全面解析万科-万科经营种类结构
全面解析万科(1)万科经营种类结构
说明：
分析方法：
1、A、B、C分类分析方法
2、时间序列分析方法
3、空间序列分析方法
4、归纳推理方法
5、演绎推理方法
6、波士顿矩阵分析方法
一、万科经营种类结构
1、万科的经营业务很简单，收益更简单，所有收益都来自业务经营，没有任何的投融资收入。主营业务为两个方面，一是房地产，二是物业管理。
2、与其他房地产公司不同的是，万科在物业管理上面的巨大利润。一般中小型开发公司，或者处于创品牌阶段的公司，在对待物业管理方面，要么外包，要么亏损保持其运营。而不能做到真正盈利。
3、物业管理公司盈利，为万科快速扩张解决了后顾之忧，即通过房地产产生的利润为纯利润，而不再为物业管理背包袱。
4、房地产收入增长与物业公司收入增长呈正向关系。
异点分析：2007年上半年的物业公司收入与下半年物业公司收入呈现出巨大的差异，这有待深入分析。
时间行业主营业务收入（万元）
2007-12-31 房地产3517517.7
2007-6-30 房地产1093949.94
2006-12-31 房地产1766965.96
2006-6-30 房地产653978.77
时间行业主营业务收入（万元）
2007-12-31 物业管理21003.47
2007-6-30 物业管理15702.15
2006-12-31 物业管理17855.07
2006-6-30 物业管理7789.55
说明：
从上表可以看出，上半年房地产结算收入一般只能占到全年结算收入的35%左右；而物业公司07年数据严重失真。整个下半年仅仅上半年收入的30%左右。此数据为何与真实有如此大的差距？
5、房地产利润率与物业管理利润率
时间行业毛利率（%）
2007-12-31 房地产41.87
2007-6-30 房地产45.77
2006-12-31 房地产37.29
2006-6-30 房地产40.49
时间行业毛利率（%）
2007-12-31 物业管理54.69
2007-6-30 物业管理27.37
2006-12-31 物业管理32.06
2006-6-30 物业管理7.86
分析：
1、万科的物业管理利润率稳步上升，说明万科在物业管理方面已经成功的找到了盈利模式，这种盈利模式的建立，将为万科今后的发展奠定坚实的基础。
2、万科房地产的毛利稳定在40%左右。
3、这个表上尚不能真实反映万科物业管理公司的问题，结合万科上半年物业管理的收入与支出与下半年的收入支出来看，这个数据存在巨大的问题。
全面解析万科（2）万科的市场区域结构
（一）、分析说明：
1、说明：本结算周期，我们将市场份额在10%以上的城市视为A类城市，市场份额在3%以上的视为B 类城市，其余为C类城市。
2、在次类分析过程中，我们会采用波士顿矩阵分析方法透析万科的城市拓展路线。
（二）ABC类市场透视
(2007-12-31)
地区主营业务收入(万元) 比例（%）地区主营业务收入(万元) 比例（%）
1、深圳823833.83 23.42
2、上海597367.18 16.98
3、广州271807.68 7.73
4、杭州207377.43 5.9
5、成都199430.27 5.67
6、北京170667.08 4.85
7、苏州148190.76 4.21 8、东莞146222.19 4.16
9、佛山137706.1 3.91 10、大连134890.39 3.83
11、武汉112448.09 3.2 12、无锡102627.18 2.92
13、厦门78901.94 2.24 14、天津69683.85 1.98
15、珠海60742.05 1.73 16、青岛47027.81 1.34
17、沈阳46125.36 1.31 18、南昌37269.86 1.06
19、中山31298.41 0.89 20、长春31191.61 0.89
21、长沙30236.31 0.86 22、镇江12549.69 0.36
23、鞍山11231.03 0.32 24、南京8691.6 0.25
分析：
1、在本次结算周期内，三类城市的比例分别为：40.4；43.46；16.14。三类城市的个数分别为：2；9；13。
2、按照企业的稳健性原则，万科的市场结构存在一定的隐患，就是对大城市的过度依赖性，如果一旦上海深圳市场滑坡，将对整个企业产生较大的影响。
(2007-06-30)
地区主营业务收入
(万元)
比例
（%）
地区
主营业务收入
(万元)
比例
（%）
1、深圳335822.6 30.7
2、上海153877.98 14.07
3、广州153116.94 14
4、东莞96667.79 8.84
5、杭州88007.02 8.04
6、北京59103.59 5.4
7、苏州45800.14 4.19 8、天津38264.34 3.5
9、武汉26694.34 2.44 10、沈阳21829.28 2
11、成都18887.1 1.73 12、南昌18225.99 1.67
13、佛山14294.13 1.31 14、无锡10887.12 1
15、长春5498.21 0.5 16、南京5049.76 0.46
17、鞍山1251.26 0.11 18、大连672.35 0.06
分析：
1、在本次结算周期内，三类城市的比例分别为：58.77；30.07；11.16，这三类城市的数量分别为：3；5：10。
2、在本次结算周期内万科的城市份额符合典型的传统1：2：7策略，市场相对比较均衡。
(2006-12-31)
地区主营业务收入(万元) 比例（%）地区主营业务收入(万元) 比例（%）
1、上海418660.15 23.69
2、深圳248800.38 14.08
3、天津170457.46 9.65
4、广州126480.69 7.16
5、北京117604.77 6.66
6、无锡91075.58 5.15
7、成都85350.9 4.83 8、杭州78748.58 4.46
9、沈阳65877.01 3.73 10、武汉63324.77 3.58
11、东莞59792.96 3.38 12、南京51573.34 2.92
13、佛山38125.81 2.16 14、中山35574.51 2.01
15、南昌35442.98 2.01 16、长春31847.97 1.8
17、大连22282.99 1.26 18、鞍山14558.74 0.82
19、苏州11386.37 0.64
分析：
1、在本次结算周期内，三类城市的比例分别为：37.77；48.3；13.93，这三类城市的数量分别为：2；9：10。
2、本次结算周期内，万科的市场分布呈现出AB类市场的相对均衡性。
(2006-06-30)
地区主营业务收入(万元) 比例（%）
上海地区220716.97 33.35
深圳地区207237.1 31.32
北京地区53241.08 8.05
天津地区50672.53 7.66
广州、佛山地区42536.5 6.43
成都地区29581.4 4.47
东北地区25925.75 3.92
南昌地区16919.04 2.56
南京地区9787.26 1.48
武汉地区5150.68 0.78
分析：
1、在本次结算周期内，三类地区的比例分别为：64.67；30.53；4.8，这三类地区的数量分别为：2；5：3。
2、从这个市场结构来看，万科的市场结构是不合理的一个结构，主要表现在拓展类区域太少。主营业务过于集中。
总述：
1、万科A类市场份额的呈现出以下特征：总体份额分别为：40.4；58.77；37.77；64.67。其中半年报期间，A类市场份额占据了整个总市场的60%左右，下半年相对而言，此类市场份额大幅度缩小。这说明万科在A类城市的总体策略是利用上年进行市场冲击，下半年进行项目整理与储备，当然也不排除这类因素，万科公司有意识的在结算周期上做了调整，将留存余额放到第二年进行结算。
