第八章 房地产价格及建筑物成新率 练习题及解答
第八章房地产价格及建筑物成新率
一、单项选择题
1、建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按（）计算成新率。
A、已使用年限
B、尚可使用年限
C、土地使用权年限
D、建筑物耐用年限
2、建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物（）计算成新率。
A、使用年限
B、耐用年限
C、已使用年限
D、尚可使用年限
3、由具有专业知识和经验的工程技术人员对建筑物实体各主要部位进行观察，以判断被评估建筑物的损耗率的方法称为（）。
A、估算法
B、统计法
C、打分法
D、年限法
4、某钢筋混凝土结构办公楼的主体建筑价值占70%，附属设备价值占30%，耐用年限分别为：主体建筑50年，附属设备15年。至评估基准日，该办公楼已使用5年，则综合损耗率为（）。
A、9.6%
B、17%
C、25.4%
D、33.8%
5、某钢结构建筑物的主体结构价值和附属设备价值分别占总价值的75%和25%，耐用年限分别为70年和15年。该建筑物至评估基准日已使用10年，不计残值，则按使用年限法确定的损耗率为（）。
A、14.3%
B、8.2%
C、21.4%
D、27.4%
6、某钢筋混凝土结构办公楼的主体建筑价值和附属设备价值分别占总价值的70％和30％，耐用年限分别为60年和30年。该办公楼到评估基准日已使用15年，则按使用年限法确定的损耗率为（）。
A、15％
B、24％
C、30％
D、33％
7、某建筑物2008年4月开工建设，2009年4月因故停工，2009年10月复工，2010年2月竣工验收合格，该建筑物耐用年限应自（）起计算。
A、2010年2月
B、2009年10月
C、2009年4月
D、2008年4月
8、易受腐蚀的钢筋混凝土生产厂房，重置价格350万元，使用12年后的折旧累计额为（）万元。
A、70
B、84
C、105
D、120
9、由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损，属于（）。
A、经济损耗
B、自然损耗
C、无形损耗
D、功能损耗
10、某钢筋混凝土结构办公楼的主体建筑价值和附属设备价值分别占总价值的70％和30％，耐用年限分别为60年和30年。该办公楼到评估基准日已使用15年，则按使用年限法确定的损耗率为（）。
A、33％
B、30％
C、24％
D、15％
11、某钢结构厂房，主体建筑价值占80％，附属设备价值占20％，耐用年限分别为：主体建筑70年，附属设备40年。至评估基准日，该厂房已使用20年，则综合损耗率为（）。
A、33％
B、25％
C、23％
D、20％
12、房地产价格是权益价格、房地产价格与用途相关是房地产价格的两个特征，另外房地产价格还具有个别性和（）的特征。
A、可比性
B、统一性
C、复杂性
D、整体性
13、按照权益不同，房地产价格可分为（）价格、所有权价格和其他权利价格。
A、拥有权
B、占有权
C、使用权
D、私有权
14、按房地产实物形态不同，房地产价格可分为土地价格、建筑物价格和（）。
A、基准价格
B、标定价格
C、房地产价格
D、土地交易价格
15、关于楼面地价的计算方法，下列说法正确的是（）。
A、楼面地价=土地单价/建筑总面积
B、楼面地价=土地总价/楼面总面积
C、楼面地价=土地总价/容积率
D、楼面地价=土地单价/容积率
16、影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、个别因素和（）。
A、区域因素
B、经济因素
C、社会因素
D、投机因素
17、房地产的价格不断上涨时，预测房地产价格还将继续上涨时商人纷纷抢购，哄抬价格，这种现象体现了（）。
A、人口因素
B、投机因素
C、经济发展因素
D、心理因素
18、下列因素中属于区域因素的是（）。
A、经济因素
B、社会因素
C、行政因素
D、环境状况因素
19、在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价（）。
A、越低
B、越高
C、不变
D、不能确定
二、多项选择题
1、观察法一般依据评估对象的实际技术情况，对照不同结构建筑物损耗率的评分标准，在现场勘察时边查勘边按（）部分再区分不同部位分别打分，然后计算损耗率。
A、设备
B、结构
C、装修
D、已使用年限
E、设计使用年限
2、在现场勘察过程中，对钢筋混凝土结构的设备部分应重点注意（）部分。
A、水卫
B、电照
C、门窗
D、暖气
E、顶棚
3、房地产价格的特征不包括（）。
A、可比性
B、统一性
C、复杂性
D、与用途相关
E、是权益价格
4、按照不同的表示单位，房地产价格可分为（）。
A、单宗价格
B、总价格
C、单位价格
D、租赁价格
E、楼面地价
5、影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素。其中，一般因素主要包括（）。
A、经济因素
B、环境因素
C、社会因素
D、行政因素
E、心理因素
6、造成损耗的主要原因通常可分为（）。
A、物质因素
B、功能因素
C、经济因素
D、环境因素
E、化学因素
7、影响房地产价格的个别因素包括（）。
A、土地个别因素
B、区位个别因素
C、形状个别因素
D、容积率因素
E、建筑物个别因素
8、观察法的基本做法是，一般依据评估对象的实际技术情况，耗率的评分标准，在现场勘察时边勘察边按（）部分再区分不同部位分别打分，然后计算成新率。
A、基础
B、防水
C、设备
D、结构
E、装修
三、简答题
1、至评估基准日，该建筑物已使用5年，自建筑物竣工之时补办土地出让手续，土地使用权年限为40年。该建筑物耐用年限为50年，不计残值。经评估人员现场查勘打分，确定各部分成新率得分为结构部分92分，装修部分75分，设备部分50分，三部分评分修正系数分别为0.65、0.20、0.15。已知投资总额：6785589（元）；假定使用年限法权重40%，观察法权重60%，用综合法计算该建筑物的成新率，并确定该建筑物的评估价。
四、案例分析题
1、某房屋耐用年限为50年，现已使用7年，建成2年后才补办土地使用权手续，确定的土地使用权年限为40年。经现场勘察鉴定，房屋结构、装修、设备部分损耗得分分别为12%、15%、15%。房屋结构、装修、设备对应的评分修正系数取定为0.8、0.1、0.1。
<1> 、用使用年限法计算损耗率。
<2> 、按打分法（观察法）计算损耗率。
<3> 、计算综合损耗率（年限法权重40%，打分法60%）。
2、评估人员接受委托拟对规模较大、建筑物数量较多的某企业进行评估，该企业的建筑物结构形式分为钢筋混凝土结构和砖混结构两类。评估人员在对建筑物进行现场查勘之前，需要进行ABC分类，然后按照合理的查勘路线进行现场查勘，并在此基础上选用适合的方法确定建筑物损耗。
<1> 、说明现场查勘对象的ABC分类原则。
<2> 、指出钢筋混凝土结构建筑物（主体结构、装饰装修、设备）的现场查勘部位。
<3> 、指出砖混结构建筑物与钢筋混凝土结构建筑物在主体结构部分现场查勘的不同之处及其应观察的内容。
答案部分
一、单项选择题
1、
【正确答案】C
【答案解析】
建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算成新率。参见教材P434。
【该题针对“建筑物损耗与成新率”知识点进行考核】
【答疑编号10825706】
2、
