商业广场项目如何定位与策划概要

商业广场项目如何定位与策划

、项目初步市场定位

时代商业广场的项目初步定位：集休闲、娱乐、健身、购物、餐饮等为一体的美式休闲购物中心(Shoppingmall。

定位强调两点:(1美式、国际化；(2多元化商业、复合形态商业中心。

(1美式、国际化;

针对这一定位我们要集中诉求两点：

A、她是淄博与国际第一次真正意义上的接轨。

B、她是一场商业革命，它是对淄博传统商业模式的颠覆。

它的诞生是淄博商业界的一大重要里程碑，代表着淄博的商业无论从规划、建筑、业态模式、经营理念、消费理念、商业辐射能力等方面第一次真正与世界接轨是一次商业革命，是对传统商业消费模式的颠覆，更将成为淄博商业步入世界领先地位的重要标志。

她将为淄博创造商业文明的最高形式，以次将成为淄博进入国际商业的契机。

(2多元化商业、复合形态商业中心。

针对这一定位我们要集中诉求两点

A、是代表着最咼级、包罗万象的商业形态。

B、她使购物真正成为一种享受

时代商业广场使购物不再是供需关系的简单体现，而是涵盖诸多行业如制造、零售、服务、

娱乐、餐饮乃至地产、旅游、金融的优势资源组合。这是以往的商业形态诸如购物中心、超市、百货等远远无法满足和包涵的。

拥有庞大的规模，高度丰富的商品内容，多元化的商业服务；它是消费方式的最前

沿:集文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游观光于一体，真正实现了涵盖所有消费层面的一站式购物，使购物真正成为一种享受。

这一定位的主要特征：

(1时代商业广场集物质文明之大全，她的吸引力首先是琳琅满目的商品。平时看不见的、想不到的东西应有尽有。

(2旅游休闲是时代商业广场的重点。大型的购物广场里面包括了独具特色的旅游设施，如机动游戏、园林景观、乃至主题公园等

(3附属的各项配套功能齐全。如美食城、电影院、美容中心、酒吧、咖啡屋等是必备的。

也就是说,去时代商业广场实质上是一种体验性生活，是旅游、商业、娱乐等各个产业的复合体。购物只是其冰山一角，而体验其多元化功能、多样化乐趣才是消费者最重要的内容。

(4从人性的角度来看，时代商业广场所倡导的生活方式，除了购物，它所提供的娱乐休闲等一站式服务是吸引人们无限时逗留的主要原因。

它销售的商品和服务未必是最贵或最新潮的，却象征着进入一种主流社会，以其多样性性、普及性进入每一个年龄层次的消费范畴，不论是青少年还是成年人，甚至是老年人在其中都有于他的一片专属空间。因此，时代商业广场实际上引领了一种商业文化、商业时尚。

主打宣传重点:

1-项目定位策划流程

项目定位策划流程编制日期审核日期批准日期修订记录

1、流程图

2、流程概况 3、工作程序 3.1策划方式确定 3.1.1项目取得或确定获取意向后，城市公司营销策划部根据项目情况提出策划方式的建议，经城市公司分管副总审核、城市公司项目负责人、城市公司总经理审核确定策划主体是委托或自主后、片区总经理备案，营销策划部着手落实市场调研工作的开展。

3.1.2城市公司营销策划部组织成立策划小组，策划小组进行市场深入调研。委托策划时由城市公司营销策划部参考《营销承包商选择与管理流程》的规定组织策划咨询公司的选择、谈判和签约工作。 3.2 市场调研 3.2.1自主策划：城市公司营销策划部组织设计部进行现场踏勘和市场调研。现场踏勘主要是了解基地自然状况、四至范围、用地条件、周边配套情况，以便于分析项目的优劣势；市场调研主要调查项目周边二至三公里范围内可售、未售项目以及与项目的主力客源可能形成直接竞争的项目，调研时须填写《楼盘市调表》。 3.2.2委托策划：由策划公司进行市场调研，城市公司营销策划部协助策划公司进行现场踏勘；城市公司营销策划部在策划公司提交《项目定位报告》前进行沟通，确保市场调研信息和项目定位建议书的正确性和完整性。 3.3项目定位建议 3.3.1自主策划：城市公司营销策划部根据市场调研信息提出项目定位建议，设计部根据定位建议进行规划设计的分析，双方进行充分沟通并完善定位建议后，由城市公司营销策划部编制《项目营销定位报告》，内容包括但不限于： 1）社会经济分析； 2）区位分析； 3）地块开发条件分析； 4）市场机会研究； 5）目标市场选择及研究； 6）竞争楼盘竞争层次调查。 7）项目总体定位分析决策； 8）项目目标客源定位分析决策； 9）项目价格定位分析决策； 10）项目档次定位分析决策； 11）项目形象定位分析决策； 12）项目物业管理及服务要求。

XX国际商业广场项目策划方案

中亚国际商业广场项目策划方案广州润辉房地产代理有限公司深圳新摩尔商业管理有限公司二〇〇七年三月目录前言第一章市场篇 1．永州市简介

2．地理位置 3．内陆经济 4．城市发展趋向 5．市场篇总结第二章项目篇 1．项目介绍 2．永州市现有商业项目、住宅、酒店等市场分析3．项目SWOT分析第三章定位篇 1．项目总体定位及命名 2．客户定位 3．产品定位 4．价格定位第四章产品建议篇 1．项目产品建议第五章市场推广篇 1．推广思路 2．执行部分 3．公关策划部分第六章销售篇

1．销售策略 2、销售预估计划前言首先感谢贵司领导予以机会让我们进行了第一次的初步接触，也为我们合作奠定了基础，我司做为一家专业的商业房地产策划公司对于商业地产的复杂性和特殊性有较深刻的认知和体会，大型综合商业地产项目不同于普通住宅项目，其对象并非直接的市民群体而是商家、购物消费者、投资者等组合体。根据多年在沿海地区和中部城市操作商业项目的经验告诉我们，商业项目成败取决于主力店的引进，而规划设计是后期经营管理成功的前提。因此发展商首先考虑要找到和引进主力店，按照他们的要求进行规划设计。经过我们多次对此宗地块的了解，对项目的基本情况已有了初步的认识，另因为在零陵区有操作项目一年多的时间对于永州市目前房地产市场、政府法律法规、商场人流地理、周边环境等都已经有了深刻的认识，相信对于本项目的前景，贵公司和我公司一样充满信心，现在我们要阐述的是如何通过策划和包装、如何通过有效的策划进行整合营销，如何通过整合营销达到销售、招商和经营管理的目的。下面，我们针对项目的实际情况，并对永州零陵区、冷区的住宅、商业进行了调查与分析，从圣世阳光、心连心购物广场、世纪中心、圣马可时尚广场、步行街等项目的对比中发现问题，分析问题，找到永州商业的突破口（市场空白）

