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房地产市场的供求与价格分析

摘要：本文从房地产供给和需求的定义入手，介绍了

房地产供给的价格弹性和房地产需求的价格弹性、收入弹性、交叉弹性，房地产行业的特殊性，使得弹性系数在不同的研究周期内表现出不同的弹性特征。接着阐述了房地产达到供求平衡的理论过程，以及房产税的开征对市场供需双方的影响，和对房价波动的控制。得出短期内政府对需求者实行税收政策调控，可以使市场需求量下降，解决房地产市场供不应求和房价上涨的问题；但是长期不变的税收政策，对房价的调控作用很有限，长期内对供给者征税还有可能会引起房价的进一步上涨，不利于房地产市场的健康发展，所以政府应该对我国现行房地产税收体系进行改革，才能有利于税收政策对房地产市场的调控等结论。

关键词：房地产；房产税；供求平衡

一、房地产的供给

（一）房地产供给的定义

房地产供给是指一段时间内房地产所有者，以买卖双方共

同约定的价格提供的房地产商品量。从宏观经济角度来看，房

地产供给是指某段时间内，特定地区内的供给总量，包括增量

房地产商品，即新开发的房地产商品，和存量房地产商

品，即房地产商过去开发尚未出售的存货。在其他条件不变

的情况下，根据供给法则（ Law of supply ），房地产的价格和

房地产建造者的供给量正相关，供给量越多，房地产的价格越高。

（二）房地产供给价格弹性

房地产供给价格弹性，即房价变化比率所导致的房地产

供应量变化比率，衡量了供应量变动对房价变动的敏感程度。房地产的供给弹性公式为： Es=。其中： Es 为房地产商品的供给

弹性系数； ?Q 为房地产商品供给的变动量； Q 为房地产商品的供给量； ?P 为房地产商品的价格； P 为房地产商品的价

格。?Q/Q 表示供应量变化比率， ?P/P 表示价格变化比率。

由于房地产行业建造时间较长的特性，其供给弹性表现

出明显的时期性。受施工周期和生产要素的限制，特短期内，房地产的供给不会发生显著的变化，故Es为 0，房地产的供给无弹性。

而在短期内，由于土地供给基本固定，房地产市场只能

通过其他要素小幅控制供给，故0

长期来看，土地供应量符合供需平衡，具有一定弹性，

房地产供给量的变化较为明显，因而房地产的供给弹性较大。

二、房地产的需求

（一）房地产需求的定义

房地产需求指一段时间内消费者有意愿且能够购买的

房地产商品量，从宏观的角度看，总需求包括事物总量和价

值总量。房地产的需求分为有效需求和潜在需求两种，前者

指消费者有意愿且有能力购买的房地产数量，后者指未来有

可能转化为前者的需求。房地产的需求量主要取决于其价格，

根据需求法则（ Law of demand ），在其他条件不变的情况下，房地产价格与消费者需求负相关。

（二）房地产的需求弹性

房地产需求的价格弹性房地产需求的收入弹性房地

产需求的交叉弹性

Ed= Em= Exy=

1.房地产需求的价格弹性

公式反映房地产价格变化引起房地产需求量变化的程

度， Ed 代表需求的价格弹性系数， ?Q 代表需求的变动量， Q 代表需求量， ?P 代表价格变动量， P 代表价格。 Ed 的大小取决于是否有替代品及其数量、房地产的购买目的、房价占消

费者可支配收入的比例、选择房地产时期的长短等因素。根

据近年来国内外经济学家的研究显示，Ed 的大小虽然受到研究样本地域和时间的影响，但总体而言住房的需求缺乏弹性，

即| Ed |<1 。

2.房地产需求的收入弹性

公式反映消费者收入变化引起房地产需求量变化的程

度，Em 代表需求的收入弹性系数，M 代表消费者的收入， ?M 代表消费者的收入变动。研究表明，Em在0.26～0.87之间，因为消费者的收入水平和房地产的需求息息相关，收入的大

幅增长直接刺激房地产的需求市场。

3.房地产需求的交叉弹性

公式反映相关的房地产之间一种房地产需求量变化对

另一种房地产的价格变化的敏感度。Exy 代表房地产的需求

交叉弹性系数， ?Qy 为另一种房地产的需求变动量，Qy 为另一种房地产的需求量，?Px 为这种房地产的价格变动量，Px 为一种房地产的价格。大部分情况下，房地产在需求方面存

