房地产公司交房方案(文书借鉴)
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交
房
方
案
编制部门：总经办编制日期：2013年11月
目录
一、交房前期工作的日程安排
二、交房工作组织架构与岗位职责
三、交房操作流程
四、业主收房程序
五、工程维修流程图
六、交房相关资料
七、交房计划与安排
八、交房次序
九、培训事项安排
十、交房的相关表格文件
前言
为了减少在交房期间，减少业主的各个部门之间的奔波，简化手续，**房产将为业主提供“一站式”，即签署协议，缴纳各项费用，领取钥匙，验收房屋等，全部安排在****售楼处。
同时，在交房时我们实行“零缺陷”、“零障碍”交房，即在交房前我们经过“初验”、“整改”、“复验”、“业主看房”-“交房”的过程，在物业接管之后组建初验小组，从物业管理和使用者的角度进行初验，对发现的问题及时通知施工单位进行整改，同时组织相应在的业主代表进行验房，听取业主代表的意见和建议，尽最大限度减少业主在收房发现的不足之处，努力提升锦康品牌在业主面前的第一印象。
本综合方案是交房全过程的规划和实操安排，旨在更好地对****交房前的准备工作进行组织和协调，对公司各部门需要完成的工作进行具体落实，务求做到岗位职责明确、责任到人。
针对交房工作专门成“****临时交房小组”，项目部、物业公司、集团公司财务部、营销部、发展部、总经办等各部门联动，并进行人员集中调配和统一协调管理。
交房活动策划方案
交房活动策划方案 一、活动目的： 1、为庆贺于2009年9月30日全面交房，感谢新老业主的支持与关注，赢得二期业主对对项目的好评，扩大影响力，为打下良好的诚信基础。 2、开展以交房活动、“诚信责任创新和谐”为主题的新闻发布会，来打开事件后的销售局面。 二、活动主题： 完美交房 诚信责任创新和谐 三、活动地点售楼部 四、活动时间：2009年10月6日至10月8日 新闻发布会时间：2009年10月6日 五、拟出席媒体： 报纸：日报、晚报、广播电视报 电视：公共频道、综合频道、都市频道、交通广播电台 网络：房地产网、房地产信息网、新闻网 六、拟出席嘉宾： （待定） 建议：政府领导、国土局、房地产局、规划局、开发商主要领导 业主代表名单： 七、活动程序： 1）新闻发布会流程： 9：00～9：58 签到并发放资料
接待人员在入口处设置签到处，请与会来宾在签到本上签名，热情解答来宾询问，礼仪小姐佩戴胸花，引领来宾进入售楼部二楼贵宾室休息，并将活动流程表、项目资料等有礼貌地发给来宾。对与会的新闻界记者，还要加上活动新闻统发稿、图片、背景材料等。对邀请到会的重要客人，应有专人引导、陪同。 9：58 发布会开始 主持人宣布新闻发布会开始，介绍与会的贵宾，对来自备方各面的贵宾来客能在繁忙中参加会议表示感谢，并说明活动的背景、意图。 10：08～10:30 领导向新闻媒体发布 （领导发言先后顺序根据邀请嘉宾确定） 1、领导对项目的好评 2、介绍开发商、项目（含第三期）的有关信息。 3、主要发言人对“土地使用权证事件”做正面、深度的报告。 4、业主代表发言。 10：30～10：50 答记者问 1、在回答记者提问之前，开发商发言人要围绕活动的中心内容，对记者可能提及的范围作一个大致的预测，拟定一些主要问题的基本答案，特别是要对可能引起争议的问题统一口径，形成答记者问的备忘提纲，并准备好有关的背景材料和论据资料。 2、在记者提出各种问题时，我方发言人应诚恳、明确地回答，应突出重点，流畅生动，并敏锐地捕捉某些提问所代表的公众的普遍见解和思维倾向，详细或简练地阐述、解释和引导。（可事先与媒体确定提问的内容。） 11：00 发放项目的宣传品和纪念品。 11：20～12：40 领导嘉宾和记者共进午餐，加强交流，力争在相关媒体把本次活动宣传到位，以收到良好的效果和社会效应。 2）10月7日上午9：30开始文艺演出。
交房仪式策划方案
交房仪式策划方案 篇一：交房活动策划方案 交房活动策划方案 一、活动目的： 1、为庆贺于20XX年9月30日全面交房，感谢新老业主的支持与关注，赢得二期业主对对项目的好评，扩大影响力，为打下良好的诚信基础。 2、开展以交房活动、“诚信责任创新和谐”为主题的新闻发布会，来打开事件后的销售局面。二、活动主题： 完美交房 诚信责任创新和谐 三、活动地点售楼部 四、活动时间：20XX年10月6日至10月8日新闻发布会时间：20XX 年10月6日五、拟出席媒体： 报纸：日报、晚报、广播电视报 电视：公共频道、综合频道、都市频道、交通广播电台网络：房地产网、房地产信息网、新闻网六、拟出席嘉宾：（待定） 建议：政府领导、国土局、房地产局、规划局、开发商主要领导业主代表名单：七、活动程序： 1）新闻发布会流程：
9：00～9：58签到并发放资料 接待人员在入口处设置签到处，请与会来宾在签到本上签名，热情解答来宾询问，礼仪小姐佩戴胸花，引领来宾进入售楼部二楼贵宾室休息，并将活动流程表、项目资料等有礼貌地发给来宾。对与会的新闻界记者，还要加上活动新闻统发稿、图片、背景材料等。对邀请到会的重要客人，应有专人引导、陪同。 9：58发布会开始 主持人宣布新闻发布会开始，介绍与会的贵宾，对来自备方各面的贵宾来客能在繁忙中参加会议表示感谢，并说明活动的背景、意图。10：08～10:30领导向新闻媒体发布（领导发言先后顺序根据邀请嘉宾确定）1、领导对项目的好评 2、介绍开发商、项目（含第三期）的有关信息。 3、主要发言人对“土地使用权证事件”做正面、深度的报告。 4、业主代表发言。 10：30～10：50答记者问 1、在回答记者提问之前，开发商发言人要围绕活动的中心内容，对记者可能提及的范围作一个大致的预测，拟定一些主要问题的基本答案，特别是要对可能引起争议的问题统一口径，形成答记者问的备忘提纲，并准备好有关的背景材料和论据资料。 2、在记者提出各种问题时，我方发言人应诚恳、明确地回答，应突出重点，流畅生动，并敏锐地捕捉某些提问所代表的公众的普遍见解和思维倾向，详细或简练地阐述、解释和引导。（可事先与媒体确定
