新思潮—集体土地开发模式研究-0518

土地开发价值研究与分析

土地价值的研究与分析成功的房地产投资在于土地价值的发现。价值和金钱都是一种观念，价值处于波动之中，房地产也处于波动之中。对房地产开发产品而言，对土地价值的认识尤为关键。不同的价值观以及不同的产品设计方向赋予土地不同的灵魂，就会导致房地产价值的不同。所以说，对土地价值的挖掘，即是对金钱和价值的认识。也就是说，土地价值的发现是成功的房地产投资的关键。一、对土地价值的研究从宏观和微观两个方面分析 1、宏观分析即土地SWOT（深层次）分析 1）项目地块的优势； 2）项目地块的劣势； 3）项目地块的机会点； 4）项目地块的威胁及困难点。此分析包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等。 2、微观分析即是项目土地性质调查，包括： 1）地理位置； 2）地质地貌状况； 3）土地面积及红线图； 4）土地规划使用性质； 5）七通一平现状； 6）与产品定位的关联性。二、土地价值的影响因素对开发商的启示： 1、城市性质对地价的影响城市的性质指城市在国家经济和社会发展中所处的地位与所起的作用，是城市主要职能的反映。城市性质的差异，是决定城市地价水平的一个重要因素。城市性质制约着城市的经济、人口结构、规划结构、城市风貌、城市建设特别是土地使用的构成等各个方面，而不同性质的土地使用在经济效益上是有很大差异的，一个城市的职能越多，越能强化城市发展的聚集效益。现代城市职能中第三产业所占的比重越大，如金融贸易、信息展览、经营管理、旅游服务、商业零售业越发达，地价水平越高。因此，开发商在研究土地价值时首先应该结合城市性质加以分析，并考虑城市性质与所开发产品的契合程度，契合度越高则产品前景越好，土地也就越有价值。

土地一级开发模式比较研究——以北京和重庆为例

土地一级开发模式比较研究——以北京和重庆为例 2009年11月16日来源：互联网一、土地一级开发的内涵关于土地一级开发的内涵有不同的提法。首次提到土地一级开发的正式文件是2000年l2月北京市《中关村科技园区条例》，其四十八条中规定：“中关村科技园区的土地一级开发，应当服从中关村科技园区建设的统一规划……”。但该条例并未对土地一级开发的涵义做出界定。2002年《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》(京政办发E2002]l6号)中提出中关村科技园土地一级开发是指政府对中关村科技园区范围内的国有土地，统一进行拆迁、市政基础设施建设的行为。《北京市土地一级开发管理暂行办法》(京国土房管出字E2002]l100号)对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定，提出土地一级开发是指政府委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。有观点认为土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理和投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、地表标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。有观点认为土地一级开发是指通过征地、拆迁和大市政建设，使建设用地达到宗地内平整、市政配套管线铺设到宗地红线的状态。还有人认为土地一级开发是指国家组建、授权委托或以招标方式确定土地一级开发企业，由土地一级开发企业按照区域总体规划、详细规划和土地利用规划的要求，对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的征用、拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建设条件（熟地），根据城市经济发展对土地的需求或政府的土地供应计划，以招标、拍卖或协议的方式出让或转让土地使用权的行为。对土地一级开发较为一致的看法为：必须符合城市规划的要求，应对土地进行基础设施的建设和投入；土地一级开发的结果，应达到可以熟地出让的要求。二、土地一级开发的模式土地一级开发的模式实际上就是指政府和企业在一级开发中各处于什么位置，即主体是谁的问题。是采取政府垄断一级开发，还是政府委托企业进行一级开发，抑或通过市场化的招投标来决定一级开发的主体。关于土地一级开发的主体也有不同的看法。有观点认为土地资源就必须牢牢掌握在政府手中，政府必须加强对土地的集中统一管理，切实垄断土地一级开发，强调土地一级开发的主体应是政府和政府设立或确定的国有企业或国有控股企业。有人则认为政府不应直接地用行政或强制性行为参与土地的开发，而是通过市场化公开透明的运作方式来选定合适的一级开发企业，通过市场的方式来进行一级土地市场的资源配置。基于不同的开发主体，土地一级开发主要存在政府主导和企业主导两种模式。政府主导模式，即完全由政府建立的土地储备中心或国有控股或参股企业进行土地一级开发；企业主导模式，即政府通过招投标的方式从多家企业中择优进行土地一级开发。本文以重庆和

