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外资进入房地产市场
一、外资在我国房地产市场的现状
所谓外资，就是外来投资的简称，指来自境外国际市场的资本。我国对外资来源地的定义，既包括来自港、澳、台等地区，也包括欧美等发达国家和地区。
改革开放以来，中国吸收外资取得了举世瞩目的成就，自１９９１年起，中国已连续１５年成为吸收外资最多的发展中国家。房地产已成为中国吸收外资的重要领域，已经跃升为外商投资的第二大行业。2005年9月12日，国家外管局首次披露，外资在中国房地产市场中的投资比例约为15%。来自商务部的统计显示，2006年上半年，新设外资房地产企业1180家，同比增长25.40%；合同外资金额128.52亿美元，同比增长55.04%；实际使用外资金额32.2亿美元，同比增长27.89%。摩根士丹利、ING(荷兰国际集团)、美林、麦格理、淡马锡、渣打、花旗亚洲、洛克菲勒、新加坡美罗和捷成洋行等，这些在国际市场呼风唤雨的顶级投资机构，如今均不约而同地出现在中国房地产市场，并且都出手不凡。
二、外资对我国房地产市场的负面影响
外资进入中国房地产给投资者与消费者带来新机遇，然而，外资也成为推动我国房地产价格不断走高的重要因素之一。（一）助推了房地产价格的上涨。
虽然我国房地产过热的主要因素并不在外资，但随着境外热钱涌入我国房地产业，其产生的“标杆效应”却不容忽视。在境外热钱中，
房地产市场细分与定位报告
房地产市场细分与定位 操作程序第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策第3 操作环节：房地产市场定位概念精要第4 操作环节：房地产市场细分定位的具体策略第5 操作环节：房地产市场定位要点分析第6 操作环节：房地产市场定位实战流程设计使用指南 进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。本手册对房地产市场细分提出了具体策略，并设计了市场定位的操作流程，是发展商重要的实战指引工具。 第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析分析A:楼盘畅销的先决条件 进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。从近两年热销的国际文化大厦、星河明居、东方玫瑰园、万科四季花城等来看，无一不是以准确的市场定位最终取股市场获得买家的认同。国际文化教育大厦的目标客户是“创业新生化'，星河明居、东方玫瑰园的目标客户是二次置业者，海悦华城、中海恰翠山庄的目标客户是香港人。位于皇岗中岸的海悦华城堪称为目 标客户度身订造的典范，二栋35层高的楼共520 个单位，不到二个月销售率为卯九楼卖得快价格也高，海悦华城的价格，比周边楼盘价格每平方米高出一二千五。分析海悦华城的目标客户十分明确，用发展商的话来说就是，以该项目所处的位置，深圳入不可能去买，它的对象只能是香港人，发展商别无选 B:明确定位的市场冲击力 择。因此，海悦华城可以说是为香港入度身计造。它的钻石
形结构、它的户型、它的阳台以及阳台上的栏杆、它的交楼标准等等，全部按港人的喜好以及港人 能够接受的方式设计，比如海悦华城没有生活阳台，在客厅只有一个一米宽的阳台，有一个透明的 有机玻璃群栏杆，这一点足以让港人从心里得到满足。因为在香港，这种只有一米宽带透明栏杆的 阳台只有富人才有可能享用。再如海悦华城只有四种产型，交房标准就是样板房的装修标准，包括 样板房所展示的洁具厨具及所有电器。在样板房还别出心裁地挂有承建商以及所用主要装修材料厂 商的资质证书，发展商的诚实和细致给购房者留下好印象。也就是说，一个楼盘很难做到既能外销 又能内销，让深圳人和香港人都满意。这一点也应该适合其它内销楼盘，即你的客户不可能既是富 豪，又是普通白领。 第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策 误区A 市场定位=目标市场 这两者是市场营销的基础和根本，没有明确的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销 就会变得无的放矢和摇摆不定，就不能在营销大战中把握自我。但目前许多人包括一些营销策划人 员混淆和重复了这两个概念，认为目标市场即市场定位，市场定位即目标市场，两者混为一谈一。 其实两者在概念上和功能上都明显不同，目标市场是指企业对市场经过细分后，确定自己的产品所要进入的细分的领域；而市场定位则是指企业要把产品留在顾客心目中的位置和印象。比如，广东有两个着名的楼盘，碧枝园的目标市场是香港中下层居民和广州的部分富裕家庭；它的市场定位是度假、休闲（给你一个五星级的家）；丽江花园的目标市场是广州市的白领人士，它的市场定位是 文化丰富的和谐居家场所。市场定位不止局限在功能特征上，它还体现在档次上、情感上、个性上、 文化上、与竞争对手的比较上、或以上其中几种的混合上等等，它是项目充分张扬的起点和基础， 让楼盘“未成曲调先有情”。目标市场是市场定位的前提，市场定位是为目标市场服务，起一个点 睛的作用，若没有一个准确而生动的市场定位，整个房地产的策划和营销就显得呆板、苍白、缺乏 方向性，楼盘就缺乏活力和生机。 误区B:缺乏文进的权称定位 一些房地产项目的策划人员，经过一番讨论、研究筛选后，以为为楼盘找到了个漂亮的口号就 大功告成，而没去细心衡量这是否一个贴切有力的定位，即使设计了一个准确的定位，但没能够在 整个策划和营销中坚定不移地去执行和以此为策划的依据，只是把所设计的定位停留在吆喝的层