装饰公司小区交房活动方案
国购名都小区交房活动方案 一、活动背景： 原味欧洲?首席豪宅！ 国购名都是由省内房地产旗舰企业——安徽国购投资集团投资、亳州市国购置业有限公司开发的亳州首席豪宅社区，项目傲居市府核心板块，社区占地面积约73亩，建筑面积12万㎡，绿化率45%，由8栋高层及4栋电梯洋房组成。户型方面以专为高端人士打造的享受型三房和奢华四房为主，全面满足城市精英居住的需求。以纯正欧式建筑、绿色环保建材、水质净化系统、高科技智能化系统、品牌物管等特色打造亳州首席国际化品质豪宅。 社区景观方面，国购联合享誉海内外的北半球景观规划设计院打造以近12000㎡中央景观、皇家园林景观系统，承袭欧式皇家园林之精髓，通过堆坡、下沉等方式打造出高低起伏的坡地，并依势造景。配以景墙、旱溪等创意元素，通过7大景观主题、8大休闲广场、多种名贵植物塑造“住在风景中的享受”和“享受风景中的建筑”的人居美境，彰显豪迈府邸的名流风范。现在小区基本设施已经完善，将会在12月份通知业主拿房，亳州市国购置业有限公司诚誓邀请北京百度装饰亳州分公司进驻小区，成为亳州市国购置业有限公司国购名都小区战略合作伙伴，把最完美的设计，最好的建材材料，细致的施工工艺呈现给国购名都的业主朋友。一来是对国购名都小区交房呈现给
广大业主朋友亳州市国购置业有限公司对小区业主负责任的一种态度，更是彰显国购集团实力的表现，二来也是北京百度装饰亳州分公司品牌提升发展的一个重要机会，以此达到双方共赢，让客户得到真正的装修实惠。 二、活动主题：亳州市国购置业有限公司携手北京百度装饰亳 州分公司“国购名都”户型设计活动月 三、活动时间：2012.12.30---2013.1.30 四、活动前期： 1、北京百度装饰亳州分公司把国购名都小区户型做成4、 5套方案，并做成展板形式和画册形式。并做好活动期间 的方案 2、交房期间由亳州市国购置业有限公司提供场地，在国购 名都小区进行活动现场布展 五、活动现场： 1、在交房期间在售楼部安排咨询展台，并摆放方案及宣传 资料。 2、小区门口彩虹门一个 3、交房前一天北京百度装饰在指定区域搭建桁架，所展示、 促销商品布展到位。 六、装修咨询盛会 （1）创意：介绍常识、剖析家装，让消费者明白消费、放心托
房地产公司交房方案
**** 交 房 方 案 编制部门：总经办 编制日期：2013年11月 目录 一、交房前期工作的日程安排 二、交房工作组织架构与岗位职责 三、交房操作流程
四、业主收房程序 五、工程维修流程图 六、交房相关资料 七、交房计划与安排 八、交房次序 九、培训事项安排 十、交房的相关表格文件 前言 为了减少在交房期间，减少业主的各个部门之间的奔波，简化手续，**房产将为业主提供“一站式”，即签署协议，缴纳各项费用，领取钥匙，验收房屋等，全部安排在****售楼处。 同时，在交房时我们实行“零缺陷”、“零障碍”交房，即在交房前我们经过“初验”、“整改”、“复验”、“业主看房”-“交房”的过程，在物业接管之后组建初验小组，从物业管理和使用者的角度进行初验，对发现的问题及时通知施工单位进行整改，同时组织相应在的业主代表进行验房，听取业主代表的意见和建议，尽最大限度减少业主在收房发现的不足之处，努力提升锦康品牌在业主面前的第一印象。 本综合方案是交房全过程的规划和实操安排，旨在更好地对****交房前的准备工作进行组织和协调，对公司各部门需要完成的工作进行具体落实，务求做到岗位职责明确、责任
到人。 针对交房工作专门成“****临时交房小组”，项目部、物业公司、集团公司财务部、营销部、发展部、总经办等各部门联动，并进行人员集中调配和统一协调管理。 一、交房前期工作的日程安排 2013年 12月20日物业公司、营销部、项目部、发展部、财务部、总经办等相关部门协商讨论交房方案，确定相关细节（时间、各组人员及负责人）。 12月21日确定交房具体执行方案 2014年 03月15日至31日培训交房方案 04月01日至30日集团公司组织初验和复验（填写住宅工程质量分户验收表） 04月15日营销客服部针对具备条件的业主电话通知办理收房 05月30日集中交付结束 二、****交房小组组织架构和岗位职责 （一）组织架构
房地产项目公司运营管理思路
房地产项目公司运营管理思路 随着土地供应、银行信贷、房屋预售、个人按揭等一系列涉及 房地产业宏观调控 政策的出台，目前我国的房地产市场将遭遇一段调整期。调整期后，房地产业的 模式将从土地赢利向产品赢利转变，对资本的需求更大，对产品的创新能力也提出了 更高的要 求。这意示着中国从此由“地产时代”进入了“房产时代”。这些条件必将 加速行业重新洗牌的进程，促使房地产企业向规模化、集团化转型。多数的民营房地 产集团公司是由原来单一的房地产开发公司逐步发展成为集房地产开发、建筑施工、 物业管理以及商业地产开发等为一体的综合性房地产集团公司。 下属房地产项目公司 必 须配合集团发展战略，提高自身的运营管理水平。 、领导力五要素 在项目公司的运营管理方面，我认为应该参考领导力五要素 （激励人心、共启愿 景、使众人行、挑战现状、以身作则）。 1） 激励人心。 标（KQA ,以及公司的、部门的、个人的月度绩效目标（KMA 。在KMA 基础上设定 周工作计划和上周工作总结，以周例会、月例会、季度例会的形式进行事中控制。 l\KQA\KMA 都是由本人根据项目公司的年度计划提出、上级核准的，有明确的量化考 核标准的（百分制）。年度关键业绩指标（KPI ）与奖金、年度底薪增长、职位提升 相挂钩。在我的使用过程中，这是一种行之有效的措施，能够充分地调动员工的积极 性。 2) 共启愿景。 项目公司要紧跟企业文化所指出的方向。要有一个能够激动人心的发展远景, 让每一个员工都能从中发现自己的奋斗方向，这样就有了前进的目标。 赢利 建立项目公司的战略目标体系。 将该战略体系细化成考核项目公司的长中短期目 标（年度关键业绩指标，即KPI ）, 再分解为各部门的年度关键业绩指标（KPI ），各 部门分解为每个员工的KPI 。同样, 还要分解成公司的、部门的、个人的季度绩效目 KP
