马克思基本原理分析中国房价问题

中国房价问题一直都是近几年的社会热点话题。当今，对中国房价形势和政策，众说纷纭。一边是一些人在喋喋不休宣传“刚性需求”；一边是低收入百姓拼命感叹房价太高；一边在查囤地、增加土地供应；一边不断出现创新高的“地王”，等等。两会召开期间，中央和地方推出的一些针对性措施，更是使得房地产问题成热点问题的榜首。

用马克思原理来解释房价上涨的原因，可以从以下几个方面来看：第一，物质决定意识，意识反作用于物质：买房者和炒房团的增加，使得市场买方需求大于卖方，这是市场经济规律，是物质。无知决定意识，这里的意识便是卖方房价的上涨。第二，用联系的观点看问题：随着通货膨胀的加剧，物价上涨带动原材料上涨，原材料上涨又拉动房价上涨。这一联系是客观的，在经济社会是普遍存在的，反映了一种因果联系。

我国房地产的真正繁荣就是在我国对金融领域的改革的基础之上，在金融领域放开对个人信用消费贷款的限制后大大刺激了消费者的消费欲望增强了消费能力，成为房地产市场不断放大的主要支撑力量，这种有效需求的增长是房地产价格不断上扬的内在动力。同时，银行等金融机构对房地产投资者几乎不加限制的贷款支持使得市场供给能力也不断增强。于是在有效需求与供给相互促进下房地产价格的上扬也就不可避免。

房地产市场是各种要素市场中最特别的一种，它具有供给的有限性和天然的垄断性。它的价格形成机制的基础是地租理论，它的利润永远高于社会平均利润。所以房地产市场天然就具有高成本，高投入，高价格的特性。房地产市场又是一种区域性市场，作为不可移植的物质载体，不动产天然的在区域范围内有着区域垄断的特点，又作为房地产整个行业来讲，他的高投入，流通慢，收益回收慢的特性决定了只有很少部分的具有强大经济实力的集团才有能力进入房地产市场，这样，房地产市场就天然的具有行业垄断、区域垄断的特性。

接着要说说中国房地产市场中存在的矛盾。矛盾无处不在。经济需求同民生需求的矛盾：经济的发展，要求房地产市场的发展，而拉动房地产，房价上涨后居民的住房需求又不能得到满足。政府内部的矛盾：一方面，为了打压房价，政府出台了一系列政策压制房地产市场，但另一方面，房地产市场获得的税收又是不可或缺的收入。贫富差距的矛盾：少数富有人群已经掌握了社会的一大部分资产，而房地产市场又是获取利润最丰厚的领域，大量资金的流入无法避免，房价的上涨也无法避免。而对极大部分中低阶层收入的家庭来说，房价的上涨从某种程度上说是富人对他们剩余价值的剥削，贫富差距将会越来越大，矛盾也逐渐凸显。

矛盾的不平衡性告诉我们必须抓主要矛盾，抓矛盾的主要方面，坚持两点论与重点论的统一。既要知道有矛有盾，又必须认识到哪方更重。是应该以地方政府收入为重，还是该以民众需求为重；是该以财税收入为重，还是该以民众生活质量为重？种种问题都是现阶段需要迫切解决的。也需要我们感性地认识反映现象。理性认识是对事物本质的反映，要把感性认识上升到理性认识，透过现象抓住事物的本质和规律。

虽然政府出台了很多局域性的措施政策来遏制房价，像限购，大力建保障房等，都起到一定成效但离抑制高房价还很远，所以我们必须采取更有效的措施去打压房价：一．加强房地产市场宏观调控。加强房地产市场宏观调控的根本目的，是为了促进房地产市场的持续健康平稳发展，更好地发挥房地产业对改进居民住房条件、拉动国民经济持续健康发展的作用。

二．加强市场监测，完善市场信息披露制度。全面监测房地产市场运行，给老百姓创造一个透明有序的房地产市场。三．高度重视稳定住房价格。各级政府要切实负起稳定住房价格的责任；切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；加大打击、处罚各种违规、违法行为的力度；认真组织对稳定住房价格工作的督促检查；建立房地产企业信用档案，违规、违法行为公开予以曝光。四．积极贯彻调控住房供求的各项政策措施。强化规划调控，改善住房供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；加强房地产信贷管理，防范金融风险。

最后个人认为目前政府需要首先解决的是民生的问题，一味地盯着市场这个背景不放，房价问题必将上升到严重的经济问题，房地产调控措施的来源最根本的也是来自民生问题，我认为这是政府应该把握的主要矛盾，也是矛盾的根源。当然，把理论运用到实践上是有一定困难的，尤其是在中国这样一个复杂的社会背景下，制度的改革不是说改就改的，马克思对于社会实践的探索没有停下，中国社会发展的探索也没有停止，接着房价问题的讨论，是否也上升到了制度变革的需求呢？

