中海物业招股意向书
中海物业招股意向书
【篇一：中海发展股份有限公司公开发行a股股票招股
意向书】
中海发展股份有限公司公开发行a股股票招股意向书
日期：2002-05-09
中海发展股份有限公司公开发行a股股票招股意向书
预计发行时间：2002年5月13日
申请上市证券交易所：上海证券交易所
招股意向书签署日期：2002年4月30日
主承销商兼上市推荐人：
中国国际金融有限公司
发行股票类型：人民币普通股
发行数量：350,000,000股
单位：人民币元
面值发行价发行费用募集资金
每股1.002.15-2.36 0.073-0.0782.077-2.282
合计 350000000 752500000-826000000 25569400-27296400 726930600-798703600
重要声明
发行人董事会已批准本招股说明书及其摘要,全体董事承诺其中不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
中国证监会、其他政府机关对本次发行所做的任何决定或意见,均不表明其对本发行人股票的价值或者投资者收益的实质性判断或者保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。
根据《证券法》等的规定,股票依法发行后,发行人经营与收益的变化,由发行人自行负责,由此变化引致的投资风险,由投资者自行负责。
特别风险提示
●油品运输是公司主导业务,长期以来,国家对主要油品的沿海运输实行政府指导价。根据国家计委、交通部最新规定,自2001年5月1
日起,国内水运价格全面放开,由市场进行调节。虽然这一政策短期内对油品沿海运输价格的影响不大,但从长期看,可能出现由于市场竞争而导致油运价格波动,从而对公司产生不利影响。
●由于世界各国对环保问题日益重视,特别是美国等发达国家对航运
公司带来的环境污染采取严厉的处罚措施,因此,重大环境污染尤其是
油污染的发生,将对公司造成不利影响。公司长期以来,重视安全及环
保管理,严格遵守国际海事组织及航行所在国的法律、法规,并采取积
极的投保措施,迄今未发生重大污染事故,也未因为污染事故导致重大
损失。公司有信心在今后的经营中继续保持安全及环保的良好记录。但如果由于特别因素导致重大污染情况发生,由于保险对此类事故的
保障有限,因此将对公司经营带来不利后果。
●公司本次发行公开披露信息中未包括2002年度盈利预测,请广大投资者自行判断公司盈利前景并注意投资风险。
第一章释义
本招股意向书中,除非文义另有所指,下列简称具有如下特定意义：
中国、我国、国内指中华人民共和国
发行人指中海发展股份有限公司
公司、本公司、中海发展指中海发展股份有限公司
中国证监会指中国证券监督管理委员会
国家经贸委指中华人民共和国国家经济
贸易委员会
交通部指中华人民共和国交通部
《公司法》指《中华人民共和国公司法》
《证券法》指《中华人民共和国证券法》
海兴轮船指本公司的前身-上海海兴轮
船股份有限公司
集团、中海集团指中国海运集团
中海总公司指中国海运（集团）总公司
上海海运指上海海运（集团）公司
广州海运指广州海运（集团）有限公司
大连海运指大连海运（集团）公司
中海集运指中海集装箱运输有限公司
中海海盛中海（海南）海盛船务股份有限公司
社会公众股、a股指每股面值为人民币1.00元的
在中国境内上市的人民币普通股
香港联交所指香港联合交易所
h股指注册在中华人民共和国境内的
公司在境外发行并在香港联合交
易所上市交易的股票
本次发行指本次中海发展股份有限公司发
行35000万股人民币普通股
预路演指在获得证监会发行核准后、本
次发行正式开始前,以主承销商
为主的承销团进行的资本市场
调查行为
上市指本公司本次发行的a股股票
获准在上海证券交易所挂牌交易
主承销商指中国国际金融有限公司
上市推荐人指中国国际金融有限公司
wto 指世界贸易组织
imo 指国际海事组织
solas74公约指《1974年国际海上人命安全公约》 ism规则指《国际船舶安全营运和防污
染管理规则》
sms 指安全管理体系
doc 指船公司符合ism要求的证明
元指人民币元
中石油指中国石油天然气集团公司
中石化指中国石油化工集团公司
中海油指中国海洋石油有限公司
宝钢集团指上海宝钢集团公司
中远指中国远洋运输（集团）总公司
长航指长江航运集团
ws 指世界油轮市场运价指数
ccfi指中国出口集装箱运价指数
teu 指标准集装箱单位
vlcc指超大型原油运输船
coa 指包运合同
光租指船舶出租人将没有配置船员的
船舶在约定期间内出租给承租人
占有、使用和经营并向承租人收
取租金的租船方式
brs咨询机构指barry rogliano sales ship broker
第二章概览
概览仅为招股意向书全文的扼要提示,投资者作出投资决策前,应该认真阅读招股意向书全文。
一、公司简介
本公司成立于1994年5月3日,注册资本为29.76亿元。公司位于
中国最大的口岸城市--上海,现有正式员工7,679人。
本公司的前身是上海海兴轮船股份有限公司（下称″海兴轮船″）, 海
兴轮船主要以华东地区沿海货运为主,兼营远洋客货运输,是华东地区
最大的煤炭、原油水路运输商。海兴轮船是国务院证券委员会确定
的第二批境外上市试点企业,经国家体改委（94）54号文批准,由上
海海运独家发起设立。公司成立时的总股本为14亿元,全部界定为国有法人股。1994年6月18日,经国务院证券委员会证委发（94）13
号文批准,海兴轮船于1994年11月1日公开发行108,000万股h股,并于1994年11月11日在香港联交所上市。
1997年7月1日,为加快航运企业的经营机制转换,实现沿海运力的
合理化配置,中国海运集团在上海正式成立。中海总公司作为其核心
企业,全资持有上海海运、广州海运和大连海运的全部股份。因此,中
海总公司也成为海兴轮船的最终控股股东。为统一调配集团内部资源,实现中国海运集团的整体发展规划和集团内部专业化分工,减少同
业竞争；也为了有效发挥上市公司在国际资本市场的窗口作用,1997
年7月18日,经国家国有资产管理局 1997 153号文批准,中海总公司通过协议转让方式,从上海海运接收了海兴轮船14亿国有法人股的股权,成为海兴轮船的控股股东。1997年12月,上海海兴轮船股份有限
公司更名为中海发展股份有限公司（即本公司）。
1998年2月、5月,为适应国际国内航运市场变化的需要,本公司按照″集中经营、分级管理″的原则,先后组建了油轮公司和货轮公司。
同时,按照专业化经营的要求,本公司通过管理协议方式,统一管理和经营中海总公司下属大连海运及广州海运拥有的所有油轮和干散货轮。1998年3月,通过增发h股及向法人控股股东配售新股,本公司从大
连海运及广州海运收购了19艘油轮。在此期间,根据国内、国际航运市场的变化,公司加大了运力结构和经营战略的调整力度,盈利能力不
断提高,经营状况明显改观。2001年末,公司拥有各类船舶160艘,载
重总吨位420.9万吨。
1997年8月,本公司以投资参股形式,和中海总公司、广州海运共同
投资设立中海集运。根据合资协议,本公司有权委派中海集运的大部
分董事,可以对中海集运行使管理权；同时,本公司有收购中海集运其
它股东所持有中海集运权益的选择权。据brs咨询机构2002年1月
公布的″2001年全球20大班轮公司排名榜″资料,中海集运已经成为
全球第15大集装箱承运人；同时,在内贸集装箱运输市场的份额超过53%。
经过上述一系列资产结构和经营结构调整,公司在沿海运输的地位更
加突出,目前,本公司是国内最大的沿海原油和煤炭运输商。公司已由
地区性航运公司,成长为以油运、煤运为核心业务的远东地区最大航
运公司之一,在中国及远东地区航运市场占据了重要地位。
二、公司竞争优势
本公司核心竞争优势主要表现在：
1、中国经营规模最大、航运业中历史最悠久的航运企业之一；
2、中国沿海运输市场的领导者,是沿海主要电力企业、炼化企业及