浅析房地产企业运营管理
浅析房地产企业运营管理 摘要房地产企业运营管理体系，其好坏直接就会体现在企业的核心竞争力的高低。一个好的运营管理体系是企业健康、可持续发展的最有力保障，是所有房地产企业都务必得认真面对，全方位考虑的关键。本文就将对我国房地产项目开发运营管理的相关问题进行分析探讨。 关键词房地产;企业项目;运营管理 前言 在工程建设领域中，项目管理作为一种科学的管理方法已被广泛应用。不仅形成了项目管理体制和运行机制，而且建立了系统、完整的项目管理体系。同时，随着社会的不断发展和科学技术的不断进步，工程项目管理所涉及的范围仍在不断地扩大，新的管理理念仍在不断扩充。房地产项目运营管理作为一种管理模式，不断地被地产商广泛应用。 1 房地产项目开发流程 在房地产项目开发运营中，房地产项目规划设计管理是实现顾客价值、达到公司经营目标的关键环节，涉及项目规划、建筑方案设计、施工图设计、景观设计等方面的管理，全面优化、规范设计管理活动流程和操作规范，确保项目设计管理和设计过程在受控状态下进行，是项目开发过程中保证设计质量、进度，促进销售、控制成本的重要途径，其工作涉及整个房地产开发的全过程，使项目前期设计方案得以明确，在房地产工作中扮演起承转合的重要作用。规划设计管理是房地产企业负责人对房地产涉及的一切设计活动进行同意的部署，不仅要解决房地产设计问题，还要保持好设计相关部门之间的沟通联系，避免实际工作中出现矛盾。 房地產项目开发主要分为项目初期准备、规划设计、建设施工、竣工验收、经营使用五个部分。就从时间的分配上来说，初期准备和建设施工阶段所需的时间最长。初期准备主要是取得土地的使用权，并完成工程项目建设所需要的相关证明和手续。竣工验收主要是甲方和乙方就工程质量和工程成本进行验收和核算。经营使用主要是房地产企业销售或是使用建成的建筑物。每个部分都有着不同的工作要做，而且都是必不可少的[1]。 2 房地产企业项目管理的基本原则 2.1 符合相关的法律法规的要求 当前我国房地产行业的相关法律法规相比比较系统和完善，为了更好地建立房地产企业工程管理体系，促进该体系的健康发展，在建立的过程中要充分了解相关的法律法规、房地产专业的法规以及地方相关的政策方针，使得建立的体系
最新XXX交房活动策划方案
——XXX交房活动策划方案 一、活动的意义与目的 交房仪式，实质上是项目营销推广活动的一个里程碑。通常情况下，在交房之时，项目推广的推广销售工作已基本接近尾声，在以后的推广过程中，无法展开大规模的营销策划工作，无论是精力还是金钱的投入，都将受到一定的限制；但同时，剩余的10%——30%产品，又沉淀了开发商的大部分、甚至全部的利润所在，又是所有公司不得不重视的。 永清庭院正是面临着同样的现状。交房仪式，根本的目的在于促进项目剩余产品的消化，实现开发利润，这是我们所首先应该明确的。唯有如此，在选择交房仪式的活动策划和组织时，才将更具有针对性。所以，我们可以明确本次永清庭院交房活动的目的： 通过能够体现项目品质特性，彰显业主尊贵身份的交房仪式，感染意向性客户，促成其下定签约；同时，强化项目“CEO府邸，金领名宅”的品牌形象，并通过业主与准业主的口碑相传，达到吸引更多同类客户参观购买项目的目的。 为此，我们明确本次交房活动的主题： 欢迎进入尊贵领地 ——永清庭院交房仪式暨客户答谢红酒会 二、活动的内容组织 红酒会，作为交房活动的形式确定后，我们还必须确定活动的内容，
只有当形式和内容完美统一，并经过精心组织，才能达到最佳的效果。我们提供两种方向以供公司在决策时加以选择： 方向一：“水墨丹青彩世界” 即邀请知名书画家现场题诗作画，为酒会助兴，并且，所有作品都可免费赠给现场客户。美酒佳肴、水墨丹青与尊贵府邸、时尚名流交相辉映，荣耀不言而喻，身份无言流露。 方向二：零距离体验“金钥匙”服务 “金钥匙”，国际星级酒店专业化服务代称，是全球酒店业的最高服务标准，能看见“金钥匙”的酒店就意味着能享受细致入微、体贴到家的服务。可邀请星级酒店“金钥匙”与物业管理公司服务人员，共同就未来物业服务的有关内容进行现场的表演。 永清庭院专业化物业管理，如能以“金钥匙”作为考核标准，为业主提供最佳服务，也是项目吸引人的亮点所在。并且，业主的生活经历决定了他们对星级酒店的“金钥匙”服务，应该有很深刻感受和认同，以此作为酒会的内容，让业主亲身感受、鉴赏未来家园生活的服务，也能较好吸引业主参与。 三、活动的组织费用 明确了活动的目的、形式和主题后，活动的组织工作就是活动能都成功的关键所在。以下，我们对活动筹备组织工作过程中的步骤加以阐述。 1、人员邀请 人员的邀请，分为几个方面。
房地产运营管理流程
