1_201610-201810房地产开发与经营(真题及答案整理)
2016年10月高等教育自学考试《房地产开发与经营》试卷
课程代码：08262
一、单项选择题（本大题共10小题，每小题2分，共20分）
1．常见的不确定型决策方法不包括( D ) P23 A．大中取大法B．小中取大法C．最小最大后悔值法D．最大可能法
2．我国房地产开发企业资质等级可划分为几个级别( C ) P41 A．3个B．4个C．5个D．6个
3．房地产企业经营决策的特点不包括( B ) P57 A．目标性B．固定性C．灵活性D．可行性
4．房地产企业经营决策的影响因素不包括( A ) P57 A．地理环境B．决策者对风险的态度C．思维定式D．时间
5. 被称为十字图表型分析法的是( A ) P78
A.SWOT分析法B．道氏评估法C．多因素加权分析法D．风险指数法
6．调查人员不与被调查者正面接触，而是在旁边观察的方法称为( B ) P126
A.实验法B．观察法C．小组座谈法D．深度访谈法
7．支付工程款的方式不包括( C ) P206 A．按月支付B．分段支付C．按年支付D．竣工后一次支付
8．主要是两个以上的指标的比例进行分析的方法是( D ) P207 A．比较法B．因素分析法C．连环替代法D．比率法
9．索赔事件发生多少天内，承包商可向监理工程师发出索赔意向通知书( C ) P221 A．7天B．14天C．28天D．42天
10．一个完整的索赔报告不包括下列哪个部分( A ) P223 A．前言部分B．根据部分 C.计算部分D．证据部分
第二部分非选择题（共80分）
二、填空题（本大题共5小题，每空2分，共20分）
11．从房地产经营的内容来分，可以将房地产经营分为地产经营、房产经营、服务经营和房地产综合开发经营。P7 12．外汇风险有两种类型即交易风险和折算风险。 P86
13．房地产开发项目招标方式包括公开招标和邀请招标。 P183
14. 房地产开发项目建设管理模式包括平行承发包管理和总承包委托建设管理。 P199
15．合同的计价方式包括固定价格合同、成本加酬金合同和可调价格合同。 P214
三、名词解释题（本大题共5小题，每小题4分，共20分）
16．房地产企业 P34 房地产企业是指①集合土地、资本、人力、物力、企业家才能等生产要素，②创造利润，承担风险，并③专门从事房地产开发、房屋买卖、物业管理、租赁、房地产抵押以及房屋信托、交换、维修、装饰乃至房地产信息、咨询、管理服务，并⑤包括土地使用权的出让、转让等⑥经济活动在内的经济组织。
17．土地使用权出让 P89 土地使用权出让是指①国家以②土地所有者身份将③土地使用权在一定年限内④出让给土地使用者，并由⑤土地使用者向国家支付土地出让金的行为。
18．投资利润率 P144 投资利润率指①项目达到②设计生产或服务功能后的③正常年份的④年利润总额（或平均的利润总额）与⑤项目总投资之比。19．工程索赔 P219 工程索赔是指①签订工程承包合同的②开发商和承包商在③履行合同过程中，④根据法律、合同规定及惯例，对⑤并非由于自己的过错，而是应⑥由合同对方承担责任的情况造成的实际损失，向⑦对方提出给予补偿的要求。
20．竣工决算 P230
竣工决算是以①竣工结算为基础进行编制的，它是②在整个开发项目竣工结算的基础上，加上③从筹建开始到工程全部竣工发生的④其他工程费用支出。
四、简答题（本大题共5小题，每小题6分，共30分）
21．房地产经营的特点有哪些？ P6 （1）交易形式的多样化
（2）交易对象的位置固定性
（3）经营对象的限制性
（4）售后用途的约束性
（5）产权关系的复杂性
（6）供求关系调整缓慢性
22．土地使用权转让的特征是什么？ P95 （1）以土地使用权出让为基础
（2）需要具备一定的条件
（3）是平等民事主体之间的一种民事法律行为
（4）土地使用权转让的同步性
23．房地产开发项目的投资估算包括哪些内容？ P134 （1）土地费用估算
（2）前期工程费估算
（3）房屋开发费估算
（4）管理费用估算
（5）销售费用估算
（6）财务费用估算
（7）其他费用估算
（8）不可预见费估算
（9）税费估算
24．设计招标的特点是什么？ P184 （1）招标文件的内容不同
（2）对投标书的编制要求不同
（3）开标形式不同
（4）评标原则不同
25．房地产开发项目主要质量控制要点包括哪些内容？ P209 （1）审核施工组织设计
（2）对原材料的检验
（3）对工程中的配套设备进行检验
（4）控制混凝土质量
（5）隐蔽工程验收
五、计算题（本大题共2小题，每小题5分，共10分）
26．某房地产企业长期借款300万元，年利率10.8%，借款期限4年，每年付息一次，到期一次还本，企业所得税率33%，筹资费用忽略不计，试计算这笔长期借款的资金成本率。（小数点后保留2位小数） P162 例7-1 解：10.8%×（1-33%）=7.24%
27．某一期间证券市场无风险报酬率为1O%，平均风险股票必需报酬率为15%，某房地产开发公司普通股β值为1.10，试计算该普通股的资金成本率。 P164 例7-4 解：根据公式有
()10% 1.10(15%10%)15.5%
e f m f
K R R R
β
=+-=+?-=
2017年4月高等教育自学考试《房地产开发与经营》试卷
课程代码：08262
一、单项选择题（本大题共10小题，每小题2分，共20分）
1．常见的不确定型决策方法不包括( D ) P23
A.大中取大法B．小中取大法 C.最小最大后悔值法 D.最大可能法
2．我国房地产开发企业资质等级可划分为几个级别( C ) P41 A．3个B．4个 C.5个 D.6个
3．房地产企业经营决策的特点不包括( B ) P57 A．目标性B．固定性 C.灵活性 D.可行性
4．房地产企业经营决策的影响因素不包括( A ) P57
A.地理环境B．决策者对风险的态度 C.思维定式 D.时间
5．被称为十字图表型分析法的是( A ) P78
A.SWOT分析法B．道氏评估法 C.多因素加权分析法D．风险指数法
6．调查人员不与被调查者正面接触，而是在旁边观察的方法称为( B ) P126
A.实验法B．观察法 C.小组座谈法 D..深度访谈法
7．支付工程款的方式不包括( C ) P206
A.按月支付B．分段支付 C.按年支付 D.竣工后一次支付
8．主要是两个以上的指标的比例进行分析的方法是( D ) P207
A.比较法B．因素分析法 C.连环替代法 D.比率法
9．索赔事件发生多少天内，承包商可向监理工程师发出索赔意向通知书( C ) P221
A.7天B．14天C．28天D．42天
10.一个完整的索赔报告不包括下列哪个部分( A ) P223
A.前言部分B．根据部分C．计算部分D．证据部分
二、填空题（本大题共5小题，每空2分，共20分）
11.目前我国房地产开发经营的投资类型包括土地投资、住宅投资、商业设施和写字楼。 P82
12.房地产开发项目招标方式包括公开招标和邀请招标。 P183
13．进度计划的编制方法通常采用表格法、横道图法和网络图法。 P203
14.合同的计价方式包括固定价格合同、成本加酬金合同和可调价格合同。 P214
15.税费是指进行房地产销售的企业应交纳的税费，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。 P241
三、名词解释题（本大题共5小题，每小题4分，共20分）
16.房地产企业经营决策 P56
房地产企业经营决策是指企业管理层为了实现企业经营目标对未来一定时期内有关企业经营活动的方向、内容及方式的选择或调整过程。
17.土地使用权出让 P89
土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。
18.流动比率 P145
流动比率是反映流动资产在短期债务到期以前可以变为现金用于偿还流动负债的能力。
19.竣工决算P230
竣工决算是以竣工结算为基础进行编制的，它是在整个开发项目竣工结算的基础上，加上从筹建开始到工程全部竣工发生的其他工程费用支出。
20.综合评价法P272
综合评价法是指把项目整个评价指标体系中的所有指标加以综合，采用一系列方法，形成一定的参数或指数，进行项目效益横向或纵向对比的方法。四、简答题（本大题共5小题，每小题6分，共30分）
21.房地产开发的主要工作阶段有哪些？ P9
（1）投资决策分析阶段
（2）依法取得土地使用权阶段
（3）可行性研究阶段
（4）前期准备阶段
（5）实施阶段
（6）销售阶段
22.房地产市场调查的原则是什么？ P120
（1）准确性原则
（2）时效性原则
（3）全面性原则
（4）针对性原则
（5）创造性原则
23.房地产开发项目招标投标的作用是什么？ P182
（1）有利于建设市场的法制化和规范化
（2）使工程造价更趋合理
（3）有效控制房地产开发投资
（4）有助于保证工程质量和缩短工期
24.索赔管理的基本原则是什么？ P224
（1）预防为主的原则
（2）必须以合同为依据
（3）公平合理原则
（4）协商原则
（5）授权的原则
25.房地产开发与经营项目后评价指标体系的原则是什么？ P272
（1）全面性和系统性统一原则
（2）科学性和现实性相结合原则
（3）普遍性与可比性相结合原则
（4）定量与定性相结合原则
五、计算题（本大题共2小题，每小题5分，共10分）
26.某房地产企业长期借款400万元，年利率10.8%，借款期限4年，每年付息一次，到期一次还本，企业所得税率33%，筹资费用忽略不计，试计算这笔长期借款的资金成本率。（小数点后保留2位小数）P162 解：10.8%×（1-33%）=7.24%
27.某一期间证券市场无风险报酬率为10%，平均风险股票必需报酬率为15%，某房地产开发公司普通股β值为1.10，试计算该普通股的资金成本率。 P164 解：根据公式有
()10% 1.10(15%10%)15.5%
e f m f
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=+-=+?-=