钢铁企业的原油、煤炭最大运输供应
商,通过不同方式,与重要客户建立了长期、稳定的合作关系
3、拥有种类齐全的运营船舶,航线覆盖全国沿海主要港口,形成了以
沿海运输为主,远、近洋结合的水路运输网络；
4、具有在长期竞争环境下培养的管理层,对航运企业经营管理和安
全运营有着丰富实践经验；
5、在今后的发展中,可以继续得到控股股东-中海总公司的大力支持。
三、主要会计数据（摘自上海众华沪银会计师事务所审计报告）
1、资产负债表主要数据
单位：万元
年度 2001年12月31日 2000年12月31日 1999年12月31日
总资产 883,643 814,176 902,210
总负债 374,929 313,299 417,594
净资产 508,448 500,877 484,616
每股净资产（元） 1.71 1.68 1.63
资产负债率（%） 42.4338.48 46.29
2、利润表主要数据
单位：万元
年度 2001年 2000年 1999年
主营业务收入 402,998 327,143 319,692
营业利润72,108 33,806 23,965
利润总额46,413 35,507 19,360
净利润 35,130 31,180 16,030
全面摊薄每股收益（元） 0.1180.1050.054
全面摊薄净资产收益率（%）6.91 6.23 3.31
四、本次发行概况
1、发行人：中海发展股份有限公司
2、股票种类：境内上市人民币普通股（a股）
3、发行股数：本次计划发行数量为350,000,000股。
4、每股面值： 1元
5、定价方式：主承销商根据对网上申购报价进行簿记建档,并在此
基础上和发行人协商确定本次发行价格
6、发行价格：初步发行价格区间每股2.15-2.36元,发行市盈率为18.2-20倍（按发行人2001年盈利和2001年股本全面摊薄计算）
7、新股发行募集资金总额：75,250万元-82,600万元
8、发行对象：在上海证券交易所开立股票帐户的中国境内自然人
和法人投资者（国家法律、法规禁止者除外）
9、每股收益：按照2001年净利润和股本计算每股收益为0.118元
五、募集资金主要用途
本次募集资金扣除发行费用后,将按照先后顺序主要用于以下项目：
1. 投资8.28亿元,收购中海总公司下属广州海运拥有的20艘油轮；
2. 投资2.2亿元,建造4艘4万吨新油轮；
3. 投资3亿元,对中海集运进行增资；
4. 补充流动资金。
第三章本次发行概况
本招股意向书是依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和
国证券法》、《股票发行与交易管理
暂行条例》、》、《上市公司新股发行管理办法》、《公开发行证
券的公司信息披露内容与格式准则第1号--招股说明书》等国家证券
管理机关颁布的有关证券管理的现行法律、法规以及发行人的实际
情况编制而成,旨在向投资者提供有关本公司的基本情况和本次发行
的详细资料。
本次发行a股方案由本公司4月3日召开的2001年第3次董事会
形成决议,并经2001年5月22日召开的公司类别股东大会和临时股
东大会表决通过。该等股东大会决议公告刊载于2001年5月23日
的《中国证券报》、《上海证券报》、香港《文汇报》及《imail》。
本次发行已经中国证券监督管理委员会证监发行字 2001 113号文核准。
一、本次发行的有关机构
1.发行人：中海发展股份有限公司
住所：上海市源深路168号
法定代表人：李克麟
电话：（021）65966666
传真：（021）65966160
联系人：叶宇芒
2.主承销商：中国国际金融有限公司
住所：北京市建国门外大街1号国贸大厦2座28层
法定代表人：张恩照
电话：（021）58796226
传真：（021）58797827
联系人：梁敏、张弛、陆静、朱晓莉
3.副主承销商：平安证券有限责任公司
住所：深圳市福田区八卦岭八卦三路平安大厦
法定代表人：马明哲
电话：（0755）2262888
联系人：毛宝弟、朱国庆、刘静
4.分销商：大鹏证券有限责任公司
住所：深圳市罗湖区深南东路333号信兴广场地王商业中心商业大厦八层
法定代表人：徐卫国
电话：（0755）2463388
联系人：汤炀炀
分销商：中国银河证券股份有限公司
住所：北京市西城区复兴门内大街158号
法定代表人：朱利
电话：（010）66413576
联系人：王志伟、赵驹
分销商：兴业证券股份有限公司
住所：福州市湖东路99号
法定代表人：兰荣
电话：（0591）7609894、（0591）7612564
联系人：林威、冯建凯
分销商：国信证券有限责任公司
住所：深圳市罗湖区红岭中路1012号国信大厦十六层至二十六层
法定代表人：李南峰
电话：（010）66211975、（0755）2130585
【篇二：中海物业创优申报材料】
前言
中海物业以“精诚服务，精彩生活”为宗旨，致力塑造物业管理服务
精品。本次【中海名城〃枫丹园】创四川省物业管理优秀住宅示范
小区，是政府主管部门和省内同行对中海物业管理水平的一次全面
检阅。我们力求真实、客观地展现中海物业的专业技能和精神风貌，并以此为契机，使之成为中海物业成都公司发展的新起点。
第一部分
成都中海物业管理有限公司及相关物业管理服务
一、公司简介
（一）公司概况
中海物业管理有限公司于1986年9月在香港注册，现旗下有香港、深圳、广州、北京、上海、长春、成都等十余家分公司和专业公司。作为中国大陆物管行业的先行者，中海物业在近二十年的物业管理
实践中，创下了诸多个“行业第一”：第一家获得iso9002和
iso14001国际认证；物业管理规模第一（现已超过5,000万平方米）；所管项目获国家优秀示范小区（大厦）称号拥有量第一；首
创“1+n”管理、“氛围管理”模式等等。
成都中海物业管理公司成立于2001年5月，是中海物业旗下众多
公司中的新兴力量，是以管理各类中高档物业为主的专业物业管理
公司。
公司现管理的【中海名城】之【枫丹园】，总建筑面积157,603.2
平方米，住宅910套，商业用房面积10,647.87平方米，绿化面积33,797平方米，道路、广场、地面停车场面积32,416平方米，实际
管理面积222,816.2平方米,于2003年6月获得了“成都市物业管理
优秀住宅小区”称号。
(二)公司架构及专业人员分类
公司下设财务部、人事行政部、【中海名城】管理处三个部门。
（见附表一）公司现有员工136人，其中大专以上文化程度21人，大学文化程度8人，中级职称5人。（见附表二）
公司现有管理人员16名，均有2年以上从业经验，持物业管理上岗
证13人，管理人员持证上岗率为：81.2%。
财务人员2人，均持会计证上岗。
各类技术工种人员16人，均持证上岗。其中专业工程师1人，持电工操作证10人，持土建施工员证1人，持电梯安装、维修操作证2人，持二次供水健康证2人，持电工进网作业证6人，持通风专业
上岗证1人，持锅炉专业上岗证1人，持管道工上岗证1人。
清洁工37人，绿化工5人，其中1人持园林技师证。
护卫人员50人，43人为退伍军人，持退伍证上岗，7人为保安学
校学员。
（三）公司质量方针：规范管理、优质服务、追求完美
1、规范管理
公司严格遵守国家有关物业管理的法律法规，秉承中海物业高起点、高标准、严要求的优良传统，将国内外先进的物业管理经验与成都
的实际相结合，建立了一套适合成都本地的物业管理服务质量管理
体系，保证所提供服务质量的稳定和持续改进。
2、优质服务
公司遵循“业户至上，服务第一”的服务宗旨，以业主的需求为关注
焦点，坚持“为业主负责，让业主满意”的服务原则，以“严格苛求，
自觉奉献”的工作精神，提供体贴入微的服务，高效有序的专业化管理，为业主创造一个“安全、文明、整洁、舒适、优美、高尚”的居
住和工作环境。
3、追求完美
不断追求，努力进取，致力于专业运作，追踪、借鉴、学习同行业
先进管理模式和经验，建立一支专业化的物业管理队伍，不断完善
