冷链物流设备项目实施方案
冷链物流设备项目实施方案
泓域咨询
规划设计/投资分析/产业运营
报告说明—
冷库由于其应用场景的特殊性，所以在结构型式、功能定位、保温体系、货品类型等诸多方面与普通仓库存在很大差异。
该冷链物流设备项目计划总投资22005.45万元，其中：固定资产投资15119.24万元，占项目总投资的68.71%；流动资金6886.21万元，占项目
总投资的31.29%。
达产年营业收入52965.00万元，总成本费用41996.41万元，税金及
附加416.87万元，利润总额10968.59万元，利税总额12898.37万元，税
后净利润8226.44万元，达产年纳税总额4671.93万元；达产年投资利润
率49.84%，投资利税率58.61%，投资回报率37.38%，全部投资回收期
4.17年，提供就业职位1062个。
2019年7月30日，中共中央政治局会议召开，释放出多个重磅信号。与今年4月份的政治局会议相比，此次会议提出，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等
新型基础设施建设。值得注意的是，城乡冷链物流设施建设作为补短板工程，首次写入中央政治局会议，国家推动冷链物流设施建设的意图明显。
第一章项目概述
一、项目概况
（一）项目名称及背景
冷链物流设备项目
冷库是整个冷链的核心节点，起到储藏、转运的功能。根据实际需求，冷库大致分为大型库、中型库、小型库和微型库。中小型冷库一般用于超市、农贸市场这些冷链终端，或者田间地头这些冷链起点用于储藏刚收割
的农产品。
在冷链物流中，冷库起到的节点作用明显。以农产品的流通举例，从
田间到餐桌的整个供应链条中，冷库可以说是最重要的流通节点，也是企
业最重要的业务载体。但早前，由于市场需求不足，我国冷库发展的情况
一般，在商品流通过程中，有些地方的冷链基础设施不健全，冷库或冷柜
设备并不完善。
（二）项目选址
xxx经开区
节约土地资源，充分利用空闲地、非耕地或荒地，尽可能不占良田或
少占耕地；应充分利用天然地形，选择土地综合利用率高、征地费用少的
场址。投资项目对其生产工艺流程、设施布置等都有较为严格的标准化要
求，为了更好地发挥其经济效益并综合考虑环境等多方面的因素，根据项目选址的一般原则和项目建设地的实际情况，该项目选址应遵循以下基本原则的要求。场址选择应提供足够的场地用以满足项目产品生产工艺流程及辅助生产设施的建设需要；场址应具备良好的生产基础条件而且生产要素供应充裕，确保能源供应有可靠的保障。
（三）项目用地规模
项目总用地面积58829.40平方米（折合约88.20亩）。
（四）项目用地控制指标
该工程规划建筑系数63.14%，建筑容积率1.24，建设区域绿化覆盖率7.59%，固定资产投资强度171.42万元/亩。
（五）土建工程指标
项目净用地面积58829.40平方米，建筑物基底占地面积37144.88平方米，总建筑面积72948.46平方米，其中：规划建设主体工程56932.31平方米，项目规划绿化面积5534.90平方米。
（六）设备选型方案
项目计划购置设备共计133台（套），设备购置费5299.52万元。
（七）节能分析
1、项目年用电量816833.27千瓦时，折合100.39吨标准煤。
2、项目年总用水量42922.83立方米，折合3.67吨标准煤。
3、“冷链物流设备项目投资建设项目”，年用电量816833.27千瓦时，年总用水量42922.83立方米，项目年综合总耗能量（当量值）104.06吨标准煤/年。达产年综合节能量36.56吨标准煤/年，项目总节能率21.39%，
能源利用效果良好。
（八）环境保护
项目符合xxx经开区发展规划，符合xxx经开区产业结构调整规划和
国家的产业发展政策；对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，项目建设不会对区域生态环境产生明
显的影响。
（九）项目总投资及资金构成
项目预计总投资22005.45万元，其中：固定资产投资15119.24万元，占项目总投资的68.71%；流动资金6886.21万元，占项目总投资的31.29%。
