房地产金融练习题答案

第一章

名词解释

房地产:房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。

金融:是指以银行为中心的各种形式的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流通。

资金清算: 是金融机构之间办理资金调拨、划拨支付结算款项，并对由此引起的资金存欠进行的清偿。

房地产业：是由房地产的开发、经营、销售、服务等多种行业构成的庞大的产业群，是国民经济的重要组成。房地产金融:

1、广义上是利用各种可能的方法、工具为房地产业各相关部门筹集、融通、清算资金，提供相应服务的所有金融活动。

2、狭义的是金融服务于房地产业的行为。

3、本课程的概念不包含资金清算部分的广义房地产金融，特别是指与房地产经营有关的金融行为。

开发性房地产金融服务：为房地产的开发经营提供融资、筹资、结算等服务的金融活动，对象为经营者、建设者消费性房地产金融服务：为房地产的消费者提供各种金融服务的金融活动

市场化房地产金融服务：是指围绕着房地产市场，为广大的金融市场参与者提供全方位金融服务的金融活动。房地产市场的区域性：房地产具有地区性和不可移动性，仅能供应一定区域范围的市场，满足一定区域范围客户的需求。

住宅合作社：是一种互相帮助、共同建房的非营利性团体，属集体合作性质。它是以建房资金融通及储蓄、建设和管理一体化解决住房问题的合作社。

房地产业：是由房地产的开发、经营、销售、服务等多种行业构成的庞大的产业群，是国民经济的重要组成。公积金：

公积金制度：是包含医疗、退休和住房等各种社会保障功能的制度安排，也是强制性的社会制度

简答题1、简述房地产业的特点及其重要性。

1）房地产业投资大、借款多、周期长2）房地产受区域因素影响较大

3）房地产具有投资和消费的双重性4）房地产受国家政策与城市规划影响

2、简述房地产金融的作用。

1）房地产金融是房地产业发展的保障，房地产的开发、销售等都是在金融部门的支持下进行的。

2）房地产金融政策是房地产宏观调控的重要手段，房地产金融被称为房地产市场的“调节器”。

3）房地产金融是引导房地产消费、促进住房制度改革的有效途径。

4）房地产金融政策调整储蓄、投资和股市间的关系。

3、简述房地产业同金融业的关系。

按照现代经济理论，金融业是符号经济的代表，房地产业属于实体经济，但二者的关系非常密切，相互作用、相互联系、相互依赖：

1）房地产业越发达，与银行业的关系就越密切，依赖性越强2）房地产业与银行业相互促进

3）房地产业的不良发展会影响金融业的正常运行，实践证明，在房地产业的景气周期中，受影响最突出最深刻的就是银行金融服务业。

4、简述国外房地产金融发展的三种主要形式。

1）建筑业协会Building Society是房地产金融业最初的专门形态，实质是“互助”和“集资建房”，最初是地方性组织，后来逐渐发展成为全国性组织，变成具有银行储蓄、贷款功能的金融机构。

2）土地开发银行是有重要的政府参与或规制的房地产金融服务，其发展经历了三个阶段：a.早期阶段（1769-1849）土地开发银行的核心是土地，最重要的主体是地主，政府强制地主加入，同时出资并参与管理、监督，地主以其土地作抵押取得贷款进行土地开发经营，服务于一定地区的民众

b.中期阶段（1850-1873）取消了原来只有地主才能参加的限制，并发展了抵押土地证券化，还是主要为本地

居民服务。

c.后期阶段（1874—）中央银行成立，地区性的土地开发银行也因中央银行中的土地开发银行功能的体现而

得以形成链条式的结构，开发规模和周期都有了长足的发展。

3）公积金制度始于1955年，是包含医疗、退休和住房等各种社会保障功能的制度安排，也是强制性的社会制度。

5、简述我国房地产金融发展历程。

建国以来，我国房地产和房地产金融的发展经历了三个特征非常鲜明的阶段：

1）住房建设资金管理阶段（1949-1978年）计划经济时期：福利住房制度是国家将应发放给职工的住房费用，集中统一使用，建造房屋，然后分配的过程。

50年代后期提出自建公助，六七十年代国家对住房投资的重视程度继续降低，越来越重生产，轻生活

2）房改金融阶段（1978-1990年）1978年后我国开始住房制度改革，经历了前期探索、租金改革、筹资模式改革和房地产金融市场化改革等不同改革阶段前期探索阶段企业单位和国家、地方政府都不堪重负，改革成效非常不满意。租金改革阶段，最终促成了住房制度的全面改革，使房地产金融进入到住房建设、分配、消费的各个环节。这个时期房地产金融主要以房改金融为特点

