物业管理有限公司招标投标管理办法

物业管理有限公司招标投标管理办法

目录

第一章总则 (2)

（一）需要采用不可替代的专利或者专有技术； (3)

（二）属于特殊行业、资源有限、受地域限制的； (3)

（三）法律法规规定的其他特殊情形。 (3)

第二章招标机构的组成和职责 (5)

第三章招标程序 (6)

第四章招标计划的编制 (7)

（一）拟邀请参加投标的单位应为具备独立法人； (8)

（二）曾有类似承包项目或同等项目服务经验。 (8)

第三十二条招标人编制招标文件应符合以下要求： (9)

第五章投标 (9)

第六章开标、评标 (10)

第三十七条递交投标文件的投标人少于3家时，招标人应当重新招标。 (10)

第三十八条评标应按下列程序进行： (10)

第七章定标及合同签订 (12)

第四十三条招标人不得在评标小组推荐的中标候选人之外确定中标人。 (12)

第四十六条招标人向中标人发出中标通知书。 (12)

第八章招标资料管理 (12)

第九章附则 (13)

第一章总则

第一条为加强物业公司招标投标管理，规范招标投标活动，根据《中华人民共和国招标投标法》和XX（XX）物业管理有限公司（以下简称物业总公司）有关规定，制定本办法。

本办法适用于物业总公司及物业所属各单位组织进行的招标投标活动。

第二条招标投标活动应当遵循公开、公平、公正、诚实信用、择优的原则。

第三条招标活动必须坚持“推荐、评标、定标三分离”的原则，即负责推荐入围投标单位或者筛选投标单位的人员，不得负责评标和定标；负责评标的人员不得负责推荐、定标工作；负责定标的人员不得负责推荐入围投标单位及评标工作。

第四条任何单位和个人不得非法干涉招标投标活动。

第五条物业总公司及物业所属各单位一般应采用招标形式确定合作单位，有下列情形之一的，可以不进行招标，但所属各单位需结合项目所在地市场价格进行经济测算分析，并由各单位合同专项管理部门、成本合约部门、计划财务部门、法律合规部门等三名以上人员与拟合作单位进行谈判，谈判结果经各单位招标领导小组审批，保证价格合理受控，从而确定合作单位，并将过程资料报物业总公司备案：（一）需要采用不可替代的专利或者专有技术；

（二）属于特殊行业、资源有限、受地域限制的；

（三）法律法规规定的其他特殊情形。

第六条物业公司各级纪检组织负责监督全物业公司招标投标活动，主要职责是：

（一）根据有关法律、行政法规，制定相关规章和制度，规范和指导全物业公司招标投标活动；

（二）监督全物业公司招标投标活动，受理举报和投诉，查处招标投标活动中的违法行为。

第七条招标人的主要职责是：

（一）贯彻执行有关法律、行政法规、规章和相关制度；

（二）负责组织本项目的招标工作；

（三）按照“谁招标、谁使用、谁负责”的原则，物业总公司、物业分公司（或项目）是招标的主体，对招标过程和结果负责。

第八条物业公司所属各单位招标工作均由各单位负责组织进行，属于日常保安、保洁、绿化、电梯维护保养(物业总公司建立战略合作或集体采购的除外)的招标计划均需报物业总公司进行审批，其他事项的招标计划合同估算价超过人民币30万元（不含）以上的，报物业总公司进行审批。合同估算价在人民币30万元（含）以下的，由各单位自行招标。