2017年10月高等教育自学考试《房地产开发与经营》试卷
课程代码：08262
一、单项选择题（本大题共20小题，每小题2分，共40分）
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并在答题卡上将相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。
1、以下选项中属于房地产产品流通环节经营是 A P13
A、房屋销售
B、房屋建造
C、土地经营
D、物业管理
2、物业管理属于房地产经营中的 D P16
A、地产经营
B、房产经营
C、房地产综合开发经营
D、服务经营
3、下列选项中属于风险型决策的是 C P23
A、大中取小法
B、小中取大法
C、净现值期望值法
D、最小最大后悔值法
4、我国房地产开发主管机构对房地产实行资质管理制度，我国房地产开发企业资质等级可划分为几个级别B P41
A、4
B、5
C、6 D.7
5、房地产企业经营目标制定和房地产组织共有的原则是 D P47~54
A、分工协作原则
B、授权原则
C、可量化性原则
D、弹性原则
6、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，居住用地使用权的最高出让年限为 D P90
A、40年
B、50年
C、60年
D、70年
7、土地使用权出让一级市场不再实行的方式是 A P91
A、协议
B、招标
C、挂牌
D、拍卖
8、根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，由国务院批准的是征用基本农田以外的耕地超过 B P99
A、25公顷
B、35公顷
C、45公顷
D、55公顷
9、下列选项中属于土地使用权出让方式的是 C P91~97
A、出售
B、交换
C、拍卖
D、赠予
10、下列选项中属于房地产市场调查作用的是 A P119
A、有助于项目投资者制订科学的营销和开发计划
B、是项目立项、用地审批的条件
C、是编制规划设计方案的依据
D、是项目投资决策的基本依据
11、下列选项中属于邮寄调查法优点的是 B P128
A、被调查者，回答率高
B、可以扩大调查区域，增加调查样本数目
C、调查区域、范围不受限制
D、节省调查时间和经费
12、下列报表中属于基本报表的是 C P137
A、成本费用估算表
B、贷款还本付息表
C、现金流量表
D、营业成本表
13、某房地产企业长期借款200万元，年利率10.8%，借款期限3年，每年付息一次，到期一次还本，企业所得税率
33%，筹资费用不计，这笔长期借款的资金成本率是例题7-1 B P162
A、7.23%
B、7.24%
C、7.25%
D、7.26%
14、住宅建筑净密度等于 B P172
A、住宅建筑面积／居住用地面积
B、住宅建筑基地总面积／住宅用地面积
C、住宅总面积／住宅用地面积
D、总建筑面积／总用地面积
15、房地产开友招标人采取邀请招标的方式进行招标，潜在投标人不得少于 A P183
A、3
B、4
C、5
D、6
16、进度计划的执行主体是 D P202
A、开发商
B、监理单位
C、设计单位
D、施工企业
17、开发商进行反索赔时，下列说法错误的是 D P233
A、由于承包商的原因造成工期延误的，开发商可要求支付延期竣工违约金
B、如工程存在缺陷，承包商在保修期满前未完成应负责的修补工程，开发商可据此向承包商索赔
C、开发商合理终止合同或承包商不正当放弃合同的索赔的
D、发生不可抗力事件造成的工程损失向承包商进行索赔
18、发布房地产信息最主要的载体是 D P259
A、电视
B、杂志 C 、广播D、报纸
19、下列说法错误的是 B P269
A、电视是发展速度最快的广告媒体，但在房地产领域的应用尚不普遍 P259
B、展销会这种公共关系促销方式目前在各大城市引起了重视
C、房地产销售促进中有专门针对消费者的一些活动 P261
D、房地产人员推销的特点在于推销的针对性、完整性和情感性，在房地产产品的销售中优势明显 P262
20、小区景观悦目，服务设施完备，建筑质量好，房地产价格就高。这些因素属于 C P74
A、宏观环境
B、中观环境
C、微观环境
D、人们心理
二、填空题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）
21、房地产开发建设监理招标，按照招标项目的范围可分为全过程监理招标、设计监理招标、施工监理招标。P192
22、教育用地最高土地使用年限为50年。P91
23、对房地产开发与经营活动而言，环境就是指以房地产开发经营行为为中心，并作用于该行为的所有外界事物，是
开发与经营活动赖以生存和发展的各种要素的总和。P65
24、房地产企业以营利为目标，以开发与经营为内容，在充分利用企业资源的基础上，实现房地产企业经济效益最大
化。P34
25、国家停止福利分房，居民只能到市场上解决住房问题，这种政策属于住房政策/住房分配政策。P70
三、名词觯释（本大题共5小题，每小题2分，共10分）
26、房地产企业P34
房地产企业是指集合土地、资本、人力、物力、企业家才能等生产要素，创造利润，承担风险，并专门从事房地产开发、房屋买卖、物业管理、租赁、房地产抵押以及房屋信托、交换、维修、装饰乃至房地产信息、咨询、管理服务，并包括土地使用权的出让、转让等经济活动在内的经济组织。
27、房地产企业经营计划 P58
房地产企业经营计划是以提高企业经济效益为中心，以企业的经营活动为对象的计划安排，它是以市场为导向，由实现企业经营目标的多种计划组成的综合计划体系，是企业在计划阶段内进行生产经营活动的奋斗目标及行动纲领。
28、房地产开发项目报建 P178
房地产开发项目报建是指在原规划设计方案的基础上，房地产开发企业委托规划设计单位提出各单体建筑的设计方案，并对其布局进行定位，对开发项目用地范围内的道路和各类工程管线作更深入的设计，使其达到施工要求，并提交有关部门审批的过程。
29、合同P211
合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同是商品经济的产物，是商品交换的法律一表现形式。
30、土地征用P100
土地征用是指国家为了公共利益的需要，按照法定程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。
四、简答题（本大题共5小题，每小题4分，共20分）
31、矩阵型组织结构的劣势主要表现在哪些方面？P52
（1）在组织上存在双重领导、双重职能和双重汇报，在工作上着双重的信息流和指令界面，使信息处理量大，会议多、报告多，使项目管理组织程序复杂化；
（2）必须具有足够数量的管理人员，项目领导者和管理者必须是一支训练有素的管理队伍；
（3）当一个职能部门同时承担几个优先次序不易确定的项目工作时，项目的资源如何分配成了关键问题，这可能会导致项目之间竞争同一职能部门的资源，为项目之间的协调工作带来困难；
（4）这种组织会对已建立的企业组织规则产生冲击，如职权和责任模式、生产过程的调整、后勤系统、资源的分配模式、管理工作持续、人员的评价等；
（5）需要很强的计划性与控制系统，由于项目本身与环境的多变性，使项目对资源数量与质量的要求是在高度频繁地变化，使资源的使用数量与质量难以准确估计。
32、设计招标的特点有哪些？P184
（1）招标文件的内容不同
（2）对投标书的编制要求不同
（3）开标形式不同
（4）评标原则不同
33、通过出让方式取得土地使用权的特征有哪些？P90
（1）土地所有权与使用权分离
（2）受让主体的多样性
（3）有偿、有期限性
（4））计划性
34、房地产开发与经营机会选择的内容有哪些？P80
（1）时机的选择①房地产周期不同阶段的时机选择②政策研究与时机选择
（2）区位地段的选择
（3）投资类型的选择①土地投资②住宅投资③商业投资④写字楼
（4）质量的选择
35、房屋拆迁补偿安置协议的主要特征有哪些？P104
（1））协议当事人是特定主体，即拆迁人必须是经过有关部门批准的单位和个人，被拆迁人必须是列入拆迁范围的房屋所有人或使用人
（2）协议签订有严格的时间限制
（3）协议签订有相对的强制性
五、论述题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）36、房地产开发项目土地使用权的取得方式有哪些？每种方式的含义是什么，有哪些特点？一般来说，国家机关、军
事用地和公益事业用地通常采用哪种方式取得土地使用权，简单谈谈理由？ P89~99 房地产开发企业获取土地使用权的方式主要有：土地使用权的出让、转让和行政划拨。
（1）土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。土地使用权出让主要有以下四个特征：
①土地所有权与使用权分离
②受让主体的多样性
③有偿、有期限性
④计划性
现阶段房地产开发企业获取房地产开发建设用地只有招标、拍卖和挂牌三种方式。
（2）土地使用权转让是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过出售、交换或赠与的方式将土地使用权转移给他人的行为。土地使用权转让的特征为：
①以土地使用权出让为基础
②需要具备一定的条件
③是平等民事主体之间的一种民事法律行为
④土地使用权转让的同步性
（3）土地使用权行政划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。土地使用权行政划拨的主要特征为：
①没有明确的使用年限
②无须支付土地使用权出让金
③不能随意转让、出租和抵押
根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，以划拨方式获得土地使用权的用地类型包括：
国家机关用地和军事用地
城市基础设施用地和公益事业用地
