山东东营市商业市场调研
山东︱东营︱商业市场研究书
易铺中国·北京赛睿
2011年9月25日
目录 Contents
一、东营市宏观经济环境分析
二、东营市商业发展规划
1.东营商业现状
2.东营市商业布局特点
3.商业发展空间预测
三、东营市重点商圈典型性商业调研分析
四、未来商业地产供应量分析
五、区域消费行为调查研究分析
六、商户问卷调查分析
七、项目立地条件SWOT及定性定量分析
八、项目商业定位建议
一、东营市经济环境分析
1、东营市概况
1)因驻军而得名。东营市位于山东北部黄河三角洲地区，唐太宗东征时，曾在此安营扎寨，设东营、西营而得名。
2)因油田而建市——油城。1961年4月，华北石油勘探处在原广饶县辛店公社东营村附近打成第一口勘探井—
—华八井，从此，拉开华北胜利油田会战的序幕。随着石油勘探开发会战的深入发展，东营村一带逐步形成由会战指挥部和一些二级单位机关及后勤单位组成的矿区城镇，人们称之为“基地”。为适应胜利油田发展和开发建设黄河三角洲的需要，1982年国务院规划原惠民地区的垦利、利津2县，广饶县的4个公社，沾化县的4个公社，博兴县的1个公社和3个大队，成立省辖地级东营市。83年广饶县划归东营市、东营市委、市政府正式挂牌办公。此后多次进行乡镇规模调整，撤、并了一些乡镇。至2005年底，东营市辖东营、河口2个区，广饶、利津、垦利3个县，20个镇、16个乡、9个街道办事处，1762个村民委员会。
3)因位置而受亲睐——黄河入海口。东营属于黄河三角洲中心城市，也是黄河入海口的地方，东、北临渤海，西与滨
州市毗邻，南与淄博市、潍坊市接壤。南北最大纵距123公里，东西最大横距74公里，总面积7923平方公里。东营距离潍坊约70公里，距离青岛约260公里，距离济南约210公里，距离天津约250公里。
4)湿地之城、生态之城。由于东营地处盐碱地，建市初期曾被称为“没有树的城市”，多风、少绿、盐碱、荒凉，但经
过30多年的努力，截止2010年底，东营城市建成区绿地率达到35.98%，绿化覆盖率为38.57%。开拓出河口湿地自然保护区和国家级示范保护区。
5)立体交通——“三路两港一场”构建海陆空立体交通。
东营公路密度达到101.1公里/百平方公里，形成了以胜利黄河大桥、利津黄河大桥、东营黄河大桥为枢纽，以东青高速、东港高速、荣乌高速、河辛路、新海路、潍高路等“七纵七横”14条干线公路为骨架的公路网络。已经成为环渤海地区的交通要冲，是连接胶东半岛和京津唐经济区的重要陆上通道。
?三路：黄大铁路（北接河北省黄骅市，途经东营，与大莱龙铁路相连，形成向东至烟台，向北至京津方向的铁路
大通道）、德龙烟铁路（西接京沪铁路德州站，东至烟台与烟大轮渡相连，是鲁北地区城市间旅客运输的主要通道）、荣乌高速公路。
?两港：东营港（位于黄河入海口以北50公里处，吞吐能力达到5000万吨）、广利中心渔港（国家一级渔港）?一场：东营永安机场（始建于84年，01年改建成4C级机场，08年扩建为4D级，可满足年100万人次的客流吞
吐。目前开通航线有重庆―东营―大连航线，东营—北京、东营——上海正在申请复航）
2、 东营城市发展规划
1) 集“蓝黄”两大国家级战略宠爱于一身。山东半岛蓝色经济区与黄河三角洲高效生态经济区在东营融合，让东营找
到了利用国家战略开启发展引擎的“金钥匙”，目标成为山东半岛都市群的增长极，黄河三角洲的区域性中心。
《黄河三角洲高效生态经济区发展规划》于2009年11月23日正式批复，这标志着黄河三角洲地区的发展上升为国家战略，成为国家
区域协调发展战略的重要组成部分。黄河三角洲位于渤海南部黄河入海口沿岸地区，包括山东省的东营、滨州和潍坊、德州、淄博、烟台市的部分地区，共涉及19个县(市、区)，总面积2.65万平方公里，占全省六分之一，总人口约985万人。
黄河三角洲高效生态经济区的战略定位：建设全国重要的高效生态经济示范区、特色产业基地、后备土地资源开发区和环渤海地区重要的增长区域。到2015年，基本形成经济社会发展与资源环境承载力相适应的高效生态经济发展新模式；到2020年，率先建成经济
