3-物业管理风险防范与紧急事件
物业管理风险防范与紧急事件
大家好，我是桑德物业管理部品质主管董兵兵。很高兴能在这里一起跟大家分享和学习《物业管理风险防范与紧急事件》这一课。希望大家通过学习，能够了解：物业管理风险的特点，紧急事件的类型。
掌握：物业管理风险防范与处理紧急事件的相关法规；物业管理风险的内容，典型紧急事件的处理。
熟悉：物业管理风险防范的措施，处理紧急事件的要求，处理紧急事件的过程。
物业服务企业在服务过程中，业务繁杂，涉及多重法律关系、风险管理涵盖物业服务全过程。其风险特点是：物业责任界定较难，风险事故类型多样，物业管理区域内，一旦出现事故发生人身、财产损失，物业服务企业往住脱不了干系。企业抗风险的能力依仗于公司的前瞻性，各项制度的严密性和各种抗风险的预防措施。
物业管理涉及关系复杂，风险无时无处不在。物业管理风险如果不加以妥善合理防范，在一定条件下就有可能演化为突发的、影响比较大的紧急事件。加之从业人员人也存在“三低一高”的现象：从业门槛低、人员素质低、工资待遇低、流失率高。因此，物业管理风险的合理防范和紧急事件的有效处置，是物业管理企业普遍面临且无法回避的问题。
第一节物业管理风险的内容及防范管理
一、风险与物业管理风险的概念
风险是指因未来的不确定性所带来的可能损失，是收益或结果偏离期望值或平均值的可能性。物业管理风险是指物业管理企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业管理企业承担的意外损失。
物业管理的风险类型包括早期介入的风险、前期物业管理的风险和日常管理的风险，其中，日常管理风险按行为主体分类，可包括业主(或物业使用人)在使用物业和接受物业服务过程中的风险、物业管理项目外包服务过程中的风险、市政公用事业单位服务过程中的风险、物业管理员工服务过程中的风险和公共媒体宣传报道中的舆论风险等。
二、物业管理风险的内容（掌握）
(一)早期介入的风险
早期介入的风险主要包括项目接管的不确定性带来的风险和专业服务咨询的风险。
1．项目接管的不确定性带来的风险
有的物业管理企业在还没有确定取得项目接管权的时候，就投人了较多的人力、物力和财力。但因为种种原因，最终未被建设单位选聘，物业管理企业不仅蒙受人、财、物的损失，企业的品牌形象也受到了损害。
2．专业服务咨询的风险
早期介入涉及面广、时间长、技术性强、难度高，当物业管理企业不具备足够的具有相当专业技术能力和物业管理操作经验的人员全过程参与时，难以发现在项目规划设计和施工等方面存在的隐患和问题，其提供的专业咨询意见和建议也可能出现不足和偏差。此外，如果不能与建设、施工和监理单位有良好的沟通和配合，早期介入提出的合理化建议将得不到重视和采纳。以上两个方面都有可能导致物业建成后管理运作中的一定风险。
(二)前期物业管理的风险
前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是合同风险。合同风险具体包括三个方面：1．合同期限
根据《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”，前期物业服务合同是附解除条件的合同，《物业管理条例》26条规定：“期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。因此，前期物业管理合同的期限具有不确定性，物业管理企业随时有可能被业主大会解聘。一旦被提前解约，企业对物业管理项目的长期规划和各种投入将付诸东流，企业将蒙受损失。但如果企业过多局限于这一因素，致使前期的规划和投入不到位，可能会带来操作上的短期行为，也会引发业主(或物业使用人)与物业管理企业的矛盾和冲突。
2．合同订立的风险
在订立前期物业服务合同时，物业建设单位居于主导方面。而且物业相关资料的移交，物业管理用房、商业经营用房的移交，空置房管理费缴纳等均需要物业建设单位的支持与配合。因此，建设单位在与物业管理企业订立前期物业服务合同时，可能会将本不该由物业管理企业承担的风险转嫁给物业管理企业。此外，一些物业管理企业为了取得项目管理权，在签订合同时盲目压低管理费用，这将影响到接管项目后正常经营的维持；一些物业管理企业在签订合同时没有清晰约定有关责任，或忽视免责条款，甚至作出一些难以实现的承诺，致使在接管后发生不测事件(家中财产被盗、人员伤亡等)时，处于被动局面，在合同内容上的疏忽都有可能成为业主向物业管理企业索赔的理由。
3．合同执行的风险
前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同，由建设单位代表全体业主与物业管理企
业签订。虽然这种合同订立行为是法规规制的结果，但在业主人住和合同执行的过程中，由于缺乏相应法规知识或其他原因，可能会发生对前期物业服务合同的订立方式、合同部分条款和内容不认同、不执行，从而引发业主与物业管理企业之间的纠纷。
前期物业服务阶段处于各种矛盾交织的特殊时期，工程遗留的质量问题、设施设备调试中未妥善解决等问题，都会影响业主正常生活。由此引发的对前期合同的争议和纠纷，若处理不当，将会诱发管理风险。
(三)日常物业管理的风险
日常物业管理的风险包括两个方面：一是业主(或物业使用人)在使用物业和接受物业服务过程中存在的风险；二是物业管理日常运作过程中存在的风险。
1．业主使用物业、接受服务中发生的风险
(1) 物业违规装饰装修带来的风险
业主(或物业使用人)违规装饰装修，不仅会造成物业共用部位损坏、安全隐患和邻里纠纷等，增加物业管理的运行、维修和维护成本，还会使物业管理企业承担一定的物业装饰装修管理责任。
(2) 物业使用带来的风险
在物业日常使用过程中，业主(或物业使用人)对物业使用出现不当行为和不当使用的情况，如高空抛物、改变物业使用功能、堵塞消防通道、损毁共用设施设备和场地等，是难以确定责任人的；或业主(或物业使用人)因物业的“瑕疵或当事人的疏忽”而发生意外事故，造成他人人身伤害或财产损失的情况下，物业管理企业就要承担一定的法律责任风险。
(3) 法律概念不清导致的风险
在公共安全、人身财产的保险和财产保管方面，业主(或物业使用人)往往对物业管理安全防范主体的责任认识不清，误将本应由公安机关或业主自身承担的安全防范责任强加给物业管理企业，导致物业管理企业与业主(或物业使用人)纠纷增加，物业管理企业为此投入大量的人力、财力和物力造成不必要的消耗，承担额外责任。
2．物业管理日常运作过程中存在的风险
(1) 管理费收缴风险
业主(或物业使用人)由于各种原因缓交、少交或拒交管理费，是物业服务活动中比较突出的问题。由于物业管理企业普遍缺乏有效的追缴手段，收费风险是物业日常管理服务常见的风险之一。
(2) 替公用事业费用代收代缴存在的风险
在公用事业费用(如水电费等)的代收代缴以及公共水电费分摊中，物业管理单位居于收
取和缴纳的中间环节，如业主(或物业使用人)不及时、不足额缴纳相应费用，势必导致物业管理企业蒙受经济损失，承担其不应有的风险。
(3) 管理项目外包存在的风险
物业管理服务项目外包是物业管理运作中常见的现象。在对项目外包单位的选择，以及合同订立、实施管理的诸多环节中，物业管理企业虽然可采取多种手段加以控制，但潜在和不确定的因素依然存在。如选择的专业公司履约时，专业服务行为不符合物业管理服务要求，虽然物业管理企业可通过要求整改予以解决，但其后果往往是业主(或物业使用人)仍将责任归咎于物业管理企业。
(4) 物业管理员工服务存在的风险
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，要承担相应的法律责任。由于员工违规操作引发的问题，按照法律上称为的“雇主责任”，物业管理企业也将承担其属下员工不当行为的赔偿责任。
(5)公共媒体在宣传报道中的舆论风险
在物业管理操作中，由于物业管理服务不到位、矛盾化解不及时、投诉处理不当和与各方沟通不及时等，均有可能导致物业管理的舆论风险。舆论风险不仅会影响物业管理企业的品牌形象，而且会给物业管理企业带来经济上的损失。
三、物业管理风险防范的措施（熟悉）
