高房价现象成因及其调控研究

随着我国房地产的迅速发展，房价问题已经成为民众注重的焦点。《2010年7月中国城市房价排行榜》当前在杭州揭晓，前五位是：第1、杭州市：25840元；第2、北京市：22310元；第3、上海市：

19168元；第4、温州市：18854元；第5、三亚市：18319元（均价）。其中杭州北京都已经超过2万，而上海也已接近2万。对比其他国家，这些数据看似没多大的问题，但是如果考虑个人收入和购房水平，问

题就出现了。

在美国，住宅多数集中在120至300平方米左右，当前平均面积约

220平方米。折算成和中国一致的每平方米单价不足1100美元，和大

涨后的中国一线城市市区装修房价位基本相当，但是在美国，住房从

来就不是负担。东京，房价虽高，但是装修豪华，相对于日本人的收入，日本的房价并没有给人高不可攀的感觉，在日本，年轻人多是靠

自己挣足首付，再贷款购房。瑞士，是全世界房价最高的国家之一。

以价格最高的苏黎士州为例，在苏黎士市区或风景区的房价约合

2500~7000瑞士法郎，也就是合1.5万~4万元人民币/平方米。但是，

在瑞士，一个售货员6年能买百平米。

相比中国，对于一般的人，有句话是这么说的，房子就是榨干父母的

后三十年和自己的前三十年。网络上，有人根据当前各地的房价及

2009年当地人均可支配收入，列出了一位普通人在不同城市买套90平方米的房子，需要不吃不喝工作多少年的列表。北京(西四环附近)列

位榜首，需要101年；上海(中环以外)需要78年；深圳需要90年。“房奴”一词就是这么诞生的。由此可见，中国当前的房价是存有着

不小的问题。

1高房价带来的影响

1.1使中国内需难以拉动，防碍经济的发展

2008年8月18日至19日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在天津考察时强调：“扩大内需是推动发展的基本立足点，是应对

国际经济形势变化的迫切需要。”中国内需缺乏，其主要原因是民众

的购买力低下。而导致购买力不够的一个重要原因就是民众在住房上

投入了太多的资金，这个点从房价收入比就能够看出。从2003年至今，一线城市的房价涨幅普遍在两倍以上。我国当前的房价，对于多数人

来说都是难以坦然承受的。在很多城市，购买一套房相当于吞噬掉一

个中等收入家庭数十年的全部收入。这对于一个家庭其他消费的影响

是显而易见的。

住房是和民生息息相关的行业，这个定位会给住房民生带来危害，造

成社会的不稳定，给中国经济的发展带来了巨大的伤害。

1.2使贫富两极分化越来越严重，让共同富裕变得更加艰难

这个点也是很明显的。收入低的群体，光是住房就消耗了他们数十年

的收入，很难再有精力实行其他的投资，而对于高收入群体，住房不

但不会成为他们的负担，反而成为了他们的炒作对象。用空闲的资金，购买几套住房，谋取中间升值的插价。这也就使得穷人更穷，富人更富。《2010胡润财富报告》指出，中国内地有87.5万个千万富豪和

5.5万个亿万元富豪。其中，十亿元富豪1900人、百亿元富豪有140人。而中国内地富豪数量的增长主要依赖三个方面的因素，即股指上涨、房价上涨和GDP的快速增长。不但如此，在福布斯中国富豪榜上，这两年新晋的富豪无一例外地都是房企老板。他们大多通过在香港H

股上市一夜暴富。而跟这些富豪相比，普通群众辛辛苦苦的工作可有

时连首付都付不起。

九三学社以前提出，房价过高已成为影响我国经济健康发展和社会和

谐的一个突出问题，不但抬高了城市商务成本，降低了竞争力，而且

扩大和加剧了社会贫富差别，成了社会矛盾最集中和最易激化的导火线。

1.3提升了房屋的空置率，造成资源的浪费

过高的房价，决定了不会有充足的人去买房，必定会提升房屋的空置率。近期有消息传出，国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿中国人居住。8月25日，北京朝阳区政府的统计报告显示，截至7月底，全区住宅空置面积133.0万平方米，同比下降18.0%。其中别墅、高档公寓空置面积为52.1万平方米，占空置总量的39.2%。在空置3年及以上的积压房中，别墅、高档公寓的比例更是占到了一半以上，达54.9%。

如此多的空置房，造成了居住资源的极大浪费。宏观经济学要解决的问题，是以资源最优配置为前提，解决如何实现资源的充分利用。不低的房屋空置率就与这产生了矛盾。

1.4高房价可能会拉动物价，带来通货膨胀

高房价使资源过多的流向地产部门以及与地产相关的行业，造成其他行业（主要是食品等由中小企业投资的行业）资源不足，供给下降，故物价上涨，引发通货膨胀。

新华网报道说：自8月份开始，北京市场食用油价格震荡上扬。进入11月份，米价、面价、菜价及副食价格均有不同水准的攀升。报道认为，是受国际大豆市场价格上扬的影响，导致食用油价格上升。但与大豆价格上涨无关的是米面跟风而涨，25公斤装的富强粉涨幅达12%以上，500克大米上涨了6分钱。

根据了解，在上海、广州、深圳等地粮油等生活必需品价格也是大幅上涨，并持续一个多月，其中面粉、食用油的最高涨幅分别已达一成和二成。

中国的这四大城市生活必需品的涨价决非偶然。持续7个多月的宏观调控并没有稳定房价，相反，导致房价的节节攀升。早有经济学家警告说，地产泡沫将导致通货膨胀，通货膨胀将引发经济危机。