【正确答案】B
【答案解析】
建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算成新率。参见教材P434。
【该题针对“建筑物损耗与成新率”知识点进行考核】
【答疑编号10825708】
3、
【正确答案】C
【答案解析】
观察法又称打分法由具有专业知识和经验的工程技术人员对建筑物实体各主要部位进行观察打分，以判断被评估建筑物的损耗率的方法。参见教材P436。
【该题针对“建筑物损耗与成新率”知识点进行考核】
【答疑编号10825710】
4、
【正确答案】B
【答案解析】
5／50×70%＋5／15×30%≈17%。参见教材P436。
【该题针对“建筑物损耗与成新率”知识点进行考核】
【答疑编号10825712】
5、
【正确答案】D
【答案解析】
综合损耗率＝10/70×75%＋10/15×25%＝27.4%。参见教材P435。
【该题针对“建筑物损耗与成新率”知识点进行考核】
【答疑编号10825716】
6、
【正确答案】D
【答案解析】
15／60×70%＋15／30×30%≈33%。参见教材P435。
【该题针对“建筑物损耗与成新率”知识点进行考核】
【答疑编号10825720】
7、
【正确答案】A
【答案解析】
建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计。参见教材P434。
【该题针对“建筑物损耗与成新率”知识点进行考核】
【答疑编号10825723】
8、
【正确答案】D
【答案解析】
本题中，受腐蚀的钢筋混凝土生产用房，使用年限最长为35年。累计折旧＝350÷35×12＝120（万元）。参见教材P434。
【该题针对“建筑物损耗与成新率”知识点进行考核】
【答疑编号10825725】
9、
【正确答案】A
【答案解析】
经济损耗因素，是指该建筑物与其周边环境不协调，.即经济的不适应性而发生的损耗。参见教材P432。
【该题针对“建筑物损耗与成新率”知识点进行考核】
【答疑编号10825729】
10、
【正确答案】A
【答案解析】
15/60×70%＋15/30×30%=33%。参见教材P435。
【该题针对“建筑物损耗与成新率”知识点进行考核】
【答疑编号10825737】
11、
【正确答案】A
【答案解析】
综合损耗率＝20÷70×80％＋20÷40×20％＝33％。参见教材P435。
【该题针对“建筑物损耗与成新率”知识点进行考核】
【答疑编号10825752】
12、
【正确答案】A
【答案解析】
房地产价格具有以下特征：房地产价格是权益价格；房地产价格与用途相关；房地产价格具有个别性；房地产价格具有可比性。参见教材P420。
【该题针对“房地产价格及其影响因素”知识点进行考核】
【答疑编号10829087】
13、
【正确答案】C
【答案解析】
按照权益不同，房地产价格可分为所有权价格、使用权价格和其他权利价格。参见教材P420。【该题针对“房地产价格及其影响因素”知识点进行考核】
【答疑编号10829093】
14、
【正确答案】C
【答案解析】
按房地产实物形态不同，房地产价格可分为土地价格、建筑物价格和房地产价格。参见教材P421。【该题针对“房地产价格及其影响因素”知识点进行考核】
【答疑编号10829096】
15、
【正确答案】D
【答案解析】
楼面地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率参见教材P422。
【该题针对“房地产价格及其影响因素”知识点进行考核】
【答疑编号10829103】
16、
【正确答案】A
【答案解析】
影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素。参见教材P423。
【该题针对“房地产价格及其影响因素”知识点进行考核】
【答疑编号10829107】
17、
【正确答案】B
【答案解析】
房地产投机是市场经济下的一种明显的社会现象，是投资这期望并利用房地产价格的变动获得超常利润的行为。参见教材P425。
【该题针对“房地产价格及其影响因素”知识点进行考核】
【答疑编号10829114】
18、
【正确答案】D
【答案解析】
区域因素包括商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素和环境状况因素。参见教材P427。
【该题针对“房地产价格及其影响因素”知识点进行考核】
【答疑编号10829120】
19、
【正确答案】B
【答案解析】
在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。参见教材P429。
【该题针对“房地产价格及其影响因素”知识点进行考核】
【答疑编号10829124】
二、多项选择题
1、
【正确答案】ABC
【答案解析】
观察法一般依据评估对象的实际技术情况，对照不同结构建筑物损耗率的评分标准，在现场勘察时边查勘边按结构、设备、装修三个部分再区分不同部位分别打分，然后计算损耗率。参见教材P436。【该题针对“建筑物损耗与成新率”知识点进行考核】
【答疑编号10825733】
2、
【正确答案】ABD
【答案解析】
门窗结构部分并不是影响钢筋混凝土结构的组成部分。参见教材P439。
【该题针对“建筑物损耗与成新率”知识点进行考核】
【答疑编号10825747】
3、
【正确答案】BC
【答案解析】
房地产价格具有以下特征：房地产价格是权益价格；房地产价格与用途相关；房地产价格具有个别性；房地产价格具有可比性。参见教材P420。
【该题针对“房地产价格及其影响因素”知识点进行考核】
【答疑编号10829133】
4、
【正确答案】BCE
【答案解析】
按房地产实物形态不同，房地产价格可分为土地价格、建筑物价格和房地产价格。参见教材P421。【该题针对“房地产价格及其影响因素”知识点进行考核】
【答疑编号10829136】
5、
【正确答案】ACDE
【答案解析】
一般因素主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。参见教材P424。
【该题针对“房地产价格及其影响因素”知识点进行考核】
【答疑编号10829138】
6、
【正确答案】ABC
【答案解析】
造成损耗的因素一般分为物质因素、功能因素和经济因素。参见教材P431。
【该题针对“建筑物损耗与成新率”知识点进行考核】
【答疑编号10829139】
7、
【正确答案】AE
【答案解析】
个别因素包括土地个别因素和建筑物个别因素。参见教材P428。
【该题针对“房地产价格及其影响因素”知识点进行考核】
【答疑编号10829148】
8、
【正确答案】CDE
【答案解析】
观察法的基本做法是，一般依据评估对象的实际技术情况，耗率的评分标准，在现场勘察时边勘察边按结构、装修、设备三个部分再区分不同部位分别打分，然后计算成新率。参见教材P436。【该题针对“建筑物损耗与成新率”知识点进行考核】
【答疑编号10829152】
三、简答题
1、
【正确答案】成新率及评估价
①年限法计算的成新率=（1-5／40）×100%=88%
②观察法计算的成新率=（0.65×92+0.20×75+0.15×50）×100%=82%
③综合法计算的成新率=（88%×40%+82%×60%）×100%=84%
④建筑物评估价=6785589×84%=5699895（元）
【答案解析】
【该题针对“建筑物损耗与成新率”知识点进行考核】
