物业设备管理要点
物业设备管理
1、管材、器材及水表
2、室内给水系统
3、室内热水供应系统
4、室内饮水供应
1、总述：什么是房屋设备？
房屋设备是房屋内装饰完善的给水、排水、热水、采暖、通风、空气调节、煤气、供电等多种设备的总称。
2、虽然新技术革命使用建筑设备的品种与日俱增，但是从建筑设备的使用功能来看，其构成仍然是传统的两大类：建筑卫生设备和建筑电子工程设备。
1、管材、器材及水表
给水管材应根据给水要求选用，如：生产用水和消防用水的给水管道，一般采用非镀锌钢管；当管径小于70时，应采用镀锌钢管；当管径大于70时，可采用非镀锌钢管或给水铸铁管。生活污水管道多采用铸铁排水管。
1.1、管材
管材选取取决于管道所承受的压力、土质、施工条件等因素；小区给水、排水过程常用的管材有：
金属管
非金属管
复合管材
1.1、管材（金属管）
金属管：钢管、铜管、铸铁管
a)钢管：
优点：强度高，承压能力高，抗振性能好，接头少，加工安装方便；
缺点：造价高，抗腐蚀性差。
b)铜管：
优点：抗锈蚀能力强，强度高，可塑性好，坚固耐用，热胀冷缩系数小，抗高温，防火性好，无污染；
缺点：价格高。
c)铸铁管
优点：造价低，耐腐蚀，，耐久性好;
缺点：韧性差，易脆，重量大，施工困难。
1.1、管材（金属管）
◆钢管的链接方法：螺纹连接、焊接、法兰连接
螺纹连接是利用配件连接，连接方便，但承压低，连接处易腐蚀和泄漏；螺纹处一般要加填充材料料；
焊接只能用于非镀锌钢管，接口牢固严密，不能拆卸。焊接完成后腰对焊缝进行外观、严密性和强度检查；
法兰连接一般用于连接器材以及需要经常拆卸、检修的管段上，管径大，压力高，安装复杂。连接处必须加垫圈防止渗漏，并且一个接口只能加一个垫圈；
铸铁管
给水铸铁管一般采用石棉水泥捻口的承插连接，当需设阀门时，采用法兰连接。
1.1、管材（非金属管）
非金属管：
塑料管（硬聚氯乙烯塑料、聚乙烯管材、三型聚丙烯管材）石棉水泥管
陶土管
钢筋混凝土管
1.1、管材（复合管材）
常用的复合管材：钢塑复合（）管材、铝塑复合（）管材
钢塑复合（）管材特点：机械强度高、塑料管耐腐蚀，一般为3 层结构。
铝塑复合（）管材：由聚乙烯层粘胶剂层铝层粘胶剂层聚乙烯层5层结构构成。
根据中间铝层的焊接方式不同，分为：
搭接焊铝塑复合管、对接焊铝塑复合管
1.2、器材
管道器材是安装在管道及设备上的启闭和调节装置的总称。一般分为：配水器材、控制器材。
配水器材：安装在卫生器具及用水点上的各式水龙头，用以调节和分配水流。（球形阀式配水头、旋塞式配水头、盥洗龙头、
混合龙头）
控制器材：用来调节水量、水压、关断水流，改变水流方向、（球形阀、闸阀、止回阀、浮球阀、安全阀、减压阀）
1.3、水表
水表是一种计量用水量的仪表。流速式水表按照翼轮构造不同分为旋翼式和螺翼式。
旋翼式：多为小口径水表，宜于测量小的流量；
螺翼式：适用于大流量大口径的水表。
水表的性能参数：
特性流量、最大流量、额定流量、最小流量、灵敏度
选择水表是按照通过水表的设计流量，以不超过水表的额定流量确定水表直径，并以平均每小时流量的68%校核水表的灵敏度。对于生活和消防公用系统，还需要加消防流量复核，使总水流量不超过水表的最大流量限值。
2、室内给水系统
2.2 水泵
水泵是一种输送液体，并增加液体能量的机械。
a)水泵装置
在建筑室内给水系统中，一般采用，离心式水泵。离心式水泵的工作方式有：吸入式和灌入式
吸入式：泵轴高于吸水池水面；
灌入式：吸水池水面高于泵轴；
b)离心式水泵的选择：流量、扬程
c) 水泵房
水泵机组应设高度不低于0.1m的独立基础，水泵基础不得与建筑物基础相连。
2、室内给水系统
室内给水设备的任务是将水自室外经水管引入室内，并在满足用户对水质、水量、水压等要求的情况下将水送至各配水点。
2.1 室内给水系统的构成
引入管、水表节点、给水管网、配水龙头、生产用水设备、给水附件设备
给水管网
室内给水管网有上行下给式和下行上给式。其中，上行下给式干管一般沿着最高层顶棚布置，而下行上给式布置则通常置于低层走廊内，走廊地下或者地下室中。
2、室内给水系统
2.3 水箱
在室内给水系统中，当需要增压、稳压、减压或者需要贮存一定量的水时。均可设置水箱。当水箱利用管网压力进水时，其进水管上应装设不少于两个浮球阀或液压水位控制阀。
溢流管口的高度应高于设计最高水位50。
2.4 气压给水设备
气压给水设备：密闭罐、水泵、空气压缩机、控制器材等组成。
单罐变压式气压给水设备常应用在中小型给水系统中；普通直接接触式气压罐汽水直接接触，易使水质受到污染；与之对应的是隔膜式气压给水设备，是一种新型的给水设备，水和压缩机空气不直接接触，因而水质不会受到污染。
3、室内热水供应系统
3.1 热水使用量标准和热水水质
室内热水供应是对水的加热、贮存和输配的总称。用水量标准有两种：a) 按热水用水单位所消耗的热水量及其所需水温而制定的；b) 按卫生器具一次或1小时热水用水量和所需水温而制定。
生活用热水的水质满足《生活饮用水水质标准》，以及对集中热水供应系统加热前水质是否需要软化处理等。
热水锅炉和水加热器的出水温度一般为65℃70℃水温设计，最高不得超过75℃；配水管网最不利配水点的最低温度：供洗涤时不低于60℃，供浴盆时不低于55℃；水加热器的出口与管网最不利配水点温度差不得大于15℃。
3、室内热水供应系统
3.2 热水供应系统的分类
室内热水供应系统，按照热水供应范围分为局部热水供应系统、集中热水供应系统、区域热水供应系统。
局部热水供应系统：在各用水点设置小型加热器，把水加热后供该场所使用。适用于用水点少，用水量小的建筑物；
集中热水供应系统：在锅炉房或热交换间设置加热设备，
将冷水集中加热，通过热水逛网供各用水点使用。适用于医
院、疗养院、旅馆、公共浴室和体育馆等；
区域热水供应系统：加热冷水的热媒多使用热电站、工业锅炉房所引出的余热集中制备热水，供建筑群需要。
3、室内热水供应系统
3.3 集中热水供应
a) 普通集中热水供应方式:
干管下行上给全循环供水方式、上行下给式系统、干管下行上给半循环管网方式、不设循环管道的上行下给管网方式；
b)普通集中热水供应设备.