在互补关系，即交叉弹性为负。

三、房地产的供求平衡

房地产市场交易双方价格和数量相等时就达到了房地

产市场的供求均衡。下图描述了平衡状态，供给曲线S 和需

求曲线 D 在交叉点 E 处达到均衡，买方的需求数量和支付价

格等于卖方的供给数量和出售价格。

当供给或需求曲线发生移动时，供给双方相互变化、相

互作用， S 曲线和 D 曲线在新的交点形成新的均衡状态，即

均衡价格和均衡数量。然而以上分析仅存在于理论中，在实

际的房地产交易市场里，情况要复杂的多。影响房地产供给

量和需求量的因素因宏观环境和微观环境而异，而且影响供

给和需求因素之间并非完全不相关，甚至很难清晰地把某一

因素归类为供给影响因素或需求影响因素，其波动会引起房

地产价格的波动。然而，供给更多地是受宏观因素的影响，

需求则更多地受微观因素的影响。同时，某一因素可能影响

不同的变量，也就是说影响供给与需求的因素同时会影响房

地产价格，反过来，影响房地产价格的因素同时也影响供给

与需求。

因此可得出房地产价格不断上涨的基础性供求原因在于

以下两方面：第一，房地产需求的不断增加。在经济稳定发

展，居民可支配收入增长的刺激下，不论是作为刚性需求的

自用住房还是作为投资手段的房产，均有增长的趋势。在房

地产供给相对稳定的情况下，需求不断增加的结果必然也会

引起房地产价格的上涨。第二，土地供给的有限性。作为房

地产供给的最重要的生产要素，中国特有的土地管理制度使

得土地资源始终处于供不应求的状态，政府作为土地资源的

调控者自然不会向房地产市场投放过多的土地。房地产的供

给因而受到直接影响，即使可以通过调整容积率来缓和供给

状况，供给也有上限。短期内，当房地产市场需求量远超

供给量时，房地产价格一定会上涨。四、房产税下的市场供需

模型

（一）对买方征税对房价的影响

房产税的开征会直接抑制房产投资者的投机欲望，投资

性需求降低，而刚性住房需求不会发生较大变化。总的来说，

买方市场需求会降低。在卖方市场供给不变的前提下形成新

的均衡点，和原来的均衡状态相比，价格和交易量有所降低。

所以，短期内房产税的开征从一定程度上遏制了炒房行为。

但是房地产作为一种固定资产与其他商品相比有其特

殊性，当市场价格下降到一定程度时，房屋持有者可能由于

市场无法满足其心理预期价位（P0）而选择不出售房屋。

从长期看，固定的土地数量导致房地产供给数量是一定

的，即 Q0。当房价高于P0 时，供给数量不变，供给曲线为

LS1。当房价等于 P0 时，供给者愿意提供的数量小于等于Q0，供给曲线为LS2。

当买方的需求由于房产税的征收逐渐下降时，需求曲线

左移，即 D2、D3，形成新的均衡点 E2、E3。在这个过程中，

一开始供给量不变，房价下降；当房价下降到一定程度时，供给

量下降，房价不变。

（二）对卖方征税对房价的影响

短期内，房地产商承担的税赋会是房地产企业开发成本

上升，假设卖方希望获得不变的收益，则其对市场的供给会

减少。形成的新均衡点与之前相比，房价上升，成交量减少。

而对我国的房地产市场而言，现有政策导向使得买方需

求缺乏弹性，房地产商很容易就将房产税的成本转嫁到消费

者身上，导致需求量减少。如下图所示，需求曲线右移，买

方购买相同数量的商品要承担更高的价格。也就是说，从长

期来看，对卖方征税会使房价进一步上涨，而市场供给量 Q1 不变。

根据市场供求理论的分析，我们可以得到，如果房地产

市场是一个完全竞争市场，那么在实行房产税政策的短期内

会同时引起供给和需求数量的减少。对供给者征税，短期内

会使房价进一步上升，长期内会使房地产价格上涨，同时市

场需求量不变。对需求者征税，短期内会使房地产价格降低，长期内会使房价短暂下降，当价格降低到某一值时，这种影响就会不存在。

因此，由以上分析可以得出在其他因素不变的情况下，

政府短期内的税收调控政策，会打击房地产需求者，能够暂

时解决供不应求和房价猛增的现状；然而，长期实施同一种

税收政策，对房地产市场的调控作用是有限的，长期内对供

给者征税还有可能会引起房价的进一步上涨，不利于房地产

市场的健康发展。所以，为了房地产市场的可持续发展，房

产税的改革势在必行。

在中国特色社会主义市场经济的大前提下，需要对房地

产市场进行的严密和适度的调整，控制房价上涨速度，促进

房地产市场的稳定发展。政府的房产税改革可以从调节供给

和需求两方面着手。短期内，可以通过紧缩银行信贷政策抑

制住房需求和房地产企业融资渠道。长期内，控制货币供给

量，完善土地改革政策，保证保障房的供给，使房地产市场

达到供求平衡状态。

参考文献：

[1]乔黛 .房地产价格形成机制研究 -中国房地产价格影响因素分析 [D]. 首都经济贸易大学， 2011.

[2]郝丹璐 .中国房地产价格影响因素研究 [D]. 吉林大学，2014.

[3]彭加亮，高雅琦，胡金星 .房产税对上海房价的调控效应分析 [J].华东经济管理， 2015， 29（ 2）： 16-20.

[4]陈西婵 .房产税对房地产市场供需的影响 -基于试点城市的分析 [J].公共管理， 2015（5）： 172-175.