从经济学角度,浅析中国房价

从经济学角度，浅析中国房价刘英英 1102204112 淮阴工学院摘要：随着中国经济的迅速发展，近几年中国房价一路走高，可谓是风光无限。但也让无数的潜在购房者望而却步，造就了无数的“房奴”为房梦而奔波。许多到了已婚年龄的80后青年一房难求，导致“蜗居”“蚁族”“裸婚”等现象的产生，是什么造就了中国房地产价格的居高不下？本文运用相关的经济学原理，浅析其原因和影响，以及其给人的思考。关键词：供给与需求，生产成本，经济学，危害，措施正文：一）供给与需求的影响在经济学家的眼中，价格是由供给和需求决定的；价格的变动是由供给和需求的变化决定的。我国是一个人口众多的发展中国家，人口基数大、人口增长快，而且城市化水平低，农村人口多，必然会对住房产生大量需求，再加上数以万计的大学毕业生需要在城市寻找自己的生存空间、买房、扎根、建立自己的家庭，导致了城市住房需求量的急剧增加，同时随着生活水平的提高，越来越多的人需要更优越的居住环境静，这也促进了房产的需求。另外，投机炒房减少供给。受前几年房价涨高的影响越来越多的人加入了投机炒房的行列，低价买入然后弃之不用或出租出去，从而影响了市场的供给，导致了房产价格的增长。因此，近些年中国房价一路飙升。通过经济学的理论分析可知，商品价格是指有市场上商品的需求曲线和供给曲线决定的均衡价格。由于房地产供给的有限性和房地产商的极力宣传，大家错把需要曲线（需要是相当于对物品的偏好，并没有考虑支付能力等因素)看做需求曲线(需求是指既有愿望，又有支付能力的需要。如果没有支付能力，则不能将需要称为需求。形成需求有三个要素：对物品的偏好，物品的价格和手中的收入。)，需要曲线的需求量大于需求曲线，同等供应曲线条件下，商品房的价格高于其实际价值，形成了高房价。同时，随着我国经济的发展，城市化水平不断提高，对商品房的需要量不断加大，而需要住房的居民收入的增长跟不上经济发展速度，商品房的高价位一次次被刷新。按照常理推断，既然我国商品房价格形成是由市场需要曲线和供给曲线决定的，市场需求量被高估了，那么多开发的商品房进入市场会冲低商品房的价格并形成商品房滞销的局面。但现实为什么常常出现商品房热销的局面?其根本原因在于利润的趋势，大家认为商品房的价格会持续走高。因为按照现实中参照的市场需要量，商品房市场的供应量还较小，商品房市场处于供小于求的局面，存在升值的空间。而且商品房是缺乏弹性的商品，需求量的变动随价格变动不敏感。同时，由于受土地等因素的制约，商品房不可能实现无限的供给，这就进一步坚定了大家对商品房升值的信心，这样就造成了我国商品房极度热销的场面。二)生产成本的增加房地产市场的发展依赖于土地，甚至可以说地理区位因素可以决定房地产的价格及档次。土地作为不可再生资源，其供应量是有限的，而且每一区位的土地都是独一无二的。可见，土地在房地产市场中发挥着不可替代的作用。

高房价是经济问题还是政治问题——分析中国房价的政治经济视角

２０１０年３月第４７卷第２期西北师大学报（社会科学版）ＪｏｕｒｎａｌｏｆＮｏｒｔｈｗｅｓｔＮｏｒｍａｌＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ（ＳｏｃｉａｌＳｃｉｅｎｃｅｓ）Ｍａｒ．２０１０Ｖ０１．４７ＮＯ．２高房价是经济问题还是政治问题 ——分析中国房价的政治经济视角张振华（南开大学周恩来政府管理学院，天津３０００７１）［摘要］高房价是当下我国房地产市场最突出的特征。经济学从房地产市场的区域寡头垄断结构、供求失衡、周期理论等视角来解释中国的高房价现象。这些解释存在或大或小的问题。政治经济视角在肯定高房价现象经济起因的同时，尤其关注政治性因素对于房价的推动作用，并由此主张，对房地产市场的调控不能单纯从经济的角度着眼，而应该经济对策和政治对策并举。［关键词］高房价；利益集团｝房地产市场｝政治经济分析［中图分类号］Ｆ２９３．３［文献标识码］Ａ［文章编号］１００１—９１６２（２０１０）０２—００８６—０５一、高房价的三种经济解释视角（一）“市场结构一市场行为一市场绩效”：高房价的经济解释视角之一苗天青的《我国房地产业：结构、行为与绩效》和李伯含的《中国房地产业的市场结构与竞争行为研究》是这种研究的代表。这种分析视角主张从产业组织理论的“市场结构一市场行为一市场绩效”（ＳＣＰ）模式出发来分析我国房地产市场的结构、房地产商的市场行为和房地产产业的经济绩效。苗天青和李伯含都认为，我国房地产市场存在区域寡头垄断结构。这种结构是由房地产产品的自然属性决定的：“房地产产品位置的固定性决定了房地产市场不存在全国性市场，而是区域市场。而区域市场中的竞争体现为相邻的房地产产品之间的竞争，在构成竞争关系的临近区域或临近地段，房地产企业及其房地产产品的数量是很少的，区域内少数开发商之间的竞争就是寡头竞争。由此在一定区域市场范围内形成的市场结构就是寡头垄断的市场结构。蚍１３（Ｐ６３）由于寡头垄断厂商的决策对整个市场和其他竞争对手都会产生极大的影响，因此，每个厂商在做出决策时，不仅要考虑本身的成本与收益情况，而且还要考虑到这一决策可能对市场的影响以及竞争对手对此的反应。因为其他厂商的反应又决定了厂商行动对其自身所带来的后果。［２］（ＰＰ．８８—８９）因而，在区域寡头垄断结构下，市场存在着普遍的合谋。竞争的主要形式是非价格竞争，非价格竞争策略是房地产企业的占优策略。［１】（Ｐ１）苗天青还认为绝大多数的房地产企业存在隐瞒盈利的情况，其目的是偷逃税款，房地产业的实际盈利水平不仅远远高于现有的统计数据，而且普遍存在着暴利。然而，该理论在推导房地产市场的“区域寡头垄断结构”时，遭遇了困难。［３３市场结构有三个衡量指标：市场集中度、产品的差异化和进入壁垒。统计数据表明，我国房地产市场的集中度很低。且产品的差异化并不明显。在进入壁垒方面，土地的协议出让曾是最大的壁垒，然而随着土地“招拍挂”的普遍实施，此种壁垒逐渐消减。经济学者显然回避了这一问题：“这种统计和计算在中国房地产业目前所处的初级阶段显然意义不大”。房地产市场的垄断结构来自于房地产产品的“自然属性”。即位置的固定性。［１１（Ｐ５２）然而如果仅从这一点就能够推导出房地产市场是“区域寡头垄断结构”的话，我们便可认定所有国家和地区、所有时期的房地产市场都是“区域寡头垄断结构”，因为不仅中国的房子不能动。美国的房子也不能动Ｉ不仅现在的房子不能动，过去的房子也不能动。如果再深究一步的话，还会发现，这种研究办法是“借”来的。ＳＣＰ范式主要适用于制造业的分析，这样在对房地产业进行研究时，就难免出现“水土不服”的情况。（二）供求关系与高房价：高房价的经济解释视角之二这种理论倾向于从供求关系失衡、供小于求的角度来解释高房价。典型的计算办法是将房地产市场的需求分为潜在需求、真实需求、被动需求、投机性需求和其他需求。［收稿日期］２００９—０９－１４［基金项目］南开大学人文社会科学青年项目（ＮＫＱ０９４２）阶段性成果［作者简介］张振华（１９７９一），男，山西繁峙人，法学博士，南开大学讲师，从事政府经济学、政治社会学研究８６万方数据

