房地产开发全套流程说明【20120518】

第一章房地产开发程序简介 (1)

第二章房地产开发公司的设立 (6)

第一步房地产开发公司设立的法律程序 (6)

第一项房地产开发公司设立的相关税费 (6)

第三章土地使用权取得流程 (6)

第二步取得开发土地使用权的法律程序 (7)

第二项取得开发土地使用权的相关税费 (9)

第三步拆迁安置阶段的法律程序 (9)

第三项拆迁安置阶段的相关税费 (10)

第四章房地产开发阶段 (10)

第四步立项和可行性研究的法律程序 (10)

第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (11)

第五步规划设计和市政配套法律程序 (11)

第五项规划设计和市政配套的相关税费 (12)

第五章项目建设阶段 (12)

第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (12)

第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (14)

第六章销售经营阶段 (15)

第七步销售经营阶段的法律程序 (16)

第七项销售经营阶段的相关税费 (16)

第七章物业管理 (17)

第八步物业管理阶段的法律程序 (17)

第八项物业管理阶段的相关税费 (17)

附录：房地产开发专业术语 (18)

第一节面积类 (18)

第二节价格类 (20)

第三节实务类 (22)

第四节管理政策类 (30)

第一章房地产开发程序简介

房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。

1、前期的准备

前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。

在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。

2、建筑施工阶段

建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。

3、销售阶段

销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。

1 预售

由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件，《城市商品房预售管理办法》第五条规定：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

