《资产评估学》平时作业(计算题)

《资产评估学》课程

作业讲评1

没有答案的题请自己查找！不要乱写答案，作业可当考试的复习资料！

七．计算分析题

1．计算某电焊机超额成本引起的功能性贬值。资料如下：

经分析比较，被评估的电焊机与新型电焊机相比，引起超额营运成本的因素主要是能耗高。通过统计分析，按每天8小时工作，每年300个工作日，每台老电焊机比新电焊机多耗电6000度。该电焊机尚可使用10年，每度电按0.5元计算。（折现率10%，所得税率33%）

讲评：

（一）涉及的主要知识点：

1．成本法评估机器设备的主要参数之一功能性贬值的涵义；

2．功能性贬值的计算。

（二）参考答案

解：（1）每年的超额营运成本=6000×0.5＝3000(元)

（2）每年净超额营运成本＝3000 ×（1-33%）＝2010（元）

（3）功能性贬值额＝∑

=+

10

1

) 1( 2010

i

i

r

＝2010 ×（P/A,10%,10）＝2010×6.145＝12350(元)

（三）同学们在完成作业时常见的错误有：

1．计算因功能性贬值而造成的运营成本增加没有扣除所得税，而是直接用年超额运营成本折现；

2．在计算功能性贬值额时应该查年金现值系数，而有的同学查的是复利现值系数，因为在未来10年，每年的净超额运营成本都会因为功能落后而增加2010元，是一个等额的增加值，所以，应该查年金现值系数。当然，也可以用2010元在10年时间内每年折现求和。

2．设某企业无限期持续经营，未来5年的预期收益额为50万元、60万元、55万元、68万元、70万元。假定从第六年开始，企业的年收益额将维持在70万元，假定本金化率为5％、折现率为4%。要求：试确定该企业的评估价值。

讲评：

（一）涉及的主要知识点：

1．此题涉及的是每年收益不同，未来年限无限的情况；

2．在进行计算的时候采用的是分段法对未来收益进行计算，然后求和；

3．所用公式为：评估值＝

N N N

i i i r r A r A -+=+?++∑)1()1(11 （二）参考答案

（1）确定未来5年收益额现值：

（2）确定第六年以后各年收益额的现值：

第六年以后各年收益额的现值＝70/5%×0.8219=1150.66（万元）

（3）确定该企业的评估值：

企业的评估值＝268.105＋1150.66＝1418.765（万元）

（三）同学们在完成作业时常见的错误有：

1．对折现率和本金化率的区别没掌握，二者的本质是相同的，只是适用的场合不同。折现率适用于有限期限的收益折现，而资本化率适用于无限期限的收益折现，因此，在应用时有的同学把二者弄反了；

2．对前5年收益折现求和一般问题不大，而对第六年以后的永久性收益如何求算经常会出错，只是进行了本金化处理而没有进行二次折现。

《资产评估学》课程

作业讲评2

七．实务题

1．某砖混结构单层住宅，宅基地200m 2，建筑面积120m 2，月租金2400元，土地资本化率为8％，建筑物的资本化率为14％，建筑物评估时的剩余使用年限为25年。房租损失为半月租金，房产税12％，土地使用税2元／m 2，管理费为租金3％，修缮费为租金4％，保险费288元。并通过市场调查，已知土地使用权价格为1 000元／m 2

要求：评估该住宅建筑物价格。

)

(105.268533

.57126.58895.48476.55075.488219

.0708548.0688890.0559246.0609615.050%)41(70%)41(68%)41(55%)41(60%)41(505

43

2万元=++++=?+?+?+?+?=+++++++++

(注：资本化率10%、年限为25年的年金现值系数为9.0770)

讲评：

（一）涉及的主要知识点：

1．房地产评估中的房地合一和房地分估；

2.建筑物残余估价法的具体运用，

3．成本、收益、还原利率之间的关系。

（二）参考答案

解：运用残余估价法进行评估

(1)纯收入的计算

年房租的收入＝2400×12＝28800元

年总费用＝1200＋28800×12%＋200×2＋28800×3%＋28800×4%＋288＝7360元

年总纯收益＝28800－7360＝21440元

土地使用权总价＝200×1000＝200000元

归属土地的年纯收益＝200000×8%＝16000元

故归属建筑物的年纯收益＝21440－16000＝5440元

(2)建筑物的价格

建筑物的价格＝5440×9.0770＝49378.88元

建筑物单价＝49378.88÷120=411.48元

（三）同学们在完成作业时常见的错误有：

1．对房地产的特性不能灵活运用，即房地的不可分割性；

2．不能正确地理解成本、收益、还原利率三者之间的关系，因而无法利用其计算收益或成本；

3．此题的基本思路是：首先计算房地合一的总收益(总收入－总费用)，然后根据已知条件求土地的纯收益，用总收益减去土地的纯收益即为建筑物的纯收益，最后用建筑物的收益还原即为建筑物的价格。

