两面临街的土地价格评估--路线价法

前后临街地地价的计算

题目：有一宗前后两面临街的宗地，标准深度为20米，深度百分率按“四三二一”法则计算，计算土地总价和单价。

高价街路线价=15000元

低价街路线价=5000元

标准深度=20米

土地长度（深度）=40米，宽=50米

方法一：最常用的是重叠估价法，也就是课本的方法。

方法二：两端分别用“四三二一”法则，最后求平均价格。

从高价街一段应用“四三二一”法则：

高价街影响深度的百分率=40%+30%+20%+10%+9%+8%+7%+6%=130%

从低价街一段应用“四三二一”法则

同理，低价街影响深度的百分率也是130%

则土地价格=（15000*130%+5000*130%）/2*50= 650,000 元

单价=650,000/2000= 325 元/平米

方法二明显不对，等权重平均严重低估了临街土地的价值。

方法三：根据“四三二一”法则，找到一条分界，使得其受高定价和低定价的影响是相等的。然后再计算。

如下图所示：

即找到一条边界，使得15000*高价街深度=5000*低价街深度

5米

1050 7% 30% 10米

15米

20米

25米

30米

35米

40米

由上表可知，从低价街的方向来看，我们所需要寻找的分界线应该在临街深度15米到20米之间，因为在这一区间，根据“四三二一”法则计算出来的高价街土地价格与低价街土地价格有交点。

设这个分界线距离低价街的深度为(15-5*x)米，则距离高价街的深度为40-(15-5*x)=25+5*x 米。于是有以下方程：

1200-x*150=1000+500*x

解方程，得

X=30.77%

所以分界线距离低价街深度为15-5*30.77%=13.5 米

距离高价街深度为40-13.5=26.5 米

然后，分界线以北的土地按照低价街路线价的影响深度来计算；分界线以南的土地则按照高价街路线价的影响深度来计算。具体过程如下：

高价街影响深度百分率为：40%+30%+20%+10%+9%+8%*30.77%=111.46%

低价街影响深度百分率为：40%+30%+20%*（1-30.77%）=83.85%

总价=15000*111.46%*50+5000*83.85%*50=1045575 元

单价=1045575/(40*50)=522.79 元/平米

从结果来看，方法三和重叠估价法的结果很接近，说明方法三合理可用。

(完整版)土地评估方法

土地估价方式一、收益还原法：在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。适用范围：适用于有收益或有潜在收益（收益性）的土地、建筑物或是房地产的估价。 1、首先求得建筑物的价格；然后从待估不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益；再以土地还原率还原，即可得到土地的价格。计算公式： a－B·r2＝L·r1 L =（a－B·r2）/ r1= a1/ r1 式中： L—土地价格；B—建筑物的价格(依其他方法求得)； a—建筑物及其相应范围的土地所产生的纯收益(a为折旧后收益)； r1—土地还原率； r2—建筑物还原率； a1—土地的纯收益。 2、基本步骤（1）计算总收益：总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。分析可能产生的各种收益，按客观、持续及稳定等原则确定。（2）计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。总费用在不同情况下，所包含的项目也有所不同。分析可能产生的各种费用支出，计算加总一般正常合理的必要年支出。

（3）计算土地纯收益：从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。（4）确定合适的还原率：是影响地价高低的重要因素，要慎重选择。（5）选择公式求算地价：根据公式适用评估对象和评估目的等条件，选用相应的计算公式，将纯收益用相应的还原率进行还原，即得土地的收益价格。二、市场比较法：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。适用范围：从适用条件来看，主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的地区，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，还可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。 1、直接比较过程：

土地价格评估委托协议书正式模版

( 协议范本 ) 甲方：_____________________________ 乙方：_____________________________ 日期：__________年______月______日精品合同 / Word文档 / 文字可改土地价格评估委托协议书正式模版 The agreement concluded by the parties after reaching a consensus through equal consultation stipulates the mutual obligations and the rights they should enjoy.

土地价格评估委托协议书正式模版委托方：_________（以下简称甲方）受托方：_________（以下简称乙方）根据《中华人民共和国合同法》、《土地管理法》及《城镇土地估价规程》等法律法规的有关规定，经双方充分协商，达成如下协议：一、甲方委托事项：宗地位置：_________ 权属证号：_________ 评估目的：_________ 宗地面积：_________ 批准土地使用性质：_________ 设定土地使用权性质：_________ 批准用途：_________

评估设定用途：_________ 宗地现状条件：_________ 评估设定条件：_________ 评估日期：________年____月____日交付报告时间：________年____月____日交付报告份数：_________ 二、甲方所需提供的资料：国有土地使用证宗地规划要点宗地图宗地规划平面图甲方及时、准确、真实地提供乙方所需的资料，因甲方提供虚假资料而使报告失实所造成的一切后果由甲方负责，甲方应在评估报告设定的使用范围内正确使用评估报告，超范围使用报告所造成的后果由甲方负责。三、工作要求：