国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地
法律、行政法规规定的其他用地
符合规定的建设用地项目，由建设单位提出申请，经县级以上人民政府依法批准，方可以划拨方式提供土地使用权；以划拨方式取得的土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用途的，应当实行土地使用权有偿使用。
37、简述房地产开发资金筹措的方式，以及资金筹措方案的衡量标准。P159、169
房地产开发资金筹措的目的主要是实现项目投资开发目标和企业发展目标以及偿还债务，改善盈利能力，调整资本结构。其方式主要有：
①动用自有资金
②争取银行贷款
③利用证券化资金
④通过和联建和参建筹资
⑤利用外资
⑥通过预售筹资
⑦利用承包商垫资
衡量房地产开发资金筹措方案的标准主要有：
①筹资方案的收益率大于综合资金成本率
②财务杠杆效应与财务风险之间达到最佳均衡
③综合筹资成本率最低
2018年4月高等教育自学考试《房地产开发与经营》试卷
课程代码：08262
一、单项选择题（本大题共10小题，每小题2分，共20分）
1．常见的不确定型决策方法不包括( A ) P23
A.最大可能法B．小中取大法 C.最小最大后悔值法 D.大中取大法
2．我国房地产开发企业资质等级可划分为几个级别( C ) P41 A．3个B．4个 C.5个 D.6个
3．职权与职责必须对等是指( C ) P48
A．目标同一性原则B．均衡性原则 C.权责一致原则 D.弹性原则
4．包括15个方面的经营环境因素的分析方法被称为( C ) P77
A.SWOT分析法B．道氏评估法 C.多因素加权分析法 D.风险指数法
5．居住用地的使用权出让年限为( A ) P91
A.70年B．50年 C.40年D．30年
6．不可预见费估算费率为( B ) P136
A.2% B．5% C.8% D.10%
7．房地产税费中“两税一费”不包括( C ) P136
A.营业税B．城市维护建设税 C.企业所得税 D.教育费附加
8．财务评价的动态指标不包括( C ) P146
A.财务净现值B．财务净现值率 C.投资回收期 D.财务内部收益率
9．安全性按风险程度大小分为( B ) P158
A.3级B．4级C．5级D．6级
10.评标小组的成员人数至少为( B ) P186
A.3人B．5人C．6人D．7人
11.通过成本因素的分解，找到投资控制关键因素的方法是（B） P207
A.比较法
B.因素分析法
C.相关比率法
D.构成比率法
12.按索赔事件的影响分类不包括（D） P220
A.工期拖延索赔
B.工程变更索赔
C.工程终止索赔
D.工期索赔
13.索赔事件发生多少天内，承包商可向监理工程师发出索赔意向通知书( C ) P221
A.7天B．14天C．28天D．42天
14.取得房地产开发用地所必需的费用、税金是指（B） P240
A.开发成本
B.土地取得成本
C.贷款利息
D.销售费用
15.下面不属于国民经济指标的是（C） P275
A.项目开发总产值
B.项目开发净产值
C.劳动就业指标
D.项目利税总额
三、填空题（本大题共5小题，每空1分，共10分）
16.价格策略一般包括高价策略、低价策略、均衡价格策略等。 P20
17.土地使用权出让可以采取三种方式即挂牌、招标、拍卖。 P91
18.房屋开发费包括建安工程费、附属工程费和室外工程费。 P134
19.评标可以采用评议法、综合评分法、评标价法。 P191
20.常见的网络图包括单代号网络、双代号网络、时标网络和单代号搭接网络。 P204
三、名词解释题（本大题共5小题，每小题4分，共20分）
21.政治风险 P84
政治风险是指由于未能预期政治事件的发生或政策发生变化，导致国家投资环境的变动，进而给房地产开发与经营活动带来损失的可能性。
22.土地使用权行政划拨 P98
土地使用权行政划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地将会其使用，或者将土地使用权无偿将会给土地使用者使用的行动。
23.财务评价 P136
财务评价是指根据国家现行财税制度、价格体系和项目评价的有关规定，从项目财务的角度，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算财务评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力及外汇平衡等财务状况，据此判断项目的财务可行性。
24.投资回收期 P142
投资回收期是指以项目的净收益来抵偿全部投资所需的时间，是反映项目投资回收能力的重要指标。
25.反索赔 P224
反索赔是指因承包商原因不能按照协议书约定的竣工日期，或因承包商原因工程质量达不到协议书约定的质量标准，或因承包商不履行合同义务或不按合同约定发行义务的情况，承包商均应承担违约责任，赔偿因其违约给开发商造成的损失。
四、简答题（本大题共5小题，每小题6分，共30分）
26.房地产开发的特征有哪些？ P2
（1）全面系统性
（2）广泛联系性
（3）风险与效益并存
（4）地域性
27.房地产企业组织结构形式有哪些？ P50
（1）职能型组织结构
（2）项目型组织结构
（3）矩阵型组织结构
（4）混合型组织结构
28.建设物资采购招标评标方法有哪些？ P196
（1）综合评标价法
（2）全寿命费用评标价法
（3）最低投标价法
29.合同的计价方式有哪些？ P214
（1）固定价格合同
（2）可调价格合同
（3）成本加酬金合同
30.房地产价格的构成包括哪些方面？ P240
（1）土地取得成本
（2）开发成本
（3）管理费用
（4）贷款利息
（5）销售费用
（6）税费
（7）利润
五、计算题（本大题共2小题，每小题5分，共10分）
31.某房地产企业长期借款300万元，年利率10.5%，借款期限4年，每年付息一次，到期一次还本，企业所得税率32%，筹资费用忽略不计，试计算这笔长期借款的资金成本率。（小数点后保留2位小数） P162 解：10.5%×（1-32%）=7.14%
2018年10月高等自学考试《房地产开发与经营》试卷
(课程代码：08262)
第一部分选择题（共30分)
―、单项选择题（本大题共15小题，每小题2分，共30分）
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并在答题卡上将相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。
1.常见的不确定型决策方法不包括( D ) P23
A.大中取大法
B.小中取大法
C.最小最大后悔值法
D.最大可能法
2.被称为规划目标结构的是( D ) P
A.职能型组织结构
B.项H型组织结构
C.混合型组织结构
D.矩阵型组织结构
3.房地产企业经营决策的特点不包括( B ) P
A.目标性
B.固定性
C.灵活性
D.可行性
4.我国房地产幵发经营投资类型不包括( C ) P
A.土地投资
B.商业设施
C.农业设施
D.写字楼
5.以下不属于金融风险的是( D ) P
A.交易风险
B.折算风险
C.利率风险
D.经济风险
6.土地使用权出让的基本原则不包括( D ) P
A.平等
B.自愿
C.有偿
D.无偿
7.以下不属于房地产市场调查询问法的是( A ) P
A.观察法
B.小组座谈法
C.深度访谈法
D.面谈调杳法
8.—个完整的索赔报告不包括下列哪个部分( A ) P
A.前言部分
B.根据部分
C.计算部分
D.证据部分
9.财务评价的静态指标不包括( D ) P
A.投资冋收期
B.流动比率
C.速动比率
D.财务净现值
10.风险程度A级表示( A ) P
A.风险很小
B.风险较小
C.风险较大
D.风险极大
11.勘察招标一般选用( A ) P
A.单价合同
B.固定总价合同
C.成本加固定费用合同
D.成本加奖金合同
12.适用于出租经营的房地产开发项西的投资分析是( B ) P
A.投资冋收期
B.投资利润率
C.投资利税率
D.借款偿还期
13.常用的网络图不包括( D ) P
A.单代号网络
B.双代号网络
C.时标网络
D.横道图法
14.支付工程款的方式不包括( C ) P
A.按月支付
B.分段支付
C.按年支付D竣工后一次支付
15.合理的索赔应予以批准，不合理的索赔应予以驳回，体现的原则是( B ) P
A.预防为主的原则
B.公平合理原则
C.协商原则
D.授权的原则
第二部分非选择题（共70分)
二、填空题（本大题共5小题，每空1分，共10分）
16.据分析角度的不同，可将房地产开发与经营环境分为宏观环境、中观环境和微观环境。
17.土地使用权转让的方式包括出售、交换和赠予。
18.工程建设监理招标类型包括全过程监理招标、设计监理招标和施工监理招标。
19.工程款一般包括工程预付款和工程进度款。
20.按索赔要求分类包括工期索赔和费用索赔。
三、名词解释题（本大题共5小题，每小题4分，共20分）21.经济风险
经济风险是指在房地产开发与经营过程中，出于各种无法预料的经济形势变动或市场需求波动的影响，使房地产企业的实际收益与预测收益发生背离，有蒙受经济损失的可能。
22.资产负债率
资产负债率是反映开发项目用债权人提供资金进行经营活动的能力，并反映债权人发放贷款的安全程度。
23.绿化覆盖率
绿化覆盖率是指在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率。
24.质量管理
质量管理是指房地产开发企业贯彻执行建设工程质量法规和强制性规范、标准，确保合同中规定的质量目标的监督与管理行为。
25.合同变更
合同变更是指合同实施过程中由于各种原因引起的设计变更。
四、简答题（本大题共5小题，每小题6分，共30分）
26.房地产企业的特殊属性是什么？
(1)知识密集型企业
(2)资金密集型企业
(3)业务运作具备商业企业的特征
