房地产项目建设方案

房地产项目建设方案

市场研究与项目定位分析

房地产项目的市场研究主要是为实现房地产项目特定的经营目标，运用科学的理论以及现代化的调查技术方法和手段，有目的、有计划、系统地通过各种途径收集有关房地产的信息资料，通过对资料的整理和分析，来正确地判断和把握房地产市场的现状和发展趋势，从而为开发房地产市场提供可靠的依据，这也是房地产项目策划、经济评价和市场营销等工作的前提和基础。房地产项目定位是在市场调研的基础上研究和分析潜在消费者的客户定位，是对消费者使用方式和使用心理进行分析研究的基础上的产品定位，是将产品按消费者的理解和偏好方式传达出去的形象定位，房地产项目定位的目的是通过准确的定位形成项目的市场竞争优势。

2.1房地产项目的市场研究

房地产市场研究主要包括房地产市场环境调查、房地产市场需求调查、房地产市场供给调查和房地产营销环境调查四个方面。

2.1.1房地产市场环境调查

房地产市场环境调查可以分为宏观环境调查、中观环境调查、微观环境调查三个层面。事实上，这三个方面的调查都是基于研究的围和深度的不同而展开的，并非是简单的按照地理因素而进行划分。

宏观环境调查

（1）政治法律环境

《国家新型城镇化规划(2014－2020年)》近日出台，这也是近几年来中央

着力推进新型城镇化的一个文本结晶，同时也是去年12月中央城镇化会议精神的落实和细化。在《规划》中，部分容直接与房地产相关。尤其是在第七篇“改革完善城镇化发展体制机制”中，包括“深化土地管理制度改革”和“健全城镇住房制度”两个章节。这是1998年房改后，国家文件中首次对住房制度简要而系统的管理思路方面阐述。“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，有效保障城镇常住人口的合理住房需求。”

去年“国五条”之后，官方文件中很少提及房价，尤其是两会政府工作报告中，自2005年以来首次不提房价。而这里，“房价”重新现身，“房价与消费能力基本适应”，换一种说法就是“促进房价基本合理”；再换一种概念，就是“房价收入比”基本合理。当前，固然不必担心房价大泡沫，但未来几年房价收入比能够继续回落一些。

“健全城镇住房制度”这个章节表明未来住房制度的核心容。其一，“健全住房供应体系。加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对城镇低收入和中等偏下收入住房困难家庭，实行租售并举、以租为主，提供保障性安居工程住房，满足基本住房需求。稳定增加商品住房供应，大力发展二手房市场和住房租赁市场，推进住房供应主体多元化，满足市场多样化住房需求。”住房供应体系，总体来说就是“双轨制”，政府管保障房，市场管商品房。保障对象界定为城镇低收入和中等偏下收入住房困难家庭。保障方式以租为主，经济适用房这类的产权房将被淡化。另外，除了一手房市场外，还提出大力发展二手房市场，以及住房租赁市场，表明国家对于后二者的重视程度将不断增加。其二，“健全保障性住房制度。建立各级财政保障性住房稳定投入机制，扩大保障性住房有效供给。完善租赁补贴制度，推进廉租住房、公共租赁住房并轨运行。制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格准入和退出制度，提高保障性住房物业管理、服务水平和运营效率。”将保障性住房制度单独拿出来说，表明其重要性。其三，健全房地产市场调控长效机制。这是官方第一次系统性释述“长效机制”。《规划》提出，“调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制。各城市要编制城市住房发展规划，确定住房建设总量、结构和布局。确保住房用地稳定供应，

完善住房用地供应机制，保障性住房用地应保尽保，优先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，严格控制大户型高档商品住房用地。实行差别化的住房税收、信贷政策，支持合理自住需求，抑制投机投资需求。”《规划》还提出，“建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网，推进部门信息共享。”这一条容频频被拿来说事，被诸多人想象为打压房价的利器。然而这只是基础制度建设，通过统一登记和全国联网，确实能让少数多房者望而却步，望风抛房，但并不构成对房地产的直接调控。其关键在于，这些基础而又重要的信息建立成库、形成使用机制之后，官方会否据此而制定某些调控政策，这才是值得关注的重点。

（2）宏观经济环境（国家统计局）

2013年国民经济平稳较快增长。初步核算，全年国生产总值568845亿元，比上年增长7.7%。其中，第一产业增加值56957亿元，增长4.0%；第二产业增加值249684亿元，增长7.8%；第三产业增加值262204亿元，增长8.3%。第一产业增加值占国生产总值的比重为10.0%，第二产业增加值比重为43.9%，第三产业增加值比重为46.1%，第三产业增加值占比首次超过第二产业。

2013年居民消费价格基本稳定。全年居民消费价格比上年上涨2.6%，其中食品价格上涨4.7%。固定资产投资价格上涨0.3%。工业生产者出厂价格下降1.9%。工业生产者购进价格下降2.0%。农产品生产者价格上涨3.2%。2014年3月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.4%。其中，城市上涨2.5%，农村上涨2.1%；食品价格上涨4.1%，非食品价格上涨1.5%；消费品价格上涨2.2%，服务价格上涨2.8%。1-3月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.3%。2014年3月份，全国居民消费价格总水平环比下降0.5%。其中，城市下降0.5%，农村下降0.6%；食品价格下降1.6%，非食品价格上涨0.1%；消费品价格下降0.6%，服务价格下降0.1%。