1.5使民众的生活水平生活质量提升缓慢

衣、食、住、行自古以来就是人的基本生活需求，现在社会进步了，

经济发展了，但是因为过高的房价，民众把大量的积蓄投入住房，很

难有精力实行其他消费，人们很难享受到社会主义建设的成果。表面

上看，我们的GDP迅速增长，人民收入大幅增加，不过你一旦买房，

你的相当一部分收入就通过房价这个敛钱的机器流入了另外的渠道，

这部分钱造就了一批批富翁，增加了新的“GDP”，这样人民的生活水

平因为房子问题，并没有得到提升。相反却带来了压力，巨额资金通

过房价这个敛钱机器溜走。

2高房价产生的原因

影响房价的直接因素是开发商和消费者。而中间最为重要的影响因素，就是政府和银行。消费者的购房行为，开发商的投资行为，政府的政

策走向还有银行的商业信贷发放力度最终决定了房价的走势。

2.1政府行为方面的原因

在中国，政府是土地的所有者，同时它也是房地产市场的管理者。所以，它是我国房地产市场的主导力量。但是政府没有充分的发挥“看

不见的手”的调控作用，相关的法律法规不够健全，房地产的市场秩

序没有合理的规范，使得当前房地产市场出现了混乱现象。地方政府

没有很好地完成中央政府的规定。中央颁布的各项法律政策无法得到

有效的落实。

造成这个现象的根源还是利益二字。从1994年至今，土地出让金不

再上缴中央财政。从此，土地出让金收入成为地方政府预算外收入的

主要来源。这也让房地产行业在最短的时间内，成为地方经济发展的

支柱性产业，成为地方政绩的见效最快、最明显的一种“载体”之一。地方政府为了各自的利益，使得城市土地收益绝大多数由政府和土地

使用者获得。为了共同的利益，合作炒作房地产市场，使得房价一涨

再涨。还有一些政府官员为了个人的利益，以一些违法的手段圈占土地，然后再以降低价格等一些措施吸引投资，谋求个人的利益。

2.2政府的政策走向

当前，我国的房地产已经成为了国民经济的支柱产业，所以，政府的

政策必然会引导房地产继续稳定的发展。虽然中央曾试图打压过热的

房地产市场，如2003年出台的人行121号文和2007年出台的银发359号文，但是这些政策的基本出发点都是保持房地产市场的稳步发展，

然后出台的一些税收，利率等优惠政策，彻底地冲破了这点压制政策。地方政府更是为了利益，发布了一些促动房价上涨的政策，因为房地

产市场的发展，能够带动当地经济发展的平均水平。

2.3高收入群体的炒房行为

炒房是一个新兴名词，是伴随着房地产业的发展而产生的投资行为。

因为政策影响，房市攀升，一些人借机囤积房源，转手获利，这个类

的特殊投资行为被称为炒房。炒房是市场经济发展到一定时期的产物，它不能套用任何一种法律上已知的定义实行界定。

近年来房价的飞速上涨，很多人看到了中间利益的获取渠道，那就是

炒房。这几年，价格翻了几翻的住房并很多见，这中间的利益就不是

个小数目。如此轻松的赚钱方法，必然会使得绝绝大多数的富有群众

眼红。这就导致了很多人购买了多套住房。价格，是由需求供给决定的，炒房行为使得供给不变，但是需求提升，所以，价格上涨时必然的。

2.4地价升高对房价的影响

国土资源部副部长鹿心社近日表示，当前在我国，地价占房价的15%

至30%，平均是23.2%。地价的上涨无疑也是影响房价上涨的一个重要

因素。开发商是房价的制定者，其制定房价的依据之一则是开发的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费和基础设

施费等一些列费用。而土地征用费显然占了成本中的一大块。地价上涨，若开发商想要使自己的收益不下降，那么势必将提升房价。

2.5银行信贷力度方面的原因

房地产投资需要大量资金，其中开发商绝大多数资金的来源，那就是银行信贷。多数人在购买房屋时也需要银行信贷的支持。因为房地产业的贷款收益和安全性都是比较好的，所以当前，银行信贷对房地产行业的发展持支持态度。在继续实施积极的财政政策和宽松的货币政策的前提下，房地产的信贷力度仍然会保持一定水准的增长，从而继续推动房地产业的发展，导致房价的提升。

3高房价的调控对策

因为过高房价的诸多影响，所以需要采取一些对策来压制它，给过热的房地产业降降温。政府将在抑制高房价的过程中发挥重要作用。

3.1严厉打击炒房现象

针对一些炒房之类的投机者，政府理应首先打压。首先能够征收房屋空置税。大量的炒房客必然导致高的房屋空置率，导致住房资源的浪费，但是想要杜绝炒房是一件很困难的事，那么征收税务，加重这些投机者的负担，能在一定水准上减轻这个问题。其次政府能够通过出台一系列的措施来对住房贷款加以限制。因为投机者购房，其绝大多数或者全部的资金都是来源于银行贷款，限制贷款能够起到限制炒房的作用。简来说之，尽可能减少炒房一族的增加，没有新鲜血液加入炒房，房价最终就会下来了。

3.2合理征收物业税

物业税又称不动产税或固定资产税，它是以房地产的持有作为课税前提，以房地产的价值作为计税依据，让房产的所有者每年缴纳一定的税款。当前已经有很多国家开始征收物业税。我国虽然也很早就提出了，但是却迟迟未能实施。物业税能够加重房地产所有者的负担，尤其是拥有多处住房的富有群体，能够在一定水准上减少房产投资者。但是因为房产所有者中也存有着很多的中低收入者，物业税对于他们来说也是一种不轻的冲击，所以征收物业税就必须“合理”。政府能够在征税的对象、税率、起征点等方面做出一定的调整，对于特殊群体能够实行减免该税的方法来协助中低收入阶层。