房地产运营管理流程 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章：项目决策阶段 房地产项目可行性研究阶段 房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有： （1）项目概况； （2）开发项目用地的现场调查及动迁安置； （3）市场分析和建设规模的确定； （4）规划设计影响和环境保护； （5）资源供给及资本运作方案； （6）环境影响和环境保护； （7）项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究； （8）开发建设节点计划； （9）项目经济及社会效益分析； （10）结论及建议。 2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。 3、可行性研究的工作阶段 （1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果
机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 （2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 （3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 （4）项目的评估和决策。 4、可行性研究步骤 可行性研究按5个步骤进行： （1）项目公司接受委托或集团公司董事会立项； （2）调查研究； （3）方案选择与优化； （4）财务评价和经济评价； （5）编制可行性研究报告。 5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。 第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权。 开发商获取土地使用权的主要方式 （1）通过行政划拨方式取得； （2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权； （3）转让取得； （4）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）； （5）联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得； （6）通过司法裁决取得； （7）通过兼并、收购等股权重组方式取得。 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。 三、拆迁的主要内容包括： （1）房屋拆建，如危旧房改造； （2）城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、
交房活动方案
德清·御翠豪庭交房实施方案 1目的： 为了更好、更顺利的完成交房工作，通过此次的交房活动，以此增强公司与业主之间的关系，提高公司的品牌形象。同时通过交房活动营造楼盘诚信口碑，并充分挖掘老客户这一潜在市场，促进二、三期项目房源的快速销售。现将交房相关准备工作安排如下： 二、现场交房工作安排（11月30日） 1、交房时间安排 11月30 日－12 月1 日为集中交房时间，各部门联席集中办公。11月30、日两天进行交房演练并举行现场两次交房协调会。 2、交房地点：御翠豪庭销售部一楼 3、组织架构 4 ★ A B C、负责引领业主到公司财务部结清所有款项。 D、负责引领业主按程序办理好其它手续。 E、为业主解释好其它咨询事宜。 ★：房产财务组 组长： 成员：人 职责： A、负责对业主的接待和咨询，特别是关于收费项目的解释工作。 B、查验交房手续第一项的签字确认情况。 C、确认无误后，为业主办理各项收费（产权税、维修资金等）。 D、负责为业主指示下一步的交房程序。 E、按销售部开据的面积确认书，收缴或退清业主的房款，收缴产权税等，并在交房程序表上签字确认。 F、负责为业主指示下一步的交房程序。 ★：物业财务组 ★组长： 成员：人 职责： A、负责对业主的接待和咨询，特别是关于物业收费项目的解释工作。 B、查验交房手续前两项的签字确认情况。 C、确认无误后，为业主办理各项收费（预收壹年物管费、车位使用费、装修垃圾清运费、装修保证金、 水电周转金等）
D、并在交房程序表上签字确认，负责为业主指示下一步的交房程序。 ★：物业协议签定组： 组长： 成员：2人 职责： A、负责对业主的接待和咨询，特别是关于物业服务协议内的内容解释工作。 B、查验交房手续前三项的签字确认情况。 C、与业主签定物业管理服务协议。 D、负责为业主指示下一步的交房程序。 ★：验房组 组长： 成员：人 职责： A、负责对业主的热情接待以及物业的咨询。 B、查验交房程序表上的前四项签字，为业主借用钥匙，填写房屋验收表的相关事项。 C、引领业主上楼验房，首先查验钥匙的正确性以及防盗门的完好程度，同时查验房间内包括土建、水电以及房间配置各项目，同时为业主抄取水电气表的底数。 D、各项完毕后，将业主提出的需整改情况填写在表格上，请业主在房屋验收表和交房程序表第五项房屋验收情况一栏内签字确认。看房员在自己一栏内签字确认。 E、看房员引领业主回服务中心，接待员和业主在交房程序表第五项签字确认交房完毕程序，接待员收回交房程序表，指引业主到钥匙领用组。 F、每日汇总房屋验收表上的反馈问题，以交房快递的形式在当晚送交总指挥、销售部、工程部、物业公司。 ★：钥匙交接组 组长： 成员：2人 职责： A、接待人员负责对业主的热情接待以及关于物业的任何咨询。查验业主交房程序表上的前五项签字和两个财务完款收据。 B、让业主填写家庭成员一览表，发放《业主手册》、《商品房使用说明书》、同时领取钥匙，并请业主在物品领用表上签字。 C、手续办理完毕，在交房程序表上签字确认。 D、收房程序办理完毕，指引业主到后勤保障组休息。 ★：后勤保障组 组长： 成员：保安、保洁 职责： A、负责对业主的热情接待，设立饮料点、点心供应点、休闲区、咨询区、装修公司展示区。 B、负责物业的咨询，客户服务中心功能的推广，收集业主对服务项目的意见和建议。 C、负责交房现场等所需物品的搬运工作以及整个区域内的突发事件的衔接处理。 D、为业主发放小吃。 E、协助交房现场布置，交房中物资搬运。 F、维护好交房现场的正常秩序，处理突发事件的发生。 G、引导指挥好业主车辆的正确停放，避免车辆发生擦挂现象。 H、树立物业管理的优秀品牌形象。 5、各组人员现场要求 A、熟悉业主情况和交房流程以及相关负责人；