城市土地开发借款合同完整版

城市土地开发借款合同完整版 In the legal cooperation, the legitimate rights and obligations of all parties can be guaranteed. In case of disputes, we can protect our own rights and interests through legal channels to achieve the effect of stopping the loss or minimizing the loss. 【适用合作签约/约束责任/违约追究/维护权益等场景】甲方：________________________ 乙方：________________________ 签订时间：________________________ 签订地点：________________________

城市土地开发借款合同完整版下载说明：本合同资料适合用于合法的合作里保障合作多方的合法权利和指明责任义务，一旦发生纠纷，可以通过法律途径来保护自己的权益，实现停止损失或把损失降到最低的效果。可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。城市土地开发借款合同范本一借款单位：______________(以下简称甲方) 贷款单位：______________(以下简称乙方) 甲方经____________批准，开发 ___________，面积________平方米，工作量__________万元，因资金不足，经向乙方申请，同意给予贷款。现经双方商定，根据《城市土地开发和商品房贷款暂行办法》(以下简称《贷款办法》)

安置房项目开发模式及详细开发流程

安置房项目开发模式及详细开发流程一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的

浅谈“轨道交通+土地”开发模式

专业知识分享版使命：加速中国职业化进程摘要：根据媒体报道，“十二五”期间全国各城市地铁、轻轨规划线路建设里程将达到2600公里，建设投资规划额将达1.27万亿元。面对如此繁重的建设任务，如何筹措资金保持轨道交通建设可持续发展成为各地政府的难题，在当前各地财政资金紧张的背景下，各地政府纷纷把目光转向土地，并出现各种版本“轨道+土地”开发模式。本文结合目前各地“轨道交通+土地”开发模式进行探讨，分析政府、轨道交通企业、土地专业开发主体等在“轨道交通+土地”开发过程中的角色定位，设计合理的“轨道交通+土地”开发模式，实现政府、轨道交通企业、土地专业开发主体合作共赢。关键词：轨道交通；土地；开发一、“轨道交通+土地”开发模式的意义在轨道交通建设过程中，轨道交通与土地开发关系密切，从国内外实践来看，不少城市将轨道交通建设与土地共同开发，如香港地铁属于典型的轨道交通与土地共同开发模式，香港政府以立法的形式保障地铁公司享有“地铁土地”土地开发权，地铁公司对土地进行统一规划、分步实施。此外，近几年国内城市也将轨道交通建设与大量土地相结合，如天津地铁将大量土地收益作为轨道交通建设资金来源，武汉地铁、长沙地铁等均将大量土地与轨道交通建设相结合。各地积极探讨“轨道交通+土地”开发模式的原因主要在于：首先，轨道交通改变城市格局，直接影响土地利用规划。轨道交通快捷、便利，缩短了城市的时空距离，城市交通的建设改变城市的土地利用规划，轨道交通对城市的土地利用规划主要表现在两方面：一方面是轨道交通对土地利用的集聚效应和扩散效应，集聚效应体现在轨道交通建设使中心区功能进一步强化，或在交通枢纽部位形成“副中心”，促进“多中心结构”城市的形成；扩散效应体现在轨道交通建设方便了中心城区与外部的联系，使城市人口向外围扩散，促进城市向外部的扩张。另一方面轨道交通建设有利于城市功能分区，实现城市商业用地、居住用地、金融用地、教育用地等合理布局。其次，轨道交通建设大幅提升土地价值。轨道交通建设提升沿线人气和商业价值，使沿线土地大幅升值，增加沿线土地开发和商业经营的收益。据相关数据显示，广州初建地铁时，地铁沿线物业升值15%-25%，地铁开通后，沿线物业再次升值15%-25%。深圳地铁一号线的开工建设，地铁沿线的物业从6000