休闲服装市场定位策划方案

休闲服装市场定位策划方案一、可行性分析一直以来，休闲服装市场都是中国服装鏖战最酣的市场。一个词语“休闲”，将顾客生活中的三分之一时间和部分职位的工作时间都包含在，同时也将各个季节、各类区域、各类场所、各类行为的休闲服装包含在。它们可以从中高档时装、高级休闲服那里随意抽取元素，也可以从运动装、旅行装那里拷贝整体风格，休闲服装有以下几个优势。 1、休闲服装生产方兴未艾需求决定市场，与以前众多服装品牌一窝蜂都做职业装截然不同，现在很多厂家都已经或多或少地增加了休闲服装产品的比例，有的主导产品已完全转为休闲服装，也有的品牌以另外注册一个副牌的形式介入休闲服领域。近两年，以职业西服为主导产品的服装业，开始大批转向高级商务休闲服饰的生产经营;以职业女装为看家产品的服装厂商，在今年发布的春秋两季流行产品中，职业休闲服装已占80%以上。 2、休闲服装销售保持增长势头随着休闲服装在国市场的迅速升温，各地经销商纷纷看好这个市场，各大商场在服装经营上向休闲服装倾斜，休闲服装比例明显大于其他服装，除了大量引进休闲品牌外，更有专门开辟“少女休闲馆”、“休闲服装厅”以示特色。 3、中、青年和大、中学生是休闲服装的主要消费群体据有关机构调查，目前20到40岁的中、青年是我国服装消费的主导群体，占服装消费总量的50%，40岁以上的占19%。中、青年是追求生活休闲和个性化的主导群体，不同的消费群体对服装的消费层次各不相同。高档价位的休闲服装在中青年和收入较高的消费者中比较流行，而一些中档价位的休闲服装更适合工薪阶层和大众消费者。

4、休闲服装成为服装发展的主导潮流休闲风格逐渐融入传统服装。传统的正装突破以往的限制，开始融入休闲的设计理念，不论色彩、样式，及与其他服饰的搭配都越来越体现休闲化。比如样式不再严谨而走向宽松，搭配趋于自由等，均说明休闲服装正在成为服装行业发展的主导潮流。 5、休闲服装产品更加丰富多彩随着休闲服装行业的迅速发展，休闲服装产品更加丰富多彩。休闲服装在品类上日益增多，趋于系列化;款式多种多样，有长款，也有短款;有素色，也有条、格等多种花色，并在款式上广泛延伸，产品结构上不断细分。有充满时代气息的“青春休闲类”、具有粗犷风格的“牛仔休闲类”、洋溢着青春活力的“运动休闲类”、随意而不失规的“职业休闲类”、庄重中蕴藏着变化的“正装休闲类”等

项目定位策划流程

一、流程概况

二、流程图

三、职责 3.1.设计开发部 3.1.1.负责开展项目概念规划设计。 3.2.成本合约部 3.2.1.负责项目建安成本测算。 3.3.计划财务部 3.3.1.负责项目投资经济效益测算。 3.4.营销管理部 3.4.1.组织市场调研、编制项目定位策划报告； 3.4.2.组织项目定位策划报告评审。 3.5.分管领导 3.5.1.审核项目策划计划； 3.5.2.审核项目定位策划报告。 3.6.计划运营管理委员会 3.6.1.评审项目定位策划报告。 3.7.总经理/董事长 3.7.1.审批项目策划计划； 3.7.2.审核定位报告。 3.8.广州公司/地产总部 3.8.1.审批项目定位策划报告。四、工作程序 4.1.项目定位策划计划 4.1.1项目取得或确定获取意向后，营销管理部根据项目情况编制《项目定位策划计划》经分管领导、总经理/董事长审批后实施，《项目定位策划计划》内容包括： 1)自主策划还是委托策划； 2)市场咨询公司选择确定时间（委托）； 3)市场调研完成时间（自主）； 4)项目定位建议完成时间； 5)定位评审的时间； 6)策划小组的建议成员名单（由营销管理部、设计开发部、成本合约部人员组成）； 7)是否针对重点客户进行需求专项调研，及调研方式（座谈或问卷）。 4.1.2自主策划时由营销管理部按批准确定的名单成立策划小组，策划小组进行市场深入调研。委托策划时由营销管理部按《营销供方选择及管理流程》的规定来组织策划咨询公司的选择、谈判和签约工作。 4.2.市场调研 4.2.1自主策划：营销管理部组织设计开发部进行现场踏勘和市场调研。现场踏勘主要是了解基地自然状况、四至范围、用地条件、周边配套情况，以便于分析项目的

商业广场项目总体营销策划方案

[龙马商业广场]项目总体营销策划方案第一部分产品定位第一章项目SWOT分析一、项目优势——S 1、地段优势项目位于渠江北路与洪州大道之间，是老城与新城的结合地带，具有良好的地段优势，能较好地吸引商业消费人流。 2、区位优势项目地处老城商业中心地带，周边商业经营较为成熟并且项目靠近广安区委、区政府，具有较好的商业氛围，区位优势明显。 3、规模优势项目总规模24万方，其中商业10万方左右，具有较大的规模，能较好地完成业态的规划，使项目自身具有较强的资源整合能力，对项目成功经营有较大的优势。 4、开发商品牌形象优势项目开发商安得集团在广安有较高的知名度，已成功开发过多个项目，本项目的推出较易被市场接受，能较好的借助开发商的品牌形象提高项目知名度。 5、产品优势项目商业多为2层建筑，较适合大型商业步行街的经营形态，有利于商业的后期经营。

