标杆电价下风电项目投资收益分析

标杆电价下风电项目投资收益分析
标杆电价下风电项目投资收益分析

标杆电价下风电项目投资收益分析

摘要:简析“十一五”期间我国风电发展现状,对我国不同区域2010年风电工程造价进行分析测算,对现行标杆电价机制下风电项目投资效益进行评价,分析了风电投资成本、发电设备年利用小时数、贷款利率等因素变化对投资收益的影响,提出了加强投资管理,规避资源风险、市场风险以及政策风险,确保投资收益的建议。

关键词:风电,投资效益,工程造价,风险

0 引言

“十一五”期间,在相关政策的推动下,我国风电产业发展迅速,风电可有效地协助满足日益增长的电力需求和节能减排要求,国内风电装机容量以年均近100%的速度增长,远远超过全球风电累计装机容量年均27.4%的增长率。随着风电装机规模的扩大,风电进一步发展面临的制约因素已从“十一五”初期机组设备制造能力的制约转变为风电并网和市场消纳能力的制约,部分地区风电限电现象日趋频繁的同时,风电设备价格也不断下降,二者共同影响风电经济性变化。2011年围家宏观管理部门对风电行业加强了调控与监管,出台了一系列政策法规,也将对风电发展及项目投资的经济性产生一定的影响[1-7]。

基于公开发布的数据,文中估算了2010年我国风电项目造价,重点分析了现行风电标杆电价机制下的风电投资收益及其主要影响因素,提出风电投资应关注资源风险、市场风险以及政策风险等,加强投资管理,提高投资收益[8-11]。

1 “十一五”期间风电发展基本情况

1.1 装机容量与上网电量

截至2010年12月31日,全国(不含港、澳、台地区,下同)共建设802个风电场,累计吊装风电机组32400台,吊装容量达到4146万kW,并网运行容量3131万kW,占全国发电总装机容量的3%,其中近90%的并网风电分布于蒙西、蒙东、河北、辽宁、吉林、黑龙江、甘肃、新疆、宁夏等“三北”地区以及江苏和山东等沿海地区[8,12]。

2010年我国风电上网电量490亿kW·h,约占全国总发电量的1.2%,风电机组平均年利用小时数达到2097h。上述11个地区的风电上网电量453亿kW·h,占全国风电总上网电量的92.5%,风电机组年利用小时数为1911~2356 h。

1.2 主要风力发电投资商情况

截至2010年年底,全国共有80多家风电投资开发企业成立了近900个项目公司。中央企业仍是风电投资的主体,2010年,五大发电集团风电装机容量占全国风电建设总容量的62.2%,其中,国电集团以装机800.1万kW位列国内风电装机排名首位,华能集团

装机487.4万kW位列第2,大唐集团风电装机440.3万kW位居第3,风电装机占本企业2010年发电装机的比例分别为8.4%、4.3%和4.2%。

2 标杆电价下风电项目投资收益测算

2.1 风电场单位造价分析

2009年我国新核准的风电项目按容量加权平均单位动态投资9971元/kw[11],对上述11个地区180余个风电场项目单位动态投资进行统计得出,2009年风电场项目按容量加权平均单位动态投资为9383~11098元/kW,其他地区平均单位动态投资为10600元/kW。调研表明,2010年风电机组价格较2009年平均下降了1500元/kW,暂不考虑其他因素对投资的影响,估算2010年各区域风电场单位动态投资为7883~9598元/kW,如图1所示。

2.2 测算基本假设及主要参数

2.2.1 基本假设

假定风电装机容量5 MW,项目计算期21年,其中建设期1年,经营期20年。

2.2.2 主要参数

①项目资金按全内资考虑,项目资本金比例取20%,其余部分通过国内贷款融资。长期贷款名义年利率选取6.7%,按季结息,借款期15年(含宽限期1年),等本金偿还方式。短期贷款利率取6.1%。②采用直线折旧法,折旧年限15年,固定资产残值率5%。

③运营成本:修理费率按固定资产价值的1.5%、保险费率按固定资产价值的0.25%计算;风电场职工人数取15人,职工工资5万元/(人·年),社保统筹费率系数取60%;材料费按0.02元/(kw·h)、其他费用按0.03元/(kw·h)考虑。④利息支出,按国家有关规定分别计入固定资产投资和财务费用。⑤所得税税率25%;增值税税率17%,即征即返50%;城市维护建设税与教育费附加,分别按增值税的5%和3%计征。⑥发电量与售电量:等效发电设备年利用小时数取1911~2356 h,风电场综合厂用电率取1.5%。⑦固定资产进项税抵扣:根据国家有关规定,允许抵扣进项税的固定资产包括机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具和随着设备一起形成固定资产的缴纳增值税的安装材料,为简化计算,本研究按风电场静态投资的75%进行增值税额抵扣。⑧上网电价按照现行分资源区确定的标杆电价取值[13]

2.3 投资收益测算结果及基本结论

测算各区域风电项目投资资本金财务内部收益率为7.38%~13.55%,如图2所示。风电项目若折算成发电设备年利用小时数为1616~1930 h,一般6~10年可回收全部投资。

可见,在现行标杆电价及投资估算水平下,各主要区域2010年新建风电项目投资大多可获得行业基准收益率(8%)以上的收益水平。蒙西地区处于一类风资源区,理论上发电设备年利用小时数可达到2500h以上,但2010年其实际值仅为2185h,在一定程度上降低了风电投资收益。

3 风电投资收益的主要影响因素分析

在现行标杆电价机制下,影响风电投资收益的主要因素包括:风电场单位造价、风力发电设备年利用小时数、资金成本等,政策变化对风电投资收益也将产生较大影响。

3.1 风电场单位投资

风电场工程总投资由机电设备及安装费、建筑工程费、其他费用、预备费和建设期利息组成。

机电设备及安装费一般占风电场总投资的80%左右(风电机组和塔筒的设备购置费约占风电场总投资的75%)。近年来,我国风电装备制造能力有了很大提高,风电机组价格不断下降。2004—2005年,我国风电机组的平均价格在6000元/kW以下,“十一五”期间,我国风电机组价格先升后降,2010年下半年,1.5 MW主流风机整机报价已经由2008年最高时的6500元/kW下降到4000元/kW以下。风电机组价格的降低将带动风电场投资的降低,提高风电投资收益。经测算,风电场单位投资下降1000元/kW,风力发电单位成本将下降约0.046元/(kW·h),相应资本金财务内部收益率可提高近5个百分点。

3.2 发电设备年利用小时数

风能资源是影响风电机组发电设备年利用小时数的关键因素。根据风能功率密度,我国风能资源划分为丰富区、较丰富区及一般地区。投资区域确定后,机组选型及风电场的微观选址等也对风电机组的利用率有一定影响,我国风电标杆电价所对应的4类风资源区理论年等效发电设备年利用小时数为1840~3250 h,其中一类地区高于2500 h,二类地区为2301~2500 h,三类地区为2101~2300h,四类地区一般低于2100h。