【答疑编号10825767】
四、案例分析题
1、
<1>、
【正确答案】按使用年限法计算损耗率：
损耗率=已使用年限/（已使用年限+剩余使用年限）×100%=7/[7+（40-5）]×100%=16.67% 【答案解析】
【该题针对“建筑物损耗与成新率”知识点进行考核】
【答疑编号10829170】
<2>、
【正确答案】按打分法计算损耗率：
损耗率=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B
=12%×0.5+15%×0.1+15%×0.1=12.6%
【答案解析】
【该题针对“建筑物损耗与成新率”知识点进行考核】
【答疑编号10829172】
<3>、
【正确答案】综合计算损耗率：
损耗率=使用年限法损耗率×A1+观察法损耗率×A2
=16.67%×40%+12.69%×60%=14.22%
【答案解析】
【该题针对“建筑物损耗与成新率”知识点进行考核】
【答疑编号10829173】
2、
<1>、
【正确答案】A类建筑物——典型建筑物、价值最大的建筑物；
C类建筑物——老旧建筑物、零星建筑物；
其余建筑物为B类建筑物。
【答案解析】
【该题针对“建筑物损耗与成新率”知识点进行考核】
【答疑编号10829245】
<2>、
【正确答案】现场查勘部位：
①主体结构部分：地基基础、承重构件、屋面、楼地面。
②装饰装修部分：门窗、内外粉刷、顶棚、细木装修。
③设备部分：水卫、电照、暖气、特种设备。
【答案解析】
【该题针对“建筑物损耗与成新率”知识点进行考核】
【答疑编号10829248】
<3>、
【正确答案】不同之处：还应查勘自承重墙。
应观察：是否有裂缝、间隔墙面层是否有局部损坏。
【答案解析】
【该题针对“建筑物损耗与成新率”知识点进行考核】【答疑编号10829251】
一般建筑工程手工算量顺序与计算方法
一般建筑工程手工算量顺序与计算方法 以下为（曾氏）手工预结算的方法。仅供帅哥与美女们参考，所有思路是保存在(曾氏大头里)，因机械运转年数过长，难免出现死机，如有错误，不能追究曾氏法律责任喽，特此申明。(不过昨天维修(休息)得还可以)。 （以下用智多星为例），首先打开套价软件“湖南2010建设项目造价管理”出现对话框，选择“新建项目”双击，出现对话框建立项目名称和选择项目模板(湖南2010建设工程工程量清单计价)，选择保存路径至D盘，确定后出现界面，建设项目下有很多单项工程，首先建立单位工程土石方和建筑工程，分别打开出现另一个界面，建立工程信息，好后刷新，新建分部分项，先选择套用清单编码，在清单下打开工程量计算，把计算式体现在清单下。切记建立清单后，必须马上把(项目特征完整的建立好)。 一般建筑工程： 一、基础工程或土石方工程步骤 1、平整场地(清单计算方法：按首层的建筑面积；套定额的计算方法：按首层 建筑面积+外墙外边线*2+16)；如遇特殊情况特殊处理，如有地下室的工程的计算方法：首层建筑面积+（地下室外墙底宽+基础垫层宽）*四周长+外墙外边线*2+16。 2、挖土方：分机械挖土方和人工挖土方，当今一般为机械挖土方，如因场地 狭小，机械不能进出或施工条件有限才按人工挖土方。机械挖土方套定额时，机械挖土占90%，人工挖土占10%（是指机械有部分挖不到的地方，必须为人工修整基地和边坡，所以要占人工）。 (1)首先计算挖基坑土方(一般是指独立柱基或承台)：按照挖土深度又分放坡 与不放坡两种情况，（放坡起点深度分多种情况，详见定额说明中表格或 下表）。 不放坡的基坑挖土方：按基坑底面积*深度按体积计算。先查看柱基图或 表中平面尺寸长、宽、深。 例如：有1个柱基截面为1000*1200，基础垫层100mm厚，柱表中深度
缴纳土地增值税时建筑物成新率计算方法(参考)
“成新率”主要是用来衡量一幢建筑的新旧程度，用来计算建筑物折旧的一种指标，如成新率为100%，意味着是全新的、刚建成不久的建筑。 现在求取建筑物折旧的方法主要有三种：其一为年限法；其二为市场提取法；其三为分解法。 其中上述三种方法以年限法最常用，现举例如下： （1）直线法：直线法是最简单和至今为止应用得最为普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。其成新率计算公式：q={1-（1-R）*t/N} 其中q为成新率 R——残值率 t——使用年限 N——经济寿命 比如一幢钢混结构建筑，正常经济耐用年限为60年，目前已使用10年，残值率为0，则成新率=（1-（1-0%）*10/60）=83。3% （2）现场观察法： 参考《建筑工程评估基础》中建筑物损耗的确定方法，采用观察法（又称打分法）对建筑物的建筑损耗程度进行打分，并计算其损耗率，从而确定建筑物的成新率 实例： 评定情况评定分累计 结构部分基础有承载能力，稍有不均匀沉降，下沉已稳定 6 34 承重构件部分木柱、墙体倾斜，墙体出现较多的风化、有裂缝，屋架有细微变形，下挠10 非承重墙有裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀、个别剥落 4 屋面有风化腐蚀现象、部分瓦碎裂，局部漏雨 6 楼地面有一定程度磨损、沉陷、高低不平8 装修部分门窗部分变形、松动、腐朽、破损、五金不全、油漆老化见底10 36 外粉饰部分空鼓、裂缝、风化、剥落 4 内粉饰部分空鼓，面层部分有裂缝，变色，剥落 6 顶棚有明显变形、下垂、翘角、脱落10 细木装修部分腐朽、蛀蚀，破裂，松动，油漆老化见底 6 设备部分水卫部分积垢，锈蚀，零部件损坏，有滴漏25 55 电照设备陈旧，电线老化，绝缘差，部分装置残缺损坏30 （3）还有一种是根据建筑物的完损等级评定的有关规定来确定： 分为：完好房：十、九、八成新 基本完好房：七、六成新
成新率计算
成新率计算 标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]
一）建筑物耐用年限（N） 1、各种结构房屋的经济耐用年限参考值（年） 2、当房屋耐用年限长于土地使用权年限时，其房屋耐用年限不得超过土地使用权年限。（二）房屋已使用年限（t） 1、房屋已使用年限的起点从房屋竣工验收合格之日起计算。 2、房屋经过改建、翻建，已使用年限的起点从改建、翻建竣工验收合格之日起计算。 3、房屋已使用年限计算公式 房屋已使用年限=估价基准日年份－房屋竣工验收合格年份 4、房屋已使用年限超过房屋耐用年限的，按耐用年限计算已使用年限。
二、成新调整率 估价人员实地观察，鉴定房屋的实际新旧程度，根据房屋的建成时间、维修养护情况、使用情况以及地基的稳定性等，评出房屋的质量状况，确定房屋的成新调整率。 1.房屋的质量等级：分为１级完好房、２级基本完好房、３级一般损坏房、４级严重损坏房、５级危险房屋。 房屋质量等级标准
2.房屋残值率参考值 （1）钢结构 (2)钢筋混凝土结构0 (3)砖混结构 (4)砖木结构 (5)简易结构 3.确定成新调整率的方法 （1）当基本成新率（q1）在房屋质量等级相对应的成新率范围内时，成新调整率为零（q2）。 （2）房屋到达一定使用年限后，由于结构损坏老化而进行小修、中修、大修等原因使评定的房屋质量等级相对应的成新率范围大于基本成新率时，成新率（q）取评定的房屋质量等级相对应的成新率下限， 即q=q1+q2=基本成新率+成新调整率=评定的房屋质量等级相对应的成新率下限。 （3）房屋由于使用不当或维修养护不善等原因导致评定的房屋质量等级相对应的成新率范围小于基本成新率时，成新调整率应为负数。
建筑工程量计算方法(含图及计算公式)