而A类城市主要是集中在上海与深圳两个城市，只有07年上半年广州加入到此类市场，但是下半年结算时候随即消失，则证明万科的A类市场具有相当的稳健性。市场主要集中在深圳与上海。
A类市场的年度份额均衡在40%左右，在房地产这个特殊行业内，万科A类市场份额略微显得有些大。因此结构有一定的隐忧。
2、万科B类市场份额呈现以下特征：总体市场份额为：43.46；30.07；48.3；30.53；而城市个数分别为：9；5；9；5的结构。B类市场的份额特征与A类呈现出反向关系，即在年中结算周期内的份额小于年末结算周期。也即上半年市场销售状况差于下半年。这点是否与城市特性有着密切的关系，即A类城市在房地产市场上呈现出资本动力型，而B类城市则呈现出使用动力型，也即A类城市的住房呈现出投资拉动型而B类城市呈现出居住拉动型。
而在城市数量上，也呈现出相对稳定性，呈现出9595特征，也即二类城市中有一半左右的城市都在上半年处于积累期或者建设期，下半年则处于销售的高峰期，这点与上面分析呈现出同向证明关系。
1、C类市场份额呈现出以下特征：总体市场份额为：16.14；11.16；13.93；4.8。城市数量
分别为：13；10；10；3的结构（因2006年上半年，万科是按照区域进行统计的，所以在2006.6.30的数据与整个分析结构吻合度较差）。总体来看，C类市场的稳定性高于B类市场，在基本特征与B类市场吻合的情况下，变异特征大大小于B类市场，这里有这么两个原因，一是C类市场的数量在不断的攀升，其次是C类市场的总体份额比较小，这也有可能是C类市场的房产项目较小，呈现出单一项目特征所致。
4、从2006年与2007年万科的市场结构来看，万科正由一个区域性的公司逐步走向一个全国性的公司，市场数量呈现出稳步上升的这样一个过程。但同时深圳上海的份额过大，也是万科整个市场的一个结构性隐患。而B类市场中的城市还没有看出能够进入A类市场的特征，如果不能有效培养A类城市的替代城市，则万科的市场结构必将更加分散，这样的隐患在于万科的营业额受到影响，从而影响整个万科的市场份额，其次是万科的集中优势将得不到体现，现在的房地产市场，在自由化中又存在着严重的非市场性行为，就是前期建设以及地方政府的大力支持方面。
全面解析万科（3）万科城市市场份额变化
1、城市结构
分析：
1、主要城市分析：
深圳：深圳的市场份额分别为：31.22；14.08；30.7；23.42。在2006年内深圳的市场份额落后于上海，但是在07年内，深圳的市场份额大大超越于上海，成为万科帝国的第一支撑。且这种优势在07年表现的相当明显。从结构上来看，深圳市场份额占据万科25%左右的市场份额，这点对万科整个公司有着相当的影响力，如果深圳市场一旦发生垮塌，则万科帝国也就危机重重，因此万科首要目的是要确保深圳市场的安全。
上海：万科在上海的市场份额在07年下降的相当厉害，几乎下降了30%，随着上海城市化的完成，上海整个市场的萎缩，以及在资本主导房产市场方面，上海巨大优越性，万科在上海的份额减少是正常的而无法避免的。关键的问题在于万科会培养那个市场作为上海市场的替代者。
广州：作为中国房地产业的第一大省份，广州有太多的房产巨头，如合生创展、珠江、恒大、保利、中海等大企业云集，万科在这个主战场上所表现的竞争力并不够明显。因此在整个公司的市场份额一直并不大，但是能不能抢占这个巨大的市场，并在这个市场上获取更大的份额，显示万科在同强者竞争中的气质，是万科要深入思考的。同时因为广州市省会城市，城市扩容过程还有一个过程，房地产市场还会持续兴旺一段时间，因此万科在广州的市场行为将对万科未来的发展具有重要的影响与作用。
杭州：相比于其他城市，杭州本地房产企业比较弱势，除了绿城与华立外，没有更多的企业形成规模，因此万科在杭州有着比较大的市场份额，而作为全国宜居城市，杭州也存在着城市范围扩大的动因，未来杭
州房产市场怎样，也会对万科公司产生巨大的影响力。
成都：这是万科在西部地区唯一部署的城市，也许从万科城市地图上看不到西部城市的未来，但是西部地区对于万科而言，就如那个到非洲市场买鞋的销售人员一样。是满眼黄金还是一片荒漠，随着岁末万科在成都大规模的价格行为，我们可以理解为，成都在万科战略中的重要作用。而07年成都市场份额占到5.73%，也表明了这个市场的巨大潜力。同时因为成都本地开发商资金实力以及开发能力的薄弱，万科在成都几乎没有遇到本地最强劲的竞争对手。
北京：北京市场对于万科而言，是一个滑铁卢的市场，虽然北京市场持续火爆，但是万科的市场份额却在不断的缩小，依照北京市场的供求状况，万科在北京的失败，并不是普通的市场化行为的失败，而是非市场行为的失败。对于千丝万缕的官方背景市场，万科的相对规范化与透明化在这里成了壁垒。如果万科要想在北京占据市场份额，对于万科而言，几乎是个两难选择，一要么高价拿地，但高价拿地，会加大风险，要么退出这个市场。而万科在北京也遇到强烈的话语权市场，从拐点论的反映来说，万科的拐点论，在北京并不被支持。而在北京，万科所拥有的优势将无从发挥作用，北京从不缺乏资本，而万科南方的技术在北京并不能成为技术的绝对优势。从这两个角度来说，万科在北京市场前景并不光明。
苏州：作为中国最富裕的城市之一的苏州，房产市场也相当的火暴。而苏州市场也缺乏相当有分量的实力开发商，因此万科在这个区域的发展显得相对比较容易，不过万科在本区域的最大难度是这个地方因为富裕，所以房产商融资能力强，万科的资金层面的优势并不能占优势。相对而言，这是万科的B类市场比较重要的市场。但因为本区域所辖复地狭小，又不是省会城市，城市容量有限，所以整个市场的顶部空间有限。
东莞、佛山：广东省的二级城市，正在成为万科最为重要的城市，虽然这些城市容量小，但是反过来竞争也不激烈，在巨头云集在广州后，万科在广东率先下乡，赢得市场先机，并未万科贡献了相当的市场份额。大连：这是万科在东北市场唯一一个具有市场影响力的城市，同时也是唯一一个能够为万科贡献市场价值的城市。这可能与大连特有的城市性格有关。虽然同处东北，但是大连经济繁荣，二是滨海城市，思维比较开放，这点与经济发达的南方城市更为接近，因此大连也成为万科在东北市场的一面旗帜。
武汉：虽然武汉为中部地区最为重要的城市，但是相比而言，万科的城市经济并不发达，而且思维意识比较落后，这点在武汉的建筑风格上可以感受得到。而在这种相对封闭的城市，要冲出突围，顺驰那招高举高打的效果，远远强于万科这种稳妥的推进。不过随着中部市场的繁荣，以及万科A类市场潜力缩小，武汉将有可能成为万科重点培养的一个城市。不过从目前来看，万科对武汉的期望还不及成都市场。
无锡、厦门：万科对于珠三角以及长三角的二级城市，也将之视为进入的区域，从总体上来说，虽然这些三线城市市场容量有限，为一般的港资公司与其他大公司所不屑，不过因为其市场竞争比较弱，加上这些城市因为经济比较发达，房价也比较高企，因此也正在成为万科重要的市场增长极，形成未来重要的B类市场。
天津：这是万科萎缩的最为厉害的城市，市场容量不是问题，房价不是问题，而万科也没有特别强势的开发商，但是万科在天津却节节败退，几乎要被逼出这个市场，这是最需要万科反思的城市。而这几乎是万
科最为失败的城市。
南京：这个市场中，万科与天津比较类同，只不过这个区域万科遇到一个强劲的对手，栖霞建设。不过这也不能成为万科在这个市场败北的理由，因为每个城市都有对手，而一个对手往往并不能决定万科在这个市场的行动，这个市场对万科而言，更重要的意义在于对于比较开放的长三角市场，对于一个潜力巨大的市场，万科却被挤出了市场。