城市土地资源开发整理研究

城市土地资源开发整理研究发表时间：2018-11-14T19:38:59.250Z 来源：《基层建设》2018年第30期作者：赵冰 [导读] 摘要：改革开放以来，我国经济快速发展，城市化进程逐渐加快，土地资源越来越紧缺，如何强化城市土地开发整理已经成为应首要思考的问题。陕西地建土地勘测规划设计院有限责任公司陕西西安 710075 摘要：改革开放以来，我国经济快速发展，城市化进程逐渐加快，土地资源越来越紧缺，如何强化城市土地开发整理已经成为应首要思考的问题。对城市现有土地资源进行优化配置能显著提高资源利用率，有助于促进城市向着更好的方向发展。土地的自然属性决定了人类可以利用的总量有限，但随着经济不断发展，土地资源短缺问题逐渐凸显，侵占农业用地现象时有发生，不仅使我国粮食安全面临巨大挑战，影响农业经济的快速增长，也不利于城市的统一发展，造成了严重的负面影响。本文基于土地资源开发整理的作用与价值，从细节入手，详细分析了现有工作中的问题因素，并探讨了优化该项工作的有效措施，希望能以此促使城市土地结构与社会发展目标相适应，进而为城市的可持续发展注入源源不断的动力。关键词：城市土地资源；开发整理；现状分析；强化对策 1.城市土地资源开发整理中的问题因素导致城市土地资源开发整理工作存在问题的原因主要分为以下几类。（1）宣传力度不足。目前，我国各城市陆续出台了与土地开发利用相关的法律法规，但却缺乏有力宣传，导致无法让更多群众了解这方面内容。而且宣传手段较为落后，仍沿用传统方式，例如在公共场所设置宣传栏，未充分利用网络平台优化宣传效果，降低了宣传的科学性与时效性。（2）管理理念落后。相关管理人员受传统影响颇深，缺乏大局观与科学理念，无法为城市土地资源开发整理注入新的力量。市场理念是影响整理开发的重要因素之一，可通过价格机制、竞争机制等约束土地资源配置，有助于提高该项工作的质量与效率，管理人员需及时更新理念，以免影响土地开发整理进度。（3）资金来源渠道单一。目前，城市土地开发整理工作的资金运作方式简单，资金缺口大且利用率低。缺乏资金会导致项目可行性降低，后续收益难以持续，一定程度上限制了土地开发整理行业的发展脚步。 2.强化城市土地资源开发整理的有效措施 2.1提高重视程度政府和相关部门是强化城市土地资源开发整理的主力，因此，政府及相关部门应提高重视程度。首先，应树立科学的城市发展观。在国民经济飞速增长的形势下，政府部门更加重视中心城区的规划，但后续支持力不足，很大程度上限制了城市的稳定发展。相关管理人员需脚踏实地，同时具备前瞻性眼光，以可持续发展为目标，积极开展土地资源开发整理。由于城市周围的农业用地有限，需坚持集约化精神，重新定位城市区域与土地功能，加强配套设施建设，争取用少量土地实现更多功能。其次，建立健全城市土地资源储备制度。该制度的作用是整合城市中尚未被利用的土地资源，方便进行统一管理。完善该制度时需明确本地区的实际情况，从而利用存量调节提高土地利用率。再次，拓宽融资渠道。资金是进行城市土地资源开发整理的物质基础，现有资金来源渠道有限，主要来自土地出让金，无法满足使用需求。应使投资来源更加多元化，并使该项工作符合市场经济规律，让更多的人与集体参与其中。最后，建设特色产业。城市建设不是简单扩展，需进行合理设计，推动特色产业健康发展。文化精神、历史积淀与地域特色是城市土地资源规划整理应重点思考的元素，能够赋予城市深厚的底蕴，有助于推动旅游等第三行业的良好发展。 2.2完善市场机制城市土地资源开发整理需要在市场经济这一大环境下进行，完善的市场机制能够促使该项工作顺利落实，相关人员需通过以下两点完善市场机制。第一、以产业发展主体思想为指导原则。土地资源开发整理工作除了以政府为指导，还需引入市场机制，通过合理的利益分配保证各方积极投入到该项事业中来。政府需在这一过程中出台多项优惠政策，使更多企业有机会参与土地开发整理，进而获得充足的资金来源。另外，政府还应整合多项资金，利用闲置地及废弃地获得获得更大利润，并将其投入到后续工作，形成良性循坏，提高城市土地资源开发整理的收益。第二、实现全过程监管。土地资源开发整理为改善城市环境、丰富文化活动、促进地方经济增长奠定了坚实基础，只有对该项工作的全过程实施监督管理才能提高开发整理质量，使得土地资源效益最大化。产业升级是提高土地资源利用率的关键，在这一过程中，相关部门应实现市场化运营，将尚未开发的土地纳入储备资源库，在政府监管下进行招标，委托企业进行开发整理，保证土地资源能够得到合理利用。 2.3加强法制建设我国从上世纪九十年代开始进行城市土地资源开发整理，积累了一定经验，但总体来说时间较短，相关法律法规尚不完善，一些机制也不健全，无法提供有效的约束力。城市发展经常以牺牲环境为代价，很大城市都是先发展再改善环境，但效果不佳，需要加强法制建设，为土地资源开发整理与环境保护的和谐统一提供法律约束。目前，我国已经制定了相对完善可靠的指导方案，也对立法活动进行了充分准备，正在向着法制化方向迈进。在相关法律中，需明确规定土地归属权保护、项目规划设计、资金流动管理等细则。值得注意的是，加强法制建设还应考虑环境建设。生态环境与人们的生活质量与社会健康发展密切相关，在提高土地资源开发整理的经济效益时还需关注环境质量，以免为未来生活埋下安全隐患。 2.4优化内部管理城市土地开发整理行业内部的管理水平直接影响着土地利用率，须在实际工作中通过以下几点提高内部管理质量与效率。（1）建设一支高水平的人才队伍。城市土地开发整理工作繁多复杂，具有系统性特点，对工作人员的专业素质要求较高，需打造一支专业队伍才能满足工作要求。首先应制定合理有效的招聘对策，面向社会招聘相关行业的专业人才，除了考察专业能力外，还需关注责任心与职业道德。由于土地开发整理行业的发展时间较短，可学习借鉴其他国家的有效经验，确保招聘工作顺利进行。其次需定期安排专业培训，帮助工作人员学习更多的优质经验与先进技术，不断提高自身水平，从而为城市土地资源开发整理贡献最大的力量。最后可实行土地开发整理行业从业资格许可制度，要求所有工作人员都必须持证上岗，以此淘汰不合格员工。并建立完善的考核评价体系与薪酬福利制度，全面激发员工的工作热情与积极性，避免人才大量流失。（2）提高行业技术水平。土地开发整理的意义是使资源配置更加合理化与精细化，计算机技术、通信技术、自动化技术及互联网技术的出现为该项工作提供了技术支持，使得土地测量、地籍管理更加高效便捷，加快了这一行业的前进步伐。（3）建立现代化土地开发整理企业制度。该制度的建立可以促进良性竞争，提高了行业发展速度，但目前我国的现有制度并不