(4)业务内容体现服务行业的特色
(5)经营方式具有租赁企业的特点
27.土地使用权行政划拨的主要特征有哪些？
(1)没有明确的使用年限
(2)无须支付土地使用权出让金
(3)不能随意转让、出租和抵押
28.土地征用的特征有哪些？
(1)土地征用具有强制性
(2)土地征用是一种政府行为
(3)土地征用具有补偿性
29.房地产开发项目财务评价基本报表包括哪些？
(1)现金流量表
(2)损益表
(3)资金来源与运用表
(4)资产负债表
(5)财务外汇平衡表
30.房地产开发与经营项目后评价的方法有哪些？
(1)“前后对比”和“有无对比”评价法
(2)单指标评价法
(3)综合评价法
五、计算题（本大题共1小题，共10分）
31.某一期间证券市场无风险报酬率为12%,平均风险股票必需报酬率为16%,某房地产开发公司普通股β值为1.10,试计算该普通股的资金成本率。（小数点后保留2位小数）
解：根据公式
K
e
=R
f
+β（R
m
-R
f
）=12%+1.10×(16%-12%)=16.40%
房地产开发与经营08262重点速记
广东省高等教育自学考试 《房地产开发与经营》（课程代码：08262）课本重点内容 第1章房地产开发与经营概述 1.1房地产业及其在国民经济中的地位和作用 特性：固定个别、使用长期、投资大、保值增值、价格易受周围环境影响分类：用途居商、形态中边、开发程度生毛地、权属国集、经营内容房屋服务 1.2房地产开发概述 特征：综合、长期、地域、风险性 开发形式：按对象（土地、房屋、综合开发）规模（单项、成片）区域性质（旧城改造、新区开发）主要参与者：开发企业、政府有关部门、承包商、金融和中介机构 投资决策分析阶段：提出开发设想、项目可行性研究前期准备工作阶段：为开工建设做好准备，包括集体土地征收、获得土地使用权、国有土地上房屋征收，勘察设计，资金筹措，三（七）通一平，工程招标等一系列工作。 土地使用权取得途径：出让、转让、划拨土地使用权出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议 建设实施阶段：组织施工、工程监理和竣工验收工作 租售及物业管理阶段：竣工验收后，通过房屋租售和物业管理，回收投资，实现利润。 1.3房地产经营概述 土地经营途径：通过土地使用权出让获得土地收益、通过税费方式在土地使用权转让、出租及抵押中获得收益、实行土地年租制 房产经营主要方式：出售（现房和预期房）、出租（普通和高档）、抵押 第2章房地产开发市场调查与细分 2.1房地产市场调查概述 调查特点：内容广泛、针对性很强、方法多样、一定局限性调查作用：增强市场竞争能力、满足市场需求、使营销决策有针对性、超前性房地产市场调查的程序：确定调查目的→初步调查→调查设计→现场调查→资料整理、统计和分析→撰写和提交调查报告 房地产市场调查内容：环境、需求、供给、营销活动调查 2.2房地产市场调查的方法 调查方法分类：按对象（普查、重点、抽样）按方法（访问、观察、实验） 房地产调查资料收集内容：基础、土地使用法规、项目基地现状、交通流量、人文社会经济、公共设施、商圈、房地产市场景气、销售、竞争项目、租金资料等 收集途径：房地产消费者或居民、中间商、销售广告、交易促销活动，交易双方当事人、各类二手资料房地产市场细分概念：从消费者需求差别出发，以消费者需求为立足点，根据购买行为差异性，把市场划分为类似的若干不同购买群体，使企业从中认得目标市场的过程和策略。这一过程和策略在房地产市场营销的具体应用。。。 2.3房地产市场细分 细分原则：可测量、进入、盈利、行性细分依据：地理、人口、心理、行为 细分方法：单维因素、三维因素、多维因素法 第3章房地产开发项目策划 3.1房地产开发项目策划概述
房地产开发与经营教案
第一章房地产概论 第一节房地产 ?一、房地产概论 ?房地产是指土地及固着在土地上的建筑物和其他附着物的总称。 ?房地产由于自身特点即位置固定和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。 二、房地产的分类 1.按开发程度划分生地 毛地 熟地 在建工程 现房 2.按用途划分:居住、商业、办公、娱乐、餐饮、工业、综合等 ? 3.按是否产生收益划分 ?收益性房地产：直接产生经济收益的房地产（商务楼、商场、酒店、加油站、电影院等） ?非收益性房地产：不能直接产生经济收益的房地产（寺庙、教堂、政府办公楼等）
? 4.按经营使用划分 ?出售型 ?出租型 ?经营型 ?自用型 ?三、房地产的特征 ? 1.位置的固定性和不可移动性 ? 2.长期使用性 ? 3.独特性（由于社会、经济及自然环境的不同，造成没有两个建筑物完全相同） ? 4.适应性（适应客户的需要、适应当地的特点） ? 5.投资与消费双重性（房地产具有保值增值功能所以具有投资性、同时又可以居住所以买房自己住是消费） ? 6.政策影响性（限购令、银行调息） ?7.不易变现性 ?8.外部性（房地产易受外部环境影响） ?9.易受限制性（征税、征收、充公等） 第二节房地产业 ?一、房地产业的概念： ?房地产业是指房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的总称。房地产业是从事房地产这种产品生
产经营的行业。房地产业属于第三产业 ?二、房地产业的内容 ? 1.土地使用权出让 ? 2.房地产投资开发业（土地征收、旧城改造、拆迁安置等） ? 3.地产经营（土地使用权转让、租赁） ? 4.房地产经营（房屋买卖、租赁） ? 5.房地产金融（房地产信贷、保险） ? 6.房地产中介服务（房地产估价、经纪、公正、律师业务） ?7.物业管理 ?8.房地产市场调控和管理（国家宏观调控） ?三、房地产业的基本特征 ? 1.基础性（是我国重要的基础建设） ? 2.统一性和系统性（是一项系统工程，每一环节都影响着房地产开发的经济效益和环境效益） ? 3.高利润性 ? 4.先导性（改善人们生活要优先发展房地产，具有超前性） ? 5.预警性（房地产业有很强的灵敏度，预警性高）? 6.高关联性（房地产业能带动其他行业如广告业、园林
房地产开发经营与管理公式整理复习课程
房地产开发经营与管理公式整理 E(R j ) = R f +βj [E(R m )－R f ] 资产j 预期收益率=无风险资产收益率+资产j 系统性市场风险系数×[市场整体平均收益率－无风险资产收益率] 平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积 吸纳量=报告期销售量+报告期出租量 新建住宅市场需求量（元）=家庭数量（户）×户均可支配收入（元/户）×住房消费倾向 指数平滑法：本期预期值=平滑指数×前期实际量+（1－平滑指数）×前期预测值 11)1(---+=t t t Q S Q αα 式中 t Q -本期预测值 1-t S -前期实际销售量 1-t Q -前期预测值 α-平滑指数，01≥≥α 利息与利率 （一）利息 F n =P+I n 式中F n -本利和；P-本金；I n -利息 （二）利率 %1001?=P I i 式中1I -一个计息周期的利息 单利计息与复利计息 （一）单利计息 i n P I n ??= N 个计息周期后的本例和 )1(n i P F n ?+= （二）复利利息I n =P[(1+i)n －1] N 个计息周期后的复本利和为：n n i P F )1(+= 名义利率与实际利率的关系式 设名义利率为r ，若年初借款为P ，在一年中计算利息m 次，
1)1(1-+=-??? ??+=-=m m m r P P m r P P P F i 等额])1(11[)1(1)1(n n n i i A i i i A P +-=+-+= 1 )1(F 1)1(1)1()1(A -+=-++=-++=n n n n i i i Pi Pi i i i P 等差A t =A 1+(t －1)G 等比A t =A 1(1+s)t-1 注意A 1在等额、等差、等比中计算公式不同 毛利率或毛利额=营业收入-营业成本 营业利润=营业收入-营业成本-期间费用-营业税金及附加-土地增值税（开发投资） 营业利润=营业收入-营业成本-运营费用（持有出租） 营业收入=销售收入+出租收入+自营收入 销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入 运营费用=期间费用+营业税金及附加+城镇土地使用税和房产税+物业服务管理费+大修基金 期间费用=销售费用+管理费用+财务费用 税前利润或利润总额=营业利润+营业外收支净额 税后利润或净利润=利润总额-所得税 可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未
房地产开发经营与管理重点归纳
Importance for Aki ——房地产开发经营与管理第一章房地产概述 ①位置固定性②数量有限性③用途多样性④供求区域性⑤投资风险性⑥难以变现性⑦外部影响性⑧使用限制性⑨保值增值性○10大量投资性○11长期使用性 ①房地产业投资大、周期长、效益高 ②房产、地产交易的不可分割性 ③房地产业的产品保值性、增值性和地域性 ④房地产业的发展要受城镇综合因素的影响 对GDP的贡献——6-12% 对地方财政的贡献（土地出让金、房地产企业税收、向房地产企业的收费） 对相关产业的拉动——建筑业、建材、冶金、机械、电器、家具；金融、邮电通信、交通运输、商业…… 对就业的拉动——建筑装修、物业管理、中介评估…… 按投资形式划分（直接投资和间接投资） 按投资所处的环节划分（开发投资和置业投资） 按物业类型划分（居住、商业、工业、特殊） 直接投资——投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。 间接投资——将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理工作。房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托公司（REITs）、购买、开发、管理和出售房地产资产的公司、购买住房抵押支持证券 ①投资金额巨大，回收期长 ②投资不确定因素多，风险较大