影响风电机组发电设备年利用小时数的另一重要因素是市场因素。我国已规划的8个千万千瓦级风电基地有6个分布在“三北”地区,这些地区大多电力负荷水平较低、电网规模较小、供热机组比重大、跨省跨区联网交换能力有限。随着风电的大规模快速发展,系统面临的调峰能力不足问题日益严重,加上跨省、跨区联网规模小,消纳风电能力不足,“三北”地区风电弃风问题较为严重,根据国家电监会2011年1月发布的《风电、光伏发电情况监管报告》,2010年仅上半年全国风电限电即达到27.7亿kW·h,占全部风电发电量的5%,其中,蒙西、蒙东地区弃风比例超过20%,黑龙江、吉林、甘肃的弃风比例达10%以上。调研显示,2011年1—4月蒙西与甘肃分别达到12%与4%。弃风减少了风力发电设备年利

用小时数,相应影响到风电的投资效益。计算表明,发电设备年利用小时数每减少100 h,资本金财务内部收益率平均约降低2个百分点[14-17]。

此外,风电机组选型、风电场运行管理水平也在一定程度上影响发电设备年利用小时数。

3.3 融资成本

风力发电项目投资一般自有资金占20%,其余资金通过银行贷款获得,因而银行贷款

利率对风电融资成本有较大的影响。“十五”期间我国先后调整了15次银行贷款利率,5年

以上长期贷款年利率先升后降,2006年年初为6.12%,2007年最高时达到7.83%,2008年起开始回落,2010年又逐渐上升到6.4%。2011年我国先后3次调整了银行贷款利率,目前5年以上长期贷款年利率为7.05%。2006年至2011年按时段加权平均年利率为6.69%,6个月至1年短期贷款利率按时段加权平均值为6.13%。经测算,长期贷款利率下降0.5个百分点,风电项目资本金财务内部收益率平均上升近2个百分点。

3.4 政策因素

“十一五”期间,我国出台了一系列有利于风电等可再生能源发展的价格财税激励政策。以可再生能源立法为基础,建立了总量目标制度、强制上网制度、优惠电价制度、费用分摊制度和专项基金制度;国家还相继开展了风能资源评价、风电特许权招标、海上风电示范等一系列促进风电产业发展的工作,有效地促进了风电技术进步,风电设备价格不断下降,风电产业实力显著提升。增值税改革和按资源分区的标杆电价制度更是有效地激发了风电投资者的积极性。

随着风电的高速发展,我国风电发展面临着新的挑战,如:风电发展与电网规划不协调,风电并网和市场消纳问题日益突出;风力发电补贴的压力增大,现有征收的可再生能源电价附加资金远远不能满足可再生能源发展的需要;增值税转型改革影响了地方政府在风电开发方面的财税收入,对风电产业布局乃至风电设备质量产生了一定影响等。这引发了业界以及政府有关部门对风电产业发展方式的思考。2011年国家能源局颁布了18项风电行业标准;发布了《风电开发建设管理办法》,收回了地方政府对风电项目的审批权;发布《关于分散式风电接入开发的通知》、《分散式风电项目开发建设指导意见》等;国家能源局与国家海洋局联合制定并出台了《海上风电开发建设管理暂行办法实施细则》;国家发改委再次提高了可再生能源电价附加的征收标准;国家电监会也加强了对风电行业的监管。这意味着“十

二五”期问,我国风电发展将面临转型,开发方式转为大基地集中式开发与分散式开发并重,积极探索海上风电开发。风电投资商需积极应对,认真研究相关政策对风电建设成本、运行管理成本的影响,选择适当的投资策略。

4 加强投资风险管理,提高风电投资收益

(1)根据国家有关政策调整投资策略。我国“十二五”可再生能源规划即将发布,预计2015年我国风电装机容量将达到1亿kW,其中海上风电将达到500万kW。可再生能源

配额制、分散式风电上网电价、调峰电源发展等政策将相继出台,均会对风电投资经济性产生影响。投资商应结合国家规划,综合评估政策影响,优化发电项目投资组合,实现风电基

地项目和分散项目投资合理布局,陆上风电、近海风电和海上风电投资有效匹配,统筹风电与其他电源项目投资协调发展,确保投资效益。

(2)提高风能资源评估准确性。风能资源有一定的不可预测性和间歇性,资源风险是风电投资商面临的最大风险。目前我国风电项目开发一般只要求测风1年,不能完全反映风资源的变化特性,再考虑到观测数据的精度与准确性可能存在的问题,设计数据的可靠性还会降低,导致风电场建成后实际发电量达不到设计发电量目标,建议加强风电前期T作,并根据实际情况适当延长测风时间,有效降低资源风险。

(3)密切关注风电接入和市场消纳问题。风电投资商在进行风电投资时,需关注项目所在地区电网规划与社会经济发展情况。选择经济发展快、市场消纳能力强、电网送出条件较好的地区投资;要加强与电网企业的沟通,积极保证风电及时并网。风电设备采购过程中应严格执行国家有关风电并网相关技术与管理标准,避免发生不能接入或不享受电价补贴的现象。

(4)有效控制风电工程造价和风电场运营成本。根据国家电监会发布的数据,2006—2008年投资的部分风电工程平均决算单位造价比概算降低612~759元/kW,下降6.59%~8.19%,部分风电场造价降幅超过了10%。优化设计方案,选择与风资源、基础、场址条件相适应的技术成熟、可靠的风电机组,从全寿命周期的角度评价机组性能与价格;规避设备质量和供货不及时的风险,可有效降低风电场投资和运营成本。加强风电场建设管理,明确建设标准、管理流程和技术规范,强化安全、质量、进度和造价控制;加强运行风险预控,提高设备使用寿命,可减少设备修理费及管理费用,降低风电场运营成本。此外还可通过优化融资结构,争取优惠贷款利率,统一招标采购等措施,降低造价。

5 结语

风力发电的开发受到许多因素影响,如风能资源、电网接入、场址条件、环境的协调、财税价格政策等。风电投资商应密切关注国家有关政策,重视风电投资的有关技术经济问题,加强风电场的建设运营管理,理性对待投资风险,实现风电投资由规模向效益的转变,推动我国风电可持续发展。

房地产项目投资经济测算完整版

房地产项目投资经济测算完整版 第一部分、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况: (1)、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等 (2)、项目开发后如用于租赁,如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接,以及对未来的经营收益的合理预测。 (3)、不动产价值测算 原理为收益还原法,即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释 (1)、项目建设总投资 对于一般房地产项目而言,其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 (2)、土地成本 即土地的取得成本,一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种:征用农地、场地平整及临时设施费等 (3)、勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 (4)、建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费

(5)、室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 (6)、其他工程费 包括工程监管费和竣工验收费 (7)、管理费用 指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。 (8)、财务费用 财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用,主要为借款利息。 (9)、可运用资金 至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、项目评价指标体系 静态评价指标: (1)、投资收益率 情态分析指标一:项目单位投资成本获得利润的能力,可以除以开发年数得出年投资收益率。 (2)、静态回收期 情态分析指标二:是指在不考虑货币时间价值的条件下,以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 (3)、盈亏平衡点 情态分析指标三:指收入全部等于成本时的项目销售率。 动态评价指标