在物业管理活动中，风险是客观存在和不可避免的，在一定条件下还带有某些规律性。虽然不可能完全消除风险，但可以通过努力把风险缩减到最小的程度。这就要求物业管理企业主动认识风险，积极管理风险，有效地控制和防范风险，以保证物业管理活动和人们生活正常进行。
物业管理风险防范的具体措施应根据物业管理活动时间、地点和情况的不同区别处理，总体而言，物业管理风险防范可从以下六个主要方面进行把握：
(1)物业管理企业要学法、懂法和守法，物业管理相关合同在订立前要注重合同主体的合法性，合同服务的约定应尽可能详尽，避免岐义。在合同订立中要明确相关服务标准、服务质量、收费事项、违约责任、免责条件和纠纷处理的方式等。在参与投标、接管项目和提供服务等各个环节中自觉执行物业管理相关法律法规，并充分运用法律武器保护自身的合法权益，切实提高风险防范的法律意识、合同意识、公约意识和服务意识。
(2)物业管理企业要抓制度建设、抓员工素质和抓管理落实，建立健全并严格执行物业管理企业内部管理的各项规章制度和岗位责任制，不断提高员工服务意识、服务技能和风险防范意识，通过机制创新、管理创新和科技创新改进经营管理方式，提高管理水平和效率，降
低运营成本，增强企业自身的市场竞争能力和抵御风险能力。管理中要特别注意对事故隐患的排除，在服务区域的关键位置，设立必要的提示和警示标牌，尽可能避免意外事件的发生。
(3)妥善处理物业管理活动相关主体间的关系。主要包括：
1)妥善处理与业主的关系。物业管理企业在向业主提供规范、到位、满意服务的同时，应通过业主公约、宣传栏等形式向业主广泛宣传物业管理的有关政策，帮助业主树立正确的物业管理责任意识、消费意识和合同意识，使他们既行使好权利，又承担相应的义务。
2)妥善处理与开发建设单位的关系。物业管理企业要通过加强早期介入，帮助建设单位完善物业项目设计，提高工程质量，节约建设资金等，努力引导建设单位正确认识物业管理活动。
3)妥善处理与市政公用事业单位及专业公司的关系。按照《物业管理条例》第四十五条的规定，在物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业应当按此规定，与有关单位分清责任，各司其职。对分包某项专业服务的清洁、绿化等专业公司，要认真选聘，严格要求，并在分包合同中明确双方的责任。
4)妥善处理与政府相关行政主管部门、街道办和居委会的关系，积极配合各级政府主管部门的工作，主动接受行政主管部门、街道办、居委会对服务工作的指导和监督。
(4)物业管理企业应重视企业的宣传，建立舆论宣传的平台，树立企业良好的形象。要与政府、行业协会、业主大会和新闻媒体等相关部门建立良好的沟通与协调机制。在风险与危机发生后，应当从容应对，及时妥善处理，做好相关协调工作，争取舆论支持，最大限度地降低企业的经济和名誉损失。
(5)适当引入市场化的风险分担机制。比如为其接管物业的共用设施设备购买保险，若发生楼宇外墙墙皮脱落伤及行人或砸坏车辆等意外事件，由保险公司承担相应赔偿责任。
(6)风险管理是一门新兴的管理学科，它是以观察实验、经验积累为基础，科学分析为手段。因此，物业管理企业要重视研究风险发生的规律，加强控制和防范风险的能力。应当建立事前科学预测、事中应急处理和事后妥善解决的风险防范与危机管理机制，把握风险的规律性，引入先进的风险管理技术规避、转移和控制风险，并针对不同类型的物业管理风险建立相应的应急预案来防范风险和应对紧急事件。
第二节紧急事件处理
一、紧急事件
(一) 概念
物业管理紧急事件，是物业管理服务活动过程中突然发生的，可能对服务对象、物业管
理企业和公众产生危害，需要立即处理的事件。
(2)紧急事件的性质
(1)紧急事件能否发生、何时何地发生、以什么方式发生，发生的程度如何，均是难以预料的，具有极大的偶然性和随机性。
(2)紧急事件的复杂性不仅表现在事件发生的原因相当复杂，还表现在事件发展变化也是相当复杂的。
(3)不论什么性质和规模的紧急事件，都会不同程度地给社区、企业和业主造成经济上的损失或精神上的伤害，危及到正常的工作和生活秩序，甚至威胁到人的生命和社会的和谐。
(4)随着现代科技的发展和人类文明程度的提高，人们对各种紧急事件的控制和利用能力也在不断提高。
(5)面对突如其来的、不可预见的紧急关头或困境，必须立即采取行动以避免造成灾难和扩大损失。任何紧急事件都有潜伏、暴发、高潮、缓解和消退的过程，抓住时机就可能有效地减少损失。面临紧急情况要及时发现、及时报告、及时响应、及时控制和及时处置。
物业管理企业在处理紧急事件的过程中，通过对处理原则、处理程序和处理策略的正确理解和运用，将更有助于有效地处理好紧急事件，降低物业管理风险。
二、处理紧急事件的要求（熟悉）
(1)在发生紧急事件时，企业应尽可能努力控制事态的恶化和蔓延，把因事件造成的损失减少到最低限度，在最短的时间内恢复正常。
(2)在发生紧急事件时，管理人员不能以消极、推脱甚至是回避的态度来对待，应主动出击，直面矛盾，及时处理。
(3)随着事件的不断发展、变化，对原订的预防措施或应对方案要能灵活运用，要能随各种环境与条件的变化而有针对性地提出有效的处理措施和方法。
(4)在紧急事件发生后应由一名管理人员做好统一的现场指挥，安排调度，以免出现“多头领导”，造成混乱。
(5)处理紧急事件应以不造成新的损失为前提，不能因急于处理，而不顾后果，造成更大损失。
三、紧急事件的处理过程（熟悉）
紧急事件处理可以分为事先准备、事中控制和事后处理三个阶段。
(一)事先准备
1．成立紧急事件处理小组
紧急事件处理小组应由企业的高层决策者，公关部门、质量管理部门、技术部门领导及
法律顾问等共同参加。
2．制订紧急事件备选方案
紧急事件处理工作小组必须细致地考虑各种可能发生的紧急情况，制订相应的行动计划，一旦出现紧急情况，小组就可按照应急计划立刻投入行动。对物业管理常见的紧急事件，不仅要准备预案，而且针对同一种类型的事件要制订两个以上预选方案。
3．制订紧急事件沟通计划
紧急事件控制的一个重要工作是沟通。沟通包括企业内部沟通和与外部沟通两个方面。
(二)事中控制
在发生紧急事件时，首先必须确认危机的类型和性质，立即启动相应行动计划；负责人应迅速赶到现场协调指挥；应调动各方面的资源化解事件可能造成的恶果；对涉及公众的紧急事件，应制订专人向外界发布信息，避免受到干扰，影响紧急事件的正常处理。
(三)事后处理
对于紧急事件的善后处理，一方面要考虑如何弥补损失和消除事件后遗症；另一方面，要总结紧急事件处理过程，评估应急方案的有效性，改进组织、制度和流程，提高企业应对紧急事件的能力。
四、典型紧急事件的处理（掌握）
在物业管理服务过程中经常会面临的紧急事件有火警、气体燃料泄漏、电梯故障、噪声侵扰、电力故障、浸水漏水、高空坠物、交通意外、刑事案件和台风袭击等。
(一)火警
(1)了解和确认起火位置、范围和程度；
(2)向公安消防机关报警；
(3)清理通道，准备迎接消防车入场；
(4)立即组织现场人员疏散。在不危及人身安全的情况下抢救物资；
(5)组织义务消防队。在保证安全的前提下接近火场，用适当的消防器材控制火势；
(6)及时封锁现场，直到有关方面到达为止。
【案例】
事件描述：2017年6月1日上午9：30左右，控制中心收到报警，发现C座六楼厨房附近窗户有浓烟冒出。中心立即通知安防员携带消防工具赶到现场，并及时关闭了六楼的电源总开关及燃气总阀，来到单元门口时正遇业主返回，便协助业主迅速打开房门，此时屋内烟雾较大，厨房基本已经被浓烟覆盖。安防员迅速打开各窗户，在做好自我防护措施后进行灭火操作。事后确定是消毒柜短路引发火灾。
事件处理：由于发现及时，当值安防员在监控中心指挥下，快速赶到事发地将火扑灭。此次火灾烧毁了部分橱柜及一些餐具等，部分天花板被熏黑。由于扑救及时，未对业主财产造成更大损失。
事件点评：物业管理单位工作到位，安全员训练有素，处理方式正确果断，避免了更大的损失。
(二)燃气泄漏
(1)当发生易燃气体泄漏时，应立即通知燃气公司。
(2)在抵达现场后，要谨慎行事，不可使用任何电器(包括门铃、电话、风扇等)和敲击金属，避免产生火花。
(3)立即打开所有门窗，关闭燃气闸门。
(4)情况严重时，应及时疏散人员。
(5)如发现有受伤或不适者，应立即通知医疗急救单位。