2．待估对象的基本情况为：写字楼一幢，占地面积500平方米，建筑面积为2000平方米，月租金60 000元，设定建筑物的资本化率为10%，尚可使用年限为50年，土地资本化率为8%，房产税、土地使用费、修缮费等各种客观费用总计为18万元，建筑物价格依成本法求得为150万元，试运用收益法估算该写字楼所占基地的公平市场价值。

讲评：

（一）涉及的主要知识点：

1．房地产评估中的房地合一和房地分估；

2.土地使用权评估的收益法的具体运用，

3．成本、收益、还原利率之间的关系。

（二）参考答案

(1)总收入=60000×12=720000(元)

(2)总费用=180000（元）

(3)总收益=720000—180000=540000(元)

(4)房屋纯收益=房屋现价×资本化率=1500000×10%=150000（元）

(5)土地纯收益=540000—150000=390000(元)

（6）50年期土地使用权评估值＝390000÷8%×（1－0.0213）＝4771162.5元

（三）同学们在完成作业时常见的错误有：

1．对房地产的特性不能灵活运用，即房地的不可分割性；

2．不能正确地理解成本、收益、还原利率三者之间的关系，因而无法利用其计算收益或成本；

3．此题的基本思路是：首先计算房地合一的总收益(总收入－总费用)，然后根据已知条件求建筑物的纯收益，用总收益减去建筑物的纯收益即为土地的纯收益，最后用土地的纯收益还原即为土地的价格。

3．某企业要求对其库存的特种铝材进行评估。该特种铝材是分两批购进的，第一批购进时间是上年10月，购进1000吨，每吨3800元；第二批是今年4月购进的，数量100吨，每吨4 500元。今年5月11日评估时，经核实去年购进的特种铝材尚存500吨，今年4月购进的尚未使用。

要求：评估库存特种铝材的评估值。

因为评估基准日5月1日与今年4月购进时间较近，直接采用4月份购进材料价格。

讲评：

（一）涉及的主要知识点：

1．流动资产评估的市场法；

2．关于参照物的选择。

（二）参考答案

特种钢材评估值＝600×4500＝2700000元

（三）同学们在完成作业时常见的错误有：

1．在参照物选择上容易出现错误，不知选择何者作为参照物价格计算；

2．因为此题两批材料间隔时间较长，价格差异较大，因此，一般情况下，以最接近市场价格的那批材料的价格或直接以市场价格作为评估价格，计算评估值。

《资产评估学》

作业讲评3

1．某企业拥有某股份公司的非上市普通股股票20万股，每股面值为1元，每股的股利收益率为12%，评估人员经过对股份公司进行调查分析，认为在前5年保持12%的收益率是有把握的。从第六年开始，该企业的扩建工程已完工，可使收益率提高3个百分点，该收益率将持续下去。评估时，无风险报酬率为8%（国库券利率），风险报酬率为2%，求该股票投资的评估值。

讲评：

（一）涉及的主要知识点：

1．折现率的确定以及折现值的计算；

2．分段式收益法计算股票投资的评估值。

（二）参考答案

解：该股票投资的评估值＝前五年收益折现值＋第六年收益折现值

＝20×12%×(P/V，10%，5)＋(20×15%÷10%)×(1＋10%)－5

＝2.4×3.708＋30×0.6209

＝9.1＋18.627

＝27.727(万元)

（三）同学们在完成作业时常见的错误有：

1．同学们在计算时把折现率计算错了，特别是第六年开始收益有所变化而同学们还是用前五年的计算；

2．对第五年以后的收益折现同学们常常是只折现了一次，应该是二次折现，即把本金化值再折现。

2.某企业转让制药生产全套技术，经搜集和初步测算已知下列资料：一是该企业与购买企业共享该制药生产技术，双方设计能力分别为700万箱和300万箱；二是该制药生产全面技术系国外引进，帐面价格400万元，已使用3年，尚可使用9年，2年通货膨胀率累计为10%；三是该项技术转让对该企业生产经营有较大的影响，由于市场竞争，产品价格下降，在以后9年中减少的销售收入按折现值计算为80万元，增加开发以保住市场的追加成本按现值计算为20万元。

根据上述资料，计算确定：

（1）制药生产全套技术的重置成本净值；

(2)试评估该项目无形资产转让的最低收费额标准。

解：(1)、两年通货膨胀率累计为10%，对外购无形资产的重置成本可

按物价指数法调整，并根据成新率确定净值额，（1分）由此可得该制

药生产全面技术的重置成本净值为：

400×（1+10%）×9÷（3+9）=330（万元）（2分）

(2)、因转让双方共同使用该项无形资产，设计能力分别为300万箱

和700万箱，确定重置成本净值分摊率：

300 ÷（700+300）× 100%=30%（2分）

(3)、由于无形资产转让后加剧了市场竞争，在该项无形资产的寿命

期间，销售收入减少和费用增加的折现值是转让无形资产的机会成本，

根据题中资料可得：

80+20=100（万元）（2分）

因此，该项无形资产转让的最低收费额评估值为：

330 ×30%+100=199（万元）（3分）

3．被评估企业拥有Ｍ公司面值共90万元的非上市股票，从持股期间来看，每年股利分派相当于票面值的10%，评估人员通过了解到Ｍ公司只把税后利润的80%用于股利分配，另20%用于公司扩大再生产，公司有很强的发展后劲，公司的股本利润保持在15%水平上，折现率设定为12%，试运用红利增长模型评估被评估企业拥有的Ｍ公司股票。

