工程总体目标项目管理措施方案

安徽明升房地产开发有限公司“明升·商贸中心”项目工程总体目标项目管理措施

（工程部）

编制日期：二〇一一年八月十八日

工程总体目标项目管理措施

一、项目管理措施的目的

根据本建设项目内容及特点，为规范项目的建设管理，明确在工程管理过程中有关职能部门的职责和工作流程，落实工程质量、进度、安全等方面的管理效果，获得最佳投资效益，特制定本管理措施。

二、项目工程部职责与权限

工程部在权限范围内具体负责工程的各项组织管理工作，主要负责以下事项：

1、负责编制项目工程建设的计划。

2、配合承包单位办理《工程建设施工许可证》并填制《建筑工程开工前安全生产条件备查表》（附件1）。

3、负责总包单位、独立分包单位以及材料设备供货厂商的协调管理工作。

4、负责管理监理单位。

5、负责组织施工图纸会审，配合设计部门完善施工图设计。

6、负责管理工程合同。

7、配合永久用水、用电、供气、供热、消防、市政综合等工程的报装工作。

8、负责各阶段验收工作：

①组织内部验收工作；

②组织设计、监理、施工、政府质量监督部门等相关单位进行工程的阶段验收、隐蔽工程验收、专项工程验收（专业分包单位应负责验收通过）、项目竣工备案验收等。

9、组织完工验收及工程移交。

10、配合物业部门做好入住及保修期内的维修工作。

11、记录项目《工程日誌》（附件3），记录工程实施过程中相关事宜。

12、编制项目《工程月报》（附件4）。

13、工程管理过程资料的保管、存档和竣工资料的存档、移交。

14、负责按照工程进度及合同规定审核工程进度款。

15、负责审核设计变更、工程变更、批价、现场签证的费用额，负责处理工程索赔费用额。

16、负责办理开工规划验线、竣工规划验收手续，配合行政综合部办理人防、消防、防雷、交通、园林、环保、市政等专项申报和验收手续。

三、项目工程管理控制措施

1、工程现场协调会

①工程部应定期（每月至少两次）在工地现场召集销售、运营等

部门以及承包单位、监理单位召开工程现场协调会，听取有关工程管理相关问题的汇报，研究解决工程建设中有关重要问题。

②工程协调会会议纪要应存档。

2、工程周例会

①工程部部长每周应召集工程部全体员工召开一次项目工程会

议，检查工程管理过程中有关安全、质量、进度、合同管理、

工程档案等情况。

②检查各合同的执行情况，分析可能存在的风险和隐患，及时采

取必要的措施，确保各项合同顺利执行。

③应抓住工程中的重点问题、难点问题，落实专人负责解决。

④项目工程部周例会可以根据情况，邀请监理单位参加；也可以

邀请公司其他相关部门参加。

3、与施工单位的沟通

①与施工单位的沟通原则上只能由工程部进行。

②其他部门与施工单位沟通后应将沟通情况告知工程部。

③工程部与施工单位沟通应采用书面的形式（《工作联系函》（附件

2），经工程部部长签字后生效。

④口头的指令应书面确认。

4、往来函件

①往来函件应分类建立收发文台帐，登记并存档。

②各项来函由工程部负责处理，超出工程部权限的由总经理处理。

③各项发文应按照审批权限进行处理和审批。

④工程部与施工单位的往来函件应同时抄送监理。

5、图纸

①施工图纸、图纸会审记录、设计变更必须经过审核，由工程部发

给施工单位、监理单位使用。

②所有正式施工图纸工程部、运营部、综合部应留存。

③工程部应建立图纸收发记录台帐。

④作废的图纸应及时作废，以免误用。

6、工程日誌

工程部安排专人记录《工程日誌》。

工程日誌的内容包括但不限于以下内容：

- 自然气候条件；