其他城市：从万科进入的城市来看，万科似忽在主动选择着城市，不管城市大小，只要经济具备了一定的指标，万科就选择进入。这似与万科的那个城市地图相关。
2、万科的城市选择问题：
从万科的城市布局来看，万科似还不能准确说成一个全国性的大公司，而更为接近一个区域性的大公司。虽然从城市数量来看，万科已经进入了24个城市，但是万科在省会城市的覆盖率与市场占有率相当有限。在万科已经进入的城市中，一线城市有：深圳、北京、上海；二线省会城市有：天津、南京、成都、杭州、武汉、长沙、南昌、沈阳、长春；三线比较发达些的中小城市，主要集中在珠三角与长三角：其中广东有：中山、南海、佛山、东莞、珠海、厦门；长三角有：镇江、苏州、无锡以及其他两个城市大连与青岛。但是在二线城市中，万科的业绩并不好，天津与南京市场败走滑铁卢；武汉市场份额扩大有限，杭州、成都相对比较好，其他的长沙、沈阳、长春则几乎相当于没有占据，整个西南地区也仅只有成都一个市场，中部地区只有武汉相对比较好，河南、安徽、河北、江西更相当于未进入。从这个角度来说，万科要走的路还很长。万科的没进入并不能说明这些市场的不好，反而有可能是因为某种技术类的壁垒将万科挡在了门外，比如重庆，如何在控制成本与售价上进行匹配，因此这轮万科的拐点中，万科自己最为薄弱的环节就是成本优势。如果万科要与区域性公司进行价格比拼，成本的高低将成为这类市场中最为直接而致命的决定性因素。
从万科目前的企业能力来看，万科在进入一些思维意识相对比较封闭的城市，办法并不多，比如发达城市的北京、天津；而在另外一些城市也显示了万科的薄弱，比如武汉、南昌等城市也显示出了万科在面对一些有一定的实力的城市的局限性；而西南地区仅仅进入成都则可以视为万科在成本方面缺乏相对直接的优势，从而导致万科的推迟进入。
3、万科未来的市场扩张问题
从万科现在的城市结构以及密集度来看，万科的城市发展方向会用以下顺序进行：
建设两个基地：以广州深圳为中心的珠三角基地建设和与上海为中心的长三角基地建设.以这两个基地为中心，进行三线城市全面覆盖。这点在珠三角已经显得比较明显了。长三角的三线城市覆盖率也比较多了。重点在B类城市中挖掘A类城市的替代城市；同时B类城市尽量的均衡化；万科今年在成都市场的市场举动相当的大，几乎可以说是全国最大的城市。这在万科的二线城市中，还没有比成都更大的动作的。推测而言，成都的城市成长性非常好，成都被划为试验区，成都自身消费实力强劲，城市底蕴雄厚，房地产行业具有持续发展的潜力，并且在万科的战略中，一直占有重要的地位。广州、杭州、成都、武汉因为城市容量与房地产市场的前景，以及万科目前的市场份额，有望成为A类城市的替代者。
努力让B类城市均衡化发展：万科的B类市场的数量不断的增多，一方面可以看作是万科全国铺开的正常市场过程中的正常行为，另一方面万科也正努力进入那些尚未进入的省会城市与二线城市。以避免过于单一化的对市场产生的风险。
C类城市扩张步伐有可能加快：基于今年房地产市场的变化，以及对于企业扩张来说的大好时机，万科可能会加快进入C类城市的步伐，寻找新的市场兴奋点。
全面解析万科（4）大区市场份额
说明：在分区上，我们将按照我国地理标准范围进行城市区域归类。
珠三角城市有：中山、珠海、厦门、深圳、广州、东莞、佛山、
长三角城市有：南京、镇江、南昌、上海、杭州、苏州、无锡、
中部城市有：长沙、武汉、
京津地区有：青岛、天津、北京、
东北片区有：鞍山、长春、沈阳、大连
分析：
1、珠三角地区：万科今年加强了对珠三角二级城市的开发力度，其中东莞、佛山、珠海三个城市在07年年底为万科贡献了9.8个点的收益，因此从目前来看，万科在珠三角的下乡政策取得了巨大的成功，与其在中心城市与其他大开发商拼资金，拼技术，还不如到二线城市去依靠强大的品牌效应，去获得稳定的市场收益。
大城市的高风险下，二线城市巨大的收益与相对较小的风险，加上比较弱的市场竞争下，万科品牌的主导作用，会起到对风险的挡墙作用。再加上中国的城市化过程，大城市化已经到晚期，房地产市场的重心全在三线城市上，这既代表着方向，又代表着结果，因此万科将义无反顾的走这条道路。全面覆盖珠三角三线城市。
2、长三角地区：万科在长三角地区的市场份额，处于一种高度平稳的状态中，长三角市场份额的增长动力
主要来源于与珠三角一样的策略，即覆盖长三角二线城市，在07年年报中，长三角的二线城市也为万科贡献了7.5个点的收益率。以此弥补了中心城市因为资本过于密集而产生的竞争过度的策略。
在长三角，万科的策略，估计主要会集中在16个城市中，这些城市的经济实力已经基本能够达到万科城市地图的要求，相比于珠三角，长三角的城市化还有很大的潜力，因此未来这个市场的预期与万科在本区域的实力决定万科会将发展重心向这个区倾斜。
4、京津地区：这个区域看来万科市场发展很不顺利，天津更为突出，几乎到了要退出这个市场的边缘界限，北京市场也一直处于萎缩期，这与这个市场高度的政治化与万科企业自身理念高度市场化呈现出巨大的不协调性，因此万科在这个市场上，发展显得相对不太顺利。
5、中部地区：中部地区几乎与西部地区一样，万科这几年很少关注的区域。在城市数量上，也仅仅只有武汉和长沙两个城市。市场份额也处于稳定的阶段，没有发生大的增长性。从去年国家批准的试验区来看，以及从国家区域经济策略来说，未来的东部地区将是地产企业非常重要的战略地区，谁能够占领中部地区，谁就可能对未来拥有强大的话语权。
6、东北地区：万科在本区域的发展也是一直处于一种缓慢的发展状态中，不过从总体来看，万科在北方做的并不得心应手，市场份额也一直处于下降通道中。
综述：
1、万科在全国的市场表现来看，万科今后一段时间的重心将一直放在珠三角与长三角的
二线城市的挖掘上，这从管理与市场的角度，对万科来说，都是经济效益最大化的表现。因此可以预计，万科会花1—3年时间，在这两个区域，将重点的二线城市全部覆盖，以追求市场的规模效益，以及聚集效益同时减少平均用力带来的人力资源风险。
2、京津地区将不再成为万科的战略重心，反而是西部的成都有可能成为未来万科的重要
战略基地，从重庆地区不断流传的没有得到万科证实的小道消息来看，以及重庆城市的巨大市场潜力，以及城市的重要战略地位，重庆在未来三年将成为万科发展中的一个重要据点。
3、东北区域与中部区域，因为整个区域的价值没有得到显著提升，而经济热点也没有出现，同时万科到目前为止，还不太可能全国平均用力，万科也会选择局部站稳脚跟，在全国铺开的策略，从这个策略来看，中部地区与东北地区在未来几年万科的市场份额不会发生大的变化。有望在均衡的情况下，保持少量增长。
万科集团财务报表分析
万科集团财务报表分析 姓名：周春燕学号： 引言： 随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。 万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。 本文主要通过对万科2011年到2015年第三季度期间公布的财务报表的分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。 } 一、公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资产亿元，净资产亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良
