南京商业项目报告

南京商业地产项目报告

一、新街口商业市场现状

南京的新街口商圈，在全国大“中国著名商业街”中排名第三，紧随北京王府井、上海南京路之后。其面积约平方公里，由中山东路、中山南路、洪武路、淮海路四路相围而形成了。新街口商圈聚集了众多商家，其中营业面积上万平方米的大型商贸流通企业近二十家，商业面积达万平方米，日均客流量－万人次，双休日超过万人次。在黄金周期间，新街口的日均客流量甚至达到多万人次。

存量市场

综合性百货商场租售及经营状况

目前，新街口商圈的商业中心主要以综合建筑体及纯商业体两种形式存在，商业面积都在平方米以上，均采用统一经营管理方式，但在收取租金的方式上有比较大的差异。一种是采用单纯的销售扣点方式（扣点比例在之间），一种是采用进场费和扣点相结合的方式运做，总体经营状况良好。

未来新街口还会有一批重量级的百货商场进驻，例如美美百货打算进驻金轮广场，而国际高端百货巨头香港恒隆则选中了位于正洪街广场的新华社地块，金鹰准备在原交家电地块打造其第三期，还有德基商场的二期等等，由此我们可以看到，未来百货商场的竞争是十分激烈的。

集中型商铺租售及经营状况

新街口商圈的集中型商铺主要分布在时尚莱迪购物中心、长发银座、万达广场一层以及华新商厦等。经营业态以服装及饰品为主，租金水平普遍很高，处于南京市商铺租金的顶峰。

集中型商铺目前的经营状况好坏不一。经营最好的是“时尚莱迪购物中心”。由于其位

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置正处新街口核心区域，加上准确的客户定位及物业管理公司优秀的管理和理念（关门时间推迟到：，规定业主不可以随便休息停业），深得白领人士和学生的欢迎。“时尚莱迪”的商铺空置率极低，租金和转让费都出现了较大上涨。

华新作为新街口集中型商铺的鼻祖，其经营状况每况愈下，目前空置率已超过三成。而温妮服饰已经被华联商厦收回，自行经营。

地铁商铺作为南京新兴的集中型商铺，以其优越的地理位置和较高的人流量使得租金始终维持在一个比较高的水平，目前经营状况良好。其中餐饮业经营状况最好，这主要是由于新街口地区的餐饮功能还不完善，地铁商铺的中小型餐饮正好填补了这一空白。但是我们发现地铁商铺也存在一些问题，例如由于前期规划时没有设立上下水和排烟通道，使得就餐环境比较差。

临街商铺租售及经营状况

新街口商圈的临街商铺主要集中在汉中路、王府大街和石鼓路路段，面积区间以平方米为主，业态主要是以服饰、花卉、美容和休闲娱乐为主，租金水平普遍为元平方米·天，其中以王府大街的租金水平最高。而由于所处位置和经营业态不同，不同地段的经营状况差别也比较大。

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表新街口临街商铺情况列表

在售市场

年商业市场市场概述

年南京市共销售商业用房万平方米，较年增加了，均价为元平方米。其中江南八区成交量达到万平方米，占到总量的，均价达到元平方米。年分区域商业市场销售分析

图年南京市各区域商业成交情况（单位：万平方米元平方米）

六合

江宁

鼓楼

建邺

雨花

栖霞

浦口

秦淮

下关

玄武

白下

2000

40006000

80001000012000

140001600018000

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江宁、六合的成交量最大共计万平方米，占到全市的，成交价格六合最低元平方米。从上图中可以看出年成交价格最低和最高的两区均价相差将近万元平方米，价格相差倍。各区中以白下区成交价格最高，也正是这个原因导致白下区可售的商业面积虽在万平方米以上，但其商业销售量却是全市最低的。

另外，南京市产权式商铺目前也出现了一些问题，一、受资金压力，在建工程无法按期竣工；二、经营管理者与购房者的租赁协议无法实施；三、承诺的收益难以兑现或缩水严重。这些问题使得投资者在心理上对购买商铺产生了一定的阴影，特别是单价较高的白下、玄武等区域。虽然这些区域的商业氛围比较浓厚，供应量也比较充足，但是较高的价格就意味着较高的风险，因此一些中小投资者会因此转而投资目前售价较低的新城区。年季度分区域商业市场销售分析图年季度分区域商业市场销售分析

年一季度南京市共成交商业用房近万平方米，其中江宁区成交量最大，占到总成交量的；而白下区一季度仅销售平方米，可售面积高达万平方米，均价万元平方米，成交量仅为南京市成交总量的。

