产未来的供求状况；

1.4明确宝湖项目在现有市场的市场定位，以及未来面临的市场竞争；

2调查内容

本次调研时间上依然较为匆促，无法对所有全面的展开调研，依据此次调研的目的，主要设计了以下几个内容：

2.1城市环境的介绍（地理位置、宜居指数、资源优势、人口状况等）

2.2城市经济的介绍（GDP、工业产值、消费状况、收入状况等）

2.3银川房地产历年数据（投资额、竣工面积、销售面积、空置面积、价格等）

2.4在售项目楼盘的基本资料（地理位置、项目规模、产品形态、户型布局等）

2.5在售项目的销售状况（价格、整体销售状况、）

3调研方法

3.1通过网络及书籍查找银川市的城市背景及经济发展状况，分析银川市的城市发展潜力及发展前景；

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3.2通过网络、书记查找银川的房地产历年数据，并结合访谈业内人士，分析银川楼市发展状况及发展轨迹，预

测其发展趋势；

3.3通过实地调研银川现有在售楼盘以及现有小区的环境，分析银川楼盘的优劣势，并寻找到宝湖项目的优势和

机会点。

4调研报告

4.1银川中观经济背景状况分析

4.2银川历年房产市场运行分析

4.32007年1-5月银川房地产运行特点

4.4银川在售楼盘调研分析

4.5银川楼市运行特点及预测

第一篇银川市中观经济背景状况分析

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一、银川城市简介

1、银川地理位置突出，具备做区域老大的基础条件

银川市位于黄河上游宁夏平原中部，东以黄河和明长城为界，与陶乐县和内蒙古鄂托克前旗毗邻；西依贺兰山，与内蒙古阿拉善盟为邻；南接吴忠市；北连平罗县。

分析：从右边的图中，我们可以看出以银川为中心半径500公里范围内（包括内蒙古西部的阿拉善盟、巴彦淖尔盟、乌海市，陕西北部的榆林市、延安市及甘肃的庆阳地区），主要城市的经济、文化、商业触角均远离其本省区的核心辐射。也即意味着在这10万多平方公里、1000万人口的区域范围内，只有银川是省会城市，同时又是城市人口超80万的大城市，因此银川具有绝对的优势形成这个区域的龙头老大，做大做强，政府提出的“大银川”的概念是完全有理由是可行的，也是有可能实现的。

2、银川气候较为温暖，春秋季偶有沙尘暴，是大西北非常适合居住的区域

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从地图上看，在西北黄土高原茫茫的金色海洋中，奇迹般地展现着偌大一个绿岛，就是富饶美丽的塞上江南宁夏川。在这绿岛中央偏北处，矗立着一座胜景如画的城池，那便是宁夏回族自治区首府、著名的塞上古城银川市。银川市地形分为山地和平原两大部分，西部、南部较高，北部、东部较低，略呈西南──东北方向倾斜，平均海拔在1010～1150米之间，西部的贺兰山主峰高2250米，阻挡了腾格里沙漠的东移，削弱了西北寒流和风沙的侵袭，是银川平原的天然屏障。银川属中温带大陆性气候，年平均气温℃，是全国太阳辐射和日照时数最多的地区之一；主要气候特点是：四季分明、春迟夏短、秋早冬长，昼夜温差大。

春秋两季偶有沙尘暴，随着绿化、植被的进一步治理，目前沙尘暴已经少有发生。

分析：从实地调研来看，银川整个城市可谓都被水包围，到处都是湖，这样的景象在大西北区域是非常罕见的，因此银川获得了“塞上江南”的称号。多数人在银川居住之后，都对银川的感觉良好，甚至不愿意离开银川，都说明了银川市具有良好的居住条件，是一个适合居住的地方。

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3、银川交通网络体系基本完善

银川地处西北，远离其他省会城市，距离兰州480公里，大约5个小时，距离西安850公里，大约2个小时的飞行时间，距离北京大约2个小时的飞行时间，距离上海大约3个小时的飞行时间，因此一般的市民较少出去，与外部城市交流较少，但总体上来说银川的交通网络体系基本完善，如下图：