③流动性较差 ④具有保值增值性 ⑤受政府政策影响较大 ⑥依赖金融部门的支持 ⑦具有专业性 ⑧投资具有相互影响性 ①投资机会寻找 ②项目可行性研究 ③取得土地使用权 ④项目规划与合同谈判 ⑤项目建设 ⑥房地产租售 ⑦物业管理 第二章房地产企业 ①经营对象的不可移动性 ②业务形态的服务性 ③经营活动的资金和人才密集性 ④不完全竞争性。 ⑤房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势 根据建设部房地产开发企业资质管理的规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得超越承担业务。各资质等级的企业应达到相应的条件。 一级资质房地产开发企业承担项目的建设规模不受限制。 二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的项目。 三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下的项目。 四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的项目。新设立房地产开发企业视具体条件审批建设规模。
房地产开发与经营综合练习题与答案
一、单项选择题 1．下列各项属于房地产三级市场的是（D ） 2．A.土地使用权出让市场 B.土地使用权转让市场 C.新建商品房租售市场 D.存量房地产交易市场 3．我国目前个人住房抵押贷款的利率采用的是（ B ） 4．A.固定利率 B.可调利率 5．C. 法定利率 D.固定利率与可调利率相结合 6．当开发项目完工并具备竣工验收条件后，（ B ）负责组织有关单位进行验收。7．A.政府质量监督部门 B.开发商 C.监理企业 D.建筑施工企业 8．4.反映企业长期偿债能力的指标是（ C ） 9．A.流动比率 B.速动比率 C.资产负债率 D.存货周转率 10．下列房产中，可免征房产税的是（ D ） 11．A.个人所有的营业用房 B.军队出租的房产 C.学校兴办的工厂 D.企业办的各类学校自用的房产 12．下列表述中，正确的是( C ) 13．A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象 B.房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率 C.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税， 但炸药库用地应该免税 D.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5% 14．建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工可申请延期，延期（ C ）15．A.以一次为限，不超过三个月 B.以一次为限，不超过六个月 C.以两次为限，每次不超过三个月 D.以两次为限，每次不超过六个月16．《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁实施方式是（ A ） 17．A.自行拆迁和委托拆迁 B.自行拆迁和统一拆迁 C.统一拆迁和委托拆迁 D.委托拆迁 18．维修基金的代管服务属于（ A ） A.常规性的公共服务 B.针对性的专项服务 C.委托性的特约服务 D.代收代缴收费服务 19．静态投资回收期可以根据（ A ）中有关数据求得。 A.财务现金流量表 B.资本金现金流量表 C.损益表 D.资产负债表 20．编制工程进度计划的方法有横道图法和（ B ） A.表格法 B.网络图法 C.竣工图法 D.坐标图法 21．单利计息与复利计息的区别在于（ C ） 22． A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率 23．已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投
房地产开发与经营模拟试题(附答案)
房地产开发与经营模拟试题 一、单选题 1.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度,共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业得资质条件要求注册资金不低于( B )。 A、1000万元 B、2000万元 Ｃ、3000万元Ｄ、4000万元 2.下列房地产交易活动处于房地产一级市场得就是( D ) A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 3.《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》规定了各类土地得最高出让年限,其中居住用地最高出让年限为( D )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 4.房地产租金已收租金额占应收租金额得百分比称为( B ) A 租金收缴计划完成率 B租金收缴率 C欠租户发生率 D陈欠租金收缴率 5.( A )就是指国家以土地所有者得身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金得行为。 A.土地使用权得出让 B、土地使用权得转让 C、土地使用权划拨Ｄ、土地使用权赠与 6.对预测中高收入人群得住宅需求效果较好得市场需求预测方法就是( B ) A 额定需求预测法 B 有效需求预测法 C线性回归需求预测法 D假定需求预测法 7.已知某房地产今年得销售成本为3315万元,存货平均余额为411万元,那么存货周转天数为( B ) A 8、07 B 44、61 Ｃ20 Ｄ30 8.按房地产市场得规范程度划分,可以把房地产市场分为( C )。 A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场与土地市场 B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场与乙级商业物业市场 C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场 D、销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场与置换市场等 9.下列房地产交易活动处于房地产二级市场得就是( C ) A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 10.在土地一级市场上,根据竞争性得强弱可以采用不同得土地使用权出让方式,其中在一定程度上排斥了市场机制得作用,具有较大垄断性得一种方式就是( A )。 A 协议出让 B招标出让Ｃ拍卖出让Ｄ投标出让 11.《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》规定了各类土地得最高出让年限,其中工业用地最高出让年限为( C )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 12.实收房地产租金占计划房地产租金得百分比称为( A ) A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率 13.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度,共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业得资质条件要求注册资金不低于( C )。 A 4000万元 B3000万元Ｃ2000万元Ｄ2500万元 14.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度,共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业得资质条件要求自有流动资金在( B )以上。 A 500万元 B 1000万元Ｃ1500万元Ｄ2000万元 15.《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》规定了各类土地得最高出让年限,其中商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为( A )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 16.( C )就是指经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,将该幅土地交付其使用,
历年房地产开发与经营(真题与答案整理)