2017土地估价师：成本逼近法适用范围

2017土地估价师：成本逼近法适用范围一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、人口净密度是居住人数与的比值。 A：建筑面积 B：居住面积 C：居住建筑用地面积 D：总居住面积 E：时间因素 2、竞争可以分为__竞争。 A．自由 B．不自由 C．充分 D．不充分 E．完全 3、城市分散布局的形式主要有分散组团式、和城镇组群式等。 A：一城一区式 B：一城二区式 C：分散自由式 D：自由组团式 E：土地 4、新古典主义城市地租理论的主要特征是将（）应用于传统地租理论中。 A.供需分析 B.效用分析 C.价值分析 D.边际分析 5、土地管理的基础是。 A：地价管理 B：地籍管理 C：土地执法监察 D：农地用途管制 E：35％～50％ 6、由于土地的不可移动性、个别性及交易量少的特点，在土地估价时很难寻找到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品，因此，一般都要进行修订后，才能按替代原则，采用土地估价方法确定待估地块价格。 A：时间 B：土地条件 C：环境 D：时间和土地条件 E：时间因素 7、国有企业改制中，如土地使用权处置采取__，根据国家规定，应依法报请有

批准权的土地行政主管部门进行核准和审批。 A．授权经营方式 B．国有土地出让 C．保留划拨方式 D．国有土地租赁 8、下列关于深度指数表的说法正确的是__。 A．以道路为基准，按距离道路的变化情况编制的地价变化表 B．以道路为基准，按建筑高度变化情况而编制的地价变化表 C．以道路为基准，根据地价变化的规律而编制的距离变化表 D．以道路为基准，按距离地下深度的变化情况而编制的地价表 9、基准地价系数修正法是在估价实践中的具体运用。【2008、2004年考试真题】A：合法原则 B：预期收益原则 C：最有效使用原则 D：替代原则 E：时间因素 10、成本逼近法评估土地价格的公式应该为。【2004年考试真题】 A：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益 B：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地增值 C：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地所有权收益 D：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值 E：时间因素 11、下列分组中属于按品质标志进行的是__。 A．超市按年销售额分组 B．企业按行业分组 C．职工按月工资额分组 D．城市按非农业人口数分组 12、国发[2004]8号规定，土地出让金用于农业土地开发的比例。由各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府根据不同情况，按各市、县不低于__的15%确定。 A．总地价 B．土地使用权出让金 C．总投资 D．土地出让平均纯收箍 13、城市分散布局的形式主要有分散组团式、__和城镇组群式等。 A．一城一区式 B．一城二区式 C．分散自由式 D．自由组团式 14、基准地块价格评估必须采用种以上方法进行。 A：2 B：4

土地估价的五种方法

对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细地讲解每种方法地公式是牢记地，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法地公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱.文档来自于网络搜索一，收益还原法 .在收益法中选择相关资料，年、年地会在理论方法地小题中考选择持续稳定长期 .年总收益包括租金收入、押金利息收入.押金利息收入会是一个小考点. ()每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一地利息就是在年总收益中地，而且是押金地利息收入. 在计算年总收益地时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以，而且是客观租金，还要记得考虑空置. （）复杂一点地就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算然后说年总费用，要明白种情况下包含地内容.在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要地一项.文档来自于网络搜索 **几种主要用地方式中土地年总费用地主要内容如下：土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用； **房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润.文档来自于网络搜索 .我们比较常见地就是房地出租地情况，千万不要忘记年折旧费.建议收益法看到重置价格地时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数.文档来自于网络搜索在我们地年实务地第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地地.这里面容易糊涂地就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓地现值或者售价.文档来自于网络搜索 .计算年总费用中地税金，一定要审题，看房产税给地是按月计征租金地，还是按原值扣除一部分后地，按月就要换算成年.文档来自于网络搜索 .不常见地经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润. .确定土地纯收益 ***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格房产价格（现值）土地价格”“房地产年净收益房产年净收益土地年净收益”也就是说“房地房地” .文档来自于网络搜索在确定地土地净收益地时候，我们先要求出房产净收益. 房产净收益房产现值*建筑物还原率. 房产现值重置价*成新度重置价折旧总额重置价年折旧额*经过年. （）这里面就牵扯到了折旧年限地确定，要根据耐用年限和土地使用年限综合确定，还要考虑是否扣除建筑物残值地问题，常考到.文档来自于网络搜索（）经过年限即建成后到时点. （）值得注意地是“房产净收益房产现值*建筑物还原率. ”这里没有年期修正，因为现值已经反映了使用年限.文档来自于网络搜索房产折旧体现了年期，所以无需修正.而后面地土地净收益求出土地价格地时候，用了使用