（十）资金筹措
该项目现阶段投资均由企业自筹。
（十一）项目预期经济效益规划目标
预期达产年营业收入52965.00万元，总成本费用41996.41万元，税
金及附加416.87万元，利润总额10968.59万元，利税总额12898.37万元，税后净利润8226.44万元，达产年纳税总额4671.93万元；达产年投资利
润率49.84%，投资利税率58.61%，投资回报率37.38%，全部投资回收期
4.17年，提供就业职位1062个。
（十二）进度规划
本期工程项目建设期限规划12个月。
在技术交流谈判同时，提前进行设计工作。对于制造周期长的设备，
提前设计，提前定货。融资计划应比资金投入计划超前，时间及资金数量
需有余地。
二、项目评价
1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合xxx经开区
及xxx经开区冷链物流设备行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进xxx经开区冷链物流设备产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。
2、xxx（集团）有限公司为适应国内外市场需求，拟建“冷链物流设
备项目”，本期工程项目的建设能够有力促进xxx经开区经济发展，为社
会提供就业职位1062个，达产年纳税总额4671.93万元，可以促进xxx经
开区区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献。
3、项目达产年投资利润率49.84%，投资利税率58.61%，全部投资回
报率37.38%，全部投资回收期4.17年，固定资产投资回收期4.17年（含
建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。
发挥民间投资在制造业发展中的作用，关键是要为广大民营企业创造
一个平等参与市场竞争的制度和政策环境。国务院把简政放权、放管结合、优化服务作为全面深化改革特别是供给侧结构性改革的重要内容，作为推
动大众创业万众创新和培育发展新动能的重要抓手，为推动经济转型升级、扩大就业、保持经济平稳运行发挥了重要作用。
到2020年，我市制造业结构调整和转型升级取得显著成效，致力于发
展成为立足全球视野的领先技术开拓者、面向国内外市场的智能制造引领者、支撑区域发展的服务经济先行者、改善地区环境的绿色发展践行者。
具体目标如下：
三、主要经济指标
主要经济指标一览表
第二章承办单位概况
一、项目承办单位基本情况
（一）公司名称
xxx投资公司
（二）公司简介
公司致力于一个符合现代企业制度要求，具有全球化、市场化竞争力的新型一流企业。公司是跨文化的组织，尊重不同文化和信仰，将诚信、平等、公平、和谐理念普及于企业并延伸至价值链；公司致力于制造和采购在技术、质量和按时交货上均能满足客户高标准要求的产品，并使用现代仓储和物流技术为客户提供配送及售后服务。在本着“质量第一，信誉至上”的经营宗旨，高瞻远瞩的经营方针，不断创新，全面提升产品品牌特色及服务内涵，强化公司形象，立志成为全国知名的产品供应商。
公司根据市场调研，结合国家产业发展政策，在大力发展相关产业的同时，积极实施以“节能降耗、环境保护、清洁生产”为重点的技术改造和产品升级换代，取得了较好的经济效益和社会效益；企业将以全国性的销售网络、现代化的物流运作、科学的管理、良好的经济效益、与客户双赢的经营方针，努力把公司发展成为国内综合实力较强的相关行业领军企业之一。公司在管理模式、组织结构、激励制度、科技创新等方面严格按照科技型现代企业要求执行，并根据公司所具优势定位于高技术附加值产
品的研制、生产和营销，以新产品开拓市场，以优质服务参与竞争。强调
产品开发和市场营销的科技型企业的组织框架已经建立，主要岗位已配备
专业学科人员，包括科技奖励政策在内的企业各方面管理制度运作效果良好。管理制度的先进性和创新性，极大地激发和调动了广大员工的工作热情，吸引了较多适用人才，并通过科研开发、生产经营得以释放，因此，