(6)燃气公司人员到达现场后，应协助其彻底检查，消除隐患。
(三)电梯故障
(1)当乘客被困电梯时，消防监控室应仔细观察电梯内情况，通过对讲系统询问被困者并予以安慰；
(2)立即通知电梯专业人员到达现场救助被困者；
(3)被困者内如有小孩、老人、孕妇或人多供氧不足的须特别留意，必要时请消防人员协助；
(4)督促电梯维保单位全面检查，消除隐患；
(5)将此次电梯事故详细记录备案。
(四)噪声侵扰
(1)接到噪声侵扰的投诉或信息后，应立即派人前往现场查看；
(2)必要时通过技术手段或设备，确定噪声是否超标；
(3)判断噪声侵扰的来源，针对不同噪声源，采取对应的解决措施；
(4)做好与受噪声影响业主的沟通、解释。
【案例】
事件描述：某小区一业主反映每天晚上后半夜在家里听到“嗡嗡”的声音，影响入睡，于是向物业管理单位反映，希望得到及时处理。
事件处理：接到业主反映后，物业管理单位派人到业主家里检查。首先怀疑是电梯运行所致，经测试噪声不超标，且后半夜电梯几乎停用，不发出噪声。为进一步验证，又将电梯
在晚上十点后停止运行，业主反映当晚仍有噪声干扰。经进一步排查，噪声源最后锁定在住户卫生间排水管，该排水管与发生共振的二次供水加压水管接触，加压水管共振由水泵电源故障所致，于是通知负责小区供水系统运行的自来水公司处理，噪声得以消除。
事件点评：业主投诉后，应及时查找原因，逐个排除。由于此案例系自来水公司工作失误造成的，物业管理单位应加大监督力度，跟踪服务。
（注意：这件事不完全属于紧急事件）
(五) 电力故障
(1)若供电部门预先通知大厦/区暂时停电，应立即将详细情况和有关文件信息通过广播、张贴通知等方式传递给业主，并安排相应的电工人员值班。
(2)若属于因供电线路故障，大厦/区紧急停电，有关人员应立即赶到现场，查明确认故障源，立即组织抢修；有备用供电线路或自备发电设备的，应立即切换供电线路。
(3)当发生故障停电时，应立即派人检查确认电梯内是否有人，做好应急处理；同时立即通知住户，加强消防和安全防范管理措施，确保不至于因停电而发生异常情况。
(4)在恢复供电后，应检查大厦内所有电梯、消防系统、安防系统的运作情况。
(六) 浸水、漏水
(1)检查漏水的准确位置及所属水质(自来水、污水、中水等)，设法制止漏水(如关闭水阀)；
(2)若漏水可能影响变压器、配电室和电梯等，通知相关部门采取紧急措施；
(3)利用现有设备工具，排除积水，清理现场；
(4)对现场拍照，作为存档及申报保险理赔证明。
(七)高空坠物
(1)在发生高空坠物后，有关管理人员要立即赶到现场，确定坠物造成的危害情况。如有伤者，要立即送往医院或拨打急救电话；如造成财物损坏，要保护现场、拍照取证并通知相关人员。
(2)尽快确定坠落物来源。
(3)确定坠落物来源后，及时协调受损／受害人员与责任人协商处理。
(4)事后应检查和确保在恰当位置张贴“请勿高空抛物”的标识，并通过多种宣传方式，使业主自觉遵守社会公德。
(八) 交通意外
(1)在管理区域内发生交通意外事故，安全主管应迅速到场处理；
(2)有人员受伤应立即送往医院，或拨打急救电话；
(3)如有需要，应对现场进行拍照，保留相关记录；
(4)应安排专门人员疏导交通，尽可能使事故不影响其他车辆的正常行驶；
(5)应协助有关部门尽快予以处理；
(6)事后应对管理区域内交通路面情况进行检查，完善相关交通标识、减速坡、隔离墩等的设置。
(九)刑事案件
(1)物业管理单位或控制中心接到案件通知后，应立即派有关人员到现场；
(2)如证实发生犯罪案件，要立即拨打110报警，并留守人员控制现场，直到警方人员到达；
(3)禁止任何人在警方人员到达前触动现场任何物品；
(4)若有需要，关闭出入口，劝阻住户及访客暂停出入，防止疑犯乘机逃跑；
(5)积极协助警方维护现场秩序和调查取证等工作。
(十) 台风袭击
(1)在公告栏张贴台风警报；
(2)检查和提醒业主注意关闭门窗；
(3)检查天台和外墙广告设施等，防止坠落伤人，避免损失；
(4)检查排水管道是否通畅，防止淤塞；
(5)物业区域内如有维修棚架、设施等，应通知施工方采取必要防护和加固措施；
(6)有关人员值班待命，并做好应对准备；
(7)台风过后要及时检查和清点损失情况，采取相应措施进行修复。
综上所述，物业公司除了需要将风险防范的措施溶入到规章制度中去，还需要加强员工的培训和督导工作，加强执行力，才能有效的提升物业企业防范风险的水平。
只要用心，我们可以做得更好！人人都能成为物业管理高手！！！
停车场物业管理的法律责任
停车场物业管理的法律责任人都对停放的车辆丢失、损坏，物业公司是否应该承担赔偿责任表现出了极大的关注，但因目前我国有关法律法规对小区内的停车场管理责任没有明确的界定，实践中也产生了不同的理解和判决。现笔者就处理过的住宅小区停车管理纠纷情况，对小区停车场物业管理的法律责任予以分析探讨： 一、小区停车场的权属 公安部、建设部《停车场建设和管理管理暂行规定》第三条规定“停车场是指供各种机动车和非机动车停放的露天或室内场所”。就目前各住宅小区的情况看，对小区内停车场的权属纠纷尤为普遍。从各国立法和学说看，停车场的权属也是区分所有权中最有争议的问题。但从我国小区停车场的实际看，物业管理公司所管理的停车场权属主要有以下两类：一是小区地下或地上专用停车场，开发商开发建设时已规划为停车场，并未分摊入小区业主的公摊面积，对于此部分停车场其所有
权归开发商；二是小区的地上停车场及临时用于停车的过道，其占用土地已分摊到小区业主的公摊面积，此部分停车场属于全体业主共同所有。 二、物业公司对停车场管理的性质 《物业管理条例》第2条规定“物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养 护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。从该规定可知，停车场作为小区的配套设施应属于物业公司所进行的物业管理范围。但该管理仅属于物业管理公司基于小区公共利益的需要，对小区配套设施所进行维修、清扫等维护、养护管理，并不涉及业主私人车辆的管理。如该管理中包含对车辆本身的管理或保管，则对小区内没有车辆的业主来说是不公平的。从而也可以确定，车辆在小区停车场停放，并不是属于
如何防范物业管理服务风险
如何防范物业管理服务风险 物业管理服务从整个行业来看，所涉及的空间范围和时间范围都是非常广泛而长远，同时与千千万万的业主和非业主使用人的牛活的各个方面息息相关，正因为上述特点，决定了物业管理服务面临的风险可能是无时不在、无处不在。物业管理服务行业又是相对利润低的行业，风险的承担可能导致企业正常生产经营活动无法进行，所以风险的防范成为摆在物业管理服务整个行业和各个物业管理企业的头等大事。 7.1 物业管理服务风险的类型 根据国务院颁布的《物业管理条例》(以下简称《条例》)，物业管理足指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。从《条例》对物业管理的概念和定义来看，界定了物业管理服务的主要内容和物业管理服务单位的主要义务，风险是与责任、义务相对应的，义务人因为应承担相应的义务，根据《条例》第二卜六条"物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依
法承担相应的法律责任。"的规定，将由于为按照法定和约定全面履行义务给权利人造成直接或间接经济损失和人身损害，即产生了相应的法律风险和赔偿的法律责任。 物业管理服务的风险足因物业管理单位的义务产生的，风险的类型可以依据管理服务的具体义务内容划分而确定。具体来说可以分为治安风险、车辆管理中车辆的损坏和灭失、消防事故和隐患、物业及公共设施设备造成的风险和公共环境不安全因素造成的风险。当然这并不能涵盖全部的风险，但基本包括了风险的主要方面。 一、治安风险 所谓治安风险主要是指由于外界第三人的过错和违法行为，给物业管理服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等风险，即导致了物业管理服务的风险。目前因改革开放和市场经济的深入发展，我国人口的流动率日益增高，社会各层次的收入差距急剧增大，该社会问题产生的社会治安问题已明显体现在小区中和物业管理服务行业里。入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等各类治安事件相继发生在各个小区，给物业管理服务工作带来。 二、车辆管理风险 所谓车辆管理中车辆的损坏和灭失主要指在物业小区中的停车场经营车辆停放服务过程中，车辆发生车身受损、车辆灭失等损坏。