3）市场化房地产金融阶段（90年代以后）房地产的大规模发展有力地促进了房地产金融的发展成长，使我国的房地产金融进入了市场化阶段。

6、分析我国房地产金融发展中存在的问题，并提出解决思路。

⑴房地产金融市场的资金来源单一，必然造成风险单一，非常容易形成非周期性系统性风险。

⑵房地产贷款品种可选择性差⑶房地产金融市场的法律体系不完善

⑷房地产金融市场发育滞后⑸银行的经营机制有待转变⑹房地产金融风险意识有待提高

解决思路1）房地产开发的预先介入机制。2）全程管理机制。3）科学决策机制。

4）呆坏账预警处理机制。5）建立科学决策的方法和指标。

7、简述成熟的房地产金融市场的标志。

完善的法律体系完善的市场结构丰富的市场产品大规模的交易高效的市场效率严格的风险管理第二章名词解释

房地产周期：

汇率：就是一国货币对别国货币的汇兑比率。

利息：对借款人来说就是资金占用的成本，而对放款人来讲就是借出资金获得的补偿即收益。

利率：是资金占用的单位成本即价格。

名义利率（票面利率）：借贷双方在订立合同时共同约定的利率。从借出资金一方而言，利率反映了资金的时间价值，实际上利率就是到期收益率。

利率集：就是名义利率的组成，即在名义利率中到底包含了哪些利率。从放款人的角度来说，也就是资金收益到底由哪些部分组成；而从借款人的角度，则是其借款成本到底包含哪些。

实际利率：是名义利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率，是借款人所付利息率减去通货膨胀后的利息水平，即贷款人所取得的利息（或利润）减去通货膨胀后的利息率水平。

期限结构溢价：因期限差异造成的利率差异

未来值：就是存款经过一段时间后的价值，包括本金和利息。

净现值：各期未来收益贴现值总和与初始投资的差。

资产收益率：是指该项资产所有净营业收益总额与该项资产价值总额的比值，说明整个资产的收益水平。

计算公式：资产收益率=净营业收益/资产价值=（营业收益-经营费用）/资产购买价格

权益收益率：是股东所占权益对应的收益水平，在房地产中是专指按揭贷款借款人所拥有的权益（自有资金）的收益水平，其数值为税前收益与自有资金的比值，即：

权益收益率=税前收益/自有资金=（净营业收入-年还款额）/自有资金

有效（内部）收益率：是指能使房屋的未来收益与其终值（即房屋的处置价）之和的贴现值等于现值的贴现率。信贷：是借款人由于自己的良好市场信誉，在没有任何其他承诺仅以借款合同的约定就获得银行一定数量的贷款的融资活动。是借款人与银行之间发生的“纯信用”关系。

担保贷款：是银行为了保证自己的资金的安全，在贷款时除借款人的还款承诺之外附带更加严格的条件的借贷活动。是借款人与银行之间发生的“泛信用”关系。

保证贷款：保证贷款（狭义的担保贷款）——在借款人出现违约时，由第三人（担保方）提供保证和代偿的贷款方式；

质押贷款：是指借款人或第三方将等价的各种权益凭证交给贷款银行作为贷款还款的保证而产生的借贷关系

抵押贷款：抵押贷款是指房屋所有人或购买人将房屋或预售房屋作为自己偿还贷款或履行合同的担保而进行的借贷关系，是担保贷款的特殊方式之一。一般地，以完全权益的房屋作抵押的称为“抵押贷款”，以非完全权益的房屋作抵押的称为“按揭贷款”（mortgage）。