第九条物业公司所属各单位投标计划均需报物业总公司进行审批。

第十条招标完成，合同签订期限原则上应不超过2年(超过2年的另行申报)，合同到期后需重新进行招标。

第十一条物业总公司成本合约部为招投标主管部门，牵头负责招

投标管理，各业务部门为专项管理部门，依据其部门职责分类负责本部门业务招投标以及所属单位业务线招投标的专项管理。所属各单位应当明确各自的招投标主管部门。

第十二条对于比价或招标限额界定：

（一）对于在人民币10000元（含）以下的零星采购，建议每年一次比价，选定采购单位；

（二）对于合同估算价在人民币10000元以上50000元(含)以下，必须进行比价(比价单位需3家以上，与集团公司、物业总公司建立战略合作的除外)；

（三）对于合同估算价在人民币50000元以上的必须进行招标（与集团公司、物业总公司建立战略合作的除外）。

任何单位和个人不得将根据本办法规定必须进行招标的项目肢解成小标的额或者以其他任何方式规避招标或比价。

第十三条对于拟合作单位的资质及报价要求：

（一）区分拟合作单位是一般纳税人或小规模纳税人，原则上我方为一般纳税人的，对方也应具备一般纳税人资质；

（二）报价应明确含税总价、税率、税额及不含税价格，综合考虑全面比较。

第二章招标机构的组成和职责

第十四条物业总公司及所属各单位要成立招标领导小组、招标监督小组和评标小组。

第十五条物业总公司招标领导小组由物业总公司领导班子成员

组成，负责人由物业总公司主管领导担任。所属各单位招标领导小组由所属单位领导班子成员组成, 负责人由所属单位主管领导担任。

招标领导小组的职责是规范和指导物业总公司及所属单位招标投标活动。

第十六条招标监督小组由物业总公司及所属各单位纪检监察、成本、审计、法律、财务等相关业务人员组成，物业总公司招标监督小组负责人由物业总公司纪检监察部门指定人员担任或由物业总公司纪检监察部门委托招标监督小组其他成员担任。所属各单位招标监督小组负责人由所属各单位指定专人担任。

招标监督小组的职责是监督物业总公司及所属各单位招标投标活动，受理举报和投诉，查处招标投标活动中的违法行为。

招标监督小组不参与具体招标业务工作。

第十七条评标小组由物业总公司领导班子成员、部门经理组成，纪检监督人负责监督；所属各单位评标小组由所属单位领导班子成员、业务部门、法务专员组成，党群专员负责监督。

评标小组的主要职责是负责招标项目的评标。

第十八条评标小组成员人数不少于五人。

第十九条评标人代表从物业总公司及所属各单位从事管理及具备相关专业经验的管理人员中随机抽取确定。

第二十条与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标小组，已经进入的应当更换。

第二十一条评标小组成员的名单在中标结果确定前应当保密。

第二十二条评标小组成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。

评标小组成员不得私下接触投标人，不得收受投标人的财务或其他好处。

评标小组成员和参与评标的有关工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

第三章招标程序

第二十三条各单位招标主体是招标的招标人。

第二十四条招标采用邀请招标的形式进行。招标人应当以发送投标邀请书的方式，邀请具备相应资格的单位投标。

第二十五条招标工作应当按照以下程序进行：

（一）招标人制订招标计划；

（二）招标人应将招标计划报经招标领导小组审批；达到规定标准的还需上报总公司审批；

（三）招标人纪检组织监督本次招标活动；

（四）招标人发出投标邀请书，向投标人发放招标文件；

（五）招标人向投标人介绍项目情况，组织投标人踏勘项目现场（如有必要）并解答有关问题；

（六）投标人编制投标文件，并提交招标人；

（七）招标人组织开标，组建评标小组；

（八）评标小组进行评标，推荐中标候选人；

（九）招标人将评标报告和评标结果报物业总公司审批或备案；

（十）招标人确定中标人，并发出中标通知书；

（十一）招标人与中标人签订合同。

第四章招标计划的编制

第二十六条招标人要及时完成招标计划（包括招标范围、招标时间安排、拟邀请参加投标的单位及相关资料、招标文件等）的编制工作,并组织招标领导小组和招标监督小组对招标计划进行研究和分析，形成意见汇总。

达到规定标准需上报物业总公司审批，招标人应根据物业总公司批复意见，对相关内容进行修改并严格按修改后的招标计划开展招标工作。

第二十七条招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。编制投标文件时间，自发放招标文件之日起至投标人提交投标文件截止之日止，一般不得少于7日。

第二十八条拟邀请参加投标的单位数量，不得少于3家。

第二十九条拟邀请参加投标的单位应当具备以下条件：

（一）拟邀请参加投标的单位应为具备独立法人；

（二）曾有类似承包项目或同等项目服务经验。

第三十条招标人应选派有经验的主要管理人员组成考察组，对拟邀请参加投标的单位进行考察。招标人对拟邀请参加投标的单位进行考察前，应报请招标监督小组派人参加，对考察进行全程监督。

考察组应对拟邀请参加投标单位的公司实力、人员配备、过往业绩、正在进行或新承接的项目情况等事项进行考察。

考察组在结束考察后，须在2个工作日内对考察成果进行整理，形成考察报告，经考察组全体人员签字确认后，作为招标计划的附件一同报送招标领导小组和招标监督小组。

第三十一条考察组所有成员应当秉承公平、公正、廉洁自律的原则，对考察单位进行实事求是地评价。

如发现考察组成员在考察过程中，存在收受考察单位的财物或者其他好处，违背“公平、公正、廉洁自律”原则的，物业总公司将按有关规定严肃处理。

第三十二条招标人编制招标文件应符合以下要求：

（一）招标文件应当统一编号，实行1份招标文件1个编号，不得重号、漏号。编号规则为，所在城市简写--项目名称简写--招标--年--月--三位流水号（每月单独编号）。