容积式水加热器、加热水箱、快速式水加热器、热水贮存器
c)太阳能热水供应方式：
自然循环式热水系统、强制循环式热水系统、整体式太阳能热水器；
d)太阳能热水器种类
闷晒式太阳能热水器、平板式太阳能热水器、真空管集热器
4、室内饮水供应
室内饮用水供应，包括开水、凉开水、饮用冷水供应
◆饮用冷水
饮用冷水一般由自来水供应在进行深度处理，整个系统由：机械过滤器、活性炭过滤器、微孔精滤器、紫外线灭菌灯、注药器；第二章室内排水设备
?1、室内排水系统的分类与组成
?2、室内卫生设备
?3、屋面雨水排放
2.1、室内排水系统的分类与组成
室内排水系统的任务是汇集居住建筑、公共建筑和生产建筑内的污水，并在满足排放要求的条件下，排入室外排水管网。
2.1.1 、室内排水系统的分类
按照排放污水的性质，分为：生活污水、生产污（废）水、雨（雪）水。
◆生活污水排放系统用于排放人们日常生活中所产生的洗涤
污水和粪便污水。粪便污水单独由生活污水排水管道先排入化粪池。
◆生产污（废）水管道用于排放生产过程所产生的污（废）
水。其中，对于污染轻度的生产污（废）水，可直接排放或简单处理后重复利用；对于污染严重的生产污水，需经处理并达到国家规定的排放标准后才能排放到城市排水管道。
◆雨（雪）水排放系统用于排放建筑屋面的雨水和融化的雪
水。
2.1、室内排水系统的分类与组成
确定室内排水系统的合流或分流体制，主要考虑因素如下：室内污（废）水污染性质、污染程度、室外排水系统制式、城市污水设备处理完善程度、综合利用情况。
2.1.2、室内排水系统的组成
室内排水系统主要由：污水收集器、排水管系统、通气系统、清通设备、污水抽升设备、局部污水处理的构筑物等部分组成。
2.2、室内卫生设备
卫生器具是室内排水系统的起点，接纳各种污水后排入管网系统。污水经过器具后经过存水弯和器具排水管流入横支管。
卫生器具要求：不透水、耐腐蚀、便面光滑、易于清洗、耐冷热、有一定的强度。
2.2、室内排水系统的分类与组成
2.2.1 、便溺用卫生器具：主要作用是收集和排放粪便污水。
大便器：坐式（高级住宅、饭店、宾馆的卫生间，造型美观，使用方便）
蹲式（一般住宅以及普通旅馆卫生间，用高位水箱或冲洗阀进行冲洗）
大便槽（卫生条件较差）
小便器：挂式
立式（卫生设备条件要求较高的公共男厕）
小便槽（构造简单，造价低）
2.2.2 、盥洗沐浴用卫生器具
洗脸盆、盥洗槽、浴盆、淋浴
2.2.3 、地漏
地漏主要用于排放地面积水。地漏应设置于地面最低处，
且地面应有不小于0.01的坡度坡向地漏。
2.2.4 、存水弯
存水弯是一种弯管，在里面存有一定深度的水，称之为水封深度。其作用是：阻止排水管网中产生的臭气、有害气体或可燃气体通过卫生器具进入室内。
每个卫生器具都必须装设存水弯，有的设在卫生器具的排水管上，有的直接设置在卫生器具内。
2.3、屋面雨水排放
2.3.1 、屋面雨水内排水系统主要用于哪种类型的建筑，主要组成有哪些？
?内排水系统主要用于大面积建筑屋面及多跨工业厂房等采用外排水有困难的建筑。
?主要组成有：雨水斗、悬吊管、立管、埋地横管、检查井及清通设备。
2.3.2 、外排水系统
檐沟外排水也称为普通外排水或水落管外排水。水落管外排水一般采用聚氯乙烯塑料管制作，管径多为75—100；
水落管间距：民用建筑8m—16m；
工业建筑18m—24m。
天沟外排水是利用屋面构造上的长天沟本身容量和坡度，是雨水向建筑物两端或者两边泄放，由雨水斗收集经墙外立管排至地面或雨水道。天沟坡度不得小于0.003，并伸出墙0.4m。
第三章住宅小区给排水
?1、住宅小区给水系统
?2、住宅小区排水系统
?3、水景及游泳池给水
3.1、住宅小区给水系统
小区排水系统的设计：考虑小区内外地形地貌特征、小区内地面、地下所有建筑物特性，同时考虑人文、地质、气候、环境等因素。
3.1.1 、住宅小区给水系统的组成
组成：主要由进入小区水井以后的管道、阀门井、进建筑物之前的水表井。排气泄水井、室外消火栓等组成。
◆枝状管网（适应于小区域或多层住宅小区的生活供水）
◆环状管网（适应于工厂供水或用水不允许间断的建筑群）
a)阀门井
根据阀门的规格、型号及数量，阀门井分为圆形（单个）和矩形（多个）。
●轻型井盖（地面无重负载）
●铸铁重型井盖（主要道路上或经常有重型车辆经过的地方）
b)水表井及排气泄水井
水表井应设置在易于维修和管理的地方。当管网敷设时，由于地下管交叉或者地形变化较大，管道转弯或随地形变坡时，应在高点设置双筒排气阀，避免产生水吉。
c)室外消火栓
室外消火栓用途：（1）提供室外消防流量；（2）向消防管网补水
分类：（1）地下式（寒冷地区）（2）地上式（温暖地区）
3.1、住宅小区给水系统
3.1.2、住宅小区给水管道的敷设
室外给水管道的敷设长采用：地沟、埋地敷设。给水管道埋设深度一般位于所在地区冰冻线以下200，且管顶覆土深度不小于0.6m。室外给水管道常采用闸阀：
螺纹连接（公称直径50及以下水管）
法兰连接（公称直径50及以上水管）
3.1.3、住宅小区消防给水
●消防水泵房供水要求（消防水量最大，压力最高）
●管网的设计（环形管网，且高层内建筑进水管不少于2条）
●消防加压泵（小区的中心地带）
●设置消防蓄水池
●通过减压阀井与室外环状区域消防管网连接
●集中消防加压泵房（采用计算机控制的临时高压给水系统）
●设置统一的小区水泵接合器（主要用途）将水送至室内消防
管网
3.2、住宅小区排水系统
3.2.1 、住宅小区排水系统的制式
?分流制
?合流制
?雨水污水合流制或各系统分流制
3.2.2 、住宅小区排水系统的组成
排水系统主要由排水管道及管道系统上的附属构筑物组成。
附属构筑物：污水局部处理构筑物、跌水井、雨水口、检查井等3.2.3 、住宅小区污水的处理
常用处理方法：化粪池、一级处理、生物二级处理及二级处理后在经过消毒回用。
常用的处理工艺：（1）生物接触氧化；（最广泛）（2）酸化水解
重点
?小区污水处理厂设计原则（第四条竖向和平面）
?小区污水处理厂址选择和布置
3.3、水景及游泳池给水
3.3.1 、水景
1）水景工程的组成及主要构件（喷头是主要部件）
组成：水池和给排水系统
2）水景工程的给排水系统（采用循环给水方式）
3.3.2 、游泳池供水系统
（1）室内游泳池类型.（标准游泳池、标准跳水池、综合性游泳池）
（2）室内游泳池标准（水深1.8m、水质符合生活饮用水卫生标准、水温28度、室温25度。）
（3）室内游泳池给水方式(直流式供水、定期换水方式、定时处理供水方式、循环过滤供水)
直流式：一方面向游泳池注入新水，另一方面由池底排水口排除污染的池水；
定期换水式：新鲜游泳池水使用数天后全部排除，然后将池底清洗干净在注入新水；
（4）游泳池池水的过滤处理（混凝剂）
（5）游泳池池水的消毒（液氯、次氯酸钠发生器、臭氧）
（6）游泳池附件
（7）水循环系统附件（加药器）
第四章室内消防系统
?1、消火栓给水系统
?2、自动喷水灭火系统
?3、水池、水箱和水泵
?4、其他消防灭火系统
4.1、消火栓给水系统
4.1.1、消火栓给水系统组成
消火栓灭火系统由：水枪、水龙带、消火栓、管阀、水源等组成。水管枪口径分为3种：13、16、19。（接口50、65）
高层民用建筑室内消火栓给水系统用水量、多层建筑室内消
火栓的给水量。详见课本。
4.1.2 、消防用水量
出一支水枪的控制率为45%，出两支水枪的控制率为65%，因此火灾现场出水枪不得少于两支。
4.1.3 、消防给水管道设计
当室内消火栓超过10个，且室外消防栓用水量大于15，室外消防管至少有两条进水管与室外管网相连，并将室内管网连成环状，或将进水管与室外管网连成环状。
对于居住、公共建筑，充实水柱的长度不得小于7m,若是6层以上单元住宅或6层以上民用建筑，或超过4层楼高的库房，充实水柱长度不得小于10m。
4.2、自动喷水灭火系统
4.2.1、闭式自动喷水灭火系统（类型、日常管理）
湿式自动灭火系统（常年温度不低于4）
干式自动灭火系统（温度超过70）
干湿式自动灭火系统（供暖期少于240天的不供暖房间） 预作用自动喷水灭火系统（不允许有水渍的高级建筑物）4.2.2、水幕消防系统
水幕消防系统由喷头、管网、控制设备、水源等组成。可采用自动和手动开启装置，水幕喷头分为开式喷头，其布置应满足4点要求。
4.2.3、防火卷帘门系统
遇火灾门体关闭，放下防火卷帘门，起到阻火，阻烟的作用，防止