好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币亿元，公司开始跨地域发展。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币亿元，公司实力进一步增强。 公司于1988年介入房地产领域。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报，于2001年将直接及持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线：购物中心+写字楼+社区商业，万科2013年2月与美国铁狮门房地产公司宣布成立合资公司，万科持合资公司70%的股权，铁狮门持股30%。截至2014年底，公司进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。 二、财务报表分析 （一）资产负债结构分析 ~ 表1 资产负债表（单位：万元）
万科战略分析
四、万科战略分析（一）理论导入 “战略”这个概念最初只存在于军事领域。战争讲究谋略。谋略有大有小，从全局进行谋略叫“战略”，为实现某一局部目标的方略叫“战术”。企业的战略体系从内容结构上来看，可以划分为公司战略、竞争（业务）战略和职能战略。 公司战略又称为总体战略，企业总体战略通常可以划分为三种类型：成长型战略、稳定型战略和收缩型战略。成长型战略是以发展壮大企业为基本导向，致力于使企业在产销规模、资产、利润或新产品开发等某一方面或某几方面获得成长的战略。成长型战略主要包括三种基本类型：密集型战略、一体化战略和多元化战略。稳定型战略，又称为防御型战略、维持型战略。即企业在战略方向上没有重大改变，在业务领域、市场地位和产销规模等方面基本保持现有状况，以安全经营为宗旨的战略。稳定型战略主要有四种：无增战略、维持利润战略、暂停战略和谨慎实施战略。收缩型战略，也称为撤退型战略或紧缩型战略，是指企业从目前的战略经营领域和基础水平收缩和撤退，在一定时期内缩小生产规模或取消某些产品生产的一种战略。收缩型战略是一种以退为进的战略。收缩型战略主要包括扭转战略和放弃战略。 本节将从公司战略分析万科的战略发展。 （二）万科战略演变道路分析 回顾万科发展的三十几年，其公司战略大体上是成长型战略，但从业务方面分析，其发展战略大致如图所示，从多元化发展战略到专业化战略，再到精细化战略。 页脚内容1
图4-1 万科发展战略演变 1.第一阶段：（1984-1993）采用多元化战略。 1984年，王氏创办万科前身——“现代仪器展销中心”，其业务涵盖零售、饮料、房地产等多个不相关行业，万科初步形成商贸、工业、房地产和文化传播四大经营构架。1991年，万科正式在深交所挂牌上市，之后通过定向发行新股及配售，一共筹集到1.27亿元的人民币，使具备万科了经营规模和资金要求，开始跨地域房地产业务的发展。万科成长为涉足多领域，实施多元化经营的大型企业。在这个阶段，万科净利润、净资产收益率每年能保持在20%以上，实际上业务并不稳定，没有竞争力。 2.第二阶段：（1994-2003）：一元专业化战略。 1994年，万科业务遍布数十个行业，但其地产所取得的利润确是所有业务类型中最高的，地产所贡献的利润占到了20%，多元化在万科的发展过程中，却成为了负担，万科面临着第一次的战略转型。 接下来的时间，万科一直做减法，开始逐步退出与房地产无关的行业，甚至卖掉几家未来发展前景良好但是与主业房地产行业无关的企业，例如：怡宝蒸馏水、扬声器厂、国企广告公司以及万佳百货。2001年万科将万佳百货72%股份转让给华润标志着万科彻底完成了非地产业务的剥离，实现其专业化房地产集团发展之路。表4-1为万科1994年至2003年一元专业化战略的实施过程，表4-2为万科业务领域变化展示。 表4-1万科专业化实施表 页脚内容2
万科集团战略分析 修改
万科企业股份有限公司跟踪调查报告 目录 第一部分：万科历史简介 第二部分：企业的环境分析 第三部分：企业竞争对手分析 1)万科主要竞争对手分析 2)万科SWOT分析 第四部分：竞争优势可持续性的评价 第五部分：总体战略分析及评价 小组成员：
一．万科历史简介 万科企业股份有限公司(以下简称“万科”)成立于1984年5月,以房地产为核心业务,是中国大陆首批公开上市的企业之一,其良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。据权威资料显示,在1995年以前挂牌的311家上市公司中,能够在营业收入和净利润两项的综合排名上保持持续上升的只有3家,万科是其中之一。 万科于1988年介入房地产领域,1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略,将住宅作为房地产的主导开发方向,2001年成功转让了万佳股权,全面完成了专业化调整战略。目前,万科己进入深圳、广州、成都、武汉、上海、南京、苏州、杭州、北京、天津、沈阳、大连、青岛等近30个城市开发项目，成为国内最具实力和最为知名的住宅开发商之一。 2001年,万科分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业。2002年，万科连续三年位列《中国证券报》“中国最具发展潜力上市公司50强”之一。 2009年，在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2009年中国最佳雇主”评选中，万科成为10家上榜企业中唯一的房地产企业,共有19个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。 在绿色建筑领域，万科继续领跑全国。2012年，万科绿色三星住
2017年万科财务分析报告
万科财务分析报告 一．万科基本情况介绍： 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。 1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。
公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。 公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报 二．行业环境： 在美国金融危机冲击下，中国很难独善其身，经济增长动力减弱。在此背景下，宏观调控政策有所转向，从07年底提出“防经济过热，防通货膨胀”的“双防”的调控基调，到了08年4月则开始强调“既要防经济过热，又要防经济下滑”。7月，中共中央政治局会议则定调为“保持经济发展和控制物价上涨”的“一保一控”。众多迹象表明，经历了过去五年连续两位数的经济高增长后，中国经济正步入下行周期，保持经济稳定增长正成为宏观调控的重点。 1.货币政策：着力保持经济发展货币政策由紧转松 在此背景下，央行放松了货币政策，8月初央行宣布放松对中小企业的贷款管制并增加了2000亿元的贷款额度、9月、10月分别下调了存款准备金率、10月末央行宣布不再对商业银行信贷规划进行硬性约束、1年期央票的隔周发行，保证市场流动性充分供应。 2、保障性住房政策：中央高度重视保障性住房的建设和管理 08年10月，财政部强调要“继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活”，并指出08年4季度，要加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。同时在近日发布
万科集团战略规划书
万科集团战略规划书 工管092 黄亚宜 5400209309 目录 第一部分万科集团的管理模式分析 6 万科崛起的经营管理模式 (6) 万科的问题 (7) 万科集团未来的经营管理模式设想 (8) 第二部分万科集团的内部分析 (9) 万科的优势 (9) 万科的劣势 (15) 我们的建议 (17) 第三部分万科的外部环境分析 (17) 供应商的议价能力 (17) 购买者议价能力 (17) 潜在进入者分析 (18) 潜在替代品分析 (19) 行业竞争者分析 (19) 第四部分万科的企业战略评价分析 (20)