工程量计算方法 一、基础挖土 1、挖沟槽：V=（垫层边长+工作面）X挖土深度x沟槽长度+放坡增量 （1）挖土深度： ①室外设计地坪标高与自然地坪标高在土0.3m以内，挖土深度从基础垫层下表面算至室外设计地坪标高; ②室外设计地坪标高与自然地坪标高在土0.3m以外，挖土深度从基础垫层下表面算至自然设计地坪标高。（2）沟槽长度：外墙按中心线长度、内墙按净长线计算 （3）放坡增量：沟槽长度x挖土深度x系数（附表二P7 ） 2、挖土方、基坑：V=（垫层边长+工作面）X（垫层边长+工作面）X挖土深度+放坡增量（1）放坡增量：（垫层尺寸+工作面）X边数X挖土深度X系数（附表二P7 ） 一、基础 1、各类混凝土基础的区分 （1）满堂基础：分为板式满堂基础和带式满堂基础, （图10-25 a、c、d） + OJOOO 室外设计地坪 顶板 n嫡■- 室夕 卜地 面 箱賂華础 a 念理连片基础
(3)独立基础 I 屛前样胎基咄 1、独立基础和条形基础 (1) 独立基础：V = a ' b 'x 厚度+棱台体积 (2) 条形基础：2=断面面积x 沟槽长度 L _____________ w_______________ j J h 4 J 基础平面图 (1) 砖基础断面计算 砖基础多为大放脚形式，大放脚有 等高与不等高两种。等高大放脚是 以墙厚为基础，每挑宽1/4砖，挑岀 砖厚为2皮砖。不等高大放脚，每挑宽 1/4砖，挑出砖厚为1皮与2皮相间(见图10-18 ) f 条瞻折壳慕閱 护丈顶而 I l 亠-亠严寸 I (2)带形基础 各种刚盹雄础均可用于也 下条孫菇础a 如砖、石*航土. 廉浆、三合土、淞魁土零 常JBMO 上材料岀土 质雄'上部荷载大时邛十宁交 叉式布册 适用于敕七地AL 其他还可选用正筒 氏糸形期袖或圉简1￡? 堪础珮 Cb)魏具方帚昭幕咄 (门杯熠施础
建筑物成新率计算
建筑物成新率计算
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一)建筑物耐用年限（N） 1、各种结构房屋的经济耐用年限参考值(年） 生产用房 非生产用房 非腐蚀受腐蚀 钢结构70 50 ８0 钢筋混凝土结构50 35 60 混合结构４0 ３0 50 砖木结构30 ２0 40 简易结构10 10 1０ ２、当房屋耐用年限长于土地使用权年限时,其房屋耐用年限不得超过土地使用权年限。 (二)房屋已使用年限(t) 1、房屋已使用年限的起点从房屋竣工验收合格之日起计算。 2、房屋经过改建、翻建,已使用年限的起点从改建、翻建竣工验收合格之日起计算。 3、房屋已使用年限计算公式 房屋已使用年限=估价基准日年份－房屋竣工验收合格年份 4、房屋已使用年限超过房屋耐用年限的，按耐用年限计算已使用年限。
二、成新调整率 估价人员实地观察，鉴定房屋的实际新旧程度，根据房屋的建成时间、维修养护情况、使用情况以及地基的稳定性等，评出房屋的质量状况,确定房屋的成新调整率。 1.房屋的质量等级：分为１、级完好房、 2.级基本完好房、 3.级一般损坏房、 4.级严重损坏房、 5.级危险房屋。 房屋质量等级标准 房屋质 量等级 评定标准成新率范围备注 1级完好房整幢房屋结构构件安全可靠,整体性好, 装修设备完整无破损，能保证正常使用的 房屋 ０.９0— 1．00 2级基本完好房结构安全可靠,整体性好,装修设备个别 部位有轻微破损,但整体现状基本良好, 能保证正常使用的房屋 0．70-－ 0．89 ３级一般损坏房结构构件或装修设备局部破损，或存在严 重老化腐蚀、残缺现象,需要进行小修或 中修的房屋 0.60-－0. ６9 4级严重损坏房结构构件、装修设备明显破损，或存在严 重老化腐蚀、残缺现象，需要进行中修或 大修的房屋 ０．４0－- ０.5９ ５级危险房屋基础、主体结构和屋盖结构等受力物件已 属危险构件,结构丧失稳定性和承载能 残值率－ -0.39 建设部《危 险房屋鉴
建筑物成新率计算
一）建筑物耐用年限（N） 1、各种结构房屋的经济耐用年限参考值（年） 2、当房屋耐用年限长于土地使用权年限时，其房屋耐用年限不得超过土地使用权年限。 （二）房屋已使用年限（t） 1、房屋已使用年限的起点从房屋竣工验收合格之日起计算。 2、房屋经过改建、翻建，已使用年限的起点从改建、翻建竣工验收合格之日起计算。 3、房屋已使用年限计算公式 房屋已使用年限=估价基准日年份－房屋竣工验收合格年份 4、房屋已使用年限超过房屋耐用年限的，按耐用年限计算已使用年限。 ..
二、成新调整率 估价人员实地观察，鉴定房屋的实际新旧程度，根据房屋的建成时间、维修养护情况、使用情况以及地基的稳定性等，评出房屋的质量状况，确定房屋的成新调整率。 1.房屋的质量等级：分为1、级完好房、 2.级基本完好房、 3.级一般损坏房、 4.级严重损坏房、 5.级危险房屋。 房屋质量等级标准 ..
2.房屋残值率参考值 3.确定成新调整率的方法 （1）当基本成新率（q1）在房屋质量等级相对应的成新率围时，成新调整率为零（q2）。 （2）房屋到达一定使用年限后，由于结构损坏老化而进行小修、中修、大修等原因使评定的房屋质量等级相对应的成新率围大于基本成新率时，成新率（q）取评定的房屋质量等级相对应的成新率下限，即q=q1+q2=基本成新率+成新调整率=评定的房屋质量等级相对应的成新率下限。 ..
（3）房屋由于使用不当或维修养护不善等原因导致评定的房屋质量等级相对应的成新率围小于基本成新率时，成新调整率应为负数。即q=q1+q2=基本成新率+成新调整率=评定的房屋质量等级相对应的成新率上限。 三、房屋成新率计算举例 例1. 某房屋混合结构，属非生产用房。房屋于1992年竣工验收合格，土地使用性质拨用，房屋质量等级评定为2级基本完好房，估价基准日为2000年5月5日，求成新率。 解：非生产混合结构房屋耐用年限N=50年 房屋已使用年限t=2000－1992=8年 基本成新率q1=1－8/50=0.84 2级基本完好房相对应的成新率围为0.70--0.89 故成新调整率为零。 成新率=基本成新率q1+成新调整率q2=0.84+0=0.84 例2. 某房屋砖木结构，属非生产用房，房屋于1950年建造，土地使用性质拨用，房屋质量等级评定为3级一般损坏房，估价基准日为2000年5月5日，求成新率。 ..
建筑工程主要工程量计算方法
一、平整场地：建筑物场地厚度在±30cm以内的挖、填、运、找平。 1、平整场地计算规则 （1）清单规则：按设计图示尺寸以建筑物首层面积计算。 （2）定额规则：按设计图示尺寸以建筑物外墙外边线每边各加2米以平方米面积计算。 2、平整场地计算公式 S=（A+4）×（B+4）=S底+2L外+16 式中：S———平整场地工程量；A———建筑物长度方向外墙外边线长度；B———建筑物宽度方向外墙外边线长度；S底———建筑物底层建筑面积；L外———建筑物外墙外边线周长。 该公式适用于任何由矩形组成的建筑物或构筑物的场地平整工程量计算。 二、基础土方开挖计算 开挖土方计算规则 （1）、清单规则：挖基础土方按设计图示尺寸以基础垫层底面积乘挖土深度计算。 （2）、定额规则：人工或机械挖土方的体积应按槽底面积乘以挖土深度计算。槽底面积应以槽底的长乘以槽底的宽，槽底长和宽是指基础底宽外加工作面，当需要放坡时，应将放坡的土方量合并于总土方量中。 2、开挖土方计算公式： （1）、清单计算挖土方的体积：土方体积＝挖土方的底面积×挖土深度。 （2）、定额规则：基槽开挖：V=（A+2C+K×H）H×L。式中：V———基槽土方量；A———槽底宽度；C———工作面宽度；H———基槽深度；L———基槽长度。.