（作者单位：中南财经政法大学会计学院）

房地产市场供求关系分析

房地产市场供求关系分析 Updated by Jack on December 25,2020 at 10:00 am

增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长％。房地产市场的供给结构分析住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点：住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达％以上，比去年同期增长％。办公楼市场供给有所增加 2000年，办公楼投资完成额仅为293万平方米，与1999年同期相比增速下降％。2001年投资额较上年有所增长,但增幅较小,自今年以来,办公楼开发投资额呈现较快增长，可以预见，今年办公楼市场供给将出现较大增长。商业用房的供求矛盾比较突出在前几年经济发展过热时，商业用房比较畅销，各地商尝商铺纷纷涌现，出现了严重的供过于求的现象。随着宏观调控政策的实施，商业用房的销售率迅速下降，近两年

房地产市场供求与房价关系的实证研究讲解

摘要随着我国社会经济的不断提高，人们住房条件和需求也在不断提升。其中住房作为人民基本生活的保障，更是一个家庭最重要的资产,从一定的层面上反映了一个家庭整体的生活水平，从而使得房地产行业在短时间内发展成为我国的支柱产业之一，成为了切实关乎人民生活和利益的重要产业。然而，在房地产行业的飞速发展过程中，问题也慢慢突显出来。房地产市场的供求不平衡，房价一直“居高不下”的问题越来越严重，住房成为了民生关注的焦点。为了明确房地产市场供求与房价之间的关系，促进房地产市场的均衡发展。本文通过收集2000年-2013年我国房地产市场供求与房价的相关数据，建立联立方程模型，进行模型的参数估计，据此进行我国房地产市场的供求与房价之间关系的研究分析，从而明确房地产市场的供求与房价之间关系，为促进房地产市场的均衡发展提供一定的政策依据。结果表明，本文所建立的联立方程模型是有效的，分析得到房地产市场的供求是房价变化的根本因素，政府可以通过调控房地产市场的供求平衡，从而防止房价的过快增长。关键词：房价房地产市场供求联立方程模型两阶段最小二乘供求平衡

1引言 1.1研究背景及意义自1998年我国取消了福利分房的政策后，房地产市场迅速发展蓬勃起来。同时，随着社会经济的快速发展，居民的经济条件越来越好，住房条件也在不断地提升。而住房是人民基本生活的保障，也是一个家庭最重要的资产,从一定的层面上反映了一个家庭整体的生活水平，多方面的因素使得房地产行业在短时间内发展成为我国的支柱产业之一，成为了切实关乎人民生活和利益的重要产业。然而，随着房地产行业的发展，问题也慢慢突显出来，房价一直“居高不下”成为了一个大问题。自2004年以来，我国以前所未有的力度整顿房地产行业，出台了一系列的房地产相关政策，根据不完全统计，十年间国家有关部门共出台了103项房地产调控措施。这些政策围绕着房地产过热以及房地产投机两大方面进行调节和控制，在一定程度上促进了我国房地产行业的和谐健康发展，但是房价过高，大部分居民住房困难的情况仍然一直在持续着。这一情况的出现，最主要的原因是房地产市场的不平衡，人们的需求不断增加，房价的不断升高，都从不同的方面影响了房地产市场的平衡。为了弄清楚房地产市场的供求与房价之间的关系，本文通过收集了2000年2013年我国房地产市场供求与房价的相关数据，建立模型，从而明确房地产市场的供求与房价之间关系，为促进房地产市场的均衡发展提供一定的政策依据。 1.2研究方法及内容本文研究分析了我国房地产市场的供给与需求的影响机制和因素，寻找出房地产市场的供求与房价之间关系，为房价的变化提供了科学的依据。首先收集了我国2000年-2013年的房地产市场的供求与房价的相关数据进行分析，通过相关关系的分析，选取了对房地产的市场供求影响最显著，具有线性相关关系的3

房地产市场分析报告

房地产市场分析报告侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例）第一部分：宏观区域分析（1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。（2）区位分析项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观）（3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系（4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响（5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析第二部分：区域房地产的市场分析（1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）；平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）；整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）；价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点

房地产市场需求分析报告

《房地产市场需求分析报告》

一：影响我国房地产市场需求因素：价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看，价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看，价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。所以需求是影响房地产价格走向的基本力量。 1、利率和房地产消费信贷通过政府在利率和信贷政策上的一系列措施可以看出政府意在抑制房价飞涨，但不希望房价大幅下跌，而要保持房价微涨，因此加息和调整的幅度不大，其造成的购房支出成本增加有限，因而对市场总体影响不大。 2、通货膨胀率的上升由于不同物品的价格，对通货膨胀的发生将有完全不同的反应。对于可贸易品及国内产能充足的商品，主要是工业消费品，由于较大的供应弹性，价格将不会出现大的升幅。那么通胀压力将主要通过不可贸易品及资本品来释放。股市由于其存在的结构性难题尚未解决，不可能出现很大的升幅，那么唯一可预期的，就是房地产价格的上升了。各个国家的有关研究也表明房地产价格与通货膨胀是呈正相关的关系。 3、消费心理中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房，看似出于中国人的传统观念，实则是由于中国的相对不健全的社会保障制度使人们对未来产生的不安全感。这一消费心理原来的表象就是居高不下的银行个人存款；这一心理在低利率时代又表现为对保值增值的资本性商品的偏爱，房地产也就成为人们消费的一个热点。而对通货膨胀的恐惧也加深了这一消费心理。 4、城镇居民储蓄存款城镇居民储蓄存款与房地产市场需求呈正相关关系。如果一个城市的城镇居民储蓄存款的数量增长,那么购买住房的资金就会增加,从而会导致房地产市场需求量的增加;反之,需求量会减少。2011年城镇居民储蓄存款额度已有35万亿人民币，这是一个刺激点，有利于需求的增加。二：具体数据分析第一点：全国商品房销售面积及销售额增速(%)