中国高房价的分析与对策

中国高房价的分析与对策作者：肖建荣邮箱:xiaojr8899@https://www.360docs.net/doc/855362963.html, 城市的高房价问题是世界各国城市化进程普遍遇到的一个难题。高房价不仅透支国民未来财富，扩大收入分配差距、影响社会和谐，而且使经济增长泡沫增加，最终可能引发经济危机。中国的高房价问题尤为突出。从房价收入比来看，根据各国的惯例，房价收入比在3—6之间为合理的房价水平。而根据国家统计局的数据加权计算，2009年中国城镇居民的房价收入比为9.7.，这比国际上公认的房价最难承受地区（房价收入比为7）要高出近40%。实际上，在中国大中城市，一套市区90平方米商品住房的平均房价，房价收入比已达到15—20以上，超过25以上的大城市也绝不是少数。从住宅空臵率看，一般而言，空臵率在5%与10%之间为合理区，在10%与20%之间为空臵危险区，在20%以上为商品房严重积压区。中国一些城市的住宅空臵率往往都在20%以上。从房屋的租售比看，国际上一个区域房产运行状况良好的租售比一般为１∶３００~１∶２００。中国城市的房屋租售比往往达到１∶6００~１∶5００，相差近一倍。尽管中国的房价已严重超出了居民的承受能力，住宅空臵率、租售比也早已超出了合理水平，可中国的房价依然如脱缰的野马，一路狂奔。中国的高房价的原因首先，地价上涨推动房价上涨。政府对土地的垄断交易及房地产企业的投机囤地则进一步推高地价，加剧了房价的上涨。如果不考虑市场炒作的因素，住房的价值主要决定因素有两个：一个是住宅本身，即建设成本；一个是住宅所处的位臵，即土地成本。其中，住宅本身是在不断贬值的：按中国住宅的平均寿命30年计算，每年就要贬值1/30。真正支撑房价上涨的理由，是土地价格的上涨。城市土地的增值一是得益于城市基础设施和配套服务功能的完善；二是得益于城市经济发展，就业、商业机会增加，城市对人们的吸引力在增加；三是因为

我国高房价的危害、成因及对策分析【开题报告】

毕业论文开题报告经济学我国高房价的危害、成因及对策分析一、选题的背景和意义选题的背景：随着全球房地产市场的发展，房地产市场研究在国际舞台上占据着越来越重要的地位，尤其是近10到15年的时间里，国外房地产研究逐渐由起步到成熟，研究的发展速度和规模都达到了相当高的水平，在房地产宏观调控方面取得了一定成果突破：为应对美国房地产升温，美联储主席伯南克的方法是对美元加息，并进行金融创新；韩国对此则采取有保有压的政策，对无房户购房实行优惠利率，对有房且收入较高的家庭再购房则将利率提高并降低贷款额的比重，打压房地产；面对住房价格上涨英国则采取法律手段，颁布《住房法》导入“购买权利“，取得了良好的调控效果。我国房地产研究起步较晚，又由于房地产问题的研究是一项非常复杂的工程，它涉及到很多方面的问题，从而导致了现今我国的专家学者，实业界，政界等对我国房地产的现状有较大的分歧：复旦大学谢白三教授认为目前我国部分城市房地产市场已经出现泡沫经济，其原因在于我国部分城市房地产近两年出现了投资和圈地热潮以及房地产价格非理性上涨，导致商品房空置率居高不下；华中科技大学欧阳强认为应对我国房地产价格上涨应进行结构性调整，促进房地产业升级，并规范土地市场、完善房地产金融体制。总体来看我国房地产研究至今没有较为权威的研究模式，对我国当前的房地产发展形势判断不准确，造成一段时间内房地产价格宏观调控政策未起到有效的效果，总体的研究情况不能令人满意，更不能有效的应对当前房地产市场的价格变动。选题的意义：当前中国房地产的市场价格并不能真实反映房屋的供求关系，目前的房价对于购房者来说并没有多少现实意义。换句话讲，购房者根本没有必要去关心目前房价的涨落。而在国外，二手房价格的变化可以反映出房价的涨跌。即使是新房的价格，也要把所有房屋分成各种类别及各种层次，通过分析不同房屋结构给予不同数据，只有这样分析出来的房价才能够比较准确地反映市场。可是中国目前的房价，房价相当平均，相当不准

近几年国内房价走势预测调查

近几年国内房价走势预测调查学院：经济与管理学院班级：财务管理11--01 学号：541106070105 姓名：葛皓

近几年国内房价走势预测调查调查目的：时至今日，国内房地产业已经成为中国经济业界的支柱成分之一，目前政府将近10%的税收都是有房地产行业提供的。随着中国经济的发展，中国房地产行业已经具备了相当成熟的体质和思路。这其中有开发商和各大地产商的通力运作，同时也得益于政府相关政策的保护和影响，更有价值和供求之间的复杂联系在制约着房地产市场的经济命脉。可以说，现在的中国房地产界就像一块蛋糕，其间的既得利益者无非政府、开发商和物业等外包服务项目，间接获益者或许就是我们买房的普通老百姓。房价的持续上升，房价问题成为影响老百姓的日常生活的重大问题之一。现在可以说，政府，房地产、房地产开发商、物业主是利益最大受益者。因而我们看到，近年来的我国房地产市场出现了很多奇怪现象：房价一路猛升、开发商囤地盖楼却不出售、个别城市地段房屋无人问津、地王纷纷在各地崛起等等……这其中的各等现象，并不是这次调查的重点，让我们把目光缩小，着重考虑目前房价不稳甚至只涨不降的这一问题。这种情况可以说一种经济发展畸形，针对这种情况中央政府虽然出台了相当严厉调整政策，但是房地产市场价格问题并没有好转，所以由此引起了各种业界人士的猜测。作为即将毕业的学生，住房问题是一个致命的问题。于房价所持的态度将很大程度上决定进入社会后他们将如何面对纷繁复杂的房地产界和居高临下的房屋价格。调查对象：房地产价格走势调查方法：通过查询近几年国内房地产价格走势资料，以统计图显示出来，结合当前国内经济发展情况，去分析、对比，进而猜测近几年房地产价格走势。样本：1.一线城市房子供需走势统计图

