拆迁谈判策略

拆迁征地谈判策略

前提准备

要文斗，不要武斗；要斗法，不要斗狠；要智斗，不要力斗。

老百姓和拆迁利益集团的斗争一直血光不断。跳楼、自焚、服毒、

斗殴、上访、拦车、示威、静坐、绝食、阻断路桥、冲击国家机关……不一而足。自杀壮烈，但代价太大，效果不好。暴力反抗，拆迁集团人多势众，且有黑白两道，所谓“白道”更可恶，明摆着老百姓吃亏。尤其不可采取阻断路桥、冲击国家机关等手段。因为这是卑鄙的利益集团最希望出现的情况。一旦如此，他们即可将简单的拆迁经济事件上纲到治安事件，甚至政治事件，顺理成章地通过他们掌握的一部分国家机关轻而易举地将被拆迁户“名正言顺”的“合法”解决。

大量的案件证明 1.掌握证据，抓住拆迁集团违法违纪把柄，这实在简单，一抓一大把。2.吃透各种法律法规，这最要紧，一定可以打垮利益集团。调查发现，在拆迁官司中，知识分子几乎没吃亏的，而吃亏的大多是文化不高的劳苦大众。只要被拆迁户掌握以上两条，再加上紧扣《宪法》以及党和国家领导人对拆迁的言论，就胜券在握……记住，要达到目的有时不可以用直接手段，间接手法更有效这就是有的象36计中的“围魏救赵”。

措施实施

1 、拖。生病住院、离家出走、找不到人都可以。在拆迁的每一个环节上尽可能拉长时间，给他反反复复，时间就是胜利。

2、撤。面对官府和暴力机关，单个被拆迁户是弱小的无力的，注意，要文斗不要武斗。和他们去拼是一定吃亏的，拿好所有的房产文件，拒绝在任何文件上签字，当然，写上他们反对《宪法》，批判他们是法西斯之类的谴责文字还是可以的。拒绝任何所谓”安排“。收集好一切证据，不能签任何字。

3、抓。你的拆迁对手们一定有大量的弱点，抓住它们不放。尤其是他们大量违反的“公开公平公正”的拆迁原则，比如说，给某些有背景的被拆迁户巨额补偿费用，你可以要求同等待遇呀。

4、访。一去上级机关或者直接北京去上访。二找人大代表，人大代表也是一支不可小瞧的力量，要想取得满意的结果就需要人大代表的支持，给邻居每个人分配一项任务，就是找人大代表，并且让他们在你写的上访材料上签字，这就意味着政府的有关机构必须以某种姿态来回复，这种回复有时可以作为有利证据，希望大家想办法能够说服他们。三找律师咨询，在接触过程中，律师有时会陷于矛盾之中，为了代理案件就要展示自己的风采，他如果将案件的全部解决方法都说出来，可能你们就不请他了，如果不说呢你们可能不信任他，所以最好想出一个办法来解决这些矛盾。

5、谈。告诉他们。你们支持拆迁。但反对违法拆迁。一定要把违法问题理顺才可以进行。记住。永远不谈补偿问题---决不可以。只谈他们的违法乱纪问题，告诉他们：“名不正则言不顺”。一定要他们解决所有违法乱纪。不违法乱纪，怎么搞拆迁，最后才谈拆迁。一定要逼他们主动和你谈条件，绝对自己不先谈条件。以上5字诀应当贯穿整个拆迁过程

步骤推进

要做一个“合格”的钉子户，在拆迁的每一时段要要有不同的对策。

第1阶段公告阶段

当拆迁公告出来时,看清楚拆迁公告内容并最好进行拍照加以证据保全。作为拆迁公告它是拆迁的法律依据,出了公告也表明了它已具备拆迁的条件并领出了拆迁许可证,拆迁公告一般内容写着建设项目名称、拆迁人、拆迁实施单位、拆迁安置补偿标准、拆迁期限、拆

迁范围、立项和立项文号,规划和规划文号,土地定点和土地批准文号。你可去对照一下公告是否缺少这些要素,特别是缺少拆迁许可证五要素中的三要素:立项,规划,土地批准书。缺的话你就要小心了。拆迁公告的日子和有效期你也得看清楚,过了有效期还没拆的话,他必须去补办。此阶段对策要点是装聋作哑，背后鼓动。