六安市房地产市场供求状况调查与分析

六安市房地产市场供求状况调查一、六安市土地储备与用地规划 1、六安市区内国有土地级不划分为：一级地要紧分布区位：东至新淠河河沿，南至皖西东路和大不山东路南侧200米以及梅山南路大桥以北西侧200米范围，西至解放路西侧200米范围，北至人民路北侧200米及球拍路两侧200米范围闭合区域。二级地要紧分布区位：东至淠河总干渠以及皖西大道西段两侧200米范围，南至梅山南路桥向西沿总干渠、振华路南侧200米范围，西至磨子潭路两侧200米，黄大街、鼓楼街，北至皋城西路北侧200米以及梅山北路两侧200米闭合区域；火车站站前区的梅山南路、解放南路、佛子岭中路两侧200米范围内地段。三级地要紧分布区位：东至宁平路东侧200米及皖西大道两侧各200米和安丰路两侧各200米范围、南至佛子岭东路两侧200米、火车站站前广场二级地段以外的区域，西至磨子潭路以西200米向北沿老淠河至农科所，北至梅山北路与解放北路交汇处沿手拖厂以南向东至淠河总干渠范围内闭合区域。四级地要紧分布区位：东至六安经济技术开发区(除三级土地外)，南至312国道和小华山园艺厂，西至三里街、六安师专，北至光华厂、市化肥厂及至污水处理厂以及解决北路两侧200米范围的闭合区域。五级地要紧分布区位在四级地区位以外的城区边缘地带。 2、土地储备状况都市近期规划居住用地1038.17万平方米，远期规划1598.58

平方米。都市进展储备土地要紧分布在都市东南部，312国道以南，宁西铁路以北的部分区域以及城西南，佛子岭路以南、312国道以北的区域。六安土地储备已初步形成了市场运作与经营都市土地相结合的路子，由储备中心统一收购储备，土地市场统一招标、拍卖、挂牌出让， "征、收(购)、储、供"一条龙治理。到目前储备土地累计8093亩，其中新征用地7673亩，存量土地420亩。除市政务中心、体育中心及都市道路等用地外，现储备土地库中能出让的土地约5200亩，近几年老城改造可供开发土地面积约4000亩。总体上讲，以后土地市场供应体量较大，新增土地要紧集中在开发区和火车站北部和政务新区；存量土地对房地产市场的供应较强，讲明六安市政府在以后旧城改造上建设力度较大，将对整体房地产市场及居民生活水准的提高产生积极阻碍。 3、土地出让与开发 2004年六安都市规划区供应了62 宗土地，土地总面积 301.22万平方米。从2002年起六安在土地供应环节严格执行法律规定，对商业、旅游、娱乐和房地产等经营性用地，全面停止协议出让方式，一律实行招标、拍卖、挂牌。对开发区和金安、裕安两个私园区的用地也纳入市统一供地。通过建立统一的土地市场，加快了老城改造步伐，同时新区的土地也有打算推出，房地产市场呈现出空前活跃的局面。2004年城区用于经营房地产开发用地出让共20 个地块，1692 亩。2005年打算出让15 个地块，计2185 亩，本月将有两次土地挂牌拍卖，其中7月6日挂拍的是盐业公司和皖西宾馆地块，规划用地面积16.2万平方米，243亩。7月29日挂拍的是