物业管理中的风险分析修订稿
物业管理中的风险分析文档编制序号：[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08]
物业管理中的风险分析作者：佚名文章来源：本站原创点击数：448更新时间：2006-8-30 一、风险分析 决策：可把握的风险在物业管理企业中,决策风险主要有二，一是企业高层管理人员的决策风险，另一项是普通操作层的决策风险。就企业高层领导而言，因决策失误而企业带来的风险是非常显着，有时是非常致命的，尤其在一些十分重大的决策上面，企业最高层领导所作出的每一项决定都会左右了整个企业的命运，一旦决策失误，因此而带来的风险也必将对企业产生重要的影响。比如企业的扩张行为，作为一个微利行业，物业管理企业通过规模化、集约化的方式来降低企业管理成本，增加抵御市场竞争的能力，有时是企业的必然的选择。然而在选择扩张的方式、时间、地点等方面，企业最高决策层所作出的决策是极为艰难的，甚至会成为企业的生死抉择。深圳物业管理企业在内地物管市场无可奈何的退潮已给我们提供了一个很经典的例子，分析其原因，深圳物业管理企业近年在内地市场的败走麦城虽然因素诸多，但企业高层领导在决策上的盲目冒进也是极为重要因素。关于操作层的决策风险容易被忽略，但其对企业的影响是不容小视的，这一点在技术人员上表现尤为突出。由于专业性较强的缘故，企业的高层领导及太多数员工对技术方面，如工程建设、机电维修等，并不十分熟悉，或者知之甚少。因而，在企业内部中，涉及到工程、机电方面，技术人员拥有绝对的话语权，因而，其作出的决策也必然会对此类项目的成败产生决定性影响，尤其是一些大型的项目，如大型的工程建设、技术改造，大的机电维修项目等等，一旦决策失误，便对企业造成经济上的极大损失，也同时给企业带来极大的风险。因决策所带来的风险太都是可避免的，关键在于决策人在决策前对决策的事项熟悉、了解和把握的程度，准备越充分，其决策成功机会也就越大，其风险也便最
物业管理风险防控分类
物业管理风险防控分类 物业管理风险较多.为了便于研究与制定不同得对策，将物业管理风险进行了分类。 １。按风险产生得原因划分，物业管理风险可分为自然风险、社会风险 （1)自然风险 所谓自然风险系指由于物理与实质危险因素所导致财产毁损得风险,例如水灾、火灾、地震等。自然风险就是不以物业管理企业得意志为转移得，就是处在自然状况与客观条件下得风险。 （2）社会风险 社会风险系指由于个人行为得反常或不可预料得集体行动所造成得风险。例如盗窃、抢劫、等。社会风险得发生将给物业管理企业服务范围内得业主或住户（使用人)造成人身损害、财产损失。这类风险造成得影响面极大,也就是物业管理企业最为关注得． ２．按照风险得变化程度来划分，物业管理风险可以分为静态风险、动态风险 (1)静态风险 静态风险系指由于自然力量得不规则变动或由于个人错误所导致得风险。这种风险将使物业管理企业在管理服务过程中遭遇危险事故(地震、火灾、车祸等)发生得结果,它只有损失得机会而无获利得机会，通常会使物业管理企业遭受财产、人身及责任上得损失，有得称之纯粹风险。静态风险一般有:企业财产损失风险、员工伤亡损失风险、法律责任或契约行为损失风险、员工犯罪损失风险、企业间接损失风险。 （２)动态风险
动态风险系指由于经济、社会、政治等环境以及人类得技术、组织等变动而产生得风险。例如:物业管理企业服务流程再造，国家颁布得服务质量标准与收费指导价，以及国家机关法律得颁布等。这种风险将使物业管理在管理服务过程中遭遇事故发生得结果,除了使企业有损失得机会，同时也存在获利得机会。所以动态风险属于投机风险.物业管理企业动态风险一般有:管理服务风险、财务收支风险、服务创新风险、政治法律风险等。 3．按照风险形成得时间划分，物业管理风险可分为早期介入风险、前期管理风险、日常管理风险 （１)早期介入风险 早期介入风险系指物业管理企业充当房地产前期可行性研究或规划设计、施工等阶段得顾问工作所承担得风险。早期介入风险主要包括介入得风险、项目接管得不确定带来得风险、专业咨询得风险等。 （２)前期物业管理风险 前期物业管理风险系指自房屋出售之日起至业主大会得召开、业主委员会成立并与物业管理企业重新签订物业管理服务委托合同这段时间内,物业管理企业所承担得风险。前期物业管理风险主要包括:物业管理服务合同订立、执行得风险，承接查验阶段风险，与房地产开发企业配合销售、各种配套设施设备完善工作中所遇到得风险等。 （３)日常物业管理风险 日常物业管理风险系指物业管理企业与业主大会与业主委员会签订了物业管理服务合同之后所开展得正常服务过程中所承担得风险.日常物业管理风险主要包括:业主(物业使用人）违规装饰装修带来得风险、物业管理服务费收缴风险、各类物业及配
物业管理中的法律风险与防范
物业管理中的法律风险与防范 物业管理的法律风险，是指物业服务企业在履行合同义务的过程中所产生并承担的潜在经济损失或者其他风险，包括生产经营损失、民事索赔与赔偿，行政与刑事处罚或制裁，企业有形与无形资产受损以及其他的损害。依据管理服务的具体义务的内容不同，我们可以将物业管理企业的法律风险具体划分为治安风险、车辆管理中车辆的损坏灭失风险、消防事故和隐患风险、物业及公共设施设备造成的风险等。 一、治安风险防范 所谓治安风险主要是指由于外界第三人的过错和违法行为，给物业管理服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等风险，导致了物业服务风险。例如建筑区划内发生的入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等各类案件，给物业服务工作带来极大的压力和风险。在这类案件中，物业企业应否承担责任，关键取决于物业服务企业是否存在管理瑕疵。如果物业服务企业未尽合理限度范围内的安全防范义务致使建筑区划内发生人身损害结果，则企业应当承担相应的赔偿责任。 为了防范此类风险，物业服务企业应当注意以下几个问题： 1、明确物业服务企业的法律地位和职责范围。根据《物业管理条例》四十七条的规定，物业服务企业的义务是协助公安机关维护小区和大厦的公共秩序和安全防范工作，其职责的范围仅限于建筑区划内、业主门户以外的公共区域，不包括业主的专有部分。且物业服务企业是依法成立的法人，不享有行政机关所享有的行政管理职权和行政处罚权，保安人员也不具有超出普通公民的任何特权。因此，这种安全防范义务具有预防性和辅助性，是在一定限度内的一种有限的义务。为此，物业服务企业应在自己一定限度内、有限地履行义务，协助公安机关维护好建筑区划内的公共秩序，防范治安风险。 2、充分发挥人防、技防和物防的作用。实践中，物业服务企业常常高估闭路电视监控（技防设备之一）的防盗功能，认为有了技防，就算提供了安全防范服务，忽视人防工作的作用。也有的物业服务企业和业主常常将保安工作（人防）和自家防盗（物防）分割开来考虑，认为保安防得住就不用装防盗网，保安防不住所以要装防盗网。这些都是安全防范中的误区。其实，物防是业主家居的最后防线，物业服务企业应当支持业主安装防盗门，防盗窗，防盗网。另外，物业服务企业也应当看到技防设备的功能和局限，正视技防设备的工具地位，确定保安在安全防范系统中的主要地位，提高保安的职业素质和敬业精神，让保安熟悉这些工具的操作和使用细节，提高保安和技防设备之间的人机结合程度。 3、科学安排保安巡逻，坚持对巡逻工作进行监督检查。严格履行安防职责，避免管理过错。物业
物业管理区域共用部位与设施发生伤人事故法律责任分析