一级土地开发分析

土地一级开发土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。开发流程（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。（五）通过联审会的项目确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发

企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续 (七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。（八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。（九）组织验收建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容： 1、审核土地一级开发成本 2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求 3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费 4、纳入市土地储备库一级土地开发从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。当然，这只是一种约定俗成的说法，在法律上还没有明确的规模指标界定；从时间上来讲，一种

城市开发模式

政府利用自己对土地、信息、政策等的垄断，通过合理的运作，从社会筹集资金。 TOD（Transit-Oriented Development）作为一种源自城市规划的城市经营方式，已经被西方国家的城市政府广为采用。所谓TOD，就是政府利用垄断规划带来的信息优势，在规划发展区域首先按非城市建设用地的价格征用土地，然后通过基础设施（主要是交通基础设施）的建设、引导、开发，实现土地的增值。政府基础设施投入的全部或主要部分是来自于出售基础设施完善的“熟地”，利用“生熟”地价差平衡建设成本（赵燕菁，5667 ）。TOD 模式运用成功的关键是在于政府行动领先于市场需求，只要判断准确、运作得当，对城市边缘的“生地”进行TOD的先期投入，其成功的可能性和回报率要远远超过现有建成区内的“熟地”。基于TOD模式的城市规划与建设是一种全新的概念，最近南京市正以此理念重新规划新轨道交通线路的走向和建设时序。 SOD（Service-Oriented Development）是近年来我国城市规划与建设中产生的一种新方式。所谓SOD，就是通过社会服务设施建设引导的开发模式，即城市政府利用行政垄断权的优势，通过规划将行政或其他城市功能进行空间迁移，使新开发地区的市政设施和社会设施同步形成，进一步加大“生熟”地价差，从而同时获得空间要素功能调整和所需资金保障。一个成功的经典案例，是当年青岛市政府出让了老城区用地，而率先进入新区，实现了城市功能转移、空间疏解与优化、政府财政状况改善等多重目标。此外还需要指出的是，SOD尤其是以政府为核心的行政中心转移，给社会带来的巨大示范效应和心理预期效应，是无法衡量的。 AOD（Anticipation-Oriented Development）即规划理性预期引导的开发模式，这是一种城市规划—城市经营整合概念，是一种城市经营的新手段。如果说，TOD是政府利用垄断规划信息带来的优势而进行城市经营。AOD则是政府充分利用发布规划信息的诱导作用来进行城市经营。政府通过预先发布某些地区的规划消息，公开相关信息，来激发、引导市场力量进行先期的相关投入，以尽快形成与规划目标相一致的外围环境和所需氛围，以便于政府在最为适合的时机，以较小的投入即可实现原先的规划建设意图。例如，在“杭州城市发展概念规划中”，针对未来远期要形成的CBD地区，就提出导入AOD的概念：在钱江新城南岸（未来CBD核心区）以低廉的土地价格预征土地，并向社会明确发布政府未来的规划意图信息，以形成强大的社会心理预期，引导开发商在周边地区进行相应的开发，促使CBD所需的配套环境和氛围尽快形成。届时待建设时机与项目储备成熟，政府再进行CBD 核心区的开发就是水到渠成了，一定也可获得高额的土地资金回报。上叙三种模式中，土地都是城市经营的关键。由此可见，土地是土地资产是城市建设资金稳定可靠的来源，要建立政府垄断的城市建设用地供应体制，严格控制土地供应总量，实行非饱和适度供应，合理调控土地和房地产价格。通过调控土地供应总量，控制城市建设总量和房地产开发总量。全面推行城市国有土地有偿使用制度，除法律规定可以继续实行划拨的用地以外，无论新增建设用地和存量划拨土地，都要通过政府出让、租赁、作价出资或入股等方式纳入有偿使用轨道，实行以地生财，增加城市财源。大力推行城市国有土地储备制度和土地使用权招标、拍卖制度，增加政府的土地收益，为城市建设聚集资金。城市土地资产经营收益应上缴城市政府，列入财政专户管理，主要用于城市基础设施建设和土地开发。

简析土地一级开发融资模式方面存在地问题及建议

简析土地一级开发融资模式方面存在的问题及建议贾涛言锋律师事务所 710065 摘要：面对频发的暴力拆迁事件，我国现行的规监管体系尚难以涵盖拆迁过程中的方方面面，而在法规体系的背后，各种非文明拆迁事件有着许多根本性利益要素，本文旨在介绍基本概念的基础上，通过利益分析对土地一级开发过程中的融资问题进行剖析，并有针对性的提出几点不成熟的建议。关键词：土地一级开发融资引言：近年来，暴力拆迁为何频发，原因很多，如现行规拆迁行为的立法不到位，拆迁群众缺少及时有效的利益诉求渠道；个别开发商有恃无恐，为完成拆迁而不惜对所谓的“钉子户”停水、断电，甚至威胁、恐吓，强行拆除居民房屋。主要原因还是土地一级开发过程中资金紧造成的，而资金紧主要是因为在土地一级开发的过程中融资模式方面存在诸多问题。一、土地一级开发定义我国最早在2002年《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》中对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定，提出土地一级开发是指：“政府委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为”。根据上述界定土地一级开发具体来说，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域围的城市国有土地或乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域围的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。简单的来说就是“生地”变为“熟地”，然后再进行二级开发。二、土地一级开发传统的融资模式及问题（一）土地一级开发传统的融资的主要模式 1．财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土地储备机构的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用； 2．财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金； 3．土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款； 4．经财政部门批准可用于土地储备的其他资金。（二）传统模式存在的问题上述资金来源可分为三部分：财政资金、金融机构贷款和其他资金。

土地一级开发模式

土地一级开发模式关于土地一级开发的内涵有不同的提法。首次提到土地一级开发的正式文件是2000年12月北京市《中关村科技园区条例》，其四十八条中规定:“中关村科技园区的土地一级开发，应当服从中关村科技园区建设的统一规划……”。但该条例并未对土地一级开发的涵义做出界定。2002年《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》(京政办发[2002]16号)中提出中关村科技园土地一级开发是指政府对中关村科技园区范围内的国有土地，统一进行拆迁、市政基础设施建设的行为。《北京市土地一级开发管理暂行办法》 (京国土房管出字[2002]1100号)对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定，提出土地一级开发是指政府委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。有观点认为土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理和投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、地表标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。有观点认为土地一级开发是指通过征地、拆迁和大市政建设，使建设用地达到宗地内平整、市政配套管线铺设到宗地红线的状态。还有人认为土地一级开发是指国家组建、授权委托或以招标方式确定土地一级开发企业，由土地一级开发企业按照区域总体规划、详细规划和土地利用规划的要求，对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的征用、拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建设条件(熟地)，根据城市经济发展对土地的需求或政府的土地供应计划，以招标、拍卖或协议的方式出让或转让土地使用权的行为。