中国房地产市场需求变化的分析

中国房地产市场需求变化的分析工商1305 郝振亨学号:2013015145 房地产业是国民经济的重要部门,其兴衰直接关系到国民经济的兴衰。在多种因素的影响下,房地产业的需求量经常会发生较大的变动,具有很强的不确定性。本文围绕房地产这一主题,简要地分析了影响房地产业需求的因素。商品的价格会影响需求。一种商品价格上升,该商品的需求量往往会减少。房价的上升可能会造成需求量的减少。房价在一般情况下变动较大,会引起需求量的巨大变动。近年来,房价上涨较快,导致房地产市场因为价格过高导致有效需求不足,从而使供给大于需求。在这种情况下,可能会出现“买方市场”的局面,商品供不应求,卖家需要通过降价等途径来增加销量以促进房地产业的发展。消费者的收入水平会影响需求。房地产业的发展与消费者的收入水平密切相关,当居民收入增加时,房地产业的需求量会迅速增加;当国家经济衰退,居民收入水平下降时,需求量也会相应地减少。改革开放三十多年来,我国的经济迅速发展,经济的迅速发展带动了居民收入水平的提高。居民收入水平的提高带动消费水平的提高,由生存资料消费逐渐转向发展资料消费和享受资料消费,因此房地产业的需求量呈迅速增长态势,房地产业成为一个新的经济增长点,有力地推动了中国经济的发展。城市化的发展对房地产业的发展具有重要意义。城市化的发展必然导致大量的人口由农村进入城市,城市的规模不断扩大、数量不断增加。城市化不仅要进行大规模的城市基础设施建设,而最终会给房地产业带来巨大的商机。随着城市化进程的加速,住宅小区大批营造、商业住房成片崛起、城市集群功能设施大规模兴建,这些无疑给房地产开发带来千载难逢之契机,会大大地增加城市住房的需求量。中国的城市化正处于中期迅速发展阶段,城市化的迅速发展带动经济的发展。城市经济的发展以及城市人口的增加将会带来办公楼、商业营业用房、工业用房、仓库等巨大需求,加上城市化引起的住宅需求,最终带来需求量的迅速增加。

第五章房地产市场与市场分析

第五章房地产市场与市场分析第一节房地产市场概述 1、简述影响房地产市场转变的社会经济力量？答：影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括：（1）金融业的发展。（2）信息、通信技术水平的提高。（3）生产和工作方式的转变。（4）人文环境的变化。（5）自然环境的变化。（6）政治制度的变迁。第二节房地产市场的供求关系 1、简述影响房地产市场的需求因素？答：（1）价格需求曲线是一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线，如下图所示。如果其他条件不变，某种商品或服务的价格下降时，其需求数量就会上升，反之价格上升需求就会下降，及对某种商品或服务的需求数量与该商品或服务的价格呈逆相关关系。

（2）收入变化一般来说，收入增加会导致对大多数商品需求的增加，从而导致曲线向右平移。（3）其他商品价格的变化。（4）对未来的预期。（5）政府政策的变化。 2、简述影响房地产市场的供给因数？答：（1）价格价格与供给数量之间也存在着一定的相关关系，由于价格上升或下降会导致供给数量的增加或减少，所以供给曲线是一条右上方倾斜的一条曲线。因此，供给的基本法则为：当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量增加，较低的商品价格会是可供销售的商品数量减少。供给数量与价格的关系正好和需求与价格的关系相反，为正相关关系。 0 1某类物业的单位价格单位时间需求数量

（2）房地产开发成本（3）政府政策的变化（4）对未来的预期第三节房地产市场结构与市场指标 1、简述房地产市场的结构？答：从宏观上说，房地产结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。（1）总量结构：从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距。（2）区域结构：分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，P 0 Q Q 1 Q 2 S 2 新建住宅供应量

房地产市场调查总结分析

房地产市场调查总结分析（一）浅水湾项目概况：小区地处中华路与金城路交叉口，总占地20多亩，总建筑面积33333㎡，绿化率为35%，由4栋多层、2栋小高层、1栋高层建筑组成，共计住宅290多套。户型面积范围在80-140㎡，该项目08年5月份动工，目前处于公开排号认筹阶段，初步定价1700-2050元∕㎡，现在交5万可以优惠2%，正式开盘可同时享受其它优惠。销售推广：该项目由郑州智本行代理，以“平价也能住豪宅”为推销主题，主要宣传媒介有大型户外广告牌、围墙广告、宣传单页。大型户外广告牌位于炎黄广场北部楼宇顶部，周边竞争楼盘广告分布较集中，该广告牌位置居中，效果较明显；围墙广告在该项目工地，制作精良、主题鲜明；宣传单页风格典雅，较能吸引顾客注意力。售楼部位于广场附近，人气旺盛，但销售现场气氛冷清，配合较少。优势： 1）产品多样化，满足不同层次人的需求； 2）双气入户，24小时供热水，太阳能路灯，智能化楼宇对讲； 3）价格较低； 4）配套较完善，周边学校较多。 5）户型设计较为新颖、合理，错层设计较吸引客户，有中央广场。劣势： 1）小区规模较小，档次低，仅20多亩地； 2）地理位置偏远，交通不便利； 3）开发商开发第一个楼盘，实力较弱； 4）紧邻火车道，噪音大，且不安全； 5）周边无居民区，大环境差，安全系数低。付款政策：可分期、按揭、一次性付款，优惠政策暂未定。（二）金城逸品项目概况：小区位于金城路与溱水路交叉口，占地20多亩，共7栋楼，1-5号楼为多层带电梯，6-7号楼为3层（一层是车库，2-3层是小户型），1号楼有临街商铺。总建筑面积为2万平方米，规划为200多套，有57-85㎡两房，114-140㎡三房，主力户型为三室两厅两卫，占50%。08年5月份开工，地基已打好。小区绿化率38%，有楼顶花园，小区内部有观景长廊，小区物业以后由开发商自己做。销售推广：该项目由上海智恒代理，推广主题为“用品质代言全城新生活”，宣传媒介有户外广告、围墙广告、宣传单页，户外广告位于其售楼部上方，该区人流量较大，客户关注度较高；宣传单页以红色为基调，与售楼部整体基调相符，内容较全面，主题鲜明；售楼部位于炎黄广场西南角，客流量大，并且现场销售人员热情，销售气氛热烈浓厚，但是团队配合较少。优势： 1）价格较低，周边配套较齐全； 2）双气直接入户；