简答题

1.简述影响房地产金融市场的社会经济因素。

通货膨胀的变化、银行利率的变化、所得税法的变化、货币汇率的变化、日用品价格的变化

房地产证券和其他投资工具回报率的变化、金融政策、社会福利制度

2.说明利率、贴现率、现值、未来值的概念及其计算方法（计算方法见PPT）。

利率：是资金占用的单位成本即价格。

贴现率：由于资金具有时间价值，一笔资金若干时间之后的价值（购买力）与现在的价值（购买力）是不同的，二者的比值就是贴现率。

现值：资金的未来收益通过贴现的办法换算成现在的价值量就是其现值，即时间为零时的价值量。

未来值：就是存款经过一段时间后的价值，包括本金和利息。

3.如何准确界定资产收益率、权益收益率和有效收益率的概念？

资产收益率的变化主要取决于资产（房地产）的收益水平变化；

权益收益率的变化既取决于资产（房地产）的收益水平，也取决于资产（房地产）中按揭购房者的权益比例——首次付款比重与已偿还贷款比重之和。

有效收益率是购房者实际能取得的收益率，所有又称为内部收益率。

4.如何准确界定信贷、担保贷款和抵押贷款的概念？

信贷就是借款人由于自己的良好市场信誉，在没有任何其他承诺仅以借款合同的约定就获得银行一定数量的贷款的融资活动。是借款人与银行之间发生的“纯信用”关系。

担保贷款是银行为了保证自己的资金的安全，在贷款时除借款人的还款承诺之外附带更加严格的条件的借贷活动。是借款人与银行之间发生的“泛信用”关系。

抵押贷款是房地产金融业务中最主要的内容，牵涉面广，需注意的细节多，贷款周期较长，管理比较复杂。

5.简述信贷与抵押贷款的关系？

信贷与抵押贷款都是借贷关系，但二者有着重要的区别：

⑴信贷以借款人的信誉和经济实力为还款保证，抵押贷款以借款人的物业价值为还款保证；

⑵抵押贷款的安全性要高于信贷，即信贷不容易，而抵押贷款较容易；

⑶房屋的不可移动性、价值稳定性使其抵押比例可以较高，从而使房屋的按揭业务成为普遍的住房消费的实现手段。

6.设定抵押的条件是如何规定的？可设定为抵押物的房地产包括：

⑴依法通过出让、转让方式获得的国有土地使用权；

⑵企业、公司、经济组织或个人所有的厂房、仓库、办公楼、商店、宾馆、自用住宅等建筑物；

⑶依法获得的房屋期权；⑷依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；

⑸依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等地的土地使用权。

7.不可设定抵押的房地产有哪些？

⑴权属有争议或不清的房地产；⑵已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产；

⑶用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；⑷列为文物保护的古建筑，有重要纪念意义的建筑物；

⑸被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产；⑹未依法登记领取权属证书的房地产；

⑺未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产；

⑻行政机构所有的房地产，政府所有、代管的房地产；

⑼耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律允许抵押的除外；⑽划拨土地使用权。

8.设定抵押时的注意事项有哪些？

我国房地产的产权结构复杂，在产权多元化或产权不全的房屋设定抵押时应注意以下问题：

⑴共有房屋的抵押共有房屋可以抵押，但需经其他共有人书面同意。

⑵出租房屋的抵押已出租房屋可以抵押，但需尽告知义务，租赁合同继续生效；目前公房不可抵押。

⑶房改房的抵押“房改房”可以抵押，但抵押估价受到较大限制；不同类型的房改房，其评估价差异较大。

⑷新增添附物问题房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。在需要拍卖时添附物可以与抵押物共同拍卖，但添附物拍卖所得抵押权人无权优先受偿。