3.3对刚需群体提供经济支持

对于一些低收入的群体或首次购房的群体，能够在一定水准上给于经

济支持。主要为政策上的支持。（1）降低首次购房者的首付款。对于

刚工作不久的群体，虽然购房是分期付款，但是其首付也是一个不可

小觑的数字，降低首付，无疑能够缓和这部分人对于购房和生活开支

之间的矛盾。（2）降低首次买房的借贷利率。这就相当于间接的降低

了购买住房的总开支。

3.4增大保障性住房建设

当前经济适用房和保障性住房存有着一些问题，比如面积小，配套差，幸福指数低和交通不便等比较突出的问题。如果是一些比较在意生活

质量的民众，那么他们很可能会选择购买商品房。这就在一定水准上

提升了住房的需求，当然，也就会影响到房价。政府能够在这方面实

行改进，能够增加经济适用房数量，在小区附近加建学校，完善交通

再增加一系列的娱乐设施等。还有就是如今的政府住房保障政策是为

低收入的群体提供廉租住房，为中等收入者提供经济适用房。但是这

中间的鉴定标准，廉租房和经济适用房的户型如何控制以及具体的操

作问题，还是很难明确。所以政府应设立专门的机构来监督调控这个

政策。

高房价现象成因及其调控研究

我国高房价的产生原因及其应对措施

我国城市高房价的产生原因及其应对措施资源与环境科学学院房地产经营与估价专业指导教师王健作者韩彪摘要：自从2008年风靡全球的金融危机发生之后，各国为了应对此次金融危机，纷纷推出一揽子经济复苏政策。中国方面，为了刺激经济增长，实施了四万亿元投资计划，总体而言取得了良好的效果。虽然在这次投资计划中没有涉及房地产业，但我国房价却一路上涨，购房成为普通居民沉重的负担。于是对我国高房价的产生原因展开了研究，得出诸如国家土地供应量不足、物价水平的上升、投机、投资性购房比重的加大、房地产市场供需不平衡等原因，针对现实存在的问题，结合自己的理解，总结出一些应对我国高房价的措施，如加大土地供应量、稳定物价、打击房地产市场投机炒房行为，加大保障性住房的建设力度等，对稳定我国房价，限制房价过快增长，保持我国房地产市场健康发展有重要作用。关键词：高房价产生原因应对措施 1我国城市商品住房市场现状目前，北京、上海等一线城市房价已经处于极高水平，但是由于限购令的出台以及银行提高存贷款利率和存款准备金率等措施，导致房地产市场需求降低，使北京、上海的房价有了小幅度的下降。银行利率的上调，增加了开发商的贷款难度和成本，从而使房地产市场开发量有所减低，限购令的出台，使人们购房数量受到限制，从而减少了市场需求量，国家对二手房营业税进行了调整，增加了二手房交易成本，有利于打击投机、炒房行为，规范二手房交易市场。国家为应对高房价问题，出台了一系列宏观调控政策，诸如上调银行利率、限购令的出台、调整二手房交易营业税等，有效的降低了市场需求，规范了二手房交易市场，打击了投机、投资性购房行为，在一定程度上保证了房地产业的健康、稳定发展。但是，现阶段房地产市场还存在一些问题，诸如房价仍然较高，普通民众还是买不起房子，以及房地产市场不规范等。 2高房价的产生原因尽管今年许多城市的房价出现了近年来的异常不景气，但依然高价在售。推高房价的原因有很多，主要有以下几种原因： 2.1老百姓买涨不买跌的心态

我国高房价的危害、成因及对策分析【开题报告】

毕业论文开题报告经济学我国高房价的危害、成因及对策分析一、选题的背景和意义选题的背景：随着全球房地产市场的发展，房地产市场研究在国际舞台上占据着越来越重要的地位，尤其是近10到15年的时间里，国外房地产研究逐渐由起步到成熟，研究的发展速度和规模都达到了相当高的水平，在房地产宏观调控方面取得了一定成果突破：为应对美国房地产升温，美联储主席伯南克的方法是对美元加息，并进行金融创新；韩国对此则采取有保有压的政策，对无房户购房实行优惠利率，对有房且收入较高的家庭再购房则将利率提高并降低贷款额的比重，打压房地产；面对住房价格上涨英国则采取法律手段，颁布《住房法》导入“购买权利“，取得了良好的调控效果。我国房地产研究起步较晚，又由于房地产问题的研究是一项非常复杂的工程，它涉及到很多方面的问题，从而导致了现今我国的专家学者，实业界，政界等对我国房地产的现状有较大的分歧：复旦大学谢白三教授认为目前我国部分城市房地产市场已经出现泡沫经济，其原因在于我国部分城市房地产近两年出现了投资和圈地热潮以及房地产价格非理性上涨，导致商品房空置率居高不下；华中科技大学欧阳强认为应对我国房地产价格上涨应进行结构性调整，促进房地产业升级，并规范土地市场、完善房地产金融体制。总体来看我国房地产研究至今没有较为权威的研究模式，对我国当前的房地产发展形势判断不准确，造成一段时间内房地产价格宏观调控政策未起到有效的效果，总体的研究情况不能令人满意，更不能有效的应对当前房地产市场的价格变动。选题的意义：当前中国房地产的市场价格并不能真实反映房屋的供求关系，目前的房价对于购房者来说并没有多少现实意义。换句话讲，购房者根本没有必要去关心目前房价的涨落。而在国外，二手房价格的变化可以反映出房价的涨跌。即使是新房的价格，也要把所有房屋分成各种类别及各种层次，通过分析不同房屋结构给予不同数据，只有这样分析出来的房价才能够比较准确地反映市场。可是中国目前的房价，房价相当平均，相当不准

近几年中国房价上涨的原因分析

近几年中国房价上涨的原因分析这几年来，中国的房地产市场风起云涌，商品房价格跌宕起伏，为社会各界所关注，稳定房价也成为宏观调控的主要目标。大家都知道，住宅市场是房地产市场中的最大市场，经过十余年的发展，我国住宅市场供应与需求总量都出现了明显增长，产品类型也不断推陈出新，但值得关注的是，当前住宅市场的产品类型和品质与消费者的实际需求出现了明显的偏差，商品房空置率居高不下，给市场发出了危险的信号。近年来，我国商品住宅价格普遍上涨较快，某些城市的房价甚至出现“飞涨”。各界人士纷纷对我国房地产是否已出现泡沫展开讨论，并对目前房地产过热提出各种质疑，这些均已引起中央的高度重视。国务院已出台多种措施来抑制房地产价格飞涨，甚至作为政治任务下达地方政府。即便如此，调控的效果仍不显著，有些城市房价反而涨得更快，其原因应该说是多方面的，其中既有经济方面的，又有心理预期和消费文化等非经济因素。经济原因：首先，当前房价上涨与地价上涨密切相关。随着国民经济和城市建设的发展，相关土地会因“级差地租”变化的影响，造成土地出让价格的上涨，这是正常的。需要密切关注的是地价的不正常上涨。土地储备和“招拍挂”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。但不可回避的是，“招拍挂”制度也存在明显的缺陷，即容易过高地抬高地价。这就提出了一个在拍卖时如何控制出让价的高限问题。其次，新建住宅建造成本增加。这里所说的成本上升，既包括建材等上游产品价格上涨带来的成本增加、拆迁成本提高及精装修商品房的增加，还包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。可以直接感受到的是，2000年以来建成的住宅与上世纪80年代、90年代相比，无论是房屋的户型，还是小区配套及环境的营造，都有巨大的改变与提升。如果说以前的住宅是低水平的“温饱型”的住宅，现在的商品住宅则是“小康型”住宅。第三，房地产供给结构不合理。目前，在我国大部分地区的房屋开发中，高档房屋比重过高，中低价位普通商品房、经济适用房的开发量不足。一些大中城市在房地产开发中忽视了供需关系状况，造成了价格虚高的高档商品房供过于求；同时，中低价位普通商品房、经济适用房供不应求，导致了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象。从市场的发展看，供给结构严重地违背需求结构，在一些档次住房供应量不足的情况下，就会产生结构性泡沫现象。第四，多种住房需求旺盛。一方面，房地产市场存在巨大的真实住房需求，其依据是：随着经济的发展，我国城市化水平将大大提高，在此期间将有大量人员从农村转移到城市，这些人需要解决居住问题；还有城市房屋拆迁建新的过程中存在大量的被动需求，另外我国每年新婚家庭有相当一部分有购房需求；而且普通高校毕业生人数逐年增加，这些人中相当一部分在未来几年内都将产生购房需求。另一方面，当前房地产市场中还存在大量投资需求。一般来说，过热增长的行业是由高需求和高价格所推动的，高价格就带来这些行业巨额的高利润，巨额高利润就刺激了投资需求，投资需求进一步抬高价格。随着我国经济的发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金需要寻找投资渠道，而股票市场等投资渠道目前还不完善，这也是房地产投资需求不断扩大的经济背景。在一定的条件下，特别是在局部地区，这种投资有可能转化为投机。目前国内部分地区房价飞涨，与存在投机性炒作密切相关。部分开发企业利用政策和市场信息的不对称，恶意

