房地产产品与销售价格对比分析表(标准通用)
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产品与销售价格对比分析表
专业-规范-美观
地产产品研发部标准化手册
第一章房地产设计类招标技术条件 一、规划方案招标 （一）投标人需提供以下资料： 1、法人代表资格证明； 2、法定代表人授权委托书； 3、投标人概况（包括：资质证书；营业执照；税务登记证；组织机构代理证、质量、环境、职业健康管理体系认证情况）； 4、近三年设计业绩； 5、服务承诺书； 6、拟参加该项目负责人及主要技术负责人简历表。 （二）招标人需提供以下资料给投标人： 1、设计任务书； 2、1:500实测地形图（画有红线的地形图）； 3、设计条件和定点通知书。 （三）规划方案设计深度标准： 1、概念性方案设计阶段深度要求： （1）概念性方案图纸深度标准： 1.1总平面图：示意性表达建筑排布与路网考虑，总图为核实经济技术指标的依据； 1.2区位分析图：标明临近建筑物位置、道路走向等； 1.3项目周边市政条件分析图：标明市政给水、污水、雨水、供电、燃气、供暖等系统到用地边界的驳接点； 1.4项目周边交通条件分析图：标明市政道路系统到用地边界的驳接点以及临近用地边界公交车站的位置； 1.5功能分区与产品分布图：明确住宅、配套、公建分区；排布适宜地块档次与形态的产品； 1.6交通分析图：应体现人行与车行流线，明确人车关系；体现主要出入口的位置；对用地已有道路进行功能定位；核实停车方式与数量要求的可行性；体现公交场站与班车停放的位置安排；根据道路设计宽度，示意性表达路网分级； 1.7分期开发示意图：考虑分期地块价值、交通可行性、公建配套分布、景观分期利用、施工难易度、物业管理的可行性；各分期地块应有经济技术指标数据的统计；应体现首期卖场的选址；
1.8配套分析图：考虑学校、幼儿园、托儿所、社区医院等公建配套设施设置位置、规模、占地和内容； 1.9景观分析图：表达景观设计概念，绿化、水系、广场之间的关系；分析地块内、外有价值的景观资源，表达对现状景观的利用方式； 1.10景观视线分析图：若地块内、外存在可利用景观资源，如山景、海景、湖景等等，则应从视角、视线高度等两方面，分析用地内各住宅的观景情况； 1.11日照分析图：体现用地内每个区域在冬至日（或大寒日，根据当地报批要求确定）的日照时数； 1.12区内市政系统分析图：应根据现有市政配套情况及政府规划要点要求考虑小区内主要给水、污水、雨水、供电、燃气、供热、弱电等户外管网走向，并考虑是否设置各类技术配套设施（煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备），如需设置，考虑大体的位置安排； 1.13坡度与坡向分析图：当用地内有坡地时，以不同色块表示用地内不同坡度/坡向的用地分布；坡度应以10％为单位分级，坡向应分为东、西、南、北四向； 1.14地形改造土方平衡图：根据坡度与高程进行土地的利用分析，对有地形的项目需提出地形改造的构思及初次土方挖、填量的估算；对平地项目则需提供填量的估算； 1.15组团基本单元分析图：应体现组团、庭院或邻里单元大体的户型配置、朝向、间距、转角、入口的关系； 1.16住宅单体平面意向图：住宅项目应提供典型单体意向平面图，体现户型配置、朝向、进深、开间尺寸，高层住宅需提出核心筒示意尺寸和电梯数量； 1.17住宅单体立立面意向图：高层住宅项目应提供典型单体意向立面图，体现建筑单体轮廓（包括屋顶形式），立面主要色彩搭配意向，立面主要外装用材组合； 1.18工作模型：对复杂地形，需提供地形分析模型。； 1.19效果图或模型照片：根据设计任务书要求提供相关效果图或模型照片； 1.20所有设计文件的电子文件：提供刻录成盘的所有设计文件的电子文件。
房地产指数指标
房地产指数指标 指标内容包括了房地产业按地区、经济类型、规模分类的行业发展经济指标，房地产供销、景气指数、开发投资情况以及房地产投资资金来源等方面的月度和年度统计数据，综合反映房地产业的行业发展、运行态势及消费结构变化情况。 框架内容 （一）行业发展指标 1.房地产景气指数 全国房屋销售价格指数 全国房屋租赁价格指数 全国土地交易价格指数 全国土地交易价格指数 三十五个大中城市房屋租赁价格指数（1998年开始） 三十五个大中城市房屋销售价格指数 三十五个大中城市房屋销售价格指数 三十五个大中城市土地交易价格指数 70个大中城市房屋销售价格指数（2005年7月开始） 70个大中城市新建商品住宅价格指数 70个大中城市90平方米及以下新建住房销售价格（2008年1月开始）
70个大中城市二手住宅价格指数 月度数据长度：2000年起 2.房地产开发投资情况 房地产开发投资额 办公楼投资完成额 西部地区房地产开发投资完成额 中部地区房地产开发投资完成额 住宅投资额 经济适用房投资总额 月度数据长度：2000年起 年度数据长度：1990年起 3.房地产投资资金来源 房地产开发投资本年资金来源小计 各地区房地产开发投资本年资金来源小计 国内贷款 利用外资 其他资金 自筹资金 月度数据长度：2003年起年度数据长度：1997年起（二）房地产供销 1.竣工价值