土地评估各方法综合测算表.doc

精品土地评估各方法综合测算表成本法成本逼近法项目单价单位备注取费标准一、土地取得成本5846 元/ 平方米（土地购买价格 + 土地取得税费 + 土地开发成本）×年期修正系数 1.土地购买价格6000 元/ 平方米根据周边土地招拍挂市场及项目自身情况综合确定—— 主要包括契税、印花税、交易手续费等，但由于交易手续费所占比例较小，在此只考虑契税及印花税，根 2.土地取得税费183 元/ 平方米据《北京市契税管理规定》及印花税相关规定，契税税率为3% ，印花税税率为 0.05% ，取土地购买价的 3.05% 3.05%( 契税 3%，印花税 0.05%) 3.土地开发成本0 元/ 平方米由于现在招拍挂取得的土地多已经是熟地，因此实际上土地开发成本已经包含在土地取得成本里了，在此 ——不在单独计取 4.年期修正系数0.9455 年期修正系数 =1 －1/(1 ＋ r)^n （r 为土地还原利率，取 7% ；n 为土地剩余使用年期，估价对象出让土地，43 ——土地剩余使用年限为 43 年）7% 指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、二、管理费用175 元/ 平方米办公费、差旅费等。本次评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资3% 水平等影响因素，以土地取得成本的3% 计算三、销售费用120 元/ 平方米企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按土地取得成本 2% 和管理费用之和的 2% 计算

为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。设定项目在购买土地后即开始建设，开四、投资利息318 元/ 平方米发建设周期为 1 年，设定土地取得成本在项目开始建设时一次性投入、管理费用、销售费用在建设周期内 5.31% 均匀投入，按单利计算，土地取得成本×贷款利率 + （管理费用 + 销售费用）×贷款利率 /2 ，贷款利率按当期人民银行公布的基准利率计取五、投资利润1842 元/ 平方米根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值、规模、用途、类 30% 似房地产竞争状况等影响因素取值，投资利润率取土地取得成本、管理费用、销售费用之和的百分比包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝阳区，根据北京市相关规定，按评估值的 5.5% 六、销售税费483 元/ 平方米测算（营业税为房地产价值的5% ，城市维护建设税为营业税的7% ，教育费附加为营业税的3% ）。根据 5.50% 公式推导，销售税费 =[ 土地取得成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 + 投资利润 ] ×税率/(1- 税率 ) 七、土地单价8664 元/ 平方米土地取得成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 + 投资利润 + 销售税费—— 八、土地总价4332 万元土地单价乘以建筑面积 /10000, 建筑面积为 5000 平方米5000 重置成本法单价单位取费标准相关说明一. 开发成本4012元/平方米勘查设计和前期工程费+ 建筑安装工程费+ 室外工程费 + 其他费用含可行性研究费，施工现场三通一平费，规划设计费，工程设计费、环境设计费、地质勘探费、环境影响 1 、勘察设计和前期工程费170元/平方米评价费及综合管网设计费等，以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10% 的比例确定，本次评估根据估价5% 对象项目规模、建筑结构等因素本次评估取5%

资产评估收费标准

资产评估收费标准发文标题: 关于贯彻实施《资产评估收费管理办法》尽快做好资产评估收费管理工作的通知发文文号: 中评协[2009]199号发文部门: 中国资产评估协会发文时间: 2009-12-04 实施时间: 2009-12-04 失效时间: 法规类型: 综合管理法规所属行业: 社会服务业--会计师事务所等中介机构所属区域: 全国发文内容: 各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会(注册会计师协会): 为规范资产评估收费行为～维护社会公共利益和当事人的合法权益～促进资产评估行业健康发展～国家发展改革委、财政部联合发布了《资产评估收费管理办法》(发改价格[2009]2914号)。为贯彻执行《资产评估收费管理办法》～做好资产评估收费管理有关工作～现将有关事项通知如下: 一、高度重视～积极配合。国家发展改革委、财政部联合发布的《资产评估收费管理办法》是资产评估收费制度的重大改革。按规定收费关乎评估报告质量和评估行业健康发展～关乎国家财产和经济安全。各地方协会要高度重视～积极配合省级财政部门、价格主管部门做好资产评估收费管理相关工作。

二、测定标准～统一参照。为了给各地制定具体的评估收费标准提供参考依据～我会通过对全国资产评估行业收费情况的两次调查分析～并查阅国家统计局公布的1992至2008年各年的通货膨胀率～结合今后几年内经济增长、物价指数 1 继续上涨～并参照注册会计师、律师等中介行业的收费标准等因素～提出了资产评估收费水平的测算标准。 (一)计件收费计件收费平均标准分为六档～各档差额计费率如下表: 差额定率累进收费表 (二)计时收费计时收费平均标准分为四档～各档计时收费标准如下: 法人代表(首席合伙人)、首席评估师(总评估师):300-3000元/人?小时, 合伙人、部门经理:260-2600元/人?小时, 注册评估师:200-2000元/人?小时, 助理人员:100-1000元/人?小时。三、严密组织～认真贯彻。各地方协会要严密组织～将国家发展改革委、财政部联合发布《资产评估收费管理办法》迅速转发各资产评估机构～组织资产评估机构学习领会文件精神～认真贯彻实施。

