物流公司实习报告4篇

我所实习的xx物业管理有限公司，隶属于香港xx绿色家园集团。目前，该公司拥有员工近1ｘｘ人，在深圳、厦门、福州、上海、武汉、鞍山、北京、大连、长沙等大中城市均有物业管理的项目。管理面积约300万平方米，管理项目类别有大型住宅区、高层商住大厦、商场、公寓、别墅、酒店、

高等院校等物业。伟柏花园是其所管辖的物业管理项目之一。伟柏花园由2栋19层高的塔楼组合而成，小区面积约29000平方米，居住ｘｘ户，居住

人口近一千人，管理处员工ｘｘ人，其中：管理人员6人。

回顾实习生活，感触是很深的，收获是丰硕的。实习中，我采用了看、问等方式，对伟柏花园管理处的物业管理工作的开展有了进一步的了解，

分析了管理处开展物业管理有关工作的特点、方式、运作规律。同时，对

管理处的设施管理、事务管理、保安管理有了初步了解。

一、加强人力资源管理，创“学习型、创新型”企业。

严把员工招聘关。xx物业在招聘管理人员须毕业于物业管理专业；招

聘维修人员须具备相关技术条件的多面手，并持有《上岗证》；招聘安保人员须属退伍军人，对其身高、体能、知识、品格、心理素质等都进行严格

考核挑选。

做好员工的入职、在职培训工作。xx物业对新招聘的员工进行上岗前

的相关培训工作，使员工对小区的基本情况、应开展的工作心中有数，减

少盲目性；随着市场竞争激烈，知识、技能的不断更新，对在职员工提供

各类专业性的培训机会。xx物业提倡“工作就是学习，工作就是创新”，

每位员工都争做“学习型、创新型”员工，员工中形成了一种积极向上的

比帮赶超的竞争氛围。从而，使员工个人素质得以提高，管理处的管理服

务水平和管理效益得以提高，树立了良好的企业形象。

从实际出发，管理处严格参照lS09000质量体系运作，制定了严格的规章制度和岗位规程、工作标准、考核标准。管理处根据员工的工作职责，

制定全方位的上级、平级、下级的360度考核办法；制定量化考核标准，实行定性和定量考核相结合，增强了考核的可操作性，减少考核时人为因素

的影响；建立完善考核机制，实行末位淘汰制，避免了考核走过场的现象，通过考核机制的建立，增强了员工的危机感、紧迫感，促使员工不断提高

自身素质。

二、培育自身核心专长，创特色服务，提升核心竞争力。

在实习中，我看到一套由沿海集团、易建科技、xx物业合作自行设计

开发的“一站式物业管理资迅系统”物业管理服务软件。该软件包括：

“一站式客户服务、一站式资迅管理、一站式数码社区”三大体系，是一

个利用网络、电子商务、科技手段来提高物业管理水平和服务质量，有效

地开发、整合、利用客户资源的资迅系统。管理处全面提倡“一站式服务”、“最佳保安”的特色管理服务。从而，实现了高效的管理运作，解

决了业主的奔波之苦，创造了一种无微不至、无所不在的服务，提升了服

务效率，提高了业主满意度，提升了物业管理服务的水平和服务质量，最

终提升了公司在激烈的市场竞争中的核心竞争力。

一、实习背景

根据学校教学安排，20xx年下学期我等ｘｘ名同学被安排到xx市工商联进行实习。在工商联的欢迎会上，我被荣幸的安排到xx集团。xxx集团将我与xxx同学安排到其下属的子公司xxx物业管理公司的市场管理部。

二、市场管理部简介

市场管理部由ｘｘ名员工组成，分别有经理1名，市场管理主管1名，收费主管1名，综合管理员1名，市场管理员6名，收费员4名。市场管理部直接由总经理管理，在公司管理结构中处于相当重要的地位。市场管理部对市场经营活动的管理好坏直接关系到博翰物业管理公司的生存与否。因此，市场管理部将市场管理与收费管理作为工作的重点，一切工作围绕这两点展开。