火势蔓延，较少损失，有利于人员疏散和消防求助。其他功能还有消防广播，电话联动系统等。
4.3、水池、水箱和水泵
4.3.1、消防水泵
独立设置的消防水泵耐火等级应不低于2级。且应采用甲级防火门4.3.2、消防水箱
消防水箱应贮存有10的消防用水量。
对于低层：水量不超过25，贮水量12m3；当水量超过25，贮水量18m3
二类公建和一类住建，贮水量不应小于12m3，二类住建不应小于6m3。
4.3.3 、消防水池
由于建筑物类型的不同，其火灾延续时间计算方法也不同。（3h 、6h 、2h ）
4.3.4 、水泵接合器
分类：墙壁式、地上式、地下式
4.4、其他消防灭火系统：（重点）
◆水：适用于一般建筑的火灾。
◆干粉灭火剂：根据不同的干粉类型可分别适用于扑救易燃、
可燃液体、可燃气体以及带电设备的火灾；
◆泡沫灭火剂：适用于水溶性及非水溶性易燃可燃液体引发的
火灾。
◆卤代烷灭火剂：适用于电脑房、图书馆、档案馆等不能用水
灭火的场所的火灾。
◆二氧化碳灭火剂：适用于扑救易燃可燃液体、电气设备、计
算机房等不可用水场所的火灾。
第九章物业设备的管理方式
?1、物业设备的资料管理
?2、物业设备的维修管理
?3、物业设备的制度管理
第九章物业设备的管理方式
管理方式的实质是体制的问题：
物业的管理实质上是体制的问题。
物业设备的管理主要由：维修管理和运行管理。维修管理和运行管理既可以统一管理，也可以分别管理；
9.1、物业设备的资料管理
资料管理是基础性的工作；
资料管理主要是指：建立设备管理账册和重要设备的技术档案以及建立设备卡片。其中物业设备的资料管理至少要抓好两项工作： 填写设备登记卡
建立设备台账
?9.1.1 填写设备登记
对于一般设备类别子午代号如下：
空调；锅炉；压缩机；电梯；通风设备；地面设备；厨房设备；电
机；洗衣设备；泵；制冷设备；变配电设备；阀门；电子设备；紧急火灾设备；中央监控设备；仪表
在进行完设备编号和配件登记之后，在开始建立设备档案。设备档案的主要内容有：合格证和检验单、说明书、施工图纸、质量检验单及试车记录、性能记录、事故报告及事故修理记录、检修、保养及修理内容表、检查记录表、改进及改装记录、操作规律、零件的明细表及设备清单、特殊零件加工图等。
9.1、物业设备的资料管理
?9.1.2 建立设备台账
设备台账是根据设备登记卡，按照设备的分类顺序，统一填写在设备登记表上，作为工程管理部门今后管理房屋设备数量以及变动数量的台账。应每年进行一次全面的清点、核对，做到账物相符，心中有数。
9.2、物业设备的维修管理
9.2.1 物业设备维修分类
依据房屋设备的维修程度的不同分为（5类）
?零星维修保养工程
?中修工程
?大修工程
?技术改造
?设备更新
9.1、物业设备的资料管理
1、零星维修保养工程
工作量小，一种经常性的，甚至是常规性的行为
2、中修工程
防患于未然，依据设备的保养规律，对其进行全面检修并更换部分零件
3、大修工程
对设备进行全面彻底的检修，并更换主要设备零部件
4、技术改造
对原有的设备进行部分技术改造，更换上某些先进的零部件，提高设备效益。
5、设备更新
为了提高设备的使用效率，达到高投入高产出的目的。
9.2.2 物业设备维修的基本环节（日常维修）
设备的日常维修：以设备操作人员为主，专业维修人员为辅；
主要任务是对设备实施以清洁、紧固、调整、润滑、防腐为主的检查和预防性的保养工作。
◆对操作人员的要求（4点）
◆对专业设备维修人员的要求（5点）
9.3、物业设备的制度管理
所谓：三老四严
说老实话、办老实事、做老实人
严格的要求、严密的组织、严肃的态度、严明的纪律
物业设备管理有一套行之有效的管理制度。
9.3.1 岗位责任制度
◆工程部经理岗位职责
◆技术专业主管岗位职责
◆领班岗位职责
◆技术工人岗位职责
◆资料统计员岗位职责
◆采购员岗位职责
◆保管员岗位职责
9.3、物业设备的制度管理
9.3.2 常规管理制度
制度建设方面的一项重要的任务是制定常规的管理制度。其中，对于规律性很强的工作所拟定的规章制度称之为常规管理制度，如下：
值班调度制度
●工作现场的总指挥（对工程部经理和技术专业主管负责）
●必须坚守岗位
●按时巡查
●及时处理各种故障
交接班制度
●按时交接班
●交接班内容
物业设备管理的主要内容是什么
物业设备管理的主要内容是什么 1. 物业设备接管验收制度，设备验收工作是设备安装或检修停用后转入使用的重要过程，因此在设备的运行管理和维修管理之前，首先要做好设备的接 管验收工作。接管验收不仅包括对新建房附属设备的验收，而且包括对维修后 设备的验收以及委托加工或购置的更新设备的开箱验收。验收后的设备基础资 料要保管好。 2.物业设备预防性计划维修保养制度，预防性计划维修保养是为了延长设 备的使用寿命，防止意外损坏而按照预定计划进行的一系列预防性设备维修、 维护和管理的组织和技术措施。实施预防性计划维修保养制度可以保证物业设 备经常保持正常的工作能力，防止设备在使用过程中发生不应有的磨损、老化、腐蚀等情况，充分发挥设备的潜力和使用效益、正确掌握设备状况，提高设备 运行效率。实施预防性计划维修保养制度即可延长设备的修理间隔期，降低修 理成本，提高维修质量，又可保证物业设备的安全运行，延长设备使用寿命， 树立物业管理企业良好的形象。预防性计划维修保养制度主要包括制定设备的 维修保养计划，确定设备的维修保养类别、等级、周期、内容、实施预防性计 划维修保养制度，并进行监督检查等。 3.运行管理制度，包括巡视抄表制度、安全运行制度、经济运行制度、文 明运行制度等。此外，特殊设备还需另行制定一些制度，如锅炉给水处理制度、电梯安全运行制度等。 4.值班制度，建立值班制度并严格执行，可以及时发现事故隐患并除故障，从而保证设备安全、正常地运行。主要包括：不得擅自离岗;按时巡查，及时发现事故隐患;接到故障维修通知，及时按排人员抢修、维修等。 5.交接班制度，交接班制度主要包括做好交接班工作;提前办好交接班手续;除值班人员外，其他人员一律不准进入值班室等。 6.报告记录制度，建立报告记录制度可以让物业设备管理部门经理、技术 主管和班组长及时了解设备的运行情况和设备维修管理情况，及时发现设备管 理中存在的问题，以便及时解决。
现代物业标准化管理手册大全
现代物业标准化管理手 册大全 TPMK standardization office【 TPMK5AB- TPMK08-
现代物业标准化管理手册大全第三章接管验收手册
电子文档：JGYS001 物业验收程序 一、目的 规范公司物业验收程序,确保物业验收工作得到有效控制,以便对物业进行全面接管,保证物业入住工作顺利进行。 二、适用范围 适用于公司所承接的物业的验收,与房地产开发商的交接。 三、职责 1.物业公司接到发展商竣工验收的通知报告后,总物业经理负责指定主管人员,各职能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组。 2.验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的验收。 3.验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按规格型号、容量及设计要求进行验收，设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。 4.验收小组对物业按运行系统验收,主要验收供电系统、给排水系统、
土建工程装饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统及电梯系统。 5.由总物业经理跟发展商办理接管手续。 四、工作程序 1.验收的准备 验收小组根据发展商提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。 2.验收的实施 (1)验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。 (2)在预验收过程中,检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提出书面整改报告返回发展商，由发展商督促施工单位进行整改。 (3)对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。 (4)楼宇的实物验收,应注意:对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。 (5)设备的实物验收,要做到符合以下几点：