讲评：

（一）涉及的主要知识点：

1．非上市的普通股股票的评估方法，因为是非上市的股票因而不能用市场法；

2．红利增长模型评估非上市的普通股股票的计算公式；

3．股利增长率的计算。

（二）参考答案

解：D1＝900000×10%＝90000（元）

g＝20%×15%＝3%

P＝D1／（i－g）＝90000／(12%－3%）＝90000／9%＝1000000（元）

（三）同学们在完成作业时常见的错误有：

1．同学们在完成作业时主要的错误是对股利增长率的计算没有掌握好，有时直接用股利增长率计算；

2．对红利增长模型评估非上市的普通股股票的计算公式没有理解透彻，因而在计算时

有的同学直接分母用折现率计算。

《资产评估学》

作业讲评4

1．某企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场形势，预测其未来５年的收益额分别是13万元、14万元、11万元、12万元和15万元，并假定从第６年开始，以后各年收益额均为15万元。根据银行利率及企业经营风险情况确定的折现率和本金化率均为10％。并且，采用单项资产评估方法，评估确定该企业各单项资产评估之和（包括有形资产和可确指的无形资产）为90万元。试确定该企业商誉评估值。

讲评：

（一）涉及的主要知识点：

1．企业整体价值的评估方法一般用收益法，用收益法中的分段法；

2．商誉的评估方法一般用割差法，即用企业整体资产评估值减去各单项资产评估值之和；

3．首先求整体资产的评估值，再用整体资产的评估值减去各单项资产评估值之和即为商誉的评估值。

（二）参考答案

解：首先，采用收益现值法确定该企业整体评估值。

企业整体评估值＝13×0.9091＋14×0.8264＋11×0.7513＋12×0.6820＋15×0.6209＋(15／10%)×0.6209＝142.2874(万元)

因为该企业各单项资产评估值之和为90万元,由此可以确定商誉评估值,

即:商誉的价值＝142.2847－90＝52.2843(万元)

最后确定该企业商誉评估值为52.2843万元

（三）同学们在完成作业时常见的错误有：

1．同学们在计算时对整体资产评估值容易计算错误，特别是五年后的计算容易出错，即没有二次折现；

2．对计算公式不太熟悉；

3．在计算时因为计量单位为万元，所以有的同学在取小数点时舍去太多因而结果相差较大。

2．待评估企业预计未来5年的预期收益额为120万元、100万元、160万元、150万、180万元，根据企业的实际情况，预计从第六年开始，企业的年收益额将维持在180万元，假定

本金化率为10％，试用分段法估测待评估企业整体价值。

讲评：

（一）涉及的主要知识点：

1．企业整体价值的评估方法－收益法，用收益法中的分段法。

（二）参考答案

解：（1）企业前5年的收益现值之和

＝120×0.9091＋100×0.8264＋160×0.7513＋150×0.6830＋180×0.6209

＝526.152（万元）

（2）从第六年开始的收益现值＝180÷10%×0.6209＝1117.62（万元）

（3）企业整体价值＝526.152＋1117.62＝1643.77（万元）

（三）同学们在完成作业时常见的错误有：

1．同学们在计算时对整体资产评估值容易计算错误，特别是五年后的计算容易出错，即没有二次折现；

2．对计算公式不太熟悉；

3．在计算时因为计量单位为万元，所以有的同学在取小数点时舍去太多因而结果相差较大。

3．待评估企业预计未来5年的预期收益额为120万元、100万元、160万元、150万、180万元，假定本金化率为10％，试用年金法估测待评估企业整体价值。

讲评：

（一）涉及的主要知识点：

1．假设企业能够无限期持续经营下去，用年金法计算企业整体价值；

2．由于未来预期收益不完全相等，但因生产经营活动相对稳定，各期收益额相差不大，因此，也可用年金法评估。即把企业未来的可预测的各年预期收益额进行年金化处理，然后再把已年金化了的企业预期收益额进行还原，估测整体企业评估价值。

（二）参考答案

解：

=(120×0.9091+100×0.8264+160×0.7513+150×0.6830+180×0.6209)÷(0.9091+0.8264+0.7513+0.6830+0.6209)÷10% ∑∑=--=÷+÷+?=n

i i i n i i r r r F 11])1[(])1([ 评估值

=(109.092+82.64+120.208+102.45+111.762)÷3.7908÷10%

=526.152÷3.7908÷10%

=1387.97(万元)

（三）同学们在完成作业时常见的错误有：

1．同学们在完成作业时主要的错误是对年金不理解，公式不熟悉因而计算错误较多。