代建工作流程

四、项目前期管理

（一）项目前期管理工作的目标

1、项目前期各项工作做到有计划、有效率，严格按照总进度计划完成各项工作，确保整个项目的进度。

2、做好与项目参建单位和政府相关职能部门之间的协调工作，及时掌控项目前期可能出现的各种影响工程实施的因素，做到早发现、早处理。

（二）项目前期管理工作的内容

1、组织编写制定本工程的工程项目管理实施方案及其各项规章制度，经委托人审核批准后负责组织实施。

2、负责组织实施完成委托人决定的有关本工程项目管理的各项任务，按照工程标准及其工程项目管理控制目标。

3、审核施工单位的编制的施工组织设计，提出合理化建议，上报委托人审定并负责指导组织落实，工程正式开工前检查施工单位的各项施工准备工作。

4、负责完善本工程项目现场的“三通一平”（即水通、电通、路通、场地平整）以及外部配套工程的技术施工管理工作。

5、应协助委托人及招标代理机构完成工程施工、材料设备等的招投标工作。

6、负责办理项目建设有关的批文、证照及相关手续，主要包括市政、煤气、排水、排污、交通、消防、供水、供电、环保等。

7、调查和考察工程的地质、水文与气象等现场条件和周围环境、材料堆放地范围、进入现场方法以及可能需要的设施等方面的情况，根据这些因素对工程的影响和可能产生的风险、意外事故、不可预见损失以及其他情况进行充分的评估并做好积极的防范措施以确保工程的顺利进行。

8、负责向有关部门办理工程报建、开工申请手续。

五、项目监理、勘查、设计管理

（一）勘查单位的选定

勘探和设计单位选定：本项目地处红谷滩中心区，从以往项目地勘成果来看，本区地质构造较为稳定。地勘设计单位由委托方和受托方共同考察实力较强并在红谷滩有业绩的单位后，择优选定。本项目属公共建筑，又处核心地段，设计单位最好选择省内外有实力的单位，通过方案竞赛，请市艺术委员会和有关专家评定后确定。

（二）监理单位的确定

负责项目建筑工程质量的监理单位，由委托方选择确定，并于项目开工建设前，由监理单位与委托方和受委托方共同签订建筑工程监理合同，由受委托方对监理方工作进行全程管理。

（三）设计管理

1、设计单位的确定，协助委托方先从同济设计院、深圳市建筑设计研究总院、上海现代建筑设计（集团）有限公司、清华建筑设计研究院、中国瑞林、东华设计院、江西省设计总院等知名设计院中甄选3-5家设计院，再通过方案比选和类

似业绩综合评价确定最终设计单位（方案比选产生的费用由中标设计单位承担）。

2、设计方面的质量控制

设计质量具有直接效用质量和间接效用质量的双重属性。直接效用质量目标是指设计文件(包括图纸和说明书）应满足的质量要求，其中最关键的是设计是否符合国家有关设计规范、是否满足委托人要求，各阶段设计是否达到规定的设计深度，各专业设计内容是否符合施工安装的实际要求。间接效用质量目标是指以设计文件所体现的最终建筑产品质量：通过设计和施工的共同努力，使项目建设成为使用合理、功能齐全、结构可靠、经济合理、环境协调，具有高水平的项目。设计质量控制中，项目管理各专业工程人员应在透彻掌握委托人要求的基础上，花大量时间详细地阅读图纸，分析图纸，