?项目底层多为25平方米左右的小铺位，可组合成多种面积，使经营中有较好的灵活度，小面积铺位的推出，能较好的被市场所接受。 ?项目中心有一个具有一定规模的商场，便于项目引进主力店，使项目具有较强的吸引力，便于后期经营。 ?项目有多个出入口，可以从项目周边不同位置进入项目，有利于人流的组织。 ?广场内部由5纵5横10条道路划分，有利于商业人流的流动。 6、政府支持本项目为广安市重点工程，引起了政府的高度关注，得到政府的大力支持，已在社会上引起较大的反响，项目知名度得到较大的提高，获得了市场对项目广泛的认知。二、项目劣势——W 1、产品方面 ?项目建筑风格不明确，总体趋向欧式风格，不能很好的适应大型商业广场对建筑产品的要求。 ?项目在规划过程中没有较好的考虑建筑功能空间了用效率的问题，如建筑顶层利用、靠近西门广场四个罗马柱形建筑。 ?道路材质没有较好的考虑商业广场经营中对道路的要求，多采用普通的水泥路面，不利于各业态对商业的经营需求。 ?外立面形象不突出，由于项目的产品设计中没有较好的考虑后期经营各商业业态对建筑外观特点的需求，而在设计中千篇一律的采用一种形式，不能很好的突出商业业态经营的特点。 ?项目车位的规划数量不足，项目应规划足够的车位，以免除后期经营中对车位需求的后顾之忧。 ?广场主入口位于洪州大道和渠江北路，距离成熟商业区较远，不利于吸引商业人流。

商业街商业策划书

商业街商业策划书 ××广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。’1、2期工程全部竣工后，商业建筑面积将达2万平方米，拥有大小店面房120个，成为集购物、休闲、办公为1体的综合商业街区。’目前，期商街刚刚开市，店铺出租率偏低，商街的商业氛围偏冷，商户入驻经营热情不高。’据调查，1期商街的65家店铺中，目前出租率仅为％，有近1半的店铺闲置待租；已入驻的商户中有7家正在寻求转租、退租或改行。’这种状况，不仅对1期店铺的继续招租、出租产生了不利影响，而且对2期店铺的预售、销售带来了潜在威胁。’因此，我们必须采取有效手段，炒热××1期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动××2期的店铺出售。’鉴于营造1期商街气氛、迅速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对××1期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。’ 1、背景分析

××1期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅1步之遥。’这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何1时难“热”?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。’据考察和分析，××1期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。’ (1)、商街设计“先天不足” 1、大广场难搞大活动。’步行街北广场扼××街、××路交汇处，西邻5星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。’由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大型活动的功能。’广场热不起来，商街自然冷落。’ 2、“假山”成了“绊脚石”。’步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。’此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。’

福建福鼎商业项目初步策划案-太姥商业广场

卷首语长期以来，一个困扰福鼎市众多零售商家的问题是：现有零售商业布局规划无序，不尽合理。根据我们对福鼎市商业的初步市场调查，福鼎市拥有万人口，现有中型商业零售企业如乐群购物广场，人本超市等, 消费潜力强劲；但由于缺乏规划管理，有的地区同一商圈项目雷同，重复投资情况严重，造成互相争夺客源的恶性竞争，而有的区域却不能满足百姓就近购物的消费需要，值得庆幸的是，随着福鼎市商业的猛速发展，福鼎市政府部门的介入，以及投资商的超前意识，上述情况必将得以缓解。然而，随着人民生活水平的日益提高、福鼎居民消费诉求的迅速增长和消费需求的多样化以及福鼎人对生活品质的日益重视，现有或原有的一些传统项目显得杂乱无章、功能欠缺，小商铺式凌乱经营令人生厌，这种现状已无法满足现代福鼎人的消费需求。根据我们多年的行业经验和敏

锐的商业洞察力，福鼎商业目前亟待解决的最大问题是“商业”到底要卖什么我们的诠释是：商业应该卖品牌、卖时尚、卖功能、卖环境和信誉！以上述概念为市场切入点，本项目应该构建一个以休闲、购物、娱乐、时尚、亲情为主题，定位于中档为主，集“家居廊”、“运动营”、“主题乐园”、“时尚特区”、“休闲地带”等几大功能组团构成的现代大众流行商业中心. 基于上述的运作思路，操作该项目的整体商业计划概念在于：强化业种、业态以及多样化的购物、休闲、娱乐功能，通过整合现有的硬件设施和创建全新的软件设施，力求从南北零售商业差异中寻找到最佳结合点，充分体现该项目的主题特色和经营上的大众化。同时，通过营销手段、招商策略的实施，以及后期的跟踪管理和系统的培训督导，确保未来该项目的稳定经营和持续发展，从而以点带面，使福鼎商业以本项目为龙头

产品定位策划书精选

市场定位策划书一、策划背景 xx啤酒有限公司在A品牌的基础上推出B品牌啤酒，现在我们根据目前的啤酒市场对A、B品牌啤酒进行市场定位策划，这个啤酒市场规模巨大，近十年来中国啤酒市场销量增长速度很快。中档啤酒市场品牌众多而分散，其竞争的激烈程度不及高档及低档市场。从长期发展趋势分析，中档啤酒市场成为成长最快的一个市场。从长期发展趋势分析，中档啤酒市场将成为成长最快的市场。在这种趋势下，我们必须重新对产品进行市场定位。二、企业机会与问题分析 1.机会：因为目前国内啤酒市场的主要市场空缺为中档啤酒，而本企业的发展健康、迅速，主要的产品为中高档啤酒，因此在中高档啤酒市场的发展空间很大；从另一方面来说本企业拥有国家级企业技术中心和博士后科研机构工作站，在产品技术革新上机会很大，有足够的实力进行产品创新，改良啤酒制造技术；企业生产的产品很环保、卫生、安全，能改变传统的生产模式。 2.问题分析：现在企业存在的问题是旗下品牌包装更换太过频繁，不够统一，不能给顾客稳定持久的品牌形象。企业在宣传方面覆盖率不够广，在除了本地区的市场上知名度不高。以博物馆的形式作为宣传方式所接触到的消费者群体有限，推出的新产品B创新不够，在一定程度上与A产品形成了竞争关系，这很不利于企业自身的发展。三、目标市场分析 1.目标市场潜力评估由于目前国内市场上中高档产品市场份额小，市场潜力大。外国产品从中国市场上的撤离给发展中高档产品市场的企业带来了契机。从消费者的角度来说，随着生活品质的提高，人们对产品的要求越来越高，发展中高档产品具有一定的潜力。 2.目标市场主要销售渠道啤酒作为一种生活中的日常饮用品，产品应铺货到各大商场、超市、酒吧，因为产品本身的包装和质量要求，它的中间渠道商不应过多，否则会对产品有很大的损伤，在各大省份设立总经销商，再由总经销商向下发展各级代理或销售。建立比较完善的网络，通过网络进行销售。以稳定渠道留利水平为主；控制二批"以价格为代价"对终端的竞争。分析 ①优势拥有国家级企业技术中心和博士后科研工作站，拥有专业自信充满活力的创新团队。产地处于旅游区，大型水库旁，原材料丰富。