中国旅游地产开发的四种模式

——“城市功能区”驱动旅游地产新模式旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。伴随着中国城市化进程加快，城市空间不断外扩，区域界限逐步消失；在生活需求上，由于城市中心地价飙升、环境恶化，人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力，引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式，能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。

城市土地开发借款合同样书

合同编号：2021-xx-xx 合同/协议(模板) 合同名称：甲方：乙方：签订时间：签订地点：

城市土地开发借款合同样书借款单位：____________________________(以下简称甲方) 贷款单位：____________________________(以下简称乙方) 甲方经____________批准，开发__________________，面积________平方米，工作量__________万元，因资金不足，经向乙方申请，同意给予贷款。现经双方商定，根据《城市土地开发和商品房贷款暂行办法》(以下简称《贷款办法》)的规定，特签订借款合同，共同遵守。一、甲方向乙方借款________万元，用作开发________的周转资金。附用款计划。二、借款期限为________年，即自________年____月____日起，至________年____月____日止。三、借款利率定为月息______‰，每季结算一次。四、甲方以________和其它资金作为还款来源，在贷款到期前还清贷款本息，附还款计划。五、______________为甲方的担保单位。担保单位愿按《贷款办法》第6条的规定，承担偿还贷款本息的连带责任。六、乙方由于自身的原因影响甲方用款时，按照《贷款办法》第11条的规定，付给甲方违约金。七、其它事项，按照《贷款办法》有关规定办理。八、本合同经甲、乙双方及担保单位签章后生效，贷款全部还清

后失效。本合同正本签章各方各执1份，副本报各自主管上级1份。甲方：(公章)________________________ 地址：________________________________ 法人代表：(签章)____________________ 开户银行及帐号：______________________ 乙方：中国人民建设银行______行(公章) 地址：________________________________ 法人代表：(签章)____________________ 担保单位：(公章)____________________ 地址：________________________________ 法人代表：____________________________ 开户银行及帐号：______________________ 签约日期：________年____月____日签约地点：____________________________

房地产合作开发10种模式

房地产合作开发10种模式最近关于房企合作、出轨的新闻一直没有停过，不过在白银时代，单打独斗确实已经out 了。只有强强联合才能显著增强竞争能力，降低开发风险。正如佳兆业集团总裁金志刚所言，“有钱的出钱，有地的出地，有管理经验的出管理经验，这样企业才能继续维持、发展，在房地产后半场继续运作。” 明确合作策略，制定合作章程在选择合作开发之前，房企务必要明确合作策略、制定合作规则，避免在合作过程中扯皮，钱没赚到，最后闹得不欢而散。比如当代置业与企业企业合作开发，就制定了自己的合作章程和合伙协议。其合作的基本要求如下：而进行这种合作的理由和办法有以下三点：（1）角色交换就有一种制衡。一定是我操盘一个你操盘一个才比较和谐，一个合作就容易产生矛盾，双方老有不同意见啊，一旦有两次合作，双方就可以达成一个默契，谁操盘谁来决策，不为细节吵架。（2）两个项目可以一起谈。谈判的过程，一般是两个合作项目同时谈，签一个战略框架协议，再签一个项目合作协议，两个项目的启动日期一次确定。