物业管理区域共用部位及设施发生伤人事故的法律责任分析 物业管理区域内共用部位及设施发生伤人事故发生的原因多种多样，受害人既可能是小区的业主或物业使用人，也可能是小区外来的其他人员，其中涉及物业管理企业与建设单位、物业管理企业与受害人、物业管理企业与业委会等多重法律关系。本文试图探讨物业管理企业在何种情况下应对伤人事故承担责任以及物业管理企业应如何通过日常工作尽量减少事故责任风险。 一、物业管理区域共用部位和共用设施的范围 要分析物业管理区域内共用部位及设施发生伤人事故发生的法律责任，就要首先确定物业管理区域内的哪些属于共用部位和共用设施，只有确定了共用部位和共用设施才能依照合同约定认定物业管理企业是否尽到了相关的管理义务。 建设部在一九九八年制定了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，目前它仍是维修基金的筹集和运用方面最重要的法律规定。在其第三条用列举法给共用部位和共用设施下了定义，“共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体。柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进人住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路。消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设
施设备使用的房屋等。” 关于物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线的相关管线和设施设备的权属问题在学术界还有争议：有的认为属于相关公用事业单位所有；有的认为是属于全体业主共有；也有的认为不能一概而论，如果建设费用已分摊进人住房销售价格就应属于全体业主共有，如果是由公用事业单位出资兴建就属于相关公用事业单位所有。但无论产权归谁，根据《物业管理条例》第五十二条之规定，都应由供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，所以公用事业单位是物业管理区域内相关管线和设施设备的法定管理者。这一规定非常符合实际情况，物业管理企业绝对没有实力对这些管线和设施设备进行维修和养护，靠现有低标准的物业收费也根本无法承担如此之大的事故责任风险。 所以，建设部的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》将“已分摊进人住房销售价格中的供电线路、暖气线路、煤气线路”列为共用设施，其维修必然需要动用维修基金，这部分内容与其后国务院制定的《物业管理条例》第五十二条的规定相冲突，按照“新法优于旧法，上位法优于下位法”的原则，应适用《物业管理条例》的有关规定，即物业管理企业不是供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视相关管线和设施设备的管理人，如因供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视的管线和设施设备发生伤人事故，应由相关公用事业单位负责赔偿。
浅谈物业管理风险及防范
浅谈物业管理风险及防范 物业管理服务从整个行业来看，所涉及的空间和时间范围是非常广泛而深远的，同时与众多的业主和非业主使用人的生活息息相关，上述特点决定了物业管理服务面临的风险可能是无时不在和无处不在。物业管理服务行业又是相对利润低的行业，风险的承担可能导致企业正常生产经营活 动无法进行，所以风 险的防范成为摆在物业管理服务整个行业和各个物业管理企业的头等大事。 一、风险的来源物业管理服务的风险是因物业管理企业的义务产生的，根据《物业管理条例》第36条“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应法律责任。”的规定，由于义务人未能全面履行法定和约定的义务，给权利人造成直接和间接经济损失和人身损害的，即产生了相应的法律风险和赔偿的法律责任。 二、风险的种类风险的类型可以依据管理服务的具体内容而确定。具体来说分为：治安风险、车辆管理中车辆的损坏灭失风险、消防事故和隐患风险、物业及公共设施设备造成的风险和公共环境不安全因素造成的风险。当然这并不能涵盖全部的风险，但基本包括了主要的方面。 1、治安风险是指由于外界第三人的过错和违法行为，给物管服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害和财产损失导致的物业管理服务风险，当前随着市场经济的发展，我国人口流动频繁，社会阶层收入差距增大，由此产生的治安问题如入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等相继发生在各小区，给物业管理服务工作带来极大的压力和风险。 2、车辆管理中车辆的损坏灭失风险指在物业小区内的停车场经营车辆停放服务过程中，车辆发生车身受损、车辆灭失等损坏的风险。车辆停放服务通常由物业管理企业接受开发商或小区业主委员会的委托进行停车场的经营管理，并收取车辆停放服务费。车辆停放期间车辆外表可能被儿童包括其他第三人用器具划伤，也可能会被其他停放车辆有意或无意碰撞而损坏，也有可能在停放期间被盗窃或抢劫。该类事件和诉讼争议也是长期以来物业管理企业面临赔付金额较大的风险。 3、消防事故和隐患风险由于消防设施直接影响到广大业主生命财产安全，消防设施的日常维护和养护直接关系到火灾发生时，消防部门处理事故效果。消防设施的维护保养不善、无消防
物业管理中的风险分析
物业管理中的风险分析作者：佚名文章来源：本站原创点击数：448更新时间：2006-8-30 一、风险分析 ??? 决策：可把握的风险 ??? 在物业管理企业中,决策风险主要有二，一是企业高层管理人员的决策风险，另一项是普通操作层的决策风险。 ??? 就企业高层领导而言，因决策失误而企业带来的风险是非常显着，有时是非常致命的，尤其在一些十分重大的决策上面，企业最高层领导所作出的每一项决定都会左右了整个企业的命运，一旦决策失误，因此而带来的风险也必将对企业产生重要的影响。 ??? 比如企业的扩张行为，作为一个微利行业，物业管理企业通过规模化、集约化的方式来降低企业管理成本，增加抵御市场竞争的能力，有时是企业的必然的选择。然而在选择扩张的方式、时间、地点等方面，企业最高决策层所作出的决策是极为艰难的，甚至会成为企业的生死抉择。深圳物业管理企业在内地物管市场无可奈何的退潮已给我们提供了一个很经典的例子，分析其原因，深圳物业管理企业近年在内地市场的败走麦城虽然因素诸多，但企业高层领导在决策上的盲目冒进也是极为重要因素。 ??? 关于操作层的决策风险容易被忽略，但其对企业的影响是不容小视的，这一点在技术人员上表现尤为突出。由于专业性较强的缘故，企业的高层
领导及太多数员工对技术方面，如工程建设、机电维修等，并不十分熟悉，或者知之甚少。因而，在企业内部中，涉及到工程、机电方面，技术人员拥有绝对的话语权，因而，其作出的决策也必然会对此类项目的成败产生决定性影响，尤其是一些大型的项目，如大型的工程建设、技术改造，大的机电维修项目等等，一旦决策失误，便对企业造成经济上的极大损失，也同时给企业带来极大的风险。 ??? 因决策所带来的风险太都是可避免的，关键在于决策人在决策前对决策的事项熟悉、了解和把握的程度，准备越充分，其决策成功机会也就越大，其风险也便最小。 ??? 服务：不确定的风险 讨论物业管理服务中所存在的风险其实是一个很宽泛的话题，因为从某种程度而言，由于从业人员素质、工作环境等诸多因素的影响，管理服务中的风险其实是无处不在，无时不要面临的，笔者在这里也仅就一些典型的事例作一剖析。 ??? 在服务中，一个比较典型的方面是停车场的管理。当前行业内外对机动车停放管理及相关的法律责任的争论从未停止，对其责任的界定也是各执一词，深圳市近来出台了《深圳经济特区机动车停放管理条例》的草案，其中便明文规定营业性停车场因保管不善造成停放车辆丢失或损毁的，应当依法承担相应的法律责任。此草案一出，立刻引起物业管理公司强烈反应，因物业管理行业本身是一个微利行业，多数物业管理公司的经济实力
浅析物业管理服务中的法律风险及防范概要