一体化战略分析 (20) 加强型战略分析 (21) 多元化战略分析 (24) 收缩、剥离战略 (25) 第一部分：万科集团的管理模式分析 1.万科崛起的经营管理模式: 1) 股份制改造： 万科创业至今、随着股份制改造的推行、企业控制权也随之清晰，国有股在一次次的扩股中被稀释，由于产权明晰、万科因此走上了市场化经营的道路，确定了以住宅房产建设为核心业务的战略， 2) 科学的决策机制： 科学决策是企业规范运作的必然要求，近年来、万科组织了集团房地产项目审定委员会，在集团房地产业务的项目立项、设计规划等大的决策，逐步推行立项听证机制。这一制度的建立，有利于提高个公司的市场判断能力和项目操作能力，减少了决策失误。另一方面，各地公司在长期的开发中都积累了相当的经验教训，通过决策论证这一方式，能够充分发挥集团整体资源优势，促进资源共享。 3）由多元化转向专业化： 包括房地产开发企业在内的许多新兴企业，在发展历程中，都经历了一条专业化向多元化渗透的路子。万科八十年代以做贸易起家，之后、经营范围越来越广，贸易、加工、文化、房地产等。九十年代中期，万科开始由多元化向专业化的调整，以今年8月下旬出售所拥有的万佳全部股权为标志，宣告经历多年的专业化战略调整全部完成，真正的“加法”也从此时开始。 1992年，住宅业占万科经营份额的25%，到2000年底，住宅业上升到96.5%。经过十几年的发展，万科成为国内房地产界的第一品牌，但从商品房开工面积来看，万科占的比例并不高。横向比较，从销售额上看、万科远远落后于同在八十年代成立的海儿、康佳、三九。多元化经营、业务构架的觅食，使万科走了弯路，所以万科这几年一直在做“减法”。从多元化经营转向以房地产为核心的专业化经营。1998年开始，万科进入了调整后的经营扩张阶段。同时、万科的核心竞
万科资本结构分析与启示
万科资本结构分析与启示 摘要： 企业长期负债和权益之间的比例关系形成企业的资本结构。实现企业的最佳资本结构直接关系到企业的投资决策和筹资决策，关系到企业股东财富最大化是否能够实现，债权人是否可以得到与其承担的风险相对应的收益率。资本结构与财务拮据成本、委托代理等经济理论有着一定的联系，而最佳的资本结构是动态的，难以把握，而追求合理的资本结构是可能的。本文以万科房地产公司为对象，指出万科经济合理的资本结构是万科在激烈的市场竞争中的优势，并从发展的角度，提出了万科最佳资本结构的建设性决策意见：适度增加权益融资，降低财务风险；采取多渠道融资方式，在保持资本结构相对稳定的基础上增加应变的灵活性。 中心词：资本结构资产负债率流动比率速动比率 正文： 最佳资本结构，是指在一定时期内，在一定条件下，使企业综合资本成本最低，同时实现企业价值最大的资本结构。最佳资本结构也是这个时期这个条件下，企业的目标资本结构。其核心内容为：1、企业价值最大化是资本结构决策的核心标准；2、综合资本成本最低或者短期内股权收益最高，是进行短期资本结构决策的主要对策和方法。3、长期资本结构决策主要取决于公司未来可创造的现金流。只要当公司有充足的现金流来满足债权人求偿义务的时候，任何适合某一特定公司的资本结构都可能是最佳的。最佳资本结构是存在的，但随着内外部条件的变化，最佳资本结构是动态的，所以追求最佳资本结构不现实的，而追求合理的资本结构应该是可行的。根据权衡理论，最优资本结构存在于税负节约与财务拮据成本和代理成本相互平稳的点上，因此适当的资产负债率尤其是债务负债的比例与良好的公司治理是实现合理的资本结构非常重要的两个方面。 万科近四年资产负债率 年份2006年2007年2008年2009年（三季度） 资产负债比率75.71% 68.62% 70.78% 68.66% 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市，目前已是中国最大的专业住宅开发企业。1988年万科在深交所IPO，也是中国首批公开发行上市的几家企业之一，到2009年三季度，总股本达到110万股，总资产将近130亿，是一家规模巨大的房地产企业。通过对万科的资本结构分析也可以对其他的房地产企业提供借鉴，为寻求行业的合理资本结构提供参考。 房地产业是公认的暴利行业，利润率通常在40%以上，这样就有利于房地产企业采用较高的经营杠杆和财务杠杆，但是我们注意到万科主要目标市场为中档的白领市场，且万科的董事长王石公开表示万科不做利润率高于25%的楼房，因此万科的资产负债率水平可以相应降低。根据相关的房地产行业研究报告以及万科的内部管理目标显示:一、60%的资产负债率是万科公司静态最优资本结构点。
万科集团财务报表分析
万科集团财务报表分析 报告时间：2013年 院系：商学院财务管理1201班学号：xxxxxxxxxxxxx 姓名：周钻
一万科集团简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，2013年是万科第三个十年发展阶段的收官之年，这三十年里，万科由一个年销售不足百亿的小公司，成长为全世界最大的房地产开发企业。2013 年8 月全国工商联合会公布的中国民营企业500 强榜单中，万科的营业收入名列第九，而纳税额则排到了第二位。 万科于1991年1月29日在深圳证券交易所发行A股上市，1993年5月28日，在深圳证券交易所发行B股上市。 作为目前中国最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折，面对市场的不确定性，万科在策略上作出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，但万科依然保持着持续增长的劲头。连续七年在中国房地产上市公司综合实力榜中排名第一。鉴于其客观的发展前景，我在众多的上市公司中选择了万科企业来进行财务分析。 公司名称：万科企业有限公司法人代表：王石 外文名称：China Vanke Co.,Ltd. 注册资本：110.1亿（2013）公司总部：中国·深圳营业收入：1354.2亿（2013）成立时间：1984年05月营业利润：242.6亿（2013）经营范围：房地产开发净利润：151.1亿（2013） 公司性质：股份制公司市值1056亿（亿）
二资产负债表分析概述 三：同行业企业 选择具有典型性的两个房地产上市企业，保利地产和滨江集团与万科进行同行业比较。
通过对企业资产各要素的数据分析，应重点关注以下项目： （一）投资性房地产 投资性房地产总额增加幅度很大，增加了9335247929元，增幅达393.02%！ 万科投资性房地产占资产比例一直较低，小于1%。但2013年有大幅度的上涨，由于万科本身就是房地产企业，可以推测出，未来的地产价格可能上升，所以万科要加大投资性房地产。投资性房地产作为企业的重要资产，投资性房地产总额的大幅增长，说明企业的价值是增长的。 （二）货币资金 2013年万科公司的货币资金为44365409795.23元，占其总资产的9.26%，与2012年相比下降了15.16%
万科地产战略分析报告
万科地产战略分析
目录 目录 (1) 一、万科地产简介 (4) （一）企业愿景 (5) （三）企业核心价值观 (5) （四）宗旨 (5) （五）核心理念 (5) （六）万科之道 (6) （七）万科理念 (6) （八）万科使命 (6) （九）万科方法论 (6) （十）万科的经营原则 (6) 二、部环境分析 (7) （一）资源 (7) 1. 人力资源 (7) 2. 客户资源 (8) （二）核心竞争力 (10) 1. 品牌 (10) 2. 职业经理队伍 (10) 3. 网络经济时代的大环境 (11) 4. 创新组织结构 (11)