以便发现问题，提出问题。对重要的细节问题和关键问题，必要时组织专家论证。设计阶段质量控制主要任务是：

2.1确定项目设计要求和标准，参与分析和评估项目使用功能、面积分配、建筑设计标准等问题；

2.2研究设计图纸，发现图纸中的问题，及时向设计单位提出；

2.3审核各设计阶段的设计图纸(含说明）是否符合国家有关设计规范、有关设计规定要求和标准，并根据需要提出修改意见；

2.4在设计进展过程中，审核设计是否符合委托人对设计上的特殊要求，并根据需要提出修改意见；

2.5若有必要，组织有关专家对结构方案进行分析、论证，以确定施工的可行性，结构的可靠性、合理性，降低成木，提高功能；

2.6对设备各系统的技术经济进行分析比较，并提出优化意见；

2.7审核有关水、电、气等系统设计与有关市政公用、消防工程规范的规定及与地块条件是否相符合；

2.8审核施工图设计是否有足够的深度，各专业设计之间有无矛盾，是否能满足施工要求；

2.9组织施工图设计文件向政府有关部门的审查报批工作。

3、设计优化措施

3.1根据委托人编制的设计任务书要求做好后续服务；

3.2对设计单位进行管理，包括设计文件质量、设计进度等多方面的管理；

3.3组织对设计文件进行技术经济评价、价值分析、提出合理化建议，供委托人优化决策；

3.4提交优化后的各专业设计图纸及重要材料设备选型、技术参数等，由委托人审定实施；

3.5组织各阶段设计评审和报批工作，直至内外部审批通过。

六、项目实施（施工）阶段管理

（一）项目进度管理

1、根据项目实际及委托人要求，提交本工程从目前至工程竣工验收全过程的项目总进度计划，上报委托人审定后负责贯彻执行；

2、审查施工单位编制的施工组织设计，提出合理化建议，上报委托人审定并负责指导组织落实；

3、按照经委托人审定的项目总进度计划及工程施工合同确定的总工期要求施工单位严格控制工程进度；

4、组织召开工程管理例会和工程协调例会，重要沟通协调事项须事先上报委托人；

5、工程实施过程中及时向委托人上报工程进度计划报告，若工程进度达不到项目总进度计划及工程合同确定的总工期的要求，应及时查明原因上报委托人，并及时采取相应的积极补救措施予以调整，以确保整个工程项目如期完成。

6、具体工期控制如下，在确保工程质量和安全文明施工的前提下争取将总工期控制在20个月以内。

（1）前期工期

①项目筹备至项目方案内部确认30天

②项目方案报批完成至主施工图设计完成60天

③工程报建和基础预先开工批文取得（详见“相关审批程序、审批时间、应交规费”有关内容）30天

合计：120天

（2）后期工期

①开工准备15天

②基础桩基工程50天

③地下室结构65天

④主体结构封顶130天

⑤二次结构、室内外装修及景观工程150天

⑥各专项验收30天

⑦竣工备案30天

合计：470天

（二）项目质量管理

1、政府及行业管理的有关规定，负责办理工程质量监督报批等有关手续；

2、按照国家或地方法律法规及工程合同条款对本工程参建单位进行现场监管，制定严格规范可行地操作流程，严把质量关，确保工程质量达到本合同规定的控制目标；

3、定期和不定期的对本工程进行检查和核验，发现质量问题及时组织整改，确保工程质量。

（三）项目投资管理

1、根据各专业施工设计图，在发改委批复的初步设计概算范围内，提出施工阶段各项费用的预算控制价，报委托人审定后组织实施；

2、按照工程进度计划，编制年度财务预算、季度资金使用计划，报委托人审定；

3、每月根据实际工程进度编制财务用款计划，经委托人审核后作为月底用款计划的依据；

4、审核参建单位上报的工程进度报表，并提出书面审核意见，经委托人或委托人委托的第三方复核后作为委托人应拨付工程款的依据；

5、根据工程实际情况的变化对工程设计变更、现场工程签证、索赔等内容进行检查、评审，提出书面审核意见或合理化建议，重大变更需经委托人审定可实施；

6、如因参建单位原因对工程造成影响，尽力履行管理职能，对相关单位启动索赔程序，追究责任。

（四）项目安全、文明施工管理

1、按照政府及行业管理的有关规定，负责办理工程安全监督报批等有关手续；

2、负责督促指导本工程施工单位做好安全生产、文明施工，并督促检查安全生产文明施工目标、措施及其相关规章制度的制定和落实；

3、对本工程的文明施工、安全生产负责，同时应明确施工单位的安全职责，督促施工单位采取措施做好工程现场安全防护工作；

4、负责加强安全培训教育，施工现场要求做到规范化、标准化，做到重点部位重点监控，建立健全施工安全保证体系；

5、负责建立文明施工监督网络，检查文明施工落实情况，建立健全文明施工保证体系；

6、工程施工中若发生安全事故，应按安全事故责任管理办法等有关规定及时向有关部门上报，采取措施保护事故现场。

七、项目后期管理

（一）项目竣工验收管理

1、施工单位验收，包括施工单位预验收和设备安装工程的联合试运转。施工单位预验收，指在项目施工完成后，在项目部、使用人参加下，由施工单位组织的模拟验收。上述工作完成后，施工单位向项目代建部提交工程竣工报告，总监理工程师签署同意申报验收诉意见。