(完整版)地产项目前期定位策划顾问合同

项目前期服务顾问合同缔约双方甲方名称：乙方名称：营业执照：营业执照：联系电话：联系电话：鉴于： 1.甲方为一家在省市注册成立的置业投资公司，拟对位于省市区域的项目等进行营销策划，项目位置如下：地块，用地位置为省市区域道号； 2.乙方为一家在省市注册成立的房地产经纪公司，具有接受甲方委托提供营销策划顾问服务的资质、授权及许可，亦愿意接受甲方委托对位于省市区域项目等提供前期营销策划顾问服务。鉴此，根据我国法律法规的规定，甲乙双方经友好协商一致，对上述项目的前期营销策划工作合作事宜达成以下协议，以资共同遵照执行：第一条合作内容甲方在合同期内委托乙方为甲方位于省市区域房地产项目等进行前期整体营销策划工作，整体营销策划工作内容见附件一。第二条合作方式及期限 2.1 合作期限：年月日至年月日，合同期为个月。合同期满后，如双方合作满意可续签合同，合同条款另行商定。 2.2本合同有效期内，乙方不能再向其他区域项目提供任何营销服务。 2.3为保证双方有效沟通、提高工作效率，甲方需安排相关人员负责与乙方合作、接洽；乙方应成立专门的工作小组确保工作质量。 2.4甲乙双方每周定期召开项目例会。建立确认、信息沟通反馈等工作程序，并严格按照工作程序进行。如无甲方特别通知，例会召开时间不得更改；若因特殊情况导致例会无法召开的，甲方有权确定时间另行召开，乙方应按要求参加。乙方保证工作小组领导 XXX 参加每周二上午或周三下午双方定期召开的项目例会。第三条双方权责

3.1 甲方权责 3.1.1 甲方拥有对乙方提交的方案提出修改的权利。 3.1.2 乙方所制定的所有方案均需由甲方最终确定认可后方可执行。 3.1.3 甲方认为乙方工作小组或小组成员不称职，可以公函形式通知乙方要求其在5日内另行调换他人，乙方应按甲方要求调换并达到甲方要求。 3.1.4 甲方应向乙方提供该项目有关资料，并保证资料的准确性、真实性，以保证乙方顺利进行分析研究，策划工作。 3.1.5 甲方将工作单（见附件三）发送至双方约定的公共邮箱，并短信通知乙方指定工作联系人，视为工作单下达至乙方；乙方完成工作单中相应的工作内容后，发送邮件至双方约定的公共邮箱，并短信通知甲方指定工作联系人，乙方收到的接受完毕的短信回复后，视为乙方提交完毕。 3.1.6 甲方应及时推进计划并对乙方工作内容进行审核并提出修改意见或认可，以便乙方对设计方案进行修正或实施。 3.1.7 甲方有权审定乙方报送的针对该项目编制的策划推广方案等全案顾问服务有关文件，具体修改须以书面形式向乙方回复。 3.1.8 甲方应按合同约定向乙方支付费用。 3.2 乙方责任 3.2.1 乙方承诺安排专业团队负责该项目顾问服务工作，制定工作流程，并承诺由全程负责该项目策划顾问工作，项目小组人员名单见附件二。 3.2.2 乙方对每项工作制定工作时间推进表，并与甲方沟通确定，乙方按双方商定的时间推进计划进行工作并按双方商定的工作时间完成工作任务并提交方案及所有提交文件的可更改的电子文档。 3.2.3 乙方应本着尽职尽责的原则为甲方提供服务；乙方委派的服务人员（详见附件二）都应以甲方确定的工作为先，不得以任何理由拒绝或拖延。 3.2.4 乙方应根据甲方的调查要求和所提供的资料，进行深入的分析研究工作, 并应在本合同规定的期限内完成服务工作。 3.2.5 在本合同规定的期限内，乙方应积极参与甲方或甲方与其他合作单位的会议，并对该项目提出有益的建议。 3.2.6 在本合同规定的期限内，完成各阶段有关推广及宣传活动的策划工作

定位策划

绍兴永建·国际摩尔城定位策划案一、城市研究与商业研究 1、城市发展现状 A城市商圈进几年，绍兴城市不断扩大，呈放射状向四周延伸，但其商业中心区位置一直未变，以大十字、喷水池、中华路为城市中心商圈的格局未变，只是中华路向前延伸，沿安路、瑞金路、中山路开始成为中心商圈的外围。绍兴的传统百货、新兴精品百货等主要集中在中心商圈内。部分外圈商业和市场虽人丁兴旺，但未构成城市中心商业的主体，也并未对中心商圈—中华路商业造成很大冲击。大十字开始成为真正意义上的城市商业中心，其向下延伸段，至南明河开始成为城市中心商圈的一部分，这一方面得益于城市的发展需求，另一方面，城市中心区商业的新业态需求也大大推动了该区位的迅速成熟。 B商业模式传统的绍兴商业模式和全国其它城市相似，以传统百货、沿街专卖店、市场为主。进几年，正是传统百货向现代过渡阶段，百盛、诺玛特、联华等相继进入绍兴市场，并与传统的百货大楼等形成分工，在短短的中华路上，就有近十家面积在1万平米以上的百货店，从经