9.什么是抵押权的物上请求权，有哪些类型？

贷款人对自己的抵押权有物上请求权，即当抵押物受到非法侵害时，抵押权人可以以权利人的名义独立请求法律保护。

物上请求权包括：⑴停止侵害请求权⑵请求恢复原状或提供额外担保⑶消除危险请求权

⑷排除妨碍请求权⑸损害赔偿请求权

10.拍卖房屋有哪些注意事项？

⑴拍卖应办理的手续

A.拍卖是由委托方委托拍卖人进行物业处置的方式，由在拍卖中出价最高者付出相应的购买款后得到标的物的过程。

B.实践中，抵押人、抵押权人、法院都可成为拍卖的委托方，抵押人或抵押权人作为委托人时应协商一致同意委托受托人拍卖该抵押物。

C.拍卖一定要按法定程序公开进行，违反法律规定的拍卖是违法行为，其结果不仅不被承认，可能还会导致严重的法律责任

⑵房屋拍卖后的清偿顺序

A 支付处分抵押房屋的费用，

B 扣除抵押房屋应承担的税款，

C 偿还抵押权人的债权本息及抵押人应付的违约金，

D 剩余金额返还抵押人，

E 若拍卖所得不足于支付前三项费用的，抵押权人可以向抵押人追偿。

⑶重复抵押时价款的分配

同一抵押物依法可以重复抵押，在实现抵押权时，按照登记的顺序来实现。因此，房地产抵押必须进行抵押登记，否则抵押权人的权利就有可能不受保护。

⑷房屋拍卖时的优先购买权

法律规定，在房屋被拍卖时，抵押权人应书面通知下列人员以保证他们的优先购买权：

A已出租的抵押房屋的承租人；B共有房屋的其他共有人；

C与抵押房屋不宜分割或者有共同配套设施的房屋的所有人；

D按优惠价购买的公有住房的原产权单位或微利房的原出售单位。

11.质押有哪些特征？它与抵押有何异同？

特征：⑴质权人对质押财产享有占有权⑵质权人对质押物所生孳息享有收益权

⑶质权人有决定拍卖或变卖质押财产的权利⑷质权人享有妥善保管质押财产的义务

与抵押的异同：

⑴质押与抵押的共同点

A都属于物权的担保方式；B都以取得所押财产的价值为目的；

C质权或抵押权都因债权而存在，与债权不可分离；D都以所押财产的价值优先受偿。

⑴质押与抵押的区别

A质权人对质押财产享有占有权，质押在质物转移给债权人时生效；抵押不需转移抵押物，抵押需要登记，抵押自登记之日起生效。

B质押中质物的孳息由质权人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。

C质押中，在债务人期满未履行其还本付息义务的，质权人可以独立做出决定依法处置质物而优先受偿；抵押中，抵押权人享有请求权，无权直接处置抵押物。

D质押中质权人对质物有保管的义务，并对此承担相关的法律责任。

12.质押的参与人有哪些，其有何权利与义务？

⑴质押的参与人

质押的参与人包括：债权人，享有债权和质权者；债务人，对债权人应承担偿还债务的义务人；出质人，对债务人的债务以出质物提供担保者，可以是债务人自己，也可以是第三方。质物按其性质可分为动产质押和权利质押。法律对出质人有严格的资格规定。

⑵出质人与质权人的权利和义务

法律上对出质人的权利与义务、质权人的权利与义务都有严格的规定，应得到相应的保证和执行。随着我国法律体系建设的逐步完善，具体的安排还会更加清晰、严格。

13.权利质押合同包括哪些主要内容？

根据《担保法》第65条的规定，权利质押合同应包括如下内容：

⑴被担保的主债权的种类和数额⑵债务人履行债务的期限⑶质物的名称、数量、质量、状况

⑷质押担保的范围⑸质物移交的时间⑹当事人认为应当约定的其他事项⑺补正

《担保法》第64条规定，出质人与质押权人签订质押合同时应当采用书面形式，口头约定质押合同是无效的。

14.权利质押有哪些效力？

对个人住房质押贷款的质押标的主要为各种债券和存款单，其标的范围的效力包括：凭证书、存款利息或债券利息、违约金和损害赔偿请求权及其他权利。同时，还应特别注意如下方面：

⑴优先受偿的效力⑵对出质人权利的限制⑶质权人占有权利证书的权利

⑷质权人必须履行应尽的义务⑸权利质押权的消灭

15.保证贷款的参与人有哪些，其间关系如何？

对个人住房质押贷款的质押标的主要为各种债券和存款单，其标的范围的效力包括：凭证书、存款利息或债券利

息、违约金和损害赔偿请求权及其他权利。同时，还应特别注意如下方面：

⑴优先受偿的效力⑵对出质人权利的限制⑶质权人占有权利证书的权利

⑷质权人必须履行应尽的义务⑸权利质押权的消灭

16.保证有何特征，有哪些性质？

⑴保证的特征

保证是以保证人的全部资产提供的担保，因此：

A保证人负无限责任，B保证易于设定和执行，C保证没有特定的财产，执行可能很容易也可能非常困难。

⑵保证的性质

人身性从属性代偿性转移性独立性

17.保证人有哪些条件？

⑴保证人须具有民事主体资格⑵保证人须具有代为清偿债务的能力

18.保证人承担保证责任的财产范围有哪些？

⑴公民作为保证人承担保证责任的财产范围⑵企业作为保证人承担保证责任的财产范围

第三章

名词解释

杠杆原理：利用借贷资本补充自身资金的不足，以完成更大规模的投资。

月还款额：通俗地也称为月供，是指每月应还银行的本息和。

本息均还法：是将贷款的本金和利息平均分摊到每个月来还款的办法，即在每个月相等的还款中包含相同的本金和相同的利息。

其计算公式：每月摊还本金=贷款额/贷款期限（月数）=M/n

每月摊还利息=（n+1）*M*i/2n

每月还款额=每月摊还本金+每月摊还利息= M/n+（n+1）*M*i/2n

这里，M为贷款额，n为贷款月数，i为贷款的月利率。

先息后本法：是严格按照贷款资金的实际占用时间来计算利息，每次还款后本金降低，下期还款中的应计利息为剩余本金（贷款余额）的利息。

本金：是借款人所欠银行债务总额，其初始值就是借款人从银行所获得的借贷总数额。

分摊系数：在抵押贷款中，一般要求借款人在期限内按照一定的期段（通常是一个月）偿还一定的本金，即把所有的本金分摊到整个借款期限来进行还款，这个过程称为“摊还”amortization，或者“分期偿还”。每一期摊还的本金额占本金的百分数称为分摊系数，记作K，它是由本金、利率、期限和摊还方式决定，是银行对借款人综合还贷能力的重要考察指标之一。

