房地产和土地估价成本法练习题

成本法练习题(后面有答案)

一、单项选择题：

1．成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是( )

A．价格 D．生产费用 c．劳动价值 D．成本加利润

2．从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其( )。

A．生产费用 B过去的生产费用

c．未来的生产费用 D．现在的生产费用

3．从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于( )即买方愿意支付的最高价格，不能高于他预计重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建设。

A．替代原理 D．生产费用价值论

c．预期收益原理 D．价格构成原理

4．只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，以采用( )估价。

A．市场法 6．收益法 C．成本法 D．假设开发法

5．成本法特别适用于( )的房地产的估价。

A．有收益交易少．B．无收益交易多

c．有收益交易多 D．无收益交易少

6．单纯建筑物的估价通常采用( )。

A．市场法 B．收益法 C．成本法 D．假设开发法

7．在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常也是采用( )。

A．成本法估价 B．收益法估价

c．市场法估价 D，假设开发法估价

8．在现实中．房地产的价格直接取决于其( )．而非花费的成本，成本的增减一定要对( )增大有作用才能构成价格。

A．市场成交价格 B．效用 C．开发成本 D．交换价值

9．运用成本法估价的一项基础工作，是搞清( )

A．房地产成本 B．房地产价格

c．房地产价格构成 D．房地产重置价格构成

10．在完善的市场经济下土地取得成本一般由购置土地的价款和购值时应由（）构成

A．买卖双方同时缴纳的税费 9．卖方缴纳的税费

c．买卖双方各自缴纳的税费 D．买方缴纳的税费

J1．从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的( )分开，不能算做（）。

A．利润 B．利息 c．收入 D．收益

12．开发利润是正常条件下开发商所能获得的( )。

A．实际利润 B．平均利润 C．超额利润 D．正常利润

13．在计算开发利润时要注意( )与利润率的匹配。

A 开发成本 B．计算基数 C．利润 D．投资

14．成本法最基本的公式为：房地产价格＝( )—折旧。

A．重建价格 B．重量价格 c．重新购建价格 D．成本价格

15．对新开发区土地的分宗估价，( )是一种有效的办法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成．土地收益也没有。

A．市场法 B．收益法 c．路线价法 D．成本法

16．重置价格是采用( )的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。

A 估价时点 B．现时 c．交易日期 D．建造时间

17。重建价格．是采用( )的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等．在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。

A．估价时点 B．与估价对象建筑物相同

c．以前 D．与估价对象建筑物类似

18．在一般情况下，( )适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。

A．重建价格 B．重置价格 c．重新购建价格 D．积算价格

19．( )适用于有特殊保护价值的建筑物的估价，如人们看重的有特殊建筑风格的

建筑物等。

A．重建价格 B．重置价格 C．重新购建价格 D．积算价格

20．重置价格的出现是技术进步的必然结果，同时也是“( )”的体现。

A．预期原理 B．收益原理 c．替代原理 D．生产费用价值论

21．工料测量法的优点是详细、准确，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于( )的建筑物重新构建价格的求取。

A．具有重要价值B．具有现实价值

c．具有巨大价值 D．具有历史价值

22．估价上的折旧是指由各种原因所造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新构建价格之间的差额，扣除折旧即是进行( )。

A．减价调整 B．价值补偿 c．扣除差额 D．损耗补偿

23．经济折旧又称外部性折旧，是指( )本身以外的各种不利因素所造成的价值损失。A．土地 B．建筑物 c．其他土地定着物 D．构筑物

24、年限法是根据建筑物的经济寿命、有效经过年数或( )来求取折旧的方法。

A．剩余价值 B．剩余自然寿命 c剩余经济寿命 D．剩余年数

25、建筑物的经济寿命短于其自然寿命，它是( )的，相同类型的建筑物在不同地区寿命可能不同。

A．由经济因素决定 B．由物质磨损决定

c．由精神磨损决定 D．由市场决定

26．成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的( )。A．折旧率 B．成新率 c．剩余使用寿命 D．实际损耗程度

27．建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按( )计算折旧。

A．土地使用年限 B．建筑物的剽余经济寿命

c．土地剩余使用年限 D．建筑物的经济寿命

28．某普通商品住宅，其土地使用权出让年限为70年，建造期为3年，建筑物的经济寿命为55年，计算建筑物折旧的经济寿命应为( )。

A．52年 B．55年 C．58年 D．70年

29．某工厂厂房，建成5年后补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物的经济寿命为40年，计算建筑物折旧的经济寿命应为( )。

A．40年 B．45年 C．50年D．55年

30．某办公楼，其土地使用权出让年限为50年，建造期为3年

建筑物的经济寿命为55年，在这种情况下，计算建筑折旧的经济寿命应为( )。

A．50年 B．53年 C．47年 D．55年

31．某旧仓库改建的超级市场，在该旧仓库建成后5年补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为40年．建筑物的经济寿命为55年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命为( )。

A．40年 B45年 C．50年 D．55年

二、多项选择题:

1．成本法特别适用于如下房地产的估价( )