地产公司项目运作模式
一、发展历程简介 龙湖集团1994年创建于重庆，目前总部设在北京，下辖重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、沈阳等七个地区公司。业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。 图1龙湖地产主要发展阶段 从1997年起，龙湖经历了单业态单项目的串联、单业态多项目的并联、多业态多项目并联等不同业务发展阶段，一直在持续积累成长势头。目前，龙湖正在全国重点区域实施“区域聚焦”战略（图1），进入异地扩张的新发展阶段——即由北向南，从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续发展。在每个城市，龙湖都坚持进行多项目、多业态的总体开发思路，目标是争取在每个城市都成为当地领先的企业。 虽然龙湖的规模不是很大，但在产品品质和品牌方面全国领先，“龙湖地产”是中国驰名商标。香港地产界一知名人士曾如是评价龙湖地产：“一个在中国房产界中少见的优秀企业。以客为尊，有高效和完备的运行及执行机制，注重产品细节，不张扬，立足长远而非追求短期效益。” 二、组织架构及管理模式 2004年以前，龙湖集团的项目仅限于重庆，管理层级较少，直接实施项目公司管理形式。从2004年起，龙湖开始进行全国性扩张，总部迁往北京，目前坚持“大公司，小组织”的原则，实行“集团总部-地区公司”两级战略管控模式（图2）。 在管控模式上，龙湖按照霍顿模式进行灵活集分权，并根据行业竞争、组织发展和战略需要而进行动态调整。它所确定的集权原则主要有：在地区公司风险时间、风险点上进行集权管理；在地区公司组织发展能力薄弱时进行集权管理；在有规模效应的领域进行集权管理；随时警惕集团组织膨胀和官僚化；在资金运作、投资决策、人员标准、价值观、公司品牌上高度集权。分权原则主要有：在有利于激发地区公司活力与能量的领域分权；在地区公司核心业务职能上原则不设集团的对应职能；慎重设立集团的职能及模块数量；随时警惕地区公司诸侯化；在运营上充分放权。 图2龙湖矩阵式管控模式
房地产项目公司运营管理制度思路
房地产项目公司运营管理制度思路
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房地产项目公司运营管理思路 随着土地供应、银行信贷、房屋预售、个人按揭等一系列涉及房地产业宏观调控政策的出台，目前我国的房地产市场将遭遇一段调整期。调整期后，房地产业的赢利模式将从土地赢利向产品赢利转变，对资本的需求更大，对产品的创新能力也提出了更高的要求。这意示着中国从此由“地产时代”进入了“房产时代”。这些条件必将加速行业重新洗牌的进程，促使房地产企业向规模化、集团化转型。多数的民营房地产集团公司是由原来单一的房地产开发公司逐步发展成为集房地产开发、建筑施工、物业管理以及商业地产开发等为一体的综合性房地产集团公司。下属房地产项目公司必须配合集团发展战略，提高自身的运营管理水平。 一、领导力五要素 在项目公司的运营管理方面，我认为应该参考领导力五要素（激励人心、共启愿景、使众人行、挑战现状、以身作则）。 1) 激励人心。 建立项目公司的战略目标体系。将该战略体系细化成考核项目公司的长中短期目标（年度关键业绩指标，即KPI），再分解为各部门的年度关键业绩指标（KPI），各部门分解为每个员工的KPI。同样，还要分解成公司的、部门的、个人的季度绩效目标（KQA）,以及公司的、部门的、个人的月度绩效目标（KMA）。在KMA基础上设定周工作计划和上周工作总结，以周例会、月例会、季度例会的形式进行事中控制。KP I\KQA\KMA都是由本人根据项目公司的年度计划提出、上级核准的，有明确的量化考核标准的（百分制）。年度关键业绩指标（KPI）与奖金、年度底薪增长、职位提升
房地产入住交房活动策划方案--仅供参考
滨州市房地产入住交房活动策划方案 一、活动要素 1.1活动目的： 为了更好、更顺利的完成交房工作，通过开展的交房活动，以此增强公司与业主之间的关系，提高公司的品牌形象。同时通过交房活动营造楼盘诚信口碑，并充分挖掘老客户这一潜在市场，促进项目剩余房源的快速去化。 1.2活动主体： “……………..” 1.3活动时间： 月日- 月日 1.4、活动地点： 销售中心 1.5、参与人员： 物业公司、销售部、工程部 二、现场包装 1、销售中心外悬挂多条横幅。 2、销售中心大门入口处设置充气拱门，并铺设红地毯，两旁摆放花卉。 3、社区道路布置道旗，悬挂欢迎回家条幅。 4、销售中心现场准备水果、矿泉水及小礼品。 三、活动内容 1.开展“寄语美好生活”的活动，开始未来生活方式的起步。 销售中心现场设置1－2个展板，业主可通过在纸条上书写对未来美好生活的愿景并粘贴在展板上，交房活动结束后，可将一些祝福语记录在案，以便以后做小区文化，同时可以做软文宣传。 2.在临时场前区摆放装修知识和家电知识等有关的生活常识展板。 通过摆放各类普及日常生活息息相关常识类展板，以细节打动业主，拉近与业主与开发商之间的距离。 3.针对新老业主开展各类促销优惠。