东营
东营
繁荣、环境优美、生活富裕的国家级高效生态经济区。
山东半岛蓝色经济区：09年由胡总书记提出，11年正式批复，作为环渤海经济圈的重要组成部分之一，山东半岛蓝色经济区包括9大核心区，分为主体区和核心区，其中主体区为沿海36个县市区的陆域及毗邻海域。山东半岛蓝色经济区的核心区，为9个集中集约用海区，分别是：丁字湾海上新城、潍坊海上新城、海州湾重化工业集聚区、前岛机械制造业集聚区、龙口湾海洋装备制造业集聚区、滨州海洋化工业集聚区、董家口海洋高新科技产业集聚区、莱州海洋新能源产业集聚区、东营石油产业集聚区。9大核心区总投资约1.4万亿元。其战略定位是：黄河流域出海大通道经济引擎、环渤海经济圈南部隆起带、贯通东北老工业基地与长三角经济区的枢纽、中日韩自由贸易先行区
2)“一带、一轴、两级、三城、六区、十园”的总体发展战略。
?一带：以东营港、广利港两大港口为支撑，以东营经济技术开发区和各县区特色产业园区为节点，沿412.67公里海岸
线，重点打造北起河口顺江沟、南至广饶小清河的黄河三角洲蓝色经济带，
?一轴：以境内138公里黄河段为轴线，以黄河三角洲国家级自然保护区为核心，以保护黄河流域生态环境为出发点，
形成黄河两岸开发保护轴。
?两级：南部经济增长极（以东营经济技术开发区为核心，打造黄河三角洲高端产业集聚区）、北部经济增长极（以东营
港及东营港区为核心，建设具有国际先进水平的海洋产业集聚区）。
?三城：中心城区、滨海新城、东港新城。
?六区：东营港临港产业区、生态旅游区、生态高效农业区、高端产业区、黄河水城服务业聚集区、广利港临港产业区。
?十园：广饶经济开发区、大王经济开发区、胜利工业园、广饶滨海新区、垦利经济开发区、胜坨精细化工园、河口经
济开发区、河口蓝色经济开发区、利津经济开发区、利北滨海经济区。
3)中心城区总体规划：“一城两片，中心集聚；一带四轴，生态渗透”。
?中心城规划用地范围：东起东八路及溢洪河，西至东营区界及西六路，南起南外环路及东营南站，北至东营区行
政区界（含垦利县境内胜北社区及机场西侧部分用地范围）。
?“一城两片”指中心城以紧凑、集约发展为目标，将原东城片区与西城片区作为一个整体城区进行统一布局，统
筹管理、安排各项公共设施，改变双城的布局形态，推进东、西城的一体化发展，实现集中、高效的结构性战略目标。
?“中心集聚”指以新中心区建设为带动，形成城市公共核心脊梁，引导城市公共职能的集聚，整体提升中心城区
的辐射带动作用。
?“一带四轴”指以庐山路为纽带，形成中心区北连垦利、南抵东营南站的城市公共职能带；同时围绕东二路、西
四路形成两条南北向城市拓展轴；依托北二路、黄河路形成两条东西向城市联系轴，加强城市东、西之间的功能联系。
?“生态渗透”指规划依托城市南部的森林公园、东部的辛安水库、及规划的中心湿地涵养区等生态核心区，组织
多条生态隔离带，形成与城市空间交融、渗透的生态空间结构。
4) “一横两纵”的城市快速路和“六横九纵”的主干路网构建出城市交通机理。
? “一横两纵”城市快速路系统：黄河路作为东西向城市快速路，西一路与杭州路为南北向快速路。 ? 六横东西向主干路：德州路、潍坊路、北二路、北一路、南一路、南二路。
森林公园
生态生活区
西城
核心区 东城 片区
经济技术开发区
胜利工业园
本案 一体化融
合中心聚
集区区
九纵南北向主干路：西六路、西五路、西四路、西二路、庐山路、东二路、东三路、东六路、湖州路。
3、 东营市人口特点分析
潍坊路 北一路 德州路
黄河路
北二路 南二路
南一路
华山路西一路西四路
东二路
1)宏观人口环境调查
2)
?全市常住人口中共有家庭户67.91万户，家庭户人口为189.25万人，占总人口的92.98%，平均家庭户规模为2.79
人，比2000年的3.73人减少了0.94人。