5. 企业文化 (11) 6. 研究开发能力 (13) 7. 经营管理模式 (13) 8. 战略眼光 (15) （一）行业环境分析（波特五力模型） (16) 1. 供应商的议价能力 (16) 2. 购买者议价能力 (16) 3. 潜在的进入者分析 (17) 4. 万科房产的替代品分析 (18) 5. 万科-房地产行业间的竞争 (19) （二）宏观环境分析（PEST） (20) 1. 政治因素分析 (20) 2. 经济环境因素分析 (20) 3. 社会环境因素分析 (21) 4. 技术环境分析 (21) 五、企业战略 (24) （一）继续推进住宅建设专业化 (24) （二）以住宅为主，商业地产为辅。 (25) （三）继续扩 (25) （一）成本领先战略 (25) （二）差异化战略 (27)
（三）集聚战略（聚焦战略） (30) （四）多元化战略 (32) 1. 集中性多元化战略 (32) 2. 横向发展多元化战略 (33) 六、企业战略实施 (33) （一）专注住宅产品开发 (33) （二）注重优质的物业管理 (34) （三）看重品牌战略 (34) 1. 万科品牌定位 (34) 2. 万科品牌发展 (34) 七、企业战略综合分析 (35) （一）企业外部环境分析和企业资源与能力分析 (35) （二）企业总体战略与外部环境的适应性分析 (35) （三）企业经营战略（竞争战略）与外部环境的适应性分析 (36) 附1：万科地产利润表 (37) 附2：万科地产资产负债表 (37) 附3：万科地产现金流量表 (38)
万科公司战略分析报告上
万科集团调查分析报告 ---宏观因素分析及行业竞争分析 一、政治要素 最近几年，国家制定了很多相关的政策，法律来限制疯涨的房价。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的影响。其中有： 1、政府调控采取了平稳的步骤 （1）前期----营业税优惠政策有力地促进二手房市场 （2）部分城市的房价和成交量一直飙升，市场已经显得过热，房地产优惠 政策适当退出。 2、限制房地产开发的的贷款管理。 对项目资本金比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；限制了房地产商的资金来源，规范了房地产行业。 3、加强住房消费贷款管理 商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20% ;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30% ;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%增加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者购买房屋的成本。 二、经济要素 我国的房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP增长有明显关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者。但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。国家的经济环境变化如下： 1、国民生产总值持续高速增长
万科集团财务报表分析
万科集团财务报表分析 一、选择理由 这几年，我国出现了房价的全国性上涨。幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地产业又汇集了天下的资金。所以，房产动态时刻牵动着大家的敏感神经。从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的趋势，国内的房地产市场依然会有较大的发展空间，据此可判断出中国的房地产进入了一个特殊的发展阶段，房地产市场的现实需求升级具有可观的空间，我国房地产在未来的一段年时间仍将处于总量增长型发展时期，发展前景良好，所以我们选择房地产业。 中国房地产业一共有141家上市公司，而其中尤以万科企业发展的最好。万科成立于1984年，是中国大陆首批公开上市的企业之一，作为中国目前最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折。面对市场的不确定性，万科在策略上做出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，大浪淘沙，但万科依然保持者持续增长的尽头。在2012中国房地产上市公司综合实力榜中，万科排在了第一位。鉴于其客观的发展前景，我们在众多的上市公司中选择了万科企业。 二、公司概况 1、公司简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。
至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。1991年1月29日，发行A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，发行B股在深圳证券交易所上市。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业 万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150 万平方米。 2、公司发起人
论万科集团的五力战略分析.doc
万 科 集 团 战 略 分 析 经济与管理学院 姓名：柴庆梅 学号：091270157
万科集团战略分析 一、企业背景 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。 以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。 万科企业理念： 我们的宗旨：建筑无限生活 对客户，意味着了解你的生活，创造一个展现自我的理想空间 对投资者，意味着了解你的期望，回报一份令人满意的理想收益对员工，意味着了解你的追求，提供一个成就自我的理想平台 对社会，意味着了解时代需要，树立一个现代企业的理想形象 我们的愿景：成为中国房地产行业持续领跑者 我们的核心价值观：创造健康丰盛的人生 客户是我们永远的伙伴
人才是万科的资本 “阳光照亮的体制” 持续的增长和领跑 二、万科的外部环境分析 （一）万科企业宏观环境分析（Pest分析）： 1、政治因素分析，我国的房地产行业是在计划经济向市场经济转变的过程中发展的，因此受政府的影响比较大。政策决定了房地产行业的兴衰和未来的发展趋势，也决定了地方政府通过房地产行业来带动地方经济的发展。2003年以来，国家采取了一系列的宏观调控政策：第一阶段（2003年-2007年）调控以抑制供给为主。第二阶段（2007年-2008年9月）调控以抑制供给和需求为主，采用紧缩的货币政策。第三阶段（2008年9月-2009年底）在金融危机的影响下，我国政府调控的重点是政策扶持，拉动经济，实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。第四阶段（2009年底至今）为了房地产市场的健康稳定，国家又出台了一系列的政策来调控市场结构。 2、经济环境因素分析 （1）国民经济 目前我国的宏观经济层面总体较好，但也出现了很多问题。2010年我国的全年GDP首次超过了日本，成为世界第二大经济体系。但是我国还不是经济强国，我国人均GDP排100位。现在我国经济发展到了转折关头，迫切需要转变发展模式。 （2）通货膨胀