中国房地产市场供求关系分析报告

我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡房地产业的开发投资状况从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。房地产市场的供给结构分析住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点：住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。

中国房地产市场分析状况

中国房地产市场分析目录第一部分：中国房地产业的发展现状一、目前的总体发展态势（一）房地产开发总量及增长率（二）销售总量及变化 1、销售增长速度放缓，出现有效需求不足端倪 2、存量住房市场火爆（三）销售价格变动状况 1、总体发展态势 2、第一第二季度房地产销售价格分析，重点以北京、上海为例二、地区发展态势三、房地产行业效益情况 1、2001年上市公司效益分析。 2、2002年房地产上市企业业绩预测四、目前的行业运行环境第二部分：未来3到5年内房地产行业的发展趋势研究一、政策因素的影响 1、土地供应政策的变化 2、预售条件及开发贷款门槛的提高 3、货币化分房政策的落实 4、经济适用房政策的推行二、经济发展因素的影响分析 1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响 1、1、未来10年内我国GDP的增长情况预测 1、2、GDP的增长将带动“十五”期间住房消费的增加 1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出 1、2、2为了实现GDP的既定增长目标，必然要发挥房地产对经济的杠杆作用 2、规模城镇化对房地产的推动。 3、西部大开发的积极影响 4、加入WTO对房地产业的长期利好 5、奥运带动城市建设，从而促进房地产业的发展。三、、行业相关因素分析 1、技术因素变革（交通、通讯）的影响 1、1、交通技术的革新和交通工具的完善 1、2、现代通讯技术的进步 1、3、节能与供热方式改革。

1、4、节水、节地和治理污染。 1、5、住宅一次装修到位 2、自然环境因素的影响 3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的影响。第三部分、对全国房地产市场前景的总体判断一、发展态势总体判断 (一)总体展望------三个判断 1、我国房地产发展还处于初级阶段，发展空间很大 2、我国房地产业仍将处于高速发展阶段 3、未来三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所降低，估计，未来三年增幅在15%左右 (二)未来三年房地产业运行格局 1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加 2、市场体系逐步完善 3、住房金融快速发展 4、住宅投资性消费将进一步增长 5、行业集中度将提高 6、区域性房地产泡沫已经产生二、市场需求分析专题（一）市场消费需求观念的变化（二）未来几年房地产潜在市场需求的预测 1、“十五”时期房地产市场投资总量的预测。 2、“十五”时期房地产市场潜在市场需求的预测 3、未来几年房地产消费主要群体特征（三）消费者有效需求的变化方向三、房地产周期性研究专题四、中国房地产业的市场空间与竞争状况预测专题（一）市场竞争主体的增多 1、外资房地产开发商的涌入。 2、地涌现出新的竞争主体。（二）跨区域竞争加剧（三）土地储备资源的竞争加剧 1、新的土地使用政策导致土地的供应量可能会供不应求 2、入世使得土地市场竞争加剧（四）对消费者群体有效需求的竞争加剧（五）市场营销和管理方面的竞争。第四部分：房地产行业发展的风险和挑战专题一、政策风险 1、土地转让制度的改变，加大企业开发成本。 2、房地产企业贷款政策的改变，使得企业融资渠道受阻

影响房地产市场需求因素

（二）决定房地产需求量的因素某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平，③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。它们对房地产需求量的影响分别如下：（1）该种房地产的价格水平。一般地说，某种房地产的价格如果上升了，对其需求就会减少；如果下降了，对其需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。由于需求量与价格负相关的这种关系很普遍，经济学家称之为需求规律。需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格成同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。19世纪英国人吉芬发现，在1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上升，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这一现象在当时被称为“吉芬难题”。这类特殊物品以后也因此被称为吉芬物品。（2）消费者的收入水平。因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；相反，就会减少对该种商品的需求。但对于低档商品来说，其需求量可能随着收入增长而下降，即当消费者的收入增加时，反倒会减少对该种商品的需求。（3）消费者的偏好。消费者对商品的需求产生于其需要或欲望，而消费者对不同商品的需要或欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的偏好。消费者的偏好支配着他在使用价值相同或相似的替代品之间的消费选择。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，则需求就会减少。例如，如果城市居民出现了向郊区迁移的趋势，则对市区住宅的需求将会减少，而对郊区住宅的需求将会增加。但是，人们的消费偏好不是固定不变的，在某些因素的作用下会发生变化。（4）相关物品的价格水平。当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的物品的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关的物品，是指该种房地产的替代品和互补品。某种房地产的替代品，是指能够满足类似需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅之间、宾馆与写字楼之间就存在着一定的替代关系。在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果下降，则消费者就会把需求转移到另一种房地产上，从而使另一种房地产的需求增加，该种房地产的需求减少。某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，大城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。例如，大城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。（5）消费者对未来的预期。消费者的行为不仅受到许多现实因素的影响，还受到其预期的影响。例如，消费者的现时房地产需求不仅取决于其目前的收入水平和当前的房地产价