?全市常住人口中，0-14岁的人口为 31.69万人，占15.57 %，15-64岁的人口为153.70万人，占75.52%；65岁
及以上的人口为18.14万人，占8.91%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降了4.26个百分点，15-64岁人口比重上升了1.78个百分点，65岁及以上人口的比重上升了2.54个百分点。
?东营属于一个移民城市，以油田职工为主，而油田职工来自全国各地，因此东营普通话比较流行。1984～1997年，
全区共迁入254466人，目前油田职工将近40多万人。
4、东营市消费力分析
1）2010年城乡居民收入稳定增长。
?全年城市居民人均总收入27082元，比上年增长12.8%，其中人均可支配收入23796元，增长11.7%。【备注参考
全国城镇居民人均总收入为21033元，北京29073元】
?在城市居民人均总收入中，工资性收入19696元，增长12.5%；经营净收入1946元，增长23.6%；财产性收入548
元，增长24.5%；转移性收入4893元，增长8.7%。
?城市居民人均消费性支出14744元，增长8.4%，其中食品支出4183元，增长2.4%，城市居民恩格尔系数28.4%。
?人均现住房建筑面积33.24平方米。房地产刚性居住需求低，投资性比例高、空置率高。
2）消费市场稳中趋旺。
3
4）餐饮、娱乐、酒店发展很快。东营五星级酒店有2家（蓝海国际大饭店、东胜大厦）
5）私家车保有量高。全市私家车约32万辆，百户城市居民拥有家用汽车28辆
5、东营市2010年经济运行情况
1)2010年经济平稳较快增长
2)
?规模以上工业完成总产值6235.65亿元，比上年增长23.3%，其中地方工业总产值5246.91亿元，增长27.6%。?在规模以上工业企业中,轻工业增加值238.39亿元，增长13.4%；重工业增加值1496.98亿元，增长14.4%。
?全市规模以上工业主营业务收入6113.86亿元，增长39.4%；利润722.07亿元，增长49.7%。
3)投资总量持续扩张、结构进一步优化
4)
?实现财政总收入395.55亿元，比上年增长32.1%；其中地方财政收入104.88亿元，增长29.7%。
?全市国地两税收入311.23亿元，增长30.7%。其中，国税227.82亿元，增长32.5%；地税83.41亿元，增长26.1%。
?全市财政支出142.07亿元，增长35.0%。其中，文化体育支出1.59亿元，增长57.6%；社会保障和就业支出9.26
亿元，增长40.5%；环境保护支出3.59亿元，增长61.8%。
二、东营市商业发展规划
1、商业现状及问题
1)东营商贸流通业发展成绩与特点
?发展速度不断加快、总体规模不断扩大。全市已注册登记的各类商贸流通企业28212家，中心城各类商贸流
通企业经营网点6276个，户籍常住人口千人拥有网点13.9个, 1000平方米以上的网点70个，1万平方米以
上的网点13个；网点总营业面积52万平方米，人均拥有营业面积1.15平方米。各类商品交易市场59处，
其中，大型专业批发市场27处，总营业面积81.2万平方米。
?对经济社会发展的拉动作用逐步增强。2005年到2010年，流通业实现增加值从52.21亿元增长到166.17亿
元，年均增长26.1%；流通业增加值占GDP的比重达到7.03%。
?流通现代化水平稳步提高。全市162家限额以上有店铺零售贸易企业中9家大型百货店实现零售额37.62亿
元，占零售行业零售额的26.0%；超市和大型超市15家，实现零售额8.90亿元，占零售行业零售额的6.2%；
专业店70家，专卖店49家，占零售行业零售额的62.5%。
?商业领域对外开放取得新进展。外地大型知名流通企业也纷纷看好东营市场，银座、振华、乐天玛特、乐购
纷纷在东营攻地掠城，肯德基、麦当劳等国际知名餐饮企业相继落户东营。