我国股票市场和房地产市场对货币流速的影响(一)
我国股票市场和房地产市场对货币流速的影响(一) 摘要:探讨股市和房市对货币流速的效应是对货币流速影响因素进行实证研究的一个方向。实证结果表明,我国股市、房市变量与狭义货币流速、广义货币流速均存在长期均衡关系,且与货币流速负相关,狭义货币流速主要受股市影响,广义货币流速主要受房市影响。股市和房市导致货币流速下降的原因,有助于解释我国的一些经济现象,同时也提醒我们应进一步规范股市和房市的发展,央行制定货币政策时应该考虑股市和房市对货币需求的影响,要采取预防性货币政策,保持经济与金融的稳健运行。 关键词:货币流速;股市;房市;效应一、引言货币流通速度是货币经济学的一个关键概念,是体现名义产出水平和货币数量之间关系的宏观变量。对货币流通速度把握不准,货币需要量就不能被准确预测,从而货币供给就不可能适量,货币形势及整个经济形势就有可能向社会不合意的方向转化。各国货币当局在货币政策的制定与实施上都十分慎重地考虑货币流通速度的变化及其影响因素。因此,对货币流通速度的影响因素进行实证研究是十分必要的。 探讨股票市场(以下简称“股市”)和房地产市场(以下简称“房市”)对货币流通速度的效应是对货币流通速度影响因素进行实证研究的一个方向。自改革开放以来,我国的货币流通速度基本呈现持续下降的态势。我国学者对货币流通速度下降的原因给予了众多解释。综观国内既有文献,专门研究股市和房市对货币流通速度影响的成果不多,股市对货币流速
的效应存在争议,未有对房市影响货币流通速度进行实证研究的,也未有将股市和房市结合起来研究其对货币流通速度影响的。因此,深入研究股市和房市对我国货币流通速度的影响具有理论意义和现实意义。 二、股市和房市对货币流通速度的影响:理论阐释按照托宾的观点货币资金、有价证券和房地产是居民持有的三种主要资产。1]居民在收益与风险之间选择货币和其他资产的最优组合从而确定最优的货币持有量。因此股市和房市的发展必然会对货币需求产生影响。根据M.Friedman(1988)2]的经典研究,我们认为股市和房市对货币流通速度的效应体现在以下四个方面: 一是股票(房地产)价格的上涨意味着居民名义财富的增加而财富的增加将增加对货币的需求,从而降低货币流通速度。股市、房市与货币需求的这种效应我们称之为财富效应。但是,如果财富的增加由收入增加相随或由收入的变化引起,则股票房地产价格的上涨对货币流通速度的效应不确定。 二是股票(房地产)价格的上涨反映了风险性资产的预期收益相对于安全资产而言有所上升。在居民风险偏好程度不变的前提下这种相对收益的变化将导致资产组合的风险程度上升从而导致居民通过增加其资产组合中相对安全的资产的比重来对冲风险的上升比如增加对短期债券和货币的持有从而引起货币需求的增加,从而降低货币流通速度。这种效应我们称之为资产组合效应。 三是股票(房地产)价格的上涨往往伴随着股票市场、房地产市场交易量
房地产市场分析报告 模板
房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，
浅谈对股票市场的看法 正文
浅谈对股票市场的看法 股票最早出现于资本主义国家，它是一种有价证券，是股份公司（包括有限公司和无限公司）在筹集资本时向出资人发行的股份凭证，代表着其持有者（即股东）对股份公司的所有权。这种所有权为一种综合权利，如参加股东大会、投票表决、参与公司的重大决策。收取股息或分享红利等。可以公开上市，也可以不上市。同一类别的每一份股票所代表的公司所有权是相等的，即同权同股。股票一般可以通过买卖方式有偿转让，股东能通过股票转让收回其投资，但不能要求公司返还其出资。股东是公司的所有者，以其出资额为限对公司负有限责任，承担风险、分享收益。 目前我国股市主要存在以下问题: 一、企业。 1.股权集中，内部监管无力。目前上市公司中不论是国有企业还是民营企业，一股独大现象特别严重，而且目前国有股、法人股的不流通，使上市公司的民主决策管理形同虚设。大股东将上市公司当成其“提款机”，挪用上市公司资金、强令上市为其担保，严重干扰了上市公司的正常经营；作为内部的监管机构的监事会的虚设，使其的监管的目的不能实现，导致公司的违规违纪不能得到遏制。 2.独董虚设。独董介入上市公司的时间并不是很长，作为相应的法律法规的缺位，导致了独董的职责不明了，独董成了“花瓶”的代名词，更有因此与所在公司产生矛盾而闹上法庭。
