湖州-练市镇房市发展简报
湖州-练市镇
房市发展简报
2010/10/12
前言
本次调查湖州市南浔区练市镇目前房产市场现状，为了确保项目的成功开发及
所投入资金的安全性，盈利性和流动性，为此我们对所在区域的经济发展，产业状况，人口趋向及房地产态势，等各项项目决策的关键指标作了详尽，深入的调研和科学，缜密的分析，力求为项目总体运作思路，开发策略及产品定位提供准确的市场依据，以供项目的决策参详及操作指导。
本次整体的市场研究分为三个部分。
第一部分：对湖州市场的现状做研究，以判断大市场对南浔区市场的影响，利于决策者把握大势。
第二部分：练市镇隶属南浔区其中一镇，对南浔市场做现状研究，有利于准确的分析用地所属区域的市场动态
第二部分：通过对湖州大市场及南浔区域市场的了解与分析，更能对目标区域的市场动态分析提供有效的实际依据
研究路径——区域整体市场现状分析
目录
第一节：湖州简介
1 ：湖州地理概况
2 : 湖州人口分析
3 : 湖州经济分析
4 : 湖州市城市建设规划分析
ⅴ、湖州交通规划概括
ⅵ、城市发展总目标南浔区市场现状研究湖州市场现状研究练市镇市场现状研究
ⅶ、城市规划总目标
5 : 小结
第二节：湖州房地产运行动态分析
1 ：2010湖州房地产行业发展环境分析
ⅴ、房地产投资情况
ⅵ、市场供求分析
2 ：2010年湖州房地产价格走势分析
ⅴ、历年价格走势
3 ：2010年湖州房地产销售分析
ⅴ、住宅销售和空置情况
4 ：2010年湖州土地供应总量
5 ：2010年湖州房地产政策法规环境分析
6 ：小结
第三节：2010年南浔区练市镇房地产市场分析
1 : 南浔区规划发展
ⅴ、南浔地理位置
ⅵ、南浔概括
ⅶ、南浔市政规划
ⅸ、南浔区房地产发展状况
ⅹ、南浔土地拍卖情况
2 ：练市镇规划发展
ⅴ、练市镇简介
ⅵ、练市镇地理位置
3 ：练市镇2009-2010年土地拍卖情况
4 ：练市镇房地产市场概述
ⅴ、练市镇概况－房地产八年开发状况
ⅵ、房屋销售价格情况
ⅶ、练市镇房市需求趋势
5：练市镇在售楼盘综合分析
6 : 练市镇房产市场概括总结
7：练市镇楼盘印象
第一节：湖州简介一：湖州地理概况
太湖南岸，浙北交通枢纽，缓慢融入上海都市圈
○浙北门户，东距上海160公里，南离杭州75公里，北隔太湖与苏州、无锡相望；
○纳入上海2小时经济圈，湖州至上海2小时车程，至杭州45分钟车程；
○湖州是长三角城市群重要的对外开放城市，是国务院确定的接轨浦东“先行规划、先行发展”的十五个重点城市之一；
行政区域
○湖州现辖德清、长兴、安吉三县和吴兴、南浔两区；
○总面积5817平方公里，户籍人口258万，常住人口272万；
○其中市区面积1587平方公里，人口108 万人；中心建成区面积79平方公里；
○东西长度120公里，南北宽度90公里；
二：湖州人口分析
1、城市向心力不足，人口导入速度缓慢
2、内部人口：近三年涨幅基本徘徊在0.1%左右，人口自然增长率较低；
外来人口：城市向心力不足，人口导入缓慢；
数据来源：统计公报
3、湖州虽无中产阶级，但中高端客户潜力十分可观
特征一：湖州的人口收入分布呈金字塔形
高收入人群占到一定比例，职业主要为个体老板或私企老板，他们对房地产的高端项目有需求并且能够消化。
特征二：湖州无中产阶级，但公务员群体收入较高
城市中中高收入人群职业主要为公务员和企事业单位员工。
特征三：私车持有量上升速度较快
2009年，私人汽车保有量9.87万辆，增加1.71万辆，增长21.0%，其中轿车保有量6.37万辆，比上年增加1.39万辆，增长27.9%。全年小型汽车上牌量2.25万辆，增长9.4%。
数据来源：统计公报
三：湖州经济分析
1、首破千亿大关，经济增长步伐明显放缓，总体规模有限
数据来源：统计公报2、固定资产投资增速趋缓趋稳
数据来源：统计公报3、居民人均可支配收入稳健增长，处于长三角中游水平
2009年按户籍人口的人均GDP为40089元，增长10.5%，折合5772美元
数据来源：统计公报4、湖州整体经济地位不高，实力偏弱，对外辐射影响力有限
数据来源：湖州统计局
四：湖州市城市建设规划分析
1：湖州交通规划概括
ⅰ、东西：申苏浙皖高速+318国道；南北：杭宁高速+104国道；
ⅱ、随着申嘉湖杭（10年通车）、杭长（09年通车）2条高速公路的建成，至2010年前后湖州公路交通效率将大幅提高。
ⅲ、市区内构成由杭宁高速公路、申苏浙皖高速公路、申嘉湖高速公路和织里高速公路联络线组成的环绕中心城区的高速公路环线。
2：城市总体规划分析
ⅰ、城市发展总目标：
建设成为南太湖地区最宜人居住和创业的山水园林城市与生态旅游城市。
中心城区的城市用地发展方向：以向东为主，向北为辅，向西补充完善，南部保护和控制。
湖州中心城区在仁皇山行政、文化、体育中心和老城传统商业中心的基础上，在湖州与织里之间布置融现代商贸、金融服务、旅游休闲设施为一体的新的城市中心区；南浔城区的中心区在现状基础上向西向南适当拓展。
ⅱ、城市规划总目标