小区物业设施设备管理
小区设施、设备管理方法 目的通过对设施设备的管理，使所有机电设备在使用过程中处于完好状态，满足服务的要求工作范围: 1. 供配电系统设备：高、低压配电柜、变压器、电气“三箱”（动力配电箱、柜，照明配电箱/柜，控制箱/柜）。 2. 给排水系统设备：各类给排水水泵、加压气罐及其附属设施、各类阀门。 3. 消防系统设备：电消防设备、水消防设备（消火栓及喷淋系统）、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示。 4. 电梯设备：各电梯及其附属设备。 5. 弱电系统设备：电视、电话系统设备、无线电对讲系统设备、智能化系统设备（楼宇对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场设备等）。 6. 通风系统设备：通风设备及其附属设备。 工作项目 1. 设备的接管验收按照《物业接管验收管理规程》执行。 2. 设备的标识 ①所有的设备房须标识其名称及责任人姓名（或代码）。 ②所有设备按套或单机悬挂《设备卡》，标识该设备的技术参数及标识其设备编号等。 ③对故障设备须悬挂“待维修”或“维修中”告示牌。 3. 设备档案管理①工程部负责建立设备的技术资料档案及图纸档案，负责建立《设施设备 台账》。 ②工程主要负责人、负责指导、监督各类设备档案的管理工作，并对重要的设备资料做备 份。 4. 设备的运行 ①设备按不同系统划分责任区，责任区域内确定责任人。 ②工程部主管负责监督相关责任人做好设备的运行管理。 ③值班人员巡逻负责将监控所检查到的异常情况，及时处理如果处理不了的及时，通知 设备责任人或主管处理，并做好记录。
④工程部对服务处所管辖小区机电设备的运行情况进行督查。 5. 设备的维修 ①设备维修须填发维修记录单，重要设备或影响范围较大的维修项目，须办理《工作联系单》。 ②在运行监控或维修保养中发现的可以在短时间内排除的一般故障，维修期限应不超过8小时，若超过8小时，应及时向上级主管报告，请求上级主管及有关专业人员提供技术支援，限期解决。 ③设备发生重大故障或操作人员因违反操作规程引发设备责任事故，工程应立即组织维修人员采取应急措施进行抢修，并及时向服务处负责人和公司领导报告，防止故障或事故扩大。 ④夜间发生，不影响业主（住户）生活、工作和产生严重后果的机电设备故障，可以在次日进行维修。 ⑤需要委外维修的设备，，工程负责人填写《有偿/委托联系单》，报服务处主任审批后执行；费用需报请公司领导批准后执行。 工作项目 5．设备维修 ⑥对在保修期内的设备故障，首先通知设备供应商或保修单位，按照原设备订货安装合同或三方签订的《________保修期协议书》上的相关条款执行。 ⑦因设备维修或保养须中断系统或设备不正常工作的，须提前申报服务处主任审批，并提前24小时通知业主（住户）；因突发事件使系统或设备不能正常工作的，应在1小时内联系有关部门处理，并向业主（住户）做好解释工作。 6. 设备的保养 ①每年12月份，服务处工程部对大的维修保养项目，编制下年度《设施设备年度保养计划》；公司工程部根据服务处的设备状况，负责编制下年度《设施设备大中修（改造）计划表》。 ②水电技工按照各设施设备的检查保养内容、周期及年度保养计划，对各设备进行维护和保养，填写相关检查保养记录表。 ③分包给专业公司进行维护保养的设备，按照签订的有关维护保养合同执行。 ④水电技工负责各自责任区内的设备房及其设备外表面的清洁保养，保持环境清洁，无积尘、无积水、无油渍等。
物业设备房管理可视化标准(图文)Microsoft Word 文档
物业设备房管理可视化标准（图文） 2018-01-02 07:47 结束了一天忙碌的工作， 拖着疲惫的身躯，就着夜色回家， 小区的街灯初上，为您的安全护航。 家人们在精心准备地晚餐， 让您在踏入门的那一刻， 就能闻到爱的味道。 休闲的假日， 带着孩子在小区公园玩耍， 或者游泳、打球、健身...... 想必这就是我们的理想生活了吧~ 而这一切都在您看不到的地方 物业工作人员的默默付出 我们关注着、重视着 这个为您提供安全舒适生活的地方 它隐藏在楼宇、地库、花丛中 等不显眼的角落 它，就是设备房。 设备房涵盖了生活/消防/泳池泵房、配电房、发电机房、电梯机房、中央空调机房、风机房和消防监控中心，其管理情况与安全居住环境紧密相连！此外，雅生活集团品质中心更贴心地编制了图文并茂版的《设备房管理可视化标准》，下面，
就带您走进这个影响家庭幸福的重要地方——设备房，了解物业背后高标准、专业的管理工作吧。 设备房管理可视化标准 设备房门前 管理通用标准： 1）设备房门外环境整洁，无堆放杂物、乱停放车辆等堵塞通道现象； 2）设备房门外划警戒线并标上“禁止停放车辆及堆放杂物”字样； 3）门外警戒线标识按图示尺寸要求制作。 设备房门窗 管理通用标准： 1）设备房门窗完好，无变形、无脱漆、生锈，开/关灵活； 2）门窗整洁，框边无装修污染，线条平直； 3）设备房门上锁，监控中心存放备用钥匙。 门口挡鼠板
管理通用标准： 1）安装在机房出入门口； 2）安装高度50cm，厚1cm，宽度以门宽相等。采用PVC胶板或不锈钢板，可抽除； 3）防鼠板两面顶部中间位置设置双排文字“防鼠挡板，小心跨越”标识； 4）挡鼠板周边设置5cm宽黄黑相间警界线； 5)防鼠板要求完好、整洁、无生锈，安装牢固。 设备房地面
物业设施管理与维护方案
第一节房屋附属设备的管理与日常性保养 一、附属设备管理的意义与特征 物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。 物业设备配套的完善性、合理性与先进性为人们改善房屋建筑、住用环境提供了一种物质基础与条件。影响居住水平，关系到人们生活质量。物业设备管理是物业管理的重中之重。反映国家、民族、时代科技经济特征，是人类文明的标志。 （一）物业设备管理的意义 物业设备管理是指按照科学的管理方法、程序、技术要求，对各种物业设备的日常运行和维修进行管理。其作用： 1.是充分发挥房屋住用功能的保障 2.是延长设备使用寿命，保障设备安全运行、发挥设备价值的 保证 3.利于推动房屋建筑设备的现代化 4.利于强化物业管理企业的基础建设 （二）物业设备管理的特征： 1.服务性功能强； 2.经营性特点突出； 3.专业性技术要求高； 4.综合性强（具有计划性与突然性，集中与分散结合的特点）。 二．物业设备的构成 （一）给排水系统 物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、排水、去污等工程设施的总称。它包括： 1.供水设备、设施
按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方面。 2.排水设备、设施 包括排水管道、排污管道、通风管、清通设备、提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。 根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为：生活污水管道、生产废水管道、雨水管道。 3．房屋卫生设备 包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马桶，面盆等不同种类。 4．热水供应设备 包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、循环管、冷水箱、疏水器、自动温度调节器、减压阀等。 5．消防设备 包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系统和配套的消防设备（如烟感、温感、光感探测器）、消防报警系统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明设备等。 （二）燃气系统 包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。 （三）空调、通风系统 包括：供暖设备、供冷设备和通风设备 1．供暖设备 有热水供暖和蒸气供暖之分 包括：锅炉、蒸汽喷射器、输热部分（热量的输送管道等），散