论当前房价上涨的成因与对策

【论文摘要】改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。为此基于对我国房价上涨的成因分析，并有针对性地提出了解决房价问题的对策建议。【论文关键词】高房价；成因；对策改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，住房作为市民赖以生存的安居场所，住房价格又是房地产的一条生命线，贯穿于住房的销售与使用当中，因此越来越被人们所关注。近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。有部分人能拥有几套房产，而有部分急需住房有些却是超前的需求，过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际，则房价上升主要原因有经济持续高速增长、住房需求旺盛、资本和劳动力向中心城市流动、土地资源约束且价格上升、资金可获得性高且成本低、供不应求(虽然市场透明度不高可能导致误判)下的投机炒作行为等。一、住房价格上涨的成因分析近几年来，在我国经济持续快速增长的同时，房地产业也得到了迅猛的发展，为广大市民提供了舒适的住所，但不断上涨的价格也给购房消费者带来了烦恼。在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅仅是由房子的供需关系所影响，还有其他的因素，通过对房地产业的分析，结合我国房地产市场的实际，导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面：（一）总体需求呈旺盛趋势近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。 1、所谓正常住房需求是指随着我国国民经济持续快速的增长，现有各城镇居民可支配收入的增加，从而使得城镇居民住房需求的不断增长和城市化建设过程的加快，大量农村人口进入城镇所产生的对住房的合理需求，特别是包括外地人购房在内的中高端需求强劲。消费型住房需求增长，直接拉动房价的上涨。 2、超前住房需求。这是指超出了购买者自身现行购买能力而形成的一种需求。从微观经济学上说，一种商品的需求是指消费者在一定时期内在各种可能的价格水平下愿意而且能够购买该商品的数量。根据定义来分析房地产业的住房需求，住房需求是指在现行的住房价格水平下，购房者既有购买欲望又有购买能力来购买房子的有效需求。如果购买者对房产只有购买的欲望而没有购买的能力，就不能算作有效需求，而是一种超前需求。但在现时生活中，这种有效需求是无法完全得到满足的，因为大部分购房者是没有实际购买能力需通过银行贷款才得以满足的需求。2005年，我国城镇居民的住房消费占城镇个人可支配收入的比重高达24.07%，这超出了部分人的经济承受能力，产生了大量所谓的“房奴”。今年以上海为例，根

论当前房价上涨的成因与对策(一)

论当前房价上涨的成因与对策(一) 【论文关键词】高房价；成因；对策【论文摘要】改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。为此基于对我国房价上涨的成因分析，并有针对性地提出了解决房价问题的对策建议。改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，住房作为市民赖以生存的安居场所，住房价格又是房地产的一条生命线，贯穿于住房的销售与使用当中，因此越来越被人们所关注。近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。有部分人能拥有几套房产，而有部分急需住房有些却是超前的需求，过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际，则房价上升主要原因有经济持续高速增长、住房需求旺盛、资本和劳动力向中心城市流动、土地资源约束且价格上升、资金可获得性高且成本低、供不应求(虽然市场透明度不高可能导致误判)下的投机炒作行为等。一、住房价格上涨的成因分析近几年来，在我国经济持续快速增长的同时，房地产业也得到了迅猛的发展，为广大市民提供了舒适的住所，但不断上涨的价格也给购房消费者带来了烦恼。在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅仅是由房子的供需关系所影响，还有其他的因素，通过对房地产业的分析，结合我国房地产市场的实际，导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面：（一）总体需求呈旺盛趋势近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。 1、所谓正常住房需求是指随着我国国民经济持续快速的增长，现有各城镇居民可支配收入的增加，从而使得城镇居民住房需求的不断增长和城市化建设过程的加快，大量农村人口进入城镇所产生的对住房的合理需求，特别是包括外地人购房在内的中高端需求强劲。消费型住房需求增长，直接拉动房价的上涨。 2、超前住房需求。这是指超出了购买者自身现行购买能力而形成的一种需求。从微观经济学上说，一种商品的需求是指消费者在一定时期内在各种可能的价格水平下愿意而且能够购买该商品的数量。根据定义来分析房地产业的住房需求，住房需求是指在现行的住房价格水平下，购房者既有购买欲望又有购买能力来购买房子的有效需求。如果购买者对房产只有购买的欲望而没有购买的能力，就不能算作有效需求，而是一种超前需求。但在现时生活中，这种有效需求是无法完全得到满足的，因为大部分购房者是没有实际购买能力需通过银行贷款才得以满足的需求。2005年，我国城镇居民的住房消费占城镇个人可支配收入的比重高达24.07%，这超出了部分人的经济承受能力，产生了大量所谓的“房奴”。今年以上海为例，根据中国人民银行9日发布的7月份上海市货币运行情况，数据表明，上海中资商业银行个人住房贷款大幅增加58.7亿元，比上月多增13.2亿元，相当于第二季度的全部增量。月末政策性个人住房公积金贷款余额首次突破500亿元，高达501.6亿元，当月新增住房公积金贷款39.2亿元，为上半年月均增量的5倍多，创三年来单月增量新高。此外，在急剧增加