公司的质量管理体系，增强市场竞争力。
（四）公司质量目标
1、总体目标
推进科学管理，用信息化手段提高服务质量。在政府主管部门和行
业协会的指导和帮助下，使【枫丹园】在2003年通过省创优考评，
力争2004年获得全国物业管理优秀示范小区称号。
2、具体目标
（1）房屋建筑及电梯、供水、供电、消防等设施设备完好率达到98%以上。
（2）零修、急修及时率100%，返修率不高于1%。
（3）因管理责任造成的重大火灾事故、安全事故为0。
（4）因管理责任造成的重大刑事治安案件、机动车被盗事故为0。（5）住户满意率维持在95%以上。
（6）住户有效投诉率1%以下，投诉处理率100%。
（7）物业管理服务费用收缴率95%以上。
二、公司管理特点简介
公司已具备了解决现阶段所管项目物业管理实践中疑难问题的能力
和方法，有一套行之有效的的物业管理服务方法。
（一）规范管理、专业运作、精诚服务
1、通过国际质量体系认证
成都中海物业从接管【中海名城】物业的第一天起，就坚持把沿海
的先进物业管理模式、经验与成都的实际情况相结合，通过一年的
努力，形成了一套具有中海物业成都公司特色的质量管理体系，并
于2002年12月一次性顺利通过了由中国质量体系认证中心组织的
iso9001：2000第三方认证，获得了认证证书。
2、专业管理服务模式
公司目前管理服务模式为经营服务型。在依靠自身优势对名城物业
进行专业化管理的同时，对电梯、消防、智能化系统的维护保养等
专业化程度较高的项目,则委托专业公司来进行，从而为住户提供更
专业化的服务。
（二）依法管理社区、倡导业主自治自律
1、依据政府物业管理相关法律、法规，制定了满足名城现阶段物业管理服务要求的《物业使用手册》、《房屋装饰装修管理规则》以
及与之配套的多种专项服务协议。如：在前期与开发商签订的《物
业管理委托合同》、与购房者签定的《前期物业管理服务协议》，
业主委员会成立后与业主委员会签定的《物业管理服务委托合同》。明确了业主、业主委员会、物业公司之间的责任、权限、义务，做
到物业管理服务有法可依，避免了主观随意性。
2、遵循政府法律法规和相关部门的要求，制定公司管理制度。公司奉行无
主动失误的管理原则，将管理和经营行为严格控制在法律法规的规
定范围之内，避免因管理责任造成的任何不良事件。（详见附表三：公司适用的《国家法律法规及政府相关部门文件清单》）。
3、认真履行《物业管理服务协议》、《前期物业管理服务协议》中规定的服务项目和质量要求，并针对业主的不同服务需求，开展各
项约定服务。如：提供车辆清洗、家政、订报、订水、免费送水、
送报、室内放射线及有害物质含量检测等。同时不断超越业主需求，如：针对假期业主孩子无人照看的情况，在暑假里开办儿童夏令营，派专人对儿童进行管理，督促孩子完成暑假作业，同时开设绘画、
英语口语教学等课程丰富孩子暑假生活，解决了家长后顾之忧。三．致力开拓、与同行业共同提高
中海物业成都公司在当今市场竞争激烈的情况下，从满足业主的多
层次需要出发，以提高自身管理和服务水平为目的，积极探索、适
合公司的管理服务模式，开拓经营范围，致力于苦练内功，在政府
各级物业管理主管部门和行业协会的指导和帮助下，与成都同行一道，共同推动行业的发展。
第二部分
枫丹园是中海物业成都公司管理的第一个项目，其主要技术经济指
标情况见附表四。
管理处下设客户服务中心、工程维修部、护卫部、环境清洁部四个
部门。人员构成见附表五。
（一）管理服务内容
1、客户服务
客户服务中心对住户提出的服务需求信息进行记录、分析及处理，
向管理处和公司提出客户服务计划和改善建议；
2、共用部位的维护和管理；
3、共用设备、设施及其运行的维护和管理；
4、小区环境卫生及绿化的管理；
5、护卫、消防
24小时门岗执勤和公共区域巡逻；协助公安部门维护本物业的公共
秩序、交通秩序及车辆停放秩序；
6、房屋装饰装修管理
办理装修手续、装饰装修过程及现场的监督、管理；装修工人出入
小区的管理等；
7、社区文化活动的策划和组织。
（二）主要管理特点
1、规范前期物业管理介入工作
在名城开发前期，物业公司即介入了规划设计和工程施工质量监理
工作，对项目从设计、施工、选材及设备选型等都从物业管理的角
度提出书面专业建议。对设备、设施进行验收，对不合格处提出整
改意见，并配合开发商在物业销售时向购房客人进行物管知识宣传，解答客人提出的有关物业管理方面的问题。组织物管人员进行上岗
培训，编制物业管理方案，对物管成本进行测算，制定有偿服务项
目的收费标准，为业主入住做好准备。
2、规范物业接管验收程序
在名城物业全面接管验收前，首先进行配电、二次供水、电梯、消防、智能管理系统、光纤电视等设备设施的验收和接管,保证了业主
入住后的生活需要。完成与供水、供电、供气、电信、邮政等公共
事业部门的衔接，解决住户通讯、邮政、户籍等方面的服务问题，
为业主入住创造较为便利的条件。
3、规范业主入伙接楼程序
按照建房[1997]263号文件及《成都市住宅小区与高层楼宇物业管
理暂行规定》，制定了房屋交接的程序和文件。在物业向业主移交前，严格按建设部规定的标准和程序从开发商手中接管验收配电、
二次供水、电梯、消防、智能管理系
【篇三：中海物业】
中海地产物业策略是基于其企业文化的，其企业文化，具体体现在
以下几个方面：
（1）核心价值观：追求企业和员工的共同成长，实现企业与客户的和谐共荣。
（2）企业精神：严格苛求、自觉奉献；
（3）经营理念：精诚服务、精彩生活；
（4）品牌风格：高档物业特征，优质服务标志；
（5）服务理念：管就高标准、干就创一流；
（6）团队精神：“我的中海物业，中海物业的我”；
（7）质量方针：为顾客提供一个安全、清洁、优美、舒适、方便
的生活和工作环境。基于以上企业文化，目前中海地产物业公司的
物业策略为：不把任务外包出去，对售后服务有责任感，努力提高
售后质量，为顾客买房提供良好的基础。除此之外，随着中海房产
公司开发的项目越来越多，未来中海地产将不再接纳外部物管业务，集中精力服务于中海自己开发的物业。
由此可见，中海地产目前的物业策略有两个方面。一方面，中海地
产承诺了坚持企业文化中的各种精神，把顾客的利益放在首位，并
承诺不会外包任务，是体现其责任感的策略；另一方面，中海地产
将逐渐走上自给自足的轨道，开发具有自身特色的物业，并只为中
海服务，是一种封闭式策略。
对于策略的实施，中海地产主要包含如下内容：全面导入iso9000
国际质量管理体系，规范服务流程；全面导入iso14001环境管理体系；全面推行氛围式管理，使小区呈现出悠闲居住环境与绿色人文
环境完善结合的特色；专业化技术支持，中海下属的楼宇科技公司、电梯工程公司、专业化清洗公司将以专业化管理确保小区的公共设
施设备得到良好的维修养护。
三、中海地产物业策略存在问题分析
“中海地产”的物业策略并非尽善尽美，而实施的过程也差强人意，
从一些顾客的反馈中可以证实其策略及实施确实存在着一定的弊端，主要集中在以下几个方面。
首先，服务的态度不够端正，很多顾客反映，“中海地产”的物业人
员未能及时对问题进行解决，经常拖时间，有的甚至不予理睬；在
物业的网站上只回答无用问题，对求助和质疑却没有回应等等。其次，服务的质量不好。体现在物业有时维修质量不过关，仓库里小
型电瓶车无人看管并表示丢失概不负责，以及水电费的缴纳全靠顾
客自己而没有配合等。再次，服务的费用十分昂贵。物业公司没有
按照物价局的规定收取费用，其高昂的费用与服务质量不成正比也
使顾客觉得不公。
这些直观的问题反映了中海地产物业策略与实施的问题在于：首先，策略中缺乏对员工自身的要求，单单从企业整体角度考虑未来努力
的方向，忽略了每个员工的个体差异性与侥幸心理，导致部分员工
表现出了骄横的态度，以及拖拉的做法。其次，中海公司的封闭式
策略不够完善，由于缺乏竞争对手，只在中海产业内部进行链式服务，中海物业逐渐缺乏竞争意识，如果不经常反省，就会出现服务
质量每况愈下的情况。再次，没有提及物业策略实施的应用情况及