房地产开发与经营（自考试题及答案） 一、单项选择题（本大题共20小题，每小题2分，共40分） 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并在答题卡上 将相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。 1、以下选项中属于房地产产品流通环节经营是 A 13 A、房屋销售 B、房屋建造 C、土地经营 D、物业管理 2、物业管理属于房地产经营中的 D 16 A、地产经营 B、房产经营 C、房地产综合开发经营 D、服务经营 3、下列选项中属于风险型决策的是 C 23 A、大中取小法 B、小中取大法 C、净现值期望值法 D、最小最大后悔值法 4、我国房地产开发主管机构对房地产实行资质管理制度，我国房地产开发企业资质等级可 划分为几个级别 B 41 A、4 B、5 C、6 D.7 5、房地产企业经营目标制定和房地产组织共有的原则是D 49 54 A、分工协作原则 B、授权原则 C、可量化性原则 D、弹性原则 6、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，居住用地使用权的最高出让年限为 D 90 A、40年 B、50年 C、60年 D、70年 7、土地使用权出让一级市场不在实行的方式是A 91 A、协议 B、招标 C、挂牌 D、拍卖 8、根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，由国务院批准的是征用基本农田以外 的耕地超过B 99 A、25公顷 B、35公顷 C、45公顷 D、55公顷 9、下列选项中属于土地使用权出让方式的是 C 91 A、出售 B、交换 C、拍卖 D、赠予 10、下列选项中属于房地产市场调查作用的是 A 119 A、有助于项目投资者制订科学的营销和开发计划 B、是项目立项、用地审批的条件 C、是编制规划设计方案的依据 D、是项目投资决策的基本依据 11、下列选项中属于邮寄调查法优点的是 B 128 A、被调查者，回答率高 B、可以扩大调查区域，增加调查样本数目 C、调查区域、范围不受限制 D、节省调查时间和经费 12、下列报表中属于基本报表的是C 137 A、成本费用估算表 B、贷款还本付息表 C、现金流量表 D、营业成本表 13、某房地产企业长期借款200万元，年利率10. 8%，借款期限3年，每年付息一次，到 期一次还本，企业所得税率33%，筹资费用不计，这笔长期借款的资金成本率是7.24% 162 例题7-1 A、7. 24% B、7.24% C、7.24% D、7.24% 14、住宅建筑净密度等于 B 172 A、住宅建筑面积／居住用地面积 B、住宅建筑基地总面积／住宅用地面积 C、住宅总面积／住宅用地面积 D、总建筑面积／总用地面积 15、房地产开友招标人采取邀请招标的方式进行招标，潜在投标人不得少于 A 183 A、3 B、4 C、5 D、6 16、进度计划的执行主体是 D 202 A、开发商 B、监理单位 C、设计单位 D、施工企业 17、开发商进行反索赔时，下列说法错误的是 D 233 A、由于承包商的原因造成工期延误的，开发商可要求支付延期竣工违约金 B、如工程存在缺陷，承包商在保修期满前未完成应负责的修补工程，开发商可据此向 承包商索赔 C、开发商合理终止合同或承包商不正当放弃合同的索赔的 D、发生不可抗力事件造成的工程损失向承包商进行索赔 18、发布房地产信息最主要的载体是 D 259 A、电视 B、杂志 C 、广播 D、报纸 19、下列说法错误的是 B 269 A、电视是发展速度最快的广告媒体，但在房地产领域的应用尚不普遍 259
房地产开发与经营作业答案
《房地产开发与经营》作业 第一章绪论 一、名词解释 1．房地产：房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 2．房地产开发与经营：房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 3．土地储备开发：指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 4．房地产企业：是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。 5．房地产项目定位：是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。 二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。 答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。 职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，
部门追求各自的职能利益。 直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。 事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。 矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾 2．我国房地产企业的特征有哪些？ 答：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。3．房地产开发与经营有哪些特点？ 答：难度大：产品具有固定性、单件性、复杂性。 风险大：房地产的投资大，资金运转周期长。 政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。 4．简述房地产开发与经营的程序和内容。 答：（1）投资机会选择；（2）项目定位；（3）前期工作；（4）建设阶段；（5）租售阶段；（6）物业管理。 5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。 答：经济：国民经济发展、产业结构变化、城市化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。 政策：金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等 人口：人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征
房地产开发经营与管理真题
房地产开发经营与管理真题1998年 一、单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意。) 1、已知某普通住宅开发项目的土地费用、开发成本、开发费用和与转让房地产有关的税金分别为1500万元、2500万元、1000万元和600万元，若该项目的总销售收入为9000万元，则应缴纳土地增值税的数额为( )万元。 A．1020 B．1360 C．780 D．1040 2、某投资者现借入了一笔资金，年利率11%，按季度计息，一年后应归还的本利和为 1671.93万元，则投资者借入该笔资金的数量为( )万元。 A．155 B．1400 C．1500 D．1450 3、在房地产市场上，商品住宅的价格主要取决于( )。 A．建安成本 B．居民收入 C．房屋租金 D．供求关系 4、房地产市场分析的四象限模型中，将房地产市场划分为( )。 A．买方市场和卖方市场 B．地区性市场和全国性市场 C．一级市场、二级市场、三级市场和四级市场 D．投资市场和使用市场 5、如果降低房地产开发过程中的配套费用，则会使商品房的供应( )。 A．增加 B．减少 C．不变 D．大幅度减少 6、建筑容积率的表达式为( )。 7、经营性房地产项目的成本收益率等于( )乘1以100%。 A．开发商利润/总开发成本 B．正常经营年份的净经营收入/总开发成本 C．开发商利润/总开发价值 D．正常经营年份的经营收入/总开发成本 8、某投资者以200万元的价格购买了一套高级公寓，一年后该公寓增值25%。若在总投资中投资者自有资金占40%，其余投资以15%的年利率从银行贷款，则该投资者自有资金的投资收益率为( )。 A．20% B．25% C．40% D．27.5% 9、建筑工程施工合同中的固定总价合同若包含增价条款，则开发商可令承包商削减其 ( )，进而降低总承包价，以降低开发商的风险。
房地产开发与经营管理试卷答案
《房地产开发与经营》试卷 专业建筑工程管理班级姓名学号 一、填空（每空1分，共35分） 1、一般而言，房地产就是__________和____________的总称。 2、房地产市场包括以下三个基本要素：（1）必须形成＿＿_____，（2）必须存在一定 数量的＿＿＿ __，（3）必须存在参加交换的_________。 3、购买者购买房地产的主要目的有____________和_________两种。 ４、房地产市场分为__________市场、______________市场和______________市场。 5、推销观念注重________需要，而营销观念则注重___________需要。 6、土地使用权的有偿出让形式有___________、＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿ 和 ___________四种。 7、房地产项目规划设计的主要步骤是：____________、__________和__________＿＿。 8、房地产企业的营销环境由____＿_______环境和____________环境构成。 9、房地产市场调查按其性质划分为_________调查、__________调查、___＿＿＿调查 和___________调查。 10、按建筑物的层数，可将房地产划分为________建筑、________ 建筑、________建 筑和＿＿＿＿＿建筑。 11.房地产总体定价策略主要有三种：＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿和＿＿＿＿＿＿。 12.土地使用权的转让一般包括＿＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿＿和＿＿＿＿＿等形式。 二、判断题（每小题1分，共11分） 1、房地产市场是非权益交易的市场。（） 2. 房地产市场的变化具有周期性。（） 3.生产观念以产品供不应求的卖方市场为存在条件。（） 4.