第二十三章 居间合同

第二十三章居间合同

第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同

第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。

第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

【补充1】

房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与

格式条款，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件）但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

【补充2】房屋中介公司未尽到必要的审核和注意义务，未能发现房屋买卖合同的一方提供的相关材料存在重大瑕疵，由此导致买房人遭受欺诈蒙受损失的，中介公司应如何承担责任？

裁判理由：在房屋买卖居间活动中，中介公司(居间人)对于受托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务，注重审查核实与交易相关的主体身份、房产权属、委托代理、信用资信等证明材料的真实性。中介公司因未尽必要的注意义务而未能发现一方提供的相关材料存在重大瑕疵、缺陷，由此使另一方受欺诈遭受损失的，应根据其过错程度在相应的范围内承担赔偿责任。

【补充3】网络合同中，提供交易的网站与交易双方之间是否构成居间合同？

裁判要旨：在网络交易中，提供交易平台的网站与交易双方之间构成居间合同关系，网站应当履行合同法所规定的居间人的义务，如违反应当承担相应的法律责任。

【补充4】房屋买卖双方仅签署《房地产买卖居间协议》，由买卖双方原因（非中介过错）致房屋买卖合同无法签署的，中介方是否有权依居间协议的约定，合同解除后，违约方须支付房屋总价款的违约金？

根据上海法院已生效之《民事判决书》（例：【（2015）沪二中民二（民）终字第2150号】），买卖双方与中介签署的三方居间协议真实、合法、有效，各方均应当全面履行，由买卖双方的原因致居间协议未能继续履行的，违约方应当承担违约责任，中介公司依法有权要求违约方向其支付违约金。

【补充5】已签署正式《房屋买卖合同》，但合同由买卖双方原因而未能继续履行，房屋买卖双方签署《房地产买卖居间协议》，协议约定《房屋买卖合同》成立则表明中介公司居间成功，买卖双方各按总房价款的XX%支付佣金，买方另签署《佣金确认书》，确认应支付佣金数额。此后，由买方原因，买卖双方协商解除《房屋买卖合同》，中介公司是否有权依据《居间协议》及《佣金确认书》向买方主张全部佣金费用？

根据上海法院已生效之《民事判决书》（例：【（2016）沪0113民初530号】），法院认为居间协议系三方真实意思表示，合法有效，对于居间成功的标准有约定的，按约定，中介公司有权要求应付款方支付佣金。鉴于中介公司未实际提供房地产过户等后续服务，法院酌情确认佣金金额。

【补充6】由居间方过错致《房屋买卖合同》无法履行的

中介公司在房屋产权人未全部到场情况下，即安排购房者与部分产权人签署《房地产买卖合同》，由于未签署产权人拒绝追认，致房屋买卖合同无法继续履行，买卖双方就合同解除协商一致后，中介公司有否权利主张佣金支付？

根据上海法院已生效之《民事判决书》（例：【（2016）沪0115民初3983】），法院认为，购房者目的是要购买涉案房屋，需要所有产权人签署合同，而中介公司居间签订的合同因产权人不全致不能履行，购房者不得不解除与部分产权人签订的房地产买卖合同，中介公司的居间工作无法让购房者达到购买涉案房屋的目的，对购房者而言具重大瑕疵，中介公司要求购房者支付佣金不合理。结合其他协议约定，法院最终驳回中介公司诉讼请求。【目前，司法实践基本将《房屋买卖合同》的签署作为居间成立的标志，后续过户服务等

只是居间的附随义务，并不影响居间服务的成立。至于佣金支付的标准，则会因为完成阶段的不同而有所差异，以下比例只是个人的归纳总结，每个案都会因为案情不同，请求金额数额不同而有所差异：

当然，若系中介公司履约过程中重大瑕疵而致买卖双方无法履行《房屋买卖合同》的，中介公司无权获得佣金。】

【补充7】王某（卖方）与李某（买方）、中介公司三方签订了《房屋居间合同》，约定1个月后支付首付款、双方签订正式房屋买卖合同，并支付人民币10万元定金。后因房屋价格上涨等原因，王某提出以双倍返还定金解除《房屋居间合同》，但李某不同意解除，要求继续履行合同。

根据《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第五条（2005年12月16日）的规定，当事人已就房屋买卖事宜达成了具体约定，但未签订《上海市房地产买卖合同》示范文本，如双方并未明确约定以签订《上海市房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件的，而双方已经签订的协议书具备了房屋买卖合同的主要内容，应视为买卖合同成立，并认定合同有效。

王某提出以双倍返还定金解除《房屋居间合同》是否符合合同约定，取决于合同中的定金性质。关于定金的类型，学理上有立约定金、成约定金、证约定金、解约定金与违约定金之分。《担保法》第89条规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《合同法》第115条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵做价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。”上述规定显然是对违约定金的规定，即违约定金是一种法定的定金。同时，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十七条规定，“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可

以双倍返还定金为代价而解除主合同。”，即以丧失定金为代价或者双倍返还定金为代价而解除主合同，是以合同有明确的约定为前提条件的，所以，解约定金应属约定定金即只有在合同约定情况下才存在。一般而言，如果当事人在合同中没有特别指明定金类型，应当认为当事人约定的定金为违约定金。解约定金的设立必须在合同中作出明确规定，否则只能对合同设立的定金解释为违约定金，因为从当事人订立合同的目的来看，是希望通过设置定金制度来保障合同的顺利履行，并非通过支付一笔定金获得解除合同的权利。

本案中，在《房屋居间合同》中规定定金条款时，如果并没有明确规定在双倍返还定金以后可以享有解除合同的权利，则合同规定的定金并非解约定金，只能理解为违约定金，既然是违约定金，那么王某不得以双倍返还定金作为其解除合同的代价，所以《房屋居间合同》不能解除，而应该继续履行