投资项目内部收益率计算方法

已贴现现金流量法(Discounted cash flow,DCF) ──按资金的时间价值调整各期现金流量的投资项目评估和选择的方法。 内部收益率(IRR)净现值(NPV)盈利指数(PI) 一、内部收益率(Internal rate of return,IRR) ──使投资项目未来的净现金流量(CFs)的现值等于项目的初始现金流出量(CIO)的贴现利率,即 IRR的计算: 插值法(Interpolate) 假设某公司的一个投资项目的初始现金流出量与其后4年的现金流量如表5-2所示,则用插值法求内部收益率的计算过程为: 表5-2 投资项目的初始现金流出量及其后四年的现金流量年份0 1 2 3 4 现金流量(¥100 000)35 000 40 000 42 000 30 000 表5-3 贴现率为15%时的净现值 年份净现金流量15%时的现值的利率因素净现值 1 ¥35 000 ×0.870 = 30 450 2 40 000 ×0.756 = 30 240 3 42 000 ×0.658 =27 636 4 30 000 ×0.572 = 17 160 ¥105 486

表5-4 贴现率为20%时的净现值 年份净现金流量20%时的现值的利率因素净现值 1 ¥35 000 ×0.833 = 29 115 2 40 000 ×0.694 = 27 760 3 42 000 ×0.579 =2 4 318 4 30 000 ×0.482 = 14 460 ¥95 693 则有对应关系如下: 贴现率15%→净现值105 486 IRR→净现值100 000 贴现率20%→净现值 95 693 所以, IRR=17.80% 内部收益率法 又称“财务内部收益率法”。是用内部收益率来评价项目投资财务效益的方法。所谓内部收益率,就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。如果不使用电子计算机,内部收益率要用若干个折现率进行试算,直至找到净现值等于零或接近于零的那个折现率。其计算步骤为:(1)在计算净现值的基础上,如果净现值是正值,就要采用这个净现值计算中更高的折现率来测算,直到测算的净现值正值近于零。(2)再继续提高折现率,直到测算出一个净现值为负值。如果负值过大,就降低折现率后再测算到接近于零的负值。(3)根据接近于零的相邻正负两个净现值的折现率,用线性插值法求得内部收益率: 内部收益率法的优点是能够把项目寿命期内的收益与其投资总额联系起来,指出这个项目的收益率,便于将它同行业基准投资收益率对比,确定这个项目是否值得建设。使用借款进行建设,在借款条件(主要是利率)还不很明确时,内部收益率法可以避开借款条件,先求得内部收益率,作为可以接受借款利率的高限。但内部收

项目投资收益分析报告(超级实用)

项目投资收益测算报告 项目投资收益评价,在进行项目的可行性研究,投资决策,方案选择,效益评估,获利能力与财务表现的比较等方面,都要进行经济分析,目的是从成本与效益的角度分析项目的经济指标和财务表现,以帮助决策者和项目团队得出正确的信息,做出科学的决策。 项目投资收益评价报告主要包括成本效益分析,投资收益率,投资回收期(静态投资回收、动态投资回收期),净现值,内部收益率(IRR),盈亏平衡等内容。 汇报模版:

^ 第一章项目财务数据的测算第一节财务测算的基本内容一、总投资的测算 二、销售收入和税金 三、销售成本

四、利润 / 五、项目周期 第二节财务数据测算原则 一、实事求是的原则 二、稳健的原则 三、测算科学化的原则 四、按规章制度办事的原则第三节总投资的测算 ; 一、总投资的构成 二、建设投资 1、固定资产投资 2、无形资产 3、开办费 4、预备费 三、建设期利息 } 四、流动资金 1、流动资金投资构成 2、流动资金测算 第四节成本的测算 一、成本的概念 二、成本的构成 三、折旧 `

第五节销售收入、税金和利润测算 一、销售收入的测算 1、产销量的预测 2、销售单价的确定 二、销售税金的测算 1、增值税 2、产品税和营业税 3、城市维护建设税 . 4、教育费附加 5、销售税率 三、利润的测算 第六节项目寿命期的测算 一、项目建设期的确定 二、项目经济寿命期的确定 1、按项目主要产品的生命周期决定? 2、按项目主要工艺的替代周期确定 3、折旧年限法 第二章项目经济分析数据的测算第一节经济分析的基本概念 一、资金的时间价值 二、现金流量与现金流量图表 三、资金的等值换算 ^ 四、折现运算 五、基准收益率

房地产投资经济测算指标解读

一、经济测算 1、含义:为了有效衡量房地产开发投资得经济效益,运用投资分析技术,对投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析,计算出房地产开发投资项目经济效果得评价指标得过程,称之为经济测算。 2、基本流程:测算前提与限制条件得确定、开发成本构成分析、开发资金得投入安排、物业面市时间与价格得确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。 二、房地产开发成本构成: 1、开发成本:土地使用权出让费用、土地拆迁与安置补偿费用、前期工程费用(项目得五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用)、建安工程费用(土方及基础费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用)、公共配套设施费用(一般按2%计算)、不可预见费用(包括基本预备费与涨价预备费,依据项目得复杂程度与前述各项费用估算得准确程度,按3%一5%计算)、开发期间税费(包括税收与规费)。 2、开发费用:管理费用(一般按3%计算)、销售费用、财务费用。 三、土地增值税 1、定义:对土地使用权转让及出售建筑物时所产生得价格增值量征收得税种。 2、征收方式:土地增值税实行四级超额累进税率,例如增值额未超过50%得部分,税率为30%,增值额超过200%得部分,税率为60%。 3、计算公式:应纳土地增值税=增值额×税率 (1)公式中得“增值额”为纳税人转让房地产所取得得收入减除扣除项目金额后得余额。 A、纳税人转让房地产所取得得收入,包括货币收入、实物收入与其她收入。 B、计算增值额得扣除项目:取得土地使用权所支付得金额;开发土地得成本、费用;新建房及配套设施得成本、费用,或者旧房及建筑物得评估价格;与转让房地产有关得税金;财政部规定得其她扣除项目。 (2)土地增值税实行四级超率累进税率: A、增值额未超过扣除项目金额50%得部分,税率为30%; B、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%得部分,税率为40%; C、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%得部分,税率为50%; D、增值额超过扣除项目金额200%得部分,税率为60%。 (3)简便算法: 计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用得税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数得简便方法计算,具体公式如下: A、增值额未超过扣除项目金额50%,土地增值税税额=增值额×30%; B、增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%,土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

项目投资收益分析报告超级实用

项目投资收益测算报告 项目投资收益评价,在进行项目的可行性研究,投资决策,方案选择,效益评估,获利能力与财务表现的比较等方面,都要进行经济分析,目的就是从成本与效益的角度分析项目的经济指标与财务表现,以帮助决策者与项目团队得出正确的信息,做出科学的决策。 项目投资收益评价报告主要包括成本效益分析,投资收益率,投资回收期(静态投资回收、动态投资回收期),净现值,内部收益率(IRR),盈亏平衡等内容。 汇报模版:

第一章项目财务数据的测算第一节财务测算的基本内容 一、总投资的测算 二、销售收入与税金 三、销售成本 四、利润 五、项目周期 第二节财务数据测算原则 一、实事求就是的原则 二、稳健的原则 三、测算科学化的原则 四、按规章制度办事的原则第三节总投资的测算 一、总投资的构成 二、建设投资 1、固定资产投资 2、无形资产 3、开办费 4、预备费 三、建设期利息 四、流动资金 1、流动资金投资构成 2、流动资金测算 第四节成本的测算

一、成本的概念 二、成本的构成 三、折旧 第五节销售收入、税金与利润测算 一、销售收入的测算 1、产销量的预测 2、销售单价的确定 二、销售税金的测算 1、增值税 2、产品税与营业税 3、城市维护建设税 4、教育费附加 5、销售税率 三、利润的测算 第六节项目寿命期的测算 一、项目建设期的确定 二、项目经济寿命期的确定 1、按项目主要产品的生命周期决定 2、按项目主要工艺的替代周期确定 3、折旧年限法 第二章项目经济分析数据的测算第一节经济分析的基本概念 一、资金的时间价值 二、现金流量与现金流量图表 三、资金的等值换算 四、折现运算 五、基准收益率 第二节经济效益分析 一、经济效益分析的基本目标

某项目投资收益分析(doc 18页)

某项目投资收益分析(doc 18页)

部分项目投资收益分析 槐树片区综合改造投资分析 东到纬十二路,西、北至槐村街,南到经六路。该范围内棚户区占地404.67亩,规划建筑面积67.06 万m2,容积率2.55。改造预计拆迁费用为7.18亿元;上缴规费2.96亿元;建安成本9.65亿元。总投资21.84亿元。预计销售收入25.32亿元,回报率20.94%。 中大槐树南区(规划全部为住宅) 序 号 费用项目计算过程备注 1 土地拆迁费170万元/亩*300亩 =51000万元 有关规费a.土地出让 金 17.1万元/亩*300亩 =5130万元 三类住宅17.1万元/亩 b.土地管理 费 0.08万元/亩*300亩 =24万元 管理费0.08万元/亩 c.综合配套 费 246元/m *50万 m2=12300万元 规划新建住宅和配套公建配套 246元/ m2,

2 d.人防配套 费30元/ m2* 50万 m2=1500万元 人防配套费30元/ m2 e.技术咨询服务费2.3元/ m2* 50万 m2=115万元 技术咨询服务费 2.3元/ m2 f. 图纸审查费4.58元/ m2*50万 m2=100万元 图纸审查费4.58元/ m2 g开工手续费3.343%*80000万元 =2744万元 招标代理费0.37%,标底费 0.025%,质监费0.14%,合同公 证费0.01%,劳保统筹2.6%,交 易信息咨询费0.098%,造价管理 费0.1%。 规费合计31609万元 3 建 安 成 本 a.建安直接 费 1600元/ m2*50万m2=80000(高 层) 小高层按1600元/ m2; b.水电工程 费(外) 70元/ m2*50万m2=3500万元水电工程费(外)按 70元/ m2; c.销售费用210000万元*0.5%=1050万元按销售额的0.5%;建安成本合计84550万元 总投资:167159万元 合计单方造价:3343.18元/ m2 预计销售收入:4200元/ m2*50万m2=210000万元高层、小高层住宅 4200元/ m2

如何计算项目的投资收益率

---真理惟一可靠的标准就是永远自相符合 如何计算项目的投资收益率 项目投资的主要决策指标有三个:净现值(NPV)、内部收益率(IRR)和盈利指数(PI)。 ▲净现值是将项目在计算期内各年的净现金流量(即现金流入减去现金流出),以行业投资的平均报酬率为贴现率折算所得出的价值之和。如果净现值大于0,则说明从当前时点看,新增投资项目不仅能收回

投资,而且还能带来利润;如果净现值小于0,则说明从当前时点来看新增投资项目是无利可图的。 ▲内部报酬率就是使上述净现值等于零时的投资收益率。内部收益率越高,说明其与行业投资平均收益水平的差别越大,即新增投资项目的获利空间越大。换言之,内部收益率越高,新增投资项目承受行业投资平均收益水平或市场利率上升的能力就越强。 ▲盈利指数就是项目在经济寿命年限以内各年的净现金流量的贴现 值之和除以项目建设期各年净现金流量的贴现值之和所得到的倍数,贴现率为行业的平均收益率。如果该值大于1,说明从现在来看,新增投资项目除能收回投资之外还能为企业带来利润;如果小于1,则表明从当前时点来看,新增投资项目是无利可图的。

---真理惟一可靠的标准就是永远自相符合 按照国内目前的评价指标体系,投资收益率指标有两种:投资利润率和投资利税率: 投资利润率=年平均利润总额/投资总额×100% 投资利税率=年平均利税总额/投资总额×100% 其中: 年平均利润总额=年均产品收入-年均总成本-年均销售税金 年平均利税总额=年均利润总额+年均销售税金+增值税

钟鼓楼所说的指标是项目可行性分析中所提到的部分研究项目是否可行的一些决策指标,这些指标中,一般以NPV最为重要,IRR>行业平均收益水平有时并不能完全说明项目可行。以上仅适用于项目财务评价,对某些项目还得考察项目的国民经济指标。 以上是作者在工作中的一点经验,欢迎指正。作者一直在工程咨询公司工作,根据编制可行性研究报告的经验,一个典型项目的技术经济指标至少包括: (1)项目总资金(含建设投资、流动资金、建设期利息等); (2)内部收益率(IRR); (3)财务净现值(NPV);

项目投资运营偿债能力及未来收益分析

在社会发展迅速与大众需求多样化的今天,我们应该根据自身的承受能力,去尽量适应社会发展。在资金富余的前提下可以根据实际抢矿进行项目投资,这时候项目投资风险评定以及未来收益报告等是我们确定项目投资与否的比较重要依据。 要想知道企业项目投资的运营偿债能力,首先要用企业估值法,通过财务数据及数理分析对企业进行估值与定价,针对企业的不同特点寻找最合适的方法,并辅以其他相对估值法配合使用。但是,必须多家同类公司比较,并同时使用某一相同方法进行分析。绝对估值法基本是以“折现”为基础的,需要对企业的经营情况进行深入地分析,并结合各方面信息对主要参数进行修订。此类方法基于“其他条件不变”情况下的盈利及现金流预测,因此,预测数据的准确性与估值结果高度相关。鉴于此类方法的多变量预测的特性,使用此类方法时,需要有足够的历史及预测数据支持,并辅以敏感度分析。 风险投资首先要对企业有一个定性的判断,这个判断过程中就隐含着对企业价值的评估。一个亏损的企业与一个盈利的企业,一个轻资产的企业和一个资产雄厚的企业,可能在风险投资那里获得完全不同的估值,关键在于风险投资对企