推销观念注重卖方需要，而营销观念则注重买方需要。（） 5.建筑绿化率应不大于30%。（） 6.低开高走策略是指开盘起价低，均价也维持低价。（） 7. 市场细分和市场分类是两个完全不同的概念。。（） 8. 房地产市场是完全开放的市场。（） 9. 选择目标市场应必先进行市场细分。（） 10. 房地产代理商是房地产间接营销渠道的次要通路形式。（） 11.房地产经纪人进行居间介绍，当买卖双方成交后收取佣金。（） 三、选择题（每小题2分，共14分） 1.市场营销的目的就是使推销成为（）。 A.多余 B.必要 C.手段 D.目标 2.“消费者需要什么产品，企业就开发什么产品”，代表（）观念。 A.生产 B.推销 C.市场营销 D.战略营销 3.在市场环境的SWOT分析法中，T代表的含义是（）。 A.优势 B.劣势 C.机会 D.威胁 4. 对非随机抽样的错误表述是（）。 A.抽取的样本具有代表性 B.可缩小抽样范围 C.可判断调查误差 5.对房地产市场细分的表述不正确的是（）。 A.细分标准是不变的 B.细分标准是动态的 C.不同的开发商应采用不同的标准 6.适宜于采用直销方式的情况是（）。 A.小型房地产公司 B.市场为卖方市场 C.市场为买方市场 7.当房地产市场竞争激烈，类似产品过多时，可采用（）的定价策略。 A.低开高走 B.高开低走 C.稳定价格 ⊙ 装 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ⊙ - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 订 ⊙ - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 线 ⊙ 第1页共2页
房地产开发与经营重点整理(案例分析也包括在内)
房地产开发与经营重点整理(案例分析也包括在内)作者：奚晴 1.（名）房地产是指土地以及定着在土地上的建筑物和其他附属物的总称，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。P2 2（名或选）其他附属物是指为提高房地产的使用价值和功能而建造的附属物体，包括种植在土地上的花草、树木，人工建造的假山、抽水井，埋设在地下的管线、设施等附属物体。P1 3.（选）房地产权利一般包括所有权及其衍生的使用权、租赁权、抵押权、地役权、典当权等。P2 4.（选）房地产交易的实质是房地产权利的交易行为。P2 5.（简）房地产与不动产的关系P2 概念：不动产是不能移动或者移动后会改变其原来性质、形状或失去原价值的物。不动产包括土地、地上改良物和地下矿产资源及其衍生的权利。地上改良物包括定着在土地之上的房屋、构筑物、其他附属物和树木。将不动产与房地产所包括的范围相比，不动产包括房地产、矿产、林产，而房地产是不动产的一个重要组成部分。 6.（简或选）房地产的属性 P3~4 1）房地产位置的固定性 2）房地产使用的耐久性 3）房地产的异质性 4）土地供给的稀缺性 5）房地产投资与消费的双重性 6）房地产的相互影响性 7）房地产的易受限制性 8）房地产的难以变现性 7.（选或判）特殊用途房地产（飞机场、加油站、高尔夫球场、医院、学校）P3~4
8.（名）房地产的内涵 P5 房地产是从事房地产投资、开发、运营、服务和管理活动的主体及其所进行的相关经济活动的有机结合。 9.（选或简或论）房地产在国名经济中的定位和作用P6 1）房地产业是国民经济的基础产业 房地产业在国民经济生活中有重要影响，能较大程度制约其他产业和部门发展的产业。房地产是社会经济活动的基本要素和场所，是居民消费的载体。 体现在①房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的根本保证； ②房地产业是人口素质提高的和社会全面进步的基本条件； ③房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础； ④房地产业是社会财富创造的重要源泉。 2）房地产业是国民经济的支柱产业 房地产业在国民经济中生产发展速度较快，对整个经济起引导和推动作用的先导性产业。其具有较强的连锁效应，能诱导新产业崛起，对为其提供生产资料的各部门、所处地区的经济结构及其发展变化，有着广泛而深刻的影响。 10.（名）房地产开发与经营的含义 P9 是指房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过对土地、建材、基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等一系列经济活动。 11.（简）房地产经营的特点 P10~11 1）房地产开发经营活动的复杂性（自身）体现在活动协调的复杂性，项目操作的复杂性 2）房地产开发经营的区域性（空间） 3）房地产开发经营活动长期性（时间） 4）房地产开发经营活动资金密集性（生产要素） 5）房地产开发经营活动高收益性和高风险性（回报） 6）房地产开发经营活动政策性（政府）
房地产开发与经营(形考3)答案
江苏开放大学 形成性考核作业 学号20 姓名王甫 课程代码020025 。 课程名称房地产开发与经营评阅教师 第 3 次任务 共 3 次任务 .
江苏开放大学 请务必将答案写在题后的答题纸上。 一、单选题（每小题3分，共36分） 1、房地产开发企业应当自建设工程竣工验收合格之日起（）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 A、7 B、10 C、15 D、30 2、以下不是开发项目规划设计方案评价的特点是（）。 ; A、评价主体的多元性 B、评价目标的多样性 C、评价值的不确定性 D、评价方法的多样性 3、开发项目规划设计方案评价的步骤正确的是（）。 ①选择评价的指标体系②比较分析并优选方案 ③明确评价目标④选定合适的评价方法 A、①③④② B、③①④② C、④③①② D、④①③② 4、以下不属于项目经理职责的是（）。 A、全权负责项目成员的任命、考核与奖惩 B、建立各种专业管理体系并组织实施 C、对项目目标进行系统管理 D、对资源进行动态管理 5、房地产开发项目施工项目管理的主体是（）。 % A、建设单位 B、设计单位 C、施工单位 D、监理单位 6、以下不属于施工阶段特点的是（）。 A、以执行计划为主 B、需要协调的内容多 C、持续时间长、合同关系复杂 D、影响投资的程度最大 7、以下不属于施工项目成本中的直接成本的是（）。 A、材料费 B、现场管理费 C、措施费 D、机械费 8、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为()年。 B.4 9、建筑容积率的计算公式是（）。 A、住宅总建筑面积/住宅基底总面积 B、住宅建筑面积/居住区用地面积
房地产开发与经营自考资料整理
第一章经营与房地产经营 1，房地产经营学的研究对象是房地产经济活动全过程的经营问题。 2，研究目的： a研究房地产经营的基本经济活动及其运作规律，以便从整体上把握房地产经济运作的过程，指导企业从事房地产经营活动。 b研究基本的房地产经营预测和决策技术、营销技术，帮助企业掌握现代经营原理与方法；掌握科学的决策程序和决策方法；提高企业在市场经济中的适应力和竞争力。 c 研究房地产经营计划管理、财务管理、人力资源管理等一整套现代企业经营管理手段和方法。以提高企业管理效率和管理水平。 d 研究房地产企业经营分析的原则和方法，探索提高企业综合经济效益及项目经营效益的途径。 3,研究内容 一是关于经营与房地产经营的基本概念、基本原理、基本运作规律的内容。 二是关于房地产市场分析、预测与决策技术的研究。 三是关于房地产企业及房地产企业主要经营管理职能的研究。 四是关于房地产营销理论与方法的研究。 五是关于房地产企业经营分析的理论与方法。 4.经营管理的职能：战略职能、决策职能、开发职能、财务职能和公关职能。 5.财务职能的核心是资金的运用和管理。 6.任务：广开资金渠道，多方筹措资金；加强资金管理、降低成本开支。提高资金利用效益；增加企业积累，扩大企业实力。 7内容：1.资金筹措职能2.资金管理职能3.资金运用职能4.经济核算与经营分析职能。 8思想： 一、面向市场的经营思想 二、竞争致胜的经营思想 三、注重信息的经营思想 四、致力人才开发的经营思想 五、注重计划管理的经营思想 六、以经营效益为核心的经营思想 9.经营目标是指企业在一定时期风，从事生产经营活动要达到的成果，是经营思想的具体体现，也是企业一切经营活动的依据和归属。 10.企业的经营目标体系分为目标功能、目标层次和目标时序｛p9｝ 11.按目标功能分类： 1.市场性目标 2.发展性目标 3.生产性目标 4.服务性目标 5.成本性目标 6.财务性目标 7.效率性目标 8.效益性目标 12.按目标层次分类： 1.战略决策层目标 2.中间部门职能层目标 3.车间班组执行层目标 13.按目标时序分类：1.远期目标，10年以上。2.中期目标，5年左右。3.近期目标，一般本年度。 14.经营目标的作用：1.经营目标形成了企业经营管理活动的中心。2.经营目标构成了考核与检验企业经营成果的标准。3.经营目标的制定和推行是强化企业经营管理，提高经营效益和手段。4.经营目标是企业利益的集中体现，成为号召职工、团结职工、激励职工为之奋斗，提高企业职工主动性与创造性的力量源泉。 15.经营方针是指导企业生产经营活动和行为纲领，是指贯彻企业的经营思想，实现企业经营目标而确立的基本原则。 16.经营方针按其构成层次上划分，可分为企业经营总方针和具体的经营方针。 17.企业具有的方针类型：1.生产发展方针2.技术发展方针3.项目发展方针4.市场发展方针5.人才资源发展方针6.管理发展方针 18.房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 19.房地产开发是指对一定区域内的土地、房屋建筑、配套设施和基础设施所进行的投资、规划、建设等经济活动。 20.房地产开发与房地产经营的关系：
