某度假村项目可行性研究报告

龙兴农场“碧海龙兴度假村”建设项目可行性研究报告

***##设计院

目录

第一章总论 (1)

一、项目摘要 (1)

二、项目建设依据 (6)

三、主要结论 (7)

第二章项目建设背景及必要性 (7)

一、项目建设背景 (7)

二、项目提出的必要性 (9)

第三章市场供求分析及预测 (12)

一、****旅游市场现状及预测 (12)

二、*****旅游市场现状及预测 (14)

三、该项目市场前景分析 (14)

第四章建设单位的基本情况 (16)

一、项目所在地的位置 (16)

二、自然条件 (16)

第五章建设地点的选择项目区基本情况 (19)

第六章建设方案和内容 (21)

一、指导思想 (21)

二、示范区功能定位 (21)

三、总体布局 (22)

四、建设内容 (22)

第七章投资估算及资金筹措 (26)

一、投资估算依据 (26)

二、建设投资 (26)

三、项目资金来源 (30)

第八章建设项目实施进度 (31)

一、项目建设期限 (31)

二、项目实施进度安排 (31)

第九章环境影响和安全生产 (32)

一、环评 (32)

二、安全 (33)

第十章组织与管理 (35)

一、项目建设组织管理 (35)

二、运行与管护 (36)

第十一章招标方案 (36)

一、项目招投标范围及招标组织形式 (36)

二、投标、开标、评标和中标程序 (37)

三、评标委员会的人员组成和资格要求 (37)

第十二章财务评价及效益分析 (39)

一、财务评价 (39)

二、不确定性分析 (42)

三、效益分析 (43)

第十三章结论 (1)

第一章总论

一、项目摘要

（一）项目名称及建设单位

1、项目名称：碧海龙兴渡假村建设项目

2、项目建设性质：新建

3、项目建设地点：龙兴农场场部、第一管理、第二管理区

（二）项目由来

中央1号文件提出要大力发展现代农业，并把建设现代农业作为今后一个时期新农村建设的重要内容。文件提出科技进步是突破资源和市场对我国农业双重制约的根本出路。必须着眼增强农业科技自主创新能力，加快农业科技成果转化应用，提高科技对农业增长的贡献率，促进农业集约生产、清洁生产、安全生产和可持续发展。1号文件还提出，农业产品不仅具有食品保障功能，而且具有原料供给、就业增收、生态保护、观光休闲、文化传承等功能。建设现代农业，必须注重开发农业的多种功能，向农业的广度和深度进军，促进农业结构不断优化升级。大力发展特色农业，特别要重视发展园艺业、特种养殖业和乡村旅游等行业。

****龙兴农场位于素有“****”之称的龙兴市***附近，南临著名旅游区******，北依“****”***林场。与农场毗邻的旅游胜地******是国家级旅游区，每年接待国际国内游客120万人。龙兴农场是通往******的必经之地，向他们展示***市现代农业成果，树立***市新形象，是国际国内人士认识***市的窗口之一，为招商引资创造有利条件。同时通过展示还可以提高***市各类产品市场竞争能力，扩大市场占有率。在以上背景下，

农场经过调查研究，决定建设碧海龙兴建设项目。

旅游业在世界各地被成为“无烟工业”，省委、***市委均十分重视***市旅游业的发展，多次在会议上强调，要加快旅游业的发展，使之成为***市的一个支柱产业。龙兴农场地处****东南部张广才岭东麓，山林和水资源丰富，生态环境十分接近“北欧”，若进一步整理开发，可以建成一个“北欧式的度假村”，成为***市的一个重要旅游点和对外接待窗口之一。

近年来，龙兴农场在城镇化建设和环境保护方面做了大量卓有成效的工作，为开发旅游业奠定了坚实基础。2008年，电视剧“大东北（2）”摄制组在龙兴农场新建了“大东北（2）”影视村，又增加了一个新的旅游景点，若市委立项支持一下，一定能建成一个高水平的“**碧海龙兴渡假村”。