A学校B．钢铁厂c．化工厂D．加油站E．公园

2. 价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的．而且还需要具备( )的条A．生产成本高于市场平均成本 B．生产成本低于市场平均成本

c．自由竞争 D．该种商品本身可以大量重复生产

E．生产成本等于市场平均成本

3.在运用成本法时员主要的是( )。

A．区分计划成本和实际成本 B．区分实际成本和客观成本

c．结合实际成本来确定评估价值 D．结合客观成本来确定评估价值 E．结合市场供求分析来确定评估价值

4. 运用成本法估价一般分为( )几个步骤进行o

A．按集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料

B．估算土地取得成本 c．涵算重新购建价格 D．测算折旧 E．求取积算价格

5．房地产的价格通常由( )几项构成。

A．土地取得成本 B．开发成本、管理费用

c．投资利息、销售费用 D．购买土地应缴纳的税费 E．销售税费、开发利润

6．在目前的情况下，根据房地产开发用地取得的途径，土地取得成本的构成分为（ )。A．通过征收农地取得的，土地取得成本包括衣地征收费、拆迁补偿费、安置补助费、育

苗补偿费等

B．通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等

c．通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等

D．通过在城市中拆迁房屋取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁安置补偿费、基础设施建设费和土地使用权出让金等

E．通过在市场上“购买”取得的，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等

7．取得开发用地后的建筑物建造成本主要包括( )。

A．勘察设计和前期工程费 B建筑材料和建筑设备费

c。基础设施建设贸、公共配套设施建设费D．房屋建筑安装工程费 E．开发过程中的税费

8．估算开发利润应掌握( )。

A．开发利润是开发商预期的利润 B．开发利润是所得税前的

c．开发利润是开发收入扣除开发成本后的余额

D．开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润

E．开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算

9．开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算，相应的利润率包括有( )。

A．直接成本利润率 B．全部成本利润率

c．投资利润串 D．市场利润率 E．成本利润率

10．确定重新构建价格时，应特别注意( )

A．重新构建价格是估价时点时的 B．重新构建价格是现在的价格

c．重新构建价格是客观的

D．重新构建价格是开发成本、税金、开发利润的总和

E．建筑物的重新掏建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧

11．建筑物的重新构建价格的求取方法具体有( )。

A单位比较法 B．分部分项法 C．直接资本化法 D．工料测量法E．指数调整法12.根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为( )

a物质折旧 B．房产折旧c．功能折旧 D．设备折旧 E.经济折旧

13．物质折旧可进一步从( )几个方面来认识和把握。

A．自然经过的老化 B．正常使用的磨损 c．意外破坏的损毁 D．自然环境恶化 E．延迟维修的损坏残存

14．利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为( )经过年数应为（）剩余寿命应为( )

A．自然寿命B．经济寿命c．实际经过年数D．有效经过年数E．剩余经济寿命

15．求取建筑物折旧的方法，主要有（）

A．年限法 B 成新折扣法 c．市场提取法 D．综合分析法 E．分解法

三、计算题

1．某商品住宅楼建于10年前，由购买政府出让的土地而建，土地使用权年限为70年，

土地面积1500 m2，土地出让价格（熟地）为每平方米1000元，现时重新取得该类土地每平

方米需要1600元。住宅楼的总建筑面积为3300 m2，当时的建筑造价每平方米900元，现时

建造同类建筑物每平方米建筑面积需要1200元。建筑寿命为50年。其中门窗等损坏的修复

费用为3万元；装修的重置价格为40万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价

格为100万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率为零。试评估该住宅楼现时的价格。2．估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1000m2；建筑总面积4500m2于2001年9月