二、投资主体。在目前法制条件下的中国股市具有相当的不确定性，投资者的投机性很强。在机构投资者与个体投资者的博奕中,个体投资者往往损失惨重。 三、中介机构。中国的中介服务机构发展时间虽然较短，但发展很快。在目前法制环境下，中介机构的独立性、公正性的较低，造成中介机构的公信力普遍低下。对于会计师事务所出具的虚假审计报告，处罚乏力。 四、监管机构。中国证券监管经历了一个从地方监管到中央监管，由分散监管到集中监管的过程。但是中国的证券监管机构独立性有待加强，从业人员的素质亟需提高。这不仅是外延的机构的扩张，对于上市的监管，应加强事前预防制度的完善，加强事后处罚力度，切实保护投资者的利益。证监管会作为一个中间机构，应以保护投资者、市场环境为已任。 五、发行交易行为 投机性较强，股票发行价过份的高，市盈率离谱。 六、价格操纵，坐庄现象严重 由于中国股市的投机性强，流通股的份额不多，一些大的机构通过操纵某一公司股票价格，谋取利益。扰乱了市场秩序，严重损害了中小投资者利益。而由于乏力的监管处罚机制，上市公司的母公司，关联公司炒作上市公司的股票价格以谋利的现象也不鲜见。 关于证券市场体系的问题： 美国股票市场具有多层次的市场格局，股票市场通过层次细分可最大
房地产项目市场定位分析
房地产项目市场定位分析 房地产开发公司，在进行项目开发面对定位问题时，有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的相对不透明，不少开发商拿地比较困难，绝大部分是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节，由于地块不利因素已成事实，所以项目定位的难度更高，有的项目可能短期内是无法操作的。 个人浅见将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了，项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目是可行性的研究进行论证，主要有以下几个方面： 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性 由于市场的不断变化和发展，而相对于房地产生产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风，自身项目推出速度慢，造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素，分析入市的时机，准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化，影响项目开发主要因素包括，地块周边市场的成熟度，基础设施建设的情况，政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的房地
中国股票市场与房地产市场关系_中国房地产市场与股票市场发展现状
中国股票市场与房地产市场关系_中国房地产市场与 股票市场发展现状 中国股票市场与房地产市场关系_中国房地产市场与股票市场发展现状 自1998年中国房地产住房体制改革和2021年中国股权分置、全流通股改革顺利进行以来，我国股票市场和房地产市场的价格在这几年都发生了巨大变化，并且表现出一定的相关性，研究中国房地产和股票价格波动的相关性具有重要的现实意义。从微观角度而言，它既对投资者投资行为（如提供有效投资组合）有现实意义，也对宏观经济，尤其是金融风险的监测和规避也有重要意义。 一、中国股市与房地产市场负相关关系 根据中国统计年鉴统计数据和中国金融发展报告数据整理，自1995年以来，中国股市与房地产市场的发展均经历了四个阶段：第一阶段，1995-2021年上半年，房地产投资增速跌落而股市繁荣。全国房地产开发投资增速从1995年的75%跌落至1996年的2.13%，其后至2021年才又回到20%附近。而上证综合指数在1996年到2021年启动了从536点到2309.99的大牛市。 第二阶段，2001下半年至2021年上半年，房地产市场开始回升，股市步入萧条。房地产投资从2021年到2021年的年增长率分别为27.29%、22.81%、30.33%、29.59%和20.91%。与此同时，股市从2021年的2179点以后则开始了大熊市，一直跌至2021年6月的998点。 第三阶段，2021年下半年至2021年上半年，房地产市场和股市步入共同繁荣阶段。股票市场从2021年7月开始了一轮大牛市，在不到两年的时间里，从1000点左右迅速上涨到4000点以上，上涨幅度超过200%。而与此同时，房地产投资不仅没有回落，反而开始
房地产市场调研的内容和方法
一、市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额；
我国股票市场发展现状分析及相关建议