2、项目代建部收到施工单位提交的工程竣工报告后，对符合竣工验收条件的，组建委托人、使用人、勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关专家组成项目的验收组，并制定验收移交方案。

3、项目部应在工程竣工验收前7个工作日，将验收的时间、地点及验收组名单通知质监站。

4、项目代建部组织工程竣工验收。建设、勘察、设计、施工、监理单位分别介绍工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程强制性标准的情况。实施查验工程质量，审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料。对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评

价，形成验收组人员签署的工程验收意见。

5、工程竣工验收报告。在现场验收合格后，项目代建部应组织编制工程竣工验收报告。工程竣工报告主要包括工程概况，执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收意见等。经委托人审查签字同意后，向建委质监站备案，负责该工程的建委质监站负责对工程验收的组织形式、验收程序、执行标准等情况进行现场监督。竣工验收后，项目代建部还应组织施工单位、设计单位整理竣工档案资料，绘制竣工图，并请城建档案馆进行验收，验收合格后移交城建档案馆保存。

6、项目代建部资料的移交。在竣工档案资料移交城建档案馆并完成全面竣工结算后，项目代建部将项目的管理资料完整移交给委托人。

（二）项目信息及档案管理

1、信息资料管理

根据委托人委托的项目管理范围和内容，将建立以项目部为处理核心的信息资料管理中心，协调项目委托人、项目部、承建商、监理之间的信息流通，收集来自外部环境各类信息，全面、系统处理后，供参建各方处理造价、进度、质量事务时使用，为整个项目建设服务。

信息资料管理的日常工作包括：负责规划建立项目信息资料管理系统，收集信息，信息加工整理和储存，信息资料检索和传递，实现监理工作本身的自动化、标准化、规范化、系统化的管理，并推动整个项目信息资料收集、处理效率。

2、档案管理

将按照档案管理法律法规、城建档案规范要求，建立项目筹划、建设等各环节的档案。在向委托人单位办理移交手续时，一并将工程档案、财务档案及相关资料向委托人单位和有关部门移交。

八、诚信服务承诺

1、我集团是江西本土唯一一家国有特级施工企业，江西建筑行业的派头兵，如我集团有幸中标，承担该项目代建和施工，我们力争为贵行压缩4个月的工期（委托方计划工期24个月，我集团将在20个月完成任务）。