浅析物业管理服务中的法律风险及防范 【摘要】随着物业管理服务市场化、规范化程度的提高,法制化进程的加快以及客户维权意识的日益增强,物业管理服务从最初的无风险期已步入了高风险期,本文从物业管理服务行业现状及特点着手,运用法律视觉,简要分析了物业管理服务中的主要风险及防范措施,对于物业管理服务企业来说,具有一定的借鉴意义。【关键词】物业管理;服务;法律风险;防范 随着物业管理服务市场化、规范化程度的提高,法制化进程的加快以及客户维权意识的日益增强,物业管理服务从最初的无风险期已步入了高风险期,长庆油田矿区服务系统物业服务业务同样也面临着极大的风险与挑战。目前国内物业管理服务市场经济秩序已初步建立,但配套的政策法规尚不能有效保护行业的健康发展,再加上物业服务企业自我保护意识淡薄,导致物业管理服务经营风险增大。而物业管理服务行业利润相对较低,风险的承担可能使一个物业服务企业无法进行正常运营。这些因素都不利于物业服务企业发展壮大,不利于整个行业的不断向前发展,这就使得如何规避物业服务经营风险,提高市场运作能力,成为当前物业管理服务行业目前的当务之急。 一、物业管理服务中的主要法律风险 物业管理服务涉及小区住户和居民生活的方方面面,有事就找物业管理服务企业,解决不了或解决得不满意,就抱怨物业单位不好, 有时甚至开口就以不交物业服务费相威胁。不出事故则罢,出了事故就向物业单位索赔,这是物业单位所面临的严峻问题,也就是物业管理服务风险。我们要防范各种物业服务风险,就先得从分析这些风险来自哪些方面,有何种防范措施来规避物业管理服务风险。从长庆油田矿区服务系统的实际来看,物业管理服务风险主要包括:治安风险、车辆损坏及丢失风险、消防事故及隐患风险、物业及公共设施设备造成的风险和公共环境不安全因素造成的风险等。 二、物业管理服务中主要法律风险的防范措施
物业管理保安服务法律责任风险规避
物业管理保安服务法律责任风险规避 《物业管理条例》第36条第二款规定:“物业管理企业未能履行物业合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”这是对物业管理公司保安服务过程中业主人身、财产损害法律责任的原则性规定。它实际上是对物业管理公司切实履行好物业管理合同并规避保安服务中的治安责任的一个“预警”,这对物业管理公司的规范发展是有好处的。可以说,这一规定是立法机关在很好地衡量了物业管理公司和业主双方利益的基础上作出的。但由于其是一个原则性规定,因此给人们留下了一些争论的空间,并且在实际的法律适用中还存在着一个法官针对具体案件的自由量裁与利益衡量问题。对此,笔者从法律的角度简要地谈一些个人的看法。 第一,物业保安服务不是一般意义上的治安。 在物业管理中,保安服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定,为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的,是物业管理服务的一项重要内容。一般来讲,物业保安服务是指物业公司的保安人员通过值班、看守、巡逻等方式所进行的为业主提供保卫安全的相关服务,包括防火、防盗、防事故以及突发事件的处理等服务内容。虽然物业保安服务包括了一些防盗、防犯罪等治安案件的内容,但其安全防范的义务主要来源物业管理公司与业主双方的物业管理服务合同,属于私法范畴。而治安是指社会的秩序安宁的维护,属于公法范畴。公安机关是国家治安保卫的法定机关,具有维护社会治安秩序,制止危害社会秩序行为的法定职责。2002年公安部发布的《关于保安服务公司规范管理的若干规定》已明确指出:保安的职责是协助公安机关维护社会治安以及在非警务工作中维持公共秩序。因此,物业管理公司并不具有公安机关依职权打击违法犯罪的基础职能,所以也不当然保障和完全负责物业管理区域内业主的人身安全。 第二,物业管理公司未尽保安服务之责的法律责任 由于物业管理公司与业主之间的法律关系是合同关系,如果物业管理公司因未履行物业管理服务合同的约定而导致业主的人身受损,物业管理公司承担的是违约责任,应当根据物业管理服务合同的约定负相应的法律责任。一般情况下,物业管理公司与业主都会在物业管理服务合同中约定物业保安服务的内容,物业管理公司据此对业主负有人身保护的义务。物业管理公司的这种人身保护义务主要体现在两方面:保证业主不因物业管理区域内设施设备的不安全隐患(如火灾、爆炸等)受到人身损害;保证业主在物业管理区域内遭受外来第三人的不法侵害(如抢劫、盗窃等)。 那么,在业主遭受外来第三人的不法人身侵害时,如何判断物业管理公司是否尽到人身安全的注意义务呢?我想主要应从三方面进行:首先看物业管理公司是否有符合其资质等级和收费标准的保安人员和保安设施设备;其次看物业管理公司是否有完备、合理的保安规章制度;再次看物业保安人员是否切实利用了有关安全设施设备、是否切实遵守了保安规章制度。如果物业管理公司做到了这三方面的要求,也就表明了物业管理公司尽到了最大的注意义务,就算切实履行了物业管理服务合同的约定,即使业主的人身遭受了损害(通常刑事犯罪具有突发性、不可预测性、隐蔽性等特点,这种情况下物业管理公司难以彻底防范)也不应当承担法律责任。反之,物业管理公司则应当根据具体的失职情况承担相应的违约责任,这种责任一般仅限于民事经济赔偿范围内,通常也不可能对人身损害进行全额赔偿。按照《合同法》113条规定的可预见性标准,物业管理公司违反合同约定义务所承担的法律责任不应超出它对合同风险的理解,即不应超出物业管理公司订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损害。而这个理解在实际案件中取决于法官依法对具体案件当事人的利益衡量以及自由量裁权。但一般认为,人身损害赔偿应包括医疗费、丧葬费等直接损失,精神损害赔偿及可得收
物业管理经营七个风险点及防范对策教学内容
物业管理经营七个风险点及防范对策 物业管理的经营风险来源于诸多方面。调查问卷显示，风险主要集中表现为招投标风险、接管风险、装修期风险、日常管理期风险、合同续约风险和顾问项目拓展风险。 一、招投标风险管理 1、风险分析 物业管理公司普遍认为，在招投标中，风险主要为报价背离成本和困难准备不足。对在新建物业委托中价位过低的原因调查中，有47%的物业管理公司认为是市场竞争过于激烈或不规范和过分追求市场占有率的结果，26%的物业管理公司认为受到当地政府指导价的影响。分析其深层次的原因，客观上有物业管理公司的投标准备周期短，运营环境熟悉不够，主观上为物业管理公司自身有贪多心理，对预期判断过分乐观。由于对所接管物业的区域和服务的特殊性没有深入地研究、分析，往往按自己的固有模式进行测算，与实际存在很大的偏差；在对老（旧）物业项目投标前，物业管理公司没有认真了解业主的服务需求和期望，制定适宜的服务方案，没有分析前一任物业管理公司退出的真实原因，在实施
时很容易重蹈覆辙。2、防范对策投标新建物业时，物业管理公司要充分准备，准确进行财务预算，不要过度竞争，造成日后的被动，不盲目追求高市场占有率，要步步为营，保证运营好每个项目，在当地政府指导价的指导下，合理报价；在投标老物业项目前，要与原来的业主委员会、业主进行有效沟通，了解他们真实的需求，明确任务，认真核算成本和收益，不要承诺自己做不到的服务，要量力而行、合理报价。 二、新建物业项目接管期存在的风险管理1、风险分析在接管新建物业项目过程中，由于多种原因：如和开发商的父子或其他渊源关系，或者没有充分意识到交接的重要性，使交接工作不细致，为后续的物业管理服务埋下隐患。在我们的调查中，这个阶段主要有以下几大风险：A、新建物业存在设计隐患风险：有56%的接管项目存在车位使用问题，50%以上的接管项目存在装修障碍。有37%的物业管理公司的风险是由周边服务设施不配套引起的。B、与开发建设单位交接风险：在和开发商配合中，有55%的物业管理公司的主要风险是资料交接不完整；有48%的物业管理公司在和开发建设单位交接房屋时，未认真检查质量问题；有39%的物业管理公司未将检查到的质量问题详细罗列，并要求开发单位相关负责人在清单上签字；有26%的物业管理公司则未向开发建设单位索取本小区相关建材配件的供应商名单和详细情况。C、签订《前期物业管理服务合同》时的风险：有40%