规划重点在仁皇山和东部新区，开发区发展重点在西南新区
城市性质：太湖南岸中心城市，省级历史文化名城，长三角工贸、生态旅游城市。
近期中心城区用地发展方向：“东扩西拓、北进南控、中间完善”。
北进：结合已形成规模的仁皇山新区建设，开辟太湖新区，从“苕溪时代”迈向“太湖时代”；
西拓：在继续完善凤凰西区建设的基础上搞好西南工业区、商住区的配套建设；
东扩：在搞好湖东分区配套建设的基础上，进一步开发建设“西山漾地区”；
五：小结
?区位认识——太湖南岸，浙北交通枢纽，融入上海都市圈速度缓慢；
?人口认知——城市吸引力不足，人口导入缓慢，中高端收入者可观；
?宏观经济——综合经济实力在长三角处于中下游水平，规模有限，总体偏弱；
?产业认知——纺织和建材为支柱产业，私营企业众多；
?交通认知——申苏浙皖通车后，公路交通效率逐步提高；
?规划认知——仁皇山新区初具规模机会较少，未来发展重点在东部新区和西南分区；
?生活认知——追求一种安逸、舒适、闲散的生活状态
第二节：湖州房地产运行动态分析
一：2010湖州房地产行业发展环境分析
1：房地产投资情况
受新政影响市场再度低迷，投资增幅明显回落
数据来源：统计公报2：市场供求分析
湖州市房地产开发与需求存在较大落差，供需出现失衡
数据来源：统计公报
二：2010年湖州房地产价格走势分析
1：历年价格走势
价格跟随大势稳定，没有大涨大跌的经历
ⅴ：湖州房地产价格是一种迅速拔高后开始走缓的态势，价格走势相对平稳和健康
数据来源：易居报告
ⅵ：从2010年浙江省商品房价格涨幅上看，湖州处全省第八，正好于全省涨幅持平，其显示出一种跟随大势，受大势影响的特质，而非一种引领大势的姿态
数据来源：易居报告
三：2010年湖州房地产销售分析
1：住宅销售和空置情况
住宅销售同比减少34%，同时住宅空置面积一直上升，市场压力大
数据来源：统计公报
四：2010年湖州土地供应总量
今年前10个月，湖州市城区经营性用地出让面积共计1700余亩，共28宗，涉及金额20多亿元。住房开发重点地块为：老城区沿龙溪港南岸的高档商住区（龙溪港D块），西南分区经济适用房，市北21号地块经济适用房、西南分区18号、35号和53号住宅区，市北31号地块，南门直街地块，湖东29和52号地块农民社区，仁皇山北片09、10号地块，仁皇山南片18号地块，凤凰分区11号商住地块、13号居住地块、德固赛地块和汤家桥地块，太湖旅游度假区地块等。出让土地集中在太湖旅游区、仁皇山新区，出让地块以40000平方米以上为主。太湖旅游新区的土地大部分规划为酒店、商业、化娱乐性质以及旅游基础设施。以上出让地块将对未来1-3三年的住房增量市场带来压力。
数据来源：湖州国土局整理五：2010年湖州房地产政策法规环境分析
湖州房产新政出台时间：10月9日
一、个人购买首套普通住房契税
将下调
对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税
二、房地产交易环节契税政策方面对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1％税率征收契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。
三、进一步规范房地产开发经营行为,加强交易秩序监管建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的建设规模和商品住房的预售规模不得低于3万平方米;项目规模小于3万平方米的,应一次性申领。房地产企业应严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售,销售价格超出申报价格的,应当再次报房管部门备案。严肃查处房地产企业虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。
四、停止第三套房公积金贷款各商业银行对居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）贷款购买商品住房的，其首付款比例
不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的
1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。
五、购房首付比例增加购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下或按规定购买本市经济适用住房的
家庭,其住房公积金贷款首付款比例不低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家
庭,其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元。