第2阶段商谈、协议阶段

房屋拆迁都以土地为中心而进行拆迁

设的项目要了解,是作为公用事业还是以经营性的商业开发,土地性质是划拨土地还是出让土地。以划拨方式取得土地使用权的的必须符合国土资源部颁布的第9号令《划拨用地目录》，不符合此目录取得划拨土地将追究国土资源局领导责任。国土资源部第11号令，2002年7月1日起施行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中的第四条明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。未经招标、拍卖或者挂牌方式出让取得的土地,此项目不合法，追究国土资源局领导责任,拆迁行为不成立属违法。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人,不得接受拆迁委托。另外还应该了解拆迁实施单位资质情况,是否超资质拆迁，3级资质为3万平方米以下；是否持证上岗；拆迁资金是否到位等。此时亦为拆迁双方互相试探、互相摸底阶段。动迁补偿弹性也很大，被拆迁户要忍耐、示弱，采用“拖”字诀，逼迫对方主动抬高补偿水准。别急，你急他们就开心，要沉住气，让他们急，不能随便签字。因为一旦你签了字，就视为认可，一定要盯住自己的心理价位，不到万不得已不降价，你没偷没抢，只是在争取自己的合理要求，一定要心平气稳……心理素质一定要好，千万不能怕他们的恐吓。要知道拆迁就是一种心理战，就看你有多大的忍耐度，拆迁工作人员手段不外就是以关心骗人、拿文件压人、以小利哄人、以强制吓人等等。采用轮翻轰炸，甚

至有时间动用流氓、涉黑分子，很多被拆迁户经不起这样心理上折磨，投降了，能挺过这一关的人就是基本“合格”的钉子户。坚持就是胜利。这里要注意闹事情不能有头头，因为最出挑头的人往往是对方收买的对象，如果被买通了，大家就象散沙一样团结不起来了。有事情就私下集体讨论，单独去谈,谈完后再进行集体讨论。团结加互通信息很重要。有想法以挂号信的形式最好,因为你跟对方说过的话都他是可装赖的，寄出去的信对方不理你,你可告知他,不是你不要和他们商量,是你们不跟我谈,把皮球踢给对方。挂号寄给哪些地方呢，拆迁办，建设局,对方当事人,信要留底,和寄出去的信一起敲上骑缝章,信封和信件也要骑缝章。此阶段对策要点是漫天要价，满足就签。

第3阶段听证调解、行政裁决阶段

1、了解是否拆管理分离。现在好多拆迁管理部门和拆迁实施单位为两块牌子，一套班子。既是“运动员”，又是“裁判员”，没有做到政事、政企分开。这个是违规的

2、对方一发裁决通知就寄挂号信给拆迁办，建设局,对方当事人，并将裁决通知复印留底后一并连挂号信退给裁决机关，要求查看五项文件和拆迁许可证，并且对照一下相互间有没有矛盾。记住，这是你的权利，拿不出就有问题，不能拆。五项文件为：一、建设项目批准文件，一般由地方计划委员会批准立项。二、建设用地规划许可证，附红线图，一般由地方城市规划行政主管部门核发。三、国有土地使用权批准文件，一般由地方土地行政主管部门颁发。四、拆迁计划和拆迁方案，是指拆迁人对将来准备实施的拆迁活动所制定的计划和方案。五、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明，由拆迁人开设房屋拆迁补偿安置资金专用帐户。一般由拆迁人、金融机构、房屋拆迁管理部门三方监管。地方政府不得违反法定程序和法律规定，以政府会议纪要或文件代替法规确定的拆迁许可要件及规划变

更，擅自扩大拆迁规模。详见国办发<2004>46号国务院办公厅《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》。不要以为拆迁管理部门颁发拆迁许可证就一定五项文件齐全。现在好多项目证件不齐全照发拆迁许可证。胆好大的，违法办理拆迁许可证,资料显示目前全国好多城市都有此现象,例如1、上海的周正毅(号称资产有150个亿)的房屋开发也出现了拆迁补偿安置资金不到位和土地问题。 2、嘉禾事件，嘉禾县珠泉商贸城是一个以商业营业用房为主的房地产开发项目。现已查明，嘉禾县在未进行规划项目定点的情况下，为开发商发放《建设用地规划许可证》，先办理《建设用地批准书》，再补办土地使用权挂牌出让手续，在开发商未缴纳土地出让金的情况下，发放《国有土地使用证》。在缺乏拆迁计划、拆迁方案和拆迁补偿安置资金足额到位证明等要件的情况下，为拆迁人发放《房屋拆迁许可证》。在没有按规定程序举行听证的情况下对11户被拆迁人下达强制拆迁执行书。在项目实施过程中，县委、县政府滥用行政权力强制推进房屋拆迁。去年12月份以来。先后对11名公职人员进行了降职、调离原工作岗位到边远乡镇工作等错误处理，并错误拘捕李会明等3人。被拆迁户要认真核查5项文件，特别注意土地的取得和是否足额拆迁补偿安置资金存入专用帐户。肯定会有所收获。这样和拆迁人谈判也就游刃有余。在没有协商好前不能签任何字，保管好所有的房屋证件,因为这是你的原始股票!