关于房价上涨深层原因及对策的思考

关于房价上涨深层原因及对策的思考过去5年，在国家房地产宏观调控下，房价一路上涨，目前房价处于高位运行。文章从土地制度、供求关系、住房保障制度、房地产法制等方面探析房价上涨的深层原因，并就抑制房价提出几点对策建议。 2009年我国部分城市房价快速上涨“，地王”不断涌现，已引起中央高度关注，“房价问题”成为2010年两会最热议话题。回顾自2005年以来的房地产调控，期间政府出台过“国八条”“国六条”“国十五条”等一系列政策文件，涉及土地政策、税收政策、货币政策、住房政策等方面，但房地产调控却屡屡不见效果，房价仍步步高升，严重超出了普通家庭购房的能力。剖析房地产调控失效及房价上涨的原因，有客观原因，也有主观原因，有市场规律的原因，也有体制制度的原因。一、房价快速上涨的深层原因（1）地方政府过度依赖土地财政 1994年开始我国实行分税制，1994年之前，中央财政占整个税收中的比例约占23%，1994年实行分税制之后，中央财政占整个税收中的比例约占50%，中央财政的比重急剧增加，导致地方财政的比重急剧下降。而地方的城市建设等各项事业的发展需要大量资金，土地出让金成为政府税收外

的重要收入来源。根据2010年两会财政部提交的报告，2009年，全国地方政府的财政收入为3.258万亿元，其中土地出让金收入为1.591万亿元，约占50%，土地出让金已经成为地方政府重要的收入来源之一。2009年土地出让总面积20.9万公顷，同比增加38.3%,土地出让金收入同比增加了63.4%，总体看土地的价格呈上升趋势，这些推动了房屋成本的增加。地方政府对土地出让金的依赖性比较强，繁荣的背后埋下了巨大的隐患，透支了百姓的未来。（2）土地出让制度导致“地王”频现我国现行经营性用地都必须采用招标、拍卖、挂牌的方式出让，其中拍卖是世界公认的最公平的方式，挂牌和拍卖方式都是价高者得。地方政府在利益的驱动下，为求土地收益最大化，几乎都采用挂牌和拍卖的方式，导致地价不断刷新。据国土资源部统计2009年全国商品房用地出让交易中，拍卖和挂牌出让方式分别占到交易地块总数的18%和80%，而采用招标方式的仅占2%。在房价上涨的过程中，房价上涨诱导开发商高价拿地，地王不断产生；高地价又增加房子的成本，房价必然上涨，两者相互推动，螺旋上升，最终恶性循环。作为开发商来说，想拿地必须是竞拍最高价或挂牌最高价，否则就拿不到地，企业就无法生产建设。这种制度设计当初主要是考虑公平、公正，杜绝权力寻租等腐败行为，现在看来也存在一些问题，

中国高房价的分析与对策

中国高房价的分析与对策作者：肖建荣邮箱:xiaojr8899@https://www.360docs.net/doc/7b4609815.html, 城市的高房价问题是世界各国城市化进程普遍遇到的一个难题。高房价不仅透支国民未来财富，扩大收入分配差距、影响社会和谐，而且使经济增长泡沫增加，最终可能引发经济危机。中国的高房价问题尤为突出。从房价收入比来看，根据各国的惯例，房价收入比在3—6之间为合理的房价水平。而根据国家统计局的数据加权计算，2009年中国城镇居民的房价收入比为9.7.，这比国际上公认的房价最难承受地区（房价收入比为7）要高出近40%。实际上，在中国大中城市，一套市区90平方米商品住房的平均房价，房价收入比已达到15—20以上，超过25以上的大城市也绝不是少数。从住宅空臵率看，一般而言，空臵率在5%与10%之间为合理区，在10%与20%之间为空臵危险区，在20%以上为商品房严重积压区。中国一些城市的住宅空臵率往往都在20%以上。从房屋的租售比看，国际上一个区域房产运行状况良好的租售比一般为１∶３００~１∶２００。中国城市的房屋租售比往往达到１∶6００~１∶5００，相差近一倍。尽管中国的房价已严重超出了居民的承受能力，住宅空臵率、租售比也早已超出了合理水平，可中国的房价依然如脱缰的野马，一路狂奔。中国的高房价的原因首先，地价上涨推动房价上涨。政府对土地的垄断交易及房地产企业的投机囤地则进一步推高地价，加剧了房价的上涨。如果不考虑市场炒作的因素，住房的价值主要决定因素有两个：一个是住宅本身，即建设成本；一个是住宅所处的位臵，即土地成本。其中，住宅本身是在不断贬值的：按中国住宅的平均寿命30年计算，每年就要贬值1/30。真正支撑房价上涨的理由，是土地价格的上涨。城市土地的增值一是得益于城市基础设施和配套服务功能的完善；二是得益于城市经济发展，就业、商业机会增加，城市对人们的吸引力在增加；三是因为

房价上涨的十几个因素

房价上涨的十几个因素一、城市化进程拉动房价上扬中国的城市水平只有百分之四十多此，而发达国家的平均水平是70%以上，中国离这个水平还有很大的差距，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间非常庞大。中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市。要知道，中国是个农业大国，农村人口占了大多数，光进城的农民，就是住房消费中一个非常诱人的数字，除非城市化进程停滞，农民才不会进城。二、中国城市正处于大拆大建的高速发展期君不见中国的城市扩容简直就是加速度前进，今天的一个城市，几年前的城区范围还很小，三五年后，城区范围就成倍数扩大。城市的快速扩张，必然导致大拆大建，扩张后，需要大量的居住、工作人口相匹配。此外，大拆大建还导致大量的拆迁性需求，并且都是小房换大房，普通房换高档房。不可能城市扩张后，却无人进驻，而成为一座

空城，事实证明，城市扩张到哪里，人口就填满哪里。三、经济发展离不开房地产，支柱产业地位仍无法动摇大城市在几年前，都是以房地产作为支柱产业来对待的，当下大城市的经济发展走上正轨，房地产的支柱产业地位虽然不明显，但仍然在起着举足轻重的作用。而在二、三、四线城市，房地产仍然是当之无愧的支柱产业，这就是为什么中央进行调控，地方**却不配合的根源所在。对于二、三、四线城市来说，尤其是三四线城市，产业薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发，是城市方向的引领者，房地产开发到哪里，城市就延伸到哪里。房地产的带动作用，是谁也不可低估的，几乎带动所有行业的发展，比如服装、化妆品等看起来与房地产无关，实际上服装和化妆品业的发展也有房地产的功劳，开发的大量服装和化妆品主题商城及专业市场，无不在推动其发展的车轮。离开了房地产，各行各业都将受到不同程度的打击四、房地产成了地方财政的主要收入来源房地产成了地方**财政收入的主要来源，这已经是一个不争的事实，我们不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的支撑点，如果缺了土地收入，地方**的腰包就会囊中