有效利率：对借款人，有效利率是使自有资金安全、高效，财务杠杆作用明显的借款利率，即使自己的权益收益率保持合理水平的借款利率，当然是希望越低越好。

对贷款人，有效利率就是能使自己的贷款安全、高效，获得合理回报（扣除了通涨、风险补偿等）的利率水平，当然希望是越高越好。双方通过谈判，达成抵押贷款合同所确认的利率。

贷款比率：是贷款额占总资产（房屋购买价格）的比率，也称为贷价比，反映财务杠杆作用的大小。

还贷常数：是年还款额与总借款额的比值，即：还贷常数=年还款额/总借款额

再抵押：抵押人将已抵押房屋（抵押期尚未完结）再次向银行申请抵押贷款的行为称为再抵押。一般地，向原抵押贷款银行申请再次抵押称为再抵押，向其他银行申请再次抵押称为二次抵押。

等额还款：固定利率抵押贷款要求每月还款额相同，因此称为等额还款或等额偿还。

期前还款：借款人基于自己的利益在贷款未到期前提前还贷的行为，属于违约的一种，但一般其承受的罚则被认为并不对双方造成特别重大的伤害，因此一般是可以许可的。（除非双方有特别的约定）

简答题

1.简述杠杆作用的形式。

⑴杠杆正作用

当资产收益率大于贷款利率时（即D>0），形成正的杠杆作用，使权益收益率上升，提高了自有资金的使用效率。D越大则作用越强，提高贷款比率越有利。L越大越好！

⑵杠杆中性作用

当资产收益率等于贷款利率时（即D=0），形成中性杠杆作用，权益收益率不受影响。贷款对于扩大经营规模，提高企业的影响力有重要作用，同时也产生了一定的潜在风险。

⑶杠杆负作用

当资产收益率小于贷款利率时（即D<0），形成杠杆的负作用，权益收益率不仅不能提高，反而会下降。这时，贷款比率越大，杠杆因子越大，权益收益率受到的影响也越大，负债经营的风险就越突出。L越大越不好！

2.简述本息均还法和先息后本法的差别。

⑴二者的月还款额不同；⑵每月还款额中本金、利息所占比重不同；

⑶两种还款方式中利息总额不同；⑷在发生提前还清债务时，剩余本金不同，产生的后果也有重要差别。

3.简述抵押贷款中参与人间的关系。

⑴借款人、放款人、房地产开发商的关系

借款人、放款人与房地产开发商的关系是在购房过程中建立起来的，相互之间的关系是资金、权益和实物的交换关系，房地产开发商与借款人和贷款人的关系随着房屋实际使用权、房屋实物、购房资金的相互转换完成而结束。在这里，放款人是由房地产开发商拉进来的，其与借款人的关系随着借款人清偿完所有债务而结束。

⑵借款人、放款人、保险公司的关系

三者关系在整个抵押贷款运行过程中建立，在出现保险标的事故时得到强化，在保险事故理赔完成或者借款人清偿了所有债务后结束。保险公司是放款人拉进来的，主要是为借款人的生命和抵押物可能遭遇的风险提供保障，以避免或降低贷款人所单独承担的风险，也是金融市场风险转移的重要方式。由于住房抵押贷款的期限一般较长，借款人、放款人和保险公司的关系延续的时间也较长。

4.如何准确界定贷款比率、本金、摊还、再抵押的概念？

5.请用图示简要说明抵押贷款的运作过程。

6.简述抵押房屋的使用管理。

在抵押贷款中，抵押物的实际控制权和使用都还是在抵押人方面，抵押权人对抵押物并没有任何的实际控制，但为了保证自己的相关权益，抵押权人对抵押房屋如何使用和管理还是具有一定的请求权的。而抵押人虽然实际占用着抵押房屋，但涉及到对抵押房屋任何改变（包括实体和权益）的事项都不能单方面作出决定，必须与抵押权人取得联系、沟通和一致。

在抵押贷款中，抵押物是由抵押人实际控制、使用和管理的，在这个过程中，他必须遵守以下基本约定：

⑴必须保证所占管房屋的安全性；⑵必须保证所占管房屋的完整性；

⑶有随时接受抵押权人检查的义务，不得有损害所占管房屋的功能或降低其价值的行为，否则必须承担相应的责任，直至由放款人收回部分或全部贷款，并由抵押人承担违约责任；

⑷需向放款人认可的保险机构投保并支付保险费，抵押权人应为保险事故赔偿的第一受益人，保单正本由抵押权人保管

7.简述违约后抵押房屋如何处理？

⑴发现借款人违约后，抵押权人必须事先通知借款人，如果借款人未能给出有说服力的解释，抵押权人才能采取进一步的行动；

⑵抵押权人可以与抵押人协商委托拍卖公司拍卖抵押房屋来抵债，如果协商不成则可以要求司法机关强制执行拍卖条款；

⑶抵押权人是拍卖抵押房屋的第一受益人，如果拍卖所得不足偿还贷款本息时，债权人有权继续向借款人追偿，如果拍卖所得偿还贷款本息和其他有关费用后有剩余则余额应由抵押人收回；