万科集团的分析报告
万科集团的分析报告 万科集团成立于1984年5月，是目前中国最大的住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。2009年实现营业收入486亿，营业利润142亿，毛利率29.2%，实现净利润52.8亿。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化享誉业内。 万科作为国内房地产行业的佼佼者，是因为： 一、完整科学的职业经理人文化 万科之所以先进，首先是有一套非常正确的价值观。它的创业者和管理团队始终以职业经理人的道德操守严格要求自己，敬业爱岗，全心全意回报股东。所以，万科形成了一整套与职业经理人相关的价值观和公司文化，万科的管理在点点滴滴中都透露出由此带来的专业、专注、细致和严谨，这种价值观和文化甚至成为万科产品的特色包装和特有的品牌价值。万科的“企业视角、人文关怀”很好地表达了经理人文化的内涵，同时也恰到好处地反映了白领的文化趣味，使一批白领对万科情有独钟。企业独特的文化决定了企业不同的发展命运，这主要是由各自不同的核心价值观驱使的行为方式不同所造成的。一间公司由优秀变成伟大，其核心竞争力的最重要的组成要素之一就是正确的价值观。所以今天，看到一个优秀和走向伟大的万科，我相信深植于万科经理人当中的企业文化和价值伦理，才是他们最重要的获胜基因。 二、专业化战略 在美国，土地随着城市化进程不断被开发出来，房地产公司又充分竞争，谈不上什么垄断，因此地价、楼价都由供求关系决定，公司也无暴利可言。由于充分竞争和高度发达的不动产金融，房地产公司不得不采用高度专业化和长期收益为主的商业模式，在细分市场上取胜，靠长期经营获利。我国地域辽阔，未来房地产领域的竞争趋势和市场化走向更像美国。因此，万科未雨绸缪，改弦易张，尽早将注意力转到美国模式，即走一条专业化道路。万科目前将专业化不仅理解
万科企业股份有限公司的战略分析报告
万科企业股份有限公司的战略分析报告 班级：会计11-1 姓名：田臻 学号：201108041104
目录 引言 (3) 集团简介 (3) 一、影响组织的一般环境分析（PEST分析） (3) 二、影响组织的特殊环境因素分析（波特的五力模型） (5) 三、影响组织的内部环境因素分析 (7) 四、环境综合分析（SWOT分析） (8) 五、行业分析（波士顿举证分析） (9) 六、竞争策略分析（价值链分析） (13) 七、竞争战略优势和劣势 (16)
引言： 房地产是人类生产和生活的最基本要素，一种特殊的商品。房地产业在国民经济中属于基础性、先导性的产业，是国民经济的重要组成部分。房地产业发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低，随着我国经济体制改革的不断深入，房地产业逐渐地被纳入市场经济运行的轨道。我国房地产业发展十分迅速，房地产业已经成为我国国民经济的支柱性产业。 近年来，随着房地产业市场化程度的不断提高和国家宏观调控力度的不断加大，来自于宏观环境、市场供求、全球化竞争和新技术不断涌现的风险，正威胁着各房产公司的正常发展。对于房地产开发企业来说，必须充分认识和了解房地产业的特点、发展历程和发展趋势，并充分考虑国家政策、经济增长、运行模式等因素对企业发展的影响。 万科集团简介: 万科集团成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在广东深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150 万平方米。 一、影响组织的一般环境因素分析（PEST分析） 1.政治环境分析 房地产行业的特殊性决定了它对国家宏观政策比较敏感。近几年来，由于房地产市场投资规模过大，房屋价格上涨过快，需求偏大、供应结构不合理，市场秩序比较混乱等问题愈发突出，国家采取了一系列的宏观调控措施。 一系列调控政策的接踵而至，如专项整治房地产市场秩序，治理“捂盘惜售”；加强国有建设用地管理；促进节约集约土地，合理安排住宅用地，优化住宅用地结构；建立健全的廉租房、经济适用房制度等多种因素集体效力，都从外部考验着房地产开发企业的耐力。
房地产行业资本结构分析报告——以万科地产为例。。。
以万科为例的房地产行业资本结构分析 摘要：本文以房地产行业龙头万科为例从资本结构及相关理论来对我国房地产行业的资本结构进行了总的分析，分析得出房地产上市企业资本结构存在源融资偏少、长期融资比例偏低、间接融资比重偏大等问题，最后针对以上问题结合万科地产整体情况，提出了相应的对策建议。 关键词：房地产；资本结构；万科地产
目录 一、前言 (3) （一）研究背景 (3) （二）研究目的 (3) （三）研究意义 (4) 二、房地产资本结构现状及分析（以万科A(000002)为例） (6) （一）房地产企业的融资现状分析 (6) 1.融资渠道单一 (6) 2.股权结构失衡 (6) 3.资产负债率高 (7) （二）万科的资本结构现状分析以及存在的问题 (7) 1.负债结构不合理 (8) 2.股权结构相对分散 (8) (三)房地产上市企业的资本结构优化对策 (9) 1.增强房地产上市公司盈利能力，提高部融资比例 (9) 2.加快房地产上市公司债券的发展，提高长期融资比例 (9) 3.加大房地产上市公司股权融资力度，提高直接融资比例 (9) 4.加强固定资产管理，注重资产流动性 (10) 5.树立品牌优势以增强公司竞争力 (10) 三．总结 (11)
一、前言 （一）研究背景 房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动的总称。房地产企业属于资本密集型企业，具有建设周期长，资金周转速度慢等特点。但是随着我国市场经济体制的构建，房地产业逐渐发展成为了我国国民经济的支柱产业。它能直接或间接的影响到建筑、冶金、建材、装饰、家具、家电、金融等数十个上下游产业，成为我国经济发展的主要推动力量和国民经济新的增长点。因此，房地产业的良性发展可以促进其他相关产业的健康发展。 从改革开放至今，中国房地产已经走过了三十年的发展历程，成为中国经济支柱和经济增长点。近年来我国房地产企业平均规模增长速度非常迅速，但大部分房地产企业拥有的权益资本普遍偏少，主要以银行贷款为主要融资渠道，方式过于单一，因此，分析研究房地产企业资本结构成为当前行业急需解决的问题。 （二）研究目的 近几年来，房地产行业的资本结构方面的问题一直都是研究的热点话题。安全、合理的资本结构是企业生存与发展的基本保证，也是企业保持旺盛竞争力以及实现其价值最大化的关键，对于企业资本结构优化问题的研究意义重大。房地产行业是我国支柱产业之一，对于带动相关几十个产业发展，扩大就业等一系列问题具有积极作用。目前我国房地产开发企业数量众多，但具有一定规模的企业还非常有限，由于房地产行业资本密集型的特点，资金一直是影响房地产企业生存和发展的重要因素。在我国当前经济形势下，房地产企业的资产负债率普遍偏高，企业融资结构不合理，企业过分依赖银行借款，融资渠道单一，短期负债比例高于长期比例，直接融资比例较小。企业资本结构不够合理，使房地产开发企业缺乏抵御市场风险的能力，在国家紧缩银根时企业资金链会非常紧，严重影响企业长远发展。在近几次的宏观调控实践中，由于资金链的断裂而
万科集团战略分析实施报告
《会计案例分析》课程 授课教师：玉侠 学生：蕊 2013年3月16日目录 第一部分万科集团的相关简介 第二部分万科集团的核心竞争力及背景分析