月度数据：2004年起年度数据：1990年起 2.竣工面积（全国及全国分地区） 全国办公楼竣工面积及增速 各地区商业营业用房竣工面积 月度数据长度：2000年起年度数据长度：1990年起3.施工面积 全国商业营业用房施工面积及增速 商品房施工面积 月度数据长度：2000年起年度数据长度：1990年起4.土地开发 完成开发土地面积 土地购置费 月度数据长度：2000年起年度数据长度：1990年起5.销售额 全国办公楼销售额及增速 各地区住宅销售额 月度数据长度：2000年起年度数据长度：1990年起6.销售面积 全国办公楼销售面积及增速 各地区办公楼销售面积 月度数据长度：2000年起年度数据长度：1990年起7.新开工面积
房地产价格指数编制方法与改进
房地产价格指数编制方法与改进 董晓明1，汪应宏1,2 1.中国矿业大学环境与测绘学院，江苏徐州 221116; 2.江苏省资源环境信息工程重点实验室,江苏徐州 221116 E-mail ：stevendong_521@https://www.360docs.net/doc/7d2099858.html, 摘 要：在当今社会的房地产市场中,房地产价格指数对于消费者，投资者亦或是政府来说都是一种很重要的市场信息。介绍了国内外关于房地产价格指数的研究现状，其中主要介绍了房地产价格指数的编制理论与方法评价，以及国内外主要房地产价格指数，通过与国外房地产价格指数的对比，找出了国内几种主要房地产价格指数存在的不足之处，并由此提出了改进我国房地产价格指数的一些建议。 关键词：房地产价格指数；地价指数；改进 1 引言 在当今社会的房地产市场中,房地产价格指数对于消费者，投资者亦或是政府来说都是一种很重要的市场信息。本文对国内外流行的几种房地产价格指数编制理论进行了介绍,分析了我国现有房地产指数在编制方法上存在的缺陷,并提出使之完善的若干建议。 2 房地产价格指数的编制理论与方法评价 2.1 简单方法 ⑴平均值法（Mean Price Method ）。平均值法以房地产样本的平均价格来编制指数。计算公式为： 01t P I N P =×∑ 该方法较为简单，但在样本数据缺乏的情况下，仍可反映房地产市场的一般变动状况。 ⑵中值法（Median Price Method ）。中值法选取房地产样本价格的中位数来编制指数价格。计算公式为： 1 02t N p I p +??=???? ⑶成本投入法（Input Cost Method ）。成本投入法根据各项营造投入成本（包括材料及人 工费用等）的变化情况，以算术平均法来计算房地产价格指数，它是早期编制房地产价格指数的重要方法。在规范的市场运作背景下，成本投入法对新建房屋价格的走势分析有一定的适用性，能够反映出房地产价格变化的某些规律。 ⑷拉氏指数（Laspeyes Index ）。拉氏指数也称拉斯贝尔指数或拉斯贝尔指数公式。计算公式为： 00t P A I P A = ∑∑ 拉氏指数是一种固定权重的综合指数法，其最大的特点是将权重固定在基期，以单纯反映房地产价格的综合变动。 ⑸帕式指数（Paasche Index ）。计算公式为：
房地产大众产品标准化
第二部分、地产TOP15开发商产品标准化建设及对我司的借鉴 针对2015年销售额排名TOP15的房地产企业，我部通过相关内部资源，对各公司的标准化程度进行了深度摸查。我部根据标准化程度划分为三类，对不同分类的公司进行特点分析及借鉴思考。 第一类：一致化 主要操作逻辑：“所有问题，一种分析” 代表企业：万达、恒大 操作模式：有非常明确的产品标准化要求，所有项目由总部直管拍版，项目公司只有执行权利。规划、户型设计、装修标准执行高度标准化、一致化。 1、此模式的优势： 1)项目、资金的高速周转（例如：万达拿地2周内开售商铺、1个月内开售公寓）。 2)部分城市可获取较优质土地。（例如：万达承诺政府建设一个万达广场，部分项目承诺建设甲级写字楼或酒店）。 2、此模式的弊端/后遗症： 1)产品定位设计的不准确导致滞销积存：所有项目均有总部直管，同时因为快速开工销售要求导致调研不充分，仅以标准产品组合直接复制， 导致“千盘一面”，产品不接地气，导致产品滞销。 ◇万达：所有项目标准户型均设有110㎡横厅设计，在部分南方城市遭到明显抗性，产生滞销。 ◇恒大：大量项目尤其三四线区域，产品定位主力全部为70㎡2房与90㎡3房为主，缺乏对当地市场的认识和论证，导致大量三四线小面积户型滞销； 2）随着市场成熟、取地难度增加导致业务萎缩（例如：万达过往通过承诺政府建设商业换取位置较优区域取地的模式，随着区域发展与政府操作的规范化程度提高后，难度变大）。 1、借鉴点：“标准化”提升效率非常明显，但“标准化”不应发展为粗暴的“一致化” 1)“标准化”不代表“一致化”，“一致化”结果将大大增加企业整体风险。（所有项目同样产品，遇到政府政策性调整时将不具备调节空间， 例如限购政策对改善型产品的抑制） 2)“一致化”缺乏对不用地域、不同项目类型（度假/常住）、不同客户分层的差异化对待，直接导致同样产品在不同区域产生极端化的畅销/ 滞销反应。 第二类：去标准化 主要操作逻辑：“一个问题，一个分析” 代表企业：万科、中海、华润、融创、华夏幸福、世茂、龙湖 操作模式：没有标准化/有简单标准化但执行力度非常弱，主要以项目公司/区域公司自行根据当地市场情况，自行研究并确定户配、产品设计、装修设计等，报区域总裁/总部审批后通过。
房地产价格统计调查方案
房地产价格统计调 查方案
房地产价格统计调查方案 一、总说明