项目承办单位较好的经济效益和社会效益。公司已拥有ISO/TS16949质量
管理体系以及ISO14001环境管理体系，以及ERP生产管理系统，并具有国
际先进的自动化生产线及实验测试设备。
公司坚守企业契约精神，专业为客户提供优质产品，致力成为行业领
先企业，创造价值，履行社会责任。公司建立了《产品开发控制程序》、《研发部绩效管理细则》等一系列制度，对研发项目立项、评审、研发经
费核算、研发人员绩效考核等进行规范化管理，确保了良好的研发工作运
行环境。为实现公司的战略目标，公司在未来三年将进一步坚持技术创新，加大研发投入，提升研发设计能力，优化工艺制造流程；扩大产能，提升
自动化水平，提高产品品质；在巩固现有业务的同时，积极开拓新客户，
不断提升产品的市场占有率和公司市场地位；健全人才引进和培养体系，
完善绩效考核机制和人才激励政策，激发员工潜能；优化组织结构，提升
管理效率，为公司稳定、快速、健康发展奠定坚实基础。
二、公司经济效益分析
上一年度，xxx（集团）有限公司实现营业收入30483.99万元，同比增长33.92%（7720.90万元）。其中，主营业业务冷链物流设备生产及销售收入为26197.42万元，占营业总收入的85.94%。
上年度营收情况一览表
根据初步统计测算，公司实现利润总额7213.77万元，较去年同期相比增长688.53万元，增长率10.55%；实现净利润5410.33万元，较去年同期相比增长976.49万元，增长率22.02%。
上年度主要经济指标
第三章背景、必要性分析
一、冷链物流设备项目背景分析
冷库是整个冷链的核心节点，起到储藏、转运的功能。根据实际需求，冷库大致分为大型库、中型库、小型库和微型库。中小型冷库一般用于超
市、农贸市场这些冷链终端，或者田间地头这些冷链起点用于储藏刚收割
的农产品。
近年来，随着我国冷链物流行业的快速发展，我国冷库设计与建设市
场也步入行业发展的快车道。据中物联冷链委统计数据显示，2014-2018年，我国冷库总容量保持在10%以上增速平稳增长，截至2018年底，全国冷库
总量达到5238万吨(折合约1.3亿立方米)，新增冷库容量为488万吨，同
比增长10.3%。由于我国冷库市场处于新旧动能转换的过度阶段，很多旧冷库面临淘汰整顿和拆迁，因此从增速上来看，近年来，我国冷库容量增速
有所放缓，预计2019年，我国冷库容量将达到5814万吨。
据中物联冷链委统计数据显示，2018年，我国冷库容量最大的地区为
华东地区，总容量达到1898万吨，占全国冷库总容量的36.2%。随后依次
是华中地区14.3%，华北地区12.0%，华南地区10.4%，西南地区9.7%，西
北地区9.1%以及东北地区8.2%。
具体到各个省份及直辖市来看，2018年，我国主要地区冷库容量超过500万吨的仅有山东地区；冷库容量在200-500万吨的地区一共有8家，分别为上海、广东、江苏、福建、湖北、辽宁、浙江以及河南；另有13个地
区冷库容量在100-200万吨之间。
从人均冷库容量排名情况来看，2018年，我国人均冷库容量排名前三
的分别是上海、天津和青海，其中上海地区以人均冷库容量1546吨/万人
遥遥领先于其他地区。
按照冷库的不同用途，我国冷库可划分为农批冷库、分拨配送冷库、
生产加工冷库以及其他类型冷库。其中农批冷库的总量在我国冷库中占比
最高，达到40%；分拨配送冷库及生产加工冷库分别占比36%和16%。
根据统计显示，2018年农产品批发市场冷库规模前20强的企业下辖各地农批市场超过150个，冷库容量达到2273万立方米。全国农批冷库总容
量为4750万立方米，前20强约占全国农批冷库总容量的47.8%。
港口作为我国进出口贸易的重要中转站，在我国冷链物流国际贸易中
占据重要地位，据统计，2018年我国港口冷库容量为327.35万吨，其中海港占比最大，约为180万吨，占比达到55%；其次是空港，占比为25%，约
为81万吨；陆港占比15%，约为49万吨。
从全国各地港口的冷库总量情况来看，大连港、天津港、青岛港、上
海港以及厦门港等港口冷库容量较大。截至2018年底，大连港冷库容量为37.3万吨，；青岛港冷库容量为22.3万吨；天津港冷库容量达到19.3万吨。