第六部分万科的企业战略分析 附录、万科大事记 作业要求： 终结性考核形式为提交课程报告。课程报告的相关要求如下： 1.容。学生自行选取一个会计核算、会计管理、会计控制等面的案例，然后针对案例进行分析。案例素材不得超出会计学专业围，也不得与教材上的案例雷同；案例分析应独立完成，不得抄袭。如有雷同或抄袭，报告作零分处理。 2.报告格式。同学们对搜索到的案例要进行加工，不能整个的复制粘贴就算完成任务，可以按照以下格式撰写报告：介绍企业背景、述企业具体做法、进行案例分析。后两者应是报告的重点。 3.字数。报告字数应在3000字以上。 4.成绩评定。课程报告由分校教师批阅并评定成绩，与形成性考核成绩合成后上报省校。省校酌情随机抽查。 第一部分：万科集团的相关简介 1.万科集团简介 万科企业股份有限公司（简称万科，下同）成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平米，竣工面积445.3万平米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。 以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基。公司致力于通过规、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。 万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2007年末，万科全国市场占有率为2.1%，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。当年共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界前茅，跻身全球最大的住宅企业行列。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。2007年，万科工厂化技术的研发和应用取得重要进展，位于的住宅产业化基地正式投入运作，并被建设部授牌为“住宅产业化基地”，上海新里程项目20号、21号两栋工厂化住宅楼已向市场推出。同年，万科新开工住房中装修房的比例达到53.4%，这是公司倡导节能环保、践行社会责任的重要体现。 万科是国第一家聘请第三机构，每年进行全位客户满意度调查的住宅企业。2007年，公司在行业首先推出“冷静期”概念，实行“三天无理由退订”。根据盖洛普公司的调查结果，万
万科集团战略分析
万科集团的企业战略分析 ——07营销2班廖翔 学号：2007093217 一．万科集团的相关简介 1.万科集团简介 万科企业股份，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。2009年实现营业收入486亿，营业利润142亿，毛利率29.2%，实现净利润52.8亿。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业。 2.万科的愿景 成为中国房地产行业领跑者 ?不断钻研专业技术，提高国人的居住水平； ?·永远向客户提供满足其需要的住宅产品和良好的售后服务； ?·展现“追求完美”之人文精神，成为实现理想生活的代表； ?·快速稳健发展我们的业务，实现规模效应； ?·提高效率，实现业一流的盈利水准； ·树立品牌，成为房地产行业最知名和最受信赖的企业； ·拥有业最出色的专业和管理人员，并为其提供最好的发展空间和最富竞争力的 薪酬待遇； ·以诚信理性的经营行为树立优秀新兴企业的形象； ·为投资者提供理想的回报； 二.万科集团的核心竞争力及背景分析 2002年，中国房地产走完第一个十年，在风风雨雨的历程和纷纷扬扬的回顾中，老牌房地产公司多数已垂垂老矣，步履蹒跚。但这中间惟有万科例外——它不仅保持长期稳定增长，去年更是爆出新闻：公司业务增长近８０％，单一公司产量已交付１１７万平方米，销售额突破50亿，这不仅创下了万科历史上的新纪录，而且在中国上市房地产企业中排名第一，在传媒所报导的房地产企业中也是第一。所以，仑提出：“学习万科好榜样”。 NO1完整科学的职业经理人文化 万科之所以先进，首先是有一套非常正确的价值观。大家知道，万科很早就解决了产权问题，也很早股份化，又很早上市。它的创业者和管理团队始终以职业经理人的道德操守严格要求自己，敬业爱岗，全心全意回报股东。所以，万科形成了一整套与职业经理人相关的价值观和公司文化（白领文化），万科的管理在点点滴滴中都透露出由此带来的专业、专注、细致和严谨，这种价值观和文化甚至成为万科产品的特色包装和特有的品牌价值。万科的“企业视角、人文关怀”很好地表达了经理人文化的涵，同时也恰到好处地反映了白领的文化趣味，使一批白领对万科情有独钟。 NO2 通过减法形成准确的公司战略 市场热点不断变换，万科近１０年来却始终只讲两个字：“减法”——这就是战略，高度专业化，创造核心竞争力，推动大规模生产，全面提升产品质量与服务。一个人要有成就，坚定、
万科战略分析
四、万科战略分析 （一）理论导入 “战略”这个概念最初只存在于军事领域。战争讲究谋略。谋略有大有小，从全局进行谋略叫“战略”，为实现某一局部目标的方略叫“战术”。企业的战略体系从内容结构上来看，可以划分为公司战略、竞争（业务）战略和职能战略。 公司战略又称为总体战略，企业总体战略通常可以划分为三种类型：成长型战略、稳定型战略和收缩型战略。成长型战略是以发展壮大企业为基本导向，致力于使企业在产销规模、资产、利润或新产品开发等某一方面或某几方面获得成长的战略。成长型战略主要包括三种基本类型：密集型战略、一体化战略和多元化战略。稳定型战略，又称为防御型战略、维持型战略。即企业在战略方向上没有重大改变，在业务领域、市场地位和产销规模等方面基本保持现有状况，以安全经营为宗旨的战略。稳定型战略主要有四种：无增战略、维持利润战略、暂停战略和谨慎实施战略。收缩型战略，也称为撤退型战略或紧缩型战略，是指企业从目前的战略经营领域和基础水平收缩和撤退，在一定时期内缩小生产规模或取消某些产品生产的一种战略。收缩型战略是一种以退为进的战略。收缩型战略主要包括扭转战略和放弃战略。 本节将从公司战略分析万科的战略发展。 （二）万科战略演变道路分析 回顾万科发展的三十几年，其公司战略大体上是成长型战略，但从业务方面分析，其发展战略大致如图所示，从多元化发展战略到专业化战略，再到精细化战略。 图4-1 万科发展战略演变
1.第一阶段：（1984-1993）采用多元化战略。 1984年，王氏创办万科前身——“现代仪器展销中心”，其业务涵盖零售、饮料、房地产等多个不相关行业，万科初步形成商贸、工业、房地产和文化传播四大经营构架。1991年，万科正式在深交所挂牌上市，之后通过定向发行新股及配售，一共筹集到1.27亿元的人民币，使具备万科了经营规模和资金要求，开始跨地域房地产业务的发展。万科成长为涉足多领域，实施多元化经营的大型企业。在这个阶段，万科净利润、净资产收益率每年能保持在20%以上，实际上业务并不稳定，没有竞争力。 2.第二阶段：（1994-2003）：一元专业化战略。 1994年，万科业务遍布数十个行业，但其地产所取得的利润确是所有业务类型中最高的，地产所贡献的利润占到了20%，多元化在万科的发展过程中，却成为了负担，万科面临着第一次的战略转型。 接下来的时间，万科一直做减法，开始逐步退出与房地产无关的行业，甚至卖掉几家未来发展前景良好但是与主业房地产行业无关的企业，例如：怡宝蒸馏水、扬声器厂、国企广告公司以及万佳百货。2001年万科将万佳百货72%股份转让给华润标志着万科彻底完成了非地产业务的剥离，实现其专业化房地产集团发展之路。表4-1为万科1994年至2003年一元专业化战略的实施过程，表4-2 为万科业务领域变化展示。