物业设备设施安全管理正式版
Through the joint creation of clear rules, the establishment of common values, strengthen the code of conduct in individual learning, realize the value contribution to the organization.物业设备设施安全管理正 式版
物业设备设施安全管理正式版 下载提示：此管理制度资料适用于通过共同创造，促进集体发展的明文规则，建立共同的价值观、培养团队精神、加强个人学习方面的行为准则，实现对自我，对组织的价值贡献。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 1、工程部（设备设施管理部门）应建立健全《设备台账》。 2、设备管理以安全、正常、经济运行为标准，设备的操作、保养、维修由工程部（设备设施管理部门）专业技术人员实施；相关专业人员必须具备相应的资质、上岗证。 3、智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实行24小时值班制度；未经主管部门领导许可，非值班人员一律不得进入值班室及设备运行间。 4、设备运行、维修、保养必须严格按
照相关操作规程进行，并做好相应的安全措施和技术措施，谨防事故发生。 5、设备管理、运行、维修人员应全面了解和掌握设备运行规律，贯彻“预防为主”方针，防止安全事故发生。 6、值班室、设备运行间应按规范要求，配备合格的消防器材及相关警示标志。 7、值班室、设备运行间等工作场地，严禁吸烟。 8、值班室、设备运行间等工作场地、设备及附属设施应始终保持清洁卫生，严禁堆放杂物及搭晾衣物。 9、设备运行间应保持通风、照明良好，应急灯始终完好，门窗开启灵活无破
物业设备设施安全管理制度标准范本
管理制度编号：LX-FS-A36064 物业设备设施安全管理制度标准范 本 In The Daily Work Environment, The Operation Standards Are Restricted, And Relevant Personnel Are Required To Abide By The Corresponding Procedures And Codes Of Conduct, So That The Overall Behavior Can Reach The Specified Standards 编写：_________________________ 审批：_________________________ 时间：________年_____月_____日 A4打印/ 新修订/ 完整/ 内容可编辑
物业设备设施安全管理制度标准范 本 使用说明：本管理制度资料适用于日常工作环境中对既定操作标准、规范进行约束，并要求相关人员共同遵守对应的办事规程与行动准则，使整体行为或活动达到或超越规定的标准。资料内容可按真实状况进行条款调整，套用时请仔细阅读。 为加强对设备设施的安全管理，提高设备设施运行的安全性和可靠性，确保设施安全、稳定、长期满负荷运行，特制订本制度。 一、设备设施选购 （1）设备设施管理人员应根据本企业特点、工艺要求广泛收集信息（包括：国际、国内本行业的生产技术水平，设备设施安全可靠程度、价格、售后服务等），经过论证提出初步意见报总经理比准实施。 （2）安装、调试、验收、建立档案等。
二、设备设施使用前的管理工作 （1）制订安全操作规程、设备检维修方案。 （2）制订设备设施维护保养责任制，设备定期检查和考核记录。 （3）安全管理人员负责监督安装安全防护装置。 （4）做好员工培训工作。内容包括设备设施原理、结构、操作方法、安全注意事项、维护保养知识等。经考核合格后，方可持证上岗。 （5）特种设备的操作人员应持有有效地操作资格证书，否则不准上岗。 三、设备设施使用中的管理工作 （1）严格执行本制度，由公司领导和设备设施管理人员负责检查落实。 （2）设备设施操作工人须每天对自己所使用
物业小区设施设备管理方案.doc
物业小区2015年设施设备管理方案 一、本项目管理设施设备概况 （一）设施设备数量明细： 1、供配电系统设备：干式变压器2台、高压开关柜5个、低压开关柜10个、低压配电箱213个； 2、给排水系统设备：污水泵33台、生活水泵2台、稳压罐1个、水箱1个、水泵控制箱1个； 3、消防系统设备：喷淋泵2台、消防泵6台、稳压罐2个、水箱1个、火灾报警机2台、火灾报警控制器23部、防火卷帘3个； 4、弱电系统设备：车辆管理系统2台、彩色监视器6台、单元门禁系统16个； 5、通风系统设备：送排烟风机19个及其附属设备； 6、公共区域设施：铁艺护栏、木质景观、健身器材。 （二）、本项目移交、外包设备 1、21台电梯及其附属设备已委托电梯通力公司保养； 2、热力交换站所属设备变频控制器 1台、板式热交换机1台、补水泵2台、循环泵2台已移交热力公司管理。 二、物业小区2015年工程设施设备管理重点和目标 （一）、工程部工作职责以及设施设备管理工作重点： 1、配电设备年检、水质检验、电梯年检、化粪池清理、围墙铁艺以及木质景观的养护、公共管道阀门的检修保养，消防设备、智能道闸设备的除尘与养护，公共照明以及各种设施设备的巡检维修，保证设备正常运转； 2、根据设施设备安全普查结果，将小修范围内的设施设备故障有计划的纳入第 二、第三季度日常维修养护工作，逐步减少遗留工程问题； 3、建立完善的标识及设施设备档案 （1）、设备标识制作 ①、完善设备房标识及责任人姓名。 ②、所有设备按套或单机悬挂《设备卡》，标识该设备的技术参数及标识其设备编号等。 ③、制作“待维修”或“维修中”告示牌用于故障设备。 ④、预计2015年4月底根据以上设备标识要求对小区内所有设备标识进行重新更换。 （2）、设备档案管理 ①、工程部负责建立设备的技术资料档案，负责建立《设施设备台账》。 ②、工程主要负责人、负责指导、监督各类设备档案的管理工作，并对重要的设备资料做备注。 （二）、设施设备管理的目标： 对设备做到"三好"、"四会"和"五定"。"三好"即用好、修好和管理好设备;"四会"即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障;"五定"即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。
物业设备设施管理规定
物业设备设施管理规定 一、承包商监督规定 对须持有政府部门颁发的资质证书方允许从事的专业,如消防自动报警系统的维护保养和定期试验,及某些专业性较强的项目,如电梯的维修保养等可将项目外委给承包商作业。 (一)承包商监督规定 为规范对承包项目的管理,特制定本规定。 1、承包商进场前,必须提供工程图、施工程序、工期计划各三套,经审查批准后方允许入场。 2、其相关专业的管理员应协调、监督承包商的工作。 3、承包商进场作业期间,必须遵守大楼的各项管理规定。 4、督促承包商严格按国家规范(如环保、劳保条例等)及合同要求施工。 5、承包商的用料,必须与合同条款规定的相一致。承包商用料的任何变更须事先经该工程主管人员签认,否则作违反合同处理。 6、承包商(来自:)因故需变更施工图纸或施工工艺,必须提出书面报告,经该工程主管人员签认并报物管部经理核准后,方允许实施。 7、承包商的竣工报告、资料、图纸等,必须先交该工程主管管理员检查核对,双方填写技改工程验收报告书,经物管部经理、总经理审查批准后,方可通知财务结算。 二、设施设备巡检规定 为保证设备正常运行,及时发现并消除故障隐患,设施设备组必须对所辖设备进行日常巡检。 1、巡视值班人员必须按本系统规定的时间和项目巡视检查管辖下的设备。 2、巡视值班人员外出巡检,必须随时与部门保持联系。 3、巡视值班人员每次巡检均须在相应的巡查记录上依顺序做好巡查情况和结果记录。 4、巡视值班人员应根据当班设备的具体运行情况,对”手动”运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。 5、发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、电度表、水表等有缺陷,发现设备运行状
物业设备设施管理制度和操作规程.
