产业园发展规划

产业园发展规划讨论稿

一、做好产业定位，招引战略投资。

招商首先要根据一个区域的科技、文化、产业等地方特色做好产业定位和战略规划，根据产业定位招引一批战略投资者来打造产业群引领招商引资。雄厚资本的拥有者，技术创新的领先者，科学管理的运用者，优势产业的主导者。赢得了战略投资者就能在抢先发展中赢得了主动权，就能在日益激烈的竞争中变劣势为优势，变弱势为强势。

二、创新招商方式，拓宽招商渠道。

寻找一家像中国招商网这样的有营销策划、项目包装、推广渠道、企业资源，有组织各种项目推介会、组织投资实地考察，精心做好产业园区的招商策划和项目包装，利用网络进行对欧洲和国内范围的营销推广，提高知名度和品牌度。在企业资源库里筛选符合产业定位的战略投资客户，由专业的团队进行联系与跟踪，邀请战略投资客户进行参加讨论，做到面对面的沟通交流，适时组织战略投资者到实地考察。

三、装配式建筑政策和产业链

装配式建筑推进政策东风渐劲，预制PC、钢结构和木结构，哪种装配式建筑市场更大，近期我做了市场调研，通过解读上海及国家政策，剖析产业链结构与机会。

装配式建筑市场空间巨大，国务院办公厅发文指出力争用10年左右的时间，使装配式建筑占新建建筑面积的比例达到30%，住建部十三五规划指出，到2020年装配式建筑占新建建筑面积达到15%以上，2015

年该比例不足3%，根据我们测算，十三五期间装配式建筑市场空间近2万亿。雄安新区引领全国新型城市建设，定位绿色城市，装配式建筑后续有望获得快速推广，市场空间巨大。

钢结构建筑增量高，模式优化市场拓展：随着装配式建筑推广，钢结构企业从市场容量和商业模式方面双重收益。市场容量扩增：装配式建筑在住宅领域的推广，使得钢结构企业商业边界拓宽，从原有以公建为主要应用市场向住宅延伸，市场容量有效扩容；商业模式优化：钢结构企业从传统的加工分包向施工总包及EPC转型，从产业下游向上游延伸，产业链延长盈利能力大幅提升。

设计端弹性较高，龙头企业涉足较少：

装配式建筑设计具有一定技术壁垒、同时对深化设计要求较高，设计费用溢价空间高达30%-40%，业绩弹性较大；目前装配式建筑设计市场龙头涉足较少，已被部分企业占据市场。上海市场中混凝土装配式建筑的设计大约有90%以上由中森设计和天华设计承接，全国市场主要是华阳国际占领。

施工利润转移预制生产，钢结构有望填补构件缺口：

装配式建筑核心是建筑预制化，传统建筑施工部分转移到工厂进行预制生产，预制构件市场属纯增量市场，空间巨大。以40%的预制水平测算，上海本地预制构件企业产能83万吨，大概能满足550万平方米的装配式建筑需求，经上海住建委统计，2017年装配式建筑面积将达到1000万平方米以上，存在近50%的缺口。目前上海市混凝土装配式建筑占比90%左右，缺口部分可能有部分市场由钢结构来填补。

一线市场推进钢结构较谨慎，三四线城市钢结构发展较快：

以上海为代表的一线城市，大型设计院集中、大型建筑企业及房地产商龙头集中，市场转向钢结构较困难，在装配式建筑推进过程中混凝土占比较高，钢结构装配式建筑推进较为谨慎；三四线城市推广钢结构建筑较容易：1）PC预制件生产投入较大，三四线财力不足；2）钢结构投入产出较快，见效快，政府推广意愿较强。

上海作为全国重点城市，装配式建筑政策推进呈现起步早、规格高、混凝土为主的特点。

（1）政策推动起步早。上海从1996年开始探索装配式建筑，形成初步产业化工作框架，2011年开始进入试点推进期，通过行政结合市场激励等手段，技术突破，住宅产业化水平稳步提高，2014年起进入面上推广期，由住宅普及至公共建筑领域；

（2）政策推广规格高。①装配化程度高，2016年实现外环内新建建筑100%采用装配式建筑。②行业标准制规范，2016年12月确定装配率和预制率的核算方法，行业评价标准统一；③政府补贴力度较强，包括3%容积率补贴、规划奖励、专项资金补贴、提前预售等；

（3）装配式建筑以混凝土装配式为主，占比约为90%左右，上海建筑公司主要是万科、上海建工等，大都采用混凝土装配式建筑，起步早，布局快，占领主要市场，出于政府本地产业发展考虑，上海力推混凝土装配式建筑。

截止2017年3月，按上海住建委口径数据，上海在建装配式建筑503.26万平方米，其中装配式住宅432.8万平方米，占比86%，公共建筑70.46万平方米，占比14%。2016年全年上海新建装配式建筑面积270.7万平方米，2017年1-3月新建装配式建筑面积100万平方米。

装配式建筑产业链分析:

装配式建筑产业链包括项目管理、设计、构件生产、施工和验收，其中构件生产涉及原材料、配件、生产设备、模具，施工流程需要专用设备、验收流程涉及工程检测。

项目管理：

处于产业链最上游，具有设计采购施工总承包（EPC）能力，有望随着装配式建筑推进，EPC总包能力提升。

设计：

特点：（1）装配式设计难点多，技术门槛高，行业面临颠覆性洗牌，先发企业迅速取的优势。

（2）装配式设计在传统设计基础上，进行深入设计，装配式建筑深化设计费用上浮30%-40%，行业存在增量。

（3）设计企业话语权上升，承接EPC项目，产业链延伸，参与项目管理。

（4）上海市场中混凝土装配式建筑的设计大约有90%以上由中森设计和天华设计承接，项目总承包商难以享受设计产业的高利润。钢结构装配式建筑的设计部分由钢结构企业负责，因此能够享受设计端高利润。设计费用空间测算：2017年上海实现新建项目100%采用装配式建筑。全国2020年装配式建筑占新建建筑比例达到15%以上。

（1）上海市场（住建委口径）：2017年上海预计将新增1000万平方米以上的装配式建筑，传统设计100元/平方米，装配式深化设计上浮35%测算，2017上海设计市场空间将达到13.5亿元，空间增量3.5亿元。（2）上海市场（统计局口径）：上海2016年新建房屋面积2841万平方米，以过去5年3%的平均增速测算，预计2017年将达到2928万平方米，预计2017年上海设计市场空间达到39.53亿元，空间增量10.25亿元。

（3）全国市场（统计局口径）：2016年全国新建建筑面积16.69亿平方米，以过去5年平均增速6.71%测算，2020年全国新建建筑面积21.64亿平方米，以装配式建筑占新建建筑面积15%测算，装配式建筑面积3.25亿平方米，预计装配式设计市场空间438.26亿元，深化设计增量113.62亿元。

预制构件

特点：（1）上海装配式建筑启动较早，龙头布局已经完成。

（2）构件供应短期供不应求。目前上海市场本地企业有27家，实际产能共83万平方米,外地企业有14家，接受调研的12家企业实际产能15万平方米，合计实际产能98万平方米。

（3）产品辐射半径不足。从行业经验角度分析，一家构件厂商的产品辐射半径为200公里左右，超过200公里，运输成本较高，难以保本。

（4）产品中长期毛利率承压。构件产品单价2500—4000元/立方米，实际产品毛利率接近20%。

构件空间测算：按照40%的预制率计算，1万平方米建筑面积=0.145万立方米预制构件。

（1）上海市场(住建委口径)：2017年上海预计将新增1000万平方米以上的装配式建筑，上海本地企业现有产能83万立方米，约可满足预制率40%的装配式建筑550万平方米，剩余450万平方米难以满足，外企企业能提供15万立方米，仅能再满足100万平方米需求，剩余缺口350万平方米。

（2）上海市场（统计局口径）：上海2016年新建房屋面积2841万平方米，以过去5年3%的平均增速测算，预计2017年将达到2928万平方米，上海本地企业能满足550平方米构件需求，存在2378.27万平方米缺口，外地企业满足100万平方米需求，剩余缺口2278.27万平方米构件。

（3）全国市场（统计局口径）：2016年全国新建建筑面积16.69亿平方米，以过去5年平均增速6.71%测算，2020年全国新建建筑面积21.64亿平方米，以装配式建筑占新建建筑面积15%测算，装配式建筑面积3.25亿平方米，产生预制构件4707万立方米需求。

从住建委口径测算，上海有预制构件市场存在近50%的缺口，从统计局口径测算，缺口极大，外受产品辐射半径不足影响，上海市预制构件缺口较大。

原材料：

（1）套筒灌浆料：市场单价6000-8000元/吨，每1万平方米建筑面积使用10t灌浆料，上海住建委统计口径分析，上海2017年将新增装配式建筑面积1000万平方米以上，需要套筒灌浆料1万吨，市场空间7500万元；从统计局口径测算，上海2017年新增装配式建筑面积2928.27万平方米，需要套筒灌浆料2.93万吨，市场空间2.2亿元；从全国来看，经测算，2020年全国装配式建筑面积约为3.25亿平方米，需要套筒灌浆料32.46万吨，市场空间24.35亿元。套筒灌浆料市场属于纯增量市场，市场空间巨大。

（2）套筒：每个25元，每个套筒约灌浆1.2kg。上海住建委统计口径分析，上海2017年套筒灌浆料1

万吨，需要套筒833万个，市场空间3.75亿元；从统计局口径测算，上海2017年套筒灌浆料2.93万吨，需要套筒2440万个，市场空间10.98亿元；从全国来看，经测算，全国2020年套筒灌浆料32.46万吨，需要套筒2.71亿个，市场空间121.74亿元，套筒市场属于纯增量市场，市场空间巨大。

（3）门窗：装配式建筑采用一体式门窗，门窗行业面临洗牌。原材料还包括外墙保温材料等。

施工

（1）大型企业准备充足。

（2）市场容量压缩，市场容量纯减量。

（3）由于产品预制化，施工人工成本大大降低。

（4）施工技术要求提升，尤其是钢结构装配式建筑，出于防漏水角度，对构件拼接安装要求较高。

生产设备

自动化生产线主要采用从德国和芬兰进口的设备，目前进口一条生产线价格约1亿元，国产价格约1500万元，产能皆为10万立方米/年。