其中外墙基槽长度以外墙中心线计算，内墙基槽长度以内墙净长计算，交接重合出不予扣除。 基坑开挖：V=1/6H[A×B+a×b+ (A+a)×(B+b)+a×b]。式中：V———基坑体积；A—基坑上口长度；B ———基坑上口宽度；a———基坑底面长度；b———基坑底面宽度。 三、回填土工程量计算规则及公式 1、基槽、基坑回填土体积=基槽（坑）挖土体积-设计室外地坪以下建（构）筑物被埋置部分的体积。 式中室外地坪以下建（构）筑物被埋置部分的体积一般包括垫层、墙基础、柱基础、以及地下建筑物、构筑物等所占体积 2、室内回填土体积=主墙间净面积×回填土厚度-各种沟道所占体积 主墙间净面积=S底-（L中×墙厚+L内×墙厚） 式中：底———底层建筑面积；L中———外墙中心线长度；L内———内墙净长线长度。 回填土厚度指室内外高差减去地面垫层、找平层、面层的总厚度，如右图： 四、运土方计算规则及公式： 运土是指把开挖后的多余土运至指定地点，或是在回填土不足时从指定地点取土回填。土方运输应按不同的运输方式和运距分别以立方米计算。 运土工程量=挖土总体积-回填土总体积 式中计算结果为正值时表示余土外运，为负值时表示取土回填。 五、打、压预制钢筋混凝土方桩 1、打预制钢筋混凝土桩的体积，按设计桩长以体积计算，长度按包括
建筑工程工程量计算公式大全
?工程量计算规则公式汇总 土建工程工程量计算规则公式汇总 平整场地: 建筑物场地厚度在±30cm以的挖、填、运、找平. 1、平整场地计算规则 （1）清单规则：按设计图示尺寸以建筑物首层面积计算。 （2）定额规则：按设计图示尺寸以建筑物首层面积计算。 2、平整场地计算法 （1）清单规则的平整场地面积：清单规则的平整场地面积＝首层建筑面积 （2）定额规则的平整场地面积：定额规则的平整场地面积＝首层建筑面积 3、注意事项 （1）、有的地区定额规则的平整场地面积：按外墙外皮线外放2米计算。计算时按外墙外边线外放2米的图形分块计算，然后与底层建筑面积合并计算；或者按“外放2米的中心线×2=外放2米面积” 与底层建筑面积合并计算。这样的话计算时会出现如下难点： ①、划分块比较麻烦，弧线部分不好处理，容易出现误差。 ②、2米的中心线计算起来较麻烦，不好计算。 ③、外放2米后可能出现重叠部分，到底应该扣除多少不好计算。 （2）、清单环境下投标人报价时候可能需要根据现场的实际情况计算平整场地的工程量，每边外放的长度不一样。 大开挖土 1、开挖土计算规则 （1）、清单规则：挖基础土按设计图示尺寸以基础垫层底面积乘挖土深度计算。 （2）、定额规则：人工或机械挖土的体积应按槽底面积乘以挖土深度计算。槽底面积应以槽底的长乘以槽底的宽，槽底长和宽是指混凝土垫层外边线加工作面，如有排水沟者应算至排水沟外边线。排水沟的体积应纳入总土量。当需要放坡时，应将放坡的土量合并于总土量中。 2、开挖土计算法 （1）、清单规则： ①、计算挖土底面积： 法一、利用底层的建筑面积+外墙外皮到垫层外皮的面积。外墙外边线到垫层外边线的面积计算（按外墙外边线外放图形分块计算或者按“外放图形的中心线×外放长度”计算。）法二、分块计算垫层外边线的面积（同分块计算建筑面积）。 ②、计算挖土的体积：土体积＝挖土的底面积*挖土深度。 （2）、定额规则： ①、利用棱台体积公式计算挖土的上下底面积。 V=1/6×H×(S上+ 4×S中+ S下)计算土体积（其中，S上为上底面积，S中为中截面面积，S下为下底面面积）。如下图 S下＝底层的建筑面积+外墙外皮到挖土底边线的面积（包括工作面、排水沟、放坡等）。 用同样的法计算S中和S下 3、挖土计算的难点 ⑴、计算挖土上中下底面积时候需要计算“各自边线到外墙外边线图”部分的中心线， 中心线计算起来比较麻烦（同平整场地）。
建筑物成新率计算
一）建筑物耐用年限（N） 2、当房屋耐用年限长于土地使用权年限时，其房屋耐用年限不得超过土地使用权年限。 （二）房屋已使用年限（t） 1、房屋已使用年限的起点从房屋竣工验收合格之日起计算。 2、房屋经过改建、翻建，已使用年限的起点从改建、翻建竣工验收合格之日起计算。 3、房屋已使用年限计算公式 房屋己使用年限二估价基准日年份一房屋竣工验收合格年份 4、房屋已使用年限超过房屋耐用年限的，按耐用年限计算已使用年限。
二、成新调整率 估价人员实地观察，鉴定房屋的实际新旧程度，根据房屋的建成时间、维修养护情况、使用情况以及地基的稳定性等，评出房屋的质量状况, 确定房屋的成新调整率。 1.房屋的质量等级：分为1、级完好房、 2.级基木完好房、 3.级一般损坏房、 4.级严重损坏房、 5.级危险房屋。 房屋质量等级标准
3.确定成新调整率的方法 (1)当基木成新率(ql)在房屋质量等级相对应的成新率范围内时, 成新调整率为零(q2)。 (2)房屋到达一定使用年限后，由于结构损坏老化而进行小修、中修、大修等原因使评定的房屋质量等级相对应的成新率范围大于基本成新率时，成新率(q)取评定的房屋质量等级相对应的成新率下限, 即q二ql+q2=基木成新率+成新调整率二评定的房屋质量等级相对应的成新率下限。 （3）房屋由于使用不当或维修养护不善等原因导致评定的房屋质量
等级相对应的成新率范围小于基木成新率时，成新调整率应为负数。即q二ql+q2=基木成新率+成新调整率二评定的房屋质量等级相对应的成新率上限。 三、房屋成新率计算举例 例1. 某房屋混合结构，属非生产用房。房屋于1992年竣工验收合格，土地使用性质拨用，房屋质量等级评定为2级基木完好房，估价基准日为2000年5月5日，求成新率。 解:非生产混合结构房屋耐用年限*50年 房屋己使用年限t=2000-1992=8年 基本成新率ql二1一8/50二0. 84 2级基本完好房相对应的成新率范围为0. 70—0. 89 故成新调整率为零。 成新率二基本成新率ql+成新调整率q2=0. 84+0=0. 84 例2?某房屋砖木结构，属非生产用房，房屋于1950年建造，土地使用性质拨用，房屋质量等级评定为3级一般损坏房，估价基准日 为2000年5月5日，求成新率。 解：非生产砖木结构房屋耐用年限240年
工程量地计算方法
第二课工程量的计算方法 造价=(材料单价+人工单价)*工程量 报价=造价+利润 一、拆除墙砖 计算方法：按立面面积计算、门窗洞口减半(是因为会费工费料) 例如:墙面长度*墙面高度-(门洞长度*门洞的高度*0.5) 补充说明: 1、砌墙、刷乳胶漆、贴墙砖、贴壁纸遇到门窗洞口同样是减半。 2、卫生间做防水的小窗户面积不减。 计算方法：直接长*高(此算法是争对有钱的业主可采用此种方法) 二、清运垃圾 计算方法： 1、如果没有拆除砖墙：一般一套户型一车垃圾，小区有建筑垃圾堆， 则无论需此项。 2、有拆除砖墙：一车可以装8平方米的24墙砖垃圾； 一车可以装10平方米的12墙砖垃圾 搬运下楼：1楼算1层，2楼算2层。 三、铺贴墙砖(不含砖) 计算方法:按立面面积计算;门窗洞口则需减半。 高度计算到吊顶上10CM处 例如：卫生间一般是2.4米，通常为周长*2.5 800*800砖=0.64平方
1平方就需要1.56块砖 若：有30个平方=1.56*30=47块砖 如果：80元/块：47*80=3760元 铺砖就按墙面的平方数算即可。 正铺的价格和斜铺的价格是不一样的。 四、过门石： 计算方法：按米计算，有多长，算多少米 1条80的门按900/条为单位进行计算。 五、瓷砖踢脚线算法： 计算方法：周长不减门洞(卫生间和厨房墙面无需踢线) 六、石膏板吊顶 1、简单吊顶计算方法：按投影面积计算，即按地面面积计算，(不 算原天花部分面积); 简单石膏板是指不含量曲线,不含多级错落的吊顶。 2、复杂吊顶计算方法：按投影面积计算(不算原天花部分面积) 曲线部分按外轮廓拉直计算；圆形吊顶的圆洞面积是不减的）复杂吊顶指：圆弧较多很错落的吊顶。 七、木作隔板 计算方法：按长度计算（宽度不超过200）约70元/米 八、木作假梁 计算方法：按长度计算：大约170元/米，含油漆 九、地台
房屋建筑物评估案例(DOC)