业的认知程度。 一般地讲,轻资产、高收益的创新型企业更受风险投资的青睐,风险投资期望的是能获得超额利润的企业,这样的企业一定有自己独特的方面,无论市场、技术、管理还是运营模式。 如何计算其未来收益呢? 资产评估的收益法又称收益还原法或收益本金化法,是国际上公认的资产评估基本方法之一。资产评估是通过估算被评估资产对象在未来期间的预期收益,选择使用一定的折现率,将未来收益一一折成评估基准日的现值,用各期未来收益现值累加之和作为评估对象重估价值的一种方法。其适用条件要求是:评估对象使用时间较长且具有连续性,能在未来相当年内取得一定收益;评估对象的未来收益和评估对象的所有者所承担的风险能用货币来衡量。显然地,资产评估的收益法涉及预期收益额、未来收益期、折现率这三个基本参数。收益法的核心问题就是确定预期收益额、未来收益期、折现率。 安徽创迈项目数据分析师事务所有限公司经合肥市工商行政管理局登记注

房地产项目投资经济测算

房地产项目投资经济测算 内容导图: 1、基础知识 2、常规开发项目经济测算 3、租赁项目经济测算 4、不动产价值测算 一、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况: (1)、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等 (2)、项目开发后如用于租赁,如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接,以及对未来的经营收益的合理预测。 (3)、不动产价值测算 原理为收益还原法,即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释 (1)、项目建设总投资 对于一般房地产项目而言,其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 (2)、土地成本 即土地的取得成本,一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种:征用农地、场地平整及临时设施费等 (3)、勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 (4)、建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费

(5)、室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 (6)、其他工程费 包括工程监管费和竣工验收费 (7)、管理费用 指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。 (8)、财务费用 财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用,主要为借款利息。 (9)、可运用资金 至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、项目评价指标体系 静态评价指标: (1)、投资收益率 情态分析指标一:项目单位投资成本获得利润的能力,可以除以开发年数得出年投资收益率。 (2)、静态回收期 情态分析指标二:是指在不考虑货币时间价值的条件下,以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 (3)、盈亏平衡点 情态分析指标三:指收入全部等于成本时的项目销售率。 动态评价指标 (1)、项目净现值 动态分析指标一:净现值是投资项目在寿命期内(即投资活动有效期内)的净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的基准年后的数值。 (2)、内部收益率 动态分析指标二:就是指项目寿命期内使投资方案净现值为0的贴现率。

LBO投资收益测算过程

第一部分:确定投资资金的结构 一、近3年一期损益表,并预测近一期的完整年度损益表;现时资产负债表;

二、计算购买价格及估值比率 根据投资时的EBITDA146.7(损益表)及假设的估值/EBITDA倍数7.5倍,计算确定标的收购价格=146.7*7.5=1100;现时需要偿还的有息借款300(资产负债表)、现金25(资产负债表),标的现金偿还有息负债后剩余275有息负债;公司股权价值=1100-275=825。 根据购买价格及现时销售额、EBITDA计算市销率和市值/EBITDA比。 三、设计投资资金结构 确定各类举债金额(structure1中450、300,注意100是循环信用额度,类似授信总额,不

使用无金额借入,但有手续费)及手续费(20结构化私募基金中为各类优先级份额/LP的资金金额及手续费),预计其他费用(15);据前文已得股权价格825、有息负债300、标的账上现金25,算出需要自有投入的资本数额(基金中的劣后级或GP份额)=(825+300+20+15)-(450+300+25)=385,杠杆率为385:(450+300)=1:1.95。手续费计算如下: 将上述举债费用按假定的借款年限摊销(利润表及资产负债表预测时需要使用): 四、完成Sources of Funds\Uses of Funds表并和签署已做Purchase Price\Transaction Multiples 表合并: 第二部分:预测未来财务数据 五、损益表和现金流量表预测前提假设条件 (一)销售收入:假设各年的销售收入增长率,一般发展稳定后销售收入增长趋缓:

房地产项目投资经济测算【最新版】

房地产项目投资经济测算 一、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等。 二、项目开发后如用于租赁,如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接,以及对未来的经营收益的合理预测。 三、不动产价值测算 原理为收益还原法,即根据未来收益测算不动产价值。 一、基础知识

名词解释 项目建设总投资 对于一般房地产开发项目而言,其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 土地成本 即土地的取得成本,一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。土地取得的方式有三种:征用农地、拆迁和直接市场购买。 勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费。

室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 其他工程费 包括工程监理费和竣工验收费。 管理费用 指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用。 财务费用 财务费用是指为项目筹集资金而发生的各项费用,主要为借款利息。 可运用资金 指开发物业销售、经营带来的现金净流入。

项目评价指标体系 静态评价指标 投资收益率 静态分析指标一:项目单位投资成本获得利润的能力,可以除以开发年数得出年投资收益率。 静态回收期 静态分析指标二:是指在不考虑货币时间价值的条件下,以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 盈亏平衡点 静态分析指标三:指收入等于全部成本时的项目销售率。 动态评价指标 项目净现值

如何计算项目的投资收益率

如何计算项目的投资收益率 作者:张金富联盟会员:项目管理者联盟转载发布时间: 2010-9-21 项目投资的主要决策指标有三个:净现值(NPV)、内部收益率(IRR)和盈利指数(PI)。 ▲净现值是将项目在计算期内各年的净现金流量(即现金流入减去现金流出),以行业投资的平均报酬率为贴现率折算所得出的价值之和。如果净现值大于0,则说明从当前时点看,新增投资项目不仅能收回投资,而且还能带来利润;如果净现值小于0,则说明从当前时点来看新增投资项目是无利可图的。 ▲内部报酬率就是使上述净现值等于零时的投资收益率。内部收益率越高,说明其与行业投资平均收益水平的差别越大,即新增投资项目的获利空间越大。换言之,内部收益率越高,新增投资项目承受行业投资平均收益水平或市场利率上升的能力就越强。 ▲盈利指数就是项目在经济寿命年限以内各年的净现金流量的贴现值之和除以项目建设期各年净现金流量的贴现值之和所得到的倍数,贴现率为行业的平均收益率。如果该值大于1,说明从现在来看,新增投资项目除能收回投资之外还能为企业带来利润;如果小于1,则表明从当前时点来看,新增投资项目是无利可图的。 按照国内目前的评价指标体系,投资收益率指标有两种:投资利润率和投资利税率: 投资利润率=年平均利润总额/投资总额×100% 投资利税率=年平均利税总额/投资总额×100% 其中: 年平均利润总额=年均产品收入-年均总成本-年均销售税金 年平均利税总额=年均利润总额+年均销售税金+增值税 钟鼓楼所说的指标是项目可行性分析中所提到的部分研究项目是否可行的一些决策指标,这些指标中,一般以NPV最为重要,IRR>行业平均收益水平有时并不能完全说明项目可行。以上仅适用于项目财务评价,对某些项目还得考察项目的国民经济指标。转自项目管理者联盟 我一直在工程咨询公司工作,根据我编制可行性研究报告的经验,一个典型项目的技术经济指标至少包括:

PPP项目财务测算模型分析

PPP项目财务测算模型分析 一、财务测算在项目识别、准备、采购阶段的作用 财务测算是在合理假设的前提进行,与未来实际情况存在差异,进而影响项目实际的内部收益率。财务测算实际上是和实施方案、物有所值和财政承受能力互相依托,为政府提供参考依据,为引进社会资本和招标或磋商时设定合理标的,对项目的落地实施加以保障。 物有所值指标是现值概念,判断是否采用PPP模式代替传统政府投资运营提供公共服务的一种评价方法。财政承受能力指标是年度指标,是规范PPP项目财政支出管理、控制财政风险的定量分析方法。二者应用的场景和作用不同。 二、PPP项目财务模型要素表