2013年财政收入稳定增长。全年全国公共财政收入129143亿元，比上年增加11889亿元，增长10.1%；其中税收收入110497亿元，增加9883亿元，增长9.8%。2014年预计继续稳定增长。

2013年固定资产投资较快增长。全年全社会固定资产投资447074亿元，比上年增长19.3%，扣除价格因素，实际增长18.9%。其中，固定资产投资（不含农户）436528亿元，增长19.6%；农户投资10547亿元，增长7.2%。东部地区投资179092亿元，比上年增长17.9%；中部地区投资105894亿元，增长22.2%；西部地区投资109228亿元，增长22.8%；东北地区投资47367亿元，增长18.4%。

全年房地产开发投资86013亿元，比上年增长19.8%。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%；办公楼投资4652亿元，增长38.2%；商业营业用房投资11945亿元，增长28.3%。

全年新开工建设城镇保障性安居工程住房666万套（户），基本建成城镇保障性安居工程住房544万套。

中观环境调查（）

（1）经济发展水平

初步核算，2013年全市生产总值（GDP）4884.13亿元，按可比价格计算，比上年增长11.1%，增幅高于全国3.4个百分点，高于全省0.1个百分点。分产业看，第一产业增加值217.76亿元，增长4.8%；第二产业增加值2117.66亿元，增长13.9%；第三产业增加值2548.71亿元，增长9.3%。

全年城镇居民人均可支配收入33100元，比上年增加3118元。比上年名义增长10.4%，扣除价格因素实际增长7.5%，名义增速比上年回落5.0个百分点，分别高于全国和全省0.7和0.2个百分点。

农民人均纯收入12930元，比上年增加1488元。比上年名义增长13.0%，扣除价格因素实际增长10.0%，名义增速比上年回落3.9个百分点，分别高于全国和全省0.6和0.2个百分点。实际增速高于城镇居民收入2.5个百分点。

全年居民消费价格（CPI）比上年上涨2.7%，涨幅较上年回落0.1个百分点，是2010年以来年度涨幅最低点。八大类商品“七升一降”，食品上涨4.8%，烟酒及用品上涨0.7%，衣着上涨4.0%，家庭设备用品及维修服务上涨4.0%，医疗保健和个人用品上涨1.9%，娱乐教育文化用品及服务上涨1.5%，居住上涨2.0%，

交通和通信下降2.4%。12月份，居民消费价格同比上涨2.4%，环比下降0.3%。（2）房地产市场供需状况

2014年3月土地成交共33宗，成交面积61.80万方，环比涨107.45%，同比涨幅超过30倍。沣东新城等新兴城区土地市场表现活跃及部分房企集中拿地是本月土地成交量激增的重要动力。楼面价方面，本月楼面价1085.54元/平米，环比涨8.92%，同比涨164.31%。

014年3月土地挂牌出让共计24宗，宗数相比上月减少14宗，供应面积65.44万方，环比下跌32.33%，同比增长162.60%。本月土地供应环比收缩明显，预计后期随着楼市去化力度迚一步加大，政府供地力度将有所加强。从同比情况来看，本月土地供应高于去年同期。

2014年3月，商品房供应套数为18724套，供应面积194.25万方，供应量环比涨99.62%，同比涨73.03%。3月，房企开启推盘模式，年度首个楼市营销季就此开启，从所推房源来看，刚需产品仍然是其主推，预计随着市场热度逐渐升高，3-5月楼市将迎来年度第一个推售高峰。

2014年3月楼市共新增批售了43预售证，比上月增加24，其中浐灞区批售10，高新区、经开区各批售8，城西区批售6，城南区批售5，曲江区批售4，城北区和城东区各批售1。

3、微观经济

（1）用地状况调查分析

项目占地224亩，目标打造大明宫区域，八府庄板块中体量复合型项目。该区域是传统工业区，处于发展的启动阶段，生活环境相对落后，商业、教育等相关配套缺乏。用地四周城改项目环绕，居住人口密度大，居住水平相对较低。（2）周边环境调查分析

项目配套中小学：八府庄小学、大华中学、38中、48中；幼稚园：万国金色家园幼儿园、小雨点艺术幼儿园、繁华双语幼儿园；综合商场：华润万家；

医院：西京医院、大华医院、唐城医院；银行：商业银行、工商银行、建设银行、中国邮政、信合。社区停车位；社区景观。交通状况周边公交车：16路、17路、22路、38路、46路、209路、216路、262路等公交车太华路站下车。地铁线路：地铁3号线石家街站下车；地铁4号线含元殿站下车。建材装修供电：市政；供水：市政。

（3）竞争楼盘调查与分析

1、东安花园

竞争楼盘调查表1