继续开展“老带新”促销活动，介绍新客户成交赠送壹年物业费，促进剩余房源的销售。 四、交房现场物料准备： 销售中心及看房通道沿线路段包装 位置包装物数量内容到位时 间 负责部门 销售中心入口处拱门 1 销售部临时社区入口喷绘40平方销售部临时通道道旗60面销售部防护架通道横幅1块销售部销售中心条幅5块销售部销售中心红地毯20米计财部临时通道西墙美化若干物业招商 售楼处寄语美好生 活生活展板 2块销售部 售楼处水果20斤销售部
房地产运营流程审批稿
房地产运营流程 YKK standardization office【 YKK5AB- YKK08- YKK2C- YKK18】
房地产运营管理流程 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章：项目决策阶段 ◆可行性研究阶段 项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、***化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)和建设规模的确定； (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护； (7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。 2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。 3、可行性研究的工作阶段
1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 4）项目的评估和决策。 4、可行性研究步骤 可行性研究按5个步骤进行：(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化； (4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。 5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。 第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权。 开发商获取土地使用权的主要方式
房地产交房活动方案
房地产交房活动方案 某房地产交房活动方案 一、活动要素 1.1活动目的: 为了更好、更顺利的完成交房工作，通过开展的交房活动，以此增强公司与业主之间的关系，提高公司的品牌形象。同时通过交房活动营造楼盘诚信口碑，并充分挖掘老客户这一潜在市场，促进项目剩余房源的快速去化。 1.2活动主体: “……………..” 1.3活动时间: 月日- 月日 1.4、活动地点: 销售中心 1.5、参与人员: 物业公司、销售部、工程部 二、现场包装 1、销售中心外悬挂多条横幅。 2、销售中心大门入口处设置充气拱门，并铺设红地毯，两旁摆放花卉。 3、社区道路布置道旗，悬挂欢迎回家条幅。 4、销售中心现场准备水果、矿泉水及小礼品。 三、活动内容 1. 开展“寄语美好生活”的活动，开始未来生活方式的起步。
销售中心现场设置1,2个展板，业主可通过在纸条上书写对未来美好生活的愿景并粘贴在展板上，交房活动结束后，可将一些祝福语记录在案，以便以后做小区文化，同时可以做软文宣传。 2. 在临时场前区摆放装修知识和家电知识等有关的生活常识展板。 通过摆放各类普及日常生活息息相关常识类展板，以细节打动业主，拉近与业主与开发商之间的距离。 3. 针对新老业主开展各类促销优惠。 继续开展“老带新”促销活动，介绍新客户成交赠送壹年物业费，促进剩余房源的销售。 四、交房现场物料准备: 销售中心及看房通道沿线路段包装 到位时位置包装物数量内容负责部门间销售中心入口处拱门销售部 1 临时社区入口喷绘 40平方销售部 临时通道道旗 60面销售部防护架通道横幅 1块销售部 销售中心条幅 5块销售部 销售中心红地毯 20米计财部临时通道西墙美化若干物业招商 寄语美好生售楼处 2块销售部活生活展板 售楼处水果 20斤销售部 下面是赠送的保安部制度范本,不需要的可以编辑删除!!!!谢谢! 保安部工作制度 一、认真贯彻党的路线、方针政策和国家的法津法觃,按照####年度目标的要求,做好####的安全保卫工作,保护全体人员和公私财物的安全,保持####正常的经营秩序和工作秩序。
(完整版)房地产公司运营管理方案
房地产公司内部运营模式设计方案 房地产公司内部运营模式是针对房地产项目的特点，房地产公司在一定的组织机构下，根据系统控制目标和方法，形成的一套管理运作体系。 本方案将从组织机构、系统控制目标和方法以及管理运作体系三方面提出房地产公司内部运营模式的设计思路。 一、组织机构 （一）公司组织机构框架 组织机构框架设计的核心问题是职能设计。职能设计规定了组织在进行经营活动中业务内容的构成和分配，以及组织中每个部门、每个人的工作范围和内容，从而自业务每个单元到业务整体，自每个人到部门到公司整体，形成一种有效的运营体系。 职能设计需具备全面性和效率性。全面性是指职能设计涵盖了项目所涉及的每个方面和项目进行中的每个阶段；效率性是指根据职能的技术相关性划分职能部门，对于具体工作尽可能避免双重管理和交叉管理问题。 据此，本方案从项目业务内容、公司内部管理内容和对外协作单位三方面提出组织机构设计方案。对于各部门所有职能内容不一一列举，这里仅提出主要职能框架。 （二）项目部组织机构 纳入项目部的公司整体机构框架拟采用矩阵式结构。项目部仍设立五部，受总公司垂直上级监督指导和项目经理的直接领导。