底获得50年使用权，为钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2006年9月30日的价值。

摄集有关资料如下：

(t)搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料见下表；

实例交易价格交易情况交易日期房地产状况

a 2200 0 06、3、30 －3%

b 2050 0 05、12、30 -8%

c 2380 3％ 06、5、30 +5%

从05年12月-06年9月地价每月上升0．5％c

(2)当地征用农地的费用等资料如下；

在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政

府交付土地使用权出让金等每平方米150元/m2，土地开发费用、税金和利润等每平方米120

元/m2．以上合计为城市边缘土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为8个级别，

城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异见下表：

级别 1 2 3 4 5 6 7 8

地价是次级

土地的倍数 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4

地价是最差级

土地的倍数 10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 1.96 1.4 1

(3)建筑物的重置价格价为1100元／m2。(4)建筑物耐用年限为60年，无残值。

试用成本法评估该办公楼06年9月30日的价值。土地重置价要求分别用市场法和

成本法求取(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。

参考答案：

一、1．A 2．B 3．A 4．C 5．D 6．C 7．A 8．B 9

—C 10．D

11．A 12．B 13．B 14．C 15．D16．A 17．B 18．B 19．A 20．C

21．D 22．A 23．B 24．C 25．D26．B 27．A 28．C 29．B 30．A 31．D 32．B 33．A 34．C 35．B

二、

1．ABCE 2．CD 3．BE 4．ACDE5．ABCt 6．DCE 7．ACDE 8．BDE 9。ACE 10。ACE 11、ABDE 12、ACE 13、ABCE 14、BDE 15、ACE

三、

1．解：(1)由所给资料，运用成本法估价，其公式如下

房地产价格＝土地重置价＋建筑物重置价—建筑物折旧

(2)土地的重置价＝1600×1500＝240万元

(3)求取建筑物的重置价＝1200×3300＝396万元

(4)求取折旧总额：

①门窗等损坏的折旧额＝3万元

②装修的折旧额＝40×3／5＝24万元

②设备的折旧额＝100×10／15＝66．67万元

④长寿命项目的折旧额＝(396—3—40—100)×10/50＝50．6万元

则该建筑物的折旧总额＝3+24+66.67＋50.6＝144.27万元

(5)该住宅楼的现时总价＝240+396—144．27＝491.73万元

该住宅楼的现时单价＝491．73／3300＝1490.09元／m2。

2解：(1)成本法公式如下：

旧房地价格＝土地的重新取得价格或重新开发成本＋建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧

(2)求取土地的重置价

①用市场法求取：

A修正后的单价＝2200×（100/100）×（1＋0．5％）6×(100／97)＝2336．94元／m2

B修正后的单价＝2050×(100／100)×(1＋0．5％)9×(100／9)2＝2330.56元／m2

C修正后的单价＝2380×(100／103)×(1＋0．5％)4×(100／105)＝2304.16元／m2

再用简单算术平均法求得土地价格＝(2336.94+2330.56+2244.99)／3＝2304.16元／计

②用成本法求取：用征用农地的费用加土地开发费和土地使用权出让金等,再加上地

段差价调节的办法求取土地价格为：

[(100000／666．67)+150十120]× 5.38＝2259.60元／m2③再用简单算术平均法求得上述两法的平均土地价格为：

(2304.16＋2259.60)／2＝2281.88元／m2

土地总价＝2281.88×1000＝228.t9万元

求建筑物的重置价值为：1100×4500＝495万元

求建筑物折旧总额为495×20/60＝165万元

计算估价额：

该房地产价格(总价)＝228.19+495-165＝558．19万元该房地产价格(单价)＝558．19/4500=1240．42元／m2

房地产评估案例市场法

房地产估价案例分析

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。

第五章房地产评估

第五章房地产评估第四节市场法第二节市场法在房地产评估中的应用（四）进行因素修正区域因素修正 1.内容：交通通达程度、繁华程度、基础设施、公共设施、环境污染、噪声、景观、城市规划等影响房地产价格的因素。 2.商业区注重繁华程度、工业区重视交通运输、住宅区注重安全舒适、农业区重视土地肥沃程度等。 3.方法：直接比较修正法 1）以评估对象房地产区域状况为基准（定位100分），将参照物各区域因素与其逐项比较打分，状况好高于100，状况差低于100； 2）确定各具体区域因素的权重； 3）采用加权算术平均法计算各参照物区域因素综合分数； 4）计算区域因素修正系数进而调整各参照物交易价格。计算公式：区域因素修正系数=（被评估房地产区域因素得分/交易实例区域因素得分） =100/交易实例区域因素得分个别因素修正 1.内容：土地的面积、形状、临街状态、位置、土地使用年限、土地容积率、地形、地势、地质条件、基础设施完备程度、建筑结构、建筑规模、建筑式样、朝向、楼层、设备、平面布置、装饰装修、空间布局、工程质量、新旧程度等。 2.基本公式：直接比较和打分法个别因素修正系数=被评估房地产个别因素得分/交易实例个别因素得分 =100/交易实例个别因素得分容积率修正 1.原因：容积率大小直接决定单位土地面积上能够开发的建筑面积的大小，因而对房地产价格会产生直接影响。 2.基本公式：容积率修正系数=评估对象土地容积率地价指数/参照物土地容积率地价指数交易日期修正 1.原因：交易实例交易时间与待估房地产评估基准日之间存在一定的时间间隔，房地产市场价格不断变化，一般需要通过价格指数将参照实例的交易价格调整为评估基准日的价格水平。价格指数是指某地区、某类房地产的价格指数；根据价格指数资料的不同，可以分为定基价格指数和环比价格指数。 2.运用定基价格指数修正交易日期修正系数=评估时定基价格指数/参照物交易时价格指数 =（1+评估时定基价格变动指数）/(1+参照物交易时价格变动指数) 3.运用环比价格指数修正环比价格指数=参照物交易时点至评估时点各期环比价格指数乘机 =参照物交易时点至评估时点各期（1+环比价格变动指数）乘积

房地产估价练习题及其答案(精)

房地产评估复习题及答案(一第一章房地产和房地产评估 1.按房地产的(B来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 ;其评估 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况 4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是:( A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业

C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆ A.用途 B.开发程度 50年 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:( A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权, B.支付典价后只能获得房地产的使用权

C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆ A.商业 B.办公 D.本地区本类房地产 3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:( A.实际价格28.5万元,名义价格30万元

B.实际价格29.28万元,名义价格30万元 C.实际价格30万元,名义价格不存在 D.实际价格28.578万元,名义价格30万元 4.采用比较法求得的价格通常称为( A.路线价 D.均价 7.下列价格阐述正确的是:( A.市场价格>抵押价值>征用价值>课税价值 B.市场价格>征用价值>抵押价值>课税价值

C.市场价格>课税价值>征用价值>抵押价值 D.市场价格>征用价值>课税价值>抵押价值 8.投资价值评估时所采用的折现率为:( A.根据市场现状 B.最低收益率 2.D, 3.D, 4.B, 5.B,