物业管理风险防控分类
物业管理风险防控分类 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT
物业管理风险防控分类物业管理风险较多。为了便于研究和制定不同的对策，将物业管理风险进行了分类。 １．按风险产生的原因划分，物业管理风险可分为自然风险、社会风险 （１）自然风险 所谓自然风险系指由于物理和实质危险因素所导致财产毁损的风险，例如水灾、火灾、地震等。自然风险是不以物业管理企业的意志为转移的，是处在自然状况和客观条件下的风险。 （２）社会风险 社会风险系指由于个人行为的反常或不可预料的集体行动所造成的风险。例如盗窃、抢劫、等。社会风险的发生将给物业管理企业服务范围内的业主或住户（使用人）造成人身损害、财产损失。这类风险造成的影响面极大，也是物业管理企业最为关注的。 ２．按照风险的变化程度来划分，物业管理风险可以分为静态风险、动态风险 （１）静态风险 静态风险系指由于自然力量的不规则变动或由于个人错误所导致的风险。这种风险将使物业管理企业在管理服务过程中遭遇危险事故（地震、火灾、车祸等）发生的结果，它只有损失的机会而无获利的机会，通常会使物业管理企业遭受财产、人身及责任上的损失，有的称之纯粹风险。静态风险一般有：企业财产损失风险、员工伤亡损失风险、法律责任或契约行为损失风险、员工犯罪损失风险、企业间接损失风险。 （２）动态风险 动态风险系指由于经济、社会、政治等环境以及人类的技术、组织等变动而产生的风险。例如：物业管理企业服务流程再造，国家颁布的服务质量标准和收费指导价，以及国家机关法律的颁布等。这种
风险将使物业管理在管理服务过程中遭遇事故发生的结果，除了使企业有损失的机会，同时也存在获利的机会。所以动态风险属于投机风险。物业管理企业动态风险一般有：管理服务风险、财务收支风险、服务创新风险、政治法律风险等。 ３．按照风险形成的时间划分，物业管理风险可分为早期介入风险、前期管理风险、日常管理风险 （１）早期介入风险 早期介入风险系指物业管理企业充当房地产前期可行性研究或规划设计、施工等阶段的顾问工作所承担的风险。早期介入风险主要包括介入的风险、项目接管的不确定带来的风险、专业咨询的风险等。 （２）前期物业管理风险 前期物业管理风险系指自房屋出售之日起至业主大会的召开、业主委员会成立并与物业管理企业重新签订物业管理服务委托合同这段时间内，物业管理企业所承担的风险。前期物业管理风险主要包括：物业管理服务合同订立、执行的风险，承接查验阶段风险，与房地产开发企业配合销售、各种配套设施设备完善工作中所遇到的风险等。 （３）日常物业管理风险 日常物业管理风险系指物业管理企业与业主大会和业主委员会签订了物业管理服务合同之后所开展的正常服务过程中所承担的风险。日常物业管理风险主要包括：业主（物业使用人）违规装饰装修带来的风险、物业管理服务费收缴风险、各类物业及配套使用中带来的风险、管理项目外包存在的风险以及法律概念不清导致的风险等。 ４．按损失的形态不同而划分，物业管理风险可分为财产风险、人身风险、责任风险 （１）财产风险 财产风险系指财产发生毁损、灭失和贬值的风险，如房屋有遭受火灾、地震等损失之风险。 （２）人身风险
《物业企业法律风险与防范》
物业企业法律风险与防范 课程背景： 2021年，随着《民法典》的颁布实施，业主法律意识的提高，加之新冠肺炎疫情的影响，物业服务企业如何在这严峻的条件下做到健康发展，是摆在我们物业人面前的一道课题。 本课在全面介绍物业企业相关法律规范的基础上，通过生动鲜活的案例，重点讲解民法典颁布后给我们物业企业带来了哪些变化。同时，针对物业企业存在的法律痛点，进行了详细的阐释和分析，并给出了行之有效的防范建议和措施。 课程收益： ●精准理解物业企业相关法律的立法本意 ●深入强化物业企业依法管理意识 ●侧重实务培养物业企业的法律思维 ●规范系统地防范和化解物业企业的法律风险 课程时间：2天，6小时/天 课程对象：企业管理人员、合规及风控人员 课程方式：案例分析+法律条理讲解+结论 课程大纲 第一讲：物业服务费的法律保障 一、物业服务费问题 1. 民法典对物业费的规定 2. 拒交物业服务费情形列举和法律分析 1）以服务瑕疵为由 2）以服务收费不合理为由 3）以买房未入住为由 4）以房屋质量问题为由 5）业主和租住人发生争议为由 6）以未签订物业服务合同为由
7）以全部或者部分物业费超过诉讼时效为由 8）造成业主人身、财产损失为由 9）业主能否以楼上漏水为由 10）一楼住户没使用过电梯为由 11）以物业服务合同期限已届满为由 二、催收物业费应当注意的问题 1. 证据留痕 2. 物业公司是否可以用停水停电的方法催收物业费 3. 物业公司收取违约金问题 第二讲：详说民法典关于物业的新规 一、公共收益问题 《民法典》规定 1. 公共区域 1）利用道路或共有空间增设的停车位 2）附着于共有基础设施之上的各类广告 3）出租共有空间 二、如何扣除必要成本 三、如何分配共有部分收益 1. 业主大会讨论决定收益的使用 2. 不再优先用于补充专项维修资金 3. 一般抵扣物业费、兑换成购物卡或直接分现金 案例分析：创业城物业因广告收益分配不合理走人案风险提示：民法典出台，强调乙方意识 四、停车位问题——车位三种形式 民法典规定 1. 产权车位 2. 共有车位 3. 人防车位 案例分析：820个车位确权案
物业管理法规往年试题
物业管理法规往年试题 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
一、判断题 1、物业管理法律规范的效力范围包括空间、时间效力范围两个方面。（错） 2、根据我国法律的规定，只有自然人、法人方可成为物业管理法律关系的主体。（错） 3、收受合同定金的一方不履行约定的义务时，应当双倍返还定金。（对） 4、开除是物业管理行政处罚的一种。（错） 5、在物业管理民事诉讼中，原告负主要的举证责任。（对） 6、业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；可以因放弃权利而不履行义务。（错） 7、我国《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。（对） 8、交付定金的一方不履行合同约定的义务时，定金将归合同另一方所有，不得要求返还。（错） 9、物业权属登记主要有确认、公示等功能。（对） 10、在物业管理行政诉讼中允许双方当事人在自愿、平等基础上进行调解。（错） 11、物业权属登记请于物业管理法中带有民事性质的规范调整的范畴。（错） 12、占用主业共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于主业共有。（对） 13、物业公司管理物业的基础是委托授权和合同约定。（对） 14、不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。（对）
15、在我国物业管理法律关系中，自然人不仅可以依法享有物业所有权，而且还可以通过等平等协商与物业公司建立物业服务合同。（对） 16、法律权利的结构是指权利的内部构成要素和形成过程。（错） 17、物业管理区域内全体业主组成的业主委员会是物业内的最高决策机构。（错） 18、业主公约是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。（对） 19、国务院《物业管理条例》明确规定：从事物业管理活动的企业不需要具有独立的法人资格。（错） 20、我国《物权法》于2007年3月通过，其中以专章的形式规定了业主的建筑物区分所有权制度。（对） 21、业主不能自行管理建筑物及其附属设施，必须委托物业服务企业或者其他管理人管理。（错） 22、收受合同定金的一方不履行约定的义务时，应当双倍返还定金。（对） 23、物业管理民事纠纷具有易发性和普遍性。（对） 24、宪法是我国的根本大法，也是制定各层级物业管理法律规范的基本依据。（错） 25、业主委员会是业主大会的执行机构，向业主大会负责并报告工作。（对） 26、物业服务管理物业的基础是委托授权和合同约定。（对） 27、物业管理服务必须遵循权利与义务相适应的原则。（对） 28、业主手册是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。（错）