三、市场管理部的职责

根据公司岗位职责划分规定，市场管理部有以下职责：

1、负责对公司招商入场的后续经营管理全盘把控。

2、负责公司所接管商业地产的经营管理。

3、负责经营户经营范围的规范。

4、负责经营户入场、退场、转让等经营行为的管理。

5、负责经营户装修期间的监控、督察。

6、负责经营户门前三包的落实。

7、负责与经营户定期进行沟通，了解经营情况，为公司经营决策提供手资料。

8、负责经营户满意度调查的执行分析。

9、负责所管辖区域内收费工作的全面工作。

然而，根据我在博翰物业管理公司四十天的实习与观察来看，给部门

的职责在实际工作中不光局限于以上的职责。如：配合政府机构对其范围

内的人口普查，帮招商部收集市场信息等。而其所规定的“负责与经营户

定期进行沟通，了解经营情况，为公司决策提供手资料”等并未能进行执行。究其原因，我以为该条例所规范的内容对于市场管理员过于抽象，这

使得文化程度不高的市场管理员难以把握具体的度。况且，其沟通的内容

涉及到经营户的商业秘密，这使得市场管理员难以与经营户进行实质性的

沟通，这也导致了该条例无法被真正地执行过。

另外，市场管理范围内的有些工作负担其实对于本来应该承担的工作

负担大得多。譬如，空中街市经常漏水，一到下雨天，空中街市就到处漏水，这使得市场管理员忙不过来，同时也使得广大业主对公司的积怨越深。其实究其原因在于建设工程质量不过关，导致了市场管理员工作负担加重，浪费时间与精力，也使得公司声誉受损。当然这并不能说市场管理员就不