对为改善居住条件购买第二套住房的,每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万元。贷款首付款比例
不低于50%。暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款
六、外来人员需凭纳税工作证明对非本市居民在本市购买住房申请贷款的,应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上
的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。不能提供的,商业银行暂停发放住房贷款。
住房公积金贷款政策也作相应调整,停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。
六：小结
从商品房整体来看，湖州楼市目前大涨不可能，大跌几乎不可能。
依据有三：1、全市包括三县二区，土地储备充裕，开发量支撑点足，住宅可销售面积有保证，湖州城区180万平方米左右；德清45万平方米左右；长兴50万平方米左右；安吉35万平方米
左右；南浔30万平方米左右。
2、市场成熟，地段差价、品质差价得到认可，消费者从容选择，
3、政府住房保障体系完善，预售制度化，各地主力楼盘和大盘出价低于均价，起到领头羊
和平抑房价的作用。
从商品房和土地市场看，未来湖州住宅供应量较少，而受制于政策影响，供大于求将成为常态；对于湖州这样的人口导入缓慢的三线城市，寻找差异化的市场机会是重点
第三节：南浔区练市镇房地产市场分析
一 : 南浔区规划发展
ⅴ：南浔地理位置
ⅵ：南浔概况
南浔区行政区划地名录南浔区总面积716平方公里，人口49.30万人，辖南浔(开发区)、练市、双林、菱湖、和孚、善琏、千金、旧馆、石淙9个镇，33个社区，221个村(3954个村民小组)
南浔区地处浙江北部杭嘉湖平原，位于湖州市东北部。东南邻桐乡市，东北毗邻江苏省吴江市，南连德清县，西北接吴兴区。318国道和湖盐公路贯通全境，京杭运河和长湖申航道穿境而过，距离上海、苏州、杭州等大城市均为100公里左右。
ⅶ：南浔市政规划
规划中南浔将形成五个主要的功能区，2020年城市面积38.6平方公里：
功能分区范围主要功能
老城区以古镇为核心的南林路以东，年丰路以北区域具有居住、旅游景区、旅游接待为主的功能区
北部新区318国道以北地区以国家级华侨投资区为龙头的工业新区
西部新区长湖申线以南，和兴路、南林路以西，年丰路以北区域现代工业与水乡风貌相结合的工业区
新中心区南林路以东、联谊路以北，年丰路以南区域未来城市的新中心
南部新区和兴路以东，南林路以西，年丰路以南区域居住用地、市场用地和部分工业用地为主的城市
生活区
根据南浔区人民政府提供资料整理
ⅸ：南浔区房地产发展状况
房地产开发投资增速稳中略有所升
ⅹ：南浔土地拍卖情况
地块名称起始价/万元/亩容积率面积(㎡) 用途出让方式成交日期南浔镇西泰路东侧外环北路南侧地块，49.1 1.5 24173.0 工业拍卖2010-9-28 南浔开发区强园路北( 19.22 1.5 7736.0 工业拍卖2010-9-22 南浔开发区强园路北( 19.29 1.5 6150.0 工业拍卖2010-9-22 南浔开发区强园路北( 19.26 1.5 4119.0 工业拍卖2010-9-22 南浔区善琏镇供电所西侧地块（善琏镇44.57 2.0 1062 商用拍卖2010-9-6 南浔区旧馆镇2009-10号地块，2010（19.44 1.5 40463.0 工业拍卖2010-8-26 南浔南林片区控制性详细规划CX（S）19.84 1.5 7426.0 工业拍卖2010-8-26 南浔南林片区控制性详细规划CX（S）19.69 1.5 6399.0 工业拍卖2010-8-26 南浔南林片区控制性详细规划CX（S）19.67 1.5 5760.0 工业拍卖2010-8-26 南浔南林片区控制性详细规划CX（S）19.74 1.5 6685.0 工业拍卖2010-8-26 南浔南林片区控制性详细规划CX（S）19.74 1.5 6685.0 工业拍卖2010-8-26 南浔南林片区控制性详细规划CX（S）19.79 1.5 6669.0 工业拍卖2010-8-26 南浔区南浔- 1.2 33332 工业拍卖2010-7-28
南浔城区頔塘片区CX(N)-41A-1号地块- 1.5 98593 工业拍卖2010-7-28
南浔城区頔塘片区CX(N)-41A-2号地块40.54 1.5 13073 工业拍卖2010-6-28
二：练市镇规划发展
ⅴ：练市镇简介
练市镇位于浙江省湖州市南浔区的东南隅，东邻乌镇镇，南依桐乡市石门镇，西连双林、善琏两镇，北接古镇南浔。曾先后经过三次行政区域调整，区域范围扩展至四乡一镇（原练市镇、练市乡、荃仁乡、洪塘乡、花林乡）。全镇区域总面积124.3平方公里。辖41个行政村、2个居民社区。总人口85428人，耕地87245亩，另有外来人口2.5万人.