- 安全、质量、进度检查对比情况；

- 现场人员、设备、材料、工作面情况；

- 会议情况；

- 政府管理部门检查情况；

- 场地周边环境等情况；

- 往来信函\文件情况。

7、工程月报

工程部每月应编制工程月报，送总经理审阅。

工程月报的内容包括但不限于以下内容：

- 工程的安全情况：安全事故、沉降观测；

- 工程的质量说明：材料检测、施工质量检测；

- 工程的进度情况：有无滞后、滞后的原因分析、附进度表；

- 工程投资的完成情况(运营部协助)；

- 工程款的支付情况、应付未付情况(销售部和财务部协助)；

- 下月的资金需求情况(销售部和财务部协助)；

- 工程部的人员、工作等情况；

- 监理单位的人员、工作情况；

- 各施工单位/材料供应单位/设计单位的工作情况；

- 工程照片；

- 其他。

8、安全文明施工

施工阶段同步跟踪检查施工单位安全文明施工实施情况，同步分析纠偏并督促实施，确保施工安全。

9、事件报告

在工程管理过程中，对于合同中的主要事项如：工程进度未达到控制节点、严重违约事宜以及发生质量安全事故等重大事件，工程部应以书面报告的形式报告总经理。

四、工程施工管理实施措施

1、场地接收及临时设施建设

工程部负责对项目场地的接收和临时设施建设工作，主要包括：

①确定用地四角边界，置埋界桩；

②接收用地测量成果，现场接桩、护桩；

③接验市政基础设施条件；

④现场看护，防止现场破坏（市政基础设施、取土、毁树、倾

倒垃圾等）；

⑤在工程开工前完成现场的“三通一平”工作；

⑥结合项目分期、销售需要及永久使用等综合因素进行规划设

计和建设现场临时围墙、大门、办公生活用房等；

⑦结合项目分期及工程总承包标段的划分作好资源分配，对场

地、施工临时水、电及排雨、排污设施合理规划，对水电能

够实现独立的控制、管理和计量。

⑧工程部要结合现场具体情况会同运营部制定现场施工水电管

理规定，明确水电计价、计量、结算等事项；

2、授权甲方代表

①总经理应根据合同签发《甲方代表授权书》，授权甲方代表负

责现场管理工作。

②甲方授权代表原则上应由工程部部长担任。

3、开工条件

单位（单项）工程开工前，应具备以下条件：

①应按政府相关工程开工管理的规定取得《建设工程施工许可

证》、规划验线批复等开工手续。未取得政府《建设工程施工许可证》但又需要先行施工的必须取得总经理的书面批准。

②施工图已审查完毕。

③施工组织设计或施工方案已审批。

④施工图纸已会审。

⑤现场“三通一平”及临时设施等已能满足施工需要。

⑥主要材料、施工机械设备已落实（或有所计划）。

⑦工程基线、标高已复核。

⑧监理单位已进驻现场，并编制完成《单位（单项）工程监理规

划》、《单位（单项）工程监理细则》，取得工程部批准。

⑨购买项目工程保险。

⑩施工单位进已按照当地行业管理的有关规定完成了开工前的相关审批、备案手续。

4、施工图纸会审

①公司为减少因施工图纸设计深度不够而引起错误施工，使项目工

期、成本、质量能够得到更好的控制。

②施工图纸会审及技术交底由工程部组织，销售部、设计单位、工

程监理单位及施工总承包单位参加。如果有需要可以聘请1-2位专家参与。

③参加人员必须对各专业图纸认真核查。目的是达到了解设计意

图，熟悉施工图纸，发现其中可能存在的问题，及时提出，并加以解决，确保施工顺利。各相关部门及单位在核查施工图的基础上，将施工图中出现的错、漏、碰、缺等问题在图纸会审中提出，由设计单位解决；监理单位负责书写设计交底和图纸会审纪要，

