房地产开发质量管理体系
房地产开发质量管理体系
2009 年 5 月15 日
目录
一、房地产开发质量管理体系的构成........................ 1.
（一）质量管理体系的定义 (1)
（二）质量管理体系的内容 (1)
（三）质量管理体系部门构成 (2)
二、部门职责............................................ 3...
三、工作流程............................................ 7...
四、项目质量管理的主要内容.............................. 7..
五、开发质量管理相关制度................................ 1..1
六、现场管理程序手册.................................... 3..5
七、施工过程质量控制细则................................ 4..9
八、“质量一票否决权”的使用规定........................ 5. 1
一、房地产开发质量管理体系的构成
（一）质量管理体系的定义
管理体系是建立方针和目标并实现这些目标的体系。质量管理体系是在质量方面指挥和控制组织的管理体系，是一个把与质量有关的组织结构、过程和资源等组织起来的有机整体，强调系统性和协调性。
（二）质量管理体系的内容
（1）组织结构质量管理体系中组织结构是指企业为实现质量管理目标，在相应的管理工作中进行分工协作，在职务范围、责任、权力方面所形成的结构体系。组织结构的本质是员工的分工协作关系。这个结构体系的内容主要包括：职能结构即完成成本管理目标所需的各项业务工作及其关系，包括机构设置、业务分工及相互关系。
层次机构又称组织的纵向结构，即各管理层次的构成。在成本管理工作中，管理层次的多少，表明企业组织结构的纵向复杂程度。宜设置为3-4 个层次，即：公司层次（分公司）项目层次，岗位层次。
部门机构又称组织的横向结构，即各管理部门的构成。与质量管理相关的部门主要有党政工团、计财、审计、技术、人事、管理、劳动物资、生产及负责企业制度建设工作的部门。
职权机构即各层次、各部门在权力和责任方面的分工及相互关系。由于
与质量管理相关的部门较多，在纵向结构上层次也较多，因此，在确定
质量管理的职权结构时，一定要注意权力要有层次，职责要有范围，分工要明确，关系要清晰，防止责任不清楚造成相互扯皮推诱，影响管理职能的发挥。
（2）具体程序程序是为进行成本管理活动所规定的途径。这个“途径”应该是最简捷的途径。程序一般应形成文件，称为“程序文件” 。编制书面的或文件化的程序，其内容通常包括：活动的目的、范围、职责、权限和工作程序；在工作程序中又要规定：做什么?谁来做?何时、何地做?如何做?使用什么材料、设备和文件做?做到什么程度?如何对活动进行控制和记录。
（3）过程和资源质量管理是贯穿整个发开过程而发生的一个动态过程，需要全员参与。
（三）质量管理体系部门构成
图1-1 **** 房地产有限公司组织机构图
图1-2 房地产开发组织结构图
、部门职责
公司办公室：
1、负责对公司会议精神和领导指示贯彻落实情况进行督办检查与协调，协助公司党政领导联系、传达、组织、协调、督促、处理各项日常工作事务；
2、负责公司各类文件资料、档案资料的收集、归档、保管、使用，维护档案安全，完成档案管理检查升级达标工作；
管理部：
1、负责公司各部门/各单位间信息的交流，并负责与相关方的沟通联
络；负责公司信息化系统建设与管理；负责公司系统网站管理；负责公司局域网建设、管理及维护工作，组织实施办公自动化工作，并负责办公自动化设备的维护、检修工作；
2、负责公司的一体化管理体系运行；负责公司管理流程、管理标准
的制定与完善；负责公司管理规章制度的完善，建立完整的管理体系；负责公司质量管理体系建设及质量认证相关工作；督促、协助下属公司制定与公司相应的各项管理制度，包括工作标准、工作责任、业务流程、协作关系、考核办法等，使各项管理工作逐步纳入标准化、规范化的管理轨道；
3、负责收集与一体化管理体系控制活动有关法律法规和其他要求，确认其适用性；
4、负责组织贯彻落实安全环保等有关法规和政策及管理标准，负责合规性评价。
5、协调、指导所属单位的质量、安全环保监督管理和重大质量、安全
环保改进活动；
6、负责公司整体管理运行的监控工作，负责公司内部审核与管理评审的组织工作。
7、负责一体化管理体系策划的控制，研究公司的职能、职权划分，协
调各部门之间的工作关系，提出组织机构的设置和调整方案；
8、负责对公司各职能部门履行管理职责的情况和效果进行评审、考核;
人力资源部：
1、负责组织全体员工的培训工作，制定培训计划并组织实施，建立培训档案做好培训记录;
2、负责公司员工的招聘、录用、调配工作；负责各二级单位之间员工流动的审批工作，并办理有关手续。对各二级单位的人事调配、培训、劳动工资管理等工作起协调、服务、监督与管理作用。
3、负责公司员工专业技术资格评审的初审、报送手续和专业技术职务的考核及聘任工作。负责办好特种作业人员的培训、发证、复审工作.