2）现售

商品房现售，应当符合以下条件：

（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（4）已通过竣工验收；

（5）拆迁安置已经落实；

（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（7）物业管理方案已经落实。

第二章房地产开发公司的设立

第一步房地产开发公司设立的法律程序

一、内资房地产综合开发公司的设立：

1、公司设立准备；

2、申请资质等级审批；

3、申请办理企业名称预先核准；

4、办理工商注册登记；

5、办理税务登记。

二、外资房地产开发公司的设立：

1、申请批准项目建议书；

2、办理企业名称登记；

3、送审合资或合作合同、章程；

4、申领外商投资企业批准证书；

5、办理企业登记。

第一项房地产开发公司设立的相关税费

1、企业法人开业登记费；

2、企业法人变更登记费；

3、企业法人年度检验费；

4、补、换、领证照费。

第三章土地使用权取得流程

土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地使用权主要有以下三种取得方式见表一。

表一、土地使用权取得方式

土地相关术语：

一、生地：指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。

二、熟地：指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。

三、宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

四、宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地

的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与

性质、与相邻宗地的关系等。

五、集体土地：是指农村集体所有的土地。

六、征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有

的土地实行征用。

土地的使用年限：凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。

第二步取得开发土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让：

1、办理建设用地规划许可证；

2、办理建设用地委托钉桩；

3、办理国有土地使用权出让申请；

4、主管部门实地勘察；

5、土地估价报告的预审；

6、委托地价评估；

7、办理核定地价手续；

8、办理土地出让审批；

9、签订国有土地使用权出让合同；

10、领取临时国有土地使用证；

11、领取正式国有土地使用证；

12、国有土地使用权出让金的返还。

二、国有土地使用权的划拨：

1、国有土地使用权划拨用地申请；

2、主管部门现场勘察；

3、划拨用地申请的审核、报批；

4、取得划拨用地批准。

三、集体土地的征用：

1、征用集体土地用地申请；

2、到拟征地所在区（县）房地局立案；

3、签订征地协议；

4、签订补偿安置协议；

5、确定劳动力安置方案；

6、区（县）房地局审核各项协议；

7、市政府下文征地；

8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费；

9、办理批地文件、批地图；

10、办理冻结户口；

11、调查户口核实劳动力；

12、办理农转工工作；

13、办理农转居工作；

14、办理超转人员安置工作；

15、地上物作价补偿工作；

16、征地结案。

第二项取得开发土地使用权的相关税费

1、地价款（土地出让金）；

2、资金占用费；

3、滞纳金；

4、土地使用费；

5、外商投资企业土地使用费；

6、防洪工程建设维护管理费；

7、土地闲置费；

8、土地权属调查、地籍测绘费；

9、城镇土地使用税；

10、地价评估费；

11、出让土地预订金；

12、征地管理费；

13、土地补偿费；

14、青苗及树木补偿费；

15、地上物补偿费；

16、劳动力安置费；

17、超转人员安置费；

18、新菜田开发建设基金；

19、耕地占用税。

第三步拆迁安置阶段的法律程序

1、委托进行拆迁工作；

2、办理拆迁申请；

3、审批、领取拆迁许可证；

4、签订房屋拆迁责任书；

5、办理拆迁公告与通知；

6、办理户口冻结；

7、暂停办理相关事项；

8、确定拆迁安置方案；

9、签订拆迁补偿书面协议；

10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置；

11、发放运作拆迁补偿款；

12、拆迁施工现场防尘污染管理；

13、移交拆迁档案资料；

14、房屋拆迁纠纷的裁决；

15、强制拆迁。

第三项拆迁安置阶段的相关税费

1、房屋拆迁补偿费；

2、搬家补助费；

3、提前搬家奖励费；

4、临时安置补助费（周转费）；

5、清理费；

6、停产停业综合补助费；

7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费；

8、一次性异地安置补助费；

9、房屋拆迁管理费；

10、房屋拆迁服务费。

第四章房地产开发阶段

第四步立项和可行性研究的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书；

2、初步确定开发方案；

3、申报规划要点；

4、申报、审批项目建议书；

5、编制项目可行性研究报告；

6、申报、审批项目可行性研究报告。

第四项立项和可行性研究阶段的相关税费

1、可行性研究费；

2、建设工程规划许可证执照费。

第五步规划设计和市政配套法律程序

一、房地产开发项目的规划设计程序：

1、申报选址定点；

2、申报规划设计条件；

3、委托作出规划设计方案；

4、办理人防审核；

5、办理消防审核；

6、审定规划设计方案；

7、住宅设计方案的专家组审查；

8、落实环保“三废”治理方案；

9、委托环境影响评价并报批；

10、建设工程勘察招、投标；

11、委托地质勘探；

12、委托初步设计；

13、申报、审定初步设计。

二、房地产开发项目的市政配套相关程序：

1、征求主管部门审查意见；

2、落实市政公用设施配套方案；

3、报审市政配套方案；

4、市政各管理部门提出市政配套意见；

5、市政管线综合。

第五项规划设计和市政配套的相关税费

1、工程勘察（测量）费；

2、工程设计费；

3、建设工程规划许可证执照费；

4、竣工档案保证金；

5、临时用地费；

6、临时建设工程费；

7、建设工程勘察招标管理费；

8、勘察设计监督管理费；

9、古建园林工程设计费。

第五章项目建设阶段第六步项目开工、建设、竣工阶段流程

一、房地产开发项目开工前准备工作：

1、领取房地产开发项目手册；