航空：

目前已开通银川至北京、广州、上海、成都、西安、昆明、重庆等地的航线，每

周有40多个航班飞往全国10多个大中城市，形成了以银川为中心，西至乌鲁木

齐、东连沈阳、南至昆明、广州的航空线。银川河东机场位于市区东部，距离市

区约半个小时路程，从民航大厦前有专线大巴可达，车费15元，市区打的，车费

约60元。

铁路：

包兰铁路穿越宁夏，纵贯银川新城市区南北，东接华北重镇包头，与京包铁路相

连；西接西北古城兰州，和兰新、兰青、陇海三条铁路衔接。从银川发出的旅客

列车可直达北京、兰州、呼和浩特、包头、大同、张家口、青铜峡等数十个城市。

公路：

目前有6条国道通往全国各地，境内有高速公路125公里。未来规划逐步建成以

银川市为中心，以国道主干路和国道为主干、以省道、县道为骨架,辐射各县及连

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4、农业和能源为宁夏的两大优势，但目前资源的挖掘以及开发量都不大，具备较大的发展空间

宁夏川区具有悠久的垦殖历史，灌溉便利，土地肥沃，粮食生产具有比较优势，羊肉等畜产品生产具有一定的品质优势，也是西北地区水产品重要的生产基地。但生产规模相对较小，在全国农业生产中并不具有一定的地位。特别是农业产业结构不合理，比起新疆的棉花、陕西的苹果、四川的生猪，内蒙古的粮食生产特色来说，宁夏农业缺乏特色和规模，只能在临近省区产业结构调整以后，发展粮食生产等比较收益较低的项目。

宁夏的矿产资源主要是煤炭和石膏，宁夏煤炭储量在全国居第五位，但山西、内蒙古、陕西等也都是煤炭资源大省，其开采和运输成本明显比宁夏低，宁夏只能以太西煤的特殊品质还保持着一定的出口；宁夏虽然也属于陕甘宁石油天然气生产基地，但新疆、陕北石油天然气的储量多于宁夏，其开采进度也远远先于宁夏；宁夏在水电、火电生产方面也不如青海等省。由于在以山西为主和以新疆为主的两大能源基地中间，存在屏蔽现象，宁夏的能源优势并不能充分发挥。

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5、银川旅游资源丰富，但挖掘得不深，未形成品牌

银川具有丰富的旅游资源，在银川的周边有着贺兰山、六盘山、沙湖都旅游景点，更有着神秘的西夏文化，浓郁的回乡风情，神奇的古人类文化，动感的沙漠探险等等，但银川的旅游业却未得到开发，2005年实现旅游收入13亿元，2006年则实现亿元，存在的主要问题是旅游品牌没形成，多数旅游企业各自为政，没有整合旅游资源；二是交通瓶颈制约旅游业的发展，三是经济的发展不够，不能全身的建设旅游项目，但随着银川经济的发展，银川政府提出“建设大银川，发展大旅游”的战略目标以来，银川的旅游业必然会有较大的发展，而旅游业的进一步发展，会给银川带来更多的外来人口，人口的增加是房地产业发展的基础条件，因此旅游业的发展必然让房地产的发展有了更好的契机。

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【天然湿地公园——沙湖】【风景如画——贺兰山】6

、银川人口较少，但银川市吸纳力强，年均增长4-5万人。

从建国初期仅有3万人发展到目前为84万人，平均每年都增加近4万人的速度在飞涨着，但随着西部大开发的战略进一步实施，城市集群化将更为明显；因此虽然目前银川的城市化率大约为56%，但银川作为这个区域的最大城市，以及大多数地区不适应居住的特点，银川良好的居住氛围必然可以吸引更多群众到此居住。由此，预计城市化率达到65%-70%时，城市扩张的步伐才会减缓。而根据银川市提出的“大银川”的规划，离2010年城区人口达到100万的目标，还有较大的差距，每年仍然需要增加4-5万人口。