房价上涨的原因及今后几年的变化趋势分析

房价上涨的原因及今后几年的变化趋势分析中国统计信息网电:近几年来，在各方面因素的带动下，房地产价格呈现快速上涨、逐年攀升的态势。到2004年，全国商品房和商品住宅平均销售价格分别上涨14.4%和15.2%，是1998年以来的最高水平。房价的快速上涨制约了普通居民居住权益的实现，既影响国民经济的健康发展，也波及到社会的稳定，成为社会各界关注的焦点问题。面对这种形势，国务院连续出台了一系列稳定房价的政策措施。那么，这一轮房价快速上涨的内在原因何在,各项调控措施出台后，房价又将向何处发展,本文试就这些问题做一简要的分析。一、近几年房价上涨的主要原因导致近几年房价快速上涨的因素是多方面的，有经济快速发展下的合理因素，也有利益驱动下的投机行为;有住房消费观念的影响，也有深层次的制度制约。这些因素的共同作用，最终体现为房地产市场供求关系的过度失衡。 (一)房价快速上涨是房地产市场需求过度旺盛的结果。从理论上讲，房价的上涨或下跌，其根本的动因都是由供求关系所决定的。在当前，又主要表现在房地产市场的需求过度旺盛上。城镇住房商品化改革导致了住房市场有效需求的快速增加。1998年，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，实施了积极的税收政策和住房金融政策，鼓励居民 welding on a pipe iron, if it is necessary to weld on the device should be consent of the designer's permission; D) when operating in electric welding, gas welding, isolation shall take the necessary measures to prevent damage to the cables, meters and other equipment at the bottom; E) in paint ... Security guard officers; I) after the installation of the equipment, shall promptly notify the follow-up process, construction units and the

从供求关系分析房价高涨的原因及其对策

成都理工大学从供求关系分析房价高涨的原因及其对策

从供求关系分析房价高涨的原因及其对策作者姓名：陈草专业班级：财务管理2003080501 指导教师：杨锦摘要：房地产是我国的支柱产业，但居高不下的房价对居民生活和经济发展都很大的影响，近期房价过高已成为人们关注的一个热点话题。房价的问题是个牵涉面非常广泛的问题，是一个宏观经济问题，也是一个社会问题，还是一个政治问题。就作者个人而言，我认为房屋既然是商品，那么供求关系对价格是必然会产生很大影响的，是引起价格变动的一个非常重要的因素。因此本文针对我国目前的房价现状，主要从经济学的供求关系角度系统的分析了房价过高的原因，并分别分析了房市的需求现状和供给现状。并从供求关系方面提出了有关抑制房价的方法和对策。关键词：高房价;供给;需求;对策

目录第一章：前言 1.1我国房地产供需问题研究背景 1.2国内外对房地产市场供求问题的研究状况 1.3 本文研究思路和研究方法及研究结果第二章：房市发展回顾第三章：我国房市现状 3.1 供需市场现状 3.2 房价现状第四章：房市需求现状分析 4.1 消费需求不断上涨 4.2 投资需求旺盛 4.3 城市化进程的影响第五章：房市供给现状分析 5.1 不合理的供给结构 5.1.1 商品住房结构不合理 5.1.2 保障性住房建设不力 5.2 土地价格的影响 5.2.1 土地出让制度的不合理导致房价高涨 5.2.2 土地有效供给不足第六章：抑制房价的对策分析 6.1 引导消费结构的改善 6.2 提高住房的有效供给 6.3 相关政策和制度的完善结论致谢

参考文献

高房价原因的经济学分析

高房价原因的经济学分析 2009年年初以来，上海房价连破2万和2.2万两个关口，与去年13665元/平方米的均价相比，分别大涨46%和61%。我来到上海已经是第十个年头了，去年下半年开始，我的确有一种2003年下半年那种感觉。什么感觉？房价在加速上涨！而最近有关针对房地产的调控政策也频繁出台，但上海楼市近期并未出现明显降温趋势。很多人对此有分析，仁者见仁智者见智。今天我们也来分析一下。我的分析很简单，经济学的供求分析。经济学里面讲供求，也就是商品的价格取决于供给和需求。需求大于供给，价格上升；需求小于供给，价格下降。房子作为一种商品，也应该如此。这是经济学的基本方法。分析价格上升下降因素，就从供给和需求开始。可如果我们就说，房价上升过快，是因为买房子的人多，可卖的房子少，对是对，可有点流于表面了。看问题应该深入，要深入分析供给和需求两方面。上海包括北京、深圳主要城市，房价高的根源在哪里呢？有人说在于投机者炒房，如温州炒房团。还有人一直把矛头指向房地产开发商，认为是他们抬高了房价。上述两种分析我认为都不正确。先分析第一种。在上海，工作10年以上的人基本都有房子，其中一部分也许拥有2套以上房子，这些人买第二套房子肯定是为了投资，这也无可非议。党的十六大报告还明确提出要鼓励增加人民的财产性收入，我以前的专栏也分析过，财产性收入就包括房产。我一直不认为这些白领投资者拉高了房价，甚至就是温州炒房团，我也认为他们总体加起来也没有那么大的实力，可以把一个国家的房地产价格炒起来。房地产的投资者无非是预测未来房价上升，是房价的被动接受者。接下来，我们看看房地产开发商。改革开放30来年，没有房地产的商业化，我们哪里会住上外观不错的商品房呢？计划经济时代我们住什么样子的房子？作为一种企业，房地产开发商追求利润最大化，报出高房价似乎也无可非议。有些开发商用一些销售策略炒楼花，房号，捂盘，自己买卖制造虚假繁荣现象，诱骗大家去买，我看也不可怕。这些手段可以去揭露和打击，但我想不能杀鸡取卵，我们需要有社会责任感

房价上涨论文

《房价上涨论文》【论文关键词】高房价；成因；对策【论文摘要】改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。为此基于对我国房价上涨的成因分析，并有针对性地提出了解决房价问题的对策建议。改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，住房作为市民赖以生存的安居场所，住房价格又是房地产的一条生命线，贯穿于住房的销售与使用当中，因此越来越被人们所关注。近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。有部分人能拥有几套房产，而有部分急需住房有些却是超前的需求，过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际，则房价上升主要原因有经济持续高速增长、住房需求旺盛、资本和劳动力向中心城市流动、土地资源约束且