营业态与形式看，同质化倾向比较严重，这一方面大大削弱整体商业效应和效益，也极大浪费了城市中心商业区的价值。在绍兴中心商圈，大百货与传统百货的空间已经没有，而在其他城市风行的综合超市、专业超市等在市中心还处在相对空白阶段，步行街与专卖店、提升型专业化市场也处在起步阶段。整体而言，绍兴的商业模式还处在改朝换代的早期阶段，无论总量、分布、新业态都有很大发展空间，商业模式的发展只要避免单调、重复，只要强调错位、补充，其发展前景十分光明。 C.商业趋势大商场：尤其是中高档商场在中心商圈已经饱和，过多过密的大商场集群形成的商业恶性竞争，短期内可以表现为商业繁荣，但长期的结果是几百惧伤，长期的利润短缺会使一部分大商场元气大伤，甚至可能退出竞争。大商场在中心区几年内已无立足之地，如果要发展，可以选择城市付中心和区域商业中心。大型超市的发展机会很大，特别是那些相对比较成熟的港台超市，如好又多，乐够等，他们比国内的联华和华联等更为成熟，但比沃尔玛、家乐福等门槛低很多。一个60万人口的城市，只要十个以上大型超市，绍兴现在的大型超市无论数量还是品牌都明显不足，有很大的发展空间。

商业广场整合策划方案

江苏昆山房地产《XX商业广场》整合策划方案《XX商业广场》整合策划方案目录一、江苏XX房地产市场发展概述 ◎ XX的房地产随着XX市的经济攀升得到迅速的发展，XX市1998年、1999年和2000年商品房竣工面积分别为51.9万平方米、54.02平方米和61.68万平方米，2001年为62.2万平方米。 ◎ XX市商品房施工面积1998和1999年基本持平，分别为70.3万平方米；2000年商品房施工面积达74.79万平方米，增幅为54.9%，2001年为92.2万平方米，2001年增幅最为明显。 ◎随着住房制度的改革和深化，1998年商品房销售面积为28.46万平方米，1999年为28.18万平方米，2000年为43.24万平方米，到了2001年剧增为64.8万平方米。 ◎自去年来XX市的房地产价格持续上扬，楼市出现了空前的火爆。有些项目刚刚破土动工，预定者已蜂拥而至，据统计商品房价格上升值为2000年的1800元/平米攀升到2001年的2300元/平米，增幅达27%，大大超过了13%的年均增幅，一些楼盘甚至涨幅达到每平米千元以上。分析：房价的大幅上扬，预示着XX居民已经开始将房地产作为投资的重要渠道，但也预示着昆山的房地产市场存在一些少量的泡沫成分，主要表现在：

1.XX人均可支配收入增长缓慢； 2.XX人均居住面积已超过国家标准，居住以不是昆山主要矛盾； 3.投资与投机行为成为主导房价上涨的主要因素； 4.2001年7月前国有土地的买卖操作不规范，自2001年后的人为因素导致房价上涨因素较多；那么，以上泡沫的成分的存在是否影响未来XX房地产的价格走势？我们认为短期内（5年内）不会影响，这主要及与以下理由： 1.XX的地理优势事之成为上海的腹地、苏州的门庭、长江大三角的喉结，其作为重要外资投资区域的优势不会改变。因此，保障地产升值的主要动能：资金、人流将继续存在； 2.XX房价是上海的1/2，苏州的2/3，因此还有价格的上升余地；而上海申博成功，带动迁移资金流动，离上海最近的XX肯定得到惠顾；XX本地企业也会意识到即将到来的投资高潮，从投资环境和和成本分析的角度看，XX已较苏州有更大优势，势必在XX打下坚实基础； 3.主要依靠外来投资制成的XX经济，有了可持续发展的基础，那么房地产的投资回报也就有了保障，除非周边市场（上海、南京）发生重大转折，XX房地产市场将保持原有运行轨迹； 4.苏州近年来火爆的楼市也对XX的楼市产生了影响，成为导致楼价提升的原因； 5.楼盘品质的逐年提高以及新型建材的应用造成房地产开发成本的增加，也市楼价上涨的原因之一。昆山市商业概况：

(完整版)地产项目前期策划合同

编号: 项目前期策划合同合同双方甲方名称：注册地址：法定代表人: 联系电话：乙方名称：甲、乙双方本着诚信、友好合作的原则，就甲方项目（以下简称本项目）的市场研究、项目定位等前期策划工作事宜进行了充分协商，对甲方委托乙方为本项目独家前期策划事宜达成协议，具体条款如下：第一条项目名称及标的物地址 1. 项目名称： 2. 地址：第二条委托内容 1. _________________ 本项目共约亩（暂定）的占地面积，甲方委托乙方为该项目提供前期策划服务，乙方按本合同约定收取项目前期策划费。第三条甲方的权利及义务 1. 甲方须按照本合同第五条规定向乙方支付有关的前期策划费。 2. 甲方负责及时向乙方提供真实详尽的与本项目策划有关的信息和资料，并承担因上述资料及承诺所产生的对本项目客户的责任。 3. 甲方负责办理本项目的房地产开发所需的全部文件，保证本项目有关资料的合法性。 4. 甲方应指定专人负责协调各有关方面的工作，并根据乙方要求提供相应的工作协助。 5. 负责评审乙方提交的所有前期市场调研、定位策划、物业发展建议及设计任务书的拟定与规划设计跟踪等工作，并提出改进意见。第四条乙方的权利及义务