我国股票市场发展现状分析及相关建议 经过近20 年的发展，我国股票市场已形成了与我国经济发展相适应的特色道路，规模不断扩大，上市公司数量不断增加，投资者积极性不断提高，制度性建设日趋完善。但股票市场在诸多方面的不完善性仍较为明显。2007 年股票市场看似迎来了发展契机，股权分置改革初具效力，但2008 年随后进入蛰伏期，股市发展陷入困境。 一、当前我国股票市场发展现状分析 （一）股市功能导向存在误差，股市和宏观经济之间缺乏联系 1 、投资能力较弱，存在投机行为过度现象 目前股票市场参与者在进行投资时，往往不会考虑长期价值投资，市场上短线投资行为较普遍，主要体现在股票换手率较高，与西方国家相比，2004 — 2007 年我国股票换手率普遍高出5 — 10 倍。投机行为盛行往往是股市出现动荡的直接原因之一，沪深股指从2003 年开始反复涨停，上证指数在2007 年创下了历史最高的6124.04 点，随即开始下行，一度跌至近期最低点1664.93 点。至2008 年12 月，上证指数较长时期在2000 点左右徘徊。股市参与者对股市的预期和上市公司是否盈利不存在直接关系，而是主要看参与者在消息市中的信息捕捉能力。 2 、融资者融资能力不强，融资手段不多 相比而言，国内股市融资能力普遍不强。据统计，仅2005 年我国69 家境外上市公司筹资额就达206.5 亿美元，为沪深两市2003 年、2004 年首发募资总额800 多亿元人民币的约2 倍。2007 年11 月以来，国内上市公司融资水平更是急剧下降。从2008 年新股发行情况来看，新股从价格到数量都没有达到预期筹资的目的，甚至从2008 年下半年起，新股发行变得较为困难。而且，我国上市公司融资手段不多，除了从银行贷款和直接获取发行资格而获得直接融资以外，没有更多其他的融资手段，这进一步加剧了融资能力的弱化。 3 、资源配置功能低效，股市和宏观经济缺乏必要的联系 由于股权结构形式单一并缺乏流动性、上市公司产业分布不尽合理等因素，导致股市资源配置功能低效。同时，二级市场交易量和规模起伏过大，突出表现在一些ST 股票虽然经营业绩不尽如人意，但市盈率却非常高，甚至达到60 — 100 倍。从发达国家经验来看，股市与宏观经济的发展存在正相关关系，但我国股市宏观经济晴雨表的功能却未能充分体现，
关于大学生对股票市场的认识调查报告
关于大学生对股票投资认识的调查报告 课程名称：教育心理学 专业：国际经济与贸易 学号姓名：12141213 唐君 12141223 朱欣 12141214 王雪琪 12141226 黄波 日期：2015/6/9
一、 导言 股票在当今人民生活中已不再是一个陌生的词汇了，随着中国经济的高速增长，老百姓手里的钞票也越攒越多，而银行利息率与市场投资汇报率的巨大差别也使一向传统保守的中国老百姓拿出自己的银行存款转而投向股市。而中国火焰高涨的牛市更是吸引了无数蠢蠢欲动的准股民们，炒股渐渐成为了人们茶余饭后的热门话题。而此时，一个特殊的群体也在向股市悄悄行进，并渐渐引起了社会各方面的高度关注，他们就是正在接受高等教育的在校大学生们。 我们知道在校大学生是一个正在接受专业教育，并将在未来扛起社会主义大旗的主要力量群体。他们中的很多人在学成毕业之后都能找到一份比较不错的工作，走向白领阶层，更有些人经过艰苦创业，最后拥有自己的一份事业。然而，蜗牛不要忘记，现在的他们仍属于“无产阶级”，他们中的大部分人都还依赖家里每个月给的生活费来度过，能有自己收入的人屈指可数，可为什么炒股在大学校园里仍然如此风行呢？ 我于2010年11月11日至2010年11月15在海南大学进行了一项关于在校大学生炒股情况的调查。调查的主要目的就是为了了解在校大学生炒股的现状，分析其特点，以便更进一步探究在校大学生炒股的动机，目的，以及高校应如何对待在校大学生炒股的这种行为。二、调查方法 1．调查对象和资料收集方法 此次调查是以海南大学的在校大学生作为主要对象，调查采用网上问卷问答的形式收集资料，问卷由40个问题构成，主要询问了被调查就读专业、对股票的了解程度和对炒股行为的看法。问卷上传到被调查者的QQ上，由被调查者在网上自由填写。参加此次调查的共有120人，实际有效人数为84人，其中经济与管理学院参加调查的人数占有效调查人数的86.39%。三、调查结果与分析 1．在校大学生炒股的现状 调查结果显示，接受调查的84人中，有26人正在炒股，占被调查总人数的30.11%，而曾经炒过股或有炒股意向的有35人，占被调查总人数的42%，另外，有28人表示没有炒股意向，占总人数的34.56%。这些数据表明炒股行为已经在大学院校里日渐风行起来了。为什么有那么多的在校大学生加入到炒股热潮当中 呢？他们炒股的资金又是从哪里来呢？通过下列几个统计图表或许我们能找到原因。 附表1：在校大学生了解股票的途径（单位：人）自学 9 课堂学习 7 同学影响 21 其它 54 合计 84 附表2：在校大学生炒股资金来源表（单位：人）家里给的 46 自己打工挣得 14 向银行借贷 8 其它 16 合计 84 由以上的调查统计结果我们可以大概了解到当前在校大学生炒股风行的原因主要是现行开放式的大学教育模式以及社会环境的影响。在校大学生通过课堂或者自学了解并掌握股票
房地产市场分析报告
房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例） 第一部分：宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系 （4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响 （5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分：区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）； 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点