我对中国房价未来走势的看法(精)

我对中国房价未来走势的看法前两天与李钟琴先生争论中国房价的未来走势，一言难尽，故此决定写一篇短文(本人主要研究不是房地产，只能说说感觉)。我的一个朋友最近在美国给他儿子买了套房子（位于德州达拉斯，二层小楼200多平米），花了25万，他本来带去30万，省下了5万，问我买点什么股票，我说你买BRT（一个房地产REIT）吧，虽然目前没有分红，但我认为三年后上涨一倍问题不大。许多国人可能认为美国已经衰落了，但我不这样认为。我认为美国已经没有什么问题了，几年后如果美国重新显示出巨大的力量，我奉劝诸位不要露出惊讶的表情。简单地说，对于美国这样的国家，每一次经济危机都是一次机体的自我更新，活下来的都是身强体壮的。08年美国房地产业的崩溃，并不一定是一件出人意料的事，我请大家注意，伯南克曾经说过：处理泡沫的结果比处理泡沫要容易得多。这句话是很耐人寻味的。在美国房地产大跌时，美联储并没有去干预它的走势，这至少表明了他们的一种态度：他们不怕房价下跌。他们能够承受房价下跌所导致的结果。在讨论目前国内房价走势之前，我先说说我知道的以前的一个情况：1994年时，上海城区的房价已经是1万左右了，这个价格维持到2000年时，发生了变动，不是向上，而是大跌了50%，跌到5000（没错，每平米5000块。北京的房价虽然明的没降，但6折7折也是有的），半年后就涨上去了，自此之后就一直大涨小回，直到现在。为什么2000年会有那么一次下跌，简单地说：开发商撑了几年之后，实在撑不下去，断头了，而当时的经济情况好得很，承受的起。 2008年底，受美国经济危机的影响，我国的房价也开始下跌，最明显的是深圳，说它出现跳楼的情况也不为过。但诡异的是，这种情况没有维持几个月，房价掉头又向上了(四万亿的资金注入，有多少去了房地产业？)。还没死呢，怎么又还魂了？房价下跌的影响有多大呢？大家可看以下两个方面： 1。2009年，北京、上海的财政收入分别为2000亿和2500亿，卖地收入分别为922亿和992亿。卖地收入已占财政收入中很大的一块。 2．据abcde网友提供的数据,我国房地产总量有84万亿之巨，如果房价下跌30%（如美国那样），则房地产上的财富损失为28万亿，平均每人2万，实际上的损失肯定不止于此，连锁效应之下，结局如何已经无法估计。

中国房地产现状分析

目录：一．了解房地产 (2) 二．我国房地产的发展历程 (2) 三．我国房价走势 (3) 四．房地产现状成因分析 (4) 五．对我国房地产的未来预期 (5) 六．报告总结 (5)

一、了解房地产房地产是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产。它分三种存在形式：（1）单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地；（2）单纯的建筑物，如在特定的情况下，把地上建筑物单独看待时；（3）土地与建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑既有各自独立的特质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。房地产业：是从事土地和房屋开发经营的行业，属于第三产业。二、我国房地产的发展历程我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。 1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。但2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，房地产业反弹，泡沫再度出现。部分城市的房价增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。目前房地产市场的泡沫主要是大城市的局部性泡沫，但是今后可能向二级城市扩散。如果泡沫破裂，有可能引发金融危机。短期内随着房地产的活跃，房价较低的中小型城市将面临上涨压力，但是长期来看中国房价仍面临下调压力。三、我国房价走势这是我们找到的我国2013年6月~2014年6月的一手房指数环比数据以及走势图：

如何看待我国部分城市房价过高的问题(西工大考试题)

昆山房产中介人的家，包括昆山最全的房产中介信息！中国房价问题：现状、成因及解决近年来近年来，，房价的急速上涨已经成为笼罩在社会大众心头的巨大阴影，这个问题是如何产生的？我们怎样认识它？本文对此作一较为深入的剖析。一、为何房价会居高不下一般来说一般来说，，在房价非理性狂飙过程中在房价非理性狂飙过程中，，支持房价走高的有两种力量：一是居民的自住性需求，二是富人的投机需求二是富人的投机需求。。事实上事实上，，市场有效运作的一个基本条件是信息完善和对称作的一个基本条件是信息完善和对称，，在信息不对称的情况下对称的情况下，，那些拥有信息这就可能通过种种的虚假信息而误导人们的预期的虚假信息而误导人们的预期；；显然显然，，房产是一个信息极不完善和对称的市场个信息极不完善和对称的市场，，那些掌握信息的房地产大鳄以及中介们就会利用人们的恐慌心理人为地制造住房供不应求的紧张氛围以牟取超额利润超额利润。。特别是特别是，，由于在住房的供给受到制约的情况下的情况下，，有关住房紧张之类虚假信息比较容易误导人们的房价预期误导人们的房价预期，，从而人为地引起房价的不正常上涨，这是近来年房地产市场的基本现状正常上涨，这是近来年房地产市场的基本现状。。但是但是，，党房价上涨预期破除之后党房价上涨预期破除之后，，在房价下跌过程中阻碍房价下跌的程中阻碍房价下跌的““抗跌抗跌””力量却只有一个力量却只有一个：：居民的自住性需求居民的自住性需求；；这就是房地产中的所谓“不

昆山房产中介人的家，包括昆山最全的房产中介信息！对称原理对称原理””：富人的投机行为产生房价的峰值：富人的投机行为产生房价的峰值，，而穷人的购买力产生房价的而穷人的购买力产生房价的““抗跌值抗跌值””。显然。显然，，居民的自主性需求主要与其未来可支配收入变化有关化有关，，在一个收入不断拉大的社会里在一个收入不断拉大的社会里，，理论上房价是应该很低的房价是应该很低的，，或者说或者说，，当前国内的房价应该会迅速下降该会迅速下降；；但是但是，，为何已经经历半年多的休整期整期，，迄今国内房价还没有形成快速下降的局面呢？这里从两方面加以剖析。一方面一方面，，就住房的真实需求而言就住房的真实需求而言。。任何商品的价格上涨都跟供求有关的价格上涨都跟供求有关，，而房地产中土地的有限性制约了住房的供给限性制约了住房的供给，，因而房价上涨的直接原因在于其巨大需求因在于其巨大需求，，这是住房市场面临的真实需求。而这里就有两个基本问题而这里就有两个基本问题：：一是为何有如此大的住房需求，这就涉及到资金的来源问题大的住房需求，这就涉及到资金的来源问题。。一般地，巨额的房市资金来自不断高涨的储蓄般地，巨额的房市资金来自不断高涨的储蓄，，那么，在一个平均收入如此低的社会中为什么会如此巨大的储蓄呢？这又与不断拉大的收入差距有关。试想，如果中国人的购房能力都集中有关。试想，如果中国人的购房能力都集中在在1/10乃至1/20的富人手中，那么房价会是怎样的水平呢？二是住房需求为何集中在这段时期的水平呢？二是住房需求为何集中在这段时期，，这就涉及到前端时期住房制度改革中的缺陷问题。显然显然，，20世纪末21世纪初的住房市场化改