而从目前宁夏的第二大城市——石嘴山市依靠靠煤炭资源，以及相关的重化工产业，城市化率较高，但其惠农区并不适合居住，而大武口区的城市建设也一般，跟银川根本无法相比，银川对他们依然具有较大的吸引力；吴忠市近几年发展较快，城

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市化建设也比较快，但其主要依靠青铜峡市的发展，而青铜峡市的居民在银川和吴忠两市之间，而银川作为首府，必然吸引力更强些，但吴忠具备较好的发展条件；中卫建市晚，城市建设薄弱，而固原缺水必然使得固原的富人往银川搬迁。

7、银川城市市情简介

1)城市板块大致划分

银川按行政区划可分为兴庆区（老城区）、金风区（新城）、西夏区（新市区）三大区域，三区域的界限、特点较为明显。

以唐徕渠为界，界东为兴庆区，是老城区所在地，人口众多，占银川人口一半，大约为40万，而经济也以兴庆区最为

发达，是银川城市经济中心，商贸中心，金融中心，中小学教育中心，因此兴庆区各项设施的完善，吸引着众多的居民。

唐徕渠以西，铁路以东地区为金风区，规划面积最小，是新兴的新城所在地，是新的行政中心所在地，人居环境较好，

但金风区各大产业薄弱，配套不齐全，但随着行政中心地位的确立，各项配套设施的完善，各大房地产开发商的建设，

未来必然成为大银川的中心所在地，但目前主要依靠外来人口消化。

铁路以西则为西夏区，西夏区区划面积最大，但人口较少，是银川的老工业基地，但目前老工厂多数效益不好，居住环

境较差，目前规划为工业基地和银川大学城所在地，大中学校给该片区注入了活力。

2)市民消费心理大致简介

移民众多，不排斥外来文化，同时消费也较为超前，不保守；

银川市是一个新发展起来的城市，真正土生土长的市民大约只占了20%左右，同西北其他城市相比，具有活力，对外来

文化和经济不排斥，与外面文化和经济有较多的联系，导致银川市居民注重享受，讲究消费，消费观念不保守，较超前。

城市较为休闲，居民较为庸懒，居民收入不高，购买力有限；

银川市生活状态较为悠闲，不紧张，从实地考研来看，银川的第三服务业都有很大的地方需要改进，悠闲的的城市必然

使得居民较为庸懒，这也导致了普遍居民的收入不高，从各大品牌商的进驻情况可见银川居民的购买力还是较为有限，9

但银川居民的储蓄值也较高，但这和多数居民的收入都用于储蓄有关。

二、经济发展水平

1、国民生产总值基础弱，但增幅一直保持高速增长，区域中心老大的地位凸显。

同比西北城市，作为省会城市，银川的人口少，经济总值不高，一方面说明银川的生产力不够，但从另外一方面说明银川的发展潜力大，在近段时间内存在大幅提高的可能性。

银川的国民生产总值自从03年开始就踏上了一条高速增长的道路，经济增长速度迅猛，各项指标都居各市前列，表明银川经过几年的经济体制的改革和产业结构的调整，使其发展逐步走上快车道，并且承接“西部大发展”战略的东风，利用其良好的地理优势，辐射西北各个地区。经过快速发展的速度之后，2006年回落到正常的增长速度，但依然高于全国水平。

另外从国民生产总值和房地产的国际惯例（如下图）来看，银川的房地产发展速度应是在一个高速发展的道路，但依造目前的

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中国的一个特殊国情，银川未来几年的房地产发展速度应该走在快速发展的道路。

2、工业占的比重虽大，但银川缺乏有力的龙头企业，工业还不是特别强势，

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2006年全市规模以上工业完成工业总产值亿元，比上年同期增长%，其中大中型企业生产增速加快，对全市工业生产增长的贡献率不断提升，达到%，龙头企业的带动作用日益显现。

从银川市的三大产业之比来看，西部城市，农业不发达，第三产业和工业是主要的发展力量，虽然第二产业的比重不小，但从数值来看，银川的工业并不发达，而2005年之后工业所占的比重越来越大，而工业的发展必然要吸引大量的外来人口，人口的增加就给银川的房地产发展带来较大的契机。目前宁东重化工的合并，中石化以及鲁能等众多企业都纷纷进驻银川，邻近工业园进一步的招商引资必然给银川带来新的一轮经济增长。

