房地产企业财务总监应具备的九大技能和素质剖析

房地产企业财务总监应具备的九大技能和素质

在一般情况下,财务主要是管理账务、办理税务等方面的事务性工作,但对于房地产企业的财务就不仅仅如此,这不仅是因为它是少有的高投资行业、而且由于它的高风险和现在日益激烈的行业竞争促使下的高竞争。随着新会计政策的颁布实施,资金市场、产权市场的逐步完善,企业的理财环境发生了深刻的变化,经济发展的不确定性、不平衡性更增加了公司的理财难度。而要解决这个难度,就需要一个高素质、高水准和高度责任心的财务总监。

作为房地产企业的财务总监,应具备以下九大技能和素质:

一、是个财务核算专家

1、具有过硬的房地产专业财务、会计理论知识和实务操作水平;

2、了解房地产公司的行业特点和发展趋势;

3、能全面主持房地产公司的财务核算工作;

4、能自行处理或组织处理房地产公司财务工作上的各种问题和难题;

5、能协助相关管理部门制订房地产公司经营计划和财务考核指标;

主要财务考核指标有投资回报率、投资回报期、资金的周转率、应收账款周转率、成本下降率、销售收入、销售利润率、土地储备周转期、预算执行偏差率等;投资回报率可分自有资金投资回报率,总投资回报率。

对于财务考核指标不能简单用一个指标来考核;如总投资回报率,其会根据投资期不同会有很大变化,一般房地产的总投资回报率为100%左右,项目周期一般为2-3年,按3年测算,年总投资回报率为33%左右;项目周期短,年总投资回报率会相对提高,反之,则降低;另外,总投资回报率还会根据建设成本、销售价格、管理水平高低

发生变化,成本减少,销售价格高,则年总投资回报率会相对提高,反之,则降低。

用自有资金投资回报率作财务考核指标,比总投资回报率作财务考核指标更能体现管理水平,但自有资金投资回报率的比例确定无定性,难度较大。

二、是个财务管理专家

1、要有丰富的财务管理经验,担任过大型控股公司的财务领导工作;

2、能迅速建立适合房地产发展需要的财务核算体系和财务管理体系;

3、能建立和健全一套现代化企业的财务制度,全面推行制度化、流程化、表格化管理。

4、能领导财务团队顺利开展工作,并有能力提升整个财务团队素质和水平;

财务总监不只是单兵作战,而是带领团队经营管理的领头人,建立一个优秀的财务队伍是做好财务总监工作的基础。因此,财务总监要对原有财务人员进行一次全面评估,了解现有财务人员的结构和素质,针对现状通过培训、调整、补充等方式提升整个财务队伍的业务和管理水平。

三、是个财务分析专家

1、能用能财务管理知识分析比较各房地产项目的经营成果;

2、能根据各房地产项目的经营成果分析判断其管理水平,并提出管理建议;

3、能根据历史数据,科学地制定并修正财务考核指标;

4、有对项目进行前期审慎调查的能力,并制作审慎调查报告;

5、有对主要竟争对手进行对比分析的能力,并从中发现优势和缺陷;

6、有战略分析能力,能为决策层提供正确的数据参考。

四、是个财务风险控制专家

1、有能力建立财务风险防范机制:

公司规模越大,其存在的风险越大,公司发展速度越快,其可能发生的风险也就越大;因此,财务总监要建立风险防范机制,主要是对公司将要发生的各种经济活动进行事前审查和控制;

2、有能力建立财务风险预警机制:

财务总监同时还要建立风险预警机制。风险预警机制主要是对公司正在进行的各种经济活动进行事中监督和控制;

3、有丰富的风险管理知识,了解风险管理的范围:

风险管理不只是资金管理风险、还有有形资产管理风险、无形资产管理风险、经营管理风险、投资管理风险、融资管理风险等。

4、有财务风险防范能力、控制能力,处理能力和消除能力:

防范风险于未来,发现风险又能及时控制、处理和消除,要做到这点,单有过硬的房地产专业财务是不行的,还要有较全面的综合知识,特别是法律知识。

五、是个合同管理专家

1、有合同谈判能力:

公司的各种经济活动都要通过经济合同来履行和实现,可见合同管理自然非常

重要;规范合同虽然是法务部门的责任,但财务部门是合同经济条款洽谈的参与者,因此财务总监要参与公司重大合同的谈判,并具有较强的合同谈判能力;

2、有合同制度建设能力:

财务部门对合同的规范和管理有不可推卸的责任;因此,财务总监要配合法务部门规范公司合同,建立合同管理办法,从制度上规范合同,防范因合同执行引发的风险;

3、能建立有效的合同监督体制:

经济合同的履行主要是由财务部门监督执行的,因此,财务总监要建立合同监督体制,确保合同合法履行,维护公司合法权益。

六、是个资本运作专家

1、有整合内部资产的能力:

能盘活公司不良资产,能使公司资源、资产增值最大化;

2、能借用外力,为公司发展提速:

财务总监要通过兼并收购、融资上市、战略联合等资本运作手段,使公司资产证券化、证券资产市场化,实现公司快速发展之目标。

3、有上市公司管理经验和资本运作知识:

上市公司管理要求更严、监管力度更强,对上市公司财务总监的要求也就更高,单有过硬的房地产专业财务是不行的,还必须有上市公司管理经验和资本运作管理知识。

4、有上市公司审计、评估、法务经验,能协调好相关中介的工作:

要处理好上市公司的审计、评估、法务、券商的工作,就要有相关的工作经验和较全面的综合知识,熟悉法律、审计、评估、上市公司操作等辅助知识、是个复合性的人才。

七、是个成本控制和税务筹划专家

1、掌握企业合理避税的基本技术:

如免税技术、减税技术、税率差异技术、分割技术、扣除技术、抵免技术、延期纳税技术和退税技术等;

2、能因地制宜地发挥避税筹划技巧:

目前,北京企业所得税是按销售收入的20%×33%预交;要确保不再补交企业所得税,仍要发挥避税筹划技巧,如借款利息支出是准予税前扣除,可考虑将投资款变成借款,增加借款利息支出;再如可考虑兼并账面上有亏损的企业,将盈补亏可以达到免缴企业所得税的目的;

3、有预算管理能力,能建立项目预算管理制度:

对房地产每个项目都推行预算管理,用预算执行偏差率、成本下降率等财务考核指标考核管理层,促使管理层树立成本意识,加强成本控制;

4、有招投标管理经验,能协助相关部门建立招投标管理制度:

招投标管理是控制房地产项目成本的重要手段,财务总监要参与重大招投标活动工作,并对其活动及执行进行监督。

八、是个资金管理专家:

1、建议推行项目公司收支两条线管理模式;

收支两条线管理模式即项目公司所有收入统一上交到财务部门指定的银行收入专用账号,由集团统一调度使用;项目公司所有支出按预算及进度,由集团拨付到财务部门指定的银行支付专用账号;这样能提高资金的安全和资金的利用率。

2、有理财知识,能合理举债经营:

万科资产负债率达到了64%,合理负债经营是能减少自有资金的压力和风险的;借钱一方面可以帮公司赚钱,一方面可以提高企业的发展速度;如何举债,举债多少是需要综合的管理水平和专业判断的;

3、具有资金有偿使用意识,建立公司资金有偿使用制度:

建立公司资金有偿使用制度,各项目公司借用集团资金,或各项目公司之间借用资金,全面实行内部有偿使用制度,克服盲目申请资金现象,树立各项目公司成本意识,能确保公司资金快速增值。

4、具有财务融资能力,能多渠道地筹借公司所需资金:

九、是个养心养身的专家

1、有很好执业品德,保密意识强、工作作风正、心底无私天地宽,是个品质优良的人才;

财务工作是企业的机密工作,特别是内部财务资料和高层财务决策,更是绝密信息,绝对不能外泄,更不能以此谋取非法利益。

2、有良好的心理素质、为人谦虚、做事果断、工作效率高,是个心身健康的人才;

3、有健康的身体和创新的思维,能协调好内外各种关系:

财务工作不仅会涉及到公司内部的每个部门、每个人的,还会涉及到公司外部的多个相关职能部门,所以要真正做好财务管理工作,还必须协调好内外各种关系,一个好汉三个帮,只有得到大多数人的支持,财务总监工作才能做的好,做的顺。