奖惩力度。完美的策略与实施的过程往往存在差距，而对实施的程
度放任自流更会导致真实情况与计划背道而驰，缺乏策略实施的强
制性保障导致中海物业方面的不足。简言之，中海地产物业策略存
在的问题在于策略制定上的不完善、不详细和策略实施缺乏保障，
是需要及时改进的。
2014年以来，物业管理行业作为新经济的重要增长点和提高居民生
活品质的重要载体，加速融合移动互联等新技术，服务质量和管理
模式不断升级创新，受到了社会和资本市场的广泛关注，行业迎来
新一轮风口。
在这样的背景下，物业服务品牌企业紧抓“互联网+”发展机遇，积极运用新技术新工具创新服务模式，以客户为核心改造传统服务业务，并积极探索社区养老、房屋经纪、社区o2o等增值服务领域，不断
满足业主多维度高品质服务需求，形成了各具特色的物业服务特色
品牌，有效促进了物业服务企业品牌价值的全面提升。
万科物业与中海物业的分析比较
万科物业与中海物业的分析比较 在物业管理行业激烈的市场竞争中，万科和中海物业管理脱颖而出。其中万科以观念超前、服务精品见长，中海以管理优势和市场规模领先，形成了自身的特色和优势，对提高企业经济效益和开拓市场起到了重要的推动作用。两者都有各自的管理模式，为自己的企业赢得品牌。本文通过万科和中海物业管理模式的比较分析，试图总结出中国物业管理发展的规律性东西，用以指导物业管理的进一步发展。 前言 综观物业管理在深圳20年的发展，有这样几个重要的转折点： 从第一家物业公司成立，到公房改制扩大物业管理的覆盖面，物业管理走向千家万户的普通居民为第一转折点； 以莲花二村"一体化"管理为标志，确立深圳物业管理模式为第二个转折点； 鹿丹村物业管理公开招投标，拉开了市场竞争的序幕为第三个转折点。 作为全国物业管理发源地的深圳，物业管理能取得全国瞩目的成绩，与深圳的经济发展水平、市场经济的成熟程度等各方面因素有着密切的关系。尤为重要的是政府主管部门的积极引导、努力探索对深圳物业管理行业的发展直接起着重要的推动作用。 随着社会的发展，业主的服务需求不断增长，物业管理服务事项和内容由简单基本的房屋维修、清洁卫生、园林绿化、安全护卫等，再拓展到机电维护、环境设计、企业策划、家政服务、社区文化、商业代理等，力求满足业主从办公、学习、安全、环境到居家生活、邻里交往、文体活动等系列需求。 一些有品牌的公司潜心揣摩，结合不同的物业硬件和业主需求，提出并实践了一些新概念、新做法，形成自己鲜明的、独特的个性特色，突出企业形象和显示管理实力的同时，也为整个行业的发展提供了可供借鉴的经验；如万科物业从早期提出的"酒店式管理"到近期的"无人化管理"、"个性化管理"和"管理报告制度"；中海物业管理倡导的"一拖N模式"、"氛围管理"；深业物业实施的"精品战略"；金地物业实行的"产学联手"；"保姆计划"、"四点半学校"等均取得了良好的市场效益。 这里不能不提及贯穿全市物业管理企业发展历程，使物业管理意识深入民心的一项重要工作内容--社区文化。莲花物业在莲花二村率先倡导社区文化活动和万厦物业在莲花北村通过社区文化活动的开展建立起"全国城市文明第一村"的社会效益，在市场上均得到了良好的品牌效应。事实证明，多样化、多层次的社区文化活动是最能体现物业管理人文精神和关怀的有效手段，因为它较好地调整了业主与企业之间、业主与业主之间的关系，同时将物业管理工作通过社区活动去宣传，更容易得到业主的接受和认同。 1996年以来，万科、中海、中航、国贸、金地、莲花等物业管理公司，在全国物业管理行业率先通过了ISO9002国际标准质量认下，使物业管理的技术标准和质量规范管理纳入了国际轨道，对物业管理操作经营中的每个岗位、每个人员、每一个环节都有严格科学的管理规范和检验标准。到目前为止，100多家物业管
中海物业管理(深圳)有限公司人事手册完整篇.doc
中海物业管理(深圳)有限公司人事手册1 中海物业管理（深圳）有限公司 ZHONGHAI PROPERTY MANGGING （SHENZHEN）CO.，LTD 编号：WI/R 手册版号：B 人事手册 编制：日期： 审核：日期： 批准：日期： 说明：红色印章为受控文件 蓝色印章为非受控文件 括号内数字为文件分发号文件受控章 声明：人事手册未经许可，不得翻印。 责任部门：人力资源部 人事工作手册（目录） 编号
页码 WI/R --- 001 人事 工 作 手 册 目 录 --------------------------------------------------- 人力 资 源 部 职 责 ---------------------------------------------------
1 3 WI/R --- 002 人 力 资 源 部 经 理 职 责 --------------------------------------------------- 4 WI/R --- 003 人 力 资
部 经 理 职 权 --------------------------------------------------- 5 WI/R --- 004 人 力 资 源 部 助 理 经
职 责 （ 一 ） --------------------------------------------------- 6 WI/R---005 人 力 资 源 部 助 理 经
职 责 （ 二 ） --------------------------------------------------- 7 WI/R --- 006 人 力 资 源 部 助 理 员
中海物业管理方案——管理
中海物业管理方案-管理 第一部分 中海物业简介 深圳市中海物业管理有限公司（以下简称“中海物业”）为中国海外集团旗下，专门从事物业管理业务、具有独立法人资格的企业。公司在香港中海物业管理公司的基础上，于1991年在深圳注册成立，为建设部首批甲级资质物业管理企业。自成立以来，严格遵循“业主至上、服务第一”的工作宗旨，大力倡导“严格苛求、自觉奉献”的工作精神。在掌握并导入香港先进物业管理模式的基础上，融汇世界各国先进物业管理经验，结合中国大陆的实际国情，探索出具有中国特色的中海物业管理模式。公司以此模式为手段开展科学管理和优质服务，全心全力为业主及物业使用人提供一个安全、清洁、优美、舒适、方便的生活及工作环境。 多年来，中海物业以优质的服务质量和先进的管理技术不仅得到广大业主的信任，而且赢得了良好的社会声誉，先后获得国家建设部、广东省、深圳市各级政府部门授予的各种奖牌、奖旗100余面。中央电视台、深圳各大报刊以及香港《文汇报》、《大公报》、《商报》、《星岛日报》，国内的《人民日报》、《经济日报》、《工人日报》、《法制日报》等新闻媒体对中海物业管理经营情况的报道多达700余次，慕名前来公司参观考察的国内外各界人士已逾两万人次。 随着中海物业在行业内地位的日益显著和中海物业管理模式的日益完善，并应国内广大地产消费者和房地产界对先进物管模式的迫切需求，中海物业管理模式除在香港、深圳、北京、广州、上海几大城市取得骄人的成绩外，更已输出至长春、沈阳、青岛、烟台、杭州、南京、天津、重庆、珠海、贵阳、武汉、昆明、长沙、石家庄、郑州、东莞……等30多个全国各大城市。正在管理的写字楼、商场、商住区、别墅区等高档物业120余处，管理面积逾二千
物业管理工作手册编写任务分配计划
工作手册编写任务分配计划 计划编制人：拟定日期：年月日 注：1.修订〈一〉指9000小组编写组织人与具体编写或部门的讨论修订。 2.修订〈二〉指9000小组对修订〈一〉手册在体系文件中的协调性、全面性进行讨论修订。