并经业主、设计、施工三方签证。

④对于“三边”工程，工程部提出分步施工出图要求，各相关部门

及单位审查分批图纸前后交接部位，发现矛盾及时与设计单位联系协调处理，为确保施工顺利进行创造条件。

5、审核施工组织设计

①充分考虑工程的特点，科学审查、修改施工组织设计，保证施工

质量，节约工期和成本。

②临建搭设前审核施工总平面布置，在开工前审核施工组织设计，

在各分部工程开工前审核技术交底。

③施工组织设计未经审查，不得擅自签发与之有关的文件；未经审

查的施工组织设计，不得作为施工和结算依据。

④施工单位在工程开工前编制施工组织设计；施工组织设计按监

理单位、运营部、工程部的顺序进行审批，施工单位对施工组织设计的审核意见及时进行补充和完善；最后报总经理审批。施工组织设计必须经总经理批准以后才能施工。

6、施工总平面布置

①现场布置图应考虑基础、地下室、主体、装修等施工各阶段的需

要（包括分期工程的上下期衔接），并应重点考虑销售需要；

②乙方应采取措施创造、维护良好的现场销售环境；应有具体措施

配合样板房施工和对外开放；

③现场排水系统的安排、现场施工用电布置必须经济合理

④施工机械的布置必须满足施工机械的要求

⑤平面布置应达到方便施工、易于管理、节省成本的目的。

7、审核施工单位进度计划

①进度计划安排应符合实际情况，并考虑分包单位的施工进度安

排；

②进度计划中应尽量明确各分项工程工程量、材料用量、日人工产量等计算依据，并应绘制各工种劳动力分布曲线；

③施工人员、施工机械、设备、材料安排应充足，进退场时间应科

学、合理，特别对需甲方限价或甲供的材料、设备应有详细的进场计划；

④应明确甲方或乙方分包工程的进退场时间（包括电梯、消防系统、空调、防水、铝合金、通讯系统、有线电视、高低压配电、室外给水等等）；

⑤施工进度计划应考虑因建设单位销售需要提前移交部分的施工

安排。

8、主要施工方法的审核

主要施工方法的审核包括以下几个方面：

①施工机械的型号数量，施工流水作业和劳动力的安排，周转材

料的选用和配备，各种施工难点的技术措施等是否满足现场施工的进度和质量要求，是否经济合理。

②主要施工机械指压桩机、塔吊、井架的选用和布置必须满足现

场施工的进度和质量要求，且经济合理

③施工流水作业和劳动力的安排必须满足施工进度的要求。

④模板的选用和数量配备必须满足现场施工的进度和质量要求。

9、施工质量、安全要求

①由于业主对房屋质量（特别涉及到使用方面，例如渗漏、裂缝、

排水不畅通等）的要求高，方案中应有防治工程质量通病的具体措施和奖惩制度，确保房屋的使用功能；

②在危险环境下施工，应采取具体防护措施，确保人身和财产安全；

③乙方应采取措施协调各分包单位的施工工作（如垂直运输、用

水用电、加工场地等），负责本单位和分包单位的成品、半成品的保护。

10、审核施工方案

①施工组织设计中的措施，应根据工程需要考虑周全，并分项列明

所采取的措施的费用，由甲方根据招标书、投标书、施工合同等决定是否支付该部分费用；

②应针对施工难点（例如后浇带、防水工程、大体积砼、转换梁、坡

屋面等）编制技术方案，方案应科学、经济、方便；

③应明确乙方分包工程的施工单位，并由分包单位提供分包工程施工

方案、资质证书；

④应针对各季节的特点（如台风、雨季、冬季等），采取不同的施工

措施；

⑤考虑各种备用方案，包括人力、设备、材料等，如发电机、水池等；

⑥施工现场应采取措施达到文明施工标准；

⑦关于样板房毛胚部分的施工应有具体的措施，样板房开放后应有具

体的维护办法（如防水等）；

⑧人力、设备的安排应充分，对于垂直、水平运输等关键设备应有具

体可行的维修、备用措施。

工程部项目管理主要工作流程1）工程现场签证管理流程

2）工程技术部工程变更管理流程

5）工程移交流程

6）施工阶段工作流程

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