二、冷链物流设备项目建设必要性分析
冷库由于其应用场景的特殊性，所以在结构型式、功能定位、保温体系、货品类型等诸多方面与普通仓库存在很大差异。
一是采用砌块和钢筋混凝土结构加保温建造的土建冷库，优点是坚固、承重高、寿命长，防火和耐久性好，但是施工期长，有效容积也比较低。
根据中冷联盟数据显示，在我国，土建型冷库仍旧引领行业潮流，占比为70.3%。
二是轻钢结构加装配式冷库型式，装配式冷库近年来有了很大的发展，在中小型冷库建造中应用广泛，占比为21.6%。钢结构冷库则具有建设周期短、容量空间大、使用灵活、便于实现自动化等优势。
三是土建或钢混结构加装配式冷库，这种结构一定程度上避免了以上
两种结构的缺点，近年来应用较多，占比为8.1%。
按照冷库的温度可以将冷库划分为低、中、高温冷库、气调库以及速
冻库。高温冷库温度区间为（-2°~+8°），适合果品蔬菜类保鲜；中温冷
库温度区间为（-23°~-10°），适合冻结后的食品冷藏；低温冷库的温度
区间为（-30°~-23°），适合冻结水产、禽肉类食品的冷藏；速冻库为温
度在-30°以下的冷库，适合在鲜品冷藏前的快速冻结。
目前，我国低温库最多，占比超过七成，达到71.8%；中温库其次，占比12.7%；高温库占比10.5%，速冻库占比0.5%，其他类型占比4.3%。
与普通仓库相比，冷库的建设成本及运营费用高昂。普通的钢结构仓
库造价约400元/㎡，土建库造价约300元/㎡，而中端装配式冷库（对应
钢结构仓库）造价为5000元/㎡，中端土建冷库造价4000元/㎡，冷库造
价是普通仓库的10倍不止。按照容积为3000吨的中端冷库来测算，土建
库的建造成本约为153.3万元，装配式（即钢结构冷库）造价约为191.58
万元。
目前使用较多的是土建冷库和装配式冷库，这两种冷库由于建设原材
料和保温材料的差异，建造成本差异较大，总体来说，轻钢结构加装配式
冷库的造价更高。并且随着冷库产品质量的提升，土建冷库和装配式冷库
之间造价的差异也逐渐增加，两种结构的低端冷库造价相差500元/平米，
特殊冷库造价相差2000元/平米。
除了建造成本，冷库在经营过程中也会产生较大费用。这些费用主要
由电费、折旧费或租金、人力成本和修理费用构成；其中占比最大的是电
费和人力成本，分别占运营成本的45%和40%，折旧费用和修理费占比较小，分别为7%和8%。冷库的建设成本和运营成本较高，但修建完成后通常能够
使用15-20年，盈利周期长；并且目前我国冷库整体供求关系是供不应求，冷库出租率在100-120%。从冷库出租价格来看，冷库价格比较高的城市主
要有南京、北京、上海、昆明、海口，价格偏低的城市主要有济南、合肥、银川、太原等，其他城市价格相差不大。
不过，值得注意的是，冷库的使用需求及价格变化有明显的季节性。
例如，二季度入夏以后，北京及其周边地区天津，上海及其周边地区杭州，广州等地，由于人口密集、消费需求高，冷库供不应求，租金价格会有明
显的上浮。
第四章市场分析预测
一、冷链物流设备行业分析
在冷链物流中，冷库起到的节点作用明显。以农产品的流通举例，从
田间到餐桌的整个供应链条中，冷库可以说是最重要的流通节点，也是企
业最重要的业务载体。但早前，由于市场需求不足，我国冷库发展的情况
一般，在商品流通过程中，有些地方的冷链基础设施不健全，冷库或冷柜
设备并不完善。
不过，近年来，伴随着冷链物流的成熟，我国冷库在总容量等方面取
得了较为明显的进展。根据中物联数据，2013年全国冷库总容量为2411万吨，折合6027万立方米；到2017年全国冷库总容量相比2013年已经翻番，达到4775万吨，折合11937万立方米，同比增长13.7%，2013-2017年复
合年均增长率为18.63%。
我国冷库产业虽然在近年取得了长足的进步，但是与发达国家相比，
仍然处于较低水平，尤其是人均冷库拥有量方面，我国仍然比较落后。我
国目前冷库总量已经与美国持平，但人均拥有量只占美国的1/4；日本冷库总量约为3300万立方米，人均冷库拥有量是我国的3倍；德国人均冷库水
平是我国的2.5倍；法国是我国的2倍；荷兰是我国的1.5倍。