农场经过认真的研究和多方考察，委托************组织有关专家，进行现场勘察，收集相关资料，结合农场实际情况，按照国家有关产业政策、法规，编制了项目可行性研究报告。

（三）项目建设规模、期限和建设内容

1、项目建设规模

龙兴农场“碧海龙兴渡假村”建设规模450亩。其中：日光温室工程占地197.6亩、晒水池工程占地40亩、家庭旅馆占地30亩、生活污水处理站工程占地2亩、沼气站工程占地40亩、沼气发电站占地0.5亩、沼气提纯站占地1亩、售票处占地0.3亩、停车场占地1.5亩、游客中心占地0.6亩、购物中心占地1.5亩、游乐场占地135亩。

2、建设期限

建设期限为1年，即2010年。

3、建设内容

项目主要建设内容如下：

1）土建工程

（1）渡假区农业采摘园

①日光温室等工程

a、日光温室40栋；

b、塑料大棚100栋；

c、主输水管道6公里；

d、支干输水管道3.4公里；

e、沼液管道3.4公里；

f、管道安装3.4公里；

g、温室及大棚滴灌主输水管道161公里；

h、温室及大棚滴灌支输水管道96.6公里；

i、大田滴灌主干管道67.8公里；

j、大田滴灌支干管道113公里；

k、道路5.5公里；

l、智能贮藏室1栋；

m、贮水池1座；

n、晒水池10万立方米；

o、引水渠、绿化等基础设施。

（2）家庭旅馆等工程建设

①家庭旅馆100栋（200立方米/栋）；

②污水处理站1座；

③太阳能取暖100套；

④***水库宾馆太阳能取暖1套；

⑤沼气站（年产沼气195.64万立方米）4座；其中：沼气池8000立方米/8座；

⑥沼气发电站；

其中：发电机房240立方米。

⑦沼气提纯站（146万立方米/年）1座；

⑧家庭旅馆配套工程设施。

a、上下水管道2000米；

b、低压线路1000米；

c、甬道2000米；

d、供热管道1000米；

e、植树200棵。

（3）度假区基础设施建设

①旅游公路2公里；

其中：***水库宾馆—水库上游2公里。

②售票处200平方米;

③停车场1000平方米（50m×20m);

④大门1座;

⑤游客中心400平方米;

⑥购物中心1000平方米;

⑦游乐场90000平方米（300m×300m);

a、金属栅栏1200米;

b、甬道800米;

c、娱乐场地、设备、器具、器械60套;

d、售票室20平方米;

e、绿化等。

(a)植树100棵;

(b)排水沟200米。

⑧林间甬道5000米;