（3）也可以和供应商合作乃至跨行业合作。合作不仅仅限于开发商，可以和供应商比如总包商合作。总包入股就要垫资，垫资后承担一定的风险，工期、效率什么都上去了。跨行业合伙也有优势，比如当代和金融机构合伙，和一个做智慧社区的软件合伙，成立并购绿色产业基金，都可以发挥各自的专业优势。选择合适的合作模式合作开发的形式多种多样，每家房企都根据自身的需求选择其中一种或几种；不同的房企自身的优劣势不同，合作开发对它们各自的作用自然有所差异。一、土地入股合作开发以土地入股合作开发，这是目前主流的方式。该模式是A企出地，B企出资的合作模式。该模式需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。同时，双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到开发商的名下。项目开发完成后，A企按照获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B企按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以土地费为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企为主，项目设计的税金也以B企业为主体计算缴纳。避免了以A企名义开发带来的一系列问题。二、合作建房合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。主要分为挂牌模式和协议模式。实际上是通过挂牌或者协议模式受让部分土地使用权。?协议方式以深圳为例：原农村征地时返还的工商发展用地进入市场的，按建筑面积收取市场地价的10％，可以合作建房。土地可以协议出让。合作方可以协议合作建房，报主管部门审批。（1）合作方式：宗地属于农村征地返还用地，能够以合作建房方式取得土地。万科深圳公司拟与土地方、中介方通过三方合作建房的形式进行开发。（2）合作内容： ★土地方在项目中占20%的权益，负责提供项目土地使用权，完成地块红线内的清场，办理相关手续，取得林业和环保部门的批文； ★中介方在项目中占15%的权益，负责缴纳项目用地的政府地价（以政府基准地价的10%为基数计算，估计总额在2,000万元左右），负责按规定迁移高压线，并负责相关手续的办理； ★万科在项目中占65%的权益，负责项目后续的开发建设，承担相应的资金和项目开发风险，并以商议的价格收购土地方、中介方在项目中的权益。