虽然冷库总容量近年来不断增长，但是区域分布不平衡的问题仍然比
较严重。2017年华东、华东、华中、华南区域的冷库容量占全国冷库总容
量的的比值分别为43.6%、15.88%、15.11%、11.36%，而承担全国大部分生鲜农产品批发的西南和西北区域合计占比仅14.02%，缺乏原产地区域化生产冷链体系建设。
从人均冷库容量来看，上海、天津、北京三个直辖市人均冷库保有量位列前三，分别达1282吨、1091吨、725吨；而重庆的人均冷库保有量仅430吨，差距明显。不过，判断一个地区冷库水平高低不能仅看冷库的绝对总量，也要看该地区的人口数量以及区域性特征（是产地还是销地）。新疆、宁夏的冷库容量相比其他省市较少，但由于这两个地区的人口数量并不多，因此这两个地区的人均库容仍排在全国中上等水平。
目前我国各类产品使用冷库的占比情况是，果蔬和肉制品占比最高，分别为30%和24%，两者合计占比超过50%；水产品占比为17%。果蔬产品因为销量巨大，在冷库市场占据30%的比重并不算高，其中主要以樱桃、葡萄、杨梅这类高价值水果和冷冻蔬菜为主。
而目前乳制品使用冷库仅占6%，比重很小。可以预见，随着消费能力的升级，生鲜电商带动乳制品、水产品以及高价值水果的销量，未来乳制品的冷库占比会有所提高，果蔬产品和水产品的冷库占比会进一步提高。
冷库可以按照其使用目的、使用场景以及使用主体的不同分为交易型和周转型两种类型。
交易型冷库涵括“冷链物流园区”、“农批市场”等，这种类型冷库
的优势在于使用的土地多是自有土地，并且规模大、集中度高，融资能力
很强。但同时，缺点也依旧明显，自动化程度低、建造水平偏低等。
周转型冷库涵括“第三方仓储”、“配送中心”、“中央厨房”等,这
种类型冷库的优势在于其自动化水平高，建造水平高，能够提供增值服务
以及供应链管理服务。缺点在于土地是租用的，存在一定的限制，而且单
体规模偏小、集约化程度较低，进而导致融资能力较差和冷库网络不够健
全等。
按照“生产地”和“销售地”来区分冷库，可以把区域分拨型、城市
配送型以及市场型冷库归类为“销售地”冷库，产地型冷库和生产型冷库
则归类为“生产地”冷库，区域分拨型、城市配送型冷库、市场型冷库占
比分别为20%、27%和13%，即“销售地”冷库合计占比为60%，但“生产地”冷库合计占比仅24%。说明当前冷链“产地一公里”水平比较薄弱，田间地头冷库、预冷间等有很大的发展空间。
二、冷链物流设备市场分析预测
2019年7月30日，中共中央政治局会议召开，释放出多个重磅信号。与今年4月份的政治局会议相比，此次会议提出，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等
新型基础设施建设。值得注意的是，城乡冷链物流设施建设作为补短板工程，首次写入中央政治局会议，国家推动冷链物流设施建设的意图明显。
冷链由一系列环节构成，在冷链的多个环节比如产地预冷、生产加工、储藏、配送等环节中，冷库都起着核心作用，冷库是冷链承上启下重要的
中转环节。
冷库主要由制冷系统和库房组成，制冷系统是冷库的核心，保证冷库
的冷源供应，库房的作用是保温隔热，最大限度减少制冷机组制造的冷量
向外泄露以维持低温环境。从分类来看，按库容可分为大、中、小型冷库，按冷藏设计温度可分为高温库、中温库、低温库和超低温库等，另还有其
他类型的分类。
2018年全国冷库总量达到5238万吨（折合约1.3亿立方米），新增库容488万吨，同比增长10.3%。近5年来我国冷库市场快速发展态势明显，2018年冷库的增长稳中趋缓，但仍保持了10%以上的增速，主要原因是整
个冷库市场处于新旧动能转换的过渡时期，有很多旧冷库面临整顿和拆迁。
我国冷库设备集中度相对较高。在2015年以前，我国冷库设备的主要
参与者有大冷股份、冰轮环境两家上市公司，以及沈阳沈一冷、武新制冷，四家公司并称为“中国四冷”。在大冷股份和冰轮环境两家企业上市以后，沈阳沈一冷的市场份额逐步被挤占，至2015年大冷股份收购武新制冷剩余
股权之后，大冷股份和冰轮环境两家上市公司成为我国冷库设备行业的龙
头企业。
我国人均冷库面积较低，，远低于英美日等发达国家以及人口大国印度，反映出国内冷链基础设施建设的不完善。