房屋建筑物评估案例 案例一：办公楼（房屋明细表5-1-1 第44项） 1、评估对象概况 该建筑物为露天矿办公楼，于2003年3月竣工使用，2008年12月31日账面原值1,151,496.00元，账面净值921,196.50元。房产证为房权证陈宝字第280131号，权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司，建筑面积为952.53平方米。 该建筑物为4层混合结构，檐高15米，条形基础，为现浇钢筋混凝土柱、梁、板,外墙为滚刷涂料，基础3:7灰土垫层，外墙采用滚耍涂料几块石贴面，内墙防磁涂料滚刷，室外台阶采用花岗岩贴面，室内大厅地面采用花岗岩楼地面及拼色镶贴花岗岩组成，走廊及室内地面采用地板砖，楼梯扶手为不锈钢扶手，屋面采用预制砼屋面板，窗为双层钢窗，木门，门厅采用不锈钢全玻无框门。办公楼内设有水、电、暖及通讯、消防系统等设施。 该办公楼使用状况良好，结构有足够承载力，无变形等现象。外墙面完整，内饰无脱落，门窗无变形、锈蚀，墙体平直，通风运行良好，电照无故障，上下水畅通，管道无锈蚀渗漏现象。 2、重置全价 对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算。 重值全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本 （1）建安工程造价 建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程、给排水、电气工程的
总价，建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算，套用《内蒙古自治区施工机械台班费用价格》（2004）、《内蒙古自治区建设工程混凝土、砂浆配合比价格》（2004）、《内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基础价格》（2004）、《内蒙古自治区安装工程消耗量定额及基础价格》（2004）、《内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基础价格》（2004），根据《内蒙古自治区建设工程费用计算规则》（2004）及陈旗地区建材信息网站2008年12月材料价格信息计算工程建安造价。根据建筑物的安装工程实际情况，按其土建工程造价的比例确定给排水、电气等安装工程造价。根据委托方所在地方政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用，费用比例见上表。根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为3.0年，1-3年期固定资产贷款利率为5.4%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本； 建筑土建工程造价取费计算表 金额单位：元 注：安装工程以原决算为基础，同时考虑评估基准日的变化趋势而确定。 （2）前期及其他费用计算表
建筑物成新率计算样本
一）建筑物耐用年限（N） 1、各种构造房屋经济耐用年限参照值（年） 2、当房屋耐用年限长于土地使用权年限时，其房屋耐用年限不得超过土地使用权年限。 （二）房屋已使用年限（t） 1、房屋已使用年限起点从房屋竣工验收合格之日起计算。 2、房屋通过改建、翻建，已使用年限起点从改建、翻建竣工验收合格之日起计算。 3、房屋已使用年限计算公式 房屋已使用年限=估价基准日年份－房屋竣工验收合格年份 4、房屋已使用年限超过房屋耐用年限，按耐用年限计算已使用年限。
二、成新调节率 估价人员实地观测，鉴定房屋实际新旧限度，依照房屋建成时间、维修养护状况、使用状况以及地基稳定性等，评出房屋质量状况，拟定房屋成新调节率。 1.房屋质量级别：分为1、级完好房、 2.级基本完好房、 3.级普通损坏房、 4.级严重损坏房、 5.级危险房屋。 房屋质量等级标准
2.房屋残值率参照值 3.拟定成新调节率办法 （1）当基本成新率（q1）在房屋质量级别相相应成新率范畴内时，成新调节率为零（q2）。 （2）房屋到达一定使用年限后，由于构造损坏老化而进行小修、中修、大修等因素使评估房屋质量级别相相应成新率范畴不不大于基本成新率时，成新率（q）取评估房屋质量级别相相应成新率下限， 即q=q1+q2=基本成新率+成新调节率=评估房屋质量级别相相应成新率下限。 （3）房屋由于使用不当或维修养护不善等因素导致评估房屋质量级别相相应成新率范畴不大于基本成新率时，成新调节率应为负数。
即q=q1+q2=基本成新率+成新调节率=评估房屋质量级别相相应成新率上限。 三、房屋成新率计算举例 例1. 某房屋混合构造，属非生产用房。房屋于1992年竣工验收合格，土地使用性质拨用，房屋质量级别评估为2级基本完好房，估价基准日为5月5日，求成新率。 解：非生产混合构造房屋耐用年限N=50年 房屋已使用年限t=－1992=8年 基本成新率q1=1－8/50=0.84 2级基本完好房相相应成新率范畴为0.70--0.89 故成新调节率为零。 成新率=基本成新率q1+成新调节率q2=0.84+0=0.84 例2. 某房屋砖木构造，属非生产用房，房屋于1950年建造，土地使用性质拨用，房屋质量级别评估为3级普通损坏房，估价基准日为5月5日，求成新率。 解：非生产砖木构造房屋耐用年限N=40年 房屋已使用年限已超过40年，取40年。
工程量计算规则及方法(土建)重点记忆
第五章工程计量 第一节工程计量的基本原理与法 一、工程计量的有关概念 （一）工程计量的含义 由于工程计价的多阶段性和多次性，工程计量也具有多阶段性和多次性。工程计量不仅包括招标阶段工程量清单编制中工程量的计算，也包括投标报价以及合同履约阶段的变更、索赔、支付和结算中工程量的计算和确认。工程计量工作在不同计价过程中有不同的具体容，如在招标阶段主要依据施工图纸和工程量计算规则确定拟完分部分项工程项目和措施项目的工程数量；在施工阶段主要根据合同约定、施工图纸及工程量计算规则对已完成工程量进行计算和确认。 （二）工程量的含义 工程量是工程计量的结果，是指按一定规则并以物理计量单位或自然计量单位所表示的建设工程各分部分项工程、措施项目或结构构件的数量。物理计量单位是指以公制度量表示的长度、面积、体积和重量等计量单位。如预制钢筋混凝土桩以“米”为计量单位，墙面抹灰以“平米”为计量单位，混凝土以“立米”为计量单位等。自然计量单位指建筑成品表现在自然状态下的简单点数所表示的个、条、樘、块等计量单位。如门窗工程可以以“樘”为计量单位；桩基工程可以以“根”为计量单位等。 一般来说工程量有以下作用： (1)工程量是确定建筑安装工程造价的重要依据。只有准确计算工程量，才能正确计算工程相关费用，合理确定工程造价。 (2)工程量是承包生产经营管理的重要依据。工程量是编制项目管理规划，安排工程施工进度，编制材料供应计划，进行工料分析，编制人工、材料、机具台班需要量，进行工程统计和经济核算的重要依据。也是编制工程形象进度统计报表，向工程建设发包结算工程价款的重要依据。 (3)工程量是发包管理工程建设的重要依据。工程量是编制建设计划、筹集资金、工程招标文件、工程量清单、建筑工程预算、安排工程价款的拨付和结算、进行投资控制的重要依据。 （三）工程置计算规则 我国现行的工程量计算规则主要有： (1)工程量计算规中的工程量计算规则。住房城乡建设部发布了《房屋建筑与装饰工
浅析设备评估成新率之确定方法