3、抓住要害，“公开”“公平”“公正”，一招致敌。例如，暗箱操作、给某些有背景的被拆迁户巨额补偿费用......等。数不胜数。你可以要求同等待遇呀，强烈要求上榜公布已经走人的被拆迁户补偿费。按规定，这是必须的，现实中几乎每户被搬的人家都被要求保密补偿费，否则，奖金、补助没有.....等等。为什么他们要如此。因为只有不让被拆迁户互通信息，才可让其他人心中无底，无法参照才

可以进一步压底其他被拆迁户的补偿费。既然你不敢根据国家要求“公开”“公平”“公正”，那么，咱们就好好聊聊价钱。能挺到第3阶段的被拆迁户都是好样的，也是团结坚持的关键时刻，坚信成功在于最后一分钟，要相互支持，大家一起撑，要有强迁也在一起的信念，

此阶段对策要点是老生常谈，对天鸣冤。

第4阶段执行、行政救济阶段

1、现行政策环境下，行政强拆的可能性小了，司法强拆多了。现在行政救济进入荒谬的司法怪圈，例如，建设局通过单方面的裁决进行拆迁，双方当事人对裁决不服在三个月内可进行起诉。现实情况是对方当事人---拆迁人在作出裁决后也对裁决不服进行起诉，房屋拆迁管理部门，恶人先告状，一起诉就进入了司法程序，就可强制拆迁，在法院的帮助下甩掉被拆迁户进行强拆，把被拆迁户带入被告缺位的怪圈中。简直就是猪八戒倒打一耙。强拆目的达到后对方当事人再进行撤诉，这样就免去了法院的责任。受害人不服你去告吧，拆了就不怕你告了。受害人起诉，法院审理，一审荒唐的判决下来，举证证实非法颁发拆迁许可证，但拆迁合法性与本案无关，裁决合法，安置合理，维持原裁决。这种情况发生我们怎么办，应该同时向人民法院提起诉讼，状告房屋拆迁管理部门非法颁发拆迁许可证。由于拆迁许可证案件审理结果可能影响拆迁裁决案件的最终胜负，人民法院在审理许可案件时有可能中止裁决案件的审理。事实上按现有法律法规来讲在城市房屋拆迁中根本领不出一张合法的《拆迁许可证》。其中重要原因违反了《土地管理法》，当然领不出合法的《拆迁许可证》。法律规定开发商的土地使用权取得必须通过招标、拍卖、挂牌。但土地证还在老百姓手里没有经过注销和变更土地登记,是受法律保护的,不能进行招、拍、挂，按《土地管理法》规定不能办理国有土地批准书,也不可能和开发商签定国有土地使用合同书，这就好比一女不能

嫁两夫。同时《拆迁条例》规定具有拆迁人资格的拆迁人，必须持有国有土地批准文书才能办理拆迁许可证，一方面，国土局不能办理国有土地批准书，另一方面必须具有国有土地批准书。所以按现有法律法规来讲是永远办不出一张合法的拆迁许可证，永远办不出,办出来的话全都是不合法的。说得简单点，假如土地证在老百姓手上，国土局发出国有土地使用证给开发商，国土局直接违反《土地管理法》和“一物一权”的民法基本原则。假如国土局没有发出国有土地批准书，建设局发出拆迁许可证，建设局就违反《拆迁条例》。没有拆迁的合法性，哪来裁决合法性，更哪来安置合理性，不过到现在还没有听到多少拆迁户赢了官司的。难啊！

2、君不见哪个城市的拆迁最后不是靠拆迁双方的谈判解决的，经过以上数个回合较量，当钉子户肯定比听话搬迁能得到更多的实惠，谁能坚持到最后，谁就获得胜利。

3、以上如果所有招术不行的话，就只有漫漫上访路了，保管好所有房屋证件及对方所有违规违法证据，

心。胜利终会属于你!此阶段对策要点是全家动员，老弱病残齐上阵。

依法维权

笔者认为，如果有的被拆迁户的合法房屋在诉拆迁裁决一案中被法院给先予执行强拆了，并且被拆迁户诉拆迁裁决一案的二审，中级法院判决已经生效，被拆迁户事后补救的办法是：

1、被拆迁户如果以前未告过拆迁许可证，仍然可以对拆迁许可证提起诉讼。其作用是，如果万一碰到个公正法官将违法的拆迁许可证给撤销了，当然了在我们周围城市的法院中到目前还没产生这样的公正法官，这是奢望了，依拆迁行政许可而产生的拆迁裁决和法院