（二）招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款。

（三）以工作量清单固定单价并预测总价或固定总价方式进行招标。

（四）原则上无预付款，过程中付款严格按照合同约定支付。

（五）招标文件中应约定投标人履行合同时必须按照物业公司管理标准实施。

（六）招标文件中应约定投标人在投标时所承诺的项目团队主要管理人员违约时的具体罚则。

第三十三条在招标计划报经招标领导小组和招标监督小组的批复后，招标人方可向参加投标的单位发出投标邀请书，并通知投标人领取招标文件。

第五章投标

第三十四条招标人按照批复的招标计划向投标单位发出投标邀请书，并在投标邀请书中规定的时间和地点，向投标人发放招标文件。

第三十五条招标人应组织召开标前会议，向投标人介绍项目情况和招标安排，组织投标人踏勘项目现场（如有必要）并解答有关问题。

第六章开标、评标

第三十六条招标人应按招标文件规定的时间和地点接收投标文件，并按招标文件规定对投标文件进行封存。

招标人接收和封存投标文件应在招标监督小组的现场监督下进行。

第三十七条递交投标文件的投标人少于3家时，招标人应当重新招标。

第三十八条评标应按下列程序进行：

（一）组建评标小组，并由评标小组集体推选评标小组负责人；

（二）招标人负责人对招标事项进行讲解，并就所介绍内容向评标小组答疑；

（三）在监督小组的监督下，招标人首先打开各投标人的投标文件；

（四）评标小组按一定顺序听取各投标人讲解投标文件；

（五）投标人讲标结束后，在监督小组的监督下，当即对其投标报价文件进行唱标，填写《开标记录表》，并由投标人对各自报价现场签认；

（六）唱标完成后，由评标小组对其投标文件进行符合性评审，审查其对招标文件及任务书的实质性要求和条件是否做出响应，如认为内容不全或不符合要求的，按废标处理。

（七）评标小组根据《开标记录表》得出开标结果，提供给各评标小组成员。

（八）评标小组按支出类报价从低到高的顺序依次推荐中标候选人，原则上以最低价中标，但是投标价格低于成本的除外；收入类报价按从高到低的顺序依次推荐中标候选人，原则上以最高价中标；如综合报价相同，则由评标小组现场投票决定中标候选人。

（九）评标小组就中标候选人方案发表意见，集中讨论，形成评审结论。

（十）评标小组撰写评标报告。

在评标过程中，招标人、评标小组或者投标人不得通过任何形式改变投标文件的内容和报价。

第三十九条评标小组经评审，认为投标不符合招标文件要求的，可以否决该投标，当合格投标文件少于三份时，评标小组有权宣布本次招标失效。

第四十条招标人应当采取必要的措施，保证评标在严格保密的情况下进行。

第四十一条评标小组在完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，推荐三名中标候选人，并标明推荐顺序。

评标报告须由评标小组全体成员签字。

第七章定标及合同签订

第四十二条招标人应当确定选择第一的中标候选人为中标人。排名第一的中标候选人放弃中标、因不可抗力提出不能履行合同时，招标人可以按照中标候选人名单排序依次确定其他中标候选人为中标人，也可以重新招标。

第四十三条招标人不得在评标小组推荐的中标候选人之外确定中标人。

第四十四条当招标人因故选择第一中标候选人以外的中标候选人作为中标人时，应形成书面报告，说明相关理由，同时应具有排名在前的中标候选人放弃中标的书面文件。

第四十五条按照本办法第八条要求达到公司规定标准，招标计划已报物业总公司审批并通过的，招标人应自开标之日起2个工作日内将开标记录表、符合性和完整性评审意见记录表、推荐中标候选人和评标报告报物业总公司审批，审批通过后方可向中标人发出中标通知书。

第四十六条招标人向中标人发出中标通知书。

第四十七条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起15个工作日内，按招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。规定时间内未签订合同需重新招标。

第八章招标资料管理

第四十八条招标人要将招标过程中有关材料、资料由专项管理部门留存归档用于合同签订。

第四十九条归档资料包括：招标计划、评标报告、评标结果、投标人递交的投标文件及其他过程资料。

第九章附则

第五十条所属单位应当根据本办法，结合本单位实际，制定具有可操作性，反映业务特点的招标投标管理制度，并报物业总公司成本合约部备案。

第五十一条本办法自发布之日起施行。原《XX（XX）物业管理有限公司招标投标管理办法（修订版）》（XX物财通知〔2015〕50号）废止。

第五十二条本办法由物业总公司成本合约部负责解释。