⑷对拍卖价格，借款人如认为偏低，可以提出理由阻止。

8.利率调整后月还款数额的计算方法。

本息均还法

当借款人还款n1个月后，利率由r变为r′

则此时剩余本金为P′=P－n1m=P－n1*P/n=P(1-n1/n)=(n-n1)P/n

此时银行可以采取两种处理方法，对余下期限（n′＝n－n1）的还款作出适当安排：

⑴固定还款期限，改变还款额

月还本金：m′=P′/（n-n1）=[(n-n1)P/n]/（n-n1=P/n

与利率变动没有关系，而月还利息为：

N′=(n′+1)*P′*r′/2*n′=(n-n1+1)P*r′/2n

T′=m′+N′=[2P+(n-n1+1)P*r′]/2n

例：某客户借款10万元，期限120月，月利率1%，还款3个月后，利率调整为1.0833%，则其还贷变化为：前3个月还贷安排：m=P/n=100000/120=833.33（元）

N=（n+1）P*r/2n=504.17（元）

T=m+N=833.33+504.17=1337.50（元）

3月后的还贷安排：

m′=m=P/n=100000/120=833.33（元）

N′=(n-n1+1)P*r′/2n=(120-3+1)*100000*0.010833/240=816.99(元)

T′=m′+N′＝[2P+(n-n1+1)P*r′]/2n=1650.32（元）

每月还贷额增加1650.32－1337.50=312.82（元），总共则需多还款312.82*117=36599.94（元）

⑵固定还款额，改变还款期限

月还款额不变，即T′=T，因此m′+N′=m+N

（P′/n′）+（n′+1）P′*r′/2n′=P/n+（n+1）P*r/2n 变换后得：

n′=（n-n1）（2+r′）／[2+（n+1）*r-（n-n1）*r′]

例：借款10万元，期限120月，月利率1%，还款3个月后，利率调整为1.0833%，则其还贷变化为：

前3个月还贷：m=P/n=100000/120=833.33（元）

N=（n+1）P*i/2n=504.17（元）

T=m+N=833.33+504.17=1337.50（元）

剩余还款期限：

n′=（n-n1）（2+r′）/[2+（n+1）*r-（n-n1）*r′]

=（120-3）(2+0.010833)/[2+(120+1)*0.01-(120-3)*0.010833]

=121.11（个月）

即比原来多还款（121.11-117）=4.11个月，多还款额1337.50*4.11=5497.13（元）

显然要比第一种安排对借款人有利。

先息后本法

⑴固定期限，调整还款额

在剩余期限n′=n－n1，月还款额为：

m′=P′*r′（1+r′）n’/[（1+r′）n’-1]

=P[(1+r)n-(1+r)n1]/[(1+r)n-1]*r′（1+r′）n’／[（1+r′）n’-1]

=P*r′[(1+r)n-(1+r)n1]*（1+r′）n-n1／{[(1+r)n-1]*[（1+r′）n-n1-1]}

例：借款10万元，期限120月，月利率1%，还款3个月后，利率调整为1.0833%，此时若固定还款期限，则其还贷变化为：

原来每个月的还款额是：￥1,434.71 剩下的117个月，每月的还款额为：￥1,491.96

⑵固定还款额，调整期限

由于月还款额不变，即m=m′则：

P′*r′（1+r′）n’/[（1+r′）n’-1]=P*r(1+r)n/[(1+r)n-1]