的强制拆迁程序、判决、裁定统统都要被撤销，实行执行回转，一般

是不可能的。

2、被拆迁户同时可将诉讼中了解到的拆迁人，开发商提交的相关申请拆迁许可证资料的违法性，通过信访途径进行投诉。

3、将职能部门对你作出的拆迁非法裁决一案申诉到中华人民共和国最高人民法院，到时肯定会赢，因本人到目前不止看过不下10个状告裁决、许可的案例，只要是职能部门非法裁决和法官枉法裁判的案件，而被拆迁户又在法定的时间内提起复议和诉讼的申诉到最高院全赢了

《中华人民共和国宪法》、《物权法》里面虽然都规定“公民合法

私有财产不受侵犯”，虽然《物权法》开始实施已有几年，但与该法严重相冲突的国务院《城市房屋拆迁管理条例》目前仍未被废止，新的房屋拆迁法不知何时才会施行，这是国务院将该法立法以来，合法的腐败表现。国务院法制办副主任郜风涛早透露，先补偿再拆迁，房主如对拆迁有异议可提起诉讼。新规实施后现行拆迁条例将废除。本人认为新的房屋拆迁条例难以在两年之内出台施行，这就意味着现行的305号令还将继续肆虐全国，其中的16条、17条开发商和政府照常可以利用该条例对被拆迁户实行制裁。迹象表明，国务院准备在新法出台时同时废止305号令，我们被拆迁户这时需要的不是等新房屋拆迁出来维权，而是要认真学习旧法，国务院305号，依照其中的16条对相关职能部门的裁决提起复议和诉讼才是最好的维权之道。鉴此，不管《国务院房屋拆迁条例》305号令何时废止，只要被拆迁户坚持依法维权，所受侵害终就会得到合理的补、赔偿。

中国反拆迁裁决协调会答辨书范本

被拆迁人住址: 电话:

产权共有人住址: 电话:

答辩理由:

首先我们不是不愿意拆迁拒绝非法拆迁、拒绝违法拆迁、拒绝野蛮拆迁和拒绝一切违法谈判。

1、从*月*日至今，没有一个人根椐法律法规规定，必须持有合法授权的单位及个人与我认真谈过拆迁事宜。

2、拆迁人至今没有告诉我们为什么要拆迁？法律依椐是什么？

3、拆迁人至今没有告诉我们，被拆迁人的权利是什么？

4、我们一再要求拆迁人给我们看《迁许可证》及相关手续，但拆迁人至今没有给我们看《城市房屋拆迁管理条例》中规定的拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁的----《拆迁许可证》以及《城市房屋拆迁管理条例》第七条中，申请领取房屋拆迁许可证的应当提交下列资料中的资料：一、建设项目批准文件。二、建设用地规划许可证。三、国有土地使用权批准文件。四、拆迁计划和拆迁方案。五、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

5、拆迁人所取得的批文、建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件均是行政许可行为。根椐《行政许可法》第四十六条、第四十七条、第四十八条行政机关应当在二十日内组织听证、行政机关应当根据听证笔录，作出行政许可决定。你们没有根椐法律告知我们有参加听证会的权利。

6、我们认为：拆迁补偿安置是一个民事行为，必须用《民法通则》《合同法》来调整双方的关系。《合同法》还规定:行政机关不得干涉合同的自愿订立。

7、我们认为：征收非国有财产（含房产），目前没有具体法律依据。根据我国“宪法”第13条“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”的规定，政府为了公共利益的需要须拆除原有房屋时，可以对私人房产实行征收。但2000年实施的“立法法”第8条第6项和第9条明确规定，对非国有财产的征收，只能由全国人大及其常委会制定的法律加以规定，或者由全国人大及其常委会作出决定授权国务院制定行政法规。但是以上合法有效的法律至今尚未出台，故305号令中即便是包括了建设公共利益项目对所涉房屋的征收，因没有合法法律依据，所以规定按市场评估价对原房屋所有人给予补偿，也是违法的。“305号令”关于先予执行的规定违反了立法法的规定。 305号令第16条第2款规定，拆迁当事人未签拆迁补偿安置协议，当被拆迁人对裁决不服提起诉讼后，拆迁人依照条例对被拆迁人给予了货币补偿或者……不停止拆迁的执行。而我国立法法第8条第9项明文规定：诉讼和仲裁制度只能由全国人大及其常委会制定法律加以规定，所以305号令及可以先予执行的具体规定侵犯了人大的立法权，应属无效法律，该条款为开发商以合法的方式“先斩后奏”低价掠取公民房产提供了法律上的便利。