《房地产估价》考试试题及答案

期末考试《房地产估价》（A 卷）参考答案及评分标准说明：考试时可带不具备记忆功能的计算器。一、判断题（在每小题后面的括号内填入判断结果，你认为正确的用“√ ”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分） 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（√） 3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（×） 5．估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。（×） 6．如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。（×）? 7．某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（×）（×） 9．房地产的特性主要取决于建筑物的特性，是以建筑物的特性为基础的。（×） 10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×）二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题1.5分，共15分） 1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。 2．（ B ）限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 ? ? ? B.估价目的 ? ? C.估价原则 ? ? ? D.估价日期 3．收益法适用的条件是房地产的（ D ）。 A.收益能够量化 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 ? ? ? ? ? ? ? D.收益和风险均能量化 4．直线趋势法公式y=a+bx 中，x 表示（ ?D ? ）。

第5章房地产估价原则

房地产估价理论与方法精讲班第17讲讲义第一节房地产估价原则概述房地产估价原则一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价原则的含义、种类、作用，各项房地产估价原则对房地产估价、特别是对估价结果的要求，房地产估价为何要遵守这些原则以及在实际估价中如何遵守这些原则等的了解、熟悉和掌握程度。考试要求 1．了解房地产估价原则的含义； 2．熟悉房地产估价原则的种类； 3．熟悉房地产估价原则的作用； 4．掌握独立、客观、公正原则； 5．掌握合法原则； 6．掌握最高最佳使用原则； 7．掌握估价时点原则； 8．熟悉替代原则； 9．熟悉谨慎原则。二、内容讲解第五章房地产估价原则本章介绍房地产估价原则的含义、种类、作用，各项原则对房地产估价特别是对估价结果的要求，房地产估价为何要遵守这些原则以及在实际估价中如何遵守这些原则。第一节房地产估价原则概述一、房地产估价原则的含义房地产价格虽然受许多复杂多变的因素的影响，但观察其形成和变动过程，仍然存在一些基本规律。房地产价格在总体上、从某种意义上讲是客观存在的，不会因为个别市场参与者希望它有多高它就会有那么高，或者希望它有多低它就会有那么低。因此，房地产估价师要评估出客观合理的房地产价值，就不能把自己主观随意认定的某个“价值”强加给估价对象，而应当遵循房地产价格形成和变动的客观规律，通过对这些规律的认识与掌握，运用科学的估价方法，把客观存在

的房地产价值“发现”、“揭示”出来。人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，并在此基础上总结、提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价应当依据的法则或标准。这些法则或标准就是房地产估价原则。二、房地产估价原则的种类房地产估价原则主要有以下6项：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③最高最佳使用原则； ④估价时点原则；⑤替代原则；⑥谨慎原则。这些原则可以分为以下3个层次：①基本原则；②普适技术性原则；③特殊原则。房地产估价工作的性质，决定了独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则。“独立、客观、公正”对于房地产估价师而言，就好比是对于医生而言的“救死扶伤”，对于律师而言的“维护当事人合法权益”。因此，独立、客观、公正不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。在各种估价目的的房地产估价中都应遵守的原则，称为普适性原则或者一般原则，主要有独立、客观、公正原则，合法原则，最高最佳使用原则，估价时点原则，替代原则。其中除独立、客观、公正原则是基本原则外，其余都是技术性原则，可以将它们称为普适技术性原则。某些估价目的的房地产估价还应遵守一些其他原则，例如房地产抵押估价还应遵守谨慎原则。这些仅适用于某种或某些估价目的的房地产估价原则，可以称为特殊原则。由上可知，最高行为准则与技术性原则是相互对应的，普适性原则与特殊原则也是相互对应的。因此，谨慎原则也属于技术性原则。三、房地产估价原则的作用房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先界定到一个合理的较小范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精准的价值。因此，每一位房地产估价师都应当熟知并正确理解房地产估价原则，以此作为估价时的指南。一旦正确掌握了房地产估价原则，可以收到事半功倍的效果。如果违背了房地产估价原则，评估出的价值就不可能客观合理。因此，评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是看估价机构和估价师是否遵守了估价原则。第二节独立、客观、公正原则

2021土地估价实务基础-多项选择_1110(精选试题)

土地估价实务基础-多项选择 1、估价要考虑()等因素对土地收益的影响。 A.社会经济发展 B.土地利用方式 C.土地预期收益 D.土地利用政策 E.地块大小 2、估价师接受估价业务后，首先必须决定估价的基本项目包括()。 A.确认评估对象 B.估价方案 C.约定现场勘察时间 D.议定评估收费 E.确定委托方估价的目的 3、评估对象土地上有建筑物评估土地价格可采用()。 A.市场比较法评估土地价格 B.利用剩余法从不动产总售价中扣除建筑物现值，推求土地价格 C.市场比较法评估的整个不动产价格，扣除成本法评估的建筑物价格 D.收益还原法评估的整个不动产价格，扣除成本法评估的建筑物价格 E.基准地价系数修正法评估土地价格