整理2012年房地产开发与经营重点
房地产开发与经营考试重点 选择题： 第一章，绪论 1、“开发”：生产者或经营者对森林、土地、水力等自然资源进行整理和改造以达到一定经济或社会目的的行为 2、房地产产品的不可移动性/固定性决定了房地产开发的地域性 3、工业与民用建筑须缴纳一定的城市建设配套费用 4、广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让等按价格规律所进行的有目标，有组织的经济活动 5、广义的房地产经营活动范围贯穿于房地产产品生产，通流，消费的全部过程第二章，房地产开发与经营基本理论 1、下列房地产成片开发的说法，正确的是（AC） A、房地产成片开发不仅要进行房地产产品的建设，还应进行相应基础设施的建设 B、新区开发与旧城区开发最大不同在于建设成本与建设难度低 C、随着城市建设的发展，旧城区改造已经成为了目前房地产开发中的热点问题 D、与新城区开发相比，旧城区开发风险更大 2、争取到2020年，大部分既有建筑实现节能改造，新建建筑完全实现建筑节能65%的总目标，使我国建筑的节能水平接近或达到先阶段中等发达国家的水平 3、获得的资金可以投入到其他经济活动中，创造更大的经济价值，将固定资产变成活的资产 第三章，房地产企业 1、实践表明，房地产业对国民经济发展具有重要的推动作用，是国民经济中的支柱产业，也是繁荣城市经济的先导性，动力性产业 2、房地产开发公司通过“三通一平”或“七通一平”将自然状态的土地或有部分基础设施的土地变为可用于房屋建设或其他建筑用途的土地即为生地，毛地，熟地 三通一平——水，电，道路通，场地平整 七通一平——给水，排水，电，道路，通讯，通燃气，通热，场地平整 3、我国房地产开发企业资质等级划分为五个等级（一，二，三，四，暂时/临时） 4、二级资质开发企业从事房地产开发经营年限应在3年以上，暂时级应当自领取营业执照30日内，持相关证件到房地产开发主观部门申请《暂定资质证书》，申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业 5、弹性原则是指企业组织必须不断适应外界环境的变化，适时进行自身调整改造，以达成企业组织和企业外部环境之间的动态平衡 6、职能型组织结构呈现出金字塔形，处在金字塔顶部的是高层管理者，而顺着塔顶而下，依次分布着中层管理者和基层操作者 7、职能型组织结构的优势：使用人员方面灵活性大 8、项目型组织结构：在公司内部成立专门的项目机构，独立承担项目管理任务，对项目负责 9、项目型组织结构的劣势表现在：组织效率低，成本高 10、房地产企业经营决策的影响因素，环境：宏观环境，中观环境，微观环境。宏观环境——个人支配收入的提高，银行信贷利率的变化
房地产开发与经营知识要点
房地产开发与经营要点 一、简答题 1.简述房地产的特性。 1、位置固定性、个别性 2、使用长期性和用途的多样性 3、产品的政策属性和商品价值属性 4、投资规模性 5、保值增值性６、价格影响因素复杂 2.简述房地产市场的特点及分类。 房地产市场的特点：区域、垄断、竞争不充分、滞后、稀缺、投资投机、交易复杂、金融联系密切、政府干预 房地产市场的类型：房产、地产、相关服务（金融、劳务信息、技术） 房地产市场的体系构成： (1)按市场运行层次划分：一、二、三级市场 (2)按市场交易客体分：土地市场、房产市场、房地产市场 (3)按物业类型划分：住宅、写字楼、商业用房、工业用房等市场 房地产的分类：1、按房地产用途分类：居住、商业、工业、农业、办公、仓储、旅游等 2、按房地产实物形态分类：区位、建筑结构、建筑层数、建筑标准、新旧程度 3、按房地产开发程度分类：生地、熟地、在建工程、现房 4、按房地产权属关系分类：国有、集体、私有、股份、合作、外资等 5、按房地产开发经营内容分类：地产开发、房屋开发、综合开发、房地产服务 3.简述房地产开发的参与者构成。 1、房地产开发企业：包括投资者、开发商 2、政府有关部门：计划、土地、城市规划、建设、房产、开发、工商、税务等行政管理部门 3、承包商和供应商：建筑安装、市政设施、园林绿化等工程承包商；材料、设备供应商 4、金融机构：投资（基金、信托公司）、融资（抵押贷款、担保） 5、房地产中介机构：咨询、评估、代理（销售）等中介公司 6、土地所有者及使用者、房地产消费者或买家。 4.简述房地产市场宏观调控的手段和内容。 1、法律手段 2、经济手段——财政、税收、金融 3、行政手段——土地市场管理、城市规划管理、开发经营市场管理 5.简述房地产开发用地的取得方式。 出让、转让、划拨、与土地使用权拥有者合作。 6.简述土地使用权出让、转让、划拨的概念及适用情况。 1、国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土 地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 ①招标、拍卖、挂牌出让的适用范围：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用 地
房地产开发与经营考试重点整理
房地产开发与经营复习重点 第一部分 1、房地产是房产和地产的总称，本质上主要是指土地及其地上的建筑物和构筑物及其各种权益。由于房产和地产的不可分割性，合称房地产。房地产包括土地和建筑物。 特征： 1位置固定性：不可移动性 2寿命长久性：经济寿命的可延续性 3用途多样性：适应性 4独一无二性：不一致性 5数量有限性 6易受限制性：需要管理 7相互影响性：能从周围社区环境的发送中获得收益 8价值高大性 9 难以变现性 10保值增值性 2、房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。 特点 1）房地产业投资大、周期长、效益高 2）房产、地产交易的不可分割性 3）房地产业的产品保值性、增值性和地域性 4）房地产业的发展要受到城镇综合因素的制约 3、房地产业的分类： 一、房地产开发经营业。 二、房地产服务业 一）物业管理业。 二）房地产中介服务业1）房地产咨询业2）房地产估价业3）房地产经纪业 4、简述我国房地产业的发展过程 1.建国（1949）前，私有制，有房地产市场，居住条件差。 2.改革开放前30年，国家建设，限制个人建房、买房，无房产市场，只有房屋管理， 居者忧其屋。 3.开放后－1999年，企业建房，个人建房、买房，主要是卖方市场，居者有其屋。 4.1999年－今，集团购房、个人购房，主要是买方市场，居者优其屋。 发展现状： 1、1992年－1993年6月：房地产热 2、1993年6月－1995年：治理整顿、宏观调控 3、1996年－1998年：市场难以消化，寻求救市对策 4、1999年－2003年5月：房地产业快速发展 5、2003年6月－2008年8月：国家宏观调控 6、2008年9月－2009年5月：房地产市场萧凋，寻求救市 7、2009年6月－2010年4月：房地产价格快速上涨 8、2010年4月－今：房地产价格调控
房地产开发与经营
第一章 1、房地产开发与经营的含义就是什么？ 房地产开发: 广义:国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上与宏观意义上的房地产开发; 狭义:主要就是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为,就是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计与建设、施工等开发活动。 房地产经营:就是企业经营活动的重要组成部分,就是指房地产企业为实现预期目标,确定实现目标的战略与策略,并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。 2、理解房地产开发与房地产经营的关系。 将开发与经营视为一个概念的问题;讨论开发与经营的相互包含问题;与其她概念如与管理概念相混等 3、房地产开发与经营的特点就是什么？ 房地产开发与经营难度较大;房地产开发与经营风险较大;房地产开发与经营政策性强 4、简要叙述房地产开发与经营的程序与内容。 投资机会选择;项目定位;前期工作;建设阶段;租赁阶段;物业管理 5、房地产开发前期工作的主要内容。 完成各种报批手续,获取有关证书,基础设施与市政设施的谈判与协调,安排信贷,确定市场售价与租金,确定施工进度,以及工程项目的招投标等。 第二章 1、宏观市场环境分析与微观市场环境分析的主要内容有哪些？ 宏观环境:经济因素;政治因素;人口因素;政策法规因素 微观环境:供应者;生产者;顾客;竞争者;社会公众 2、市场需求预测的影响因素。 竞争状况人口统计分析趋势分析 3、简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用。 经济学的一个最核心的命题就就是“经济人假设”,即认为任何经济行为主体都就是在既定的约束条件下,追求自身目标收益的最大化,这就就是所谓的“收益最大化原理”(百度) :获取项目的最大收益(净收益)就是进行房地产开发的主要目的,即房地产开发与经营者总就是以其能得到的总收益等于或超过其预期的成本作为决策依据,因此准确评价与预测房地产开发项目的收益对于项目决策具有重要意义。 收益、成本指标分析、项目最佳规模确定、经济收益分析方法 4、简述价格确定理论及其在房地产开发与经营中的应用。 在市场经济条件下,价格就是影响时常需求与购买行为的主要因素,企业如能制定适当的价格,就能扩大企业销售,提高市场占有率,增加盈利。 应用:1、完全竞争型市场结构企业定价2、垄断竞争型市场结构企业定价3、寡头竞争型市场结构企业定价4纯粹垄断型市场结构企业定价 5、简述房地产开发与经营决策的内容。 财务策略生产策略市场开发策略 价格策略: 高价策略低价策略均衡价格策略