价格上升、资金可获得性高且成本低、供不应求(虽然市场透明度不高可能导致误判)下的投机炒作行为等。一、住房价格上涨的成因分析近几年来，在我国经济持续快速增长的同时，房地产业也得到了迅猛的发展，为广大市民提供了舒适的住所，但不断上涨的价格也给购房消费者带来了烦恼。在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅仅是由房子的供需关系所影响，还有其他的因素，通过对房地产业的分析，结合我国房地产市场的实际，导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面：（一）总体需求呈旺盛趋势近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。 1、所谓正常住房需求是指随着我国国民经济持续快速

房价过高对民生的影响和分析论文

房价过高的原因及对策分析论文摘要：随着城市化及房地产市场的持续快速发展，我国住房供求失衡，出现了区域性投机购房过热现象，房价涨幅远超居民收入增幅。尤其是近几年，部分城市房价连续快速飙升，“房价高、住房难”成为最大的民生问题和社会问题。在连续几年的全国“两会”上，住房问题都是社会关注度最高的民生热点之一。从和谐社会与可持续发展的角度看，住房已成为社会矛盾激化、各方利益冲突的焦点问题。房价过高对房地产的协调健康发展、社会的稳定、金融的稳定运行、经济结构的调整、居民收入差距产生各个方面的影响。关键字：房价上涨房价过高的危害 1、导致经济发展不均衡及损害房地产业的协调健康发展高价房导致房地产市场过热，房地产是国民经济支柱产业，对GDP增长的贡献在几大重要行业中占居首位。房地产能否良性发展，不仅关系到与之相关的其他多个行业，还会对整个经济增长产生重大影响。从以往经济数据可知，我国的国民经济增长过度依赖房

地产，出现了经济结构失衡的状况，从地方政府层面分析，有太多的国有企业、政府部门介入房地产之中，房地产承担着财政增收、GDP增长、城市改造等重任。地方政府越来越倚重拍卖地皮、推高房价带来的经济繁荣，这肯定是不可持续的。 2、积聚了巨大的银行信贷风险房地产价格的持续上涨必将导致更多的消费者通过长期按揭的方式来满足自己的住房需求，消费者在办理按揭的时候通常根据自己当前的收入水平预期未来的债务偿还能力，一旦将来实际收入达不到预期的水平，就很可能出现相互拖欠、甚至不能偿还的现象。如果经济出现整体不景气，社会上就会出现大批的“负资产者”。信用渠道的阻滞和中断，将会严重危害国家的金融安全和社会稳定。 3、抑制了其他正常消费，社会利润过度集中于房地产领域消费需求不仅是经济增长的重要动力之一，而且可以在一定程度上平衡由投资波动所引起的震荡。在购房过热的背景下，普通工薪族基本上都是靠大比例信贷资金购房。为了住房这个基本生存需要，他们不

分析房价上涨的原因及未来的发展趋势

分析房价上涨的原因及未来的发展趋势作者：史峰摘要：通过对房地产价格经济模型并将上涨原因在实际检验得知影响房价的因素错综而复杂，土地制度对土地价格的影响是最大的；供需关系决定价格，房地产价格还必须要国家的宏观调控及政策协调。房地产价格经过增长期后必定趋于相对动态平蘅稳定。关键字：房价、商品房、经济适用房、限价房引言：1998年7月1日，在中国一直延续实行的住房福利制宣告结束。取消住房实物分配制度后，房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，买房成了中国人最大的一项消费，从此进入住宅建设市场化和住房消费货币化的商品房时代。理论介绍：根据商品房的价格（以下简称房价）即可从经济学角度建立一个经济模型。一. 定义： 1.土地：是一种基本的自然资源，由气候、地貌、岩石、土壤植物和水文组成的一个独立的自然综合体。 2.商品房：是有房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。 3.期房：是开发商从取得商品房屋欲售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房。这是当前房地产开发商普遍采取的一种房屋销售方式。 4.准现房：是指房屋主题已基本封顶完工但未竣工验收的房子，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型楼、间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

5.现房：是指开发商以办妥房地产权证（大产证）的商品房。通常意义上指项目已经竣工可以入住的房屋 6.商品房成本：是指开发商在建造出售或出租的房屋在零利润时所发生的土地款、建安工程款、规、费、税等一切费用。二.假设 ①.土地是自由取用物品，土地的预期收益率为零。②房地产开发零利润销售即商品房成本价销售③国民生产总指GDP恒不变，经济无地区、地域差异④不受国际金融的影响，国内存款贷款利率相等且等于零⑤国家政府免征收一切规、费、税⑥消费者拥有殷实的货币资本即绝对的购买能力⑦人口增长为零，各个年龄段的人符合正态分布⑧1998年7月1日起，商品房市场出现需求量远远大于供给量，而供给量在短期无法生产出来⑨商品房作为居住的充分必要条件，完全无替代效应⑩商品房生产者提供的商品房是同质的. 三.假说如果以上假设完全成立，在这样的条件下可以用供给、需求和价格三个变量之间的关系可以用函数关系表达。P表示价格， D表示需求量，S表示供给量，那么以上假说可表示为： P=?（D，S）令：房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）恒等于4倍，且价格恒不变。 Ⅰ.当 P=?（D↑↑，S→0），商品房需求量远远大于供给量，极少数商品房消费者采取租赁房屋居住，并且愿意在商品房还未基建时，采取远远高于商品房成本且期房购买。此时商品房生产者能获取了超超额利润。 Ⅱ.当 P=?（D↑↑，S↑），商品房需求量远大于供给量，部分商品房消费