4、土地价格是土地在()的价格。 A.某一权利状态下 B.某一时点 C.某一土地利用方式 D.某一经营管理水平下 5、根据土地估价原则，()应成为估价的主要依据。 A.既往收益 B.实际收益 C.客观收益 D.预期收益 6、评估对象土地上无建筑物评估土地价格可采用()。 A.市场比较法评估土地价格 B.收益还原法评估土地价格 C.路线价估价法评估土地价格 D.基准地价系数修正法评估土地价格 E.采用比较法预估开发完成后房地销售总金额，再采用剩余法扣减建筑成本、利润及税金等，推求土地价格 7、土地估价的使用方向包括()。

A.为土地权利转移进行土地估价 B.为法律诉讼进行土地估价 C.为他项权利设定进行土地估价 D.为土地开发与整理进行土地估价 E.为投资顾问与决策进行土地估价 8、土地估价要考虑()等因素对土地收益的影响。 A.社会经济发展 B.土地利用方式 C.土地预期收益 D.土地利用政策 E.地块大小 9、土地估价中的替代原则是指土地价格水平()。 A.由具有相同性质的替代性土地的价格所决定 B.由最了解市场行情的买卖者按市场交易案例相互比较后所决定 C.可通过比较地块的条件和使用价值来确定 D.根据过去实际收益的高低来确定

资产评估_第五章房地产评估(5)_2011年版

1、某宗土地2000平方米，土地单价为1000元/平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( )。 A:250元/平方米 B:500元/平方米 C:1000元/平方米 D:4000元/平方米答案:A 2、土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年限，下列各项关于(1)居住用地;(2)工业用地;(3)教育科研文化卫生体育用地;(4)商业旅游娱乐用地;(5)综合或其他用地最高出让年限正确的是( )。 A:70年、50年、50年、40年、50年 B:70年、50年、50年、40年、40年 C:60年、50年、50年、40年、50年 D:60年、50年、40年、40年、50年答案:A 3、用成本法评估土地价格，土地取得费的计息期应为（）。 A:整个开发期 B:整个销售期 C:整个开发期和销售期 D:整个开发期和销售期的一半答案:C

4、某待估房地产，已知建筑物的还原利率为8%，土地的还原率为6%，建筑物价值占房地产总价值的45%，则该房地产的综合还原利率应为（）。 A:5% B:6.9% C:6% D:7.1% 答案:B 5、从本质上讲，路线价估价法是一种市场比较法，其数学表达式为（） A:宗地价格=路线价*深度百分率*临街宽度 B:地产价格=地产重量成本 C:地产品估值=卖楼价-建筑费-专业费用-投资利息-投资利润-税费 D:待估地产市场价格=参照物交易价格*正常交易情况参照物交易情况答案:A 6、利用当地政府制定的基准地价作为参照物，对其市场转让因素和个别因素等进行系数修正，从而求得待评地块公平市场价值的一种估价方法称之为（）。 A:个别因素系数修正法 B:区域因素系数修正法 C:容积率修正系数法 D:基准地价系数修正法答案:D 7、某宗土地2000平方米，土地上建一幢10层宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，

房地产评估-成本法

成本法—房地产评估2 房地产评估使用成本法主要对象政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发土地等没有收益，也很难进入市场交易，则可选择成本法。应用举例 [例]某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m 2 ，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。该土地的各项投入成本均己知，可用成本法评估。（1）计算土地取得费。土地取得费 =10万元/亩=150元/平方米提示：1亩=667平方米（2）计算土地开发费。土地开发费 =2亿元/平方公里=200元/平方米提示：1平方公里=106平方米（3）计算投资利息土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则，土地取得费利息=150×[（1+6%）2－1] =18.54（元/平方米）土地开发费利息=200×35%×[（1+6%）1 .5－1]＋200×65%×[（1+6%）0.5－1] =6.39＋3.84 =10.23（元/平方米）（4）计算开发利润。开发利润 =[（1）+（2）]×10%=35（元/平方米）（5）计算土地价值。土地单价 =[（1）+（2）+（3）+（4）]×（1＋15%） =（150+200+18.54+10.23+35）×（1+15%） =475.84（元/平方米）土地总价=475.84×15000=7137600（元）该宗地单价为 475.84元/平方米，总价为7137600 三、新建房地产评估的成本法操作步骤新建房地产价值 =土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润）四、旧建筑物评估的成本法操作步骤建筑物价值＝重置成本－年贬值额×已使用年限 1.重置成本应该是更新重置成本，应当包含利息、利润和税费 2.贬值额（2）贬值额的计算方法计算贬值额的方法有很多种，如直线折旧法、余额递减法、偿还基金法、年数合计法、

市场法在我国房地产估价中的应用论文

题目：市场法在我国房地产估价中的应用院系：建筑工程系学科专业：建筑工程技术班级：学生：学号：

市场法在我国房地产估价中的应用内容摘要市场法较于其它估价方法估价原理简单易懂，最重要的是在估价过程中能直接反映房地产的市场状态，这些特点使其在估价方法体系中成为最简单、最直接、最常用的一种方法，得到国际估价界的公认。在市场法的理论基础之上，总结了市场法在我国房地产估价应用过程中存在的主要问题并提出了相应的解决对策。关键词：房地产估价市场法房地产市场