⑨凉亭2座；

⑩水库码头；

○11公共厕所6座；

○12钓鱼台60座；

○13生态饲养场（400m×400m)160000平方米；○14日光浴场（60m×60m)3600平方米；

○15活动板房30个。

2）设备购置

（1）渡假区农业采摘园设备购置

a、水泵6台；

b、沼渣运输车5台；

c、1804胶轮拖拉机3台；

d、配套重耙3台；

e、配套轻耙3台；

f、配套旋耕机3台；

g、小型旋耕机130台；

h、高压线6公里；

i、变压器3台。

（2）沼气发电站设备

其中：发电机组120GFT、75GFT4台。

（3）度假区基础设施设备

①交通设施

a、快艇2只；

b、沼气车5台；

c、脚踏船20只；

d、水陆两用车1台。

②风力发电机6台。

4、资金来源

总投资10123万元，资金来源为拟定申请国家投资7100万元、企业自筹298万元、招商引资1417万元、个人自筹1308万元。

5、主要经济指标

年总收入2935.7万元，年均实现利润1429.1万元，内部收益率16.29%，净现值3229万元，投资回收期6.3年，项目在财务上是可行的。

二、项目建设依据

（一）文件依据

1、2008年中央1号文件《党中央国务院关于切实加强农业基础建设的若干意见》；

2、《中国农业发展纲要》；

3、《全国***农业现代化建设规划》；

4、农业部《农业七大体系建设规划》；

5、《*****农业现代化建设规划及国民经济和社会发展“十一五”计

划》（草案）；

6、《*****农业产业化2000年和2010年发展目标纲要》；

7、《关于报送2009年旅游项目资金的通知》（牡旅字〔2008〕97号）。

（二）资料依据

1、2004－2007年中国统计年鉴；

2、2007－年****统计年鉴；

3、2004－2007年******统计年鉴；

4、2004－2007年****龙兴农场统计年鉴。

（三）其它依据

1、2006年国家发展改革委员会及建设部颁布的《建设项目经济评价方法（第三版）》；

2、《****建筑工程估算指标》和现行市场建筑材料价格资料。

三、主要结论

项目建设是从构建和谐社会,落实省委、市委有关会议精神的大局出发，其意义是深远的。项目建设完成后，农场环境条件将得到极大的改善，可以为职工开辟更广泛的就业门路，实现“生产发展、生活宽裕”的目标，项目建设符合国家政策，布局合理，经济与社会效益显著。因此，项目的建设是十分必要的，也是可行的。

第二章项目建设背景及必要性

一、项目建设背景

中央1号文件提出要大力发展现代农业，并把建设现代农业作为今

后一个时期新农村建设的重要内容。文件提出科技进步是突破资源和市场对我国农业双重制约的根本出路。必须着眼增强农业科技自主创新能力，加快农业科技成果转化应用，提高科技对农业增长的贡献率，促进农业集约生产、清洁生产、安全生产和可持续发展。1号文件还提出，农业产品不仅具有食品保障功能，而且具有原料供给、就业增收、生态保护、观光休闲、文化传承等功能。建设现代农业，必须注重开发农业的多种功能，向农业的广度和深度进军，促进农业结构不断优化升级。大力发展特色农业，特别要重视发展园艺业、特种养殖业和乡村旅游等行业。

****龙兴农场位于素有“****”之称的龙兴市***附近，南临著名旅游区******，北依“****”***林场。与农场毗邻的旅游胜地******是国家级旅游区，每年接待国际国内游客120万人。龙兴农场是通往******的必经之地，向他们展示***市现代农业成果，树立***市新形象，是国际国内人士认识***市的窗口之一，为招商引资创造有利条件。同时通过展示还可以提高***市各类产品市场竞争能力，扩大市场占有率。在以上背景下，农场经过调查研究，决定建设****龙兴农场**碧海龙兴渡假村建设项目。

旅游业在世界各地被成为“无烟工业”，省委、***市委均十分重视***地区旅游业的发展，多次在会议上强调，要加快旅游业的发展，使之成为***市的一个支柱产业。龙兴农场地处****东南部张广才岭东麓，山林和水资源丰富，生态环境十分接近“北欧”，若进一步整理开发，可以建成一个“北欧式的度假村”，成为***市的一个重要旅游点和对外接待窗口之一。

近年来，龙兴农场在城镇化建设和环境保护方面做了大量卓有成效的工作，为开发旅游业奠定了坚实基础。2008年，电视剧“大东北（2）”

摄制组在龙兴农场新建了“大东北（2）”影视村，又增加了一个新的旅游景点，若市委立项支持一下，一定能建成一个高水平的“**碧海龙兴渡假村”。

二、项目提出的必要性

（一）是**加快农业现代化建设，展示现代农业成果的需要

龙兴农场位于龙兴市境内，南临著名旅游区******，北依“****”***林场。每年都有**内外各级领导来考察指导工作，省内省外大量同行来到这里参观学习、交流经验。可以说，农场已经成为***市和**内外交流的重要窗口单位，是***市和**农业高科技示范基地和农业高科技新奇特产品的研发试验场。为巩固并提高现有的成果，更好地发挥示范带动作用，极有必要实施农业示范园建设项目。项目实施后，可进一步丰富展示内容，提高农业产业科技含量，同时也可进一步优化场内投资环境，为农场其它产业的发展带来无限商机，增强农场整体经济实力，更好地展示***市和**新时期新形象。