土地评估报告格式模板

土地估价结果报告项目名称：受托估价单位：估价人：委托估价单位：估价日期：估价报告编号：估价技术报告编号：提交报告日期: 关键词:（估价对象所在市、县）估价目的: 安徽中信房地产土地价格评估有限公司

土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称二、委托估价方三、估价目的：估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。 1、不得出现两个估价目的； 2、委托单位、委托单位与待估宗地、权利人的利益关系、特别是不一致时应说明缘由。 3、显化资产、企业改制、咨询等均属于估价目的不明确的描述。四、估价期日五、估价日期一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树

木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。六、地价定义根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在年月日，评估设定开发程度为“通平”、土地使用权剩余年限为年条件下的级用地土地使用权公允市场价格。待估宗地的实际土地开发程度一般指宗地内和宗地外的基础设施现状，本次评估设定的土地开发程度均为宗地内的基础设施状况和宗地外基础设施状况。地价定义详细情况见待估宗地地价定义一览表：表1 待估宗地地价定义一览表需说明：实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的。例如：（1）现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行；（2）现状为生地，委托评估经过“七通一平”、3年后的地价，如果是在特别偏僻

土地评估方法-成本逼近法

一、成本逼近法成本逼近法是以开发土地耗费的各项费用之和为主要依据，再加上利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益（1）土地取得费土地取得费是指待估宗地所在区域为取得土地使用权而支付的各项客观费用。土地取得费=土地补偿费+安置补助费+青苗+地上附着物补偿费根据《山东省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价标准的通知》（鲁政办发[2009]20号），山东省自2009年7月1日起执行征地区片综合地价标准，征地区片综合地价标准指征收一般农用地土地补偿费与安置补助费之和。东城开发区城区定级范围内的征地区片综合地价标准为60元/平方米。（2）开发费土地开发费包括基础设施配套费和公用事业建设配套费，评估宗地开发程度为三通一平，根据东城开发区实际情况，当地三通平的土地开发费为80元/平方米。（3）税费耕地占用税：根据《山东省人民政府关于贯彻〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例>有关问题的通知》[鲁政发（2008）137号]

规定以及当地的实际交付执行标准来确定耕地占用税标准。计：21.5元/平方米 ②耕地开垦费：根据《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第十六条规定：经批准占用基本农田以外的耕地的，按被占用耕地前三年平均年产值的八至十倍缴纳。取10倍标准补偿：1000元/亩*10=10000元/亩计：14.99元/平方米 ③征地管理费：按照《国家物价局、财政局关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知》[（1992）价费字597号]所附的《征地管理费暂行办法》中的第五条规定，征用土地管理费的收取标准：“若按照全包方式，征地管理按照各项土地费用（土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费）的2.8%计”。 60*2.8%=1.68元/平方米税费小计：（1）+（2）+（3）=21.5+14.99+1.68=38.17元/平方米（4）投资利息根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为2年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款（六个月至1年）贷款利息率5.81%计。假设土地取得费及税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，则：投资利息=（土地取得费+税费）*开发周期*银行利率+土地开发费*开发周期*1/2*银行利率=（60+38.17）*2*5.81%+80*2*0.5*5.81% =16.06元/平方米（5）投资利润