金融-股票市场与房地产市场相关性原因
股票市场与房地产市场相关性原因自20世纪90年代末期开始，房地产成为中国经济重要的支柱之一，而股票市场也被喻为经济的“晴雨表”。对于二者的关系，仁者见仁，智者见智。我国房地产市场和股票市场之间要么存在正相关关系，要么存在负相关关系，至于哪种关系更为显著，则由市场环境来决定。 一、从国际经验看房地产市场与股票市场相关性表现 （一）美国房地产市场与股票市场的历史表现 20世纪90年代中期，美国网络产业快速崛起，并推动网络股走红，资本开始争相抢购市场中为数不多的网络股，极大地哄抬了股价，股市泡沫也此产生。到2000年8月，标准普尔500指数登上了1518点的历史最高位。就在网络泡沫不断催生股市泡沫的这段时间，美国的房地产市场也在不断膨胀。美国10个大中城市标准普尔房价指数从1995年初的76.82持续稳步上升到2000年8月的110.07。股市上涨给美国民众带来了更多的财富，使他们拥有更多资金投入房地产市场，房地产市场与股票市场经历了一段共同繁荣期。 2001年，美国的网络泡沫破灭，股市日趋看淡。与之相反的是，美国的房地产业却进入了高速发展阶段。虽然经历了“9.11”事件，但房地产市场并未同股票市场一同消沉。标准普尔房价指数从2001年1月114.58点上升到2006年6月226.29点，上涨了近1倍。美国的这一轮房地产市场疯狂发展阶段，催生了大量的泡沫，到2007年，房价终于支持不住，开始走下坡路，并引发了波及全球的次贷危机。2007年3月13日，次贷危机首次波及股票市场，纽约股市遭遇“黑色星期二”。随后，次贷危机引发全球金融危机，美国股市步入下行通道。到2009年初，美国房地产市场与股票市场几乎同步达到低谷。此后，美国股市开始反弹，期间虽有波动，但仍处于上升通道，然而房地产市场始终一蹶不振，难有起色。 从历史数据来看，美国房地产市场与股票市场时而共荣共衰，时而一盛一衰，并没有保持一个持续、稳定的相互作用关系。 （二）日本房地产市场与股票市场的历史表现 自20世纪60年代起，日本经济开始持续高速增长，到80年代，日本己成为全球第二大经济体。日本的快速发展加之连年巨大的贸易顺差引起了以美国为首的西方国家的不满。1985年9月，美、日、英、法、德五国财长达成“广场协议”，在1985年下半年到1988年年初两年半的时间里，日元升值50%。 日元升值后日本出口导向型经济受到极大冲击，为缓解日元升值对经济增长的不利影响，防止经济下滑，1986年日本连续5次降息，央行贴现率由5%降至2.5%。但由于缺乏相关政策配合，扩张性货币政策创造的充沛流动性没能高效利用，投资回报率较低，企业盈利受到影响，国内投机热潮蜂拥流入房地产市场和股票市场。 受“永不贬值”的“土地神话”影响，以转卖为目的的土地交易量增加，日本地价开始疯狂飙升。自1985年起，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户6大城市的土地价格每年以2位数上升，出现了几乎是垂直式的上涨，1990年高峰期的地价大约是1983年的3.8倍，东京23个区的地价总和甚至达到了可以购买美国全部国土的水平。
房地产市场调研内容有哪些
房地产市场调研的内容有哪些？哪些步骤需要用到定量统计分析方法？ 房地产市场调研的基本内容包括如下几个方面： （一）宏观环境调研 此类调研主要包括自然环境、经济环境、人口环境、技术环境、社会文化环境、政治法律环境等的调研。 （二）城市房地产市场需求状况调研 此类调研的主要调研内容包括某类房地产产品的市场需求容量及其饱和点、当地居民的消费趋势和消费结构状况、政府政策的变化及市场需求的影响等。 （三）消费者购买行为调研 此类调研的主要调研内容包括消费者的构成、分布及消费者需求的层次状况，消费者的现实需求和潜在需求状况，消费者的收入、购买能力及投资类型，消费者的购房意向、动机类型，影响消费者购买行为的社会和心理因素等。 （四）城市房地产供应状况调研 此类调研的主要调研内容包括楼盘分布状况、城市各板块现状及趋势、板块间竞争现状及竞争趋势、重点楼盘状况、城市住宅产品特征、城市住宅产品发展趋势、城市未来楼盘供应预测等。 （五）项目中长期主要竞争者调研 此类调研的主要调研内容包括主要竞争者的数量与规模、可能的潜在竞争者、竞争者市场发展战略和竞争战略、竞争者房地产产品的开发数量及类别、设计、服务优缺点、成本、价格、利润水平、营销渠道选择、广告策略及效果等。 哪些步骤需要用到定量统计分析方法： 房地产市场调研的程序： 一、调研准备阶段： （一）提出问题，明确目标 （二）进行初步情况分析，必要时进行非正式调查 （三）确定需要收集的资料信息，选定资料收集方法 所需收集的资料基本上分为两大类，即第一手资料和第二手资料。在房地产市场调研中，普遍采用抽样调查等方法来获取市场资料。 （四）调查问卷设计 （五）拟定调查计划书 计划是市场调查执行者对自身工作的安排，主要内容包括调查目标、调查方法、调查内容、调查范围、调查时间安排、人员安排、调查经费预算等项目。 （六）建立调查组织 实际展开调查工作之前，还应当根据调查任务和调查规模的大小，配备好调查人员，建立房地产市场调查组织。 二、正式调查阶段 正式调查阶段的主要工作内容就是按照调查计划的安排，通过各种纺织到调查现场获取第一手资料，到相关部门和机构收集第二手资料。 三、分析总结阶段 编码是给每个问题的各个备选答案配上数字或符号，以便为资料的后续处理和利用作准备。有了编码之后，在对调查资料进行分析之前，最好编制编码表格，以防漏掉某些统计项。 资料经过编辑和编码之后，可借助图表对其进行统计汇总，同时对相应统计结果进行分