3.讨论定稿指与相关职能部门对手册的可操作性进行讨论，修订后定稿。 近日，北京美好愿景物业管理有限公司经过4位专家3天严格的现场审核，通过了世界最权威认证机构—英国联邦国际认证有限公司（URS）的认证，由此成为中国及亚洲第一家同时荣获2000新版ISO9001和ISO14001证书的双认证物管企业。另据了解，我国目前已有近500家物管企业获得1994版ISO9002证书，但这只占中国20000多家物管企业的1／40。ISO质量认证标准在中国的发展时间不长，国人对它还不太了解。这一标准究竟对企业发展起到哪些作用？在中国的发展有哪些意义呢？ 国务院《质量振兴纲要（1996－2010）》文件规定：到2000年，房地产等服务行业全面达到服务质量国家标准，到2001年，服务质量基本达到国际标准。建设部去年初公布的《全国房地产企业资质管理办法》也规定：房地产企业必须建立完善的质量保证体系。据URS中国地区执行总裁桂振华介绍，国际标准化组织（ISO） 作为目前世界上最有影响的非官方的标准化组织，其标准要求用一套完善的制度来管理质量，是一种量化的科学管理标准。 ISO14001标准是使企业通过一系列标准化的管理，降低材料和能源的消耗，提高使用效率和废物的再利用率，从而达到降低成本，提高环保能力，增加企业的竞争力的目的。据全国第一家获证的商住区中海物业管理公司统计，认证后比认证前每月节约水电11％。物业管理是个既管物
中海物业管理有限公司
中海物业管理有限公司 案例：中海广场 中海广场位于北京CBD核心地段，南面鸟瞰长安街，东侧毗邻国贸中心，占据国贸商务圈显要位置，由世界500强成员企业——中海地产根据国际甲级写字楼标准倾力打造。 中海物业管理有限公司是中国现有三代物业管理模式及“中海物业”、“中海·深蓝”服务品牌的创造者和中国现代物业管理事业的开拓者。在中国海外集团公司30年的仆仆风尘中，中海物业得到了良好的孕育和萌生。 1986年，在香港注册成立的中海物业，全盘引进英国物业管理模式,有机地融入以和谐为主题的中国文化传统，使东方人文精华与西方服务礼仪互为补充,相得益彰地提炼出适合中国国情需要的现代物业管理新概念，锻造出具有中国特色的“中海物业”服务品牌。 辛勤耕耘,厚积薄发 1991年，中海物业由香港挺进内地，从深圳起跑，相继在广州、上海北京、成都、长春、南京、西安、苏州、中山、宁波等地，开办了19家分公司和8家专业化物业服务公司。这些专业涵盖了楼宇自动化、物业机电维修、电梯安装保养、环境工程施工、园林景观 设计、建筑装修工程、酒店经营管理及物业管理教育等。迄今，北起哈尔滨、南至三亚，东 濒青岛、西逾兰州，华夏大地的60多个中心城市都飘扬着中海物业的旗帜。 2006年4月，中海物业率先跨出国门，为越南胡志明市高端项目提供高品质的物 业服务，开创了国内物业管理国际化输出之先河。中海物业致力于管理信息化、服务人性化、技术智能化、企业规范化的研究与探索，开企业风气之先。其所构筑的优秀文化基因，以及
海纳百川的兼容能力，为内地物业管理行业奠定了发展的基石；给改革开放中蓬勃进取的神州，带来了现代人居服务的春风。 桃李不言,下自成蹊 鲜红的COB标志，是中海物业铸就的一方民族之印、中国之印，将它盖上城市的高 楼大厦时，深邃宽广的海文化，以其博爱和包容,凝聚起广大民众的心.中海物业已累计管理5000多万平米的各类写字楼、商场、住宅区、别墅等高档物业和工厂、学校、场馆等公共 物业，并以其完整的体系、完善的组织、完备的手段，实现完美的服务。 成为建成国家优秀示范小区最多、通过ISO9000、ISO14000、OHSAS18000体系最早、 获得国家部委和各省市荣誉最丰、接待或指导国内外参观者最广的物业管理企业。中央电视台、《人民日报》、《经济日报》、《工人日报》、《法制日报》等新闻媒体，北京、上海、 广州、成都深圳等地方性报刊，以及香港、澳门各大传媒一直关注着中海物业的成长和进 步,相关报道不胜枚举。在国内各大门户网站的行业专栏中，中海物业受到广大业主、用户、合作商、发展商和政府管理部门的好评和肯定，成为国内少有的最受客户欢迎、最具影响 力、信誉度最高的集群式大型物业管理企业。 超前启动--建设期物业全面介入服务 多年的从业经验，使我们最贴近业主的需求；集专业化运作之优势，中海物业将从规划设计、材料和设备选型、施工管理、销售等多角度，为合作方提供最符合现实使用情况和最 贴近业主实际需求的专业建议。 项目规划阶段物业管理介入工作 提供项目规划顾问建议
中海物业全套工作流程图
目录管理工作流程图 1．文件控制流程图 2．记录控制流程图 3．人员和培训管理流程图 4．采购管理流程图 5．物业服务管理流程图 6．顾客满意管理流程图 7．不合格品（服务）管理流程图 8．业主投诉处理流程图 安保工作流程图 1．安保管理流程图 2．物业管理部工作流程图 3．安保主管工作流程图 4．班长日检查工作流程图 5．样板房安保员岗位工作流程图 6．侧门岗安保员工作流程图 7．巡楼安保员操作流程图 8．业主搬迁操作流程图 9．外来人员出入管理流程图 10．消防应急方案出来流程图 11．突发事件处理流程图 12．安保工作重大事项处置流程图 13．电梯困人处理流程图 意外停电处理流程图 意外停水处理流程图
意外停气处理流程图 14．管理处火灾处理流程图 15．车库（场）岗位工作流程图 16．车库（场）收缴费管理流程图 17．车库（场）异常情况处置流程图 18．车辆冲卡处理流程图 19．可疑车辆出场处置流程图 清洁绿化工作流程图 1．清洁管理流程图 2．清洁不合格处理流程图 3．绿化管理流程图 4．绿化不合格处理流程图 5．清洁绿化主管检查流程图工程工作管理流程图 1．基础设施和工作环境管理流程图 2．机电设备管理流程图 3．业主报修接待处理流程图 4．消防报警信号处理流程图 5．电梯故障处理流程图 6．恒压变频生活供水系统操作流程图 7．低压变配电设备维修保养流程图 8．新接楼宇入伙管理流程图 9．业主入伙手续办理流程图 10．房屋装修管理流程图 11．物业接管验收流程图 12．业主看房收楼流程图
编号： ZH/NJ 05 版号/状态： C/0 发放号：中海物业管理有限公司 南京公司 工作流程图 编制：物业管理部日期：2005年9月日 审核：质量管理部日期：2005年9月日 批准：日期： 文件受控章 责任部门：物业管理部声明：未经许可，不得翻印。
(万科企业管理)万科与中海物业管理的模式比较
万科与中海物业管理的模式比较 前言 综观物业管理在深圳20年的发展，有这样几个重要的转折点：从第一家物业公司成立，到公房改制扩大物业管理的覆盖面，物业管理走向千家万户的普通居民为第一转折点；以莲花二村"一体化"管理为标志，确立深圳物业管理模式为第二个转折点；鹿丹村物业管理公开招投标，拉开了市场竞争的序幕为第三个转折点。作为全国物业管理发源地的深圳，物业管理能取得全国瞩目的成绩，与深圳的经济发展水平、市场经济的成熟程度等各方面因素有着密切的关系。尤为重要的是政府主管部门的积极引导、努力探索对深圳物业管理行业的发展直接起着重要的推动作用。 随着社会的发展，业主的服务需求不断增长，物业管理服务事项和内容由简单基本的房屋维修、清洁卫生、园林绿化、安全护卫等，在展到机电维护、环境设计、企业策划、家政服务、社区文化、商业代理等，力求满足业主从办公、学习、安全、环境到居家生活、邻里交往、文体活动等系列需求。一些有品牌的公司潜心揣摩，结合不同的物业硬件和业主需求，提出并实践了一些新概念、新做法，形成自己鲜明的、独特的个性特色，突出企业形象和显示管理实力的同时，也为整个行业的发展提供了可供借鉴的经验；如万科物业从早期提出的"酒店式管理"到近期的"无人化管理"、"个性化管理"和"管理报告制度"；中海物业管理倡导的"一拖N模式"、"氛围管理"；深业物业实施的"精品战略"；金地物业实行的"产学联手"；"保姆计划"、"四点半学校"等均取得了良好的市场效益。这里不能不提及贯穿全市物业管理企业发展历程，使物业管理意识深入民心的一项重要工作内容--社区文化。莲花物业在莲花二村率先倡导社区文化活动和万厦物业在莲花北村通过社区文化活动的开展建立起"全国城市文明第一村"的社会效益，在市场上均得到了良好的品牌效应。事实证明，多样化、多层次的社区文化活动是最能体现物业管理人文精神和关怀的有效手段，因为它较好地调整了业主与企业之间、业主与业主之间的关系，同时将物业管理工作通过社区活动去宣传，更容易得到业主的接受和认同。 