城市土地开发利用存在问题以及管理措施

城市土地开发利用存在问题以及管理措施发表时间：2018-12-20T16:40:45.883Z 来源：《防护工程》2018年第27期作者：李勇勇[导读] 对于土地资源的开发和利用是我国城市化建设进程的重要纲领，它起到了统筹全局，确立思想的重要指导作用。浙江浙大万维科技有限公司浙江省杭州市 310000 摘要：随着我国城市化建设进程的不断推进，土地开发利用中存在的问题就成了越来越多人关注的焦点。本文作者根据当前的环境形势，结合我国城市土地开发利用中暴露出来的问题，对土地资源管理措施进行了深入的分析和讨论，并给出解决问题的相应对策，希望能够对推进我国城市化建设进程起到一定的积极作用。关键词：城市土地；开发利用；管理措施引言：对于土地资源的开发和利用是我国城市化建设进程的重要纲领，它起到了统筹全局，确立思想的重要指导作用。科学的城市土地开发利用方案应该系统的规划土地面积位置与用途，并根据实际情况对施工部门给予相应水电材料方面的支持。要尽可能提高土地资源的利用率，确保土地能够在规划下发挥最大的价值。一、城市土地开发利用的概要城市土地开发和利用是根据我国城市化进程的根本要求，对于城市的土地资源进行整体规划和利用的设计方案。我国虽然地大物博，然而由于人口基数过大，所以人均土地资源的占有量非常有效，土地资源的开发和利用形势极为严峻。这就要求了城市土地开发利用的规划部门应该对城市土地资源进行集中整合，以可持续性发展战略与土地资源使用形势作为主要依据，有效的解决土地开发利用之中人口转移，旧城区改造，建筑规划空地等多种问题，进而全面促进城市土地开发的质量，提升城市土地资源利用的效率。在这个过程中，规划人员应该开拓创新，锐意进取，避免土地开发利用形式过于单调，从而使有效的资源创造出更多的价值，进而确保城市土地开发利用能够满足当前城市规划建设的根本需要，促进人们生活质量的不断提升。二、城市土地开发利用中存在的问题（一）土地开发利用没有与实际情况相结合城市的土地开发利用是关系到当地经济发展，提升百姓生活品质的重要规划，然而目前我国城市规划中还存在着形式大于实际的弊端，在城市土地规划统筹与设计时，相关人员没有根据当地具体条件和百姓的实际需求进行方案设计，只是一味的追求城市土地利用的时效性，让城市土地开发利用失去了重要依托和基础，建设出的现代化设施不符合当地居民的使用需求，这种开发利用方式与实际情况严重不符，导致了城市土地开发利用的实用性大大降低，严重的制约了城乡建设的发展进程[1]。（二）城市土地开发利用管理人员素质过低城市土地开发利用是需要多个部门进行协调审批，相互交流和探讨，最后在各个部门的助力下完成的。然而在实际的城市土地资源的开发和利用之中，存在着部分人员素质偏低，影响城乡规划进程的现象。负责审批的人员懒散成性，为了个人的利益吃拿卡要；负责规划的人员消极怠惰，在规划的过程中非但不会提出合理意见，反而避重就轻；负责施工的施工方为了节约成本创造利润而偷工减料等。这些都是通过调研发现的真实存在的问题，这些人员的素质不仅拖慢了城市土地资源建设的工期，还降低了城市土地资源的利用质量的质量。（三）没有与持续性发展战略相结合规划部门在协调城城市土地资源管理的问题时，很多时候只考虑到眼前的利益，而忽视了生态环境的建设和可持续发展战略的相关要求，导致在土地资源的开发和利用中出现杀鸡取卵，无法有效协调经济效益和环境污染的情况。在规划方案中也常常出现开发商无视最基本的环境保护要求，追求经济利益的最大化，造成严重的环境破坏，降低了土地资源的利用率。短期来看这种情况能够确实提高经济效益，然而对于土地资源和环境治理方面却后患无穷[2]。（四）没有更加灵活科学的土地管理方案目前我国城城市的土地开发与利用的形式过于单一，无法根据多变的实际情况和城乡建设发展需要进行有机结合，很难做到因地制宜。科学的土地管理要根据当前形势和变化需求而不断调整，然而在实际情况中，经常会出现一套土地管理方案配适于多个城市建设之中的情况，这让土地管理方案与现实严重脱节，对当地的土地资源开发无法起到统一调控和规划的作用。