（一）调查目的 房地产价格调查的目的，一是以翔实的数据资料反映房地产市场的价格变化趋势，服务于各级党政决策，服务于国民经济核算，服务于企业和社会公众的信息需求，引导和促进房地产业持续、健康发展；二是满足国民经济宏观调控及预警和完善中国价格统计指标体系的需要。 （二）调查任务 1.调查和搜集房地产市场中各种价格，及时、准确地掌握各种价格资料。 2.编制房屋销售、房屋租赁、物业管理和土地交易等价格指数，科学地计算各种房地产价格，准确反映房地产价格变动幅度和市场发展趋势。 3.结合房地产投资规模、投资效益和市场变化情况等主要指标，积极开展统计分析，及时客观地反映新情况、新问题并提出合理的政策建议，为党政宏观决策和社会主义市场经济运行服务。 4.定期向各级党政部门和全社会公布各种房地产价格统计信息。 （三）调查城市和调查范围 当前，房地产价格调查在全国70个大中城市进行，调查范围为市辖区。调查城市名单及其辖区区划编码见附录。 （四）调查内容和调查对象 1.调查内容
(1)房屋销售价格。房屋销售价格主要包括新建房销售价格、二手房销售价格两部分。 (2)房屋租赁价格。房屋租赁价格是指各类房屋的市场租金，主要包括住宅（经济适用房、廉租房、普通住宅和高档住宅）租金和非住宅（办公楼、商业营业用房和其它用房）租金等。 (3)物业管理价格。物业管理价格是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业管理价格主要包括住宅、办公楼和商业营业用房物业管理价格等。 (4)土地交易价格。土地交易价格是指房地产开发商或其它建设单位在开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，不包括土地的后续开发费用、税费、各种手续费和拆迁费等。土地交易价格主要包括居住用地价格、工业用地价格、商业营业用地价格和其它用地价格等，土地交易方式主要包括拍卖、招标、挂牌销售、市场转让、市场抵押等。 2.调查对象 (1)各级政府房地产行政主管部门，如房地产管理局、土地管理局、房屋土地交易中心等。 (2)房地产企业。 (3)房地产经营机构。 (4)物业管理企业。 (5)有关企事业单位、机关团体及部分居民。
房地产价格指数的计算
房地产价格指数是怎样计算的？ https://www.360docs.net/doc/7d2099858.html, 时间:2009-03-24 14:09:42 来源:中国甘肃网进入论坛>> 一、什么是房地产价格指数？ 从定义上来讲，房地产价格指数是反映一定时期房地产价格变动程度和趋势的相对数，它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。 1998年，根据国家统计局的统一部署，包括北京、上海在内的35个城市正式开始按季度编制房地产价格指数。2005年7月扩大到70个调查城市，并按月编制和对外公布价格指数。 二、房地产价格指数的计算方法 根据国家统计局《房地产价格统计调查方案》的要求，房地产价格指数的汇总计算要通过以下4个步骤完成： 1、抽选调查样本 房地产价格调查采用重点调查和典型调查相结合的方法。在选择调查样本时要充分考虑其代表性并兼顾各种房屋类型，如，调查的商品房中包括经济适用房、普通住宅、高档住宅（别墅、公寓）、写字楼、商业用房；选择的调查样本要均匀分布于所调查地区的范围内，其营业额应占本地区全部房地产企业营业总额的70%以上。目前北京这一比例达到81%，超过了国家统计局对调查样本数量的要求，保正了调查样本的代表性。 2、权数（比重）的确定 根据国家制度的要求，房地产价格指数的取得是采用固定权数加权平均的计算方法。权数一般用上一年全市房屋的销售额推算。如，将商品房、二手房的销售额占全市房屋总销售额的比重作为这两类房屋的权数（权数每年更新一次）。 3、采集价格 房屋是个体差异性非常大的特殊商品。一套房子的价值，不仅取决于其直接包含的面积大小、房型结构、建筑材料等内部因素，更在于其所处地段位置、小区环境、配套设施等外部因素。同样面积和结构的房子，仅仅因为地段的不同，价值也许会相差数倍。因此，在考察房屋的价格变化时，就要遵循同质可比的原则，所谓同质，就是选择同一区域、同一地段同样建材和结构的房子，剔除品质变化对价格的影响，反映真正的市场需求变化引发价格产生的波动，传达正确的市场信号。 4、价格指数的计算
[2020年](定价策略)房地产价格指数精编
（定价策略）房地产价格指 数
房地产价格指数 百科名片 房地产价格指数（Realestatepriceindex）是反映房地产价格变动趋势和变动程度的相对数。它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。 目录[隐藏] 指数种类 指数编制 国内外指数编制方法比较 关于最小二乘法 最大似然估计 指数种类 指数编制 国内外指数编制方法比较 关于最小二乘法 最大似然估计 指数种类 房屋销售价格指数 房屋销售价格指数是反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数，它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。包括商品房、公有房屋和私有房屋各大类房屋的销售价格的变动情况。 房屋销售价格指数的优点是“同质可比”，这种方法反映的是排