目录序言 (1) 一、市场法概述 (1) （一）市场法的含义 (1) （二）市场法的理论依据 (1) 二、市场法的适用对象和条件 (1) （一）市场法的适用对象 (2) （二）市场法的适用条件 (2) 三、市场法估价的操作步骤 (2) 四、我国房地产估价运用市场法存在的问题 (3) （一）房地产市场不规范、不成熟，市场环境变动较大 (3) （二）市场信息不对称，评估师获取成交案例机会少信息流畅 (3) （三）市场法评估理论起步较高，但在评估实践中的应用较差 (3) 五、提高市场法在估价中应用的对策 (3) （一）政府应加大力度健全房地产市场机制建设，提供多渠道信息来源 (3) （二）政府和房地产评估机构联合采取措施，弥补信息不对称对市场法应用的影响 (4) 1.政府方面对信息不对称的弥补 (4) 2. 房地产评估机构应该采取的积极措施 (4) 结论 (6) 参考文献 (7)

序言市场法（Market Comparative Method），又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是在求取待估房地产的价格时将待估房地产与在近期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的既知价格，修正得出待估房地产最有可能实现的合理价格的一种估价方法。采用市场比较法得出的价格通常称为比准价格。一、市场法概述（一）市场法的含义市场法（Market Comparative Method），又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，较具体地说，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。（二）市场法的理论依据市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。市场经济中经济主体的行为普遍遵循理性原则，追求效用最大化。由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的效用需求，当市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将力求选择价格较低的商品；而当价格相同效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。这样，通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格。这一替代原理作用于房地产市场，便表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致，因此，估价对象的市场价值可以由近期出售的类似房地产的价格来决定。也就是说，可以利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，来推测委估房地产可能实现的市场价格。市场比较法的估价思路由此而形成。二、市场法的适用对象和条件（一）市场法的适用对象市场比较法适用的对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的房地产，如特

土地估价师考试模拟试题(一)

土地估价师考试模拟试题(一) 一．判断题（共20题，题号1~20，每题1分，共20分。请判断下列说法的正确或错误，并在答题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂”√ “，认为错误的涂”×”.答题错误倒扣1分，本题总得分最多扣至0分） 1．与工业产品一样，农产品的社会生产价格也是由社会平均必要劳动时间决定的。 2．估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。 3．城镇土地等应与现行行政建制相协调，在省及省级以下的同一行政区域内，行政级别较高的城市土地等不宜低于行政级别较低的城市。 4．有两相邻地块，原用途一块为水田，一块为荒地，开发后作为住宅用地。水田由于征地成本高，因而土地价格高，而荒地由于征地成本低，因而土地价格低。 5．根据马克思地租理论，农产品的生产价格由中等地农产品的个别生产价格决定。 6．运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原率应当相等。 7．利用城镇主城区土地市场交易资料验证土地分等初步方案时，宜以涉及城镇数量最多的相应类型土地的总平均价格为主要分等依据。 8．采用市场比较法评估某宗住宅用地的使用权价格，所选比较实

例的土地剩余使用年期为xx年，待估宗地的剩余使用年期是xx年，如果其他因素条件均相同，则待估宗地的土地价格比比较实例的土地价格低20%。 9．采用成本逼近法进行地价评估，其中的土地取得费是指因土地所有权由农民集体所有转为国家所有而发生的费用。 10．建筑物的主体折旧率与附属设备的折旧率之和等于建筑物的综合折旧率。 11．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》于20xx年11月12日发布，自20xx年1月1日起实施。 12．采用市场比较法进行地价评估时，如果个别因素中各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数和因素修订系数。 13．采用成本逼近法评估地价时，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期的一半。 14．路线估价价法计算公式的表现形式是：宗地总价=路线价×深度百分率×其他条件修正额×宗地面积。 15．国有土地使用权期满，土地使用者应交还土地使用证，并依照规定办理注销登记，该土地上的建筑物，其他附着物由国家考虑实际情况给予相应的补偿。 16．在对基准地价评估所需的样点地价资料进行出让年期修正时，没有明确使用年期的，应按无限年期使用权价格修正到法定最高出让

房地产估价报告-成本法

房地产估价报告估价项目名称：阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估委托估价方：内蒙古第二建设股份有限公司受理估价方：牙克石市铭泰房地产价格评估事务所法人代表：***(中国注册房地产估价师）估价作业日期：2007年3月15日至2007年4月3日目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件

四、估价结果报告五、房地产估价技术报告六、附件（一）分户估价报告（二）《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》（三）房地产价格评估机构资质证书（四）营业执照（五）房地产估价师资格证书致委托方函内蒙古第二建设股份有限公司：我所受贵公司委托，对坐落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西，拆迁范围内的房屋及附属物市场价值进行评估。估价对象大部分为砖木结构住宅房屋，计56幢，总建筑面积4,193.58m2。估价对象均以划拨方式取得土地使用权。一、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。二、估价时点：二00七年三月十五日三、估价结果：

估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：4,400,430.00元。人民币（大写）：肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。。牙克石市铭泰房地产价格评估事务所法人代表：*** 二00七年四月三日估价师声明我们郑重声明：一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：史