项目部组织机构设计的主要问题是公司五部与项目部之间的职权分配。对此，方案设计的思路是：总部控制，项目执行；效能优异，权责明晰。 “总部控制，项目执行”即房地产项目进行过程中的主控线和重点问题，全部由公司总部决策，项目部有决策的建议权和参与权；对于公司总部形成的决策，项目部负责具体执行，并拥有在公司主控线和重大问题下的工作自主权。例如，以项目预算和成本核算为中心的财务控制线，以项目总进度安排和进度调整为中心的进度控制线，应由公司总部控制；项目部按照预算方案和总进度方案自主开展具体工作，并接受总部对工作的监督和指导，保障财务和进度目标的实现。另外，涉及投资决策、设计方案选取、工程招标、材料招标等重大问题，应由公司总部管理决策。项目部按照设计方案、工程合约、材料合约，进行相应的设计管理、建筑单位管理和材料供应商管理。 “效能优异，权责明晰”是对“总部控制，项目执行”的系统架构的要求。根据“效能优异”的原则，对于主控线和重点问题之外的常规和不可预知问题，由项目部现场处理。对于涉及主控线和重点问题的变更和调整，必须经由公司总部解决。在合约签订和执行的过程中，会不可避免地出现偏差，因为合约签订和执行分属公司和项目部，就不可避免地产生公司五部与项目部之间的推诿，就此在“权责明晰”的原则下，因为合同疏忽和不完善而发生偏差，由公司总部负责处理；如果合同完善并明确约定，执行偏差由项目部负责。 （三）职位等级和职务等级设计 职位等级是根据组织机构职能确定的工作范围和权责。职位等级的设计重点是管理层次和管理幅度，即对上下级关系的界定。公司职位等级设计建立在五部的框架下，分为总经理、副总经理、部长（总监）、经理、助理、员工六级。项
房地产公司交房方案
房地产公司交房方案 **** 交 房 方 案 编制部门:总经办 目录 一、交房前期工作的日程安排 二、交房工作组织架构与岗位职责 三、交房操作流程 四、业主收房程序 五、工程维修流程图 六、交房相关资料 七、交房计划与安排 八、交房次序 九、培训事项安排 十、交房的相关表格文件 前言 为了减少在交房期间，减少业主的各个部门之间的奔波，简化手续，**房产将为业主提供“一站式”，即签署协议，缴纳各项费用，领取钥匙，验收房屋等，全部安排在****售楼处。
同时，在交房时我们实行“零缺陷”、“零障碍”交房，即在交房前我们经过“初验”、“整改”、“复验”、“业主看房”-“交房”的过程，在物业接管之后组建初验小组，从物业管理和使用者的角度进行初验，对发现的问题及时通知施工单位进行整改，同时组织相应在的业主代表进行验房，听取业主代表的意见和建议，尽最大限度减少业主在收房发现的不足之处，努力提升锦康品牌在业主面前的第一印象。 本综合方案是交房全过程的规划和实操安排，旨在更好地对****交房前的准备工作进行组织和协调，对公司各部门需要完成的工作进行具体落实，务求做到岗位职责明确、责任到人。 针对交房工作专门成“****临时交房小组”，项目部、物业公司、集团公司财务部、营销部、发展部、总经办等各部门联动，并进行人员集中调配和统一协调管理。 2 一、交房前期工作的日程安排 2013年 12月20日物业公司、营销部、项目部、发展部、财务部、总经办等相关部门协商讨论交房方案，确定相关细节(时间、各组人员及负责人)。 12月21日确定交房具体执行方案 2014年 03月15日至31日培训交房方案 04月01日至30日集团公司组织初验和复验(填写住宅工程质量分户验收表) 04月15日营销客服部针对具备条件的业主电话通知办理收房 05月30日集中交付结束 二、 ****交房小组组织架构和岗位职责
万科交房策划
上海万科项目 提前看房及交付工作操作指引
一、上海万科工程项目提前看房操作指引 1、组织提前看房活动的目的 为体现万科集团客户理念和公司对客户的全心关怀，针对客户在购买房屋后至房屋交付前这一阶段，希望了解项目工程进度及所购房屋的建设状况的愿望，公司采用在项目交付前期，组织客户实地参观项目的形式，让客户了解项目建设情况，同时请客户对房屋质量状况进行预验收，以便进行及时整改。 2、组织提前看房活动的前提 1）项目工程进度满足可开放参观的条件： A、单体已竣工，室外景观已初步具备规模，从小区大门至各楼栋道路基本整洁，并满足 安全通行的条件； B、单体内部已进行初保洁，楼道内基本整洁，无影响通行的施工物件； C、室内已进行初保洁，环境基本整洁，无施工物件； D、全装修房室内已进行初保洁，各类设施及配件已全部到位，无施工物件。 1）交付前三个月——召开项目风险预控会议 项目交付前三个月，由客户关系中心大项目客户经理牵头召开项目风险预控专题会议，会议主题为汇总项目可能引起客户投诉的工程质量、规划设计、销售承诺、景观环境、物业管理等问题，并确定项目是否具备提前交付的条件。 A）会议议程 主持人：大项目客户经理
与会部门：项目部、售案场、设计部、客户关系中心、物业公司服务中心、技术管理部等会议主题： 汇总可能引发客户投诉的各类问题 落实提前看房的可行性 会议议程： a b）会议成果——形成项目风险问题汇总表，落实解决方案、时间节点及责任人 确定是否具备提前看房的可行性 示范文本： 假日风景五期第一 批交付风险预控会议纪 c）注意事项 风险预备会议后，各部门需联合对可能引起客户投诉的问题进行现场查看，并将查看出的问题、解决方案在相关会议纪要中明确。 除去一般质量问题等，还应关注易引发客户投诉的景观问题，例如儿童游乐设施 与住宅的距离，靠近住宅的车位前的绿化等。
(整理)房地产企业运营管理