变换后可以得到

n′=log(1+r′){r*(1+r)n/[r*(1+r)n-r′*(1+r)n+r′*(1+r)n1]}

例：借款10万元，期限120月，月利率1%，还款3个月后，利率调整为1.0833%，此时若固定还款额，则其还贷变化为：

原来月还款额：￥1,434.71

保持每月还款额不变，则还款期限变为126.8671696

第四章

名词解释：

个人住房贷款：放款人向借款人发放的各种用于购买住房的贷款。

借款人资信评估：对贷款者个人素质、购房及还款能力、贷款保护能力的评估

房价收入比：指住房价格与城市居民家庭年收入之比。

贷款成数：所贷款的额度总额占整个抵押物价值的比例。

抵押率：又称“垫头”，是抵押贷款本金利息之和与抵押物估价价值之比。

质押率：为贷款本金与标准仓单市值的比率，质押率一般根据期货和现货的价差及价格波动幅度、趋势等因素合

理确定。

抵押物变现能力：假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。简答题：

1.简述个人住房贷款的概念、特点及种类。

个人住房贷款是放款人向借款人发放的各种用于购买住房的贷款。是指金融机构向购买、建造、改造、修缮各类住房的自然人发放的贷款。

特点：⑴个人住房贷款是银行主要消费信贷品种⑵个人住房贷款必须设立担保

⑶个人住房贷款的基础是抵押权⑷个人住房抵押贷款可以实行证券化

⑸个人住房贷款业务具有一定的政策性⑹个人住房贷款成本较高，但效益较好

种类：1.政策性个人住房抵押贷款 2.自营性个人住房抵押贷款 3.个人住房组合贷款

2.简述个人住房贷款的申请、审查和审批程序。（PPT）

个人住房贷款的申请、贷款审查、借款人资信评估、贷款审批

3.简述个人住房贷款的发放程序。（PPT）

签订借款合同贷款额度、期限和利率的确定抵押权登记

4.简述银行个人住房贷款的贷后检查内容与方式程序。

主要内容包括：

1、借款人依合同约定归还贷款本息情况；

2、借款人有无骗取银行信用的行为。

3、借款人品行、职业、收入和住所等影响还款能力的因素变化情况。

4、保证人保证资格和保证能力变化情况；

5、抵（质）押物保管及其价值变化情况；

6、项目工程进度、抵押预登记和正式登记落实情况；

7、有关合同及相关资料的完整性与有效性，有无与法律、法规和制度相抵触，需要变更、修改和补充之处。

8、贷款资产风险程度、变化情况及趋势。9、其他关系贷款人债权实现和保障的内容。

通常，贷款检查是对正常贷款进行抽查，对违约贷款根据违约程度进行重点检查，检查程序如下：（1）对违约贷款通过电话提示、约见借款人、现场核验、走访借款人所在单位等方式了解借款人违约的主要原因。

（2）根据借款人违约情况，判断贷款的风险状况，确定贷款形态。

（3）对借款人违约行为提出催收贷款或强制清收贷款的处理方案，报主管领导批准实施。

（4）登记贷后检查台账，撰写贷后检查报告。

（5）每个季度进行一次综合性个人住房抵押贷款贷后检查，掌握全行个人住房贷款的资产质量状况及研究对策。第五章

名词解释：

房产开发贷款：指放款银行向房地产开发商发放的用于房地产开发及其配套设施建设的贷款，包括住房开发贷款、经济适用房贷款、商业用房开发贷款及其它用于房地产开发所必须的配套设施建设贷款。

贷款程序：递交申请→受理审查→项目评估→评级授信→核查审批→借款发放→资料归档→贷后管理→收贷撤保评级授信：贷款调查部门经实地调查并严格按照相关程序进行分析后，编写和提交调查报告，由贷款审查部门进一步的审查核实，最后由信贷决策部门作出决定。

房地产开发贷款项目评估：贷款行根据贷款效益性、安全性、流动性的要求，运用定量和定性分析相结合的方法，在贷款决策前期工作中对借款人和拟开发项目的盈利水平、偿还能力、建设条件、市场环境及各种不确定因素所作的全面系统的评价。

趋势分析法：又叫比较分析法、水平分析法，它是通过对财务报表中各类相关数字资料，将两期或多期连续的相同指标或比率进行定基对比和环比对比，得出它们的增减变动方向、数额和幅度，以揭示企业财务状况、经营情况和现金流量变化趋势的一种分析方法。采用趋势分析法通常要编制比较会计报表。

比率分析法：以同一期财务报表上若干重要项目的相关数据相互比较，求出比率，用以分析和评价公司的经营活动以及公司目前和历史状况的一种方法，是财务分析最基本的工具。

流动比率：是流动资产对流动负债的比率，用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。

速动比率：是指速动资产对流动负债的比率。它是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。资产运用效率指标：是指描述资产利用的有效性和充分性的指标。