应该管理这样的事情。只想说明的是，市场管理员的工作、职责与其他部

门的配合是密切相连的，合理的划分各部门的职责范围是相当有必要的，

而且在公司划分职责范围时却并没有说明各部门应该相互配合，以及如何

配合，这使得在实际工作过程中各部门经常发生冲突，难以协调。虽然公

司每天都说“团队进取”，却没有在制度上作出规定与规范。真正的团队

进取并非是口头上说那么容易的。

四、市场管理部存在的问题

通过四十天在市场管理部的实习与观察，对市场管理部的工作方式、

处理问题的方法与态度也有了些思考，笔者认为有以下几方面的问题：

1、市场管理部队伍素质不高。

这里所讲的素质并非特指文化素质，因为市场管理并不需要很高的文

化程度。平时在办公室的时候，有业主来访，大家却很少主动询问业主，

而是大家继续着自己手上的活，或者继续聊天。这就在一开始就给业主心

里留下了不好的印象，在解答业主的过程中，很少有人会主动起身让座，

或者倒水，这怎么能够感受到公司对业主的尊重呢？在巡视市场的过程中，市场管理员的行为不够细致，或者说不够恰当，在笔者看来是没有体现出

作为一名市场管理员应有的素质。在细微处没有体现出公司对广大业主的

关心，又怎么能够寄希望于业主在以后配合公司的工作呢？市场管理员的

素质高低直接关系到公司形象与利益，然而市场管理员的素质却存在着巨

大的问题。

2、关于早会的问题。

从星期一到星期五每天早上8点都要开早会。一般情况下是由部门经理来讲话。在讲话的过程中，各员工不是东张西望就是左看右看，不能集中

精力认真聆听领导的讲话。当然这不能说明我们没有用心的听领导讲话，

而是暴露出一个问题即纪律观念的问题。无规矩不成方圆，无纪律何来的

秩序呢？早会有着早会的纪律，然而我很少看到他们遵守着早会的纪律。

从这样的小事不难看出市场管理员的纪律观念是如此的淡薄，同时也看到

了公司在制度执行方面存在着很大的问题。每天进行早会的目的在于传达

信息，布置具体的工作任务，激发员工的工作热情。然而在早会的开展过

程中开展方式却存在着问题。通常是由经理一人讲话，讲完之后早会也就

结束了。在本人看来这样会很大程度上下属员工的失落感。如果员工能够

经常可以在早会发表自己的见解，与经理及广大员工进行当面的交流，这

样可以达到增强员工对公司的荣誉感和责任感。

3、时间观念不强。

在这四十天的实习过程中，我感触最为深刻的是不光市场管理员，而

且很大部分的员工的时间观念都不够强。每天看完早会，我的同事那些市

场管理员都纷纷去吃早餐，公司明文规定是8点上班，然而对于市场管理员来说，至少要到8点半才是上班的时候。到了中午吃饭的时候，还没有到规定的时间，市场管理员都是急急忙忙的赶着去吃饭。再比如开会，虽然本

人只参加了一次较为正式的部门会议，市场部的员工都是拖拖拉拉的赶到。如此之时间观念，我们很难想象市场部的员工的办事效率有多高。

4、关于考核与激励问题。

来到公司快一个月的时候，本人没有见到过公司对市场管理员的具体

考核。偶尔见到的两次也就是走形式。当时办公室来人检查，市场管理员

办公室是乌烟瘴气，可能有点夸大了，但是绝对违反了公司的规定。然而

本人看到公布的结果却是相安无事。通过与同事探询公司的考核激励制度

的时候，我才终于明白原来公司就不存在什么较为正式的激励与考核制度。同事来到公司也快一年也没有得到公司什么奖励与惩罚之类。没有考核与

激励的措施，公司又怎么能够保证员工能够圆满的完成任务呢，又怎么能

够保证员工对工作的热情呢？结果造成了市场管理员办事经常是拖沓，效

率不高，公司开展工作都是很难进行，而各部门都是相互冲突，相互指责。临到实习快结束的时候，由于公司收费任务不能很好的完成，于是就赶紧

给市场管理员下达完成指标，并以此为考核标准。然而我的同事市场管理

员却都是纷纷抱怨不能够完成任务，这对于公司来说又是一个问题。其实

很多问题都是连续着的，前面的工作做好了，后面的工作也就不是问题了。如果前面的考核制度完善好，以及前面的工作做好，也就不会突然给市场

管理员们巨大的压力。

在公司实习那么久，我很难看到他们有着强烈的工作责任与工作效率感。虽然市场管理员经常对我这位实习生说要把每份工作做好，而且要有

效率。然而事实上我所见到的是，那些市场管理员没事的时候就是在办公

室吞云吐雾，聚在一起大声聊天。一旦上面分配下任务，或是业主反映有

什么问题的时候，在大多数情况他们都是凭着以往的经验进行处理，没有

进行深入的思考。如果遇到稍微重大的事情，则会使得他们手忙脚乱的，

结果事情我们也是很难想到哪天才能做完。办事要有效率也许就是成为他

们口头上应付外人的口号，尤其是上司。

上述那些问题，归根到底在于企业员工没有对企业制度与企业文化领

悟透彻。在我刚到公司时，我的同事某位市场管理员处理一件事后，对我说：“这就是‘立于平凡，见于细微’，我们公司的企业文化”。我当时

若有所思似的点点头。然而在后来的实习过程中，我发现其实他们对于个

公司的制度与文化也就是停留于表面上，并没有深层次的理解。或许正式

因为没有此种理解，也就导致了许多不应该存在的问题。

本人于20xx年7月至20xx年12月在广东省东莞市xx物业管理有限公司实习，其中秩序维护员4个月，客服2个月。短短的半年一晃眼便过去了，在这期间有欢笑、也有汗水。喜的是作为xx的一员，与公司同甘苦、共患难，在工作中学到了许多有关物业管理的知识和实践操让我对物业管理有