2、确保工程获省优工程，力争获江西省建筑工程最高奖“杜鹃花”。

3、如委托方出现短暂的资金困难，我集团确保正常施工不停工，适当垫资施工。

4、为做好该项目管理工作，我集团将根据项目管理需要，从集团及所属相关企业抽调有丰富工程代建、施工工作经验的人员充实项目管理班子。

5、作为负责任的本土国企，我集团将全力打造成业主放心的交钥匙工程，委托方只须负责专项方案和造价审定，以及进度、质量、安全生产、文明施工的监督工作。

6、执行委托人对工程廉政建设的规定：

6.1项目管理人员不得以任何形式向本工程第三方索要和收受回扣、补贴等各种好处费。

6.2项目管理人员保持与本工程第三方正常的业务交往，不得收受第三方的礼金、

有价证券和贵重礼品，不得在第三方报销任何费用。

6.3项目管理人员不得参加对公正贯彻落实本工程项目管理工作有影响的宴请和娱乐活动。

6.4项目管理人员不得要求或者接受本工程第三方为其住房装修、婚丧嫁娶、家属和子女的工作安排以及其他有关事宜提供方便。

6.5项目管理人员不得向本工程第三方介绍家属或者亲友从事与本工程有关的材料设备供应、工程承揽等经济活动。四、项目前期管理

（一）项目前期管理工作的目标

1、项目前期各项工作做到有计划、有效率，严格按照总进度计划完成各项工作，确保整个项目的进度。

2、做好与项目参建单位和政府相关职能部门之间的协调工作，及时掌控项目前期可能出现的各种影响工程实施的因素，做到早发现、早处理。

（二）项目前期管理工作的内容

1、组织编写制定本工程的工程项目管理实施方案及其各项规章制度，经委托人审核批准后负责组织实施。

2、负责组织实施完成委托人决定的有关本工程项目管理的各项任务，按照工程标准及其工程项目管理控制目标。

3、审核施工单位的编制的施工组织设计，提出合理化建议，上报委托人审定并负责指导组织落实，工程正式开工前检查施工单位的各项施工准备工作。

4、负责完善本工程项目现场的“三通一平”（即水通、电通、路通、场地平整）以及外部配套工程的技术施工管理工作。

5、应协助委托人及招标代理机构完成工程施工、材料设备等的招投标工作。

6、负责办理项目建设有关的批文、证照及相关手续，主要包括市政、煤气、排水、排污、交通、消防、供水、供电、环保等。

7、调查和考察工程的地质、水文与气象等现场条件和周围环境、材料堆放地范围、进入现场方法以及可能需要的设施等方面的情况，根据这些因素对工程的影响和可能产生的风险、意外事故、不可预见损失以及其他情况进行充分的评估并做好积极的防范措施以确保工程的顺利进行。

8、负责向有关部门办理工程报建、开工申请手续。

五、项目监理、勘查、设计管理

（一）勘查单位的选定

勘探和设计单位选定：本项目地处红谷滩中心区，从以往项目地勘成果来看，本区地质构造较为稳定。地勘设计单位由委托方和受托方共同考察实力较强并在红谷滩有业绩的单位后，择优选定。本项目属公共建筑，又处核心地段，设计单位最好选择省内外有实力的单位，通过方案竞赛，请市艺术委员会和有关专家评定后确定。

（二）监理单位的确定

负责项目建筑工程质量的监理单位，由委托方选择确定，并于项目开工建设前，

由监理单位与委托方和受委托方共同签订建筑工程监理合同，由受委托方对监理方工作进行全程管理。

（三）设计管理

1、设计单位的确定，协助委托方先从同济设计院、深圳市建筑设计研究总院、上海现代建筑设计（集团）有限公司、清华建筑设计研究院、中国瑞林、东华设计院、江西省设计总院等知名设计院中甄选3-5家设计院，再通过方案比选和类似业绩综合评价确定最终设计单位（方案比选产生的费用由中标设计单位承担）。

2、设计方面的质量控制

设计质量具有直接效用质量和间接效用质量的双重属性。直接效用质量目标是指设计文件(包括图纸和说明书）应满足的质量要求，其中最关键的是设计是否符合国家有关设计规范、是否满足委托人要求，各阶段设计是否达到规定的设计深度，各专业设计内容是否符合施工安装的实际要求。间接效用质量目标是指以设计文件所体现的最终建筑产品质量：通过设计和施工的共同努力，使项目建设成为使用合理、功能齐全、结构可靠、经济合理、环境协调，具有高水平的项目。设计质量控制中，项目管理各专业工程人员应在透彻掌握委托人要求的基础上，花大量时间详细地阅读图纸，分析图纸，