土地资源价格评估

土地资源价格评估发表时间：2012-07-12T11:17:55.803Z 来源：《赤子》2012年第10期供稿作者：杜宇航[导读] 除上述地价估价方法外，还有区段价法、路线价系数法、收益倍数法和农地标准田法等等。杜宇航（哈尔滨国源土地房地产估价有限公司，黑龙江哈尔滨 150010）摘要：目的：讨论土地资源价格评估。方法：查阅文献资料并根据个人经验进行归纳总结。结果：估量和测算地价须因地制宜顺应土地利用目的和需求而采用多种适宜的计量方法。结论：除上述地价估价方法外，还有区段价法、路线价系数法、收益倍数法和农地标准田法等等。究竞选用什么方法，要根据估价的目的和地价种类及其制约因素的不同而定，可以选用某一特定的方法，也可以多种方法并相互补充验证。关键词：土地资源；价格；评估由于土地价格的制约因素十分复杂，要对土地价格做出科学精确的计量是很困难的，但是又必须进行科学合理的估计和计价，否则土地价格的经济意义及其重要作用将会失去。诸如土地所有权与使用权转移在经济上的实现，土地供求关系的调节，土地资源的占用与利用，以及政府对地税的征收和发行土地债券等种种措施，都必须以正确的地价为依据。估量和测算地价须因地制宜顺应土地利用目的和需求而采用多种适宜的计量方法，其常用的基本方法有以下几种： 1 马克思“地租资本化”法土地价格与地租、利息率具有如下的函数关系，即土地价格与地租成正比例，与利息率成反比例，用公式表示为：土地价格=■ 上式表明地租愈高，地价就愈高；同时，利息率愈高，地价就愈低。 2 西方国家和港台常用的土地估价法 2.1 纯收益资本化法。纯收益资本化法即西方所称的“收益资本化法”，亦即由利用某地块每年生产的净收入（纯收益）按资本化法推算出的土地价格。西方经济学家认为把土地收益还原为资本价值这个资本化过程是土地估价的核心。纯收益资本化法，也就是把土地的常量收益还原为资本价值。纯收益的概念即“经济地租”，因此其所用公式与马克思“地租资本化法”的公式并无二致。即： v=■ 式中：v—地价；a—地块每年的净收益；r—当时流行的利息率。 2.2 预期价值法（anticipated value approach）。预期价值法即基于期望对“纯收益资本化”所算出的地价增加一个数值。其使用的公式只是资本化的公式中加上一个数值，即： v=■+（-）■ u、a、r的含义与资本化公式中心相同，i代表预期每年增加的地租额，i/r2代表增加地租的资本化值即地价的增值，符号4-（一）代表正增或负增。原地价称为生产价值（productive value），地价的增值部分称为预期价值。因一般地租、地价呈增长趋势，正常情况下应是正增，用“+”号，但在一定时期也可能下跌，而用“-”号，以事调整。 2.3 购买年法。英国和德国在采用资本化法时，常以“购买年”（purchaseyears）法表示，即以年租金去除地价的方法，说某块土地卖了“20购买年”（20years purchase）、“25购买年”（25 years purchase），其意义在于以多少年的地租之和来表示地价，或以年均地租去除地价来表示利息率。 2.4 土地批租法（grant-land approach）。土地批租法是由国家土地管理机关代表国家把一定面积的地块在规定期限内依据一定条件通过法定合同（契约）租给土地使用者，期满后收回土地及其建筑物。 3 土地估价的其他几种方法 3.1 市场比较法（market-comparison approach）。是将计（估）价地块与已成交买卖的同类地块进行比较对照，以决定本地块的价格。其关键在于要选准比较地块，以已成交的地价为标准进行估价，而不是依据本地块具有的价格因素逐项分析计量。此法的适用程序一般是：（1）首先依据地块的自然条件、社会环境、土地生产力、地上建筑等制约土地价格的主要因素的相似性，选定比较地块；（2）对照以上制约地价因素和市场交换条件，找出两块土地的差异点，分析这些差异点对地价的影响；（3）分析本地块买卖双方的偏好和非经济因素对地价的影响；（4）最后通过权衡，以确定地价。 3.2 替代成本法，或重置成本法（replacement-cost approach）。是把生产成本原理运用于住宅及其他城市不动产估价的一种方法。它以不动产市场价格为标准，通过成本分析的理论方法对计（估）价地块及其地面上的建筑物逐项测算成本，并算出总成本（含场地费和建筑费等），然后扣除折旧和损耗等因素的影响，最终测定不动产价格。 3.3 剩余法（residual approach），又称剥离法等。其基本思路是把土地价格从整个不动产价格中分离出来。它主要应用于有开发价值的土地估价，即利用其开发后预计获得的总收益扣除其开发投资和正常利润，其剩余价值就是土地投资商所能提供的土地价格。这里总收益是指用最适用方法和最佳利用程度估算开发后的总收益，然后估算土地开发的总成本。 3.4 路线价法。此法主要是依据距沿街道的距离近便度，将整片土地划分为等级，通过制定标准宗地单价，以此为基准而评定相邻宗地价格的估价方法。 3.5 基准地价修正法。基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用权年限、建筑容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。该方法的操作步骤是：（1）搜集有关基准地价的资料；（2）查出估价对象所处地段的基准地价；

2016年土地估价实务：成本逼近法

2016年土地估价实务：成本逼近法一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、有一宗土地，具有30年使用年期的地价是50元／平方米，土地还原利率取6％，假设该宗土地的使用年期是50年，其地价是元／平方米，土地还原利率取6％。 A：57．3 B：43．7 C：83．3 D：30．0 E：时间因素 2、与土地质量呈正相关关系的因子有__。 A．交通区位 B．城镇对外辐射能力 C．城镇交通条件指数 D．区域农业人口人均耕地 E．供、排水状况 3、某临街深度100英尺（1英尺＝0．3048m）的矩形宗地，总价为100万元，根据苏慕斯法则，该宗地临街前半部分的价格应为（）万元。 A.50．5 B.67．5 C.70．5 D.72．5 4、成本逼近法中各组成部分均应当是__ A．客观成本 B．实际成本 C．比较成本 D．计划成本 5、在影响土地价格的诸因素中，繁华程度属于。 A：一般因素 B：区域因素 C：个别因素 D：经济因素 E：时间因素 6、在中心地理论中，所谓“中心地”指的是。 A：区域的几何中心 B：泛指的城镇或居民点 C：区域内向周围地域提供货物和服务的中心城市或居民点 D：具备一定规模商业、服务业、制造业等职能的中心城市 E：时间因素 7、衡量不同税差别的最重要标志是__。