2、项目转入正式计划；

3、交纳煤气（天然气）厂建设费；

4、交纳自来水厂建设费；

5、交纳污水处理厂建设费；

6、交纳供热厂建设费；

7、交纳供电贴费及电源建设集资费；

8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续；

9、设计单位出报批图；

10、出施工图；

11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金；

12、办理消防审核意见表；

13、审批人防工程、办理人防许可证；

14、核发建设工程规划许可证；

15、领取开工审批表，办理开工登记。

二、房地产开发项目的工程建设招投标流程：

1、办理招标登记、招标申请；

2、招标准备；

3、招标通告；

4、编制招标文件并核准；

5、编制招标工程标底；

6、标底送审合同预算审查处确认；

7、标底送市招标办核准，正式申请招标；

8、投标单位资格审批；

9、编制投标书并送达；

10、召开招标会，勘察现场；

11、召开开标会议，进行开标；

12、评标、决标；

13、发中标通知书；

14、签订工程承包合同；

15、工程承包合同的审查。

三、房地产开发项目开工手续的办理程序：

1、办理质量监督注册登记手续；

2、建设工程监理；

3、办理开工统计登记；

4、交纳实心黏土砖限制使用费；

5、办理开工前审计；

6、交纳投资方向调节税；

7、领取固定资产投资许可证；

8、报装施工用水、电、路；

9、协调街道环卫部门；

10、协调交通管理部门；

11、交纳绿化建设费，签订绿化协议；

12、领取建设工程开工证。

四、房地产开发项目的工程施工程序：

1、施工场地的“三通一平”；

2、施工单位进场和施工暂设；

3、工程的基础、结构施工与设备安装；

4、施工过程中的工程质量监督。

五、房地产开发项目的竣工验收程序：

1、办理单项工程验收手续；

2、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》；

3、商品住宅性能认定；

4、竣工统计登记；

5、办理竣工房屋测绘；

6、办理产权登记。

第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

1、三通一平费；

2、自来水厂建设费；

3、污水处理厂建设费；

4、供热厂建设费；

5、煤气厂建设费；

6、地下水资源养蓄基金；

7、地下热水资源费；

8、市政、公用设施建设费（大市政费）；

9、开发管理费；

10、城建综合开发项目管理费；

11、建筑行业管理费；

12、绿化建设费；

13、公园建设费；

14、绿化补偿费；

15、路灯维护费；

16、环卫设施费；

17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）；

18、电源建设集资费（用电权费）；

19、外部供电工程贴费（电贴费）；

20、建安工程费；

21、建设工程招投标管理费；

22、合同预算审查工本费；

23、质量管理监督费；

24、竣工图费；

25、建材发展补充基金；

26、实心黏土砖限制使用费；

27、工程监理费；

28、工程标底编制管理费；

29、机电设备委托招标服务费；

30、超计划用水加价；

31、夜间施工噪声扰民补偿费；

32、占道费；

33、固定资产投资方向调节税。

第六章销售经营阶段

商品房预售须符合的条件：

（1）交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）有建设工程规划许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

第七步销售经营阶段的法律程序

1、提交完成建设项目投资证明；

2、签署预售内销商品房预售款监管协议；

3、办理《商品房预（销）售许可证》；

4、销售项目备案；

5、委托中介代理机构进行销售；

6、与购房者签订认购书；

7、与购房者签订买卖契约；

8、办理预售登记；

9、办理转让登记；

10、办理房地产抵押登记手续；

11、楼宇交付入住；

12、质量保证书和使用说明书；

13、办理产权立契过户手续。

第七项销售经营阶段的相关税费

1、营业税；

2、城市维护建设税；

3、教育费附加；

4、印花税；

5、契税；

6、土地增值税；

7、企业所得税；

8、个人所得税；

9、房产税；

10、城市房地产税；

11、房屋产权登记费；

12、房屋所有权证工本费；

13、房产共有权执照费；

14、房屋他项权利执照费；

15、房屋买卖登记费；

16、房屋买卖手续费；

17、房屋租赁审核备案手续费；

18、房屋租赁登记费；

19、房屋估价手续费；

20、房屋公证估价手续费；

21、房地产价格评估费；

22、房地产中介服务费。

第七章物业管理第八步物业管理阶段的法律程序

1、物业管理单位经营资质审批；

2、签署物业管理委托合同；

3、居住小区的物业接管综合验收；

4、物业使用、管理、维修公约的核准；

5、安排签订管理公约；

6、制定、提供质量保证书和使用说明书；

7、物业管理服务基本要求；

8、物业管理委员会的设立。

第八项物业管理阶段的相关税费

1、居住小区物业管理启动经费；

2、共用部位共用设施设备维修基金；

3、普通居住小区物业管理费；

4、高档住宅物业管理费；

5、经济适用住房小区物业管理费；

6、供暖费。

附录：房地产开发专业术语

第一节面积类

1、建筑面积

住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

2、使用面积

住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。

3、公用面积

住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

4、实用面积

是指"建筑面积"扣除公共分摊面积后的余额。

5、居住面积

住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。

6、套内面积

俗称"地砖面积"。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。

7、公摊面积

商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

8、辅助面积

辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。

9、公用建筑面积分摊系数

将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。

10、公用建筑面积

公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积