1. 乙方依据本合同第五条向甲方收取双方约定的前期策划费。 2. 自首批款到账之日起三个工作日内，乙方启动本项目市场调研、前期定位、规划设计任务书、规划设计评审具体跟踪工作。 3. 乙方在前期策划工作过程中，应对本项目周边市场进行调查，同时根据本项目情况，进行定期市场研究及应对策略制定等策划工作。 4. 乙方保证前期市场调查的准确性和完整性、及时性，其提交的前期市场调查报告和策划方案等文件应具有准确性和可操作性，并通过甲方的审查。 5. 乙方向甲方所提交的报告、方案及建议均应以书面形式提交，并须对其内容予以详细解释。 6. 乙方应在向甲方提交《市场调研分析报告》、《项目定位策划及物业发展建议》、《项目规划任务设计任务书》后，如甲方提出修改意见，乙方应及时配合甲方进行修改。第五条前期策划费及收取方式： 1. 乙方针对项目按照双方制定的工作进度安排，进行前期市场调研、定位策划、物业发展建议及设计任务书的拟定与规划设计跟踪等工作，甲方按照约定支付前期策划费用为：_ 万元整。 1）双方确定合作意向，在签订正式合同后3日内付策划费 _万元，用于支付乙方前期策划工作开展费用。 2）乙方确定收到第一笔款后个工作日内出具《市场调研分析报告》，乙方甲方进行汇报，甲方确认方案后丄日内支付给乙方前期策划费 __________ 万元。 3）乙方确定收到第二笔款后_20_个工作日内出具《项目定位报告及物业发展建议》，乙方专题向甲方进行汇报，甲方确认收到报告后3_日内支付给乙方前期策划费_________ 万元。 4）乙方确定收到第三笔款后后乞个工作日内出具《项目规划设计任务书》，持续跟进本项目后续服务直到规划设计报建完成为止。 2. 甲方在收到乙方报告后如有异议应于10个工作日内书面反馈意见，若无异议应于10个工作日内在乙方《报告提交确认单》内签字，如10个工作日内无任何意见反馈，则视为认可乙方报告部分及全部内容并向乙方足额支付相关费用；乙方在结算前期策划费时，应以甲方签字的《报告提交确认单》为依据；甲方需按照上述规定时间向乙方支付策划费，如在甲方确认后延迟支付策划费，且延迟时间超过3天以上的，从第四天开始乙方将按照总策划费的万分之二向甲方每日收取滞纳金。 3. 乙方提交报告并收到甲方意见后，需及时对报告成果进行修改。 4. 甲方支付乙方前期策划费时，乙方给甲方开具正式发票，税费由乙方自行承担。第六条策划团队的组建 1. 合同签订后，乙方委派本项目总负责人1名，策划经理1名，策划人员2名；调研员若干。

手机品牌定位策划书

手机品牌定位策划书一概述诺基亚是移动通信的全球领先者，推动着更广阔的移动性行业持续发展。诺基亚致力于提供易用和创新的产品，包括移动电话、图像、游戏、媒体以及面向移动网络运营商和企业用户的解决方案，从而丰富人们的生活，提升其工作效率。诺基亚股票在全球五个主要证券市场上市，股东遍布世界各地。二本策划的目的科技越来越发达，通讯日益进步，手机是目前最流行的通讯工具，手机行业竞争日益激烈，我们要把自己的品牌打出去，要占有市场，提高市场占有率，做到真正的手机界的泰山北斗，要让手机界都向诺基亚看齐，要更新手机界，引领手机界。三营销概况分析：（一）如今科技发展，通讯事业也越来越发达，手机已经普遍，诺基亚领先手机市场。作为中国通讯行业中最大的出口企业，诺基亚拥有良好的经营理念，具有很庞大的经营规模。（二）通讯发达，各种各样的通讯设备都出现了，有压力才能产生动力，诺基亚也面临着很大的压力，手机行业中具有影响力的要说是摩托罗拉了，诺基亚想要坐上手机行业中的第一把交椅不仅仅要在现实市场上下功夫，在网络上也要有一个很好的经营理念，因为科技发达，计算机普及，网络是我们生活中不可缺少的一部分，要想抓住市场就不可以忽略网络这一部分。（三）环境分析：改革开放以来，科技发展迅速，人们的生活普遍提高，手机已不不是有钱人的标志了，它已成为了大众的消费对象，越来越多的人购买手机。但是购买者是各种层次的人都有，所以手机界也不可以盲目的生产手机，而应该根据周围的环境，做好市场定位，什么样的手机多生产，什么样的要少生产，都要做好分析。（四）企业形象分析：凭借创新科技，诺基亚作为中国移动通信系统和终端、宽带网络

某商业广场定位策略

某商业广场定位策略第一节定位要素分析 1、区位利好因素分析本项目顺应XXX市政府提高城市品位、打造XXX西部商业旗舰的城市经营理念，在交通人流资源丰富、辐射周边省市广的XXX，打出"锻造XXX西部商业旗舰"的招牌，来填补XXX商业房地产市场的空白，以"XXXXXX商业广场"与"XXXXX商业购物中心"连动运作为强势卖点，并以具有"新商务＋新环境"的双重魅力来吸引消费者，对开发商来讲，投资回报的风险将会大大降低，对消费者而言，产品的附加值已大于产品本身，提升了商品的"功能价格比"，这样也符合经济学的需求----供给理论。第二节项目定位一、定位原则：适应市场、创造差异性。定位：中心商业区---- "绿色商业中心" 商业与环境的对话主题绿化广场＋XXX西部标志性物业＋XXXX商业区二、产品定位定位原则：突出个性、创造差异性定位：XXX西部商业旗舰特点：商业空间步行化、商业空间室内化、公共空间社会化，使"XXXXXX商业广场"朝着生态化、娱乐个性化等方向发展，成为一个生态型商业中心。

第三节产品文化定位定位原则：讲究个性，追求共性，提升产品附加值。定位：商业、环境、文化相融合城市主题绿化广场与商业中心的有机结合。传统与现代相融合。第四节产品形象定位定位原则：提升企业品牌形象以及产品（物业）的知名度、美誉度、社会认知度。定位：现代都市人购物休闲的理想场所产品形象定位不是开发商为自己产品随心所欲的定一个什么形象，而是顺应消费趋势、消费心理、消费追求、向往的，在消费者"心里"的定位。在消费者心里树立起的产品形象，让消费者喜欢、认同并追求。第五节目标客户定位定位原则：选准目标，稳准出击定位：已完成原始积累具有一定经营规模的商家一、产品--目标客户造什么产品？卖给谁？根据调查结果分析，从目前XXX市的人口结构、人均收入、房地产价格、消费力资源等因素来看，以本项目的规模及档次，如果全部定位于XXX市消化是比较困难的。