我国股票市场发展现状
我国股票市场发展现状 姓名：王向红 班级：会计三班
学号：111102031332 2015-01-06 我国股票市场现状分析 摘要：任何国家的经济发展都离不开股票市场，所谓股票市场是宏观经济的 晴雨表，可见它对经济的重要性。中国股票市场是一潜力较大，发展前景非常广阔的市场，对于企业和投资者来说，对股市未来发展趋势 的判断，是其投融资成功与否的关键所在。我国股票市场成长之快和成绩之卓著是令人瞩目的。但是由于发展时间短, 制度不健全等原因, 存在着诸多问题。通过对我国股票市场的现状的分析, 总结了股票市场当前存在的问题, 探索了产生问题的原因, 并提出了解决问题的对策。 关键词：股票市场；现状分析;问题与发展趋势 一、引言我国股票市场现状分析 从1990 年上海交易所成立以来, 作为资本市场的核心,我国股票市场短短的几十年达到了许多国家几十年甚至上百年才实现的规模。中国股票市场经过二十多年的发展，在筹集企业发展所需资金、改善企业融资结构、优化社会资源配置、促进中国经济发展等方面起到了十分重要的作用。 （一）当前我国股票市场规模。截至2007 年12 月21 日, 沪、深两地上市已达1527家, 上市股票数量1613 只, 总股本达到16848. 86 亿元, 股票市价总值达到310448. 39 亿元.上海证券交易所上市的公司达到859 家, 来自全国31个省、市、自治区。其中, 44 家公司同时发行A、B 股; 19 家公司以A 股和H 股形式同时在上证所和香港联合交易所上市; 6 家公司以B 股和ADR 形式同时在上证所和纽约证券交易所上市; 1 家公司以B 股和GDR 的形式同时在上证所和伦敦证券交易所上市。深圳证券交易所865 只证券中包括A 股655 只, B 股55 只, 其余为基金、企业债券、可转换债券、国债、权证等 ( 二) 股权分置改革现状。我国上市公司股权分置改革目前已经顺利进入收尾阶段了, 这场史无前例的制度性变革用了一年多的时间, 取得了决定性胜利, 实现了中国股市从漫漫熊市向持续健康发展的历史性转折。自2006 年4 月29 日
对中国证券市场的看法
中国证券市场现状与投资策略历经了十四年跨越式发展，我国证券市场取得了举世瞩目的成就，在国民经济发展中的地位日益突出，成为了社会主义市场经济体系的重要组成部分。实践证明，我国宏观经济的持续快速增长，为证券市场的发展创造了良好的条件；证券市场的建立和发展，反过来促进了投融资体制改革，推动了企业重组和产业结构调整，有力地支持了一批国家重点企业的发展和重点项目的建设，从而推动了国民经济持续快速发展。 由于起步晚的原因，虽然证券市场在规模上取得了长足发展，但是还存在着诸多问题，也就构成了当前我国证券市场的一般特点: 第一个特点就是市场结构不均衡。目前,我国发行上市的证券品种已涵盖了股票及其存托凭证、证券投资基金、债券、权证、资产支持证券等。资本市场为推进传统产业升级换代、促进生产力的迅速提高开辟了更为多样的直接融资渠道。首先是现在我国证券市场还是以股票为主，股票在市场中所占比重很大，而公司债融资上市的品种也是寥寥无几，不利于上市公司运用多种方式筹集资金。其次投资基金比重偏低，由于基金在证券市场起着一定的稳定器的作用，这就在一定程度上扩大了市场的波动。再次就是衍生产品种类少，这也是我国证券市场落后的一个重要表现，现在市场上衍生产品少，不利于分散投资风险，给不同风险偏好的投资者适合的投资品种。 第二个特点就是市场运作不规范。虽然发行制度由审批制过渡到核准制，但是并没有彻底解决发行环节的不规范的缺点。股票发行方式不合理。证券市场发展初期,股票发行采用定向募集的方式在企业内部发行。现在的新股发行方式仍旧不够合理，机构投资者由于有网下发行时候的机会，而坐收几乎无风险的新股收益，广大中小股民却鲜有机会中签买到新股。市场参与者的行为不够规范。 第三个特点就是机构投资者队伍偏小，在市场上所占比重不够大。从某种意义上说,一个国家证券市场的投资者结构反映了市场的成熟程度。我国证券市场发展初期,市场的投资主体是个人投资者。个人投资者的资金规模有限,通常买卖频率较高,追涨杀跌,在一定程度上加剧了证券市场的不稳定性。由此可见,大力培育机构投资者是维护我国证券市场健康发展的迫切需要。 第四个特点是监管手段的法制化程度不高。近年来,中国证监会积极推进证券市场的改革和规范化建设,进一步明确了监管部门的角色定位。更新监管理念和改进监管方式;加强了证券、期货的一线监管方式,充分发挥派出机构的作用;强化证券、期货业协会的自律机制,有力地促进了我国证券市场的规范发展。这些法律法规在一定程度上规范了市场行为以及监管部门的行为，但是远远不能称之为法制化的证券市场，我们还有很多的路要走。 根据中国证券市场的现状，我从持股周期长短来分析国内投资市场的投资思路，可以分成以下两种： 1、短线追高型。此类投资者基本不关心股票的基本面情况，完全根据个股短线走势来决定买入时机，他们每日跟踪涨幅榜前列的若干支股票，选择刚开始启动的个股作为投资对象，而后在涨势开始衰竭时迅速卖出，持股时间一般不超过一周。这种理念的逻辑基础是，大多数强势个股均有一个加速上升区，在此区间介入该股，可以在最短的时间内获得最大的投资收益。一般而言，中小散户比较倾向于接受短线快进快出的理念，而许多证券营业部收入的主要来源正是此类客户活跃的短线交易。在此种理念的指导下，短线交易的一种极端做法是，一旦