除房屋质量、建筑结构、地理位置、销售结构因素影响之后，由于供求关系及成本波动等因素带来的价格变动。 我爱我家3月房屋租赁指数 房屋租赁价格指数 房屋租赁价格指数房屋租赁价格指数，是反映一定时期内房屋租赁价格总水平变动趋势和变动程度的相对数。 房地产租赁价格是指房屋所有人出租房屋使用权所取得租金的价格。 房屋租赁指以支付租金形式取得房屋使用权。它包括住宅租赁、办公用房租赁、商业用房租赁、厂房仓库租赁部分和旅馆饭店客房租赁五部分。 土地交易 土地交易价格指数 土地交易价格指数指房地产开发商或其他建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格的变动趋势和程度的相对数。土地交易价格是指房地产开发商或其他建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，不包括土地的后继开发费用、税费、各种手续费和拆迁费等。它包括居民住宅用地、工业用地、商业旅游和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服务用房等其他综合用地四部分。土地交易价格指数，就是指反映一定时期内土地交易价格变动趋势和变动程度的相对数。
房地产产品标准准化
房地产产品标准准化 上篇开发模式与产品线 由此可见，商业模式属于战略层面，反应的是区别于其他企业的特色认知;开发模式属于策略层面，反应的是企业的业务特点。 不管是哪种开发模式，最终总要出现出在市场上可交易的产品，例如熟化后的土地，以及各种各样的房地产项目。 １、项目开发的两种方式 项目开发有两种方式，一种是机会导向下的差异化开发模式，一种是战略导向下的标准化开发模式。 所谓差异化开发模式确实是在多项目同时开发下，各个项目差异专门大。假如各项目在物业类型、市场定位等方面有较大的差异性（比如同时开发商业地产、市区高层住宅、郊区低密度住宅项目），那么各项目在报批报建、规划设计、招标采购、营销策划等方面也必定有较大的差异性，这就意味着此前的体会和金钱堆积的大量教训被“归零”了，企业不得不一直在不熟悉的市场上做不熟悉的产品，这就要求房地产企业要有各方面的、具有丰富开发体会的不同人才。关于绝大多数开发企业来说，这几乎是不可能的。这也是许多企业在多项目开发时之因此感受“专门忙”、“专门累”的最要紧缘故。 事实上，多项目、多区域、多种物业类型的“三多”企业存在的诸多运营问题，大都与未推行标准化开发模式有关： ◎开发周期较长，快速开发能力和规模开发能力较弱←没有大范畴推行产品标准化◎设计精度、深度不够，变更较多，质量通病较多←没有大范畴推行产品标准化
◎项目成本“实际＋推测”的偏差率较大←没有推行标准化的“项目成本定额” ◎组织结构及权责关系经常在授权与“削藩”、合并与分立中游移←缺乏标准化权责体系◎制度、流程执行力差←缺乏严谨、精细化、标准化的业务流程 ◎不同项目、不同人员执行同一工作的绩效结果差异较大←没有标准化的操作规范◎个人体会、能力、责任心对工作绩效阻碍过大←没有标准化的输入、输出工作成果◎…… 然而，假如各项目在物业类型、项目规模、市场定位等方面差不多相似，即产品模式差不多固化，那么各项目的开发流程、工作流程是统一的，就像单项目开发一样单一、轻松。这就要求企业一方面针对项目的差异性建立差异化流程，同时要尽快推行标准化战略，实行产品线连锁开发模式。 所谓产品模式（产品线）确实是基于推测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、专门的、相对固化的项目类型。 中篇市场已进入标准化时代 经济学上，M=S﹡f是最普遍适用的一个公式：M－利润额，S－销售额，f－利润率。关于房地产企业来说，事实上所有经济治理活动的直截了当目的确实是追求M最大化。 如何才能做大M？只有两个途径：一是做大销售额S，二是提高f。在当前市场形势下，房地产企业要做大S也只有两个途径：一是进行大盘开发，二是实行多项目开发。提高利润率f也有两个途径：一是操纵成本，二是提高利润附加值。就S和f关系而言，S是先导性因素，也确实是说，必须先有了项目才能考虑如何提高f的问题。
房地产产品系列化、标准化的揭秘与启示
我们先来看两个案例—— 万科在北京房山有两个楼盘，一个是“中粮万科长阳半岛”，一个是“京投万科新里程”。长阳半岛是中粮地产和万科合作开发的百万平米大盘，项目从2010年7月面市以来，销售额超过50亿。“新里程”项目距长阳半岛很近，是一个有1000余套房的小项目。如果你对照新里程项目的户型，你会发现几乎所有户型都能在毗邻的长阳半岛中找到同样的户型。也就是说，新里程的户型几乎就是从长阳半岛项目“搬”过来的。 同属“华南五虎”的恒大，2011年实现合约销售额亿元，同比增长%；实现营业收入亿元，同比增长%；净利润亿元，同比增长%。更值得关注的是，2008-2011四年间，恒大的销售额平均增长率高达%。但是，假如你到长春、沈阳、石家庄等城市的“恒大·绿洲”看看，并认真对比一下各个项目的楼书，你会发现这些在全国都叫做“绿洲”的项目，无论是会所、售楼处，还是户型、外立面，几乎都是一模一样的。或许不同城市的“绿洲”业主不知道，但许多业内人员可能知道，各个“绿洲”就是一套标准图建出来的。 其实，不只是万科和恒大。据2011年底中国房地产业协会和兰德咨询联合发布的《房地产开发企业产品线研究绿皮书》报告显示，目前房地产业界的几乎所有一线房地产开发企业都已经形成了多个产品系列和多条产品线，并在不同城市的不同项目上进行着标准化连锁、复制开发。例如： ■万科的城市花园系列，四季花城系列，金色系列、TOP系列； ■恒大的华府系列、绿洲系列、金碧天下系列； ■保利的花园系列、林语系列、山庄系列； ■绿城的玫瑰系列、丹桂系列、百合系列、御园系列； ■万达的广场系列、华府系列； ■龙湖的滟澜山系列、天街系列、大城小院系列，等等。 而且，不仅是一线房企，就连第二、第三梯队的大中型房地产企业，以及相对低调的央企地产企业，近年来也逐渐形成了自己的产品系列，也开始了标准化产品线的连锁、复制开发。例如，金地的“格林”系列（格林小镇、格林春天、格林春晓等），世茂的滨江豪宅系列（在上海、福州、南京、武汉、哈尔滨等城市均开发沿江豪宅），阳光100的新城系列，世纪金源的“世纪城”系列等。地产央企中，如华侨城的“华侨城”系列，中粮的“大悦城”