三、加强城市土地开发利用的管理措施（一）提高从业人员的专业素养人是所有问题的主要责任方，如果执行人没有足够的专业素养，那么城市土地资源的开发和利用设将成为一纸空谈。正如之前所言，城市土地开发利用是需要多人协调，多人负责多人管控的项目，其中涉及到的审批、设计、规划以及建筑施工单位等多个部门体系，也涉及到工业、农业、机械工程、土木工程等多个专业的系统知识。我们不仅要求从业人员具备能够符合自身职能的专业技能，更应该要求他们拥有从业的基本道德修养，不要为了个人的利益和情绪，对土地资源开发与利用规划建设起到不良影响。为各方面协调人员树立服务为主，全面推进的主体思想，使他们转变个人消极怠惰的工作作风，让他们为推进城市土地资源的有效利用积极的贡献自己的力量；对于施工建设的主体机构，要坚强质量监督和工程进度监督，严防出现偷工减料的情况，各个部门从业人员专业素养的提升，能够使城市土地资源开发利用稳定发展，提高工程的质量和实用性[3]。（二）与可持续性发展战略进行有机结合可持续性发展战略已经提出多年，它对我们的城市土地开发和利用起到了指导作用，然而目前的规划中，无论是建桥修路还是基础设施的完善，都没有对其可持续性发展做出有效评述。作为城市土地开发利用总体规划部门，我们要充分意识到环境污染以及树木植被的破坏对我们的威胁，在规划中对建设后造成的环境污染与危害降到最低；严令禁止工程施工部门过度砍伐树木与植被，避免在推进城市化进程中对环境造成不可弥补的严重破坏。可持续性发展战略已经提出和部署多年，其科学性与合理性也经过了几代人的检验，因此在城市土地开发利用中，要将规划与战略目标进行有机结合，从而使城市土地开发利用能够满足可持续性发展战略的根本要求，进而促进可持续性发展战略的深入推进。

土地一级开发(超详细)

1、固定比例收益模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开发本身获利。该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。北京是采用这一模式的典型。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。”此外，这种模式在福建漳州也有实践。2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。 2、分享土地出让金该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议确

定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收益。在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。但分享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。这种盈利模式的代表有上海新江湾城项目，该项目由上海城投全部运营，凭借前期巨大的资金投入，获得了颇高建设标准，上海城投与上海市政府双方就项目的土地出让金达成了7:3的分成比例，随着项目土地市场价值的不断提高，上海城投获得巨大收益。出于规避国家土地政策的考虑，此项目土地出让金分成具体执行则选择以“土地出让收入中的30%与政府签订土地出让合同，70%与上海城投签订土地一级开发补偿合同”的方式操作。 3、分享土地增值收益该模式是指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外，还可以与政府商定按一定比例分享土地出 4、持有部分优质公建配套设施该模式是指政府授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施，开发商则可以通过持有优质公建物业，提供公共配套服务而获得长期现金流。