ⅵ：练市镇地理位置
三：练市镇2009-2010年土地拍卖情况
地块名称起始价
万元/亩
容积率面积(㎡)用途出让方式成交日期
练市镇2008-1号地块，2010(工)-68号19.57 1.020784.0工业拍卖2010-9-6南浔区练市镇振兴广场北侧地块，20163.02 1.843371.0商住拍卖2010-8-26南浔区练市镇原无氧铜材厂地块（
南浔区练市镇2007-2号工业地块,2009- 1.03214工业拍卖2009-4-8
结论：从出让面积来看：2010年商住兼容的土地供比例明显增大，约6.3万平方米，比例高达46%;其次为工业用地,比例分为54%。今年该镇用地类型丰富，包括商业、住宅、商住办等用地。房地产开发仍以商住办兼容的用地开发为主。
四：练市镇房地产市场概述
项目东方锦园阳光家园湖滨花园长城家园凤凰桥总面积（万m2） 5 5.1 5.8 7.4 3.3 开发周期07-2010年08-09年2004年2007-2013年2002年
销售率85% 75% 95% 95% 97%
五：练市镇在售楼盘综合分析
ⅰ:楼盘分布情况
ⅱ：练市镇楼盘综合分析
★规模：
从小区建设的规模来看，目前在售的规模最大且品质较好的是长城家园，总建筑面积达7.4万平米，而从目前在售的其他楼盘来看，建筑面积主要从3.5万平米到5.8万平米不等，一般楼盘的规模均在5万平米以上，但7万平米以上项目较少。
★容积率：
目前练市镇市场的楼盘容积率在1.1—1.4之间，一般多层楼盘的容积率均在1.3左右。多层1.3左右的容积率舒适度将是项目的主要卖点。
★绿化率：
从目前练市镇在售楼盘来看，一般开工建设的小区的绿化率均达到30%以上，其中长城家园更是以40%的绿化带成为引领成功绿化社区的典范。
★产品类型：
练市镇市场目前存在的小高层、高层住宅目前基本没有，物业形态以多层为主，同时部分小区建有一些较高档的物业如：联排别墅，部分小区的周边商业配套较为完善，
★顶层设置：
目前一般小区多层的顶层设置均为复式楼，以1+1的形式进行产品的销售，一般顶层面积均在150平米
以上。
★车位设置：
练市镇楼盘基本不建有地下车位，地上设置部分汽车位与自行车位。
★主打户型及面积：
目前练市镇居民接受度较高的户型面积一般都在80-100以内，且普遍以二房为主，练市镇市场目前户型面积一般都在80-100之间，顶层设置均为复式楼面积在130以上，顶层复式1+1，市民接受度不是很高，但是由于市场合适的户型较少，消费者选择余地较少，
★建筑外立面风格：
从在建或在售的小区来看，外立面的色彩和整体风格、颜色主要为红、灰搭配、白、搭配为主。
★入住率：
由于开盘时间较早，练市镇目前楼盘基本达到80%以上的入住率
六：练市镇房产市场概括总结
1：区域整体市场现状分析
ⅰ：总体市场特征——练市供应热点区域集中在练市广场镇中心，以多层为主，预计未来电梯公寓销售存在较大的抗性，近年来总体市场几乎没有新盘开发。且没有较高端的物业产品。连是居民价格接受范围为30以内的二房
ⅱ：价格特征——练市镇近几年来房价已每年25%的速度上涨，特别是08和09年。住宅的价格都已基本超过3000元/平米，如今后的住宅项目加强产品品质、开发企业品牌、环境等因素，练市的房价还有较大的提升空间。
ⅲ：销售特征——目前练市市场整体销售率较好。整体销售率达到80%以上，由于缺少高端物业及住宅土地开发量较少，致使普遍销售周期较长，由于顶层复式面积较大，致使总价偏高，销售有较大的抗性。
ⅳ：物业供应特征——目前市场主要以多层为主，高层、小高层住宅认知抗性较大。
2：市场发展趋势预测