1996年以来，万科、中海、中航、国贸、金地、莲花等物业管理公司，在全国物业管理行业率先通过了ISO9002国际标准质量认下，使物业管理的技术标准和质量规范管理纳入了国际轨道，对物业管理操作经营中的每个岗位、每个人员、每一个环节都有严格科学的管理规范和检验标准。到目前为止，100多家物业管理企业通过了ISO9002质量认证，其数量和比例居全国同行业之首。其中高新技术产业园区物业管理公司是全世界首家获得ISO9002、ISO14001及SA8000三个标准国际认证的物业管理公司。通过规范化管理的推广，深圳市相当数量的物业管理企业及其所管理的物业管理企业及其所管理的物业水平已接近或达到国际水准。 本文将就万科、中海两家物业管理公司的物业管理模式进行分析、探讨中国高水平物业管理的发展特色，以摸索出有利于中国物业管理进一步发展的东西。 一、万科物业管理的特点 1、万科物业管理公司的概况 万科物业管理有限公司成立于一九九二年初,为万科企业股份有限公司全资附属机构。公司现有总资产3000万元,各类专业服务人员3000余人，管理面积300余万平方米。公司现已发展为国内最具规模及极负盛誉的物业管理机构之一，专业提供全方位的物业管理服务、工程完善配套服务、房屋租售及绿化工程服务。通过十多年的物业管理研究与实践,公司在市场上取得了骄人的业绩，在物业管理行业奠定了坚实的地位，成为国家建设部首批认定的物业管理一级资质企业、深圳市物业管理甲级
中海地产地区公司设计管理制度内容
1.目的 明确中海发展地区公司设计管理人员的各自管理职责，保证项目的设计各阶段处于受控状态，确保设计成果正确实施，验证设计质量符合要求，满足项目开发要求，为最终达到设计精品的目标，制定此制度。 2.适用范围 适用于中海发展各地区公司。 3.参照文件 3.1《规划设计管理制度（三级）》 3.2《规划设计中心管理制度》 3.3《中海发展区域公司制管理办法》［2010年.修订版］ 3.4《中海发展区域公司规划设计管理制度》 3.5 集团和区域公司相关规章制度 4.发布、解释与修订 4.1本制度由中海发展总经理办公会负责发布，并自发布之日起试行。 4.2本制度由中海发展规划设计中心负责制定和解释，地区公司设计管理人员必 须严格遵守。 4.3本制度每年进行一次集中检讨，检讨后的修订内容由中海发展总经理办公会 负责签发。 5.设计管理体系的组成 5.1在中海发展总部、区域公司和地区公司设置规划设计评审机构，分层分工决 策和处理相关规划设计方面的工作。 5.2 地区公司规划设计评审小组组成：公司总经理，设计、营销、财务主管领导，
设计管理部、投资部、营销部、客户服务部、商业管理部（持有型物业）负责人。 5.3地区公司规划设计评审小组由评审小组组长负领导责任，评审小组组长由总 经理担任；公司评审小组设秘书一位，由设计管理部人员担任。 5.4地区公司评审小组具体人员和架构由地区公司提名，报区域公司规划设计管 理委员会批准。 5.5地区公司评审小组在有条件的情况下，可以聘请一些有经验的社会优秀建筑 师作为顾问，一方面可以得到更加专业性的意见，另一方面也可以及时收集到设计领域新的潮流和信息。 6.设计管理职责范围 6.1地区公司规划设计评审小组职责 6.1.1负责对项目设计主要阶段成果（包括各专业方案定稿、重大设计变更等） 进行评审。 6.1.2应致力于在公司内部形成设计总监提出专业意见，主管领导、营销人员、 投资人员提出市场意见，评审小组决策，设计总监和建筑师负责组织实施的分层管理、分层负责、权责分明、各施其职的完整决策体系。 6.1.3规划设计的评审要严格遵循民主集中制的原则，要充分听取全体评审小组 成员的意见、中海发展总部、区域公司和地区公司领导有关规划设计的指导思想和各项指示，在此基础上由评审小组组长组织评审小组做出集体决策，并下达到有关部门进行实施及对实施情况进行跟踪和落实。 6.1.4地区公司规划设计评审小组向中海发展规划设计决策委员会、区域公司规 划设计管理委员会和地区公司领导负责。
物业公司社区服务管理手册
物业公司社区服务 管理手册 1 2020年4月19日
文档仅供参考 中海物业管理有限公司Z H O N G H A I P R O P E R T Y M A N A G E M E N T C O．,L T D．编号:WI/J01 版本:C 社区服务管理手册 编制: ____________ 日期: ____________ 审核: ____________ 期: ____________ 批准: ____________ 日期: ____________ 文件受控章 声明:社区服务管理手册未经许可,不得翻印。 责任部门:社区服务部 2 2020年4月19日
序号编号标题 1 WI/J01—001社区服务部组织架构图 2 WI/J01—002社区服务部工作职责图 3 WI/J01—003 社区服务部工作职责 4 WI/J01—004 社区服务部经理职责 5 WI/J01—005社区服务部社区文化主管职责 6 WI/J01—006社区服务部会所主管职责 7 WI/J01—007 社区服务部家园网主管职责 8 WI/J01—008 酒店式物业管理主管职责 9 WI/J01—009 社区服务部现场办公程序 10 WI/J01—010 编辑专业工作指导书的程序 11 WI/J01—011 提交专业工作报告程序 12 WI/J01—012 会所划分片区管理组织架构图 13 WI/J01—013 会所划分片区管理工作责任图 14 WI/J01—014 会所工作的阶段划分 15 WI/J01—015 员工行为规范 16 WI/J01—016 各岗位职责 17 WI/J01—017财务管理规定 18 WI/J01—018 游泳池安全卫生 19 WI/J01—019 游泳池水处理技术 1 2020年4月19日
《中海地产企业发展战略研究》
中海地产企业发展战略研究 1中海地产发展概况 ............................................. 1.1中海地产企业简介....................................... 1.2 中海地产的企业背景和历程 ............ 错误!未定义书签。 2 中海地产企业战略............................................. 2.1中海地产业务布局战略................................... 2.2 中海地产战略目标....................................... 2.3 中海战略模式的转变 .................................... 2.4 中海地产产品战略....................................... 2.5 战略执行要点........................................... 3 中海地产企业文化............................................. 3.1企业文化观点........................................... 3.2 中海地产企业愿景....................................... 3.3中海地产核心价值观..................................... 3.4 中海地产形象文化....................................... 3.5 中海地产制度文化....................................... 4 管控模式 (38) 4.1企业管控体系与组织架构.................................