(市场分析)房地产市场价格分析报告最全版
区域房地产市场价格月度分析报告（2010年10-11月） （市场分析）房地产市场价 格分析报告
内部报告仅供参考 未经允许不得引用 房地产市场价格分析报告 （2010年10-11月）2010.12 目录 章节目录 一、全国房地产市场概况9 （一）房地产政策导向9 （二）主要指数分析11 （三）全国房地产开发投资情况分析12 二、全国房地产增量房市场交易情况分析22 三、重点城市存量房市场交易情况40 （一）11月份存量房房价指数40 （二）重点城市分析：11个监测城市二手房价格指数全部上涨41
（三）其他分析46 四、重点城市分析50 （一）11月份重点城市房地产市场概况50 （二）2010年重点城市房地产市场状况小结51 五、房价综述和政策导向分析56 （一）政策导向及预测56 （二）房地产市场走势预测58 表目录 表1：2010年11月长三角地区房屋销售价格指数变化情况22 表2：2010年11月长三角地区部分城市商品房成交情况22 表3：2010年11月珠三角地区房屋销售价格指数变化情况25 表4：2010年11月珠三角地区部分城市商品房成交情况26 表5：2010年11月环渤海地区房屋销售价格指数变化情况28 表6：2010年11月环渤海地区部分城市商品房成交情况29
表7：2010年11月中原地区房屋销售价格指数变化情况31 表8：2010年11月沿江经济圈房屋销售价格指数变化情况33 表9：2010年11月东北经济圈房屋销售价格指数变化情况35 表10：2010年11月西南地区房屋销售价格指数变化情况36 表11：2010年11月西北地区房屋销售价格指数变化情况38 表12：房屋销售价格同比增幅前十名的城市39 表13：房屋销售价格同比增幅后五名的城市39 表14：新建住房价格同比增幅前十名的城市40 表15：新建住房价格同比增幅后五名的城市40 表16：2010年11月全国11个城市二手房价格指数变化情况41 表17：2010年11月中国主要城市住宅市场交易情报50 图目录 图1：2009-2010年11月全国房地产开发景气指数11 图2：2008-2010年1-10月固定资产投资与房地产开发投资增长率12
房地产产品标准化管理流程
产品标准化管理流程 编制 日期 审核 日期 批准 日 期 修订记录
一、流程图
二、流程概述 三、工作程序 3.1产品研究 1)客户细分 集团规划设计部按【战略规划管理制度】规定，根据集团总体战略编制产品战略；基于客户价值需求和支付能力等指标，确定客户细分及其价值定位。 2)细分市场需求调研 集团规划设计部组织开展市场需求调研，向项目公司工程部和营销管理部发放《细分市场
需求调研表》，进行消费市场需求调研，并形成《客户细分市场调研报告》，调研报告至少要对每类客户的客户特征、产品需求、购房价值等纬度进行阐述： a)客户特征：细分客户份额、年龄、学历、工作、年收入、现有住房面积、多次置 业率等； b)产品需求：房屋属性、单价、建筑面积、总价、楼层、小区偏好、开发商偏好等； c)购房价值：购房动机、房屋价值、土地属性等。 3)产品品类规划 集团规划设计部根据《客户分析市场调研报告》和集团的产品战略，规划集团产品系列、产品品类和产品类型，形成《客户模型产品需求》和《产品品类描述》，报集团常务副总审核审批，董事长备案。 4)制定产品研究实施计划 集团规划设计部制定《产品研究实施计划》，明确研究形式、参与部门与分工、计划安排及研究费用等，报集团常务副总审批后组织实施。 5)产品研究及成果审批 a)集团规划设计部按照计划安排组织进行专题研究，项目公司工程部、营销管理部、 商业管理部、集团成本控制中心、商业运营中心、物业管理中心、营销管理中心参与，集团规划设计部根据产品研究实施计划节点及阶段成果要求，监督考核产品研究工作的进行。 b)集团规划设计部汇总各参与部门的研究成果，形成总体的《产品研究成果报告》， 报集团分管领导审核，决策委员会会审。审批通过的确定成果推广试点项目，暂不应用的成果由集团规划设计部总结备案。 6)产品研究成果推广实施 集团规划设计部与项目公司工程部负责研究成果推广实施。 7)产品研究成果总结改进 试点项目实施各阶段和结束，集团规划设计部组织项目公司工程部进行成果实施的总结改进，并形成《新产品研发成果推广经验总结》。 3.2产品标准化研究 1)制定产品标准化研究策略与计划 集团规划设计部在每年年末制订下一年度《年度产品标准化研究策略与计划》，内容包括但不限于：现行产品标准完善重点、新增产品标准类型或分项重点、改进产品标准制定和执行的
房地产销售价格指数_1995年至今月度数据.