房地产估价考试试题及答案

房地产估价考试试题及答案 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】

期末考试《房地产估价》（A 卷）参考答案及评分标准说明：考试时可带不具备记忆功能的计算器。一、判断题（在每小题后面的括号内填入判断结果，你认为正确的用“√”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分） 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（√） 3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（×） 5．估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。（×） 6．如果可比实例的交易时点与估价时 7．某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（×） 8．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。（×） 9．房地产的特性主要取决于建筑物的特性，是以建筑物的特性为基础的。（×） 10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×）二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题分，共15分）

1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。 2．（ B ）限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期 3．收益法适用的条件是房地产的（ D ）。 A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 4．直线趋势法公式y=a+bx中，x表示（ D ）。 A.价格 B.常数 C.价格变动率 D.时间 5．拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为（A ） A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格 B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格 C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格 D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格6．房地产价格实质上是房地产的（ B ）的价格。 A.开发成本 B.权益 C.物质实体和C。 7．人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（ C ）。A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 8．市场法的理论依据是( B )。A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理9．某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为（ B ）万元。 10．某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减

土地估价理论方法_模拟试题二_2013年版

1、按生产方式分类的土地价格不包括（）。 A:理论价格 B:协议价格 C:评估价格 D:交易价格答案:B 2、土地价格按（）分类，可分为拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格。A:使用目的 B:土地的存在形态 C:土地交易的方式 D:表示方法答案:C 3、影响土地区位的主要因素为（）。 A:社会经济因素 B:自然因素 C:行政因素 D:以上三种因素的综合答案:D 4、工业区位论认为影响工业布局的因素有（）。 A:运输成本

B:工资因素 C:集聚与分散因素 D:三种因素的综合作用答案:D 5、级差地租I是指由于（）所创造的超额利润所转化的地租。 A:利用肥沃土地 B:利用位置较好的土地 C:追加投资 D:利用肥沃程度和位置较好的土地答案:D 6、根据杜能区位理论的内容，杜能圈的第二圈为（）。 A:草田轮作区 B:林业区 C:谷物轮作区 D:自由农作区答案:B 7、金融状况是否活跃和稳定反映了一个国家或者地区的综合经济实力。金融最核心的是（）。 A:货币供给量 B:投资水平

C:经济规模 D:经济效率答案:A 8、土地功能实现的基本条件是（）。 A:交通条件 B:基础设施 C:繁华程度 D:环境质量答案:B 9、土地所有权的垄断是（）形成的根本原因。 A:经济地租 B:绝对地租 C:商业地租 D:级差地租答案:B 10、由中心地提供的商品和服务称为中心地职能。中心地职能不包括中心地（）方面的活动。 A:服务业 B:社会 C:文化

D:制造业答案:D 11、申报地价是由（）。 A:土地出让方和受让方向有关方面申报的地价 B:土地所有人向有关机关申报的地价 C:下级向上级申报的地价 D:用地单位或个人向政府申报的地价答案:D 12、根据总报酬、平均报酬和边际报酬，可以将生产划分为（）个阶段。A:5 B:4 C:3 D:2 答案:C 13、城镇土地定级中，商服繁华影响度是指（）。 A:某一区域的商服繁华程度 B:某一区域受各级商服中心的影响程度 C:市级商服中心对各级区域的影响 D:商服中心的优劣答案:B

房地产估价习题集计算题和论述题 2

1、当前我国房地产估价应遵循的主要原则有：合法原则，（最高最佳使用原则），供求原则；替代原则，（估价时点原则），公平原则。 2、估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品”，通常称为（估价报告书）。 3、市场比较法所依据的是（替代）原理。 4、成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种，即：净计法，（平方法），立方法。 5、在收益法中，纯收益确定后，还原利率越高，收益价格（越低）。 6、建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种，普通建筑物估价时适用（重置成本）。 7、估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别，在估价上C为（重新建造成本），它通常随着估价时点的不同而（不同）。 8、在路线价法中，普通临街宗地价格的计算公式为：宗地总价=路线价×（深度百分率）×宗地面积。试述成本法与收益法的区别。 1．理论依据不同或估价的立足点不同：(成本法基于已付出的代价，收益法基于未来的收益能力)； 2．计算公式不同(成本法以各项费用、税费、利润累加为基础，收益法以收益减费用为基础)； 3．所需资料不同； 4．适用对象不同(成本法主要适用于无交易、无收益或收益难以直接测定的房地产的估价，如学校、政府办公楼、医院、公园等公共建筑、公益设施及工厂等；收益法主要适用于收益性房地产的估价，如商店、宾馆、出租房屋等)。 1、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该土地每平方米需600 （1）计算土地现时价格：土地底价=1000*600=60万（2）计算建筑物现时价格：建筑物现价=C*【1-（1-R）*t/t+n】=2000*1000【1-（1-5%）*8/8+32】=1620000=162万（3）房地产和土地合成一体的现时总价为：60+162=222万（4）房地产现时单价=2220000/2000=1100 2、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30% 解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元（2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元（3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元（5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元（6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元（7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。（10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。 3、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的价格。获知该宗土地总面积500平方米，建筑容积率为2，(折现率为10%）。[解]设该宗土地的总价为V：开发完成后的总价值＝2000×5000×2/（1+12%）2＝1594.39（万元）建筑安装工程费等的总额＝800×（1+12％）×5000×2×[60％/（1+12%）0.5＋40%/（1+12%）1.5]＝810.36（万元）建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为体现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。销售费用和销售税费总额＝1594.39×（2％+6％）＝127.55（万元）购买该宗土地的税费总额＝V×3％＝0.03V（万元） V＝1594.39－810.36－127.55－0.03V V=637.36（万元）故：土地总价＝637.36（万元）土地单价＝1274.72（元／m2）楼面地价＝637.36（元／m2） 1、房地产价格是客观存在的，估价实质是模拟（市场）的价格形成过程将房地产价格显现出来。