深圳房地产项目前期策划方案

深圳英联房地产项目前期策划工作内容模板一、市场调研（一）城市发展PEST分析 1．城市发展政治环境（P） 1)国家或城市发展宏观政策 2)城市规划发展趋向分析 2．城市发展经济环境（E） 1)城市建设状况 2)城市产业发展 3)城市经济实力（人均GDP） 4)城市消费实力 (恩格尔系数) 5)城市精神价值 3．城市发展社会环境（S） 1)城市人口及结构 2)城市化水平 3)基尼系数 4)人均居住面积 4．城市发展技术环境（T） 1)城市智力及研发水平 2)新技术产品产值所占比重（ % ）

3)社会劳动生产率（元,人） 4)科技进步贡献率（ % ）（二）城市发展房地产总体环境调研 1、城市房地产市场现状特征 1)城市房地产市场总体特征 A.城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析 B.城市房地产市场供求关系和结构分析 C.城市房地产区域特征分析 D.城市房地产营销特征分析 2）城市房地产发展市场主体特征 A.城市房地产开发主体特征 B.城市房地产产品特征 C.城市房地产服务主体特征 D.城市房地产消费主体特征 3）城市房地产发展预测 A.宏观政策对房地产市场的影响 B.城市投资环境发展分析 C.城市房地产投资趋向分析 D.城市房地产发展趋势分析（三）区域房地产市场调研 1．区域城市发展总体特征 2．区域房地产市场地位及特征

3．区域房地产相关项目调研分析主要研究本区域及本项目周边区域。根据产品的可替代性，本项目的竞争产品，按竞争性依此分层次研究。内容包括： 3）规划设计及卖点 4）产品组合及特征户型面积、厅、房、橱、厕面积及比例、平面结构特色、主力户型等。 5）项目定位 6）营销综合及策略 7）价格标准及策略 8）媒体广告及效果广告宣传、主打广告语等。 9）促销措施及效果 10）销售状况 11）客户群分类特征 12）物业经营管理模式及市场调查：如服务项目、收费、业主反应等。通过对本区域及周边范围内商品住宅供应状况的调查，分析本项目与深圳市目前供应状况存在的差异，寻找市场供应空白点及供应不足点。 4．重点竞争性项目（现状或潜在）调研 1）上3所有内容 2）与本项目竞争关联性调研分析 A.项目所处外部环境比较 B.项目核心价值点比较

商业广场项目策划产品策划案

廊坊苏宁商业广场项目产品策划案2014年03月18日

一、设计项目开发理念在竞争化社会，只有不断推陈出新，独树一帜，幸免产品同质化，项目才能找到生存之道，设计项目开发理念的核心确实是为了确立项目核心竞争优势。本项目的开发理念源于市场，并引导市场需求，是对“体验经济”下商业形态变迁的深刻考虑。其开发理念是：打造廊坊市最有价值的商业广场为当地居民提供全新的购物消闲空间 “商业广场”概念的提出，集合了步行街及购物中心的各种优点，填补了当地的市场空白，迎合了目前廊坊商业物业市场进展的客观需求，并在功能上补足了该地段现有的缺陷，会比较容易被热衷于购买临街营业房而排斥购物中心式营业房的廊坊买家所同意。本着如此的开发理念，我们在进行项目的规划设计时，从有利于营销的角度，并借鉴了广州、深圳、上海等地的先进经验，把构成项目的各种要素如整体规划、功能划分、营业房间格、公共空间规划、配套设施、建筑风格、商场治理、经营特色予以充分考虑，构成了本项目系统的规划体系。在那个理念的指导下，我们对项目的整体规划设计进行了创新，提出了负半层（两个首层）的设计思想，务求尽可能增加临街营业房的数量并提升它们的价值，务求为商家、经营者、消费者提供最好的经营、购物环境；务求在促进项目销售的同时为开发商带来更大的利润空间。

二、项目功能定位项目整体功能定位，目的是为了解决项目究竟为市场提供什么产品和服务、项目应如何为市场提供产品和服务等问题。在确立项目的功能时，需要特不重视研究市场空白点和市场进展趋势。目前廊坊商场的功能较为单一，不管是明珠大厦依旧万达广场都对商场的购物功能作了专门好的规划，从规模、配套设施、商业环境、道路交通等都具备了明显的大型购物中心的功能，但这并不足以满足人们多元化的购物需求。因此我们认为，本项目整体功能定位应依照项目本身、市场需求、开发商各自的条件，形成项目独特的优势所在，通过错位经营为项目的生存与进展营造更大的空间。我们建议本项目整体功能定位为：集购物、休闲、饮食、娱乐等多种功能于一体的大型商业广场从我们对市场的理解和认识，本项目如此的功能定位依托于项目周边现有的商业氛围，充分发掘项目的地段优势，专门好地利用了项目周边良好的商业氛围，同时还考虑了到该地段以后的进展规划，使本项目与其它的商业物业形成良性竞争和相互促进的经营格局。商业广场各种功能一览表

定位策划书

Oppo手机市场价格策划评析策划公司: 金典营销策划公司策划人：杨雪策划时间：2014.09.04 指导老师：吴学凤

Oppo手机市场价格策划评析前言从1987年中国开始运营900MHz模拟移动电话业务至今的近20年时间内，中国的手机产业发展十分迅速。截至2008年，中国的手机用户已经达到了将近4亿之多，中国成为全球最大的手机市场。OPPO手机作为国产手机的一个品牌，是伴随着中国通信事业一起成长起来的。OPPO公司在进入手机行业后，虽然取得了一定的业绩，但OPPO公司在手机行业的地位还不能和其在手机行业的地位相比，和国内外的手机产业相比也还存在着很大差距。本文以OPPO手机营销策略为研究对象，通过对OPPO手机现行的营销策略、OPPO手机现行的品牌策略、渠道策略、产品策略、价格和促销策略的基本分析，归纳了OPPO手机现行营销策略存在的主要问题和已具备的优势，为制定OPPO手机新的营销策略提供依据，最后在前文的基础上，提炼出OPPO手机对国产手机市场营销的启示。一、手机市场的概念性营销操作概述（一）概念性营销的内涵概念营销，就是指企业根据社会、文化及其发展趋势和消费者的心理需求，创造符合消费需求的、具有核心价值理念的轴心概念，并通过推出这一概念向消费者传播商品品牌，包含功能取向、价值理念、文化内涵、科技知识、时尚观念等，以引起消费者心理共鸣并产生购买行为的一种差异化营销方法。（二）概念性营销策略的运用营销策略要立足于消费者的需求，通过调查研究，分析出目标消费者最需要的产品或服务，以此来进行产品定位。以OPPO手机为例子，概念性营销策略通过挖掘出独特的，唯一的概念使自身品牌与其他品牌区别开来，这使消费者对该品牌有很高的价值判断，能够促进品牌忠诚度的提高。二、OPPO手机的营销策略分析