房地产销售价格指数 _当月 (- 1995-03105.723 1995-04105.3734 1995-05106.6328 1995-06108.7435 1995-07110.5922 1995-08111.6073 1995-09111.8614 1995-10112.0466 1995-11113.1762 1995-12116.2354 1996-01120.9958 1996-02126.0599 1996-03129.589 1996-04129.8838 1996-05126.4687 1996-06120.8159 1996-07115.0094 1996-08110.4646 1996-09107.8907 1996-10107.3662 1996-11108.2333 1996-12109.4517 1997-01110.1661 1997-02109.9867 1997-03108.9404 1997-04107.6472 1997-05106.8352 1997-06106.831 1997-07107.6116 1997-08108.7002 1997-09109.3721 1997-10109.1104 1997-11107.9513 1997-12106.3418 1998-01104.925 1998-02104.127 1998-03104.1216 1998-04104.6242 1998-05105.1898 1998-07105.0737 1998-08104.2567 1998-09103.268 1998-10102.2135 1998-11101.0526 1998-1299.6476 1999-0197.9254 1999-0296.0358 1999-0394.2747 1999-0493.0023 1999-0592.4836 1999-0692.7092 1999-0793.5448 1999-0894.7302 1999-0995.9588 1999-1097.107 1999-1198.1509 1999-1299.083 2000-0199.8419 2000-02100.325 2000-03100.5251 2000-04100.5131 2000-05100.308 2000-0699.9902 2000-0799.6026 2000-0899.2301 2000-0999.0611 2000-1099.298 2000-11100.0316 2000-12101.2732 2001-01102.8708 2001-02104.5911 2001-03106.0965 2001-04107.0582 2001-05107.3697 2001-06107.087 2001-07106.4193 2001-08105.6363 2001-09104.8318 2001-10103.9466 2001-12101.6774 2002-01100.3061 2002-0298.9949 2002-0397.9528 2002-0497.4153 2002-0597.5264 2002-0698.2733 2002-0799.4229 2002-08100.5781 2002-09101.4517 2002-10101.8818 2002-11101.9251 2002-12101.8153 2003-01101.8133 2003-02101.995 2003-03102.3177 2003-04102.5942 2003-05102.6121 2003-06102.3482 2003-07101.9564 2003-08101.5937 2003-09101.3293 2003-10101.2071 2003-11101.1939 2003-12101.2747 2004-01101.5424 2004-02102.096 2004-03102.9785 2004-04104.1321 2004-05105.3722 2004-06106.4093 2004-07107.0602 2004-
新建商品住宅销售价格指数的计算方法
○V房地产价格统计 报表制度 （简明版本） （2018年定期统计报表） 中华人民共与国国家统计局制定 20XX年11月 本报表制度根据《中华人民共与国统计法》得有关规定制定 《中华人民共与国统计法》第七条规定：国家机关、企业事业单位与其她 组织以及个体工商户与个人等统计调查对象，必须依照本法与国家有关规定，真实、准确、完整、及时地提供统计调查所需得资料，不得提供不真实或者不完整得统计资料，不得迟报、拒报统计资料。 《中华人民共与国统计法》第九条规定：统计机构与统计人员对在统计工作中知悉得国家秘密、商业秘密与个人信息，应当予以保密。 本制度由国家统计局负责解释。 目录 一、总说明 1 二、报表目录 3 三、调查表式4 四、主要指标解释7 五、附录8
一、总说明 （一）调查目得 为了解与掌握相关城市新建商品住宅与二手住宅销售价格及其变动情况，为做好国民经济核算与房地产市场调控工作、满足社会公众需要提供基础数据，依照《中华人民共与国统计法》规定，特制定本调查制度。 （二）调查内容 调查内容就是商品住宅销售价格、面积、金额等相关基础资料。其中新建商品住宅调查内容主要包括：住宅所在项目（楼盘）名称、项目地址、幢号、总层数、所在层数、住宅结构、建筑面积、成交总价（合同金额）、签约时间等；二手住宅调查内容主要包括：成交住宅所在小区或社区名称、位置、住宅类型、住宅所在区域、住宅所在地段、本月销售面积、本月销售金额、样本住宅上月销售单价、样本住宅本月销售单价等。 （三）调查方法 ⒈新建商品住宅销售价格得调查方法。 新建商品住宅销售价格调查为全面调查，基础数据直接采用当地房地产管理部门得网签数据。 ⒉二手住宅销售价格得调查方法。 二手住宅销售价格调查为非全面调查，采用重点调查与典型调查相结合得方法，按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合得方式收集基础数据。 为保证二手住宅销售价格调查得科学性与可靠性，在选取房地产经纪机构与二手住宅样本时遵循以下原则： ⑴选取房地产经纪机构要注重代表性。为保证调查资料得可靠性与连续性，要统筹考虑各种因素，选择规模大、实力强、营业额占当地总营业额比重较大、经营状况比较稳定得房地产经纪机构，并尽量兼顾内资、港澳台商投资、外商投资等不同注册登记类型。选取得房地产经纪机构得总营业额一般应占当地二手住宅总营业额得75%以上。房地产经纪机构应按规定内容与要求填报调查表。 ⑵选取住宅样本要兼顾不同地理位置。综合考虑住宅类型、区域、地段、结构等统计口径得一致性，保证上月、本月价格同质可比。由于存在级差地租，不同地理位置得住宅单位面积价格差异较大。在选取住宅样本时，要分区域（辖区）、分类型从上月及本月销售得住宅中分别选取销售量（套数）所占比重最（较）大、同质可比性与代表性强且交易时间最接近每月15日得一套住宅。如每月15日前、后两日均有同质可比住宅时，选取后者作为样本住宅。 （四）调查对象 房地产管理部门与房地产经纪机构等。 （五）调查范围 调查城市包括直辖市、省会城市、自治区首府城市（不含拉萨市）与计划单列市（共35个），以及唐山、秦皇岛等其她35个城市（以下简称“其她35个城市”）。调查范围为70个大中城市得市辖区，不包括县。 （六）调查组织方式 ⒈新建商品住宅基础数据。 直辖市、省会城市、自治区首府城市（不含拉萨市）、计划单列市等35个城市房地产管理部门按照《关于加强协作共同做好房地产价格统计工作得通知》（国统字〔20XX〕93号）规定得内容与时间向当地国家统计局调查总队或调查队提供自然月度基础数据。唐山、秦皇岛等其她35个城市房地产管理部门依照《关于加强协作共同做好房地产价格统计工作得通知》（国统字〔20XX〕93号）要求，向当地国家统计局调查总队或调查队提供自然月度基础数据。相关调查总队、调查队将当地房地产管理部门提供得上个自然月新建住宅交易网签数据用专用存储设备拷贝，确保数据安全，并按照统一规则进行标识。 ⒉二手住宅基础数据。
房地产价格统计数据比较与分析.