一、高压配电管理制度 二、高压配电管理规定 三、高压开关柜操作规程 四、低压配电操作规程 五、配电房管理制度 六、配电安全操作规程 七、电工安全操作规程 八、发电机管理规定 九、柴油发电机安全操作规程 十、水泵房管理制度 十一、水污染事件防范措施及报告制度 十二、给排水系统维养职责
高压配电管理制度 一、高压配电是项目供电重要部位，未经领导或专业人员许可，除机电维修管理人员外，其它任何人不得擅入。 二、操作维护责任人必须是持《高压进网证》、《特种作业操作证》的合格人员。 三、凡进入高压室作业（包括清洁性工作）必须由二人以上进行，严格执行操作监护制度，遵守操作规程。做清洁卫生工作时必须保持规定的安全距离。 四、室内严禁存放与操作无关的一切杂物，保持室内清洁卫生，设备状况良好。 高压配电管理规定 一、必须由物业站领导批准的、或持有高压操作许可证的人员方可进入高压配电房室。 二、保持室内清洁，设备干净无尘，不得堆放杂物。 三、严禁在室内吸烟。 四、操作配电房前，应仔细阅读配电房说明书及注意事项。 五、断电后，必须进行接地保护。 六、合闸前，必须断开接地保护。
高压开关柜操作规程 一、操作人员必须持有市级以上供电局颁发的“高压操作进网证”，必须熟悉一次系统结线及开关柜操作原理，操作时必须穿戴好绝缘手套、绝缘鞋。 二、操作人员必须严格遵守《操作票制度》，操作时至少有二人以上在场，一人操作一人监护。 三、操作时先打开接地开关操作孔锁、真空开关操作孔锁、检查三相电源指示灯。 四、对于接地开关，其指示牌为“|”时表示接通，为“错误！未找到引用源。”表示分断；对于真空开关，其指示牌为“|”时表示接通道，为“错误！未找到引用源。”表示分断。 五、分闸操作：先按动跳闸机构钮，开关指示牌呈“错误！未找到引用源。”向，再用操作柄操作接地开关，使指示牌呈“|”向。后锁上操作孔锁，分闸完毕。 六、合闸操作：先用操作柄操作接地开关，指示牌呈“错误！未找到引用源。”向，再用操作柄操作真空开关，操作柄插入操作孔后使操作机构向下运动，指示牌呈“|”向， 三相电源指示灯亮，再使操作机构向上运动进行锁定，最后锁上操作孔锁，合闸完毕。 七、严禁操作进线柜接地开关及出线联网开关。
物业设备、设施管理制度标准范本
管理制度编号：LX-FS-A34782 物业设备、设施管理制度标准范本 In The Daily Work Environment, The Operation Standards Are Restricted, And Relevant Personnel Are Required To Abide By The Corresponding Procedures And Codes Of Conduct, So That The Overall Behavior Can Reach The Specified Standards 编写：_________________________ 审批：_________________________ 时间：________年_____月_____日 A4打印/ 新修订/ 完整/ 内容可编辑
物业设备、设施管理制度标准范本 使用说明：本管理制度资料适用于日常工作环境中对既定操作标准、规范进行约束，并要求相关人员共同遵守对应的办事规程与行动准则，使整体行为或活动达到或超越规定的标准。资料内容可按真实状况进行条款调整，套用时请仔细阅读。 各类设备、设施是集团固定资产的主要组成部分。设备、设施的技术状况和完好率，直接影响着集团和小区的能耗、修理费用及居民生活。设备设施管理工作的成效，对集团的开发成本和经济效益，有着直接的关系。所以必须从技术、经济、组织等各个方面加强综合管理，以达到最大限度地发挥设备设施的综合效能和投资效益。 一、设备管理组织机构 物业总公司设备工程主管 分公司（处）设备维修主管 电工班水暖班瓦工班热力站
物业机电设备设施管理
物业机电设备设施管理 设备管理是以科学管理为基础，按照现代科学的理论、方法和手段研究和解决设备运行中的规律性问题，确保设备的正常、安全运行。 高层楼宇的大量涌现，使人们对楼宇设备的依赖性越来越强，同时也对楼宇设备的运行提出了更高的要求。在设备管理中，本物业管理公司注重设备全过程的综合管理，即把设备管理概念融合于设备整个寿命期中，保持楼宇设备的最佳运行状态，充分发挥楼宇设备的效益潜力。在设备管理概念中，本物业管理公司又进一步注重预防检修，即不仅做到设备的正常使用和精心维护，而且通过制定、实施周密合理的设备定期检修计划，以预防重于补救之观念，提高楼宇设备的运行效率，确保楼宇设备的安全、稳定、无故障运行，提供一个良好舒适的工作环境。 一、系统运行及日常管理 楼宇设备运行管理的目的在于通过提高设备的运行效率和运行质量，提供一个高质量的安全、舒适、便捷的工作环境。设备运行、维护管理的优劣直接关系到各个系统能否达到原有的设计性能与服务年限，关系到楼宇的供电、供水、供热、供冷等供应状况能否正常，关系到能否保障大厦运行安全。 1、运行管理 设备运行首先要在技术上考虑安全性和可靠性。其次设备的运行在技术性能上应始终处于最佳状态，以发挥设备的最佳效用。 （1）编制设备详细的技术资料，并建立设备台账。
（2）建立严格的机房管理制度，巡视检查制度和岗位责任制。 （3）制定科学、严格的操作规程。 （4）制定周密、合理的设备维护保养计划。 （5）对操作人员进行专业培训，明确各自的岗位职责，掌握专业街市和操作技能。 （6）实施维护保养工作。 （7）定期校验设备中的安全附件，保证灵敏可靠。 （8）工程技术人员对设备运行参数和统计结果作分析，及时发现事故的潜在危险，采取有效措施进行清除，确保安全运行。 （9）发生设备故障后对原因进行分析，提出有效的改善措施，确保类似事故不再发生。 2、设备系统的日常运行 （1）变配电系统 变配电系统是为建筑物提供电源的系统，是楼宇设备正常运行的最基本保障，运行人员将对变配电设备运行状态进行全面监控，对变配电室进行巡视检查，监视、记录电压、电流、功率因数等运行参数，一旦发现问题，给予及时处理。当发生局部停电等运行故障时，按照预定程序进行倒闸操作，保证安全可靠运行。 （2）建立大厦用水、供水管理制度。值班人员结合大厦自动控制系统定时监测水池、水箱的水位情况，管道及水泵的运行情况，巡视人员对屋顶、地下层等各处相关设备进行巡回检查，一旦发现缺水、溢水、跑冒滴漏等问题或其征兆，立即通知有关人员前往处理。并按
物业设施设备管理的措施与途径
物业设施设备管理的措施与途径 一设备实施分类 根据各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理，分A、B、C 三类： A类：监视系统设备，配电房各屏柜，生活泵、消防水泵，消防报警系统，电梯及其它。 B类：排风设备，水箱（池），灭火器材，排污泵及其它。 C类：房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、道路及其它。 二设备的运行管理 1、对A类设备，根据业主委员会的要求、物业服务方案，项目电工人员巡回方式对设备进行管理。 2、项目电工人员必须经过专业培训，熟悉所管理的性能、特点和操作规程，考核合格后上岗操作。 3、项目电工按岗位职责及运行操作规程，对设备进行操作和检查，认真做好运行记录。 4、项目电工人员根据运行管理有关制度，每月检查监督设备运行操作人员岗位职责履行情况，检查设备运行状态，注意设备运行安全性、合理性、经济性，检查运行、维护保养记录、检查后在有关记录上签字，发现问题及时纠正，对发现的设备问题应详细填表报告，工程主管监督整改情况。 三设施设备的维修保养 1、电工人员负责所管辖设备设施的维修保养，项目主任协调工程主管负责组织本项目维修保养工作。 2、设备设施保养分日常维修保养和定期维护保养及年检维护保养3个层次。1）日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作；定期维护保养主要工作就是性能状态检查和计划性能修理的内容；年检维护保养主要是对设备进行全面的调整。 2）日常维护保养通常由设备运行操作，当班电工负责，定期维护保养由主管负责操作安排，当班电工人员进行配合，某些设备外聘专业公司进行。 3）维护保养工作的项目由各类设备具体规定，各设备主观根据规程并结合设备具体技术状况，做出年度、月维护保养计划，经公司领导批准后实施。 4）设备年检维护保养，由委托年检单位实施。维护保养结束后以书面形式报告公司。 四设施设备维修 1、设备设施的维修分计划维修和故障维修两类 1）计划维修是在设备设施没有发生问题之前，对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理； 2）故障维修是对设备设施受损设备故障后其失效、损坏部件进行针对性维修。 2、设备设施维修采用委托维修和派工维修两种形式 1）委托维修主要用在故障维修。管理处设值班调度室，实行24小时待命值班，配置公司集团电话短号，随时接受住户、公司管理人员的维修申报和故障报告，接报后，迅速在规定时间内修复。