商业策划合作方案

合浦隆鑫商业广场策划合作方案计划书（洽谈预案） 2013年1月18日

一、双方合作基本条件二、合作模式及总体论述三、合作模式的报价四、合作方服务内容 1.前期市场调研、项目规划策划顾问及商业定位建议 A、《隆鑫商业广场规划设计》 B、《隆鑫商业广场商品结构及定位规划设计》 B、《隆鑫商业广场租、售利润分析策划报告》 2.项目策划工作及宣传推广服务 A、根据工程进度商定招商、场地交付、装修、验收、开业的整体时间 B、双方确定隆鑫商业广场租售方向、落实收入收益条件方案 C、《阶段性项目策划方案、市场推广执行工作》的制定 3.招商、招租工作实施及各阶段工作 A、《隆鑫商业广场招商方案》的落实 B、《隆鑫商业广场招商工作实施细则》 C、《隆鑫商业广场招商构架》 D、商场商铺招商、合同签订、保证金的收取工作等 E、招商广告等宣传推广媒体的跟进、方案的推广 4.建立商场营运管理体系 A、建立商场组织架构及管理机构，落实管理公司的形式 B、制订各类商场管理体系规范和流程 C、企业文化建立、建设和启动 D、各类员工及商户的系统培训工作 5.商场开业（市场培育） A、开业引导性宣传策划方案、商业氛围的建立 B、后续招商、商户的资源更替工作 C、各类租金、收益金、管理费、水电费等核计培训及完善

A.商场项目属于产权式（或正规租赁）项目，具有合法齐备手续。 B.商场建设工程进度必须达到招商开业工作要求、严格按照招商工作进度进行及开展工作，明确制定项目作为商场的可持续发展目标及方向； C.隆鑫公司对隆鑫商业广场具备资金、人才、开发实力，决心走商业品牌精品持续化发展之路； D、项目的设备设施配置符合商场常态化运营及发展的要求，并持续完善和提升商场专业化设施的投入及运作； E.接受管理咨询团队在商业运营整合领域的专业经验、专业理念以及双方认可的操作运营形式； F.愿意聘请我团队作为商场策划管理操作的合作方； G.接受贵司与我管理团队通过优势互补、强强联合的形式组建联合项目小组；开发商委派专人作为小组的贵司的代表，全程全权监督及落实协调各项工作任务； H、双方本着信任互惠的原则和前提，在双方未确定合作或由于客观原因未解除合作程序的前提下，双方格守有关商业保密协定，不能向第三方泄露双方合作信息或双方洽谈的有关文字图纸资料； I、运营管理机构根据项目的计划，须定期以文字或数据形式汇总有关资料上报至开发商处决策及监督；同时，亦根据工程进度及市场变化，双方可商谈调整工作效力及目标预期。根据隆鑫房地产开房公司及隆鑫商业广场建设及经营定位等的实际情况，我咨询管理团队拟定二个合作方案: 1.方案一：聘任商场项目经理模式：（派驻单项专业人员进驻指导方式） A.根据隆鑫公司所需要的人才及人员配置而定，由我管理团队给商场持续输送商场开发过程所需的有关部门总监，如：商场全程策划总监、商场招商总监、商场培训总监、商场营运总监等，隆鑫公司可根据实际情况与我司签订聘请合同，

商业广场策划案草案

苏州瑞富广场策划案(草案)目录一、项目概况二、项目分析三、方向及定位四、目标客户五、业态规划六、价格建议七、招商策略一、项目概况

瑞富广场位于苏州三大商圈之一南门商圈的轴心位置,与苏州最高档商场之一泰华商场相邻。项目北接竹辉路,西靠人民路。项目地下两层为停车场,总共近6000平方米,约200个车位。地上一到三层规划为商业场所,第三层层高仅为2.7米。一层已入驻交通银行、必胜客、高档眼镜店毫克眼镜、百年老店三万昌茶叶,剩下400~500平方米未租售。二层和三层均未租售,每层面积约为3300平方米。四到七层规划为酒店式公寓,主力面积30~70平方米,基本已售,还剩70余套。项目预计 2月交工,5月前开业。二、项目分析 1、项目面临的问题 (1)定位不明晰,难以统一主题宣传 (2)三楼层高2.7米,很难满足一般商铺的层高要求 (3)先前对外宣传公寓已售磬 (4)项当前身经营不良,需要重建客户信心 2、项目拥有的条件 (1)地段好,轴心位置 (2)苏州罕见的大容量停车场 (3)商铺能够自由分割 (4)商业消费集中区

(5)交通便利 (6)现房 (7)项当前期宣传已经在受众中或多或少形成时尚、文化的概念 3、需要解决的问题重点攻克二、三层商铺销售难关,消化公寓尾盘及一楼遗留的商场部分。三、方向及定位 1、定位方向: (1)地段决定档次项目紧挨苏州主干道人民路,与泰华商城为邻,占据南门商圈核心位置。因此,本项目业态定位在中高档。 (2)符合所处商圈的总体定位,与周边商业业态协调为方便表述,先建立一个直角坐标系:以人民路为纵轴,新市路竹辉路一线为横轴。横轴以北文化气息浓:苏州图书馆、苏州中学、苏大南区、碑刻博物馆、文庙、四大宋碑、可园、沧浪亭、市美术馆、市工人文化宫等;横轴以南商业气息浓,以泰华商城为代表。项目与竹辉路隔街相望有爱琴海休闲中心、西北有西餐厅、西隔人民路有肯德基、南有麦当劳,项目一层有必胜客,”洋气”环绕。