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【最新整理，下载后即可编辑】一、市场调研的含义房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。二、市场调研的内容（一）宏观投资环境调查（二）城市房地产市场概况（三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研（四）项目基本状况调查（五）项目所在区域市场状况（六）项目开发策略建议（七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境政治环境政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。经济环境

国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。社会文化环境居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额； 5、三级市场交易情况； 6、当地房地产业相关政策法规。三、目标客户群消费行为与市场需求容量调研 1、消费者行为调研 2、市场需求容量调研消费者行为调研消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。市场需求容量调研

房地产的供给与需求

房地产的供给与需求摘要：房地产是构成整个社会财富的重要部分,它的发展是推动工业化和城镇化的重要力量。房地产价格决定着社会和居民的财富,它的波动影响着金融体系的安危,也影响着宏观经济的稳定和发展。近几年来,房地产的快速发展一方面推动了我国国民生产总值的增长,改善了人们的居住环境,另一方面也暴露出一些问题,其中最主要的问题是房价的攀升。房价的攀升,既影响居民的生活质量,也影响着国民经济平稳发展。从商品交易角度出发,商品的供求决定着商品的均衡价格。因此，本文从房地产的供给与需求的角度来分析房地产的价格。关键词：供给需求房地产价格一、当前房地产市场的供给当前房地产市场的供给主要呈现出两个特点：（一）政府垄断土地供给我国房地产市场的特殊性在于-一土地垄断供给制度,即房地产开发需要的土地由政府提供的,而政府控制土地的行为会影响房地产市场的预期,从而进一步推动城市房地产价格的上涨。由于地方政府垄断土地供给为房价提供上涨的引擎。于是,体制下,中国地产商就不再是简单的生产企业,而是土地银行,其获利模式是靠经营大量土地储备并从土地未来升值中获利。只要银根不紧,地产商几乎没有任何压力,拿地和开发的钱几乎可以全部来自信贷。更关键的是,地方政府与开发商高度的利益同向,政府为了获得更高的财政收入,就会自觉地控制供给为开发商保值,这也就是现实中尽管出了那么多“地王”,地产商却不用担心有一天“面粉比面包贵”,因为现在“土地财政”成为地方财政收入的主要称谓。“土地财政”,属于预算外收入,又叫第二财政,是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。据国务院发展研究中心的一份调研报告显示,在一些地方,土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%,而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。2009年,全国土地出让金高达1.6万亿元,占当年地方财政收入的48.8%。最近,有学者研究发现,如果计入土地出让金收入,2009年中国全口径政府收入实际已突破10万亿元,约占GOP的32%。2001年,全国土地出让收入占地方财政收入的比重只有16.6%。到2009年,该比例已上升为48.8%。期间有几年,该比例甚至一度超过50%。地方政府严重依赖土地出让金等相关收入,是为“土地财政”。在“土地财政”上,一些地方政府最核心的做法是土地整理,就是政府运用行政权力把集体所有或其它用途的土地整合后,进行招拍挂,价格就会翻几番。所以,房地产商“痛痛快快地拿地,有节制地开发”是中国房地产业稳赚不赔的金科玉律。从目前的土地供应格局来说,开发商的囤地行为是客观存在的。但以此说明高房价的原因却是舍本逐末,因为房价高企和开发商囤地其根本原因其实是地方政府垄断土地供应。（二）房地产供给出现高速增长首先是房地产业开发投资在不断增长。从国家统计局提供的数据分析来看,从1998年开始,我国固定资产投资额每年都在增加,同时房地产的投资开发额也在增加,1999一2004年,房地产开发的增长高于固定资产投资增长,2005一2009年中,除了在2007年房地产开发投资增长的速度高于固定资产投资增长的速度外,其余的年份房地产开发投资增长的速度均低于固定资产投资增长速度。另外,房地产开发投资占固定资产投资的比例1998一2004年一直

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我国房地产市场供求关系分析市场供给基本平衡房地产业的开发投资状况从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。房地产市场的供给结构分析住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点：住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。办公楼市场供给有所增加

房地产行业市场分析与市场分析概述

国际置地经营战略规划及南门国际城营销概案一、市场分析 1.1市场背景、现状及发展趋势乌市房地产市场的发展，已经经历了两个时期，现在正进行第三个发展阶段。 ★萌芽期： 97年以前，称得上是乌市地产市场发展的萌芽期，该阶段的最大特点是计划经济明显，政府主导，单位福利分房。 ★过热期： 98年至2001年，随着国家将房地产定为国家的支柱的产业，促进房产发展的一系列国家政策的出台，包括取消福利分房、降息，延长贷款年限等，乌市房地产业获得蓬勃发展，乌市房地产市场出现过热现象。从98、99年的供给严重不足，转变为2000年，尤其是2001年市场的严重过剩。房地产过热期最明显的特征是： 1、政府对地产市场的宏观控制能力差，不能对土地开发审批进行指导和控制。