A．纳税人 B．课税对象 C．计税依据 D．税率 8、实现土地利用总体规划的重要技术措施是__规划。 A．土地利用分区 B．土地利用 C．土地利用专项 D．土地利用指标 9、不影响建筑物的现值。 A：结构 B：建造年代 C：原始造价 D：装修 E：时间因素 10、根据营业税起征点的幅度规定，个人按期纳税的，为月营业额元。 A：100 B：1000～5000 C：1000～8000 D：2000～5000 E：土地 11、决定土地价格高低的主要因素是__的存在。 A．经济地租 B．绝对地租 C．级差地租 D．垄断地租 12、财务状况是指企业在某一日期经营资金的来源和分布情况，一般通过资产负债表反映，反映财务状况的要素不包括__。 A．所有者权益 B．资产 C．使用者权益 D．负债 13、某城市四级工业用地基准地价为300元／㎡，设定的土地开发状况为四通一平(上水、下水、通电、通讯和场地平整)，若增加供气、供热将使地价分别增加40元／㎡、30元／㎡，若该四级地上某工业区达到上水、下水、通电、通讯、通热和场地平整的状况，其基准地价将达到元／㎡．(2002年真题) A：300 B：340 C：370 D：330 E：合法性 14、权属调查的主要内容不包括__的调查。 A．宗地位置 B．使用者情况

房产评估收费标准

浙江省物价局关于制定资产评估收费标准的通知浙价服〔2011〕90号各市、县（市、区）物价局，省资产评估协会：为进一步规范资产评估收费行为，维护社会公共利益和当事人的合法权益，促进我省资产评估行业的健康发展，根据国家发展改革委、财政部《关于发布〈资产评估收费管理办法〉的通知》（发改价格〔2009〕2914号）精神，结合我省实际情况，制定了我省资产评估收费标准，现就有关事项通知如下：一、资产评估收费是指经省级以上财政主管部门批准设立的资产评估机构，依据相关法律法规和国家有关规定，接受委托开展资产评估服务所收取的费用。二、资产评估收费实行政府指导价和市场调节价。资产评估机构提供法律法规和国家有关规定要求实施的资产评估服务（以下简称“法定资产评估服务”），实行政府指导价；提供自愿委托的资产评估及相关服务（以下简称“非法定资产评估服务”）实行市场调节价。法定资产评估服务业务范围说明见附件。三、法定资产评估服务可实行计件收费、计时收费或计件与计时收费相结合的方式。计件收费基准收费标准见附件，具体收费标准可根据评估工作的难易程度、工作量的大小及对评估人员的技能水平、评估质量和时间等要求，由资产评估机构按照上浮不超过20%，下浮不低于经营成本的原则，与委托人协商确定。计时收费具体标准由省资产评估协会确定，报省物价局备案。四、资产评估机构应在经营场所、交费地点的醒目位置公布收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。五、各级政府价格主管部门应加强对资产评估收费的监督管理，对违反规定乱收费的，应依法查处。六、涉及农村住房改造建设、中小学校舍安全工程建设的资产评估收费，应按规定减半收取。

房地产评估收费标准(国家)文件

以房产为主的房地产评估收费标准按国家计委、建设部1995 年7 月17 日计价格[1995]971 号《关于房地产中介服务收费的通知》及辽宁省物价局、建设厅1996 年12 月5 日辽价发[1996]132 号《转发国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》的有关规定执行。该收费标准是按照房地产的价格总额采取差额率分档累进计收，具体标准见表一。表一以房产为主的房地产价格评估收费标准计算表档次房地产价格总额（万元）累进计费率（‰）费用（万元） 1 100 以下（含100） 5.0‰0.5 2 101 以上至1000 2.5‰ 2.75 3 1001 以上至2000 1.5‰ 4.25 4 2001 以上至5000 0.8‰ 6.65 5 5001 以上至8000 0.4‰7.85 6 8001 以上至10000 0.2‰8.25 7 10001 以上0.1‰ 一般宗地评估收费标准按国家计委、原国家土地管理局1994 年4 月12 日计价格[1994]2017 号关于《土地价格评估收费的通知》的有关规定执行。其中，一般宗地评估应按照土地的价格总额采取差额定率分档累进计收，具体标准见表二。表二一般宗地评估收费标准计算表精品