第五章房地产估价原则

第五章房地产估价原则第一节房地产估价原则概述第二节独立、客观、公正原则（掌握）第三节合法原则（掌握）第四节最高最佳使用原则（掌握）第五节估价时点原则（掌握）第六节替代原则（熟悉）第七节谨慎原则（熟悉）第一节房地产估价原则概述一、房地产估价原则的含义（了解）人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，并在此基础上总结提炼了一些简明扼要的进行房地产估价应当依据的法则或标准，这些法则或标准就是房地产估价原则。二、房地产估价原则的种类（熟悉） ●六项（普适性原则，或一般原则）： ●基本原则，最高行为准则——独立、客观、公正原则 ●技术性原则——合法原则；最高最佳使用原则；估价时点原则；替代原则；谨慎原则三、房地产估价原则的作用（熟悉） ●可以使不同的估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性； ●对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或相似； ●帮助估价师思考和衡量估价对象的价值，并把价值界定到合理的较小范围内，评估出更精准的价值。第二节独立、客观、公正原则（掌握） 1、含义： ●独立：要求估价师凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价，而不受任何单位和个人的非法干预。 ●客观：要求估价师从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价，不带着自己的好恶、情感和偏见。 ●公正：要求估价师公平正直地进行估价，不要偏袒相关当事人任何一方。 2、措施保障： ●房地产估价机构是一个不依附于他人、不受他人束缚的独立机构； ●估价机构和估价师应与估价对象没有现实的或潜在的利益关系，与委托人及估价利害关系人没有除依法收取估价服务费以外的任何现实的或潜在的利害关系； ●估价机构和估价师在估价中不应受委托人等外部因素的干扰，不应屈从于外部压力； ●估价师必须有良好的职业道德，不受任何私心杂念的影响 3、估价师应本着下列假设进行估价： ●各方当事人均是出于利已动机并且是精明、谨慎行事的； ●估价师应以各方当事人的角色或心态来考虑评估价值，即“换位思考”； ●再以专家的身份来反复、精细地权衡评估价值。第三节合法原则（掌握） 1、合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价值。此处的“法”是广义的“法”。原因：房地产价值实质上是房地产权益的价值，房地产估价从某种意义上讲是评估房地产权益的价值。

2011房地产估价师《房地产开发》练习题及答案(1)

一、单选题（每题2分）第1题：对于少数保密性很强的建设工程，或者条件艰险、施工难度大、时间紧迫的工程，一般采用（）招投标。 A．邀请 B．要约 C．协议 D．公开【正确答案】：C 第2题：工程建设完成后，单项工程经过共同验收，验收合格者由验收单位填写验收证书，由（）发给工程质量等级证书。 A．验收单位 B．建设委员会 C．工商管理部门 D．质量监督部门【正确答案】：D 第3题：以居住生活单元和居住小区为基本单位来组织居住区，其规划结构形式为（）。 A．居住生活单元一居住区一居住小区 B．居住区一居住小区～居住生活单元 C．居住小区一居住生活单元一居住区 D．居住生活单元一居住区一居住小区【正确答案】：B 第4题：房地产开发项目管理以（）负责制为基础，（）在人际关系协调过程中处于核心地位。 A．董事长，总经理 B．总经理，总经理 C．项目经理，项目经理 D．总经理，项目经理

【正确答案】：C 第5题：房地产开发商的工程施工管理活动可以总结归纳为一个系统模型，这一工程项目管理系统不包括（）。 A．质量控制系统 B．售后保证系统 C．人、财、物控制系统 D．工程进度计划控制系统【正确答案】：B 第6题：下列不属于房地产开发可行性研究的阶段是（）。 A．项目评估决策 B．投机机会研究 C．初步可行性研究 D．详细可行性研究【正确答案】：B 第7题：房地产开发项目前期费用中，可行性研究费占项目总投资的（）元。 A．1—3万 B．3-5万 C．5～6万 D．5-10万【正确答案】：C 第8题：标底是根据招标工程的（），在考虑到发包和承包双方单位利益的前提下合理确定的，在开标前标底应该严格保密，不得泄漏。 A．总概算情况 B．总结算价格 C．总实际价格 D．总计划价格【正确答案】：A

房地产估价之市场比较法

第四章市场比较法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取教学难点：估价对象房地产比较修正教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。教学内容：第一节基本原理一、市场法的概念 1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。 2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 ——类似房地产：在用途、建筑结构、所处

地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提：交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据：替代原理 4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数二、适用条件与对象适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例②选取可比实例