?政府对商贸流通经济的重视程度不断提高。市政府相继出台了一系列促进商贸流通经济加快发展的政策，并
把商贸流通经济等现代服务业摆上优先发展位置，不断加大推动落实力度。
2)东营商业发展存在的问题
?本土传统商业市场竞争力弱，普遍经营业绩差，市场份额在退减。
?东营第二产业独大形成了商业制约因素。东营对于二产的依赖大大的削弱了东营的整体竞争能力，同时极力的打
压了三产的发展，最终致使东营三产的定位一直较低。
?新型流通业态发展水平不高，组织化程度低。中心城区传统业态仍占主流，大而全、小而全、千店一面、业态重
复，现代物流尚处于起步阶段，主要以传统百货、临街铺面为主，SHOPPING MALL、大型购物中心、城市综合体、特色街区等新兴业态比较少。
?流通产业“散、小、弱”的问题突出。缺乏辐射带动力强、品牌影响大、具有较强竞争力的大型支柱型龙头企业。
?整体趋于饱和，租金普遍较低。东营中心城区大型商业网点现有20多家，算上未来1-2年入市的预期接近30家，
目前中心城区人均商业面积为1.15平米，商业总量已趋于饱和。商业整体租金水平较低，核心商圈临街商铺租金水平在8-10元/平米/天，而其他社区底商租金水平基本在1-1.8元/平米/天。
?商业网点布局不合理、低水平竞争加剧。中心城区西城商业网点集中在济南路与西四路，万平以上商业网点13
个，总面积达35万平米，交通拥堵、建筑设施差、低水平竞争加剧，秩序比较混乱，效益下降，金大地、良友、新世纪、西单、东单等多处经营设施关门歇业或难以启动。东城区主要集中在东三路，商业网点营业面积达17万平米。然而城市又是松散型东西向发展，商业又过于集中，导致商业网点布局严重不合理。
2、中心城区商业布局特点
1)从规划布局来看，呈现“一主一次、哑铃结构、两级发展”特点。
?市级商业中心【济南路商圈】：在西四路至西二路、北一路至淄博路区域，用地面积230公顷，已形成市级商业中
心区。区域云集了高中低档的商业设施，服务范围为超广域、消费者首选的东营现代化市级商业中心。 ? 市级（次）商业中心【东三路商圈】：在北一路至府前街、东二路至胶州路，规划用地面积220公顷。以商业商务结合、新型业态为主，特色鲜明、功能完善，档次高、中西文化交融、现代气息浓厚的市级(次)商业中心。
2) 从商圈细分来看，五大商圈已渐成形。
? 济南路与西四路商圈。【东营最繁华的商业中心】
市级商业中心 济南路商圈
市（次）级商业
中心 东三路商圈
本案
规划中的CBD
东营
商贸园
油田集中居住区
未来生态居住区
4S 店 聚集区
4S 店
聚集区
以济南路、西四路、商河路、宾平路为核心，云集了利群购物中心、百货大楼、商业大厦、供销商厦、国美电器、光明家居、友谊服装城、天河购物广场、小商品城、韩国城、新大购物、时尚莱迪等10多个商业网点组成。
经营档次高中低档皆有，利群为中高档品牌购物中心，百货大楼为中低档品牌服饰商场，其余为中低档散货服装、百货。
济南路两侧和商河路两侧构成均为为沿街门头房，沿街门市房主要分为通讯、金融、饰品百货、服务业、保健品行业、餐饮业、眼镜、童装、电器、家纺、鞋、服装、音像等13大类组成。档次为从中高档品牌，一直到低档杂货齐全。
从百货大楼到振华商厦济南路南侧门市租金为最贵，从3元/平米/天－27元/平米/天不等，平均15元/平米/天；西三路到西二路价格稍低3－10元/平米/天。尚河路租金为2.2元/平米/天-13元/平米/天。
商圈竞争激烈，交通拥堵，已趋于饱和。
济南路与西二路商圈：【西城第二购物商圈】以银座、振华、乐天玛特为主，主要商业模式是购物中心形式（超市+百货+餐饮+影院娱乐），该商圈借助银座的影响力，已成为东营周边及社会中高人群购物的首选地，周末已停车困难，交通拥堵。
西三路与济南路商圈：这一商圈有胜大中心超市，向北则有银座二店。两家店分列该商圈的南北两端，其中还分布
着大商电器、三联家电、阳光数码城、天成恒信数码广场、百祥数码城等商家，使得这个商圈成为东营的“硅谷”，成为人们购买数码、家电产品的首选区域。