PPP项目中咨询机构需要根据以上财务报表建立财务测算模型,清晰准确呈现PPP项目全生命周期存在的成本、利润、风险和项目收益情况。根据财务测算模型,编制物有所值评价报告、财政承受能力论证报告、项目实施方案以及PPP项目协议中与项目回报机制相关的财务内容。 三、不同类PPP项目测算模型的异同 (一)不同行业,PPP项目涉及的运营维护内容和成本项则不同。 (二)PPP项目投资建设形成的固定资产,项目公司拥有的资产使用权和收益权,不论折旧还是摊销,都是以投资建设形成的资产原值(包括建设期利息)为基数进行分摊,有的咨询机构忽略国家相关部门对固定资产折旧的最短年限做出规定,例如,房屋、建筑物为20年,市政道路和高速公司的大中小修最长年限等。 (三)打包类型的PPP项目,存在将经营性、准经营性、非经营性子项目分别建立现金流量表,对不同类型子项目分开进行财务可行性和政府补贴测

算。可能导致经营性项目收益未能弥补到可行性缺口补贴中,政府未能从经营性子项目中获利,却为准经营性和非经营性子项目支付大量的财政补贴。 (四)融资比例不同财务杠杆不同,导致同一项目因融资比例变化而使得项目收益高低不同,从未导致政府对项目缺乏合理的判断标准,也导致投融资比例和交易结构设计变得困难,在项目规模和融资比例两者均发生变化的情况下,项目内部回报率则变得多样。 四、PPP项目财务评价指标 我国目前项目投资财务评价指标体系是以贴现现金流量指标为主,非贴现现金流量指标为辅的多种指标并存的指标体系,PPP项目中财务评价指标主要是内部收益率、净现值和投资回收期等。 (一)利润率和内部收益率 1、概念比较 (1)内部收益率(IRR)是项目生命期内各年净现值为零的折现率。一般来说,内部收益率反应项目自身盈利能力的指标,即项目占用的未收回资金的获利能力,包含融资成本在内的真实回报率,是判断社会资本方收益是否合理的关键指标。 (2)利润率是基于权责发生制进行核算,利润和现金流产出错位,从而导致时间价值差异,不能反应PPP项目全生命周期的真实收益。 2、PPP项目内部收益率的分类:

项目资金管理及未来收益分析报告

追求稳定的投资回报是投资领域奉行的一贯准则,投资人关心的是如何将可能出现的风险控制在可预防的范围内。项目投资价值分析及未来收益论证报告就是风险投资行业在对项目投资中,为了资金的安全和风险的控制而论证的投资决策专业报告。 项目投资价值与未来收益论证报告主要对项目背景和由来、投资环境、相关产业状况、项目地理环境、项目企业资源和能力、产品市场情况、销售策略、财务详细评价、项目价值估算,尤其是项目收益估算和投资风险规避等进行客观的分析和研究,反映项目各项经济指标,得出科学、客观的投资结论。投资价值分析报告的格式和内容如下: 一、摘要 主要包括:项目名称,承办单位,项目投资方案,投资分析,项目建设目标及意义,项目组织机构。

二、项目背景分析及规划 主要包括:1、项目背景;2、项目建设规划;3、主要产品和产量;4、工艺技术方案 三、外部环境分析 主要包括:1、外部一般环境(PEST)分析;2、产业分析。 四、市场需求预测 主要包括:1、国外市场需求预测;2、国内市场需求状况分析。 五、内部分析 主要包括:1、项目地理位置分析;2、资源和技术;3、项目之SWOT 分析;4、项目竞争战略的选择 六、财务评价 主要包括:1、评价方法的选择及依据;2、项目投资估算;3、产品成本及费用估算;4、产品销售收入及税金估算;5、利润及分配;6、财务盈利能力分析;7、项目盈亏平衡分析;8、财务评价分

析结论。 七、融资策略 主要包括:资金筹措、资金来源、资金运筹计划等。 八、价值分析判断 主要包括:价值判断方法的选择,价值评估。 雷势万廷数据分析有限公司,您身边的数据分析专家,擅长项目数据分析,项目价值分析,企业战略设计,企业重组并购等。公司的服务网络遍布全国,并且与多家国内外金融机构、大型财团、银行、上市公司、中小型企业等建立了业务合作意向及业务往来。我们以专业的方法、严谨的态度、公正的原则、热情的服务为广大客户提供有价值的数据分析,携手广大客户,共同发展进步。

房地产投资项目经济评价指标及其计算(精)

房地产投资项目经济评价指标及其计算 一、静态指标及其计算 对房地产开发项目的投资效益进行评估时,若不考虑资金的时间价值,称为静态评估,其计算指标称为静态指标。常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。 (一)投资利润率 投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率,它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。对生产期各年的利润总额变化幅度较大的项目,应计算生产期年平均利润总额与项目总投资的比率。其计算公式为: 投资利润率= 项目总投资 均利润总额 项目年利润总额或年平 (5-10) 项目投资利润率越高,表明项目经济效益越好,否则表明效益欠佳或亏损。在利用投资利润率进行评估时,首先要确定一个利润率标准(例如20%),当投资方案的投资利润率高于此标准时则接受该投资方案,否则就拒绝该投资方案。如果要从多个可接受的互斥方案中进行选择,应该选投资利润率最高的方案。 例如,某项目的总投资为500万元,其年平均销售利润为146万元,则该项目的投资利润率是多少? 该项目的投资利润率为: 500 146 ×100%=29.2% 如果确定的投资利润率标准为20%,则可接受该投资方案。 投资利润率对于快速评估一个寿命期较短项目方案的投资经济效果是有用的指标;当项目不具备综合分析所需的详细资料时,或在建设项目制定的早期阶段或研究过程对其进行初步评估也是一个有实用意义的指标。该指标特别适用于工艺简单而生产情况变化不大的项目方案的选择和项目投资经济效果的最终评价。 投资利润率法主要有以下优点:(1)经济意义易于理解,净利润是会计人员较为熟悉的概念;(2)使用简单、方便;(3)考虑了投资寿命期所有年份的收益情况。其主要缺点在于:(1)没有考虑资金的时间价值;(2)由于净利润只是会计上通用的概念,与现金流量有较大差异,因此投资利润率并不能真正反映投资报酬率的高低。 (二)投资回收期 投资者通常期望所投入的资金能够在较短的时间足额收回。用于衡量投资项目初始投资回收速度的评估指标称为投资回收期,它是指以项目的净收益抵偿全部初始投资所需要的时间。投资回收期一般以年表示,从建设开始年算起,其表达式为: 0)(0 =-∑=t P t t CO CI 式中 t P 为投资回收期;CI 为现金流入量;CO 为现金流出量;t CO CI )(-为t 年的净现金流量。 投资回收期可根据现金流量表(全部投资)中累计净现金流量计算求得。其计算公式为: ???????? ????=当年净现金流量绝对值上年累计净现金流量的+-始出现正值的年份数累计净现金流量开1t P (5-11)