银川7大工业园区简介：

银川市经济技术开发区：银川经济技术开发区2007年招商引资签约暨宁夏软件园揭牌仪式上，共签约15个新的招商引资项目，计划总投资为亿元。

银川市高新技术产业开发区。面积平方公里，位于银川市金凤区内。2004年区内注册企业1143家，其中产值百万元以上工业企业60多家；外资企业数近三分

之一。目前可供开发和投资建厂的用地尚有平方公里。

兴庆科技园位于宁夏首府银川市北郊，距银川市区仅3公里。2003年规划，现有规划面积3500亩，重点发展电子信息、清真食品、新能源、新材料、生态科

学等产业，目前已有夏进乳业、伊犁家具等15户企业入园。

银川德胜工业园区建立于2002年3月，位于宁夏首府银川市北郊贺兰县境内，距银川市区仅3公里，现有规划面积20000余亩。2006年进区企业达到300多

家，银川德胜工业园区将成为集生产、生活、商贸、社会服务为一体的科技型、环保型、园林型的现代化一流工业园区。

銀川望遠工業園是寧夏國家級技術開發區之一, 地處首府銀川市南郊，現佔地6000畝，遠期規劃利用土地面積達20平方公里。園區現有清真食品企業13家，

產品主要是乳製品、糧油、添加劑、保健食品，牛羊肉食品等。

灵武羊绒工业园，园区规划面积3000亩,一期开发1800亩,基础设施投资6810万元。目前园区协议入园项目80个，协议总投资亿元；今年新引进5个项目，

累计引进企业33家，项目总投资亿元。吸引了英国道森公司、内蒙古浩森公司、圣雪绒集团等国内外知名企业。

宁东能源化工基地在建重大项目共19个，1-10月共完成投资亿元，到目前，这些项目累计完成投资亿元。

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3、社会消费品零售总额持续走高，消费观念较为超前

银川社会消费品零售总额在宁蒙陕甘毗邻20个地市中居第三位，且这几年依然保持较快的速度在增长，从上表可以看出，社会消费品零售总额的增幅已超过国民生产总值的增幅，可见居民消费意识较强，消费观较为超前，随着收入的提高，居民的消费重点将从最原始的“衣食”转移到“住”和“游”的享受上来，只要有经济条件允许，他们肯定会追求他们想要的生活方式

4、银川居民的收入增长速度略高于消费支出，但收入的增长速度位居西部第一，可见银川2006年发展较快。

2006年银川市城市居民人均可支配收入为10068元，在西部9省会城市中（缺呼和浩特资料）排在兰州（9418元）、西宁（9335元）之前，居第七位，成都（12789元）位居第一。与上年同期相比增长％，增速位居第一。

2006年银川市城市居民人均消费支出为8288元，在西部9省会城市（缺呼和浩特资料）排在成都（10302元）、西安（8987元）、贵阳（8808元）之后，位居第四。比上年同期增长％，增速居第三位，贵阳（％）排在第一位。

的增长的速度，收入的大幅度上涨，必然增大

的购买力，促进区域消费力的增大。

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的储蓄余额依然还较为丰富，银川居民还具有一定

的持币待购能力。

5、居民储蓄存款逐年攀升，且增幅较大。

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人均居民储蓄余额在2006年达到21763万元，占据西部城市的第六位.这个数字放到任何一个沿海城市都不相上下，而相对内地的城市则高出很多（例如衡阳人均储蓄余额仅为5800元），可见银川居民相对较为宽裕，手头余钱较多，随着社会的进步，消费观的改变，居民消费意识必然加强，享受主义的思想会逐渐的占据上风，必然会使居民购房需求得到释放。