了更加全面透彻的了解；苦的是我也在工作中经历了大大小小的难以处理

的事情和与公司一线员工一起工作，体会到了作为秩序维护员的那份艰辛

与劳累。

忘不了的是将要实习工作、离开集体、离开父母、离开同学的那份难

以割舍和留恋的情怀；忘不了的是与同学告别，相互拥抱、流泪、挥手告

别的场面；忘不了的是我终于正式迈入社会、独立生活、将要成就属于自

己的那份梦想激动的心情…

20xx年7月1日，经过一天一夜的长途跋涉终于到达了东莞，这个让我渴望而又懵懂的城市，大家最初那份将要踏向异乡的兴奋心情也随着漫长

的列车颠簸而渐渐消退。可当大家下火车的那一刻，看到人力资源部古经

理热情的帮我们提行李、发面包、递水，我们的疲惫转眼又一消而退，被

这个公司的热情而打动。我在心里默默的祈祷，我一定行！在公司总部，

经过一天的安排和分配，工作，将要开始了…

20xx年7月2号经过一天的休息和调整后我被分到阳光管理处暂行两个月的实习工作。很快，我们便以一个积极、热情的心态进入了工作状态。

短短的两个月，我主动了解我管理处职能范围、机构设置、人员编制等基

本情况，并且严格遵守我处的各项规章制度。其中我主要接手了vip客户接待这一工作，负责对于维修单的回访验证及各项资料诸如物品放行条、保修、巡查维修记录表、日常巡查签到表、清洁卫生、绿化检查表等的整理。在工作中遇到了种种困难，如在给业主打电话时经常会遇到业主大发牢骚，而我，也在慢慢的累积经验，学会了倾听，学会用语言耐心的向业主解释，用我的真诚去认真的对待每一位客户。在客服前台，我更学会了用微笑面

对客户，耐心的向他们解释管理处的一些规定是为业主着想，帮助业主开

物品放行条、给住户卡授权、办理车卡等等。

记得住的便是在暴雨中和同事帮业主把小孩抱到避雨处得到业主谢意

的那份开心；记得住的便是管理处内审时大家一同整理资料的那些吃泡面

加班的日子；记得住的便是给我们培训、和我们畅谈社会、畅谈工作、畅

谈理想的那些老同事；更忘不了的是参加公司竞聘，一轮笔试、二轮机试、第三轮面试落榜的那份难过和苦涩…客服部，这个给我造梦的部门给我留

下了太多值得回忆的梦…

可实习毕竟不只在一个部门，怀着百分之一百二的不愿意，我和其他

几个同学来到了保安交通部进行实习。时间，20xx年9月1日。在保安交通部，是第一次真真正正的和xx的一线员工一起工作，多少个日日夜夜，多

少次不断的抱怨，多少汗水，都是我们在保安部的点点滴滴。虽然，这个

部门人员繁杂，这个部门工作艰辛，这个部门充满钩心与斗角，但是我们

的工作还要进行，我们的实习还要进行，我们，还是xx的一员。在这个部门，与一线员工一起工作、吃饭、休息，渐渐的，我开始融入这个让人纠

结的复杂集体。

保安交通部，这是一个小区至关重要的部门，没有这个部门，小区业

主的基本生活安全便得不了保障。这个部门的工作包括楼区管家、车库管家、门岗、形象展示岗和监控室。其中门岗又分为车辆进出岗和人员进出岗。在这里，我从楼区管家到车库到门岗，一步步脚踏实地，认真的学习、工作。学会了如何送水送电，如何跟业主解释处理邻里关系，如何处理进