以便发现问题，提出问题。对重要的细节问题和关键问题，必要时组织专家论证。设计阶段质量控制主要任务是：

2.1确定项目设计要求和标准，参与分析和评估项目使用功能、面积分配、建筑设计标准等问题；

2.2研究设计图纸，发现图纸中的问题，及时向设计单位提出；

2.3审核各设计阶段的设计图纸(含说明）是否符合国家有关设计规范、有关设计规定要求和标准，并根据需要提出修改意见；

2.4在设计进展过程中，审核设计是否符合委托人对设计上的特殊要求，并根据需要提出修改意见；

2.5若有必要，组织有关专家对结构方案进行分析、论证，以确定施工的可行性，结构的可靠性、合理性，降低成木，提高功能；

2.6对设备各系统的技术经济进行分析比较，并提出优化意见；

2.7审核有关水、电、气等系统设计与有关市政公用、消防工程规范的规定及与地块条件是否相符合；

2.8审核施工图设计是否有足够的深度，各专业设计之间有无矛盾，是否能满足施工要求；

2.9组织施工图设计文件向政府有关部门的审查报批工作。

3、设计优化措施

3.1根据委托人编制的设计任务书要求做好后续服务；

3.2对设计单位进行管理，包括设计文件质量、设计进度等多方面的管理；

3.3组织对设计文件进行技术经济评价、价值分析、提出合理化建议，供委托人优化决策；

3.4提交优化后的各专业设计图纸及重要材料设备选型、技术参数等，由委托人审定实施；

3.5组织各阶段设计评审和报批工作，直至内外部审批通过。

六、项目实施（施工）阶段管理

（一）项目进度管理

1、根据项目实际及委托人要求，提交本工程从目前至工程竣工验收全过程的项目总进度计划，上报委托人审定后负责贯彻执行；

2、审查施工单位编制的施工组织设计，提出合理化建议，上报委托人审定并负责指导组织落实；

3、按照经委托人审定的项目总进度计划及工程施工合同确定的总工期要求施工单位严格控制工程进度；

4、组织召开工程管理例会和工程协调例会，重要沟通协调事项须事先上报委托人；

5、工程实施过程中及时向委托人上报工程进度计划报告，若工程进度达不到项目总进度计划及工程合同确定的总工期的要求，应及时查明原因上报委托人，并及时采取相应的积极补救措施予以调整，以确保整个工程项目如期完成。

6、具体工期控制如下，在确保工程质量和安全文明施工的前提下争取将总工期控制在20个月以内。

（1）前期工期

①项目筹备至项目方案内部确认30天

②项目方案报批完成至主施工图设计完成60天

③工程报建和基础预先开工批文取得（详见“相关审批程序、审批时间、应交规费”有关内容）30天

合计：120天

（2）后期工期

①开工准备15天

②基础桩基工程50天

③地下室结构65天

④主体结构封顶130天

⑤二次结构、室内外装修及景观工程150天

⑥各专项验收30天

⑦竣工备案30天

合计：470天

（二）项目质量管理

1、政府及行业管理的有关规定，负责办理工程质量监督报批等有关手续；

2、按照国家或地方法律法规及工程合同条款对本工程参建单位进行现场监管，

制定严格规范可行地操作流程，严把质量关，确保工程质量达到本合同规定的控制目标；

3、定期和不定期的对本工程进行检查和核验，发现质量问题及时组织整改，确保工程质量。

（三）项目投资管理

1、根据各专业施工设计图，在发改委批复的初步设计概算范围内，提出施工阶段各项费用的预算控制价，报委托人审定后组织实施；

2、按照工程进度计划，编制年度财务预算、季度资金使用计划，报委托人审定；

3、每月根据实际工程进度编制财务用款计划，经委托人审核后作为月底用款计划的依据；

4、审核参建单位上报的工程进度报表，并提出书面审核意见，经委托人或委托人委托的第三方复核后作为委托人应拨付工程款的依据；

5、根据工程实际情况的变化对工程设计变更、现场工程签证、索赔等内容进行检查、评审，提出书面审核意见或合理化建议，重大变更需经委托人审定可实施；

6、如因参建单位原因对工程造成影响，尽力履行管理职能，对相关单位启动索赔程序，追究责任。

（四）项目安全、文明施工管理

1、按照政府及行业管理的有关规定，负责办理工程安全监督报批等有关手续；

2、负责督促指导本工程施工单位做好安全生产、文明施工，并督促检查安全生产文明施工目标、措施及其相关规章制度的制定和落实；

3、对本工程的文明施工、安全生产负责，同时应明确施工单位的安全职责，督促施工单位采取措施做好工程现场安全防护工作；

4、负责加强安全培训教育，施工现场要求做到规范化、标准化，做到重点部位重点监控，建立健全施工安全保证体系；

5、负责建立文明施工监督网络，检查文明施工落实情况，建立健全文明施工保证体系；

6、工程施工中若发生安全事故，应按安全事故责任管理办法等有关规定及时向有关部门上报，采取措施保护事故现场。

七、项目后期管理

（一）项目竣工验收管理

1、施工单位验收，包括施工单位预验收和设备安装工程的联合试运转。施工单位预验收，指在项目施工完成后，在项目部、使用人参加下，由施工单位组织的模拟验收。上述工作完成后，施工单位向项目代建部提交工程竣工报告，总监理工程师签署同意申报验收诉意见。