计量经济学论文房价影响因素的实证分析

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我国房价影响因素的实证分析【摘要】：作为国家的支柱产业，房地产的稳定发展关乎国计民生。近几年，房地产价格飞速上涨，连创新高。在这种情况下研究房价的影响因素，具有重要的理论和现实意义本文针对我国房价快速增长的现象，从人均可支配收入、房屋平均造价、房屋销售面积和房屋竣工面积四方面入手．依据收集到的相关数据．利用计量经济学软件Eviews对房价影响因素进行回归分析，得出房价受人均可支配收入、房屋平均造价和房屋竣工面积三方面因素影响的结论。【关键词】房价 Eviews回归分析一、引言住房问题关系到群众的安居乐业和切身利益,关系到社区的安定。经过十多年的发展，我国房地产业已经成为国民经济的支柱产业之一，市场体系趋于完善，住房消费成为扩大内需的新动力和消费热点。但是近年来，我国房地产价格上涨较快，部分地区房价持续飙升，上涨幅度大大超过经济总体增长水平及其它行业产品与服务的上升幅度。房价增长过快的趋势，不仅极大地影响到城市居民的生活质量，也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素，房价问题已经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。如何解决我国目前房地产市场价格居高不下的问题，对于提高城镇居民生活水平、缓解社会矛盾、保持经济持续发展具有重要意义。写作目的：通过对我国30个省份的有关资料进行分析，了解对其主要因素和次要因素。并对这些因素进行统计推断和经济意义上的检验。选择拟和效果最好的最为结论。二、文献综述近几年来，我国房价持续上涨，不断创出历史新高。关于房价上涨的原因,住房和城乡建设部课题组(2004)分析为地价上涨推动多种住房需求旺盛,而深层次的原因在于消费者预期改变[1]。中国社会科学院与社会科学文献出版社(2007)联合发布的《2006年中国房地产发展报告》预测我国房地产价格长期趋势是上升的,其原因在于市场需求旺盛;供给结构失调;国家信贷的积极支持;地方政府的推动;缺乏规范有效的信息披露制度[2]。沈悦、刘洪玉(2004)认为如果房地产价格的上涨只是投机造成,缺乏相应的经济基础支持,这种价格上涨会向市场发出错误的信号,造成房地产市场和经济的虚假繁荣[3]。关于房地产市场的调控方式,梁云芳,高铁梅(2006)通过实证认为我国房地产市场只存在局部泡沫,通过利率来调控房地产市场,成效不大,但是信贷规模的变化对房地产

我国高房价的产生原因及其应对措施

我国城市高房价的产生原因及其应对措施资源与环境科学学院房地产经营与估价专业指导教师王健作者韩彪摘要：自从2008年风靡全球的金融危机发生之后，各国为了应对此次金融危机，纷纷推出一揽子经济复苏政策。中国方面，为了刺激经济增长，实施了四万亿元投资计划，总体而言取得了良好的效果。虽然在这次投资计划中没有涉及房地产业，但我国房价却一路上涨，购房成为普通居民沉重的负担。于是对我国高房价的产生原因展开了研究，得出诸如国家土地供应量不足、物价水平的上升、投机、投资性购房比重的加大、房地产市场供需不平衡等原因，针对现实存在的问题，结合自己的理解，总结出一些应对我国高房价的措施，如加大土地供应量、稳定物价、打击房地产市场投机炒房行为，加大保障性住房的建设力度等，对稳定我国房价，限制房价过快增长，保持我国房地产市场健康发展有重要作用。关键词：高房价产生原因应对措施 1我国城市商品住房市场现状目前，北京、上海等一线城市房价已经处于极高水平，但是由于限购令的出台以及银行提高存贷款利率和存款准备金率等措施，导致房地产市场需求降低，使北京、上海的房价有了小幅度的下降。银行利率的上调，增加了开发商的贷款难度和成本，从而使房地产市场开发量有所减低，限购令的出台，使人们购房数量受到限制，从而减少了市场需求量，国家对二手房营业税进行了调整，增加了二手房交易成本，有利于打击投机、炒房行为，规范二手房交易市场。国家为应对高房价问题，出台了一系列宏观调控政策，诸如上调银行利率、限购令的出台、调整二手房交易营业税等，有效的降低了市场需求，规范了二手房交易市场，打击了投机、投资性购房行为，在一定程度上保证了房地产业的健康、稳定发展。但是，现阶段房地产市场还存在一些问题，诸如房价仍然较高，普通民众还是买不起房子，以及房地产市场不规范等。 2高房价的产生原因