行车辆管理、处理车辆占位，如何核实业主、让业主出示住户卡给予放行，

如何管理车辆的进出等等。

四个月的时间，如今，我已经习以为常，不再有什么抱怨，而是以一

个积极的心态去工作，完成部门所交给我们的任务。从在这些岗位的实习，我渐渐理解了班长为何对我们要求那么的严格，因为我们的工作是必不可

少的，不管别人怎么看待这个职业，我所了解的就是，我们，是一个团队，我们有义务去保护业主的安全，少了任何一个人，这个链子就散了，阳光

管理处就配不上xx这个品牌。在这四个月中我体会到了管理处并没有忘记

我们这个别人看不起的部门，其中为我们举办了旗峰山登山大赛、民主生

活会、岗位在职培训、篮球赛、员工聚餐等等活动。

而我，也是以一个积极的心态去参与这些活动，没有少其中任何一项。难以忘怀的是炎炎夏日站门岗汗流浃背的日子、难以忘怀的是半夜爬楼巡

查与同事偷懒在梯间睡觉的场景、忘不了的是班长带我们训练、齐步走、

敬礼、打拳、唱军歌的那些日子…、我得到了我所得到的，我学会了我所

应学的，所以，我不后悔，因为我成长了…

而现在，我即将告别xx物业管理公司，告别我的实习期，我即将离开

东莞，这个梦想起点的城市。我相信，我的实习虽然结束了，但是，我的

工作并没有就此结束，等待我的，是梦想的延续。在此，特别感谢客服部

李可新、蒋凌志、陈晓东，感谢同学刘光、代杰、李阳、汪涛、刘姗姗、

柳晓燕、严立勇，感谢一班班长赖家艺，感谢xx阳光管理处，感谢东莞市。谢谢你们一路陪伴我度过半年的实习期，让我不再孤独。我，不虚此行！

实训后我对物业管理的认识：物业管理在我国是一个新兴行业，发展

时间不长，在摸索和实践过程中仍存在不少问题，尤其是涉及权益关系领

域，各方矛盾和纠纷时有发生。诸如：物业管理企业与开发商的职能不清，业主拒交管理服务费，物业管理企业因小区内业主财产被盗、人身受到伤

害而被起诉，物业管理体制模糊、法规不健全及物业企业义务承担某些社

会功能的现象等日益突出，在一定程度上阻碍了物业管理行业的发展。规

范物业管理，提高企业权益保护意识，促使物业管理企业从法制化、规范

化的角度不断完善自身的服务水平，堵塞各种管理漏洞，防止质量事故的

发生，避免企业不应有的损失。同时，政府相关部门要加快物业管理法制

建设，使物业管理朝着健康的方向发展，这已成为物业管理企业发展的当

务之急。

如何规范物业管理，提高物业管理企业权益保护意识，必须强化如下

方面工作：

1、要树立风险意识和规范发展意识。

物业管理公司是自负盈亏的企业，企业必然面对经营风险，合理、有

效地规避风险，才能获取最大的利润。作为企业有几个重要环节必须把握：（1）明确物业管理委托合同。在合同中，企业务必把握细节，明确哪

些该做，哪些不做；哪些是常规服务，哪些是收费项目；权利与义务是否

对等，例如：物业管理的保安工作，应在合同中明确，只是协助和配合本

地公安机关维护公共秩序，而不承担人身安全、财产保护责任。

（2）规范内部管理，练好内功。企业必须健全内部规章制度，完善组

织架构，合理设置岗位，把好人员招聘关，系统地对员工进行培训，在员

工的思想中培植风险意识，最大限度地避免因管理责任而导致事故的发生，从而把经营风险降到最低。如保安员在指引车辆停放时，应对车身四周进

行巡视，发现有破损等问题及时向车主指出，以免产生麻烦和纠纷；在停

车场对车辆进出的登记一定要完整、齐备。如果把预防措施做细做好，管

理工作做得周到扎实，那么，即使发生了丢车事件，企业就不负管理责任

也无需赔偿。

2、强化法律法规、行业规范教育培训工作，通过法律来维护企业、员

工权益。

目前，由于行业法规不健全，无法可依，甚至有法不依的情况较多，

企业也往往因为这些现象的存在而轻视或忽视了自身的法律建设。因此，

增强员工的法制观念是加强自身权益保护的关键。一方面要加强员工对法

律法规的学习，提高法制意识，依法操作；另一方面要勇于利用法律武器

来维护自身权益。如：对于无理拖欠管理费或拒绝承担毗邻房屋或共用部位、共用设备设施维护和修缮费用的业主，物业管理企业应依据法律法规、管理制度和业主公约，积极或支持权益受损的业主寻求法律支持。物业管