（二）项目建设是实现农业可持续发展的需要

面对全球的人口、资源、环境及食品安全等问题，***和分局提出“调整农业结构、发展绿色农业和特色农业，实施可持续发展战略”。在这种号召下，农场有必要通过挖掘自身资源优势进行项目建设，借助现有

园区的高新技术研发与示范功能，建设“**碧海龙兴渡假村”项目，实现农业的可持续发展。农场项目建设条件具备，有着优越的地理位置、优良的自然条件、较强的科技力量和严密的项目管理机构与制度，为成功实施项目奠定了坚实的基础。

（三）项目建设是推进“场县共建”的需要

“场县共建”是2006年***党委扩大会议发出的重要号召，该项目的建设符合这一号召，可以实现双赢。一方面通过项目的建设，农场可以将高新技术成果转化成农民能够“看得见、摸得着、学得起、用得上”的实用技术，辐射到周边市县，为区域经济发展提供可供借鉴的模式，提高农业经济和科技整体水平，实现共同进步；另一方面，地方市县本着互惠互利的态度，必将在工作上给予我们更多的帮助、配合和支持，这对农场今后又快又好发展有着重要意义。

（四）该项目是展示***市和**形象的一个窗口

龙兴农场地处龙兴市东南与乔安市西北交界处，是***地区和**南端的两个农场之一，又是**“三面红旗”之一。农场距***机场85公里，距百年口岸绥芬河230公里，距著名旅游区******45公里，距****110公里，是多条旅游黄金线路上的一个“节点”，每年来**的各级领导和众多

客人都要路经和下塌龙兴农场。龙兴农场旅游业的发展水平和建设特色，将直接代表着***市和**的形象。因此，建设好此项目将有利展示和树立***市和**的形象。

（五）建设该项目是推进“三化”战略，实现倍增计划的需要

建设“社会主义新**”关键是发展生产，***党委提出要推进“农业现代业、农区工业化、农场城镇化”三化战略，并实现包括旅游业在内的多项产业实现倍增。而该度假村项目正是涵盖着现代农业、农产品生产（采摘）、农场城镇化建设等多项内容，全面实施后，将拉动龙兴农场的旅游业等多项产业实现倍增，大幅度提升龙兴农场的新农村建设水平。

（六）该项目可为发展特色旅游提供一个范例

龙兴农场地处长白山系张广才岭的浅山区，森林植被茂密，水资源丰富，空气清新，生态环境十分酷似“北欧地区”，是发展农村特色游，感受田园风光、***人家、小桥流水的好去处。特别是近年来龙兴农场在开发沼气、利用沼渣（沼液）肥种植有机作物（蔬菜、水稻）、发展循环经济以及城镇化基础设施建设等方面均走在全省前列，为发展特色旅游奠定了坚实基础和提供了可能。若精心实施好该项目，将为***市、**乃至全省发展特色旅游提供可借鉴新鲜经验。

第三章市场供求分析及预测

一、****旅游市场现状及预测

（一）旅游市场现状

****旅游市场自从1996年省委省政府明确了旅游业“支柱产业和新的经济增长点”的产业地位以后，就呈现出了持续、快速的发展的势头。尤其是2003年9月，****从旅游总体战略高度出发，提出了“冬季——冰雪世界，夏季——清凉世界，春季——活力世界，秋季——多彩世界”的旅游形象口号，加快了建设旅游强省的步伐。****是一片充满古朴、原始、神奇色彩的土地。在旅游资源上具有地理气候优势、生态景观优势、边境区位优势和地域文化四大优势。冰雪旅游资源得天独厚。冰冻、降雪期达4个多月，森林旅游资源分布广。境内有大小兴安岭、张广才岭和完达山脉等林区，面积居全国第一，可开发系列森林旅游产品。江河***泊网络四布，境内有***、松花江、乌苏里江、嫩江、***、兴凯***、******、五大连池、连环***、扎龙、莲花***等，极具开发价值。另外，湿地类型多、面积大；农业观光旅游资源多；野生动植物区系繁多；历史人文资源特征明显；民族文化风情浓郁。***为满族世居之地，还有赫哲、鄂伦春、达斡尔等北方少数民族，构成具有民族特色的旅游资源。