档次房地产价格总额（万元）累进计费率（‰）费用（万元） 1 100 以下（含100） 4.0‰0.4 2 101 以上至200 3.0‰0.7 3 201 以上至1000 2.0‰ 2.3 4 1001 以上至2000 1.5‰ 3.8 5 2001 以上至5000 0.8‰ 6.2 6 5001 以上至10000 0.4‰8.2 7 10001 以上0.1‰ 精品

【承揽合同】土地价格评估委托协议书

土地价格评估委托协议书委托方：_________（以下简称甲方）受托方：_________（以下简称乙方）根据《中华人民共和国合同法》、《土地管理法》及《城镇土地估价规程》等法律法规的有关规定，经双方充分协商，达成如下协议：一、甲方委托事项：宗地位置：_________ 权属证号：_________ 评估目的：_________ 宗地面积：_________ 批准土地使用性质：_________ 设定土地使用权性质：_________ 批准用途：_________ 评估设定用途：_________ 宗地现状条件：_________ 评估设定条件：_________ 评估日期：_________年_________月_________日交付报告时间：_________年_________月_________日

交付报告份数：_________ 二、甲方所需提供的资料：国有土地使用证宗地规划要点宗地图宗地规划平面图甲方及时、准确、真实地提供乙方所需的资料，因甲方提供虚假资料而使报告失实所造成的一切后果由甲方负责，甲方应在评估报告设定的使用范围内正确使用评估报告，超范围使用报告所造成的后果由甲方负责。三、工作要求： 1．乙方必须保证足够的技术力量，参与评估的估价师不得少于2名。 2．乙方必须按照甲方的委托事项进行评估。 3．乙方实地踏勘工作必须严格按照《土地估价规程》的工作标准执行，进行拍照，存档等工作，所获数据真实可靠。 4．乙方对出具的报告的真实性、合法性和公正性负法律责任和经济责任，并对报告负有保密责任。四、项目经费及付款方式：收费标准按计价格_________号文件执行，签订合同时甲方先预交乙方 _________圆整，余额在_________一次性付清。

评估收费标准中评协[2009]199号

中评协[2009]199号《关于贯彻实施《资产评估收费管理办法》尽快做好资产评估收费管理工作的通知》中评协[2009]199号各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会（注册会计师协会）：为规范资产评估收费行为，维护社会公共利益和当事人的合法权益，促进资产评估行业健康发展，国家发展改革委、财政部联合发布了《资产评估收费管理办法》（发改价格[2009]2914号）。为贯彻执行《资产评估收费管理办法》，做好资产评估收费管理有关工作，现将有关事项通知如下：一、高度重视，积极配合。国家发展改革委、财政部联合发布的《资产评估收费管理办法》是资产评估收费制度的重大改革。按规定收费关乎评估报告质量和评估行业健康发展，关乎国家财产和经济安全。各地方协会要高度重视，积极配合省级财政部门、价格主管部门做好资产评估收费管理相关工作。二、测定标准，统一参照。为了给各地制定具体的评估收费标准提供参考依据，我会通过对全国资产评估行业收费情况的两次调查分析，并查阅国家统计局公布的1992至2008年各年的通货膨胀率，结合今后几年内经济增长、物价指数继续上涨，并参照注册会计师、律师等中介行业的收费标准等因素，提出了资产评估收费水平的测算标准。

（一）计件收费计件收费平均标准分为六档，各档差额计费率如下表：差额定率累进收费表（二）计时收费计时收费平均标准分为四档，各档计时收费标准如下：法人代表（首席合伙人）、首席评估师（总评估师）：300-3000元/人?小时；合伙人、部门经理：260-2600元/人?小时；注册评估师：200-2000元/人?小时；助理人员：100-1000元/人?小时。三、严密组织，认真贯彻。各地方协会要严密组织，将国家发展改革委、财政部联合发布《资产评估收费管理办法》迅速转发各资产评估机构，组织资产评估机构学习领会文件精神，认真贯彻实施。

国家计委、国家土地管理局关于土地价格评估收费的通知【计价格[1994]2017号】

国家计委国家土地管理局关于土地价格评估收费的通知计价格[1994]2017号各省、自治区、直辖市物价局（委员会）、土地（国土）管理局（厅）：为促进土地价格评估工作的健康发展，根据《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》的有关规定，对土地价格评估实行有偿服务。现将有关事项通知如下：一、土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为，评估机构要按照"自愿委托、有偿服务"的原则与委托方签订合同，开展评估服务工作，收取合理费用。二、凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位，可接受土地所有者或使用者的委托，对土地价格进行评估，并按本通知的规定收取土地评估费。三、一般宗地评估采取差额定率累进计费，即按土地价格总额大小划分费率档次，分档计算各档的收费额，各档收费额累计之和为收费总额。目前一般宗地评估收费按《宗地地价评估收费标准》（附表一）执行。四、城镇基准地价评估收费，由评估机构与委托城镇参照《基准地价评估收费标准》（附表二）协商确定。五、为土地使用权抵押而进行的土地价格评估，评估机构按一般宗地评估费标准的50％计收评估费，每宗地评估费不足300元的按300元收取。清产核资中的土地价格评估，按一般宗地评估费标准的30％计收评估费；每宗地评估费不足300元的按300元收取。土地价格评估委托单位付费确有困难的，通过双方协商，评估机构可酌情减收。六、一般宗地评估收费标准为最高限标准。各地可根据当地实际情况，由省、自治区、直辖市物价部门会同同级土地管理部门制定当地具体执行的收费标准。对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不得超过上述收费标准的30％。七、土地价格评估收费单位要认真执行物价部门规定的收费原则和标准，履行合同要求，切实提供质价相称的服务。