浅析设备评估成新率之确定方法 前几年，有关“资产评估中固定资产升值率过高”的问题，曾引起了各方面的关注。造成评估升值率过高的原因，除了物价上涨引起重置价格升高等原因外，本人认为主要的问题是“成新率”的原因。因为根据“评估值=重置全价×成新率”的计算式，如果重置全价基本正确合理的话，成新率的高低直接影响到评估值的高低。 在资产评估中，一直沿用至今的成新率的计算方法，一般均以平均年限法成新率为基础成新率。本人经多年实践并结合实际经验，总觉得此方法甚为不妥。特别是资产评估行业兴起至今已有十余年，其间，市场经济体系已基本形成，原有的评估方法一则不合理，再则也过于简单化。就设备而言，因仅以平均年限法成新率为依据计算所得的评估值往往背离市场价值规律，故难以被市场接受。 一、理由 1、平均年限法成新率实际上即相当于财务上的直线折旧法，是假设设备各年的损耗值（折旧额）是相等的。以此方法作为设备评估的成新率肯定不妥。因为任何设备的使用都是一个从新到旧直至报废的过程，随着时间的延续，设备的各种损耗必定越来越大，而这种损耗决不是按年、月计算的平均值。仅就设备的有形损耗来说，其启用的首年及之后各年之损耗的价值内涵是不一样的，其使用的第一年时该设备各方面的性能都处于最佳的状态，之后，随着使用年限的延长，其有形损耗逐年加大，设备的剩余价值会越来越小，因此，设备的各年损耗值应呈递减趋势，即第一年最大，以后各年的实际损耗价值都相应较前一年小。举个简单的例子，比如：假若某台设备的经济耐用年限为10年，如按常规算该设备在使用了5年时的年限法成新率为50%，而事实上该设备在其前5年时的外观新、损耗小、性能好，设备的效用高；而其后5年时因外观较旧、损耗加大、性能下降，必然会导致设备效用降低以及维修成本增加，故二者的价值是截然不同的。但在采用“平均年限法”成新率情况下，该设备前、后各5年的价值却是一样的，显而易见该评估值肯定是不符合市场经济规律的。 2、在过去那种商品匮乏时代的“紧俏商品”，在使用了若干年后，可能以较高的价格转让，有时甚至能以原价转让的情况，随着市场经济的发展已不复存在。况且现在可以说所有商品基本均是供过于求，整个市场已由卖方市场转为买方市场，买方的选择余地大且挑剔，由于市场竞争激烈，新商品的价格也能下浮，何况二手货（在用设备）。 3、设备评估除了考虑其有形损耗外，还必须考虑其无形损耗。随着技术的进步，特别是当今社会科技的飞速发展以及在市场经济条件下某些商品的供求变化等影响，资产的功能性贬值及经济性贬值是十分明显的，必须加以考虑。如一台同样型号设备的重置价比若干年前购置的帐面原值高出许多，这中间除了价格上升的因素外，其中可能也包含了材料改变、工艺先进、电气控制系统优化等技术含量提高等而增加的成本。而目前采用的“评估值=重置全价×成新率”算式，无法体现被评估设备的功能性贬值及经济性贬值。 4、无形损耗在实际评估工作中往往容易被疏忽，即使考虑到无形损耗也往往由于相关数据收集较难或数据不确切，而难以准确计量，容易造成评估值失实。
建筑工程主要工程量计算规则及公式—桩基施工
建筑工程主要工程量计算规则及公式—桩基施工 1、打预制钢筋混凝土桩的体积，按设计桩长以体积计算，长度按包括桩尖的全长计算，桩尖虚体积不扣除。计量单位：m3，体积计算公式如下： V=桩截面积设计桩长（包括桩尖长度） 2、送钢筋混凝土方桩（送桩）：当设计要求把钢筋砼桩顶打入地面以下时，打桩机必须借助工具桩才能完成，这个借助工具桩(一般2～3m长，由硬木或金属制成)完成打桩的过程叫送桩。计算方法按定额规定以送桩长度即桩顶面至自然地坪另加0.5米乘以横截面积以立方米计算，计量单位：m3，公式如下： V=桩截面积（送桩长度+0.5m) 送桩长度设计桩顶标高至自然地坪。 3、接桩：接桩是指按设计要求按桩的总厂分节预制运至现场先将第一根桩打入将第二根桩垂直吊起和第一根桩相连后再继续打桩 硫磺胶泥按桩计量单位：m2；按桩截面积 电焊接桩计量单位：t ；按包角钢或包钢板的重量。 二、打、压预应力钢筋砼管桩 按设计桩长以体积计算，长度按包括桩尖的全长计算，桩尖虚体积不扣除，管桩的空心体积应扣除，管桩的空心部分设计要求灌注混凝土或其他填充材料时，应另行计算。计量单位：m3，体积计算公式如下： V=桩截面积设计桩长（包括桩尖长度）
桩内灌芯工程量计算，计量单位：m3 V=管桩桩孔内径截面积设计灌芯深度 三、灌注桩 （1）打孔沉管灌注桩单打、复打：计量单位：m3 V=管外径截面积（设计桩长+加灌长度） 设计桩长根据设计图纸长度如使用活瓣桩尖包括预制桩尖，使用预制钢筋混凝土桩尖则不包括 加灌长度用来满足砼灌注充盈量，按设计规定；无规定时，按0.25m计取。 （2）、夯扩桩：计量单位：m3 V1（一、二次夯扩）=标准管内径截面积设计夯扩投料长度（不包括预制桩尖） V2（最后管内灌注砼）=标准管外径截面积（设计桩长+0.25） 设计夯扩投料长度按设计规定计算。 （3）钻孔混凝土灌注桩 成孔工程量，计量单位：m3 钻土孔V=桩径截面积自然地面至岩石表面的深度； 钻岩孔V=桩径截面积入岩深度度 混凝土灌入工程量，计量单位：m3 V=桩径截面积有效桩长，有效桩长设计有规定按规定，无规定按下列公式： 有效桩长=设计桩长（含桩尖长）+桩直径 设计桩长桩顶标高至桩底标高
建筑工程量计算公式及计算方法大全
建筑工程量计算公式及计算方法大全 一、平整场地：建筑物场地厚度在±30cm以内的挖、填、运、找平。 1、平整场地计算规则 （1）清单规则：按设计图示尺寸以建筑物首层面积计算。 （2）定额规则：按设计图示尺寸以建筑物外墙外边线每边各加2米以平方米面积计算。 2、平整场地计算公式 S=（A+4）×（B+4）=S底+2L外+16 式中：S———平整场地工程量；A———建筑物长度方向外墙外边线长度；B———建筑物宽度方向外墙外边线长度；S底———建筑物底层建筑面积；L外———建筑物外墙外边线周长。 该公式适用于任何由矩形组成的建筑物或构筑物的场地平整工程量计算。 二、基础土方开挖计算 开挖土方计算规则 （1）、清单规则：挖基础土方按设计图示尺寸以基础垫层底面积乘挖土深度计算。（2）、定额规则：人工或机械挖土方的体积应按槽底面积乘以挖土深度计算。槽底面积应以槽底的长乘以槽底的宽，槽底长和宽是指基础底宽外加工作面，当需要放坡时，应将放坡的土方量合并于总土方量中。 2、开挖土方计算公式： （1）、清单计算挖土方的体积：土方体积＝挖土方的底面积×挖土深度。 （2）、定额规则：基槽开挖：V=（A+2C+K×H）H×L。式中：V———基槽土方量；A———槽底宽度；C———工作面宽度；H———基槽深度；L———基槽长度。. 其中外墙基槽长度以外墙中心线计算，内墙基槽长度以内墙净长计算，交接重合出不予扣除。 基坑开挖：V=1/6H[A×B+a×b+(A+a)×(B+b)+a×b]。式中：V———基坑体积；A—基坑上口长度；B———基坑上口宽度；a———基坑底面长度；b———基坑底面宽度。 三、回填土工程量计算规则及公式 1、基槽、基坑回填土体积=基槽（坑）挖土体积-设计室外地坪以下建（构）筑物被埋置部
建筑工程工程量计算公式大全
工程量计算规则公式汇总 ~ 土建工程工程量计算规则公式汇总 平整场地: 建筑物场地厚度在±30cm以内的挖、填、运、找平. 1、平整场地计算规则 （1）清单规则：按设计图示尺寸以建筑物首层面积计算。 （2）定额规则：按设计图示尺寸以建筑物首层面积计算。 2、平整场地计算方法 （1）清单规则的平整场地面积：清单规则的平整场地面积＝首层建筑面积 ： （2）定额规则的平整场地面积：定额规则的平整场地面积＝首层建筑面积 3、注意事项 （1）、有的地区定额规则的平整场地面积：按外墙外皮线外放2米计算。计算时按外墙外边线外放2米的图形分块计算，然后与底层建筑面积合并计算；或者按“外放2米的中心线×2=外放2米面积” 与底层建筑面积合并计算。这样的话计算时会出现如下难点： ①、划分块比较麻烦，弧线部分不好处理，容易出现误差。 ②、2米的中心线计算起来较麻烦，不好计算。 ③、外放2米后可能出现重叠部分，到底应该扣除多少不好计算。 （2）、清单环境下投标人报价时候可能需要根据现场的实际情况计算平整场地的工程量，每边外放的长度不一样。 大开挖土方 《 1、开挖土方计算规则 （1）、清单规则：挖基础土方按设计图示尺寸以基础垫层底面积乘挖土深度计算。 （2）、定额规则：人工或机械挖土方的体积应按槽底面积乘以挖土深度计算。槽底面积应以槽底的长乘以槽底的宽，槽底长和宽是指混凝土垫层外边线加工作面，如有排水沟者应算至排水沟外边线。排水沟的体积应纳入总土方量内。当需要放坡时，应将放坡的土方量合并于总土方量中。 2、开挖土方计算方法 （1）、清单规则： ①、计算挖土方底面积： 方法一、利用底层的建筑面积+外墙外皮到垫层外皮的面积。外墙外边线到垫层外边线的面积计算（按外墙外边线外放图形分块计算或者按“外放图形的中心线×外放长度”计算。）方法二、分块计算垫层外边线的面积（同分块计算建筑面积）。 ②、计算挖土方的体积：土方体积＝挖土方的底面积*挖土深度。 （2）、定额规则： ①、利用棱台体积公式计算挖土方的上下底面积。 V=1/6×H×(S上+ 4×S中+ S下)计算土方体积（其中，S上为上底面积，S中为中截面面积，S 下为下底面面积）。如下图 S下＝底层的建筑面积+外墙外皮到挖土底边线的面积（包括工作面、排水沟、放坡等）。 用同样的方法计算S中和S下
