北京XXX项目策划报告书

XXX项目策划报告书

目录

项目概况

XXX项目项目策划背景

区域环境分析

通州区购房客群消费行为分析

SWOT分析

项目价值分析

定位依据

定位建议

目标客户群分析

项目定位对周边地区竞争格局的影响

产品卖点整合

户型定位及配比建议

户型设计建议

产品规划建议

营销配合建议

项目实施进度安排

一、项目概况

?地理位置

本案位于通州区北苑环岛北侧，八通轻轨北苑站与本案隔街而设，该地区属高速发展的“泛CBD”地区，是通州区区域规划之北苑商务区核心区，堪称通州的西门户。南临新华大街为长安街东延长线，连接京通高速路，东距CBD核心区国贸15公里，车程约10分钟。

●四至：东为规划芦庄西路，宽30米，西为拟建20米规划路，南为长安街东延线

——新华大街，北为通惠河。

?建设用地面积：41033.1平方米

?代征城市公共用地面积22310平方米

其中：代征绿地用地面积：12250平方米

代征道路用地面积：10060平方米

?拟建建筑面积：约20万平方米，目标容积率大于4

?总户数；约1100户

?园区绿化面积：13222平方米

?设计构思：围合设计，四栋北塔楼采用两栋连塔布置，三栋南塔以三层商业裙房相连，

东侧4层会所，西侧9层板楼。另有一南北朝向XX板楼于整体用地东侧，自成体系。

?建筑性质：住宅、商业及配套设施

?项目运作现状

●本案为旧厂搬迁改造成项目，九月份，工厂将按合同规定搬迁完毕，完成建设区

域土地平整。不存在拆迁阻力，条件具备可迅速开工。

●已完成市计发、建委立项手续。

●已取得建设用地规划许可证，规划意见书，目前正在进行审定方案的完善与报批。

●本案前期审批手续齐全，可以继续以协议出让方式取得国有土地使用权，但需限

在10月31日前具备办理出让手续条件。

二、XXX项目项目策划背景

?内部因素

●属规模较大的郊区项目，开发周期预计为三年，必须考虑项目的可持续竞争力及

品质的超前性。

●容积率较高，对项目整体规划及单体设计水准要求高。本案必须适应当前主流市

场的需求。

●本案的综合成本决定本案市场价格水准处于中间状态。通州区房价近几年呈直线

飚升状态。目前通州区腹地较大规模项目均价一般超过3200元/平方米，北苑环

岛附近在3800-4200元/平方米，由于八通轻轨通车在即等利好消息，轻轨沿线项

目房价继续呈上升状态。本案为通州区旧厂搬迁改造项目，土地取得成本为通州

区较高（甚至目前为最高），经初步测算，本案的综合成本将为3000元/平方米左

右，因此本案不具备低价入市，靠打价格战后来居上的先天条件。同时就现状住

房消费市场而言，目前来通州区购房人群大多属价格较敏感人群且消费行为较比

挑剔，楼价的心理价位在4000元/平方米左右，这必然对本案形成较大的价格心

理压力。因此在本区域4000-5000元/㎡价位十分危险，既满足不了低端客户群对

价位更低的预期，如果单纯强调交通优势而产品品质不能得以综合提升，以其实

用性及精致性所带来的优秀的性价比打动客群，则又得不到高端客户群的认可，

况且在这一价位客户群的选择机会成倍增加。本案面临较严峻的挑战。

●本项目开发商为股份制公司，确保利润回报，尽可能追求利润最大化是其第一目

标。

?外部因素

●本案属通州区项目，区域形象不佳，通州区形象彻底改变与提升需待时日。

●区域项目整体质素不高，价位参差不齐，尚未形成高品质区域居住板块。

●人们对住宅郊区化、“泛CBD”概念的认可以及八通地铁开通在即为通州区楼市

注入了活力，同时极大地刺激了周边区域楼盘的开发力度及规模，使市场竞争空

前激烈，对本项目的定位精准性、运作专业性及营销手段的有效性提出了更高的

要求，进而为本案带来新的发展机遇与挑战。

二、区域环境分析

?交通条件

●本案属“泛CBD”区域，位于通州区商务中区，紧邻京通高速路，驱车10分钟

要抵达CBD核心区国贸，2003年拟开通的八通轻轨西起八王坟，全长17.22公

里，途经六站至北苑，行车耗时约15分钟。运行初期4辆编组，4分钟间隔，每