安保工作手册
中海物业管理有限公司 Z H O N G H A I P R O P E R T Y M A N A G E M E N T C O ．，L T D ． 编号：WI/B 版本：C 安全保卫管理手册 编制：社区环境管理部 日期：2005年6月16日 日期：2005年6月 18日 批准： 日期： 文件受控章 声明：未经许可，不得翻印。 责任部门：社区环境管理部
目录 WI/B-目录版号/状态：A/0第1页共4页 编号标题 WI/B-001安全护卫系统组织架构图 WI/B-002社区环境管理部职责 WI/B-003社区环境管理部管理架构图 WI/B-004社区环境管理部经理职责 WI/B-005社区环境管理部助理经理职责 WI/B-006社区环境管理部助理员职责(一) WI/B-007社区环境管理部助理员职责(二) WI/B-008社区环境管理部季度检查工作操作流程 WI/B-009管理处安全护卫主管职责 WI/B-010护卫主管例行工作流程图 WI/B-011护卫岗位变化操作流程 WI/B-012护卫主管助理(大班长)职责 WI/B-013护卫班正、副班长职责 WI/B-014班长、副班长日检工作流程图 WI/B-015护卫员职责 WI/B-016护卫员权限 WI/B-017护卫员纪律 WI/B-018过程识别(安全护卫服务流程) WI/B-019大堂岗岗位职责 WI/B-020大堂岗工作规程 WI/B-021道口岗岗位职责 WI/B-022道口岗工作规程 WI/B-023业主、住户迁入(出)或搬出物品操作流程图WI/B-024车库(场)岗岗位职责 WI/B-025车库(场)岗工作规程 WI/B-026车库(场)岗工作流程图 WI/B-027营业性停车场收费、缴费管理规程 WI/B-028营业性停车场收费管理流程图 WI/B-029巡逻岗岗位职责 WI/B-030巡逻岗工作规程 WI/B-031巡逻护卫员操作流程图 WI/B-032护卫员外出管理规定
中海地产行政管理制度
行政管理制度修改记录表 序号: 修改日期：99.1.18 页 码 章 节 修改内容简要 新 版 第7页a 第22页 第30页 第32页 5.1.a. 第5.10.1-3 附件四 附件五 增加“保密管理规定” 删除“住房分配办法、单 元房管理、合住户管理” 第22页至24页删除 删除“员工租房协议书” 删除“合住户员工租房协 议书” 签发人：
索引 1、目 的 (3) 2、范 围 (3) 3、参考资料 (3) 4、定 义 (3) 5、行政管理： 5. 1 公文管理 (4) 5. 1.a.保密管理……………………………………………….7a 5. 2 印章管理 (8) 5. 3 会议制度及会议管理 (9) 5. 4 写字楼管理 (12) 5. 5 通讯设备管理 (14) 5. 6 复印机管理 (16) 5. 7 办公用品管理 (17) 5. 8 机动车管理及调度 (18) 5. 9 自行车管理 (21)
5.2.a保密管理规定 5.2.a.1.目的 为增强企业在行业竞争力，防止公司商业机密的泄密，使公司每位员工在思想上树立高度的保密观念，在行动上养成良好的保密习惯。现就有关事宜通知如下： 5.2.a.2.保密范围 a.综合部的人事档案和不宜公开的人事资料； b.经营部的投标、报价分析表和定标会议纪要； c.营销部的项目营销策划、项目可行性研究报告、项目营销价格专题报告、购 地客户信息资料等； d.财务部的财务报表及财务保密资料； e.其他。 5.2.a.3.保密纪律 a.不该说的机密，绝对不说； b.不该问的机密，绝对不问； c.不该看的机密，绝对不看； d.不该记录的机密，绝对不记录； e.不在不利于保密的地方存放机密资料； f.撰制机密文件过程中，对涉密事项应严格保密，不得扩散； g.电脑中的机密资料，应该妥善保存，以免泄密； h.不得向外泄露公司内部重要业务活动和技术、经济指标； i.不得向外泄露秘密、内部信息和资料； j.坚持会议保密制度，不准在会外随便讨论会议内容； k.禁止随意携带秘密文件资料外出。 5.2.a.4.机密文件的制定 有关部门在制订机密文件时，撰稿人要严格按照保密纪律办事，不得随意谈论机密内容。各部门应指定一人负责机密文件的起草和保管工作。机密文件经领导审定后，经办人应在文件的右上角盖上阅后退回、阅后销毁等字样或注明秘密等级，以便确定机密文件的传阅范围。
中海物业安全管理手册
编号：WI/B-01 版本：D 安全管理手册 编制： 社区环境管理部 日期： 2006年6月1日 审核： 质量管理部 日期：2006年7月1日 批准： 日期： 文件受控章 声明：安全管理手册未经许可，不得翻印。 责任部门：社区环境管理部
ZHPM安全管理手册D/0 1/6 序号编号标题版号/状态 01WI/B --- 001基础管理（社区环境管理部职责）D/0 02WI/B --- 002基础管理（社区环境管理部经理职责）D/0 03WI/B --- 003基础管理（社区环境管理部助理职责Ⅰ）D/0 04WI/B --- 004基础管理（社区环境管理部助理职责Ⅱ）D/0 05WI/B --- 005基础管理（社区环境管理部助理职责Ⅲ）D/0 06WI/B --- 006基础管理（管理处护卫主管职责）D/0 07WI/B --- 007基础管理（管理处护卫领队职责）D/0 08WI/B --- 008基础管理（管理处护卫领班职责）D/0 09WI/B --- 009基础管理（管理处护卫员职责）D/0 10WI/B --- 010基础管理（护卫员工作权限）D/0 11WI/B --- 011基础管理（护卫员禁止行为）D/1 12WI/B --- 012基础管理（护卫员职业道德规范）D/0 13WI/B --- 013基础管理（护卫员纪律）D/0 14WI/B --- 014礼仪规范（仪容仪表）D/0 15WI/B --- 015礼仪规范（言谈举止）D/0 16WI/B --- 016礼仪规范（接人待物）D/0 17WI/B --- 017礼仪规范（礼节礼貌）D/0 18WI/B --- 018管理规程（大堂岗管理规程）D/0 19WI/B --- 019管理规程（道口岗管理规程）D/0 20WI/B --- 020管理规程（车场岗管理规程）D/0
中海地产公司各部门职责
******** 管理制度 索引 1.目的：―――――――――――――――――――――――――――――――― 2.范围：―――――――――――――――――――――――――――――――― 3.参考资料：―――――――――――――――――――――――――――――――― 4.定义：―――――――――――――――――――――――――――――――― 5.公司各部门岗位职责：――――――――――――――――――――――――――― 5. 1. 行政部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 2. 人事部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 3. 财务部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 4. 地产部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 5. 工程部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 6. 合约部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 7. 营业部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 8. 物资部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 9. 机电部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 10. 地盘――――――――――――――――――――――――――――――－ 6.行政管理：――――――――――――――――――――――――――― 6. 1. 公文管理―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 2. 印鉴管理――――――――――――――――――――――――――――― 5. 3. 例会制度――――――――――――――――――――――――――――― 5. 4. 行政档案管理――――――――――――――――――――――――――― 5. 5. 固定资产管理―――――――――――――――――――――――――――― 5. 6. 通讯管理―――――――――――――――――――――――――――
物业管理顾问方案
第一部分 中海物业简介 市中海物业管理（以下简称“中海物业”）为中国海外集团旗下，专门从事物业管理业务、具有独立法人资格的企业。公司在中海物业管理公司的基础上，于1991年在注册成立，为建设部首批甲级资质物业管理企业。自成立以来，严格遵循“业主至上、服务第一”的工作宗旨，大力倡导“严格苛求、自觉奉献”的工作精神。在掌握并导入先进物业管理模式的基础上，融汇世界各国先进物业管理经验，结合中国大陆的实际国情，探索出具有中国特色的中海物业管理模式。公司以此模式为手段开展科学管理和优质服务，全心全力为业主及物业使用人提供一个安全、清洁、优美、舒适、方便的生活及工作环境。 多年来，中海物业以优质的服务质量和先进的管理技术不仅得到广大业主的信任，而且赢得了良好的社会声誉，先后获得国家建设部、省、市各级政府部门授予的各种奖牌、奖旗100余面。中央电视台、各大报刊以及《文汇报》、《大公报》、《商报》、《星岛日报》，国的《人民日报》、《经济日报》、《工人日报》、《法制日报》等新闻媒体对中海物业管理经营情况的报道多达700余次，慕名前来公司参观考察的国外各界人士已逾两万人次。 随着中海物业在行业地位的日益显著和中海物业管理模式的日益完善，并应国广产消费者和房地产界对先进物管模式的迫切需求，中海物业管理模式除在、、、、几大城市取得骄人的成绩外，更已输出至、、、、、、、、、、、、、、、……等30多个全国各大城市。正在管理的写字楼、商场、商住区、别墅区等高档物业120余处，管理面积逾二千多万平方米，成为物业管理行业的中国之最；已经建成国家优秀示小区（大厦）17个，占全国国优总数的3%强，雄居国同业国优拥