中国房价过高的原因与对策

中国房价过高的原因与对策摘要：改革开放以来，中国的房价随着中国经济的发展一路飙升，成为了我国经济的支柱产业，但是居高不下的房价也对人们的生活产生了很大的影响，越来越多的居民已经买不起房子，社会矛盾不断增加。虽然国家也开始着手政治高房价，但是效果依然不明显。关键词：房产房价持续增长一，原因 1、保障性住房建设与供给严重不足随着城市化进程和住房制度改革发展，我国住房供应结构失衡，住房供应高度市场化，保障性住房建设与供给严重不足。尽管近些年住房政策不断调整完善，城市住房供应层次与住房保障手段仍然单一，尚未做到住房供给与保障的全民覆盖。面对高房价、低收入的基本国情，保障性住房供应不足、保障对象覆盖面狭窄，大量城市中低收入家庭被推向商品房市场，催生了不在保障之列又无力购房的庞大“夹心层”群体。２、垄断造成疯涨我国住房的供给途径很少，住房的市场供给几乎完全被开发商所垄断，开发商建造房屋是一种商业行为，拿地建房的目的是为了获取利润。为了获取更多的利润，房地产开发商联合起来操控价格，在涨价上保持高度默契，垄断使房产开发商谋求暴利，置社会和谐、稳定于不顾。面对这种局面，购房者不得不拿出超出自身承受能力的资金来购买房屋，从而在一定程度上助推了房价的疯涨。这也是造成房价疯涨的主要原因之一。 3、商品房供应量少商品房供应量少的原因比较复杂。从供求关系看，主要有保障性住房供应不足，土地及城市资源有限，开发商大量囤积土地、内部自购住房、捂盘惜售等原因。加上刚性需求与投资需求旺盛，致使商品房供不应求；从开发成本角度分析，高度市场化的“招拍挂”土地供应政策、繁杂的税费提高了开发成本，抑制了部分开发商的拿地冲动；从政策角度分析，商品房供应的“不限外”政策、被无限放大的投资品属性和地价涨则房价必涨预期，致投资购房比例远超国际警戒线的15%；从市场角度看，保障房和商品房开发建设全部推给开发商，其他建房形式都受政策禁止与限制，开发商寡头垄断必然会推高房价。 4、我国处于高速城市化阶段随着改革开放的不断深化发展，国民经济总量持续快速增长，我国城镇居民收入水平也不断提高。目前，我国已进入城市化加速发展时期，这就意味着有更多的居民要到城市里居住，由此带来的购房需求是现在购房群体中的重要组成部分之一。这也是造成房价疯涨的主要客观原因之一。 5、不理智抢购造成涨价、游资炒房造成涨价投机性和投资性群体的大面积炒作，是住房价格上涨过快的核心力量。住房价格不仅由其生产成本决定，而且还在更大的程度上决定于有支付能力的需求关系，购房者的不理智抢购行为，推动房价高涨。购房者面对连续攀升的楼价，抢购完全处于无奈。客观上造成地产火爆繁荣的虚假局面，地产商以供不应求为理由，趁机大肆抬价。消费者、投资者盲目追涨的从众心态，令大部分民间资本投向房地产领域，在各地疯狂抢购，伺机抛售牟取暴利，或者出租以赚取租金，从而导致房价疯涨。因此，我们可以说消费者、投资者的不理智抢购是导致房价疯涨的最重要原因之一。

我国房价上涨的原因及对策___论文

我国住房价格上涨的成因及对策研究（一）房价上涨的原因导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面：（1）总体需求呈旺盛趋势近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。（2）人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。近年来，我国大中城市，尤其是东南沿海城市，外来人口的大量涌入，在促进了沿海城市的经济增长、房地产市场的快速发展的同时，也给这些城市带来了较大的住房压力，基于我国“人多地少，人多房少的”基本国情，从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨。我国在快速城市化和全球化的过程中，为寻求更好的发展机会和更高的生活质量，资本和劳动力向中心城市流动，这就形成了美国经济学家定义的“超级明星城市”，在这些城市中，房地产市场不再仅仅是本地人的市场，城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度不断提高。但资本和劳动力仍然争相流向这些城市，原因很简单，资本和劳动力流动时，其追求的不是房价高低，而是城市质量、发展潜力和发展机会。资本和劳动力向中心城市流动，是导致这些城市房价上涨的重要原因。（3）住房供应结构的不合理国家统计局的权威数据表明，商品住房投资、供应结构还不够合理，经济适用房的比重不断下降，住房空置不断增加，成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。随着商品住房供应量的增加，由于不少地方政府执行住房供应保障政策不力，部分开发商热衷于大户型、高档房的建设，使得经济适用房的竣工面积所占比重下降。1998-2006年，商品住房中经济适用房竣工面积的所占比重总体下降非常明显，别墅、高档公寓空置面积比重逐年增加，从而影响了商品住房的供应结构。

从微观经济学角度分析影响房价的因素

从微观经济学角度分析影响房价的因素摘要：房价关系着和影响着每个家庭，房价是个备受关注的问题，本文从微观经济学角度出发,从供需、消费者和博弈机制三个方面来分析影响房价的因素。关键词:房价供需消费者博弈机制一、供需影响着房价 1.住房供给影响房价。这里主要从供给结构来谈。我国居民人均居住面积与其它国家尤其是发达国家的人均居住面积相比,仍存在很大的差距,绝对住房供给水平并不高，供给方面存在结构不合理的问题,存在空置。这里引入空置这一概念。①空置一词来源于西方，指建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租状态或者出售状态。由此可见，空置一方面表明房屋未被使用,另一方面还意味着所有权人准备将房屋出租或者出售,只有两方面都满足的房屋才是空置房屋。否则，不能称其为空置。空置也是一种供给,且:供给＝需求+空置率。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。当市场交易以买卖为主且购买者就是房屋将来的实际使用者时,使用者注重的是房屋的服务功能，价格直接体现了使用者对房屋的支付意愿。从卖方角度看，面临的主要问题是能否及时将房屋销售出去，因为销售时间越长,市场价格变化的可能性越大，价格风险不断增加；同时，空置期越长,管理的费用就越高。因此，在预计销售时间较长时，卖方为了减少风险就可能降低销售价格;相反，空置面积减少,购买者增加时,卖方就有可能

提高价格。 2.土地的供给影响房价。土地的供给总量影响着房地产产品供应总量。土地供给就是可供利用的土地的数量，分为自然供给和经济供给。所谓土地的经济供给,就是指在自然供给的基础上,经过开发,可为人类直接用于生产,生活等各种用途的土地的数量。土地供给是房地产市场基础，土地供给假如是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供给量只能部分转化为房地产市场的供给。所以这里所说的土地供给总量为有效供给总量。土地供给总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供给总量；另一方面是影响生产和预期。但影响力的时效不同,对房地产产品供给的影响，由于房地产开发周期的原因，要在１～2年之内才能显现出来,但对投资和消费的影响却是当期的。由于房、地的紧密关系，土地供给量与房地产增量有着密切关系，土地供给量是房地产增量的基础,他们之间的关系由容积率来反映。设房地产增量为QR,土地供给量为QL，容积率为Ｆ,则有QR=F×QＬ。则当容积率不变时,土地供给量与房地产增量呈线性正相关关系。容积率越大，单位面积土地上的建筑容量，即建筑面积就越大。以今年一季度为例,1－3月,全国房地产开发企业完成土地购置面积6１66万平方米，同比增长30.0%，土地购置费1203亿元,同比增长56.5%,2010年3月份,全国7０个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨1４.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%。②综上所述,土地的供给直接影响着住房

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