第三篇银川房地产的发展状况

一、银川房地产发展史

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第一阶段：诸侯圈地，农村包围城市战！

此区间存在于银川市没有划分三区阶段，郊区的财主们大肆吞噬土地，一个个小型地产公司如雨后春笋般拔地而起，他们利用关系到处圈地盖房，当时的房地产根本无规划、设计、质量可言，也没有房产证，以至于到现在还存在遗留问题。新华东街打通，就是数亿资金开通最好的范例，那时银川到处流传占地农民一夜暴福的传奇，原银川郊区农民受其启发，到处建房砌院，银川周围成了农村包围城市，星星之火有蔓延成森林大火之势，从此银川地价一日千里。什么良田、湖泊、水道均成买家的私产。此时期维持到三区分化后，得以停止。

第二阶段：春秋战国诸侯争霸时期（2005年之前）

这个阶段房地产的真实写照：批地基本靠关系、盖房基本靠贷款、建房基本靠建筑商垫资、卖房基本靠欺骗。丰厚的利润导致银川市老城区弹丸之地，到处在拆旧房，占地盘，到处建楼。极少考虑人文、地域、历史、便利、交通顺畅等问题，一时间，银川的房地产迎来了一次繁华时期。但这样的繁华毕竟不是稳定的，到2005年，银川市房地产的各项数据都下降，蓝色警报响起，一直到2006年末，银川的房地产还依然在低谷中爬行，但复苏的苗头出现。

第三阶段，走出低迷，走向成熟，大统一发展趋势（2005-）

银川房地产的高利润，终究会受到各大城市的大开发商的注意，自05年开始鲁能集团，北京华润集团、香港隆基地产以及拉普斯地产等外来公司都逐步进入银川市场。虽然大牌们进入市场之后，银川房地产市场有所低迷，但依据他们的操盘手段，有实力的开发商依然销售状况良好，下一步，银川的房地产在受到外来地产公司的冲击而逐步成熟！

二、银川房地产历年来数据分析

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1、固定资产投资总额有所回落，但仍保持快速增长，房地产投资经历过大幅度上涨之后，开始回落。

银川的固定资产投资总额经历了翻倍上涨之后，增长速度逐渐回落，但依然保持快速发展，增长速度放缓在于基数变大之后的自然反应。而房地产投资增长幅度则大幅度回落，说明投资者开始理性，不那么盲目，从侧面说明房地产市场要开始走向一个细分市场的年代了。另外从房地产占固定资产投资的比例来看，相对其他内地城市，房地产投资占了较大的份额，但趋势走低，这说明银川的发展走出了太依靠房地产的圈子，工业、基础设施投资正在加大，这有利于房地产稳健的发展。

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2、土地供应量充足，地价依据区域不同，上涨幅度不一。

另外根据2004年统计，协议出让的土地在2004年底存量还有8000亩左右，若按照容积率计算，则总建面积为800万平米，若这些土地在2004-2006年间，每年大约消化1500亩，则银川在2006年底时还有近5000亩协议地未开发，若按照未来银川每年供应1500亩地计算，加上协议地每年有1000亩面市，则每年银川的土地供应面积为2500亩，对于一个80万人口的城市，供应良偏大，未来市场竞争还是较为激烈。

2006年成交土地面积大约为90万平米，与2005年相比，下降幅度较大，一则说明银川可供开发的土地减少，二则说明政府开始控制房地产的速度，三则说明开发商拿地越来越慎重。

2006年虽然未有公开数据说明土地价格上涨，但从实地调研来看，目前新城及北塔一带的地价都已在100万左右，而中心地块的地价则更高，地价的攀升以及建筑成本的上涨，政府的各种政策措施都在促使着房价的上涨。

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3、施工面积、新开工面积都呈增长趋势，竣工面积则放缓。

2006年房屋施工建筑面积和新开工面积中，住宅的建设面积分别占%和%，比去年同期增加4个百分点和个百分点；办公写字楼所占比例分别为%和%，与上年同期也有增长；而商业营业用房的施工面积和新开工面积分别为万平方米和万平方米，比去年同期分别下降%和%，可见商业营业用房过度开发的局面开始扭转。另外也可见开发商依据市场销售速度的放缓，都主动的放缓建设速度，导致竣工面积下降幅度较大。

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