物业管理中的风险分析
物业管理中的风险分析 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT
物业管理中的风险分析作者：佚名文章来源：本站原创点击数：448更新时间：2006-8-30 一、风险分析 ??? 决策：可把握的风险 ??? 在物业管理企业中,决策风险主要有二，一是企业高层管理人员的决策风险，另一项是普通操作层的决策风险。 ??? 就企业高层领导而言，因决策失误而企业带来的风险是非常显着，有时是非常致命的，尤其在一些十分重大的决策上面，企业最高层领导所作出的每一项决定都会左右了整个企业的命运，一旦决策失误，因此而带来的风险也必将对企业产生重要的影响。 ??? 比如企业的扩张行为，作为一个微利行业，物业管理企业通过规模化、集约化的方式来降低企业管理成本，增加抵御市场竞争的能力，有时是企业的必然的选择。然而在选择扩张的方式、时间、地点等方面，企业最高决策层所作出的决策是极为艰难的，甚至会成为企业的生死抉择。深圳物业管理企业在内地物管市场无可奈何的退潮已给我们提供了一个很经典的例子，分析其原因，深圳物业管理企业近年在内地市场的败走麦城虽然因素诸多，但企业高层领导在决策上的盲目冒进也是极为重要因素。 ??? 关于操作层的决策风险容易被忽略，但其对企业的影响是不容小视的，这一点在技术人员上表现尤为突出。由于专业性较强的缘故，企业的高层领导及太多数员工对技术方面，如工程建设、机电维修等，并不十分熟悉，或者知之甚少。因而，在企业内部中，涉及到工程、机电方面，技术人员拥有绝对的话语权，因而，其作出的决策也必然会对此类项目的成败产生决定性影响，尤其是一些大型的项目，如大型的工程建设、技术改造，大的机电维修项目等等，一旦决策失误，便对企业造成经济上的极大
物业管理常见的风险与防范
物业管理常见的“风险与防范” 资讯分享 2020年4月10日，国家发改委发布《关于清理规范城镇供水供电供气供暖行业收费进一步提升服务质量的意见（征求意见稿）》（以下简称“《意见》”）公开征求意见的公告。《意见》指出要清理规范城镇供水供电供气供暖等行业收费，到2025年，供水供电供气供暖行业不合理收费全部取消，科学、规范、透明的价格形成机制基本建立，政府补贴机制进一步健全。规范经营者价格收费行为。配套设施运行维护费用和物业公共部位、共用设施设备的运行维护费用等，应通过物业费或租金解决，不得以任何名义在水电暖费用中加价。 当疫情突如其来，社区成为防控的重要阵地，物业人第一时间走出家门加入到这场“不计报酬、无畏生死”的应急战、冲锋战、防控战，将与每一位普通人息息相关的最后一道防线死死守住。向物业人致敬！同时物业服务企业作为社会治理大体系中的微基础，因其服务业务对接端口繁杂，涉及多重法律关系，风险管理涵盖了物业服务全过程，与业主的安居幸福生活息息相关。随着当前国家物业管理法规逐渐完善，物业服务行业特有的准公共性服务属性，却使得其在日常服务过程中风险无处不在，物业服务企业只有准确把握物业管理活动中存在的各种风险隐患，并认真思考解决这些风险问题的正确处理办法，做好风险防范应对措施，以及当风险不幸演变成为现实后的应急预案，才能使物业企业获得平稳健康的发展。物业管理中常见的风险包
括：治安风险、车辆管理风险、消防责任风险、设备管理风险、公共区域责任风险、雇主责任风险、服务合同风险、物业收费风险、建筑物业责任风险、自然灾害风险、公共环境卫生风险、事件危机、企业决策风险、服务产品不准确等。1、治安风险该风险主要指在物业服务区域内，因第三人的行为造成业主或物业使用人的人身、财产损失时，业主多要求物业公司对此承担责任。物业服务企业是否应对此承担责任取决于其是否完全履行了法定或合同约定的安保义务。若物业服务企业完全依据法律规定或合同约定，保证监控设备的良好运行、保安按时巡逻、外来人员严格登记等物业管理工作，则物业公司无需承担责任。原因在于此类事故具有突发性甚至是违法犯罪，物业服务企业事实上不可能具备完全避免上述事情发生的能力，故在其履行完毕相应法定或约定的安保义务后，即无需承担责任。同时，物业服务企业的安保义务也不应被无限放大。因此，物业合同中应明确物业服务企业有哪些安保职责，具体提供哪些安保服务，约定的服务水平不应超过物业服务企业的服务能力。同时，物业服务企业应严格按照合同约定提供服务，加强管理，遇见突发事件，第一时间报案并及时协助公安机关工作。2、停车服务风险业主停放在收费停车场的车辆遭受被划等损失时通常会要求物业服务企业给予赔偿，甚至会因此拒绝缴纳物业费。对此，物业服务企业应确保停车场的规划和建设符合法律规定，有合法的经营手续，在签订停车场使用协议时应明确所收取的费用是否包括车辆看管费。若不包括，应对此明确说明。另外，可在停车场显著位置放置告示牌，明示停车服务内容。3、消防风险消防安全责任重大，关系到每个业主的生命安全。物业服务企业在接管物业时，即应确认该物业是否通过消防验收。如未通过，不应为业主办理入住手续。此外，物业服务企业除应保持消防通道畅通、消防设施运行良好外，在业主进行装修时，还应审查业主申请装修的项目是否影响结构安全，使用的材料是否符合消防要求，是否存在损坏公共消防设施和器械的行为，对损害行为应及时制止，必要时应报告消防主管部门处理。4、设备、设施风险物业服务企业对物业的共用部位、共用设施承担管理维护责任，那么，这些
物业法律风险防范(全面分析与总结)
一、物业公司面对的主要法律主体 1、业主（房屋所有权人等） 2、物业使用人（门面租赁户、住房租赁户、广告位租赁者、场地使用者等） 3、业主大会 4、业主委员会 5、社区、街道 6、城管、消防、公安、交警 7、物业政府主管部门 8、协作单位 9、员工 10、开发商 二、物业服务主要法律文件 1、物业（前期）服务合同，开发商管理合同 2、管理（临时）规约， 3、业主大会议事规则 4、业主大会决议 5、业主委员会决定 6、员工劳动合同 7、门面租赁合同 8、卫生外包合同
9、广告位租赁合同 三、主要物业服务纠纷类型 1、物业费纠纷（金额小、户数多、影响大） 2、管理责任纠纷 3、管理权纠纷 4、劳动争议纠纷 四、物业案例总结： 1、业主身份无法确认的法律风险 陈诉：某楼盘交付后长期大面积空置，物业公司一时却无法向法院起诉。 原因：由于业主身份资料和物业资料不全，无法明确被告、无法确定房屋面积。 对策：前期物业服务合同约定开发商必须提供业主身份证明、房屋买卖合同、房屋交接书、测绘报告、通讯地址联系电话；或接盘时要求上家提供。 2、水电公摊计算公式的法律风险 陈诉：某楼盘业主认为电梯公摊不合理拒绝缴纳公摊电费 原因：公摊计算公式未经确认，分摊电梯电费是业主义务，但如何分摊目前尚无合理规范。
对策：物业服务合同约定、业委会业主大会确定、前期物业在交房时确认。 3、未留下催交费用记录的法律风险 陈诉：某楼盘业主长期拖欠物业管理费用长达5年，物业公司起诉该业主，但是法院只支持了最后两年的物业管费。 原因：该业主主张超过诉讼时效，诉讼时效一般为两年，催缴可以中断，重新起算，但必须要催缴主张的证据。 对策:催费通知单要求有签收回执；催费函正规邮寄，保留盖邮戳的详情单；原则欠费超过两年的起诉。 4、业主在小区道路行走掉入下水井中骨折，起诉物业公司要求赔偿，后法院判决物业公司赔偿医疗费及误工费。 原因：小区道路下水井盖被盗，物业公司疏于管理，没有及时发现并做警示标志等。物业公司有安全保障义务，应承担管理人责任。 对策：加强小区公共设施设备管理，类似电梯事故、火灾、水灾事故的应急响应。 5、小区业主被偷偷潜入的犯罪分子强奸杀害，犯罪分子被判死刑，无力赔偿。女业主家属起诉物业公司赔偿，后法院判决物业公司赔偿20万元。 原因：小区围墙红外线监控失灵，保安缺岗。物业公司有安全保障义务，应承担管理人责任，对第三人侵权承担补充责任。 对策：加强小区公共设施设备管理和防控，安全巡逻，安全提示，做好安保岗位监管和巡查记录工作。