市场开发部
1、根据公司发展需要，进行房地产开发的市场调研，为确定公司房地产开发的投资策略和投资计划提供依据；
2、房地产市场的信息收集、整理、分析与反馈，投资机会研究，市场拓展和新项目酝酿，资源搜索；房地产开发项目策划和项目的可性行分析，包括选址看地、组织开展技术、经济、社会全方位可行性分析；
3、房地产开发项目全过程的跟进与监控管理，保证项目策划意图的实施；包
括参与项目规划方案设计和产品设计，参与企业形象宣传和品牌推广、参与制定物业管理方案；
4、根据公司的营销方针和目标，审核开发楼盘和其他房地产项目的营销策划方案；
5、组织进行开发楼盘价格的拟定；销售管理制度的拟定与实施
监控和协调销售网络和销售团队的建设与管理；
6、负责对供方（物资和外包）进行评定，做好评定（招标过程）记录，建立合格供方名录；
7、负责制定米购计划，并实施米购；
8、负责对采购物资进货检验，对不合格物资进行处置；保证采购环保型材料。
技术工程部
1、技术工程部负责公司房地产开发的技术、成本、质量、工程（含项目管理）归口管理工作。负责新开发项目“三同时”相关技术监管工作。
2、审核分公司提供的项目规划和建筑设计任务书、开发建设标准、设计合同，提出相应的意见和建议。
3、按照项目策划书的要求审批规划和建筑设计任务书，对选择的设计单位进行审查确认，负责核查分公司审查的方案、规划和建筑设计图纸、施工图纸。
4、参与项目重点环节的管理与控制，对重大设计变更、重大工程专业进行协调工作。对重大工程事故及工程技术问题提出处理方案。
5、负责二级单位水、电、暖、动力技术方案的审核，参与设备选型采
购与招投标、合同签订、验货与安装调试、竣工验收等过程。
6、负责重大项目水电暖动方案的调研。
7、对在建工程质量进行检查。
开发分公司：
1、贯彻执行公司管理方针、管理目标，制定本单位的管理目标
2、按照公司《管理手册》要求，建立健全本单位的管理体系并保持有效运行；
3、对所承担的业务范围内的开发、服务和产品的质量负责；
4、负责质量目标、计划的贯彻与实施
5、负责施工过程中质量管理各项工作
置业公司：
1、贯彻执行公司管理方针、管理目标，制定本单位的管理目标
2、按照公司《管理手册》要求，建立健全本单位的管理体系并保持有效运行；
3、对所承担的业务范围内的开发、服务和产品的质量负责；
三、工作流程
见图
四、项目质量管理的主要内容
(一)决策阶段的质量管理
此阶段质量管理的主要内容是在广泛搜集资料、调查研究的基础上研究、分析、比较，决定项目的可行性和最佳方案。
(二)施工前的质量管理
施工前的质量管理的主要内容是：
1.对施工队伍的资质进行重新的审查，包括各个分包商的资质的审查。如果发现施工单位与投标时的情况不符，必须采取有效措施予以纠正。
2.对所有的合同和技术文件、报告进行详细的审阅。如图纸是否完备，
有无错漏空缺，各个设计文件之间有无矛盾之处，技术标准是否齐全等等。应该重点审查的技术文件除合同以外，主要包括：
(1)审核有关单位的技术资质证明文件；
(2)审核开工报告，并经现场核实；
(3)审核施工方案、施工组织设计和技术措施；
(4)审核有关材料、半成品的质量检验报告；
(5)审核反映工序质量的统计资料；
(6)审核设计变更、图纸修改和技术核定书；
(7)审核有关质量问题的处理报告；
(8)审核有关应用新工艺、新材料、新技术、新结构的技术鉴定书；
(9)审核有关工序交接检查，分项、分部工程质量检查报告；
(10)审核并签署现场有关技术签证、文件等。
3．配备检测实验手段、设备和仪器，审查合同中关于检验的方法、标准、次数和取样的规定。