2020年中国房价分析

2020年中国房价分析一.深证房价为何会大幅上涨炒房客的理由很简单，经济越差，房价越要涨。不涨房价，怎么拉动房地产？不拉动房地产，怎么刺激经济？现在经济那么差，要保GDP，不拉房价是不可能的。这就是本轮炒房的底层逻辑。这个逻辑在过去20年都是对的，但这一次却是错的。银行把国家发放的中小微企业专项补贴贷款拿去炒房，是不得已而为之。理由很简单，这笔钱就算再低息，甚至国家贴息贴到零，那也是要还的，本金是一分钱不能少的。这年头谁都可以注册公司，找个注册公司一手包办，花费才一千多块，如果你能再多花点钱，还能有专业公司帮你包装，业务流水啥的全都有，和正经公司毫无区别。事成之后如何把钱从公账里转出来，别人也有全套方案。所以就凭一张破营业执照，你就想空口白牙的从银行贷走几十万几百万？别逗了，万一你不还钱，签字的放贷员是要负责任的。我才不信你的流水，也没兴趣听你吹业务，不想知道你是不是下一个马云，更不相信你所谓的个人还款承诺。想贷款可以，拿抵押物来，我只认抵押物，哪怕你不还款，我拍卖抵押物好歹还能拿回一点钱。深圳有很多公司，但有抵押物的还真没几个，大家连办公室都是租的，有些公司恨不能连电脑和桌椅都租，哪来的抵押物。公司没抵押物，但老板您有房子啊，您拿房子来抵押就可以了，这样我就放心了。银行是放心了，但老板不放心啊。我开个公司，贷款给员工发工资，却要把个人的房产都压上去，万一经济不行，那不仅公司破产，一家老小都要流离失所。这事我不干，银行你爱找谁找谁去。款放不出去，银行也急了，上面有任务必须完成啊。于是放贷员就找老板们商量，这样，你以你公司的名义，用你个人的房产做抵押把钱贷出来，至于这些钱你拿去干嘛，我们不管，走个形式就行了。老板您想想，这可是国家贴息的贷款啊，超低息甚至免息，不要白不要啊，你去买房贷款还得5%呢。老板一想，是哦，这么便宜的贷款不要白不要，贷了！至于贷出来干嘛，当然是买房了。中国的房地产市场早就沸腾了，很多人不是不想买，是买不起。有多少钱，就买多少房，根本不管什么房租比，也不管什么价值中枢。狂热的人类曾经愿意花1万金币去买一颗破郁金香，何况房子。现在房价上不去，只不过是因为大家手里没钱了而已，国家管控了贷款的流向。如今贷款被开了一个口子，深圳房价当然要涨。而且买了房，老板们就有更多的房产可以抵押了，可以拿到更多的贷款。生生不息，源源不断，只需要换几个人的名义就行了。这可是贴息贷款，利息低到让人发指，近乎于不要利息。从某种意义上，有些炒房客甚至会认为这种贴息贷款的出现，是国家要拉房地产的一个标志。再加上经济越差的时候国家一般都会拉房价刺激经济的历史规律，炒房客们立刻就兴奋了。拿1亿的房子，炒房客利用这种规则，给他长一点的时间多走几遍流程，完全可以凭空再买10亿甚至更多的房产。撑死胆大的，饿死胆小的，过去20年里胆大的都发财了。如果不是国家紧急下令禁止，深圳的房价，翻倍都不夸张，那些炒房客真的做得到这种奇迹。深圳的房价起来之后，其他城市的房价也跟着蠢蠢欲动，因为企业贷是全国性的，很多地方的炒房客只不过来没来得及发现这个漏洞而已。但其实，深圳的企业贷失控，这是一个工作小失误而已，并不代表国家要放松对房价的管控。二.过去国家为何扶持房地产行业国家拉房地产的最大原因，是因为中国人太爱储蓄了，太多的钱放在银行里沉睡。这些钱拿出来建设国家，你好我好大家好，所有人的收入都在上涨。但百

2021调查报告显示：小城镇居民也嫌房价高

2021调查报告显示：小城镇居民也嫌房价高 2021调查报告显示：小城镇居民也嫌房价高近年来，大城市房价贵、环境差、看病难、上学烦等问题被频频吐槽，向往小城镇生活的人越来越多。小城镇的生活真的像人们向往的那样吗?广州社情民意研究中心发布的调查报告却显示，并非如此。分析发现，小城镇居民对生活状况的评价明显低于大城市，镇区居民对收入、就业的评价持续偏低，在看病、读书的收费水平上，他们同样感到“压力大”。小城镇居民评价生活“一般” 数据显示，生活在小城镇的人，对生活的观感并不如外人想象的乐观积极。镇区居民对本地生活状况的评价以“一般”为主，持此看法的人多至50%，而表示“满意”和“比较满意”的人合计为34%;相比之下，大城市居民评价以满意为主，满意度高至44%，较镇区明显高出10个百分点。课题组指出，随着“新型城镇化”的推进，小城镇的发展备受瞩目。“从分析结果看出，小城镇生活与人们所向往的大相径庭。小城镇如何吸引并留得住人们‘安居乐业’，成为‘城镇化’推进过程中不得不面临的挑战。” 小城镇居民也嫌房价高近年房价高企让买房成为奢望，这种情况不仅出现在大城市，在小城镇也如此。

“房价贵”是小城镇居民的共同感受，认为当地房价“贵”的人多达57%，还有22%的人认为“比较贵”，两者合计达79%。同时，镇区居民普遍表示对目前高房价无法承受，持此看法者多至65%。此外，对本地物价水平，镇区居民评价与大城市一样差，不满意度高至46%，而满意度低至17%。对于本地的就业状况，镇区居民的满意度保持在三成以下的较低水平，为29%，表示“不满意”和“不太满意”的人合计为26%，较大城市高9个百分点。四分之一居民不满治安调查还发现，小城镇居民对生态环境、市容卫生及社会治安的评价均落后于大城市。在整体的生态环境上，镇区居民不满意度居各类型城市首位，接近三成，比大城市高出3个百分点。而且从个人观察来看，多至70%的镇区居民表示当地环境受到污染，比例与大城市一样高。对市容卫生，镇区居民不满意度为33%，满意度刚过三成;而在大城市，居民满意度高至43%。同样，对反映公共安全的社会治安，在原本民风淳朴的小城镇，居民不满意度竟位居各类城市之首，为25%，远超大城市10个百分点。小城镇电影院剧院太少对本地交通出行和教育服务，镇区居民满意度高至46%。对医疗服务的满意度也有32%，并不差于大城市。但在看病、读书的收费水平上，小城镇居民观感与大城市一样，深感压力大。尤其是“看病