小时15对列车运行，远期6辆编组，3分钟间隔，每小时20对列车运行。

●XX路扩展工程将于年内动工，届时本案东侧连通XX路与新华大街的规划芦庄

西路也将动工，使本案的交通动迅速线延伸至CBD的又一涉外核心商圈京广中

心。

●312，342，939，938，728，848多条公交线路车次环绕，随时满足客户出行的需

要，十分钟直抵国贸，完成上班与居家生活的两种切换。

●多条市政干道，多种交通方式将通州区与CBD高效、有机地连接在一起，形成

四通八达的立体交通网络，以轻轨、地铁为中心的交通枢纽体系使本案交通动线

延伸向至全市。发达的路网，优良的路况，带来出入快捷便利性，进退两从容，

逃离塞车拥堵的困扰，使本案具有极佳的交通优势。

?周边环境

●新华大街是通州区的中心商业区，已形成较完善的生活配套设施，医疗、教育、

商业配套、金融、邮政及餐饮娱乐等配套设施基本齐全，具有居住生活的便利性，但素质一般，呈现较为典型的近郊区的生活形态。

●北侧通惠河是连通昆玉河的黄金旅游水道路，市及通州区政府历时11年投资9

个亿完成水系整治，预计2003年底通航，使本案具备成为风景怡人，自然水景

高品质社区的条件。

●本案的围合设计目前为通州首例，超大万米中庭花园不仅造低密度的感觉，使本

案有条件通过精致独到的园林景观设计使社区在拥有较高绿地率的同时拥有更

高的绿视率，并成为社区居民休闲、健身、放松心境之佳地。

?区域典型类比楼盘比较

●珠江绿洲

◆本案优势：价格优势，从定福庄到北苑，无论是选择轻轨还是高速，其距离

是可以忽略的，但却形成接近2000元/平方米的价格落差，对价格敏感的工薪阶

层而言是有绝对诱惑力的。如果本案以其品质为指标，力争在产品上与其缩短差

距，会为本案带来更广的受众面。

◆本案劣势：本案属通州楼盘，较XX区而言存在区位观念劣势，珠江已成品

牌效应优势，本案开发商的知名度及信誉度不可与之相比，再者珠江产品确实独

到细致，其营销手段、气势营造确有很多过人之处，学之皮毛难得精髓。

?本案与珠江绿洲目标客群不同，不具备竞争关系，但该项目对本案产品设计

有指导意义。

●京贸国际公寓

◆本案优势：价格，交通，较低密度，双景观资源，自然亲水社区。

◆本案劣势：期房，项目知名度与开发商信誉度，营销投入力度

?该楼盘为本案竞争楼盘，也是本案的参照系，该项目引外销公寓楼盘之名为

通州最高价项目，但因价格较高影响其销售速度。本案具备达到该项目产品

素质的条件，并以低于其1000元/平方米入市，具备更优的性价比。

●水岸长桥

◆本案优势：交通，园林设计，营销氛围营造，远离铁路线

◆本案劣势：塔楼

?该楼盘已接近尾盘，其板楼住宅部分将在本案开盘前封盘，只剩一栋塔楼，

将追随京贸国际公寓走外销公寓路数，与本案竞争性较弱，但对本案定价有

直接影响。

●日光清城

◆本案优势：交通，园林设计，营销氛围营造及运作手段，具备成为非区域项

目条件

◆本案劣势：塔楼，价格

?该项目为本案竞争楼盘，全板式住宅，虽临轻轨但因其已处于通州腹地而不

可能成为非区域性项目淡化通州区特征，受众面相对较小，，以中大户型为主

与本案目标客群存在差异，竞争力较弱，但轻轨使其与北苑距离忽略，其价

格对会对本案购房群体形成心理价位压力。本案唯有在产品上、社区生活品

位营造上、营销推广上与其形成强烈反差以达到巩固目标客群的目的。

四、通州区购房客群消费行为分析

根据今年春季房展会期间的问卷调查,通州区购房群体具有以下消费特征：

?年龄

从年龄上来看，主要还是集中在30岁以下，占了65.4％，其中25－30岁占了40.9％，25岁以下占了24.5％。

?学历

从学历来看，在通州买房子的人，还是以本科以及本科以下学历为主，高学历人群不多

见。硕士及以上占4.5%，本科36.4%，大专34.5%。

?婚姻状况

估计在通州买房子的人群中，单身人的比例要相对比较高。已婚占54%，单身44%。

?个人收入

个人年收入以中低收入为主，2万元以下占28.2%，2－5万元占44.5%，6－10万元占

17.3%.