物业设备管理要点
物业设备管理 1、管材、器材及水表 2、室内给水系统 3、室内热水供应系统 4、室内饮水供应 1、总述：什么是房屋设备？ 房屋设备是房屋内装饰完善的给水、排水、热水、采暖、通风、空气调节、煤气、供电等多种设备的总称。 2、虽然新技术革命使用建筑设备的品种与日俱增，但是从建筑设备的使用功能来看，其构成仍然是传统的两大类：建筑卫生设备和建筑电子工程设备。 1、管材、器材及水表 给水管材应根据给水要求选用，如：生产用水和消防用水的给水管道，一般采用非镀锌钢管；当管径小于70时，应采用镀锌钢管；当管径大于70时，可采用非镀锌钢管或给水铸铁管。生活污水管道多采用铸铁排水管。 1.1、管材 管材选取取决于管道所承受的压力、土质、施工条件等因素；小区给水、排水过程常用的管材有： 金属管 非金属管 复合管材
1.1、管材（金属管） 金属管：钢管、铜管、铸铁管 a)钢管： 优点：强度高，承压能力高，抗振性能好，接头少，加工安装方便； 缺点：造价高，抗腐蚀性差。 b)铜管： 优点：抗锈蚀能力强，强度高，可塑性好，坚固耐用，热胀冷缩系数小，抗高温，防火性好，无污染； 缺点：价格高。 c)铸铁管 优点：造价低，耐腐蚀，，耐久性好; 缺点：韧性差，易脆，重量大，施工困难。 1.1、管材（金属管） ◆钢管的链接方法：螺纹连接、焊接、法兰连接 螺纹连接是利用配件连接，连接方便，但承压低，连接处易腐蚀和泄漏；螺纹处一般要加填充材料料； 焊接只能用于非镀锌钢管，接口牢固严密，不能拆卸。焊接完成后腰对焊缝进行外观、严密性和强度检查； 法兰连接一般用于连接器材以及需要经常拆卸、检修的管段上，管径大，压力高，安装复杂。连接处必须加垫圈防止渗漏，并且一个接口只能加一个垫圈；
物业设备、设施管理制度(正式版)
物业设备、设施管理制度 Through the process agreement to achieve a unified action policy for different people, so as to coordinate action, reduce blindness, and make the work orderly. 编制：___________________ 日期：___________________
物业设备、设施管理制度 温馨提示：该文件为本公司员工进行生产和各项管理工作共同的技术依据，通过对具体的工作环节进行规范、约束，以确保生产、管理活动的正常、有序、优质进行。 本文档可根据实际情况进行修改和使用。 各类设备、设施是集团固定资产的主要组成部分。设备、设施的技术状况和完好率, 直接影响着集团和小区的能耗、修理费用及居民生活。设备设施管理工作的成效, 对集团的开发成本和经济效益, 有着直接的关系。所以必须从技术、经济、组织等各个方面加强综合管理, 以达到最大限度地发挥设备设施的综合效能和投资效益。 一、设备管理组织机构 物业总公司设备工程主管 分公司（处）设备维修主管 电工班水暖班瓦工班热力站 二、设备设施技术资料管理
设备、设施管理资料, 主要指其应具的台帐、卡片、档案等的建立和管理。 1、设备分类： A．供暖、供热水设备；B．供电设备；C．给排水设备；D．通讯设备； E．交通运输设备；F．办公设备G．生活设备H．机械加工设备 I．土建设备J．社区文化宣传设K．社区文娱健身设施L．其它设备 2、设备设施编号： 3、A、已经安装完毕并验收合格的设备设施, 在转入固定资产的同时, 均应由设备管理员统一建帐登记。台帐、卡片一式两份, 由主管部门和财务部各执一份。 3、设备设施台帐和卡片的管理： 台帐和卡片由设备管理员管理, 财务部由分管设备的财会人员负责。
物业设备管理制度汇编
物业设备管理制度汇编
*****物业设备管理制度汇编 设备设施安全管理 1、工程部（设备设施管理部门）应建立健全《设备台账》。 2、设备管理以安全、正常、经济运行为标准，设备的操作、保养、维修由工程部（设备设施管理部门）专业技术人员实施；相关专业人员必须具备相应的资质、上岗证。 3、智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实行24小时值班制度；未经主管部门领导许可，非值班人员一律不得进入值班室及设备运行间。 4、设备运行、维修、保养必须严格按照相关操作规程进行，并做好相应的安全措施和技术措施，谨防事故发生。 5、设备管理、运行、维修人员应全面了解和掌握设备运行规律，贯彻“预防为主”方针，防止安全事故发生。 6、值班室、设备运行间应按规范要求，配备合格的消防器材及相关警示标志。 7、值班室、设备运行间等工作场地，严禁吸烟。 8、值班室、设备运行间等工作场地、设备及附属设施应始终保持清洁卫生，严禁堆放杂物及搭晾衣物。 9、设备运行间应保持通风、照明良好，应急灯始终完好，门窗开启灵活无破损，并有防鼠、防蛇、防小动物进入的相关措施。 10、每年年底前，工程部（设备设施管理部门）对所管物业项目的设备设施维护保养情况进行一次拉网式大检查，针对检查中发现的问题制订下一年《年度设备设施保养计划》、《年度设备设施大中修计划》。
设备设施检查管理 1、每季度（或每月），工程部经理组织专业人员对年度计划落实情况进行监督检查，发现问题及时督促整改，并填写《季度/月度设备设施检查记录》。 2、每天（或每周），由设备专业主管人员对所管辖设备的运行状况进行全面检查，发现异常或事故隐患时应及时排除，重大问题应及时向工程部（设备设施主管部门）、管理处主任汇报；同时应按要求如实填写相关设备日检记录。 3、设备责任人必须保证设备安全运行，每天对设备安全状况、线路、零部件等进行巡视检查，发现故障隐患及时排除，确保安全。
物业设备管理人员岗位职责
物业设备管理人员岗位职责 1.工程部经理 是对物业设备进管理，操作，保养，维 修，保证设备正常运行的总负责人。 2 、各专业技术主管（工程师或技术员） 负责所管辖的维修班组的技术、管理工 作，并负责编制所分管的机电设备的保 养、维修计划、操作规程及有关资料， 协助部门经理完成上级主管部门布置的 工作。 物业设备管理人员岗位职责 ?4、维修人员（技术工人） ?5、保管员 ?6、资料统计员 4、物业设备管理制度 现代物业管理都是专业化管理，最主要 的内容就是要建立一套完整的管理制 度。物业管理的规章制度有下列三大类： 一、生产技术规程方面的制度 1.物业设备接管验收制度
2.物业设备的安全操作规程 3.物业设备的保养维修规程 二、管理工作方面的制度?1、物业设备预防性计划维修保养制度?2、设备运行管理制度：包括巡视抄表制度，安全运行制度，经济运行制度，文明运行制度等。 ?3、工具领用保管制度 三、责任方面的制度 1.各专业、技术工种及管理岗位责任制度 2.值班制度 3.交接班制度 4.报告记录制度 从而实行专业化、制度化的物业设备管理。 ※物业设备管理的要求及标准 ?设备管理体制 1.企业负责人管理职责 2.设备管理部门及其人员配备
3.健全必要的管理制度 4.技术经济指标应达到同行业或上级主管部门规定的要求 设备技术与经济管理 设备前期管理 2.固定资产管理 3.设备技术管理 4.设备经济管理 5.设备使用与维护管理 6.设备检修管理 7.动力房管理 8.特种设备管理 设备管理现代化 ?采用计算机辅助管理。 ?采用设备状况监测和故障诊断技术实行预防性维修方式。 ?设备制维修和改造中采用新材料，新工艺，新技术。 ?逐步实行全员化，社会化，规范化的方向努力。
物业设备管理意义