房地产估价理论与方法重要公式(整理)(完整资料).doc
【最新整理，下载后即可编辑】 房地产估价理论与方法重要公式 1．2房地产的概念 ·建筑密度%= 建筑基底总面积×100% 建筑用地面积 ·容积率=总建筑面积 建筑用地面积 ·总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数 ·容积率=建筑密度×建筑层数 ·套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积 ·建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积 2．3房地产的供求与价格 ·供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量 ·弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化 作为自变量的经济变量的相对变化 ·房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 ·房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比 消费者收入量变化的百分比 ·房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比 人口数量变化的百分比 ·房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比 另一种房地产或商品价格变化的百分比·房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比 预期的房地产价格变化的百分比 ·房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 ·房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比 要素价格变化的百分比 2．4房地产价值和价格的种类 ·一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格
·基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确 定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价 格。 ·标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域 的标准指导价格。 ·房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、 不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理必要 的费用、税金及应获得的利润。 ·房地价格=土地价格＋建筑物价格 ·土地价格=房地价格—建筑物价格 ·建筑物价格=房地价格—土地价格 ·楼面地价= 土地总价 总建筑面积 ·楼面地价= 土地总价×土地总面积= 土地单价 总建筑面积土地总面积容积率 ·期房目前的价格=现房价格—（预计从期房达到现房期间）现房出租的净收益的折现值—风险补偿 ·补地价=改变后的地价—改变前的地价 ·补地价（单价）= 现楼面地价×现容积率—原楼面地价×原容积率 ·补地价（总价）=补地价（单价）×土地总面积 ·补地价（单价）=原楼面地价×（现容积率—原容积率） ·补地价（单价）= 原容积率下的土地单价×（现容积率—原容积率） 原容积率 4．4建立价格可比基础 ·建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格×套内建筑面积 建筑面积 ·建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积 建筑面积 ·套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积
工程量计算方法及顺序
1、分部工程量计算程序 对于一般土建工程，确定分部工程量计算顺序的原则是方便计算。其一般顺序如下： 建筑面积和体积→基础工程→混凝土及钢筋混凝土工程→门窗工程→墙体工程→装饰抹灰工程→楼地面工程→屋面工程→金属结构工程→其他工程 （1）计算建筑面积和体积 建筑面积和体积都是土建工程预算的主要指标。它们不仅有独立概念和作用，也是核对其它工程量的主要依据。因此必须首先计算出来。 （2）计算基础分部工程量 因为计算时，基本上不能利用“统筹法计算”的四个基数而需独立计算。又因基础工程先施工，价值表先列项，在结构施工图中排在前面，根据工程量计算要少翻图纸、资料，以求快的原则，故宜将其排在计算程序的第二步。 （3）计算混凝土及钢筋混凝土分部 混凝土及钢筋混凝土工程通常分为现浇混凝土、现浇钢筋混凝土、预制钢筋混凝土和预应力钢筋混凝土等工程。它同基础工程和墙体工程密切相关，它们之间既相互联系，又有制约，因此应将其排在计算程序的第三步。 （4）计算门窗工程量 门窗工程既依赖墙体砌筑工程，又制约砌筑工程施工。它的工程量还是墙体和装饰工程量计算过程中的原始数据。因此应将其排在计算程序的第四步。 （5）计算墙体分部工程量 主要是在利用第三、第四步某些数据的同时，又为装饰抹灰等工程量计算提供某些计算数据。例如，在计算墙体体积时，列出墙体面积（包括分层分段），可在后来的装饰抹灰工程量计算中加以利用。因此应将其排在计算程序的第五步。 （6）计算装饰工程量 主要是在充分利用第三、第四、第五步有关数据的同时，为楼地面等工程量计算提供数据。因此应将其排在计算程序的第六步。 （7）计算楼地面分部工程量 首先要计算出设备基础及地沟部分的相应工程量等，这样在计算楼地面工程量时，可以顺利地扣除其相应面积或体积（工程量）。在楼地面工程量计算过程中，既要充分利用上述第五、六步所提供数据，也要为屋面工程量计算提供相应数据。因此应将其排在计算程序的第七步。 （8）计算屋面分部工程量 计算时可充分利用第一、七步所提供的数据，简化计算。 （9）计算金属结构工程量 金属结构工程的工程量，一般与上述计算程序关系不大。因此可以单独进行计算。 （10）计算其他工程量 其他工程又分为：其他室内工程和其他室外工程。其他室内工程如：水槽、水池、炉灶、楼梯扶手和栏杆等；其他室外工程如：花台、散水、明沟、阳台和台阶等。这些零星工程，均应分别计算出：预制、现浇、砌筑、抹灰、油漆和铁件等工程量。 对于脚手架工程量，可按施工组织设计文件规定，在墙体砌筑工程量计算时就便计算出来。 2、分项工程量计算顺序 （1）不同分项工程之间 在计算一般土建工程量时，不仅要合理确定各个分部工程量计算程序，而且要科学安排同一工程内部各个分项工程之间的工程量计算顺序。为了防止重算和避免漏算，通常按照施工顺序进行计算。 例如带形基础，它一般是由挖基槽土方、做垫层、砌基础和回填土等四个分项工程组成，各分项工程量计算顺序就可采用：挖基槽土方→做垫层→砌基础→回填土。