?家庭收入

家庭收入以中低收入为主，5万元以下占38.8%，6－10万元占32.9%，10－20万元占

12.9%。

?单位性质

工作单位性质以私企为主，占44.5%，其他依次为外商投资企业占19.1%，国有企业占

15.5%。

?工作性质

以普通职员及一般工作人员为主，占41%，企业中高层管理者占14%，私营业主占7%。

?是否有车

购房者大多没有车,出行依赖公共交通，占83%，其中58%有购车打算。

?对车位的看法

没有明确倾向性意见，可租可买。

?物业管理

对物业管理费较敏感，1－1.9元以下占48.2%，1元以下占35.5%。

?性价比

对产品选择以价格为主导因素，根据自己的经济承受能力选择性价相对高的产品，占71%。

?居住的人数

家庭形态齐全,以三口之家为主，占45.5%，另个二人世界与三代同堂亦有较大比例,分别占28.2%和23.6%。

?空间布局

注重强调客厅与卧室的舒适性，对看重厨卫功能空间使用价值现代家居理念尚未有深刻认识，这可能与购房群体年龄偏低有关。

?对装修的看法

总体而言不倾向于精装修，与购房群体价格敏感度高有关。

?对居室的看法

购房群体以对二居室需求为主，占69.1%，其次为三居室，占21.8%，另外一居室需求量约占7.3%，四室以上大户型需求量很小，为1.8%。

?对面积的看法

倾向于低总价产品，对70－100平方米中小户型需求量最大，占62.7%，对100－130平方为中户型有20%的需求量，对50－70平方米以下小一居有11.8%的需求量。