项目投资收益与风险分析中应考虑的因素(一)

项目投资收益与风险分析中应考虑的因素(一) 摘要:收益和风险的关系紧密,由于项目投资过程中存在着技术风险、财务风险、市场风险、政策风险等等一系列不确定的因素,因此,探讨项目投资收益与风险分析中应考虑的因素,就显得十分重要。文章详尽分析了项目投资的市场环境,并提出制定投资项目的市场战略。关键词:项目投资收益风险 一、项目投资市场环境的分析 1.市场环境的分析。 项目投资市场环境是一个非常复杂的因素,它受到政治、经济、法律、文化等多种因素的共同影响。而投资者的投资最终是通过市场来达到投资的得到最大经济效益的最终目的,因此,投资必须选择一个具有良好的投资市场环境。通过对市场环境的分析可以掌握政治、经济、社会、法律、基础设施等状况,以及市场的需求状况和发展趋势,即投资者必须掌握市场需要什么产品,市场容量有多少,以及市场对新技术、新产品接纳程度等。另外,投资者还必须分析研究消费者的资源分布状况、竞争对手情况等等,以确定合理的投资规模。市场环境的分析应包括以下几个因素: (1)经济环境的分析。进行经济环境分析,要充分考虑一个国家的经济形势,它在现存多个生产部门的生产情况,物价的波动状况,国家财政收入和外汇平衡状况,人民生活水平状况等等。经济环境是项目投资的载体,它在这个过程中起到了辅助的作用。 通过对国内宏观经济环境的分析,我们可以看出,近几年来,我国实施积极的财政政策,在扩大内需、遏制经济下滑、降低企业库存与提高企业效益等方面发挥了显著作用,特别是宏观调控手段日趋成熟,基础设施供应能力进一步增长,为经济发展打下了较好的基础。宏观经济出现了四大亮点:第一,出口贸易开始走出负增长的阴影,到2000年9月底累计增幅2.1%;第二,物价下降的趋势已基本得到稳定;第三,工业品产销率提高,工业增长速度和效益明显回升,2001年前10个月,国有及国有控股工业企业实现利润611.8亿元,比去年同期增长1.1倍;第四,工业品库存下降。同时也要看到,尽管国内外经济环境总体趋好,但我国经济发展仍面临严峻挑战:一是国际市场竞争日趋激烈,如东南亚国家经济恢复增长,意味着与我国在吸引外资方面的竞争更加激烈。二是反通货紧缩是一项长期艰巨的任务,有效需求不足仍是制约经济增长的突出矛盾。三是不合理的经济结构继续制约着经济的健康发展。 从合理的原则看,投资者更愿意选择那些生产持续发展,市场繁荣,物价较为稳定,国家财政状况良好,人民生活水平不断提高的投资环境进行投资。在这种条件下,投资者的风险才比较小,投资项目的收益才会有保障。 (2)产业结构的分析。一个国家的产业结构状况从总体上反映了这个国家对商品和劳务的需求结构,也反映了该国人民的生活水平和就业水平。同时产业结构是项目投资的决定因素。国家的产业政策决定项目投资的方向。一般说来,一个国家的产业结构可分为四种类型:自给自足的结构类型、资源输出的结构类型、发展中产业结构类型、产业发展的结构类型。不同的产业结构类型对不同的投资项目的吸引力不同。 (3)政治环境和金融信贷制度的分析。投资环境政治因素的稳定,是项目投资所必须的。另外,投资者还更关心一个国家对投资或者对国外的投资者所持的态度,以及相应的一些投资政策等等。银行对投资的支持和配合以及所制定出来的金融信贷制度,会受一个国家政治因素和政策的影响,但也是吸引投资者投资的一个因素,是投资环境评价的一个重要的方面。(4)法律环境的分析。作为对项目投资和投资者的一种保护,投资者更强调投资环境要有完备的法规,一个良好的法律环境作为保障。 (5)社会、文化环境和基础设施的分析。城市的基础设施对城市的生产、生活、对外交往关系密切等是一个重要的投资环境内容。它可以看作是投资环境的一个硬件。另外,各国各

投资项目收益分析.doc

第三章投资项目收益分析 一、内容简介 本章主要讲述了项目投资分析的步骤,如何分析项目的基本财务数据和重要的财务报表。 二、学习目标 1、了解项目评价的标准。 2、掌握项目投资分析的步骤。 3、准确理解现金流量表和财务平衡表。 4、初步掌握多项目的比较与选择。 三、要点提示 1、加权平均资本成本 2、风险补偿 3、补偿余额 4、开工率 5、经营成本 6、付现成本 7、投资回收期 8、净现金流量 9、真实折现率 10、名义折现率 四、阅读指导 阅读:《财务管理学》第四章第一节和第二节 《财务管理分析》之第七章 准备:Investment Analysis and Lockheed Tri Star案例 阅读笔记 课程重点 课程难点 疑难问题: 体会:

五、课堂学习(请仔细阅读笔记) ___________________________________ ___________________________________ ___________________________________ ___________________________________ ___________________________________ ___________________________________ ___________________________________ ___________________________________ ___________________________________ ___________________________________ ___________________________________ ___________________________________ ___________________________________ ___________________________________ ___________________________________ ___________________________________ ___________________________________ ___________________________________ ___________________________________ ___________________________________ ___________________________________

项目投资风险评级及未来收益分析报告

“高风险带来高收益”是投资行业尤其是风投领域奉行的一贯准则,因此“风险”对投资商来说,并不可怕。他们为关心的是如何准备的识别和预测风险,并将风险控制在自己可以接受的范围内,所以进行项目投资风险评级就很重要。 投资商可以接受的风险标准就是:是否是与预期收益相匹配。同时也只有精确的、可靠的、科学的风险预测分析结果,才能针对未来将可能出现的风险,提出防范的措施和解决的办法,避免可能带来的经济损失。 风险投资项目的风险是指在风险投资活动中投资者不希望的结果出现的潜在可能性,或者说风险投资项目失败的可能性。由于风险投资的对象大多是具有较高增长潜力的项目,从技术的研发、产品的试制与生产,到产品的销售要经历许多阶段,而投资风险存在于整个过程中,并来自于多个方面,所以风险投资的失败率极高。因此,对

投资项目的风险进行客观的评估和分析,从而有效地规避风险,是风险投资能否成功的关键。 风险投资的主要风险包括技术风险、管理风险、市场风险、财务风险和环境风险等。由于风险投资过程是一种投资期限长、投资结果高度不确定的创新过程,风险投资主体很难获取关于整个风险投资过程的比较完整、准确的信息,即信息是不完全的。投资主体虽然对未来情况(如对某些定性评价指标)有所了解,但对如概率、可能的风险损失、投资收益变动等定量指标很难做出估计。传统的《商业计划书》缺乏对项目风险的准确衡量,只是泛泛的文字叙述。而项目的风险具有广泛的复杂性和系统性,如何准确识别所有风险,如何衡量各个风险影响程度,如何将各个风险指标系统的整合起来得出项目风险整体评价?这只能借助专家的意见和知识,并用定量指标和科学的计算模型进行评价。