环境工作手册
00 环境管理手册目录 A/0 1/1 序号标题 00 环境管理手册目录 01环境管理手册颁布令 02环境管理手册说明 03环境管理手册修改记录 04环境方针 4．1环境管理体系运作流程 4．2环境方针 4．3．1环境因素 4．3．2法律与其它要求 4．3．3环境目标与指标 4．3．4环境管理方案 4．4．1组织结构与职责 4．4．2环境培训意识和能力 4．4．3环境信息交流 4．4．4环境管理体系文件 4．4．5文件控制 4．4．6运行控制 4．4．7应急准备和响应 4．5．1监测和测量 4．5．2不符合、纠正与预防措施 4．5．3环境记录 4．5．4环境管理体系审核 4．6 管理评审 01 环境管理手册颁布令
A/0 1/1 01 颁布令 本环境管理手册是根据GB/T24001：2004 —ISO14001：2004国际标准 的要求制定的，是描述本公司环境保证体系的纲领性文件，同时也是对相关 方的环境保证的承诺。本公司的每一位员工都必须严格执行本手册的要求。 手册的发布和修改的批准由总经理负责。任何有关环境管理体系的部 门设置，相互关系的调整都应经总经理办公会批准，通过对环境管理手册的 修改来实现。 任何与环境管理体系要素有关的管理规定都应按有关程序，通过修 改环境管理体系文件来传达。 A版环境管理手册颁布日期： 总经理： 日期： 02 环境管理手册说明 A/0 1/1 02环境管理手册说明： 环境管理手册是公司各项环境活动必须遵循的法规，是环境管理体系 运行中需长期遵循的纲领性文件，本环境管理手册按照GB/T24001： 2004 —ISO14001：2004国际标准的17个要素进行编写。 环境管理手册由ISO14000小组负责组织编写，管理者代表负责手册的 最终审核，报总经理批准后，下发各职能部门执行。质量管理部负责环境管 理手册的发放和更改，手册使用人员必须使用公司最新版受控手册，文件管 理人员根据环境管理手册发放清单填写环境管理手册发放登记表，接收人签 名，公司职员不得使用非受控环境管理手册，未经许可不得复印。 环境管理手册的更改由质管部根据手册实施情况提出更改申请，管理者代表 对更改申请进行审核，总经理或其授权人对更改申请审批。更改页中反映版
中海地产管理制度汇编(200)页
目 录 中海地产管理制度汇编 规划设计类 中海地产所辖公司开发项目一期交房配套设施配置标准 (3) 中海地产所辖公司开发项目配套设施配置最低参考标准 (4) 集团总部规划设计中心与所辖公司相关部门职责细分条例 (6) 《中海地产规划设计中心与所辖公司相关部门职责细分条例》 (10) 补充规定 (10) 关于所辖各公司选择室内设计单位的规定 (13) 工程管理类 (14) 建设工程施工质量控制管理办法（2010年版） (14) 建设工程施工进度控制办法（试行） (20) 建设工程安全文明施工监督控制办法 (21) （试行） (21) 施工质量与安全综合评比排序实施细则 (25) （2010年版） (25) 物管公司物业接管和维修控制办法 (28) 建设工程施工成本控制与管理办法（修订版） (33) 工程施工任务招投标实施细则 (41) 建设工程施工签证管理实施细则 (51) （修订版） (51) 工程承包商考评办法 (54) 工程施工成本控制管理考评实施细则 (56) （修订版） (56) 工程结算资料保管规定 (58) 附 表 目 录 (59) 工程物资采购类 (93) 工程物资采购管理制度 (93) 工程物资采购招标管理办法 (98) （试行） (98) 物资采购计划管理制度 (108) 工程物资出入库及票据管理办法 (110) 工程物资货款支付管理办法 (113)
目 录 附件1 北京市中海实业（集团）有限公司采购中心 (115) 定厂定价通知书 (115) 附件2 北京市中海实业（集团）有限公司采购中心 (116) 核价通知书 (116) 附件3 材料设备申购计划表 NO.0000 (117) 附件4 材料设备核价申请表 (114) 附件5 (116) 工程材料设备采购周期 (116) 营销管理类 (118) 第一部分 中海地产营销节点管理制度 (118) （附件1） 项目营销节点管理操作指引 (126) （附件2） 房地产项目定位管理制度 (130) 营销部工作评估、排序办法 (134) 第二部分中海地产客户服务管理制度 (148) 客户服务中心对客户服务分部工作的管理及考评办法 (148) 关于接管验收房屋过程中处理工程质量缺陷的处罚规定 (166) 第三部分 中海地产品牌管理制度 (170) （附件3） 广告公司甄选评分表 (187) （附件4） (188) 中海 项目营销周报（格式） (188) （附件5） (189) __项目 月份营销月报（格式） (189) （附件6） 2010年x月中海项目主要销售数据汇总表 (191) （附件7） (193) 中海 公司广告备案表 (193) （附件8） (195) 中海 公司活动备案表 (195) （附件9） (195) 中海地产 项目VI审批表 (195)
中海物业组织机构及人员配备、培训和管理
中海物业组织机构及人员配备、培训和管理遵循客户优先原则、有效性管理原则、安全第一的原则、成本控制的原则和持续改进的原则进行组织机构设置和人员配备。精英管理团队通过完善的培训体系和有效的管理机制为山东电视台的客户提供高品质的物业管理服务。 组织机构设置 山东电视台物业公司下设客户服务部、工程维修部、安全事务部、环境管理部四个专业职能部门，四个专业职能部门配备符合物业功能特点的专业管理服务人员，分别负责客户服务、设备管理、安全管理、环境管理等方面，向客户提供优质服务， 组织机构设置 （一）客户优先的原则 在山东电视台物业公司始终坚持“以人为本，以客为先”的管理理念，为客户提供安全、舒适、优质的物业管理服务，以满足和超越山东电视台业主和客户对物业管理服务不断增长的需求。 （二）有效性管理的原则 做正确的事比把事做正确更重要，在山东电视台实行计划目标考核管理体系，用高效的组织实现效率管理。 （三）安全第一的原则 安全是实现项目管理经营服务的前提，物业管理服务首先是为客户提供安全的生活工作环境。遵循安全第一的原则，以客户为中心，安全围绕每项工作的始终。 （四）成本控制的原则 不仅让业主和客户获得优质高效的服务，同时以有效的成本控制方式，在人力资源管理、品质管理、行政管理、财务管理等方面由公司进行统一的资源调配，节省山东电视台费用开支。
（五）持续改进的原则 持续有效地改进服务水平和服务标准，贯彻国际质量管理体系，是物业公司一贯遵循重要原则之一。 人员配备 基于山东电视台的功能分析和客户群体分析，在物业管理人员配备上将遵循以下原则： 物业管理是一个服务性行业，为业主和使用人提供一个安全舒适的生活和工作环境是我们物业管理人的职责。一支高素质的服务队伍必然是一个服务意识极强的组合。 着眼于管理现代化和组织科学化，为保障优质的物业管理服务，在组织上采用扁平架构，根据山东电视台功能需要和客户需求，在物业公司设四个部门，由总经理直接调配管理。这样既保证服务的高质量，又实现运行的高效率，来达到机构精简，人员精干，工作高效的目的。 各类人员的配备，均要求有较高的知识水平和专业技能。根据不同的岗位设置，配备相应文化水平和专业技能的人才，在此基础上，将通过不间断的物业管理专业知识培训，使员工处于不断完善和提高的最佳工作状态。 针对山东电视台的物业管理特点，将利用公司和外部的培训资源，通过入职培训、岗前培训和在职培训三级培训体系，开展不同方式的培训，提高各类人员的专业技能、职业道德意识、计算机应用知识和物业管理知识，使培训工作真正落到实处。 通过培训，提高员工的综合素质、业务技能和管理服务水平，培养一支作风优良、专业技术过硬的物业管理队伍，为山东电视台的业主和客户提供高效、优质、便利、安全的物业管理服务。 一、三级培训体系 (一)入职培训 1、企业培训：公司发展史、公司经营方针、公司理念、公司精神及管理目标等。 2、员工手册培训：员工守则、礼仪行为规范、职业道德教育等。 3、安全防范意识的培训，客户服务体系的培训，物业管理知识的培训。 4、军训与参观学习。
中海物业设备管理手册52页
中海物业设备管理手册52页 WI/G01-目录ＺＨＰＭ目录 C/03/3 编号标题页码版号/状态 WI/G01-001 工程部组织机构图1 C/0 WI/G01-002 工程部职责2 C/0 WI/G01-003 工程部经理职责1 C/0 WI/G01-004 工程部副经理职责1 C/0 WI/G01-005 工程部专业工程师职责3 C/0 WI/G01-006 工程部资料员职责1 C/0 WI/G01-007 小区机电主管职责1 C/0 WI/G01-008 设备保修期管理办法1 C/0 WI/G01-009 水电过户审批制度2 C/0 WI/G01-010 配电房管理制度1 C/0 WI/G01-011 发电机房管理制度1 C/0 WI/G01-012 水泵房管理制度1 C/0 WI/G01-013 空调制冷设备房管理制度1 C/0 WI/G01-014 中控室/消防中心管理制度1 C/0 WI/G01-015 计量器具定期检定制度1 C/0 WI/G01-016 计量器具的检定方法4 C/0 WI/G01-017 电气维修规定1 C/0 WI/G01-018 大厦临时用电管理规定1 C/0 WI/G01-019 用水、供水管理规定1 C/0 WI/G01-020 供方选择评定规定2 C/0 WI/G01-021 工程质量的验收规定1 C/0 WI/G01-022 设备管理规程14 C/0 WI/G01-023 设备维修保养管理流程1 C/0 WI/G01-024 公共设备大的故障维修程序1 C/0 WI/G01-025 设备更新、技术改造程序1 C/0 WI/G01-026 红旗设备检评2 C/0 WI/G01-027 公共机电设备维修保养合同9 C/0 编号标题页码版号/状态 MR-001G01 公共机电设备维修保养计划执行情况统计表1 C/0 MR-002G01 配电房、电表房电能表抄表