?购房原因及目的

购房群体中仅搬迁户仅占16%。购房目的以自住为主，占89%。

五、SWOT分析

?S—优势分析

●S1：区位概念优势

◆住宅郊区化倾向、“泛CBD”概念认知度的提升以及八通轻轨的即将开通使

其成为楼价最具升值潜力的郊区居住组团。

◆北苑是通州区的商务核心区，是通州的交通枢纽中心，其所带来的密集的人

流、物流为本案的租务市场的开发带来丰厚的投资收益和相对快速的投资回收。

◆通惠河是的黄金旅游水道，其所带来的可享受的自然亲水社区生活方式使本

案区域拥有最适宜居住的较低价位楼盘特性。

◆市旧城改造及环境改造建设的全面启动，市政府市政配套和生活设施投入力

度的加大，城内居民动迁，带来居住人气，使郊区化住宅需求走旺，形成未来居

住热点区域。

●S2：交通资源优势

◆位于八通轻轨沿线，紧临京通高速路（高速收费有望在年内减半），距国贸

15公里，车程仅需10分钟，依靠地铁及轻轨等现代化立体交通体系，本案的交

通动线可延伸至全市。

◆XX路的扩展及在本案东侧与新华大街的连通，极大的增强了本案对京广商

圈的吸引力，并使本案的交通构成可选择性，进退从容。

◆周边公路交通路网四通八达，出入方便快捷。

◆周边规划市政道路的建成后，区域市政路网纵横交错，并进一步形成与市中

心及城市边缘快速、高效、有机、无障碍的沟通与连动

●S3：生活配套优势

◆医疗、教育、商业配套、金融、邮政及餐饮娱乐等配套设施基本齐全，具备

成熟的居住社区环境，具有居住生活的便利性。

●S4：环境资源优势

◆北侧通惠河风景怡人，环境优美，带来自然亲水生活享受。

◆本身所营造的超大中庭花、高绿地率以及设计所追求的高绿视率，提供了居

住的舒适性，并成为居民休闲、健身、放松心境佳地

●S5：产品优势

◆区域内优质楼盘相对缺乏，规模偏小，社区归属感不强，居住环境营造不够，

本案具备在建筑风格、单体设计、园林景观设计、社区归属感营造、产品细节设

计、营销推广等方面使本案产品形成先天的品质均好性的可能。

◆项目综合成本适中，带来产品价格竞争力。

?W—劣势分析

●W1：居住生活配套系统虽较齐全但品质不高。

●W2：人文环境较差，地域观念的不良影响使市场对该区域品质心理定位较低。

●W3：轻轨沿线项目骤增使市场竞争空间激烈

●W4：本案综合成本在通州区项目中较高，使缺乏价格竞争优势。对开发商控制成

本力度要求较高。

●W5：开发商缺少业绩积累，没有知名度，没有信誉度保障。

●W６：因工厂搬迁及开发商资金等因素，使项目需由北向南推进，使具备双景观资

源且最具居住舒适性的北侧楼座因面市较早而不能形成价格优势。

?O—机会分析

●O1：紧邻京通高速及八通轻轨，极大缩短与核心商务区的距离，可削弱项目区位

概念，强烈塑造轻轨沿线项目形象。

●O2：借助发达的交通路网，有条件成为非区域性项目，目标受众X围极其广大。

●O3：在规划上体现与西侧特点强烈的建筑物及铁路线的的相对拒绝关系，以加强

社区归属感、私密感。

●O4：地块较为完整，年内工厂可拆迁完毕，北侧一期用地可达三通一平，无拆迁

安置阻力，具备迅速启动项目条件。

●O5：市政交通的实现，为本区域带来大规模投资开发热潮，通州规划北苑为商务

中心区，本案为其中唯一已启动住宅项目，其它项目因国家房地产出让政策及通

州区域规划定案的影响近期不能启动，本案为北苑环岛第一时间推出的轻轨交通

住宅项目，具有捷足先登的能力与条件，有很强的先发优势。

●O6：CBD总体规划的实施会增加国贸及京广商圈的入驻机构及就业人群，使得在

其辐射区域通州购房需求增加。

●O7：通州是CBD卧城、后花园的定位已被前期开发商大力宣传，并已逐步被市场

认知和接受，八通线的开通及东长安街延长线规划将进一步提升通州整体居住环

境。

●O8：北苑环岛将是连接通州区与市中心商务区的最大的交通枢纽，它的辐射力将

为本案的租务市场提供了保障，是城市移民的极佳选择。

●O9：本案紧邻轻轨站，密集的人流、物流将带动本案的街区商业的投资热潮并加

快投资回报速度。

●O10：今后几年将是市旧城改造力度投入最大的时期。项目进展有望与市政改造同

步进行。本案的价格、位置适应了大量的旧城改造居民的需求。

?T—风险分析

●T1：本案规模不大，必须合理规避周边在建楼盘，否则将造成较大冲击。

●T2：近一二年本区域将成为投资热点，同质竞争楼盘供给充沛，竞争趋于激烈，

客源分流较大，有可能受到客群规模不足，客户成长性较差的威胁。

六、项目价值分析

?地块价值的客观评估

●通州作为“CBD后花园”、“CBD的卧城”等区位概念被市场的认知和广泛接受，

紧临通惠河黄金水道所构成的贴近自然亲水社区景观优势和居住舒适性，京通高

速、轻轨、发达的公交网络这一立体化交通体系所带来的交通便捷优势，使本案

具备泛CBD区域最适宜居住楼盘潜质，并可以其较低价位（相对于定福庄居住

组团）和精致实用主义产品品质（开发商所追求）迎合CBD商圈年轻白领的欣赏品位。

●借助交通的便利性，使本案有条件成为非区域性楼盘。

●本案虽为郊区住宅，但借助立体化交通资源优势，使其没有通常郊区楼盘必须经

过脏乱落后的城乡结合部，承受一定心理落差方能抵达社区的尴尬。

●本案周边没有新批楼盘，迅速启动的先发优势使捷足先登成为可能。

●本地段为观念地段，即会随着人们观念转移而发生价值变化的地段。

●本案开发商全力打造精品楼盘,对产品综合素质提升的追求与实现，双景观资源

的开发与利用，使本案具备成为通州经典楼盘的潜质。

?结论：有条件成为CBD商圈年轻白领专属最优性能价格比最适宜居住亲水社区。(附本案价值形成示意图)