如何计算项目的投资收益率

如何计算项目的投资收益率 老师说:考试中经常会考计算项目的投资收益率,如何计算项目的投资收益率? 钟鼓楼回答: 我也是现学现卖,不对的地方,请大家指教。 项目投资的主要决策指标有三个:净现值(NPV)、内部收益率(IRR)和盈利指数(PI)。 ▲净现值是将项目在计算期内各年的净现金流量(即现金流入减去现金流出),以行业投资的 ▲平均报酬率为贴现率折算所得出的价值之和。如果净现值大于0,则说明从当前时点看,新增投资项目不仅能收回投资,而且还能带来利润;如果净现值小于0,则说明从当前时点来看新增投资项目是无利可图的。 ▲内部报酬率就是使上述净现值等于零时的投资收益率。内部收益率越高,说明其与行业投资平均收益水平的差别越大,即新增投资项目的获利空间越大。换言之,内部收益率越高,新增投资项目承受行业投资平均收益水平或市场利率上升的能力就越强。 ▲盈利指数就是项目在经济寿命年限以内各年的净现金流量的贴现值之和除以项目建设期各年净现金流量的贴现值之和所得到的倍数,贴现率为行业的平均收益率。如果该值大于1,说明从现在来看,新增投资项目除能收回投资之外还能为企业带来利润;如果小于1,则表明从当前时点来看,新增投资项目是无利可图的。 Huichenz回答: 按照国内目前的评价指标体系,投资收益率指标有两种:投资利润率和投资利税率:

投资利润率=年平均利润总额/投资总额×100% 投资利税率=年平均利税总额/投资总额×100% 其中: 年平均利润总额=年均产品收入-年均总成本-年均销售税金 年平均利税总额=年均利润总额+年均销售税金+增值税 钟鼓楼所说的指标是项目可行性分析中所提到的部分研究项目是否可行的一些决策指标,这些指标中,一般以NPV最为重要,IRR>行业平均收益水平有时并不能完全说明项目可行。以上仅适用于项目财务评价,对某些项目还得考察项目的国民经济指标。 以上是我在工作中的一点经验,欢迎指正。 Randchina回答: 我一直在工程咨询公司工作,根据我编制可行性研究报告的经验,一个典型项目的技术经济指标至少包括: (1)项目总资金(含建设投资、流动资金、建设期利息等); (2)内部收益率(IRR); (3)财务净现值(NPV); (4)投资利润率; (5)投资利税率; (6)贷款偿还期; (7)投资回收期。

项目投资收益分析

畹町中缅国际财富中心项目投资、收益分析 一、项目介绍 一、项目概况 1、区位分析: 项目建设地点位于畹町开发区,建设路下段北侧,项目用地南侧临20米宽的建设路,西侧临现有的4.5米宽的道路,东侧临4.5米宽的规划道路。项目总用地面积23.62亩,用地接近长方形,南北向最长距离为113米,东西向最长处距离为150米,区位交通便利,地段优势明显。 2、现状分析: 项目用地为相对规则的四边形,用地南面为城市道路、北面为消防队、东面为公务员小区、西面民居。地形东高西低,南北相对平坦,地理位置优越,用地整体较为平整,地面有较好的绿化条件。整块用地以开发商住建筑为主,交通便利,且配有商店、地下车库等,公共设施齐全。 三、规划设计理念 1.项目用地平整,地理位置优越,通过合理科学的定位和设计来打造一个环境优美的居住环境,并挖掘项目的潜在商业价值。 2.整体绿化景观围绕建筑,商业与住宅部分绿化自成体系又相互联系,地面绿化和屋顶绿化相结合主体景观与节点景观相结合,营造整体的温馨购物、居住氛围。 3.从经营角度出发,将居住、商业、地下停车有机结合,不仅方便住户拥有更加方便舒适的居住环境,并且也了打造具有独特特色城市综合体。 4.以人为本,在产品设计上精益求精,给消费者创造一个买的起,住的好,用的方便的精致的生活空间。 四、项目规划布局 根据以上的规划理念做指导思想,紧紧抓住以人为本原则,统一规划,突出特色这一主题,对该项目做了如下规划: (一)、规划格局 根据项目用地形状与周边道路环境的关系,对建筑布局做了相得益彰的设计,让小区容积率得到了最大发挥,让建筑与环境和谐共存。用地内2栋两梯六户、2栋两梯四户的高层住宅分别沿用地边上方、下方左侧右侧对称分布,在小区的中心位置形成一个开放的庭院空间,而4栋住宅楼都共享了屋顶花园。 在用地左侧沿大道位置处设了住宅公寓,公寓底下三层用作为商场。不仅方便了居民的生活,更加充分发挥了地块的商业价值,商业部分依托住宅布置为三个独立商业区,三区用廊桥相互连通,并形成T字型的绿化内商业街,既增加了商业的临街面又有效的解决了消防通道的问题,也丰富了小区内的业态形式,使小区在市场中更有竞争力。 地下车库设计充分利用现有地形特点,依据主体建筑做全地下开挖,地下空间除停车外布置了相应的建筑辅助空间,如配电、中水处理等。 (二)、道路交通系统 人车分流的流线设计:方案将小区人行主入口设于用地中间的现有道路上,避免了直接在道路上开机动车入口,减少了该道路上的交道压力。住宅部分每栋建筑均有两个间距大于5米的人行出 入口,方便住户到达住宅;商业部分随步行街的设置布置了东、南、西、北四个出口,小区车辆可在建筑外环通,也可直接进入地下室停放,更好的做到的人车分流,保证了住户与顾客的安全与便捷。 消防设计:项目道路和城市干道直接相连,同时基地内部及周边均设置了宽度4米的道路,而且该道路与市政道路均能方便连接,交通便利,有利于消防车辆的环通。高层建筑满足底边至少有一个长边或周边长度的1/4且不小于一个长边长度,不布置高度大于5米,进深大于4米的裙房,且在此范围内设有直通室外的楼梯或出口。建筑分为三个部分,每一部分均由可供消防车环通的车道;商业部分三个单位自成防火分区。 停车:停车主要考虑地下和地上停车,本项目共有地下车位184个、地上停车位77个,提供居住和商业所需的停车位。 (三)、景观设计: 本项目位于城区,定位为城市综合体,景观沿小区入口处,中心花园处,每一户入口处的局部环境,都进行了精心打造。尤其是住宅屋顶花园景观与商业区街区绿化景观及建筑与主要城市道路之间的地带的打造,凸显了城市绿化和谐共存的特点。在住宅设立屋顶花园景观,设置茶桌、水景等,亭台楼阁,让住户的生活处处充满情趣。商业街以街区绿化为主,绿地连成一体,打造建筑与自然巧妙融合之感,让建筑整体环境充满生气。沿街景观结合退道路红线要求及商业作了专门的设计刻画,形成小区整体良好的外在界面形象,整体景观设计通过绿化的营造、清新风格的主题小品,多样化的植物搭配来共同塑较好的社区景观。 同时考虑到景观的可实施性和便于维护,对上述景观要素作了如下建议:

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