XXXX年武汉市房地产市场分析报告
2012年武汉市 房地产市场分析报告 地产金融事业部武汉分部 2013年2月28日
2012年武汉房地产市场分析报告 目录 一、2012年武汉市社会经济发展总体情况 二、2012年房地产市场运行总体情况 三、2012年房地产市场供应情况 （一）商品房供应总体情况 （二）商品住宅供应的季度结构分析 （三）商品住宅供应的区域结构分析 （四）商品住宅供应的户型结构分析 四、2012年房地产市场交易情况 （一）商品房销售总量分析 1、2012年武汉市商品房销售情况 2、2012年武汉市商品住宅销售情况 （二）商品房销售均价分析 1、2012年武汉市各月商品住宅销售均价情况 2、2012年武汉市各区商品住宅销售均价情况 3、2012年武汉市写字楼销售均价及环比情况 （三）存量住宅销售总量分析 1、2012年武汉市存量住宅总体销售情况 2、2012年武汉市存量住宅销售结构情况 （四）存量住宅销售均价分析 1、2012年武汉市存量住宅销售均价走势 2、2012年武汉市各区存量住宅销售均价情况 五、2012年月末可售房源情况分析 （一）商品住宅供应面积与销售面积对比分析 （二）商品住宅可售房源的月度分析 （三）商品住宅可售房源的区域分析 六、2012年武汉市土地成交情况 （一）成交土地的用途结构分析 （二）成交土地的区域结构分析 （三）全国性典型房企拿地情况 （四）2012年武汉市成交土地楼面地价排行榜（Top10） 七、2013年房地产市场走势预测
2012年武汉房地产市场分析报告 一、2012年武汉市社会经济发展总体情况 2012年，武汉市大力推进国家中心城市建设，在严峻复杂的宏观经济背景下，努力“稳中求进、好中求快”，抓产业、扩投资、促消费、稳物价、惠民生，国民经济保持了平稳较快的运行态势。 武汉市2012年社会经济发展主要指标 注：数据摘自2012年武汉市统计局网站。 二、2012年房地产市场运行情况 2012年，武汉市在继续执行房地产市场宏观调控政策的同时，积极保持土地供应，落实保障性住房建设任务，全面强化市场监管，确保价格总体平稳。全年房地产市场整体保持平稳的发展态势，开发投资平稳增长，住房成交量明显回升，价格波动趋稳，结构更趋合理。 （一）房地产开发投资继续保持较快增长 2012年，武汉市房地产开发完成投资1574.86亿元，同比增长22.8%。其中，住宅开发完成投资991.41亿元，同比增长32.6%。 （二）房屋施工面积平稳增长 2012年，武汉市房屋施工面积为6862.97万平方米，同比增长15.1%。其中，新开工面积为2141.68万平方米，同比增长2.1％。住宅施工面积5068.97万平方米，同比增长12.6%；其中，住宅新开工面积为1617.07万平方米，同比增长2.2％，占房屋新开工面积的75.5％。 （三）商品房销量明显回升 2012年，武汉市商品房实际销售面积为1692.72万平方米，同比增长11.73％；成交套数173190套，同比增长16.77％。其中，商品住宅销售面积为1331.04万平方米，同比增长22.64％，占商品房总销售面积的78.63％；成交套数为134953套，同比增长24.73％（以上
房地产项目市场定位工作分析
房地产项目市场定位工作分析 作为顾问公司,在接触很多开发商面对定位问题时,有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的不透明,不少开发商拿地比较困难,绝大部分开发商是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节,由于地块不利因素已成事实,所以项目定位的难度更高,有的项目可能短期内是无法操作的。