?价值提升

●在小区整体规划、产品设计、社区环境营造上作足文章

◆围合设计，有意的形成项目与周边落后街区的相对拒绝关系，便于社区的自

我完善，并与长安街东延长线形成积极的呼应关系。强化项目的非区域性及识别性。

◆容积率虽然较高，但围合设计形成较大规模的中心庭园，强调增加绿地率的

同时加强绿视效果，形成高绿化率、低密度的感觉。

◆强调营造社区园林环境及人文环境，强化社区归属感和生活高品质感。

●在产品品质、均好性上接近或超过同档次项目，如怡佳家园、水岸长桥、京贸

国际公寓等。

●在概念上、建筑品质上、居住氛围、营销环境上与周边项目，尤其是通州区一般

商品房项目形成强烈反差。

●有效控制成本，形成价格竞争力，追求产品功能与成本的最佳配比，在性能价格

比上超过周边优秀项目。

●注重建筑艺术感、现代感以及实用功能性，用充满人性化的细节设计吸引并打动

消费者。

●重视物业管理公司的水平档次的选择与确定，提供良好的服务。

●重视营销推广，必须将本项目操作成为2003年度重点明星楼盘，形成传播。

?结论：本项目将通过整体规划设计、建筑单体设计、外观造型设计、园林景观设计、

功能配套设计、市场推广营销、物业管理、可持续发展战略等多环节的组合，协调成为通州区内较大规模，具有指标性、均好性、超前性的现代居住社区，本案为各单项指标全面提升从而达到整体价值提升的楼盘。与此同时，控制成本，保持项目的价格竞争力，使本案产品本身具有不可拒绝性。