****已经形成了独具特色的森林文化、北大荒文化、矿业开采文化和装备工业文化旅游资源，****旅游业呈现出持续、健康、快速发展的良好势头，连续11年成为全国旅游业发展最快的省份之一。2006年****接待入境游客106.37万人次，外汇收入4.92亿美元，分别比上年增长29.48%和44.62%，分别比5年前增长48.27%和65.56%；接待国内游客5193.86万人次，国内旅游收入311.72亿元，分别比上年增长

16.31%和23.70%，分别比五年前增长55.04%和73.92%。旅游总收入350.96亿元，比上年增长25.23%，比5年前增长72.12%。旅游业以年均14.4%的速度增长。旅游收入相当于GDP的比例也由5.23%上升为现在的5.65%。旅游产业总体上呈现出加速发展的特点和趋势，已经成为我省国民经济新的增长点。旅游产业作为支柱产业加速发展条件已基本具备。

（二）旅游市场预测

随着***作为“中国滑雪旅游胜地”和“世界冰雪旅游名都”的冰雪旅游大省形象传播到五***四海，****旅游市场增长迅猛，凉爽怡人的气候，使***成为今夏全国旅游的热点城市。森林度假、***泊度假、湿地观鸟、火山观光等特色鲜明的旅游产品和不断丰富的旅游项目引来众多我国高热地区的游客，哈洽会、汽车展览会、特奥会、特药会、哈夏音乐会等会展旅游及各地开展的旅游节庆活动，将****夏季旅游推向一个个高潮，各地避暑度假旅游人数快速攀升。民航哈尔滨售票处统计显示，从北京、上海、深圳、温州、厦门、韩国首尔、俄罗斯雅库茨克、日本大阪等国内外城市飞往哈尔滨的航班客座率接近100%。****休闲避暑旅游产品在今夏渐成体系，形成了以伊春“五营森林公园”为代表的森林度假游、以“******”、“兴凯***”为代表的***泊度假游、以“扎龙”为代表的湿地观鸟度假游、以“五大连池”为代表的火山矿泉度假游、草原风光度假游、少数民族风情游等系列主题旅游产品，重点景区品牌效益和旅游度假优势日趋显现，形成了以哈尔滨和周边游客为主要消费群体的客源市场，使****夏季旅游市场进入全方位、多层次发展的良好态势。

二、*****旅游市场现状及预测

（一）旅游市场现状

*****最大的旅游资源是生态游。**拥有一些非常独特的自然景观，如喀尔咔山景区、洪河国家级自然保护区、兴凯***国家级自然保护区以及挠力河等一批省级、地市级自然保护区，具有原始的风貌、碧蓝的天空和成群的珍禽。**有38个农场与俄罗斯临近，可以利用独特的边境地理优势，利用与名山、同江、吉祥、黑河、绥芬河等口岸临近的优势开发出境游、界江、界河游等，如一些边境农场可以开发游览乌苏里江风光、俄罗斯民俗风情游等项目。

然而，**旅游开发还有许多不尽人意的地方。一是旅游交通不便，大多数农场都分布在十分偏远的地区，距大中城市相对较远，交通问题一时还难以解决，这是发展旅游业的一大障碍。二是基础设施差，让旅行者退避三舍，一些旅游景点中没有星级宾馆、游乐设施落后、游乐项目单调等因素障碍旅游业的发展。

（二）旅游市场预测

据统计，我省南部著名旅游风景区******、****、火山口国家森林公园等景点，每年接待游客在120万人次左右。龙兴农场距******45公里、****110公里，正处在这些旅游黄金线路上，而***碧海龙兴渡假村又有别于这些景区，是另一种风格，将有利于吸引大量游客驻足游览，满足不同层次人的需要，客源充足，大有可为。为此，建设“***碧海龙兴渡假村”前景广阔。