盈利能力比率指标：是指描述企业正常经营赚取利润的能力的指标。

销售归行率：

财务内部收益率：指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。

贷后管理：指从贷款发放或其他信贷业务发生后直到本息收回或信用结束的全过程的信贷管理。

简答题：

1.简述数房地产开发贷款的程序和流程。

房地产开发贷款的操作流程：

递交申请→受理审查→项目评估→评级授信→核查审批→借款发放→资料归档→贷后管理→收贷撤保

2.房地产开发贷款的评估应包括哪些方面？

⑴借款人评估⑵项目建设条件评估⑶市场评估

⑷投资估算和筹资评估⑸偿债能力评估⑹贷款风险分析

3.贷款银行对借款人的评价应包括哪些内容？

借款人非财务评价、经营者素质及管理水平评价、经济技术实力评价、资产负债评价、资产运用效率评价

盈利能力评价、现金流量评价、信用状况评价、新建企业分析重点

4.房地产开发贷款贷后管理应包括哪些方面？

贷款资料（借款人资料、担保资料、贷款项目资料、合同借据、贷后检查资料）

借款人及贷款项目管理（贷款资金使用管理，贷款企业和贷款项目的贷后跟踪检查，项目与销售回笼资金的监督管理，保证人、抵押物、质押物的管理，贷款风险认定，利率调整，贷款展期管理，收贷撤保）

第六章

名词解释：

收益性房地产贷款：收益性房地产融资以银行信贷为方向就变成了贷款融资，即收益性房地产贷款

房地产评估：对房地产价格的评估，它是批准贷款的依据之一，评估价格是贷款额度高低的重要依据。

简答题：

1.简述影响收益性房地产投资及贷款决策的因素。

影响投资决策的因素很多，但其中最主要的是收益性指标和风险性指标。

2.简述贷款人对贷款的评价应包括哪些方面的内容。（未找到）

3.简述并比较房地产评估中两种主要的方法。

在贷款实务中通常采用的是收入还原法，有时辅以市场比较法。

收入还原法：⑴假设条件

收入还原法的基本假设是：资产价值等于所有未来收入的现值。即将所有未来的收益转换为当前收益，并把它确认为房地产的价值。

?⑵基本步骤

①选择收益种类②估算收益的未来值③资本化率或贴现率的选取④将期望收入转换为现值市场比较法，是通过系统的市场比较而得到资本化率，通常又称市场抽提法。这里应注意三点：

1、比较时不考虑房地产的增值和贬值；

2、不考虑经营者个性差异；

3、简单考虑房地产的特点及其收入差异。

4、实际上是静态市场比较。

4.系统说明借款人评价与决策的过程、方法和内容。

传统方法最简单的盈利可行性分析就是一个时期的收入分析，特别是收入与成本的比较，通常成为主要的分析指标。包括：⑴毛租金乘数⑵资产收益率⑶自有资金收益率（税前和税后）

现金流贴现法包括如下具体的计算：

⑴净现值⑵现值盈利指数（现值指数）⑶内部收益率⑷净现值和收益率的比较⑸内部收益率的调整第七章

名词解释：

住房公积金：是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。

住房公积金制度：是围绕住房公积金的缴存、提取、使用管理和监督形成的相关制度的总称。

住房委员会：是由直辖市、省会城市、设区的市设立的住房公积金的决策机构。

住房公积金贷款：是以住房公积金为资金来源的政策性较强的贷款种类。

（从银行业务来看，它与其他贷款方式在受理、审核、发放贷款和监督等方面并没有本质区别。但在实际操作上，住房公积金贷款是受住房公积金管理中心委托的政策性较强的贷款，与典型的抵押贷款有较大的区别，体现在贷款对象、利率、保证方式等方面。）简答题1.简述住房公积金制度的概念、特点。

住房公积金本质上是强制性储蓄，我国住房公积金也是属于强制性专用储蓄，其主要特点是：长期性义务性单一性互助性。

2.简述我国住房公积金制度的历史、现状和面临的问题。

现状：⑴住房公积金归集进一步加强⑵公积金的使用得到调整和改善

⑶公积金管理逐步规范⑷初步建立了公积金监督体系

问题：⑴个人住房贷款比例偏低⑵个人住房贷款质量较好⑶住房公积金归集工作有待加强⑷管理制度有待规范3.我国住房公积金是如何管理的？

管理原则是：住房委员会决策，住房公积金管理中心运作，银行专户存储，财政监督。

国务院建设行政主管部门会同财政部门、中央银行拟订住房公积金政策，并监督执行。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内住房公积金管理工作的指导。

具体的操作包括以下几个方面——住房委员会住房公积金管理中心住房公积金的监督

4.简述住房公积金贷款的贷款程序。（PPT）

1、借款申请

2、借款审批

3、借款手续办理

4、借款使用及偿还

5.简述住房公积金贷款的担保形式、特点和操作流程。

形式：抵押加担保抵押加购房综合保险质押由房地产担保公司担保

特点：流程：⑴担保申请和受理⑵办理房地产公司有关手续⑶办理抵押登记⑷通知银行放款⑸领取个人资料