七、定位依据

?本案独特的地段优势将与通州一般楼盘拉开价格落差。本区域居住价值远大于通州区

其他地段，就中高档商品住宅项目而言，在性能价格比和实用价值方面高于更接近CBD商圈其它区域，如定福庄居住组团，XX路沿线。

?紧邻京通高速路，八通轻轨隔街设站，与XX路形成快速连接以用北苑环岛之于通州

的交通枢纽功能使本案拥有无可比拟的交通资源优势。

?交通的通达性，广泛延伸性，具备了塑造非区域性项目的可能性。

?本案成本适中，如规划达到目标方案，则拥有一定的价格弹性空间，具备一定的价格

竞争优势。

?与定福庄、XX路沿线同档次项目比较，具有价格优势。

?本案处于通州区最佳区位，理应成为通州区地标级、指标性楼盘，其产品品质及客群

素质应处于在通州区相对高端市场。

?通州购房主力群体消费特征，区域市场的实际消费态势，是本案产品定位的主要依据。

八、定位建议

?区位定位

泛CBD区域具备最优性价比、最适宜居住的亲水高品质住宅社区。

?产品定位

●CBD商圈年轻白领专属自然亲水高品质社区。

●新实用主义精致小户型住宅。

●最优性价比。

?结论：面向CBD商圈及地铁沿线年轻白领，中小户型为主，较高品质、适中单价，低

总价新实用主义精品住宅。泛CBD区域内最优性价比项目。

?价格定位

●控制成本，形成价格竞争优势，保持优良性价比。

●本案拟由北向南分片施工，分期实施。

◆一期主要为XX塔楼，具有双景观资源，建筑面积约占总建筑面积的50％，

销售均价暂定4000元/㎡，最差位置起价3200元/㎡，这一价格与周边同档次楼

盘现房价位趋同。考虑到本案发售时周边楼盘应处于二期或三期发售阶段，其因

交通大环境改善、社区规模初具及良好的产品形象及口碑，可使价位向上攀升一

个阶梯，本案定价届时应具备竞争力。

◆本案二期为临街公寓楼，拟采用精装修形式，精装成本控制在500元/㎡左右，

销售均价可调至接近5000元/㎡，进一步增加利润空间。

◆底商应于二期准现房或现房发售，定价视位置好坏为住宅均价的1.5至2倍。

均价超过8000元/㎡。

?情感诉求定位

●拥有一个自己的生活空间。

●告别租房时代。

?目标区域定位

本区域的目标客户层区域有如下几个：

●主力区域：国贸商圈，京通高速、轻轨及地铁沿线

●次主力区域：京广商圈，XX路沿线

●辐射区域：通州区，崇文、宣武区动迁区。

?目标客群定位及分析

●核心客群：CBD商圈及地铁沿线的年轻白领阶层，准中产阶级。

◆客群特征：年龄25-35岁，单身或年轻夫妻，良好的教育背景，较好的公司

背景，虽目前收入水平中等，但对未来预期很好，承受能力在30-40万元，价格

较敏感，对公共交通依赖性高，中小户型低总价为首选因素，倾向购买100平方

米以下的二居或独居，兼顾交通、舒适度及社区生活品位因素，追求生活品质，

向往中产阶级生活方式，喜欢现代、时尚、简约的设计风格，喜欢贴近自然，注

重社区绿化及园林设计，看重智能化配套设施，比较感性，容易被建筑设计艺术

感较强的细节所感动，对营销环境所营造的产品品质及高品位生活方式所打动。

◆购买目的:自住或短期过渡，初次置业，拥有自己的生存空间的情感需求迫切。

◆客群规模比例：约60％

●次主要客群：有一定经济实力的都市白领，企业中高层管理者，区域情结富裕户，

天安门以东地区拆迁户

◆客群特征：年龄35-45岁，社会主流家庭，大多接受过良好的教育，事业发

展状态良好。家庭年收入10万元左右，处于社会中至中上阶层，经济状况稳定，承受能力在50-60万元，支付能力较强。倾向于购买100-130平方米的大二居或

三居，对经济实力较强或三代同堂家庭喜欢复式或2+1模式，对交通通达性和快

捷性以及居住生活的便利性要求较高。成熟理性，不盲从，追求稳定生活之后的

安逸与舒适，有较高层次的鉴赏力，注重生活品味，追求生活品质，看重观赏性、实用性、合理性与功能性的统一，更多考虑项目的综合优势、舒适度和性价比。

◆购买目的：自住，改善居住环境，二次置业占一定比例。

◆客群规模比例：约35％

●其它客群：投资客

◆客群特征：看好通州区发展前景，投资有升值潜力楼盘，以CBD商圈及轻轨、

地铁沿线学生及打工者为出租对象，倾向于购买80平方米以下小二居及独居。

◆客群规模比例：约5％

●目标客户的区域设定和分析

?市场形象定位

●社会主流群体所欣赏的简约、现代基础上的雅致和高品味。

●舒适、安逸而不奢华，温馨、自然而不做作，有品位、个性但不虚荣的小区基调。

九、项目定位对周边地区竞争格局的影响

?与定福庄、轻轨及XX路沿线同质楼盘相比，我们拥有无可比拟的价格优势。

?与其他泛CBD区域及通州区周边区域同质楼盘相比，我们拥有无可比拟的交通资源

优势。

?针对周边区域楼盘，本项目具备产品整体素质的提升的条件，在品质上胜人一筹，性

价比好。

?针对先期推出的“怡佳家园”、“京贸国际公寓”、“水岸长桥”、“日光清城”、“新华联

锦园”等项目，我们规划设计及操盘水准上力争后来居上，达到抢占市场的目的。

十、产品卖点整合