2、众多发展商一哄而上，产品品质普遍不高。 3、市场处于完全无序的竞争状态下，恶性竞争明显。 4、企业的品牌意识较差。以上几点是对乌市地产开发过热期的总结性描述，下面我们重点分析一下乌市房地产市场之现状。乌市房地产市场的现状，主要表现在以下三方面： 1、市场供需严重失衡。据统计，乌市2001年房产空置达113.5万m2，占全市房地产开发量的一半，比2000年增长一了倍多，而其中高层的空置就占到67%，约为76万m2，按照2001年乌市高层消费总量约50万m2计，仅消耗这些空置的高层即需一年时间，市场供需的严重失衡，使高层市场整体低迷，成为影响高层销售的最根本因素。 2、产品同质化严重，结构性矛盾突出。乌市高层房地产最大的特点就是同质化，无论是区位特点，规划设计还是功能定位，产品严重的同质化，使大量有效市场得不到开发，部分房地产企业也感觉到了这一点，纷纷进行结构调整，进入细分市场，如中泉广场、广汇·中天大厦借高档写字楼上升期，介入此市场，获得不俗的销售业绩，中泉广场的写字间销售率已达到65%，而广汇·中天大厦销售也达到60%以上，而新天·天安名门、广汇·汇丰园则介入豪宅市场，在市场上取得不俗的表现，所以，行市场细分，顺应房产结构性调整的趋势，是该阶段地产营销的制

(完整版)房地产市场消费需求分析

房地产市场消费需求分析受国际金融危机影响,2008年中国房地产投资总额、施工面积、新开工面积、竣工面积、土地购置面积、商品房销售面积等一系列相关指标增幅都出现了较大幅度的回落。然而,透过市场观望气氛浓重的表象,伴随着住房市场化货币化的深入、城市化进程的推进、人均收入的提高、对外开放的扩大等宏观大环境良好的发展态势,需求旺盛、潜力巨大仍然是现阶段我国房地产市场需求的基本特征。一、房地产市场需求影响因素分析 1.人口因素中国是一个人口大国且人口增速也很快。截至2008年末,全国总人口数超过13亿,自然增长率超过5‰。随着人口的增加和人口结构的变化,房地产作为生产、生活必需品,必然需要大量的市场供给。这种由人口因素引起的刚性需求是带动房地产需求旺盛的重要影响因素。如果小康生活的居住标准按25平方米/人计算,那么我国现有居民达到小康生活标准的实际住房需求量超过300亿平方米,再加上这13亿人工作、学习、休闲娱乐等需要的经营、生产和公共设施用房,这巨大的市场需求将对我国房地产市场发展产生积极地推动作用。 20世纪八九十年代出生的婴儿潮在本世纪初已经逐渐开始步入工作、组建家庭、生儿育女,这无疑将释放大量的房地产市场需求。与此同时本

世纪初的新生儿出生总量仍然处于高位。因此可以判断在未来的三十年内,我国因人口因素而产生的房地产需求仍然强劲。同时,随着近年来人们思想观念的发展,我国的家庭结构状况发生了巨大变化,呈现出家庭规模缩小、家庭数量增多的趋势。年轻人结婚后大都不愿意与父母同住,这使我国传统的多人口、大家庭的家庭结构得以改变;计划生育政策的沿用,使得三口之家、老人独居的家庭结构越来越普遍。因此,我国居住用房地产需求量在呈现扩大趋势的同时,套型结构趋于小型化。 2.城市化因素目前,中国正处在城市化进程高速发展的时期。根据相关数据显示,2007年我国城市化率为44.9%,年均增幅约为1%。按“十一五”规划要求,2010年我国城市化率将达到47%,预计2020年会达到60%。城市化的快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。按照我国13亿的人口总量和年均1%的城市化率增速计算,保守估计每年将有超过1300万人成为城市新增人口,这部分人同样对房地产有着刚性需求。因此,城市化因素成为房地产市场需求旺盛的又一重要因素。人口的迁移和流动不仅使房地产的需求总量增加,而且还在很大程度上改变了需求结构。例如,农民工青睐那些户型小、价格低的民工公寓;刚步入社会的大学毕业生更多选择单身公寓或经济适用房;白领阶层则更关注居住舒适、交通方便的中高档社区。 3.收入因素随着经济的快速发展,居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势。国

房地产市场调研的内容和方法

一、市场调研的含义房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。二、市场调研的内容（一）宏观投资环境调查（二）城市房地产市场概况（三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研（四）项目基本状况调查（五）项目所在区域市场状况（六）项目开发策略建议（七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境政治环境政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。经济环境国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。社会文化环境居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额；