10000

20000

30000

40000

50000

60000

江宁浦口六合建邺鼓楼栖霞秦淮雨花白下下关玄武

20004000600080001000012000140001600018000

数据

类比个案分析

表新街口个案情况

二、新街口商业市场未来

新街口商圈规划

根据新编制的《南京新街口商贸商务区～年发展研究规划》，到年新街口将被打造成一个规模较大、环境优美、功能完善、具有一流设施和管理水平的国内外知名的现代化都市商贸商务区。到年，整个大新街口商贸商务区的商贸从业人员规划控制目标为万人，营业收入亿元，其中零售业为亿元，占全市商贸业零售总量的三分之一左右。

根据《南京老城控制性详细规划（年深化版）》要求，新街口将在现有基础上进一步扩

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展空间，东扩西延，向东直达大行宫，向西至莫愁路，地上、地下结合，形成一个有机的复合城市空间。

在新街口商圈西延方面，目前金鹰国际扩建工作即将开始，他们已将位于汉中路一侧的交家店商场全盘拿下准备改造升级。东扩方面，将征迁苏宁电器东侧用地，向太平路延伸。

新街口在扩容的同时还加强特色街区的建设，规划提出完善提升现有特色商业街，包括太平南路黄金珠宝一条街，莫愁路机电特色商业街，王府大街美食一条街，洪武路金融商务一条街，引导培育一批适应现代需求的特色商业街（区），包括仓巷文化商业步行街，朝天宫西街古玩民俗文化街区，南浦厅手工坊一条街，长白街美食一条街，瑞金路娱乐休闲一条街，石鼓路酒吧美食街等。在文化旅游休闲功能上，营造文化特色以朝天宫、仓巷和甘熙故居所蕴涵的历史人文资源为主要依托，形成以仓巷为中心的西部地区明清文化休闲区，将堂子街东王府衙规划为太平天国壁画艺术馆，朝天宫恢复建设谢公祠，在罗廊巷规划区青少年中心等。

区域土地情况

表南京市白下区土地存量情况

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https://www.360docs.net/doc/853493291.html,/

项目整体分析

核心商业圈

次级商业圈

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项目介绍

项目位置处于汉中路和莫愁路的交汇处

位于新街口商圈次级商业圈的边缘紧邻南京的医疗中心

商业区交通干道。

项目周边有公交站台，紧邻未来地铁二号线出口项目西侧莫愁路为单行线禁止机动车自北向南行使

汉中路设有交通隔栏，自汉中路西面到达比较困难石鼓路无障碍，可达性较强

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项目内部配有地下和机械式停车场，停车方便

靠近妇幼保健医院、省中医院、省口腔医院周边有女子中专、五中等学校

项目周边公里半径内有超过户居民

项目沿东向和南向呈型，日照情况良好

从目前新街口区域各大百货公司的营业情况来看该区域具有较强的消

费水平。

周边同业经营虽然会使新店面临强大的竞争，但也能形成集合效应，

带来单一消费人流；业态的错位经营或者互补性也很关键

◎目前已有项目

◎在建项目及未来项目

目前妇幼保健院二期正在施工阶段，规划其裙楼部分将会有部分商业体量，未来项目周边还会有金鹰三期、省中医院扩建项目等一批商业供应。项目分析

优势() 劣势()

※项目体量较小，无法形成规模优势，只能

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★处于成熟商圈，周边商业氛围较好 ★交通方便，可达性较好 ★项目易识别，光照水平较好

吸引单一客户

※目前知名度较低，短期内的传播半径无法远距离扩大 ※进深长，总价高

发展机遇()

★稳定的固定消费群，购买力强 ★地铁二号线出口之一

★处于商业中心和医疗中心的交界处 ★规划利好，商圈西延

威胁因素()

※部分产权式商业失败案例存在负面影响 ※项目周边临街商铺大多为民房改建，租金较低，对项目租金定位将会产生一定影响 ※新街口范围内正在招商的项目过多，会分流部分客源

个案分析

长发银座——失败案例

金轮大厦裙楼商业——竞争案例

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三、结论

、由于新城区供应量大，价格、投资门槛和风险又较低，未来升值空间较大，因此南京目前商业用房销售量主要集中在新城区

、白下区新街口一带商业销售速度缓慢（年共销售平方米），存量较多（白下区的存量一直保持在万平方米左右）。

、从购买商铺情况来看，除了自用或部分投资客以外，投资公司、银行等，购买力较强，一部分开发商选择对商业物业长期持有以租代售。

、区域未来年内供应量较大，竞争激烈。

、新街口将在现有基础上进一步扩展空间，东扩西延，向东直达大行宫，向西至莫愁路，地上、地下结合，形成一个有机的复合城市空间。

、综合性百货商场目前经营状况良好，未来将会有一批高端百货进入。

、集中型商铺售价节节攀升，但经营状况好坏不一，目前招租项目较多。

、普通临街商铺由于大多为住宅改建，因此租售价格较低，其经营状况也相差较大。

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