物业管理的基本内容包括管理和服务两个方面。 所谓管理，指的是对物的管理，也就是要做好建筑物和设备等方面的管理、运行、维修和保养工作。由于现代建筑配套设施设备的先进性和复杂性，因此，要求对物的管理要靠专业的知识、规范的程序、严格的标准和高超的性能。即以一定的科学管理程序和制度，按照一定的技术管理要求，对各种物业设备的日常运行和维修，进行有效的管理。如果设备不能正常运行或经常损坏处于瘫痪状态，房屋就不能很好的发挥其住用功能，更谈不上保值或升值。因此，房屋设置的运行和维修管理是物业管理工作的重要内容之一。 1、房屋设备管理是人们生产、生活、学习正常进行的有力保障。 房屋设备不仅是人们生产、生活、学习正常进行所必需的物质基础，也是影响工业、商业发展和人们生活水平提高的制约因素。房屋设备的运行和维修管理的好坏与否，直接影响到房屋的住用水平，影响到人们生产、生活、学习的正常进行。没有良好的设备运行和维修管理，就不可能提供安全、舒适、可靠的生产、生活、学习环境，就不能使人们安居乐业。所以，良好的房屋设备管理是人们生产、生活、学习正常进行的有力保障。 2、房屋设备管理是延长设备使用寿命，保障设备安全运行的保证。 良好的房屋设备管理，可以保证设备在运行中的安全和技术
性能的正常发挥，并能延长其使用寿命。这是因为，房屋设备会因长期使用、自然作用或使用不当等原因而发生磨损、毁坏，如果加强了设备的日常运行管理，就可以避免因设备使用不当引起的损坏并保障其安全运行；加强设备的维修管理就可以提高设备性能，排除运行故障，避免事故发生，从而延长设备的使用寿命，提高设备的使用效益，不仅为企业和业主节约了资金，提高了生产经营效益和居民的生活居住水平，也为实现物业的保值、增值打好了基础。 3、房屋设备管理是城市文明建设和发展的需要 现代化的城市要求房屋建筑能达到适用、经济、卫生的要求，避免环境污染，达到人的生存与环境生态的协调与和谐。而这一切都离不开装置在房屋建筑物内的设备管理，这些不同种类、不同功能的房屋设备经过科学技术发展的水平，而且标志着城市文明的程度。所以说，为了城市文明卫生建设和发展的需要，也要搞好房屋设置管理。 4、房屋设备管理能强化物业管理企业的基础建设 由于房屋设备管理是一种开放型管理，因此，它的好与坏直接可以显示出物业管理的行风好坏、管理服务质量的优劣，以及技术水平的高低，从而反映出物业管理企业形象。因此，搞好房屋设备管理，可以促使物业管理企业及时抓住和纠正不良的行风苗子，不断提高管理服务质量和技术水平，从而强化物业管理企业和行业的基础建设，促使物业管理更好地发展。
物业公司设施设备管理制度
物业公司设施设备管理制度 1.目的 规范设施设备管理，延长其使用寿命，保障设施设备正常运行。 1.适用范围 适用于园区内所有的设施设备。 3.职责 3.1工程部资产管理员必须做好设施设备的台帐，严格做好设施设备的库存管理 3.2工程部经理做好设施设备的保养计划与申购计划。 3.3其他各部门人员对设施设备的改装、移位提出合理性建议。 4.内容 4.1设备技术档案管理 4.1.1各类技术资料必须分类装订成册，编制目录，专人管理，并按规定程序借用。 4.1.2每一台设备应设立一张《设备登记卡》，并按设备系统分别装订成册。《设备登记卡》应包括设备检查、维修保养记录，设备缺陷记录以及重大事故记录。设备应每年按《设备登记卡》进行一次全面的清点核对，应该做到帐物相符。 4.1.3每一独立用户单元需设立一张《单元设备档案卡》，以便于掌握对用户设备设施的完 好程度及设备返修率程度的了解。 4.1.4所有技术档案如需复印，必须经工程部经理批准。 4.1.5工程部技术档案管理人员必须严格执行本制度，不得遗失技术档案，未经工程部经理 批准，不得随意复印、外借，否则应按《员工守则》的相关规定进行处罚。 4.2新增、改装及报废设备管理 4.2.1凡各部门需新增设备，均应由各部门向工程部提出申请，经工程部按电力供应、建筑 物承载允许值，安全及环保等要求核实后，报请上级批准后方可进
行。 422工程部应提供产品信息和核查新增设备的产品，与使用部门共同制定安装要求，并视工程大小，决定由工程部或委托专业施工单位施工。 4.2.3新增设备验收后，验收资料及技术文件，由工程部存档，工具由使用部门保管。 4.2.4物业设备设施需改装、移位时，对一般容易改装、移位的设备设施，由使用专业提 出申请，报请部门经理批准后，由工程部安排计划进行。当改装工程较大，技术复杂性和价格较高或需对原建筑结构做较大面积破损的，一定要由部门经理报请上级批 准，并由工程部提出方案后再进行施工。设备设施改装的资料及审批文件，应由工程部存档，隐蔽工程设备设施的改装、移位的资料除存档外，还应对相应竣工图纸作有关说明备案。凡任意改装、移位设备设施或拆除建筑物结构者，应追究责任。 4.2.5相同设备的更新和报废必须同时办理。 4.2.6设备的报废必须遵循以下原贝 4.2.6.1政府指定的淘汰产品 4.2.6.2已超过使用期限，损坏严重；或是虽能运转，但是有严重隐患，而修理成本昂贵的 设备。 426.3因为事故损坏，而修理费用接近或超过原价值的设备 4.2.6.4无法修复的设备 4.2.7设备的报废，应由使用部门提出申请，由工程部进行技术鉴定后，方可办理报废手 续。价值较大的设备，应经上级批准。 4.3工具、耗材和备品备件采购、库存及领用管理 4.3.1日常手用工具应由库房管理人员根据物业的耗用规律和使用情况，在保证数量又不造 成积压的原则下，制定最低备用量。 4.3.2日常手用工具的初次领用，必须经工程部经理批准；需要更新时，必须以旧换新， 并经专业工程师批准。 4.3.3日常维修材料和备件，由各专业根据需要按月填写《采购申请单》，制定月度采购计 划，报工程部经理审批后提交行政人事部汇总，经总物业经理审批后由行政人事部负责米购。 4.3.4特殊情况下，计划采购未包含的，并且库房没有存货时，可以提出临时采购申请，由 工程部各专业填写《采购申请单》，经工程部经理和总物业经理批准 后，交行政人事部执行采购。
物业公共设施设备管理
物业公共设施设备管理 物业管理公司共用设施设备涉及业主的生活质量和生活安全问题，是物业公司必须维护管理的部分。为保证设备运行正常，无重大管理责任事故，需要制定安全管理制度。（1）制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。（2）配备所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备管理和维修人员持证上岗。（3）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘积垢，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。（4）建立供电、供水的管理制度，供配电、供水系统配置人员24小时值班。 （5）监控系统等智能化设施、设备运行正常，有记录并按规定定期保存。按工作标准时间排除故障，保证系统工作正常。 （6）消防系统设施齐全，完好无损，确保随时启用。 （7）消防管理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种问题。（8）制订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通，无火灾安全隐患。 （9）给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象，按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。排水系统通畅，汛期无泛水，地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，保证无大面积跑水、泛水，长时间停水现象。建立事故应急处理方案。（10）公共配套服务设施维护周到，公用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好，大厦范围内的道路畅通，路面平坦。 要对小区的公共设备进行严格的管理和有效的监控，还需要依靠完整的设备管理信息和对物业员工的有效监督，来保证设备的正常运作，为业主提供安全舒适的小区环境。极致物