?绝佳的地理位置和便捷的立体交通，进退从容，绝无堵车困扰。

?自然亲水社区，双景观资源，通惠河黄金水道，精致园林，移步异景。

?新实用主义精致小户型，现代智能化高品质社区。

十一、户型定位、配比分析及建议

?户型配比确定的依据排序为：

?户型定位及配比建议

●本案以低总价经典中小户型为主体，辅之具有以较高居住舒适性的中大户型。推

崇新实用主义精致生活方式。根据其整体规划，项目实施进度及各楼座朝向、景

观、舒适、产品定位分布各种户型类型与面积。

十二、户型设计建议

?设计原则：实用、精致、避免浪费空间，强调居住功能齐备、实用、合理，充分考虑

阳台、窗的设计，将室外的景观引入居室。

?多种房型选择方案，三居及以上户型在条件允许情况下考虑小错层、跃层设计，顶层

考虑复式结构，一层考虑赠送地下储物空间。

?最大限度满足灵活性与可改性。大二居可考虑居室空间可分隔性，实现小三居使用功

能。

?大居室客厅开间不小于4.0M，中小户客厅开间不小于3.6M。

?客厅观景阳台面积够大，可作为其它功能。

?大户型主卧带阳台室，可拓展小书房，健身房等其它功能。

?餐厅紧临厨房，一居室及小二居可考虑开放式厨房设计（单身很少做饭）。

?可考虑按中西厨将厨房功能区分隔开，厨房开间最好不小于2.2M。在条件允许的情

况下，卫生间尽可能安排窗户。

?厨房带服务型家政小阳台，兼作洗衣房，服务阳台设有电源，上下水。

?卫生间干湿区功能分隔，中大户型双卫设计。

?飘窗、角窗、落地窗、双阳台充分享受阳光和景观，更显通透，飘

窗50CM，高度50CM，较为舒适。

?设储物间，中小居室可考虑半间房设计。

?充分考虑景观因素，在窗户的设计上要充分体现与景观的积极迎合关系。

十三、产品规划设计

?整体风格设计

体现年轻群体所欣赏的“简约”、“现代”、“高品位”设计风格，从外观上形成感观冲击力，提升楼盘档次，明确表达精品楼盘定位理念。在模型制作上一定要精致，精美。

?园林绿化设计

●在通惠河及中庭园林上文章作足，园林设计兼顾观赏性与实用性，富有新意又满

足小区住户亲近绿色自然的追求，以提升社区档次及居住舒适度。

●在售楼时即应完成部分XX景观绿化，以增强消费者现场感，烘托营销气氛，达

到对项目所提倡的健康、绿色、自然、亲水概念的认可，并在一定程度上增强对

本案开发商资金实力的认同。

●在营销中强调外国知名园林设计师为小区量身定做，以迎合年轻白领的偏好。

?社区及产品配套

●适宜的智能化配套系统。必须的有：宽带入户，可视对讲系统，三表智能插卡系

统，入户、车库一卡通系统，电子巡更系统，首层、电梯间、停车场监控系统，

周界报警系统等。

●公共部分设计及装修直接影响产品品质档次，考虑大堂挑高设计，大堂及地下停

车库宽敞明亮，具备公寓档次。装修实用到位，不可草率忽略，也不可过度渲染。

●电梯以合资知名品牌为首选。窗户如有条件宜选用合资铝合金窗，如用塑钢窗宜

选用国产知名品牌，如实德、北新建材、海螺等，北朝向及临街宜配双层中空玻

璃。户门宜为国产名牌四防金属门。

●如选择精装修方案，则所选装饰装修材料宜以国产或合资知名品牌为首选产品。

十四、营销配合建议

?开发商的实力，是买家购房的决定性因素之一，尤其在期房阶段，对开发商实力的认

可程度直接关系到销售业绩，而实力的体现，在于营销环境的营造，比如售楼处环境、工地形象、售楼人员的基本素质、样板间的设计品位等，均是客户为开发商打分的基本因素。充分展现并营造开发商的实力对本案尤为重要。

?营销环境及销售气氛营造的好坏不与营销投资金额成正比，成败的关键在于适度，在

于精准度，在于把握好目标客群的欣赏情趣以及真实需求点，有的放矢地以迎合他们的偏好，刺激他们的购买欲。

?售楼处可利用原旧厂房或办公楼，精心装修设计，以简约、时尚、雅致、有品位为基

调，以轻装修重装饰来达到营造环境的目的，如采用大多数喜欢追求时尚精致生活方式的人所欣赏的“宜家风格”。

?为节省投资，售楼处可不搭建样板间，但必须配置大型制作精美的模型，以充分展示

项目各方面资源优势，如社区园林环境，XX景观环境，立体交通环境等以体现人居和谐的生活状态。必要时可配置单体建筑模型，以充分展现匠心独到人性化的设计风格。

?样板房必须装修，本案可在现楼中直接装修，条件允许可修建样板层，根据户型不同

配以不同的装修风格，但在注重展示功能的同时强调实用性，按惯例，业主通常会被此类样板间打动而直接预订，甚至于装一套卖一套，开发商既卖了房子又收回了装修资金，同时也为业主提供了更到位的服务，可谓双赢。

?楼书必须精美，它是向社会传达楼盘品位品质身份标签，但宜以实在、直接为主旨，

应首先是一本设计、印刷俱佳的完备的产品手册，配以体现项目内含的精致的插图以及措辞优美的文案，以增添客户研究本楼盘的兴趣与情趣，达到从心动到行动的目的，

不必过酷过玄，过于意境化。

本案不具备强量广告以造势的条件，本案的运作主旨是以强调细化产品性价比以使其具有不可拒绝性为核心，广告的投放宜以精准狠为原则，以最小的投入，达到最满意的效果。