2、项目代建部收到施工单位提交的工程竣工报告后，对符合竣工验收条件的，组建委托人、使用人、勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关专家组成项目的验收组，并制定验收移交方案。

3、项目部应在工程竣工验收前7个工作日，将验收的时间、地点及验收组名单

通知质监站。

4、项目代建部组织工程竣工验收。建设、勘察、设计、施工、监理单位分别介绍工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程强制性标准的情况。实施查验工程质量，审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料。对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成验收组人员签署的工程验收意见。

5、工程竣工验收报告。在现场验收合格后，项目代建部应组织编制工程竣工验收报告。工程竣工报告主要包括工程概况，执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收意见等。经委托人审查签字同意后，向建委质监站备案，负责该工程的建委质监站负责对工程验收的组织形式、验收程序、执行标准等情况进行现场监督。竣工验收后，项目代建部还应组织施工单位、设计单位整理竣工档案资料，绘制竣工图，并请城建档案馆进行验收，验收合格后移交城建档案馆保存。

6、项目代建部资料的移交。在竣工档案资料移交城建档案馆并完成全面竣工结算后，项目代建部将项目的管理资料完整移交给委托人。

（二）项目信息及档案管理

1、信息资料管理

根据委托人委托的项目管理范围和内容，将建立以项目部为处理核心的信息资料管理中心，协调项目委托人、项目部、承建商、监理之间的信息流通，收集来自外部环境各类信息，全面、系统处理后，供参建各方处理造价、进度、质量事务时使用，为整个项目建设服务。

信息资料管理的日常工作包括：负责规划建立项目信息资料管理系统，收集信息，信息加工整理和储存，信息资料检索和传递，实现监理工作本身的自动化、标准化、规范化、系统化的管理，并推动整个项目信息资料收集、处理效率。

2、档案管理

将按照档案管理法律法规、城建档案规范要求，建立项目筹划、建设等各环节的档案。在向委托人单位办理移交手续时，一并将工程档案、财务档案及相关资料向委托人单位和有关部门移交。

八、诚信服务承诺

1、我集团是江西本土唯一一家国有特级施工企业，江西建筑行业的派头兵，如我集团有幸中标，承担该项目代建和施工，我们力争为贵行压缩4个月的工期（委托方计划工期24个月，我集团将在20个月完成任务）。

2、确保工程获省优工程，力争获江西省建筑工程最高奖“杜鹃花”。

3、如委托方出现短暂的资金困难，我集团确保正常施工不停工，适当垫资施工。

4、为做好该项目管理工作，我集团将根据项目管理需要，从集团及所属相关企业抽调有丰富工程代建、施工工作经验的人员充实项目管理班子。

5、作为负责任的本土国企，我集团将全力打造成业主放心的交钥匙工程，委托方只须负责专项方案和造价审定，以及进度、质量、安全生产、文明施工的监督工作。

6、执行委托人对工程廉政建设的规定：

6.1项目管理人员不得以任何形式向本工程第三方索要和收受回扣、补贴等各种好处费。

6.2项目管理人员保持与本工程第三方正常的业务交往，不得收受第三方的礼金、有价证券和贵重礼品，不得在第三方报销任何费用。

6.3项目管理人员不得参加对公正贯彻落实本工程项目管理工作有影响的宴请和娱乐活动。

6.4项目管理人员不得要求或者接受本工程第三方为其住房装修、婚丧嫁娶、家属和子女的工作安排以及其他有关事宜提供方便。

6.5项目管理人员不得向本工程第三方介绍家属或者亲友从事与本工程有关的材料设备供应、工程承揽等经济活动。