土地估价方法及案例汇总

收益还原法案例一评估土地价格案例1 某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000m2，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥土结构商业楼，总建筑面积为15000 m2，于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价格为1300元/ m2。现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税及附加为销售收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/ m2，房屋还原利率为8%，土地还原利率为6%，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。（注释：1该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；2总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日（钢筋混凝土非生产用房经济寿命

为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止），故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止，共39年）解： ①年经营收入=6000万元 ②年须扣除总费用：销售成本及经营成本=4000万元；管理费、财务费用=6000*6%=360万元；商品销售税金及附加=6000*8.5%=510万元；房屋年折旧：折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年房屋重置价=1500*15000=2250万元；年折旧额=2250/39=57.69万元；已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。 ③房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元 ④房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=（2250-57.69*4）*8%=161.54万元 ⑤土地年纯收益=472.31-161.54=310.77万元 ⑥该地块于2005年7月1日的价值：P=a/r 地*[1-1/(1+ r地)n]=(310.77/6%)*[1-1/(1+6%)35] =4505.62万元；土地单价=9011元/平方米。

土地价格评估收费标准

土地价格评估收费标准（1994年12月12日国家计委国家土地管理局计价格[1994]2017号）为促进土地价格评估工作的健康发展，根据《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》的有关规定，对土地价格评估实行有偿服务。现将有关事项通知如下：一、土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为，评估机构要按照“自愿委托、有偿服务”的原则与委托方签订合同，开展评估服务工作，收取合理费用。二、凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位，可接受土地所有者或使用者的委托，对土地价格进行评估，并按本通知的规定收取土地评估费。三、一般宗地评估采取差额定率累进计费，即按土地价格总额大小划分费率档次，分档计算各档的收费额，各档收费额累计之和为收费总额。目前一般宗地评估收费按《宗地地价评估收费标准》(附表一)执行。四、城镇基准地价评估收费，由评估机构与委托城镇参照《基准地价评估收费标准》(附表二)协商确定。五、为土地使用权抵押而进行的土地价格评估，评估机构按一般宗地评估费标准的50%计收评估费，每宗地评估费不足300元的按300元收取。清产核资中的土地价格评估，按一般宗地评估费标准的30%计收评估费；每宗地评估费不足300元的按300元收取。土地价格评估委托单位付费确有困难的，通过双方协商，评估机构可酌情减收。六、一般宗地评估收费标准为最高限标准。各地可根据当地实际情况，由省、自治区、直辖市物价部门会同同级土地管理部门制定当地具体执行的收费标准。对经济特区的收费标准可规定高一些，但最高不得超过上述收费标准的30%。七、土地价格评估收费单位要认真执行物价部门规定的收费原则和标准，履行合同要求，切实提供质价相称的服务。八、各级物价、土地部门要加强土地价格评估收费的监督检查，对随意简化工作程序和内容，达不到应有工作标准以及擅自扩大收费范围和提高收费标准

土地估价基本方法

土地估价基本方法土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。（一）市场比较法市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。市场比较法的理论依据是替代经济原理。根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。基本公式： Vd=Vb x A x B x D x E Vd—待估宗地的价格 Vb—比较实例宗地价格 A—待估宗地情况指数 / 比较实例宗地情况指数 = 正常情况指数 / 比较实例宗地情况指数 B—待估宗地估价期日地价指数 / 比较实例宗地交易日期地价指数 D—待估宗地区域因素条件指数 / 比较实例宗地区域因素条件指数 E—待估宗地个别因素条件指数 / 比较实例宗地个别因素条件

指数归结起来看，这种方法是在两个可比的土地商品之间按照它们的情况指数、价格指数、区域因素和个别因素的比值来确定待估地的价值。（二）收益还原法收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。这就是收益还原法的基本原理。由于土地收益是不同生产要素组合的结果，土地只是其中的要素之一，还有人类劳动、资本、管理和科学技术等，因此，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的贡献量，或其应得的报酬后的余额。这种土地纯收益是因食用土地而带来的，理应归土地所有者所有，因此，它就是地租。收益还原法一土地纯收益的确定为前提，因此，它只适用于由收益的土地和建筑物或房地产的估价。基本公式：土地收益为无限年期 V= a / r