国家统计局日前公布,2009年我国70个大中城市房价同比上涨1.5%,由此引发了媒体和大众对房价统计准确性的质疑。房价究竟处于什么水平?真实性如何?这不仅会影响到广大民众置业时的判断,而且对政府准确掌握房地产市场形势以推出适时适当的调控政策、保证经济金融稳定和保障民生关系重大。公众所能了解到的房价数据主要来自政府职能部门和房地产中介公司研究部门。这两类数据所表现出来的房价有何差异呢?本文将以深圳房地产价格为样本,对这两类数据进行比较分析,并在此基础上,提出改进房地产价格统计的相关建议。 一、数据来源及区间选择 目前,除政府公布的房地产统计数据外,部分房地产研究机构和房地产中介公司亦定期进行房地产数据发布。本文选取的是影响度较大的中原地产研究中心、世联地产顾问公司两家机构发布的深圳房价数据,与统计局公布的深圳房屋销售价格指数、深圳国土管理部门公布的房地产市场数据以及深圳市房地产信息系统登记的数据进行比较。时间区间为2008年5月至2009年12月,期间深圳房价经历了由大幅下跌转向大幅上涨的剧烈变化。 二、房地产价格数据比较 房地产价格统计体系包括了房地产价格指数和房地产成交均价两种统计数据。房价指数是反映国家或区域房地产市场整体行情的一种相对数据,表现的是剥离成交结构、区域分布等因素后的纯粹价格变化。房地产成交均价是以一段时间内的总成交金额除以总成交面积计算所得的市场平均价格,其结果受成交结构变化的影响较大(如,统计期内高档楼盘入市比例较高时,则会拉动均价大幅攀升。房价指数能够描绘出房地产价格的趋势性变化,而房地产成交均价则能更直观地反映出房地产价格在不同时间段的数值上的变动。 (一房地产价格指数比较。 由于世联地产未进行房价指数统计,我们选取中原地产研发的中原领先指数与统计局的房地产销售价格指数进行比较。中原领先指数(深圳是以2004年5月的深
房地产产品标准化要点汇总
房地产产品线标准化要点汇总 1.产品线标准化的定义：指某一系列产品的具备可连锁开发的程度。 2.产品线标准化的意义：兰德咨询研究表明，当企业的产品标准化 率达到40%时，投资杠杆率可提高到1:4，开发周期可缩短15%，开发成本可降低5%，净利率可提高10%（从20%的平均净利率提高到30%）；当产品标准化率超过60%，净利率甚至可提高20%——是差异化开发模式下平均净利率的一倍。另外，推行标准化产品线开发更可从根本上降低投资风险和管控难度，提高运营效率。 3.产品线的归属层面：产品战略归属为战略体系的更高一个层面， 即战略层面，属于企业商业模式的内容之一。产品战略与市场战略和品牌战略之间总是表现出先导性特征。换言之，如果产品战略清晰了，市场战略和品牌战略等也自然明确了。 4.产品线战略高层设计：项目结构合理与否主要是要做好三个平衡： 一是不同地域或不同等级城市项目的结构平衡，二是快速周转项目和长期经营项目的结构平衡，三是高中低端项目的结构平衡。 归根到底可以汇总为一个平衡——现金流项目和利润率项目的结构平衡。这就需要企业以资金链为主线，以调整产品结构体系为切入点，不断调整优化项目结构。 5.产品标准化核心问题：要形成几条产品线，产品标准化率达到多 少。要形成几条产品线取决于企业规模和项目数量。当前，一线企业大都已形成四条以上的产品线。对于项目数量少于10个的中小企业来说，形成2条产品线还是可能的。例如，一条是中高端
商品住宅产品线，一条是商业地产产品线。其次是产品标准化率，是40%还是70%，总要设定一个明确、可行的目标。 6.产品线标准化内容：通常意义上，产品标准化所包含的四个标准， 核心标准是设计标准——只要实现一定程度上的设计标准化，营造标准（包括质量标准）、部品标准、成本标准等都可以相应地实现了。根据对三十多个一线企业产品线的研究结果，标准化程度比较高的企业的标准化率能达到80%以上，一般企业可以达到40%。 产品设计标准包括规划设计标准、建筑设计标准、装修设计标准、景观设计、形象系统设计标准。制约标准化率提高的主要因素是土地面积、周边环境，以及所在城市的自然条件等。例如，南方和北方城市的景观设计标准就不可能完全复制，而其他四个标准就相对容易复制。 7.最终形成的产品标准，包括两大标准： （1）产品技术标准CPX/T：包括设计标准、部品标准、质量标准、成本标准等 （2）开发实施标准CPX/M：包括开发计划基准、各阶段各项工作的工作标准 （一）产品技术标准CPX/T 1. 设计标准 1.1 规划设计标准 1.2 建筑设计标准（包括标准户型，标准平面组合，标准立面图）1.3 形象系统设计（包括标准化卖场设计、样板区设计、标识系统设
房地产企业标准化战略与标准化体系的建立