三、该项目市场前景分析

据统计，我省南部著名旅游风景区******、****、火山口国家森林公园等景点，每年接待游客在120万人次左右。龙兴农场距******45公里，

****110公里，正处在这些旅游黄金线路上，而“**碧海龙兴渡假村”又有别于这些景区，是另一种“田园生态游”，这样一个独特风景区将吸引大量游客驻足游览，能够让游人在了解现代农业高新科技的同时，获得回归大自然，拥抱绿色生态的享受，可满足人们呼吸清新空气，品尝绿色食品，返朴归真、享受乐趣的需要。龙兴农场“碧海龙兴渡假村”项目有效利用毗邻******旅游区，游客集中人流量大这一得天独厚的优势，发展生态旅游农业将大有可为。

第四章建设单位的基本情况

一、项目所在地的位置

龙兴农场地处****南部张广才岭东麓，地理坐标在东经128°47′30″—129°7′30″之间、北纬44°15′—44°25′之间，东与龙兴市旧街镇、军马场毗连；西部、南部与乔安市沙兰镇接壤；北与大龙兴##局、***交界。距龙兴66公里、乔安市59公里、***市78公里。

二、自然条件

（一）气候条件

龙兴农场气候为中纬度大陆性季风气候，冬季较长，春、夏、秋三季较短，冬季冷而干燥，夏季热而湿润，由于半山区地形复杂，形成了隆冬无严寒盛夏无酷暑的气候特点。

无霜期在116—164天之间，历年平均无霜期为127天。年平均气温3.4℃。历年平均降雨量为539.9毫米,年际间差异在395—731.7毫米之间。日平均气温≥0℃历年平均217天,稳定通过10℃的历年平均积温2416.2℃,年际间变幅在2222.2—2630.9之间。初霜期一般在九月下旬,终霜期一般在5月中旬。历年日照在2172.5—2865.2小时之间,历年平均日照为2417.4小时。历年平均蒸发量为1240.4毫米。最大冻深1.8米。

（二）地形地貌

场区海拨高度在302～434米之间，张广才岭余脉蜿蜒其中，地势呈西北高东南低，四面环山，中间有浅沟和漫岗，沟沿和漫岗边缘相连接。由于坡度平缓无明显界线，整个地貌呈波浪起伏状态，水线雨裂较多，地形分割强烈，最高的岗地和最低的洼地海拔高度相差120米左

右。

（三）土壤

土壤分棕攘、白浆土、草甸土三大类。

棕壤在总面积的44.69%,占耕地面积的57.24%，其基本性质是微酸性，腐植质含量低，一般为2.84%,含氮为0.078%,含全磷为0.091%,含水解氮为6.15毫克/100克土,有效磷为15PPM。

白浆土占总面积的40.39%,占耕地面积的35.14%，一般分布在丘陵和漫山坡上。含氮为0.098%,含全磷为0.094%,含水解氮为5.88毫克/100克土,有效磷为15PPM。

草甸土占总面积的14.92%,占耕地面积的7.62%，分布于漫岗的下部或河流两岸的泛滥地带。黑土层较厚，一般在25—35毫米之间，最厚的可达100厘米。含氮为0.123%,含全磷为0.144%,含水解氮为6.96毫克/100克土,有效磷为15PPM，适宜作物生长。

（四）交通及能源

龙兴农场地处****南部张广才岭东麓，东与龙兴市旧街镇、军马场毗连；西部、南部与乔安市沙兰镇接壤；北与大龙兴##局、***交界。距龙兴66公里、安市59公里、***市78公里。经海长公路、宁长公路、301国道可直到上述城市，交通十分方便。

龙兴农场用电全部是国家电网供给，电力供应充足。

（五）社会经济情况

土地总面积17591公顷，其中：耕地面积8733公顷、林地面积3514公顷、草地面积1200公顷、水面面积151公顷、其它面积3993公顷。

总人口5934人，其中:劳动力3904人。