8、《物权法》实施了，拆迁人与被拆迁人关于拆迁的矛盾必须按《物权法》来调整。国务院《城市房屋拆迁管理条例》已作废。《物权与国务院《城市房屋拆迁管理条例》不存在法不溯及既往的原则问题!而有关行政部门依照一个已经作废的行政条例进行拆迁，显得十荒唐和可笑且已触犯刑罚。

9.《拆迁许可证》是你们局发的再有你们进行强拆听证或栽决是有违司法公正的。现请求贵局回避!

10、要让一个从来没有与拆迁公司打交道，并且对上万条行政条

文一无所知的人来讲法理讲道理，是因为心存一丝对政府的期盼。从听说拆迁到现在没有一个人对我宣传过拆迁的法律，也没人告诉我有什么权利。大量血淋淋的事实表明，为了拆迁，政府或者开发商会使用各种流氓手段。市建设局、规划局、国土资源局、发改委、市拆迁管理办公室都是市政府的下属机构，虽然各司其职，但分工不分家。市建设局作为拆迁许可证的直接颁发者应该非常清楚房产证与土地使用权证是老百姓的私有财产，征收征用公民的私产要适用专门的法律，而不是《条例》《办法》。只要拆迁行为合法、合理、合情，我们随时欢迎，如是非法拆迁、非法裁定，坚决不答应。

希望政府行政机关给个公平的说法

此致

市建设局!

被拆迁人:

年月日

这几条请认真熟悉!!交给法院或拆迁办的人员后他们一定会傻逼了2.谈话意见书

(2008年01月24日上午10:00)

无锡市建设局0812号

谈话意见:

一、在此被申请人先说明

的态度，不是不愿意拆迁，而是无法与野蛮拆迁和没有法律手续的违法拆迁进行谈判。7月3日早上防盗门被损坏，9月15日砸坏水表。这些在派出所都有记录。自2007年4月15日投拆以来

拿着合法手续，根椐法律法规规定宣传政策，所以《裁决申请书》中的写到的“要求回迁、政策要改变、要与开发商谈”，纯粹是胡说八道，因此也不存在多次耐心做工作无效一说,希望拆迁公司对上面的

行为表示歉意。

二、申请人和拆迁公司工作人员至今没有告诉我们为什么要拆迁？法律依椐是什么？也没有看到《房屋迁许可证》及相关手续。所以也无法确定这次拆迁行为是否合法，希望要有一个口头解释。

三、本人再次声明:本人不是不愿意拆迁,而是拆迁公司在签订有关被拆迁户重大利益的拆迁合同(协议)时条款过于简单, 合同(协议)所涉及的专用名词缺少注释。权利和义务不明确不对称。拆迁补偿价位极度不合理。

四、根据上述(三)本人对签订拆迁补偿合同提出如下要求

12007第1号作为合同附件。

2

3(协议)一份, 提前给被拆迁人审阅。

4(协议)所适用的法律法规，如国务院第305号《城市房屋拆迁条例》、《无锡市房屋拆迁条例》、江苏省《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》、国务院办公厅《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》国办发[2004]46号、《物权法》、《合同法》、《民法通则》、《建设工程质量管理条例》、《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《中华人民共和国产品质量法》等与本合同有关的法律法规作为附件。

五、本拆迁合同(协议)必须由公证处公证后方能生效。(公证书作为合同重要附件) 。

六、如果申请人满足上述第四、五条要求,被申请人同意立即进入实质性谈判和签约。

此致

无锡市建设局

敬礼

注意事项

1、首先要看你的目的是啥？这个很重要。

2、要看项目的性质，是开发还是公益事业，如果绿地、市政、道路、产业园区。如果是公共事业建设，政府支持力度大，政策前后比较统一。如果是商业开发，一般情况下，后签协议能增加补偿。

3、如果只是想权益不受损害，不耽误日常时间，不想纠缠太久，也认同拆迁的总体补偿政策。这个就好办。1、查看项目的拆迁许可证、立项文书、规证、土地使用证等证件是否齐全。2、评估时和评估公司多说好话，找到熟人更好，多评估2--3万也是正常的。3、以上两个步骤都通过后，要学会和拆迁公司的人谈判，多讲困难，如经济困难、居住困难，和周围邻居进行对比困难，和村干部拆迁以后可以揽工地发大财进行对比等。

4、签字时，注意协议的内容，如面积、区域、户型、居住人口等。