b 房地产企业标准化战略及标准化体系的建立 (2010-12-23 15:10:54) 转载▼”下房地产企业的共识和热点话题。”无疑是“后暴利时代“强化内功的具体举措上，不同梯次企业却表现出不同的发展思想和行动方向：强化内功”目前，在“而第从今年初开始，一线房地产企业都几乎同时启动了标准化战略及标准化体系建立工作，二、第三梯队企业依然以传统的四大块为主（战略规划、组织管控描述、项目管理体系、人——这恰恰应和了不同类型企业在管理提升方面的不同诉求。力资源管理）大多数房地产企业已经开始自觉地寻求企业发展随着对发展模式的反思，近一、两年来，模式的转变，并且主要表现在四个方面：由机会导向转变为基于市场、客户细分和企业自身资源、能力的战略导向； 1.由做项目转变为做企业（以忙碌于工程、营销等项目开发行为转变为资本运营、品牌价 2. 值、企业管理等企业发展行为）；由关注规模指标（如何做大）转变为重点关注相对指标（如何做强、做优）； 3.营销竞争力转变为重点提高企业的整体盈利能力及规模开发能力和由提高产品竞争力、 4. 快速开发能力。其工作重点主要管理模式等，表现在具体行动上，鉴于一线企业都基本确定了战略规划、 为主，例如构建标准化体系、风险预警与控制、应急预案管理等高端、前沿”“重点突破是以而大多数中小企业依然停留在套用标杆”为主；第二、第三梯队企业还是以“全面提升问题；甚至因为得到一套咨询机构以提供的标杆企业的流程体”，企业开发和管理模式的“模仿阶段缺乏独立思考能力和前瞻能力而没有深入、独立地思考自己到底需要什么。系而沾沾自喜，，例如在对标准化的认识上。“短板”始终是一些分中小房地产企业的、绿城等企业就已经100 事实上，标准化并非一个新鲜的概念。早在几年前，万科、阳光开发尝试复制、连锁开发的标准化之路了。大多是基于控制开发成本包括万科在内的几乎所有一线企业在初尝标准化开发时， 但是，更没有基于标准化战略而构建企业而以推行产品标准化为主，而没有提升到企业战略高度，全面的标准化体系，包括产品标准化、流程标准化、技术标准化、合约标准化和输入、输出成果的标准化，等等。 一、基于企业差异性的标准化战略（一）寻找共性战略下的大不同 中国房地产业的不成熟主要表现在两个方面： 产业发展的长效机制是指基可以保障产业稳定健康发展的产业规划和长效机制。一是没有完也就是健全、于产业中长期发展战略的、能够保障产业稳定健康发展的长效的法制体系，完善的产业政策应包括产业中长期发展战略和相或者是长效制度安排。善的产业制度环境，应的制度体系，其中制度体系包括但不限于法律、法规、政策、标准等各层级制度，应涉及一级、二级、三级等各级市场，应兼顾政府、产业法人单位、消费者等各类市场主体和利益b b 更正是因为没有产业规划和长效机制，所以才导致政策松紧无度，市场冷热不均，相关者。难以有效对冲经济波动所引发的市场波动，甚至成为诱发经济波动的主要因素之一。许多房企走二是企业缺乏可以保障企业稳定健康发展的战略规划和长效机制。长期以来，
房地产标准化参考
地产企业标准化战略及标准化体系的建立 (2010-12-23 15:10:54) 转载▼ 标签： 分类：有关地产 房地产战 略咨询 标准化战 略 标准化体 系 “强化内功”无疑是“后暴利时代”下房地产企业的共识和热点话题。 目前，在“强化内功”的具体举措上，不同梯次企业却表现出不同的发展思想和行动方向：从今年初开始，一线房地产企业都几乎同时启动了标准化战略及标准化体系建立工作，而第二、第三梯队企业依然以传统的四大块为主（战略规划、组织管控描述、项目管理体系、人力资源管理）——这恰恰应和了不同类型企业在管理提升方面的不同诉求。 近一、两年来，随着对发展模式的反思，大多数房地产企业已经开始自觉地寻求企业发展模式的转变，并且主要表现在四个方面： 1.由机会导向转变为基于市场、客户细分和企业自身资源、能力的战略导向； 2.由做项目转变为做企业（以忙碌于工程、营销等项目开发行为转变为资本运营、品牌价值、企业管理等企业发展行为）；
3.由关注规模指标（如何做大）转变为重点关注相对指标（如何做强、做优）； 4.由提高产品竞争力、营销竞争力转变为重点提高企业的整体盈利能力及规模开发能力和快速开发能力。 表现在具体行动上，鉴于一线企业都基本确定了战略规划、管理模式等，其工作重点主要是以“重点突破”为主，例如构建标准化体系、风险预警与控制、应急预案管理等高端、前沿问题；第二、第三梯队企业还是以“全面提升”为主；而大多数中小企业依然停留在套用标杆企业开发和管理模式的“模仿阶段”，甚至 因为得到一套咨询机构以提供的标杆企业的流程体系而沾沾自喜，而没有深入、独立地思考自己到底需要什么。缺乏独立思考能力和前瞻能力始终是一些分中小 房地产企业的“短板”，例如在对标准化的认识上。 事实上，标准化并非一个新鲜的概念。早在几年前，万科、阳光100、绿城等企业就已经开发尝试复制、连锁开发的标准化之路了。 但是，包括万科在内的几乎所有一线企业在初尝标准化开发时，大多是 基于控制开发成本而以推行产品标准化为主，而没有提升到企业战略高度，更没有基于标准化战略而构建企业全面的标准化体系，包括产品标准化、流程标准化、技术标准化、合约标准化和输入、输出成果的标准化，等等。 一、基于企业差异性的标准化战略 （一）寻找共性战略下的大不同 中国房地产业的不成熟主要表现在两个方面： 一是没有可以保障产业稳定健康发展的产业规划和长效机制。产业发展 的长效机制是指基于产业中长期发展战略的、能够保障产业稳定健康发展的长效的法制体系，也就是健全、完善的产业制度环境，或者是长效制度安排。完善的