本文将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位,要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾;未来设想与开发成本的矛盾;区域研究与地块情况的矛盾;开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了,项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候,项目定位要对项目是可行性的研究进行论证,主要有以下几个方面: 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡,确定项目赢利预期的可能性和风险性,明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性; 由于市场的不断变化和发展,而相对于房地产生产周期长的特点,项目产品定位必须考虑时间操作的可行性,避免出现产品跟风,自身项目推出速度慢,造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素,分析入市的时机,准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化,影响项目开发主要因素包括,地块周边市场的成熟度,基础设施建设的情况,政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题,尤其是规模超大的房地产项目,对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。项目自身供应量过大,产品单一与项目的客群需求多样的矛盾,直接影响资金回笼和开发进度的计划与实施。造成项目开发进度缓慢,利润空间下降,项目无法长久发展,公司品牌受到影响。 4、公司其他项目更可行因素等 由于资金的限制,在同一开发商有不同项目待开发的时,对其具体项目而言,该项目的可行性、利润空间及开发速度与其他项目的可行性相比较后,才能够确定该项目先行开发的可行性。 三、项目定位涉及的主要环节 项目定位通常在可行性研究阶段进行,一般客群需求调查,采用问卷结合座谈的形式,主要根据以下几方面来判断: 1. 现金流测算与把握 开发企业根据自身现金流的测算和把握,确定项目定位追求方向。例如,就具体地块而言,开发大众化普通住宅与开发联排别墅同样可行,后者可能利润空间更大,但风险也更大。作为资金相对薄弱的企业,无疑应该考虑资金的快速回笼,而不是最大的利润空间。 2. 土地条件 土地自身条件是项目定位的根本基础,地块自然条件的综合利用是项目物业的增值的前提。错误定位,优势变劣势的现象在房地产开发过程中普遍存在。例如,在京北有一个项目,地块中间有一个较大的天然湖泊。为了增加开发面积,发展商进行了大规模整治填湖工作,造成自然景观条件的下降,增加面积的同时造成项目产品品质下降。在众多开发商人工造湖的今天,该地块的湖泊应该是不可多得的优势,因项目定位的问题而成为劣势。地块的自然优势在项目定位中未予考虑,当作劣势进行了处理,使项目开发受到巨大影响,不能顺利进行。
浅析房地产市场与金融市场的关系
浅析房地产市场与金融市场（金融市场包括的内容十分的广泛，银行、保险、证券三个行业只是其中的一小部分，如果这样写的话，题目会很大，大而空，不好把握，）的关系 摘要：建筑业是国民经济的支柱产业，占有的GDP比重大，（房地产业从拉动经济方面来看，房地产业的持续繁荣，可以带动钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等60余个相关产业的发展。）产业链比较长涉及的产业多元化，所以房地产市场与其他市场的关系错综复杂。房地产开发投资和房地产消费市场主要资金来源是银行贷款，这使得房地产市场与金融市场紧密联系起来，而金融市场中的其他两个行业——保险行业与证券市场对房地产市场产生间接的影响，同时也受房地产市场波动的影响。 关键词：房地产市场；金融市场；影响关系； 一、房地产市场与银行体系的关系 我国房地产市场对银行体系依赖性较强，商业银行对房地产市场的信贷支持力度大，双方都在追求自身利益最大化的过程中形成一种均衡的状态，但是房地产市场的变动对于银行等中介机构来说的影响是滞后的。（下面的两段内容都是在阐述房地产商和银行互相利用，最终结成利益的共同体，所以最后一句话在这里是不恰当的） 房地产企业贷款占比（数据来源：中国国家统计局） （此图可以用来解释房地产贷款的比例是十分巨大的） 万达集团对我们来说并不陌生，万达广场成为现代都市的标志性建筑，万达商业地产的运作模式却是通过“绑架”银行来实现的。地产商最重要资金来源是银行贷款和购房者提前交的购房款，但是受政调控策的影响，房地产资金来源中的定金及预售的比例逐渐减少，房地产开发贷款占总的投资贷款的比例逐渐增加。截止2015年上半年末，万达地产资产总值约为5786亿元，其中4205亿元是负债，资产净值不过1581亿元，万达地产负债总额4205亿元中流动负债高达2597亿元。由于贷款的金额巨大，所以说以王健林为代表的房地产商们绑架了银行等金融机构。 当然，银行把钱借给地产公司，是为了利息，天下没有免费午餐。银行向各个行业提供贷款，但是对房地产行业的贷款力度在14%~20%，不仅是因为房地产需要的投资的资金体量大，银行分配的贷款业务完成快，只需一次贷款就能完成本季度甚至本年度的贷款任务量。更重要的是房地产行业的贷款的资金回收期短，利息高。以房屋住宅开发投资为例，房地产商在开发投资阶段进行抵押贷款，用于支付前期投资，后期房屋销售时商业银行会自动将销售房屋价款划为房地产商还款金额，房屋从开发投资到出售的周期比其他行业资金回收期短，银行贷款的回收期同样比较短。银行不仅赚取房地产商高额的利息，同时赚取消费者在购买房屋时按揭贷款的利息，可谓是一箭双雕。