理企业应有意识地组织有关法律法规的宣传活动，加强包括业主在内的社

会大众对物业管理法律法规的认识和理解。

3、宪善物业管理法律体系，加大执法力度。

全国性的物业管理条例可望今年内出台，有了全国性物业管理条例，

就便于统一管理标准和管理规范，加强相关政策法规的协调，避免法规的

相互冲突，用法制规范市场环境，规范物业管理操作。建立健全物业管理

法规体系，需着重注意如下几点：

（1）物业管理主管部门、政府其他职能部门如需物业管理企业配合政

府职能部门的部分工作，应由政府部门出具委托并授权，同时应给予政策

上的优惠或适当的经济补偿。

（2）尽快制订、颁布物业管理招投标法规和配套实施细则，用法规和

制度来限制和约束不正当竞争行为。

（3）对于业主及业主委员会的职权，应进一步规范和细化相关条款，

以明确业主违反业主公约及有关法律、法规，但又不构成刑事案件时，应

由哪些部门来处理，或可赋予物业管理企业哪些执行权力。物业管理过程

中形成有关决议和，经业主大会XX%以上成员通过后，对于其他拒不服从的业主，物业管理企业可以采取哪些措施，等等。

4、规范物业管理市场行为，为物业管理企业提供公平竞争的外部环境。

物业主管部门应注意用市场观念、市场机制来培育和发展物业管理市场。推行供需双方相互选择、平等协商、根据服务内容和质量确定价格，

通过签订合同规范双方行为的制度。政府应积极引导和督促参与竞争的管

理企业遵循公平竞争原则，树立竞争公德，遏制不正当竞争。除了应用法

律和行政手段外，还须倡导建立道德秩序。这种道德秩序就是重视信誉、

注重企业形象、遵纪守法、公平竞争。有了社会公德才能在竞争中树立良

好的企业形象，建立稳固的企业信誉，自觉抵制不正当竞争，并将引入法

律化、规范化、科学化轨道，创造公平、公正、公开的物业管理竞争环境。

5、加强物业管理重要性的宣传力度，提高全社会对物业管理的认识。

物业管理企业应加强与业主之间的沟通及自我宣传，使公众对这新兴

行业有正确的认识，令每一位消费者及社会各方面人士都积极地参与，以

消费者的眼光审视物业管理企业的经营行为、服务行为是否规范。尤其注

重与新闻媒体沟通，利用报刊、电台、电视等各种途径对物业管理政策、

作用和服务内容进行大规模的宣传。同时，使新闻媒体了解行业的政策法规和特点，体会到物业管理行业的酸、甜、苦、辣，取得他们的理解、同情和支持，从而通过媒体的正面引导，推动物业管理行业健康地发展和壮大。

最后我想借此机会说：我们要给自己正确定位、搞好理论学习、明确目标聚腾飞之力，学好礼仪积细节成大器。随着社会物质文明、精神文明和社会文明的不断发展，人们越来越觉得有人建房子就必须有人为我们管理房子不然那不就一年新两年旧三年坏多不划算，一辈子好不容易买栋房子不能就这样子啦。所以这就需要我们这一批专业人来管理，我们不学好能行吗？加大对物业管理的宣传让中国13忆人口都知道物业管理，小孩也是我们潜在的客户这样才能做到变物业被动消费为主动消费，引导业主消费。要让他们知道“幸福生活源于物业发展，精彩人生始于携手共创”为业主提供高品质、高标准、舒适、文明和谐、安全的生活。