房地产企业运营管理 深圳银湖酒店 二零零八年三月十五日 房地产企业运营管理 ——目录 前言 第一讲：房地产企业运营管理的体系设计 第二讲：房地产企业运营管理的体系运行 第三讲：房地产企业运营管理的体系改进 房地产企业运营管理 ——前言 一、运营管理的概念与内容 二、房地产企业运营管理综述 房地产企业运营管理 ——前言 中国房地产业经过二十年发展，已经由“做项目”阶
段发展到“做企业”阶段。越来越多的地产企业面临着多项目、跨区域的管理问题，如何使企业实现有质量的持续增长给房地产企业管理提出了更高的要求。 很多的中国房地产企业也不乏战略和制度，但“执行难”成为很多快速发展中企业的成长瓶颈。 房地产企业运营管理 ——前言 变化不断增加和加快----风险不确定性 利益相关者不断增加----利益细分、价值链延长 客户和自身要求不断提高----质量、利润、资金、效益、竞争力 项目复杂性不断提高 ----呼唤房地产的运营管理房地产企业运营管理 ——前言 房地产企业运营管理 ——前言 前言 ——运营管理的概念与内容
一、运营管理的概念与内容 1、运营的定义 2、运营管理的基本概念 3、对运营管理的深入理解 一、运营的定义 运营（Operations）就是把投入的资源（生产要素）按照特定要求转换为产出（产品和服务）的过程。因而是一切组织的最基本职能之一。 二、运营管理的基本概念 1、运营管理的几种定义 2、企业价值链 3、基于企业价值链的运营管理 二、运营管理的基本概念 1、运营管理的几种定义 运营管理（Operations Management）相近的概念有制造管理、生产管理、生产与运作管理、作业管理、运作管理等，它们的名称之所以不同，实际上是反映了这一学科的发展过程。 与工业化联系在一起的有形产品，可称为“Production”或“manufacturing”,对应的（production Manage-ment），如：汽车、生产等 提供服务的活动称为“operations”,运作/运营管理
房地产项目交房活动的方案
宇博花园交房活动方案 一、活动目的： 为了更好、更顺利的完成交房工作，通过开展的交房活动，以此增强公司与业主之间的关系，提高公司的品牌形象。同时通过交房活动营造楼盘诚信口碑，并充分挖掘老客户这一潜在市场，促进项目剩余房源的快速去化。 二、活动主题：“宇博花园项目交房仪式” 三、活动时间：2016年1月22日（农历腊月13 H） 四、活动地点：宇博花园销售中心 五、参与人员：全体业主、物业公司、销售部、工程部 六、现场包装： 1、销售中心外悬挂多条横幅。 2、销售中心大门入口处设置充气拱门，并铺设红地毯，两旁摆放花篮。 3、小区道路布置彩旗，悬挂欢迎回家条幅。 4、销售中心现场准备水果、瓜子及小礼品。 七、活动促销方案： 1、继续开展“老带新”促销活动，活动当天介绍新客户成交另外赠送老业主1年物业费，赠送新客户高档微波炉1台，促进剩余房源的销售。 2、活动当天选房成功并签订购房协议的客户除原有优惠外额外赠 送蚕丝?被1条;
3、活动当天购买车位的客户除原有优惠外额外赠送洗衣机1台； 4、即日起至活动当天所有欠款客户补齐所欠款项赠送高档茶具 1套； 5、活动当天信息顾问带客户领每成交1套另外赠送信息顾问微波炉1台 八、活动礼品及特殊奖励： 1、老业主当天办理交房手续每户赠送蚕幺幺被1条。 2、活动当天设置抽奖环节，凭抽奖券参加客户还可参加抽奖活动: 一等奖1名：名牌冰柜1台；二等奖3名微波炉1台；三等奖30名高档热水壶1个； 3、活动当天以乡镇部工作人员联系各乡镇优秀信息顾问组织来访人员，给予一定的交通补助（初步预选150名信息顾问，每位信息顾问补助100元交通费，要求每车来访不低于5人）； 4、活动当天凡来访客户赠送春节大礼包1份（春联2副）； 九、活动物料准备：
房地产公司交房方案
**** 编制部门：总经办 编制日期：2013年11月 、交房前期工作的日程安排 、交房工作组织架构与岗位职责 三、交房操作流程 四、业主收房程序 五、工程维修流程图 六、交房相关资料 七、交房计划与安排
八、交房次序 九、培训事项安排十、交房的相关表格文件 、八— 前言 为了减少在交房期间，减少业主的各个部门之间的奔波，简化手续，** 房产将为业主提供“一站式” ，即签署协议，缴纳各项费用，领取钥匙，验收房屋等，全部安排在**** 售楼处。 同时，在交房时我们实行“零缺陷”、“零障碍” 交房，即在交房前我们经过“初验”、“整改”、“复验”、“业主看房” -“交房”的过程，在物业接管之后组建初验小组，从物业管理和使用者的角度进行初验，对发现的问题及时通知施工单位进行整改，同时组织相应在的业主代表进行验房，听取业主代表的意见和建议，尽最大限度减少业主在收房发现的不足之处，努力提升锦康品牌在业主面前的第一印象。 本综合方案是交房全过程的规划和实操安排，旨在更好地对**** 交房前的准备工作进行组织和协调，对公司各部门需要完成的工作进行具体落实，务求做到岗位职责明确、责任到人。 针对交房工作专门成“ **** 临时交房小组” ，项目部、物业公司、集团公司财务部、营销部、发展部、总经办等各部门联动，并进行人员集中调配和统一协调管理。 一、交房前期工作的日程安排 2013 年 12 月20 日物业公司、营销部、项目部、发展部、财务部、总经办等相关部门协商讨论交 房方案，确定相关细节（时间、各组人员及负责人） 12月21日确定交房具体执行方案 2014 年 03月15日至31日培训交房方案 04月01日至30日集团公司组织初验和复验（填写住宅工程质量分户验收表） 04月15日营销客服部针对具备条件的业主电话通知办理收房 05月30日集中交付结束 ****交房小组组织架构和岗位职责 （一）组织架构