中国住房金融存在的主要风险及防范措施

中国住房金融存在的主要风险及防范措施

摘要：随着十八届三中全会《决定》在关于推进城市建设管理创新中提出“研究建立住宅政策性金融机构”，我国完善的住房金融体系将逐步构建。自20 世纪以来，中国住房金融经历了从无到有、再到相对完善的发展过程，尤其近年来随着国内房地产市场持续上扬而快速发展。与此同时，中国房价过快上涨导致房地产市场呈现“泡沫化”趋势，使住房金融风险不断累积。从世界经验来看，大多数经济危机都与房地产泡沫和住房金融危机有关，美国次贷危机便是其中典型案例。因此，研究中国住房金融风险问题具有重要意义。

一、我国住房金融存在的主要风险

（一）房地产泡沫是住房金融首要风险

房地产泡沫增加了房地产业风险，而房价下跌时的信贷违约将风险转移到住房金融领域。目前，中国住房销售价格和租赁价格连续多年持续上涨，整体价格水平居于过高位置，脱离了住房自身真实价值。以国际通行的房价收入比来衡量，2012 年中国城镇房价与居民年收入之比为12.07，一线城市房价收入比甚至高达25.25，远超国际上3-6 倍的合理水平，从而增加了住房产业和住房金融的风险。首先，房

价泡沫破裂将会导致个人住房抵押贷款的大面积违约。

虽然，目前中国实施限购政策和贷款政策，比较有效地控制了个人信贷风险，但是如果房屋价格下跌过多，住房抵押贷款违约情况就会增多，这样就增加了商业银行面临的风险，美国次贷危机就是一个典型教训。其次，房价泡沫破裂也会带来房地产企业的信用风险，这是目前金融机构面临的最大住房金融风险。由于中国房地产开发资金中银行信贷资金所占的比重过高，据统计，房地产企业开发资金来源中直接和间接来自银行贷款的比重至少要占到60%以上，这意味着银行与房地产企业高度关联，如果房地产企业因为房地产泡沫破裂而导致住房滞销，则很有可能停止向银行偿还房地产开发贷款，因此银行也将在房地产泡沫破裂中遭受巨额损失，银行等金融机构承担较高风险。最后，房价泡沫破裂也会带来房地产相关产业的信用风险。房地产业的上下游相关产业较多，产业链较长，是中国一项重要支柱产业，房地产业出现风险将毫无疑问地传导给钢铁、水泥、建材等相关产业，如果这些企业行业出现问题并贷款违约，也会导致金融机构承担较大风险，房地产业风险通过这一间接作用机制仍能导致住房金融风险。总之，房地产泡沫破裂将会影响相当比例的银行资产。

（二）金融机构自身存在经营风险

住房金融业务自身特征和金融机构经营时的不确定性

也带来一定金融风险。首先，商业银行个人住房抵押贷款业务审核不严会带来未知风险。一方面，在房价持续上涨时商业银行普遍放松了对贷款者的资质审查，部分银行为了自身短期效益，违规放宽了个人住房按揭贷款者市场准入；另一方面，信用体系缺失、借贷者信息不真实、各银行信息不共享等问题使商业银行不能有效识别并控制个人住房抵押贷款风险。上述因素将会成为房价下跌时首要的风险来源，美国次贷危机就有类似的教训。其次，“假按揭”和提前还贷等现象也会带来风险。所谓“假按揭”就是利用特定关系人与房地产企业签订的虚假个人住房抵押贷款合同，套取银行的信贷资金，以满足开发企业自身的资金需要。由于这一过程存在严重的信息不对称，房地产开发企业作为真实的贷款资金使用者却不受贷款合同约束，通过提前变现获得利润的同时却将风险全部转移给金融机构。“假按揭”也是一种严重扰乱住房金融秩序的违法行为。提前还贷就是购房者在住房抵押贷款到期前提前偿还剩余贷款，提前还贷尤其大规模的提前还贷，将会减少银行的利息收入，加大银行经营和再投资的风险，这种风险在加息预期强烈和居民偿付能力提升时更为明显。再次，中国住房金融机构以吸收存款为主要资金来源，缺乏国外住房金融机构常用的贷款支持债券等证券化的房地产融资方式，难以吸引大量的信托投资基金和养老基金，不利于分散风险和增加抵押贷款的流动性。最后，预

售制度下期房所占比例过高导致金融机构的短期流动性压力。尽管预售制度使房地产企业尽早收回建设资金，加速了房地产企业的资金周转和降低财务成本，但是，房地产企业通过住房按揭贷款把开发风险转移到银行和消费者。同时，预售制度下房地产企业与购房者之间交易的不确定性，容易侵害购房者的合法权益，在出现购房纠纷时贷款人很容易降低还款意愿，从而使银行承担较大违约风险。

（三）中国住房金融缺少风险分散和风险转移机制

首先，中国住房金融二级市场没有建立起来。开展住房抵押贷款业务的银行如果不能在二级市场上筹资和分散风险，当遇到流动性困难时只能高成本筹资或压缩其它资产，从而累积了大量风险。同时，缺少住房金融二级市场也制约了住房金融市场的发育，影响银行聚集资金和向中低收入家庭发放比较优惠的住房贷款，限制了住房金融的重要作用。其次，中国住房融资以间接融资为主，缺乏完善的直接融资机制。根据人民银行《2011 年金融机构贷款投向统计报告》，2011 年全国金融机构人民币房地产贷款余额10.73 万亿元，全年增量占同期各项贷款增量的17.5%，银行贷款仍是住房开发融资的主要渠道。房地产企业较少通过证券市场筹集资金。目前，中国约3500 家房地产开发企业，而通过市场直接融资的约为130 家，仅占房地产企业的0.4%，且多是1994 年前上市或借壳上市的。这种住房开发融资格局不

利于分散和转移住房金融风险。最后，缺少政策性的住房贷款担保机制。中国商业银行在缺少分散和转移风险机制的情况下，办理住房贷款时除要求贷款人以所购房产抵押外还要求贷款人单位或其他第三方进行担保，这种过高的担保条件使很多潜在的住房贷款申请人不能获得银行信贷支持。因为中国政府主要通过建设经适房和廉租房，来满足中低收入群体的住房需求，所以较少通过政策性担保机构为低偿付能力群体提供支持，风险集中在商业银行和借款人，依托住房金融体系分散和转移风险的作用有限。

二、中国住房金融风险防范措施

防范中国住房金融中存在的各种风险，从根本上看要加强对房地产业的宏观调控，防止房地产“泡沫化”，从而消除住房金融危机的主要来源。此外，从住房金融领域来看，可以考虑采取如下策略和措施：