高房价原因的经济学分析

高房价原因的经济学分析 2009年年初以来，上海房价连破2万和2.2万两个关口，与去年13665元/平方米的均价相比，分别大涨46%和61%。我来到上海已经是第十个年头了，去年下半年开始，我的确有一种2003年下半年那种感觉。什么感觉？房价在加速上涨！而最近有关针对房地产的调控政策也频繁出台，但上海楼市近期并未出现明显降温趋势。很多人对此有分析，仁者见仁智者见智。今天我们也来分析一下。我的分析很简单，经济学的供求分析。经济学里面讲供求，也就是商品的价格取决于供给和需求。需求大于供给，价格上升；需求小于供给，价格下降。房子作为一种商品，也应该如此。这是经济学的基本方法。分析价格上升下降因素，就从供给和需求开始。可如果我们就说，房价上升过快，是因为买房子的人多，可卖的房子少，对是对，可有点流于表面了。看问题应该深入，要深入分析供给和需求两方面。上海包括北京、深圳主要城市，房价高的根源在哪里呢？有人说在于投机者炒房，如温州炒房团。还有人一直把矛头指向房地产开发商，认为是他们抬高了房价。上述两种分析我认为都不正确。先分析第一种。在上海，工作10年以上的人基本都有房子，其中一部分也许拥有2套以上房子，这些人买第二套房子肯定是为了投资，这也无可非议。党的十六大报告还明确提出要鼓励增加人民的财产性收入，我以前的专栏也分析过，财产性收入就包括房产。我一直不认为这些白领投资者拉高了房价，甚至就是温州炒房团，我也认为他们总体加起来也没有那么大的实力，可以把一个国家的房地产价格炒起来。房地产的投资者无非是预测未来房价上升，是房价的被动接受者。接下来，我们看看房地产开发商。改革开放30来年，没有房地产的商业化，我们哪里会住上外观不错的商品房呢？计划经济时代我们住什么样子的房子？作为一种企业，房地产开发商追求利润最大化，报出高房价似乎也无可非议。有些开发商用一些销售策略炒楼花，房号，捂盘，自己买卖制造虚假繁荣现象，诱骗大家去买，我看也不可怕。这些手段可以去揭露和打击，但我想不能杀鸡取卵，我们需要有社会责任感

运用马克思主义哲学原理分析中国房价问题

运用马克思主义哲学原理分析中国房价问题中国房价问题一直都是近几年的社会热点话题。当今，对中国房价形势和政策，众说纷纭。一边是一些人在喋喋不休宣传“刚性需求”；一边是低收入百姓拼命感叹房价太高；一边在查囤地、增加土地供应；一边不断出现创新高的“地王”，等等。两会召开期间，中央和地方推出的一些针对性措施，更是使得房地产问题成热点问题的榜首。用马克思原理来解释房价上涨的原因，可以从以下几个方面来看：第一，物质决定意识，意识反作用于物质：房价上涨是因为买方（炒作团队也属于买方）需求大于卖方（惜售也要归结到卖方小的方面）需求，这是市场经济规律，是物质。卖方提高销售价格，这是意识。第二，物质运动是有规律的，物质运动规律是客观的，发挥主观能动性能认识和利用客观规律:房价上涨是建筑原材料上涨的结果，这一规律是客观的，成本上涨，房价必然上涨；但开发商、建筑商及中介机构又利用这一规律，掩盖实际成本，宣传虚拟成本，让民众以为房产涨价合理，无泡沫，从而接受房价虚高的现实，而开发商等人从中渔利。第三，用联系的观点看问题：物价上涨带动原材料上涨，原材料上涨又拉动房价上涨。这一联系是客观的，在经济社会是普遍存在的，反映了一种因果联系。第四，用发展的观点看问题：（1)房价上涨，这是内外因共同作用的结果，市场规律，这是内因；外部力量影响，这是外因，外因通过内因起作用，中间商、地方政府利用市场规律，为了追逐暴利，为了地方税收，为了头上乌纱，不惜一切，以房地产立市，以房价高为荣。（2)房地产作为一个普通产业，与其他产业无异。但由于产业内部利润巨大，外部力量不加约束，慢慢形成了现在房价上涨的现象，以至于现在严重脱离现实。很多地区的实例已经证明，严重脱离成本区的商品，最终会泡沫破裂，比如香港楼市，日本楼市，这是量变而质变的道理。第五，用矛盾的观点：（1)矛盾无处不在，开发商利益与民众渴求房价下降的矛盾；地方政府税收需求、官本位需求与市场经济规律的矛盾；地方政府利益与民众利益的矛盾；另外，这必然会造成民众与政府的对立矛盾。（2)矛盾的不平衡性，告诉我们必须抓主要矛盾，抓矛盾的主要方面，坚持两点论与重点论的统一。既要知道有矛有盾，又必须认识到哪方更重。是应该以地方政府收入为重，还是该以民众需求为重；是该以财税收入为重，还是该以民众生活质量为重？第六，感性认识反映现象，理性认识是对事物本质的反映，要把感性认识上升到理性认识，透过现象抓住事物的本质和规律。（1)房价上涨是现象，这一现象的本质是通货膨胀，是政府政策的失灵，是社会主义社会的不和谐。（2)普通家庭两、三代人的积蓄为了后代而买房，每套房产就能够消灭一个中国的中产阶级，可见这一现象的危害之深，这一现象的本质就是，藏富于民，民的财富大部分被严重不公平的再分配，导致贫富差距剧烈拉大，家庭积蓄严重缩水，人民生存安全感降低，影响社会稳定。这是本质。虽然政府出台了很多局域性的措施政策来遏制房价，像限购，大力建保障房等，都起到一定成效但离抑制高房价还很远，所以我们必须采取更有效的措施去打压房价：一．加强房地产市场宏观调控。加强房地产市场宏观调控的根本目的，是为了促进房地产市场的持续健康平稳发展，更好地发挥房地产业对改进居民住房条件、拉动国民经济持续健康发展的作用。二．加强市场监测，完善市场信息披露制度。全面监测房地产市场运行，给老百姓创造一个透明有序的房地产市场。三．高度重视稳定住房价格。各级政府要切实负起稳定住房价格的

中国房价上涨分析资料

中国房价上涨分析

用经济学原理分析中国房价上涨现象在所有有关民生类的问题中，居高不下的房价一直是近年来人们热切关注的话题，虽然，近期我国的房价在限购限贷、房产税等政策的影响下有所回落，但对房价的调控不容放松警惕。影响我国房价上涨的因素是多方面的。从需求层面看，城镇化、居民收入和婚龄人口是长期影响因素；从供给层面看，土地供应是长期影响因素；货币供应量对房地产市场的短期需求和短期供给均形成重要影响。要彻底整治房地产市场，宏观调控必须从需求和供给两方面持续发力，引导房价“回落”到合理区间。事实上，由城镇化、居民收入提高和婚龄人口增加所引致的住宅需求是自然的、健康的，宏观调控的治理重点是货币超发所带来的虚假需求、投机需求和房产商捂盘行为。下面本文将从以下几个方面探析中国房价上涨的原因。一、需求拉高价格人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动。人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。基于我国“人多地少，人多房少的”基本国情，从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨。资本和劳动力向中心城市流动，是导致这些城市房价上涨的重要原因。中国的人口数量与结构决定着住房高增长的需求。中国人口数量的增长让中国不得不进行大规模的住房生产。中国的人口结构也决定着家庭分裂的速度。中国的家庭人口平均数已从1990年的3.96人/户下降到了2008年的2.96人/户，并在不断的下降中。正是因为70年代之后的高生育率决定的，80—90后的家庭分裂速度在不断加速，这种加速会延续大约至少十年。中国的城市家庭新增户数从2000年的约700多万户上升到2008年的约1100多万户。而每年市场化竣工的住房大约只有500多万套，仅能满足不到一半新增家庭的需求。二、供给抬高价格

关于城镇居民对房价问题的看法调查报告

JIANGSU TEACHERS UNIVERSITY OF TECHNOLOGY 2013年寒假社会实践报告报告标题：关于城镇居民对房价问题的看法调查报告院（部）：计算机工程学院班级：10网络2ZW 学生姓名：曹林凤学号： 10141501 完成日期： 2013年 2月 23 日 2013年 2 月

关于城镇居民对房价问题的看法调查报告一、调查背景现如今，中国的房价问题已经成了人们普遍关注的一个大问题。“衣食住行”渐渐成为了人们茶余饭后的热点问题之一。而作为一个普通人，又有多少人能做到像李白那样“以天为盖地为庐”的豪情。所以，我们需要一个真真切切的容身之所，需要一个温暖的避风港湾。但是现在过热的房价却让许多人望而却步，让许多人沦为了一介“房奴”。是什么引起了房市过热，又是什么引起了城乡房价差距，城乡房价的现状又是怎样的……作为一名当代大学生关心这些，了解自己所在城市民生问题已成为一种责任，一种义务。于是，我便针对这些问题作了一些调查研究，通过对民众的调查与南通当地相关网站的查询来对南通的城乡房价做一个简要的调查报告。二、调查过程首先，我来到南通市区最热闹的人民路和工人路进行城乡调查，对这条路上的路人做了调查，向他们提出了类似于“您觉得南通的房价是否过高”；“您觉得南通市区的房价是否符合南通当地发展水平”这类关于南通的房价问题。在街边询问调查题目时，我尽量平衡男女比例和老幼比例，并努力在最短的时间内完成调查，减少对路人的时间的占用，在有限的时间里尽量调查最多的个体。半天忙下来，大汗淋漓的我终于完成市区的调查。随后的几天我又前往了离市区较远的郊区进行调查，在这里我不光调查了南通本地的人，同时也调查了来南通务工的民工兄弟，通过他们的眼来较客观的审视南通的房价情况。由于我生活在农村，所以对与南通市下辖的某些镇我无法亲自前往，这时只好拜托我在某些镇的好友帮忙，就他们的家人，邻居，朋友展开调查，并将好友所调查的结果进行了整理，统计。另外，我通过南通论坛，南通网等查询了关于南通人对南通房价看法的网上信息。而在南通下辖的几个镇中，我特别仔细的调查了长安镇的房价信息。因为作为南通第一所大学——南通大学所在地，大学城的房

从微观经济学角度分析影响房价的因素

从微观经济学角度分析影响房价的因素摘要：房价关系着和影响着每个家庭，房价是个备受关注的问题，本文从微观经济学角度出发,从供需、消费者和博弈机制三个方面来分析影响房价的因素。关键词:房价供需消费者博弈机制一、供需影响着房价 1.住房供给影响房价。这里主要从供给结构来谈。我国居民人均居住面积与其它国家尤其是发达国家的人均居住面积相比,仍存在很大的差距,绝对住房供给水平并不高，供给方面存在结构不合理的问题,存在空置。这里引入空置这一概念。①空置一词来源于西方，指建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租状态或者出售状态。由此可见，空置一方面表明房屋未被使用,另一方面还意味着所有权人准备将房屋出租或者出售,只有两方面都满足的房屋才是空置房屋。否则，不能称其为空置。空置也是一种供给,且:供给＝需求+空置率。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。当市场交易以买卖为主且购买者就是房屋将来的实际使用者时,使用者注重的是房屋的服务功能，价格直接体现了使用者对房屋的支付意愿。从卖方角度看，面临的主要问题是能否及时将房屋销售出去，因为销售时间越长,市场价格变化的可能性越大，价格风险不断增加；同时，空置期越长,管理的费用就越高。因此，在预计销售时间较长时，卖方为了减少风险就可能降低销售价格;相反，空置面积减少,购买者增加时,卖方就有可能

提高价格。 2.土地的供给影响房价。土地的供给总量影响着房地产产品供应总量。土地供给就是可供利用的土地的数量，分为自然供给和经济供给。所谓土地的经济供给,就是指在自然供给的基础上,经过开发,可为人类直接用于生产,生活等各种用途的土地的数量。土地供给是房地产市场基础，土地供给假如是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供给量只能部分转化为房地产市场的供给。所以这里所说的土地供给总量为有效供给总量。土地供给总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供给总量；另一方面是影响生产和预期。但影响力的时效不同,对房地产产品供给的影响，由于房地产开发周期的原因，要在１～2年之内才能显现出来,但对投资和消费的影响却是当期的。由于房、地的紧密关系，土地供给量与房地产增量有着密切关系，土地供给量是房地产增量的基础,他们之间的关系由容积率来反映。设房地产增量为QR,土地供给量为QL，容积率为Ｆ,则有QR=F×QＬ。则当容积率不变时,土地供给量与房地产增量呈线性正相关关系。容积率越大，单位面积土地上的建筑容量，即建筑面积就越大。以今年一季度为例,1－3月,全国房地产开发企业完成土地购置面积6１66万平方米，同比增长30.0%，土地购置费1203亿元,同比增长56.5%,2010年3月份,全国7０个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨1４.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%。②综上所述,土地的供给直接影响着住房